吉林省2016年下半年房地產(chǎn)估價師相關(guān)知識：民事法律關(guān)系考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、成本法最基本的公式是。 A：房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)重新購建價格-建筑物折舊 B：房地產(chǎn)價值=土地重新購建價格+建筑物折舊 C：房地產(chǎn)價值=重新購建價格-建筑物折舊 D：房地產(chǎn)價值=重新購建價格+建筑物折舊 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 2、全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃由，審批。 A：全國人大 B：國務(wù)院 C：國務(wù)院國土主管部門 D：國務(wù)院城市規(guī)劃主管部門 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章3、按商業(yè)銀行中間業(yè)務(wù)的功能和形式分類，不包括_。 A結(jié)算類中間業(yè)務(wù) B決算類中間業(yè)務(wù) C擔保型中間業(yè)務(wù) D融資型中間業(yè)務(wù) 4、我國目前的一年期銀行存款利率為1.96%，經(jīng)測算，寫字樓市場相對于整個投資市場的風險系數(shù)為0.17，整個投資市場的平均收益率為8%，則寫字樓的預(yù)期收益率為_。 A6.78% B4.55% C2.99% D3.66%5、某房地產(chǎn)開發(fā)項目從購買土地使用權(quán)到竣工驗收共用了3年時間，建成后用于出租經(jīng)營，預(yù)計經(jīng)濟壽命為40年，土地使用權(quán)年限為50年，則該項目的經(jīng)營期為_年。 A37 B40 C43 D50 6、建設(shè)投資估算的精度在10，所需費用，小型項目約占投資的1030，大型復(fù)雜的工程約占0210，該階段為。 A：投資機會研究 B：初步可行性研究 C：詳細可行性研究 D：項目的評估和決策 E：借款合同 7、政府的土地供應(yīng)政策會直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的（）。 A產(chǎn)品質(zhì)量 B產(chǎn)品性價比 C規(guī)模和結(jié)構(gòu) D產(chǎn)品檔次 8、城市用地共分為大類。 A：5 B：10 C：46 D：73 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 9、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元、期限10年、年利率6%的住房抵押貸款。若采用月還款常數(shù)為0.7%的還款方式，并在最后1個月還清所余本息。則相對于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個月外，其他各月的月供負擔減少了（）元。 A137.5 B410.2 C432.2 D452.2 10、房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上是由決定的。 A：土地總量有限 B：規(guī)劃限制 C：房地產(chǎn)不可移動 D：價值量大 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格11、下列關(guān)于商品房銷售的表述中，正確的是。 A：商品房買賣合同中約定的面積誤差不得超過3 B：按何種面積計價，就按何種面積登記發(fā)證 C：按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積 D：商品房買賣合同對面積誤差無約定的，應(yīng)據(jù)實計算房價款 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 12、投資方向調(diào)節(jié)稅根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟規(guī)模實行差別稅率，具體適用稅率為_5檔。 A0，5%，10%，15%，30% B0，5%，10%，15%，20% C0，5%，10%，15%，25% D5%，10%，15%，20%，30% 13、下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營中現(xiàn)金流的表達方式，正確的是(2008年試題) A：稅前現(xiàn)金流=有效毛收入-經(jīng)營費用 B：稅前現(xiàn)金流=有效毛收入-抵押貸款還本付息 C：稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-所得稅 D：稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-準備金-所得稅 E：借款合同14、某臨街深度30.48m(即100ft)，臨街寬度20m的矩形土地，總價為121.92萬元。按四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24m(即50ft)，臨街寬度25m的矩形土地的總價為萬元。 A：53.34 B：85.34 C：106.68 D：213.36 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 15、某房地產(chǎn)估價機構(gòu)向委托人甲出具了估價報告，估價作業(yè)期為2005年5月20日至5月30日，估價報告應(yīng)用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價報告向銀行申請辦理了16年抵押貸款，則該估價報告的存檔期應(yīng)不少于_年。 