南京財(cái)經(jīng)大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 1 目 錄 摘要 . 1 一、緒論 . 3 （一） 問題背景 . 3 （二）本文擬回答的幾個(gè)問題 . 5 二、當(dāng)前我國(guó)以及江蘇省商品房?jī)r(jià)格的基本特點(diǎn) . 5 （一）對(duì)反映商品房?jī)r(jià)格情況主要指標(biāo)的解釋 . 6 （二）我國(guó)商品房銷售價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)情況 . 6 （三）江蘇省商品房平均銷售價(jià)格變動(dòng)情況 . 8 （四）江蘇省與全國(guó)商品房本年銷售價(jià)格情況的對(duì)比分析 . 9 三、江蘇省商品房?jī)r(jià)格影響因素的研究方法選擇 . 11 （一）由供給與需求兩個(gè)方向粗略確定影響江蘇省商品房?jī)r(jià)格的主要指標(biāo). 11 （二）數(shù)據(jù)查找與初步整理 . 11 （三）方法介紹 . 12 . 12 . 13 四、主成分分析 . 13 （一）對(duì)數(shù) 據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化 . 13 （二）相關(guān)性判定 . 14 （三）確定主成分的個(gè)數(shù) m . 15 南京財(cái)經(jīng)大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 2 （四）確定主成分 表達(dá)式 . 16 五、皮爾遜相關(guān)分析 . 17 （一）計(jì)算皮爾遜相關(guān)系數(shù) . 17 （二）假設(shè)檢驗(yàn) . 17 六、結(jié)論和建議 . 18 （一） 結(jié)論 . 18 . 18 . 19 （二） 建議 . 19 . 19 成方面的 建議 . 20 參考文獻(xiàn) . 22南京財(cái)經(jīng)大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 1 江蘇省商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)情況 以及影響因素的分析 摘要 ： 現(xiàn)階段房?jī)r(jià)特別是商品房?jī)r(jià)格成為百姓茶余飯后熱議的話題，社會(huì)各界對(duì)商品房?jī)r(jià)格的大討論一直沒有停歇，政府也采取了很多措施來抑制房?jī)r(jià)， 這些方法是否可行，有待商榷。 本文首先運(yùn)用描述性統(tǒng)計(jì)的方法分析全國(guó)以及江蘇省商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)情況 ，主要包括我國(guó)商品房銷售價(jià)格指數(shù)的 變動(dòng)情況、江蘇省商品房平均銷售價(jià)格變動(dòng)情況，并做了江蘇省與全國(guó)商 品房本年銷售價(jià)格情況的對(duì)比分析 ； 其次 以江蘇省的實(shí)際情況為例，搜集 2002 年到 2009 年的商品房?jī)r(jià)格相關(guān)的數(shù)據(jù)，結(jié)合供給與需求方面研究影響商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)的因素，用主成分分析、 皮爾遜相關(guān)分析 等統(tǒng)計(jì)學(xué)方法， 找出其中影響商品房?jī)r(jià)格的關(guān)鍵 因素； 最后 ， 結(jié)合模型分析的結(jié)果，有針對(duì)性地提出抑制房?jī)r(jià)過快上漲的可行措施和方法。 關(guān)鍵詞： 商品房?jī)r(jià)格指數(shù)，影響因素，主成分分析， 皮爾遜相關(guān)分析 At to we I to in of of of of 002 009, of in 南京財(cái)經(jīng)大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 2 as of At of 南京財(cái)經(jīng)大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 3 一、 緒論 （一） 問題背景 國(guó)土資源部發(fā)布的研究報(bào)告顯示， 2009 年全國(guó)住宅平均價(jià)格漲 幅達(dá) 即使經(jīng)過國(guó)十條，國(guó)新十條等宏觀政策的調(diào)控，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示： 2010 年全國(guó)大中城市1 到 7 月商品房平均價(jià) 格為 5036 元 /平方米，同比上漲 江蘇作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)大省，人民生活水平相對(duì)較高，部分大中城市的房?jī)r(jià)居高不下。