A15 B16 C17 D20 16、某高層樓房占用的土地總面積為900，房地產(chǎn)總價值為3 000萬元，甲公司擁有其中的寫字樓部分，此部分的房地產(chǎn)價值為2 000萬元；乙公司擁有該房地產(chǎn)的商鋪和地下超市 部分，此部分的房地產(chǎn)價值為1 000萬元。那么如果按房地價值分攤方法計算，甲公司擁 有的土地數(shù)量為。 A：700 B：600 C：500 D：200 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 17、可行性研究是在投資前期所做的工作。它可以分為四個階段，分別是投資機會研究、初步可行性研究、_和項目的評估決策。 A詳細可行性研究 B精確可行性研究 C高級可行性研究 D進一步可行性研究 18、按照四象限模型，確定房地產(chǎn)資產(chǎn)需求的關(guān)鍵是房地產(chǎn)使用市場的_。 A存量規(guī)模 B租金水平 C開發(fā)成本 D資本化率 19、按照分類，可將通貨膨脹分為需求拉上型、成本推動型和結(jié)構(gòu)失調(diào)型三種主要類型。 A：形成時間 B：形成原因 C：形成方式 D：形成后果 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 20、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是。 A：投機需求膨脹 B：金融機構(gòu)過度放貸 C：房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā) D：土地資源的稀缺性 E：借款合同 21、如果房地產(chǎn)估價師希望通過施工圖了解房屋的樓、地面做法，可以查找。 A：建筑平面圖 B：建筑立面圖 C：建筑剖面圖 D：結(jié)構(gòu)施工圖 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 22、某在建工程項目計劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫2000m2，總預(yù)算為400萬元，估價時，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50%，設(shè)備安裝工程尚未進行。另據(jù)調(diào)查得知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價占整個建筑工程造價的比重分別是15%、60%、25%，該在建工程在估價時點的完工程度是（）。 A30% B45% C65% D75%23、設(shè)計變更發(fā)生以后，承包人應(yīng)該在工程設(shè)計變更確定后日內(nèi)，提出變更工程價款的報告，經(jīng)工程師確認后調(diào)整合同價款。 A：14 B：15 C：20 D：28 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 24、城鎮(zhèn)街道兩側(cè)的商業(yè)用地，即使形狀相同、面積相等、位置相鄰，但由于_不同，價值會有所不同，而且差異可能很大。 A區(qū)域規(guī)劃 B臨街狀況 C周圍環(huán)境 D地形地勢25、若某房地產(chǎn)投資項目的表面收益率為18，年租金增長率為8，通貨膨脹率為6，則該項房地產(chǎn)投資的實際收益率為。 A：9.26 B：10 C：11 32 D：12 E：借款合同二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、在市場法選擇可比實例的過程中，可比實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當，選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的_范圍之內(nèi)。 A0.52.0 B1.52.0 C0.51.5 D1.01.5 2、下列關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，表述正確的是。 A：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格 B：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同 C：以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實際使用年限是出讓合同約定的年限 D：劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的處理方式中需辦理出讓手續(xù)，要變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，由出讓方繳納土地出讓金 E：按照國務(wù)院住房制度改革的有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)3、市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優(yōu)于標準個別因素得102分，估價對象的個別因素劣于標準個別因素得97分，則個別因素修正系數(shù)為_。 A1.05 B0.95 C0.98 D1.03 4、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算時，如為委托銷售代理的，則代理費應(yīng)列入_。 A管理費 B銷售費用 C其他費用 D前期費用5、下列不屬于投資特性的是_。 A投資是一種有目的的經(jīng)濟行為 B投資具有時間性 C投資的目的在于得到報酬 D投資具有穩(wěn)定性 6、投資的特性包括_。 A投資是一種有目的的經(jīng)濟行為，是現(xiàn)在支出一定價值的經(jīng)濟活動 B投資具有時間性 C投資的目的在于得到收益 D投資具有穩(wěn)定性 E投資具有固定性 7、供給理論與市場理論是從方面研究廠商行為。 