根據(jù) “宜居城市研究室 ”發(fā)布的2010 年中國(guó)城市房?jī)r(jià)排行榜的數(shù)據(jù)顯示，排名前 20 個(gè)且均價(jià)超過 8500 元 /平方米的城市中，江蘇的城市就占了三席。 房?jī)r(jià)問題事關(guān)全局， 如果長(zhǎng)期居高不下，必將成為整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的 “不可承受之重 ”，其負(fù)面效應(yīng) 不容忽視 。 首先，高房?jī)r(jià)容易助長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)泡沫化 趨勢(shì) 。房地產(chǎn)業(yè)牽涉行業(yè) 很 多，房?jī)r(jià)過高 會(huì) 帶動(dòng)上、下游一系列產(chǎn)品的價(jià)格上漲，造成背離經(jīng)濟(jì)發(fā)展 根本 的 “虛假繁榮 ”， 加劇 經(jīng)濟(jì)泡沫化程度。泡沫一旦破滅，房?jī)r(jià)將會(huì)大幅下滑，眾多行業(yè)將會(huì)像 “多米諾骨牌 ”效應(yīng)一樣應(yīng)聲而倒。 例 如房?jī)r(jià)大幅下滑將導(dǎo)致銀行的不良資產(chǎn)規(guī)模和比例增長(zhǎng)，進(jìn)而危及 金融系統(tǒng)的安全，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來重創(chuàng)， 嚴(yán)重的會(huì) 引發(fā)經(jīng)濟(jì)衰退。 1991年日本房地產(chǎn)泡沫破滅 迫使日本經(jīng)濟(jì)陷入長(zhǎng)期的蕭條 ， 近年的 美國(guó)次貸危機(jī) 引發(fā) 國(guó)際金融危機(jī)，教訓(xùn)極為深刻。 另外，房地產(chǎn) 并不是一個(gè)會(huì)對(duì)技術(shù)進(jìn)步有明顯推動(dòng)作用的行業(yè)，它的過快發(fā)展，會(huì)消耗 更多的高耗能產(chǎn)品 ， 加大 資源環(huán)境 的 壓力 。高房?jī)r(jià)使大量資金 紛紛 從 實(shí)體產(chǎn)業(yè) 向樓市轉(zhuǎn)移，必然 會(huì) 擠壓其他行業(yè) 尤其 是高新技術(shù)行業(yè)的資源分配、金融支持 力度 和發(fā)展空間，不利于自主創(chuàng)新 以及 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí) 調(diào)整 ?，F(xiàn)在一些地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要靠房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，財(cái)政收入主要靠賣地 收益 ， 主要靠房地產(chǎn)抵押貸 獲得 銀行收益和資產(chǎn)質(zhì)量款，房地產(chǎn)業(yè)已成為許多城市的經(jīng)濟(jì) 支柱 。這種過度 依靠 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 方式 ，長(zhǎng)期下去將嚴(yán)重危害 地方 經(jīng)濟(jì) 的協(xié)調(diào) 、 可 持續(xù)發(fā)展。 南京財(cái)經(jīng)大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 4 其次， 高房?jī)r(jià) 能 抑制 內(nèi) 需增長(zhǎng) 。內(nèi)需不振是 影響 我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 重要 問題 。 國(guó)家采取了一系列政策措施 來 拉動(dòng)內(nèi)需、刺激消費(fèi) 需求 。 但是 高房?jī)r(jià)會(huì)對(duì) 內(nèi)需產(chǎn)生嚴(yán)重的 “擠出效應(yīng) ”。人們 往往透支了幾十年的消費(fèi) 來 買房 ， 消費(fèi)產(chǎn)生 了 嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性不足 。 中低收入階層的購(gòu)買力 過度消耗 ， 影響 社會(huì)中間階層的擴(kuò)大。 再次， 高房?jī)r(jià)將阻礙中國(guó) 的 城鎮(zhèn)化進(jìn)程。城 市居民對(duì)高房?jī)r(jià) 望而生畏， 外來人員 要想在城市居有其所， 難度可想而知 。高房?jī)r(jià) 已然 成為農(nóng)村人口進(jìn)城的 “高門檻 ”， 嚴(yán)重 阻礙著農(nóng)民進(jìn)城的腳步。 高房?jī)r(jià) 還會(huì) 嚴(yán)重影響社會(huì)公平。