A：價值 B：需求 C：供給 D：價格 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 8、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個層次。其中，經(jīng)營利潤與營業(yè)外收支凈額之和為。(2007年試題) A：利潤總額 B：投資利潤 C：稅后利潤 D：可分配利潤 E：借款合同 9、下列有關(guān)房屋權(quán)屬登記的表述中，正確的是_。 A新建的房屋，申請人應(yīng)當在房屋竣工后60日內(nèi)向登記機關(guān)提出申請 B城郊農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員集體轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，原集體土地全部轉(zhuǎn)為國有土地，原集體土地上的房屋權(quán)利人應(yīng)當自這一事實發(fā)生之日起90日內(nèi)申請登記 C房屋權(quán)屬登記機關(guān)自受理登記申請之日起10日內(nèi)應(yīng)當決定是否予以登記，對暫緩登記、不予登記的，應(yīng)當書面通知權(quán)利人或權(quán)利申請人 D房屋權(quán)屬證書遺失的，權(quán)利人應(yīng)當及時登報聲明作廢，并向登記機關(guān)申請補發(fā)，登記機關(guān)應(yīng)當作出補發(fā)公告，經(jīng)6個月無異議的方可予以補發(fā)房屋權(quán)屬證書 10、下列財務(wù)指標中，反映企業(yè)營運能力的有_。 A資產(chǎn)負債率 B存貨周轉(zhuǎn)率 C存貨周轉(zhuǎn)次數(shù) D應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 E應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)11、下列會計科目中，屬于資產(chǎn)類的有。(2009年試題) A：短期投資 B：累計折舊 C：實收資本 D：委托加工材料 E：壞賬準備 12、可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價值的未來收益主要有下列幾種（）。 A潛在毛收入 B有效毛收入 C凈運營收益 D稅后現(xiàn)金流量 E稅前現(xiàn)金流量 13、根據(jù)房地產(chǎn)市場租金與租約租金差額的現(xiàn)值之和求出的價值是（）。 A有租約限制下的價值 B共有房地產(chǎn)的價值 C無租約限制下的價值 D承租人權(quán)益的價值14、下列關(guān)于監(jiān)護人，表述正確的是。 A：父母雙方均死亡或者沒有監(jiān)護能力的，未成年人由沒有監(jiān)護能力的祖父母擔任監(jiān)護人 B：未成年人的監(jiān)護人是其父母 C：無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人，由其父母、成年子女擔任監(jiān)護人 D：無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人，由其配偶擔任監(jiān)護人 E：對無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人，其關(guān)系密切的其他親屬、朋友愿意承擔監(jiān)護責任，經(jīng)精神病人所在單位或者住所地的居民委員會、村民委員會同意后，也可以擔任監(jiān)護人 15、通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為_。 A土地取得成本+開發(fā)成本 B土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用 C土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用 D開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 16、不屬于財務(wù)分析目的的是。 A：評價企業(yè)的償債能力 B：評價企業(yè)的資產(chǎn)管理水平 C：評價企業(yè)的獲利能力 D：評價企業(yè)過去的缺點 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 17、登記機關(guān)可以依法做出_的行為。 A準予登記 B暫緩登記 C不予登記 D代為登記 E免予登記 18、購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數(shù)是6%，自有資本要求的年收益率為 9%，則該類房地產(chǎn)的資本化率為_%。 A6 B6.9 C8.8 D9 19、建筑安裝工程費用中的財務(wù)費，屬于。 A：措施費 B：規(guī)費 C：間接費 D：直接工程費 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 20、資本化率的公式為（）。 A.選項A B.選項B C.選項C D.選項D 21、盈虧平衡分析的基本方法是建立之間的函數(shù)關(guān)系，通過對這兩個函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點。 A：銷售收入與成本 B：銷售收入與費用 C：成本與產(chǎn)量 D：銷售收入與銷量 E：成本與成本利潤率 22、某開發(fā)商擬向銀行貸款1500萬元，借用5年一次還清，甲銀行貸款利率為17%，按年單利計息，乙銀行貸款年利率為16%，按月復(fù)利計息，問向_貸款較經(jīng)濟。 A甲銀行 B乙銀行 C甲乙同樣 D無法比較23、房地產(chǎn)組合投資管理的主要工作包括。 A：制定并