房?jī)r(jià)的飆升使開發(fā)商獲得 大 量 財(cái)富， 擁有大量閑散資金的炒房 群體財(cái)富增長(zhǎng)加速，而其他一些群體 卻 被擠出住房市場(chǎng)，從而 拉大 本來已經(jīng)存在的貧富差距和各階層間差距，引 起 了社會(huì)情緒的焦慮，造成社會(huì)不和諧、不穩(wěn)定甚至加劇社會(huì)矛盾 。 綜上 ，房?jī)r(jià)問題不單是經(jīng)濟(jì)問題， 更 是事關(guān)國(guó)家發(fā)展 大局 和社會(huì)和諧穩(wěn)定的重 要 問題 ，各界 必須引起高度重視，采取有力措施遏制房?jī)r(jià)過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng) 更好 發(fā)展。 為抑制房?jī)r(jià)過快上漲，中央 近期 密集出臺(tái)了 一系列 信貸、稅收、土地等房地產(chǎn)調(diào)控政策。江蘇省政府辦公廳根據(jù)中央的指示并聯(lián)系本省的實(shí)際下發(fā)了貫徹國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于 進(jìn)一步做好房地產(chǎn) 市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知， 通知中 提到房?jī)r(jià)過高 、 上漲過快的城市， 必須 在 2011年 2月中旬前出臺(tái)住房限購(gòu)實(shí)施細(xì)則。從房地產(chǎn)信貸 來 看，至 2月底，我省 25家省級(jí)銀行 金融 機(jī)構(gòu)全 都 執(zhí)行新的信貸政策 。從 住房套數(shù)認(rèn)定 角度 ，各機(jī)構(gòu)采取 “認(rèn)房又認(rèn)貸 ”標(biāo)準(zhǔn)。從 稅收 監(jiān)管 來 看，我省立 即全面執(zhí)行 “新國(guó)八條 ”出臺(tái)后 的營(yíng)業(yè)稅政策，并及時(shí)調(diào)整 好 土地增值稅預(yù)征率 并且 核定征收率，加強(qiáng)土地增值稅 的 清算 。對(duì)于土地調(diào)控，江蘇省將 探索多種出讓模式 ，包括 “限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià) ”、 “雙向競(jìng)價(jià) ”、 “綜合評(píng)標(biāo) ”等 ，建立 起 土地供需和地價(jià)變化態(tài)勢(shì) 的批 判機(jī)制，切實(shí) 調(diào)控 好房地產(chǎn)用地出讓總量、結(jié)構(gòu)、時(shí)序和節(jié)奏。另外，江蘇省還大力推進(jìn)保障房的建設(shè)。 房?jī)r(jià)問題與江蘇社會(huì)的發(fā)展緊密聯(lián)系。因此 本文 搜集 了 2002 年到 2009 年的商品房 南京財(cái)經(jīng)大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 5 價(jià)格 相關(guān)的數(shù)據(jù)，具體從供給與需求方面研究影響商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)的因素， 進(jìn)而 加深對(duì)房?jī)r(jià)上漲以及價(jià)格形成機(jī)制的認(rèn)識(shí) ，找出其中影響商品房?jī)r(jià)格的關(guān)鍵因素，有針對(duì)性地提出抑制房?jī)r(jià)過快上漲的可行措施和方法。 （二） 本文擬回答的幾個(gè)問題 本文主要嘗試回答以下幾個(gè)問題： (1)分析全國(guó)以及江蘇省商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)情況。主要包括我國(guó)商品房銷售價(jià)格指數(shù) 的變動(dòng)情況、江蘇省商品房平均銷售價(jià)格變動(dòng)情況，并將 江蘇省與全國(guó)商 品房本年銷售價(jià)格 進(jìn)行 對(duì)比分析。 (2)選擇適當(dāng)?shù)哪Ｐ脱芯坑绊懡K省商品房?jī)r(jià)格的因素。本文擬使用相關(guān)分析、主成分分析對(duì) 2002 年到 2009 年的江蘇省商品房?jī)r(jià)格相關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，找出影響江蘇省商品房?jī)r(jià)格的主要因素，為提出抑制房?jī)r(jià)過 快上漲的措施提供依據(jù)。 (3)對(duì)模型所得出的結(jié)論進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的能抑制房?jī)r(jià)過快上漲的建議以及對(duì)策。 二、 當(dāng)前 我國(guó)以及 江蘇省 商品房 價(jià)格的基本特點(diǎn) 本節(jié) 擬通過描述統(tǒng)計(jì)的方法，分析江蘇省商品房?jī)r(jià)格的變動(dòng)情況。研究步驟如下：第一步，選取能反映商品房?jī)r(jià)格情況的有代表性的指標(biāo)；第二步，了解全國(guó)商品房?jī)r(jià)格的變動(dòng)情況，以便掌握我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大背景和大環(huán)境；第三步，利用江蘇省的數(shù)據(jù)分析我省商品房?jī)r(jià)格的基本變動(dòng)情況，為以后的研究奠定基礎(chǔ)；第四步，將江蘇省商品房本年銷售價(jià)格與全國(guó)商品房本年銷售價(jià)格情況進(jìn)行對(duì)比分析 ，了解江 蘇省與全國(guó)商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)情況的異同點(diǎn)，為找到符合江蘇實(shí)際情況的個(gè)性化政策建議提供參考依據(jù)。 南京財(cái)經(jīng)大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 6 （一） 對(duì) 反映 商品房 價(jià)格 情況 主要指標(biāo) 的解釋 （ 1） 商品房。商品房可以細(xì)分為經(jīng)濟(jì)適用房、普通住房、高檔公寓等各類住宅，以及商業(yè)用房、寫字樓等非住宅。 （ 2）商品房銷售額。商品房銷售額指報(bào)告期內(nèi)實(shí)際銷售房屋的總收入，即現(xiàn)房銷售中雙方 簽署的正式買賣合同中所確定的合同價(jià)款。該指標(biāo)與實(shí)際銷售面積指標(biāo) 口徑 相同 。實(shí)際銷售額包括正式交付使用的商品房屋在建設(shè)前期預(yù)收的定金 、 預(yù)收的款項(xiàng)、結(jié)算尾款 以 及應(yīng)付款 ， 不包括預(yù)售但未交付使用的商品房屋 所預(yù)收的款項(xiàng)。收取的外匯按當(dāng)時(shí)外匯牌價(jià)折算成人民幣 來 計(jì)算。 （ 3）商品房銷售面積。商品房銷售面積 即指 已簽訂房屋銷售合同并在報(bào)告期正式交付購(gòu)房者使用的商品房屋面積， 也就是 報(bào)告期現(xiàn)房銷售面積。不包括 尚在建設(shè)過程中的商品房屋面積 但 已簽訂預(yù)售合同 ， 包括報(bào)告期或報(bào)告期以前簽訂了預(yù)售合同 并 在報(bào)告期又竣工并交付使用的商品房屋面積。 （ 4） 商品房平均銷售價(jià)格 。 商品房平均銷售價(jià)格是指每平方米房屋的平均售價(jià)，即商品房銷售額與實(shí)際銷售房屋面積之比。計(jì)算公式為： 商品房平均銷售價(jià)格 =商品房銷售額（萬元） /商品房銷售面積（萬 /平方米） （ 5）商品房銷售價(jià)格指數(shù)。商品房銷售價(jià)格指數(shù)是個(gè)相對(duì)數(shù)，它反映一定時(shí)期商品房銷售價(jià)格變動(dòng)程度和 其 趨勢(shì)，通過百分?jǐn)?shù)的形式 來 反映不同時(shí)期商品房房?jī)r(jià)的漲跌幅度。 （二） 我國(guó)商品房銷售價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)情況（以 1998 到 2008 年的數(shù)據(jù)為例） 表一、我國(guó)商品房銷售價(jià)格 指數(shù)表 年份 全國(guó)商品房銷售價(jià)格指數(shù)（上年 =100） 1998 南京財(cái)經(jīng)大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 7 1999 000 001 002 003 105 2004 109 2005 006 007 008 一 （以上數(shù)據(jù)來源于中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)） 從以上圖表可以看出，從 1999 年至 2004 年，我國(guó) 的 商品房銷售價(jià)格指數(shù)呈現(xiàn)明顯的上升趨勢(shì)。從 2004 年到 2008 年，呈波動(dòng)態(tài)勢(shì)，但都高于 100。而我國(guó)商品房銷售價(jià)格指數(shù)的計(jì)算過程是以上年為基期， 即 假設(shè)上年為 100。從圖表可以看出 商品房銷售價(jià)格指數(shù) 均 高于 100，說明我國(guó)近 10 年來，商品房銷售價(jià)格一直處于上升階段，截止 2008年，我國(guó)商品房?jī)r(jià)格在 2004 年的上升速度達(dá)到最大。 南京財(cái)經(jīng)大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 8 （三） 江蘇省 商品房平均銷售價(jià)格 變動(dòng)情況（以 1999 到 2009 年的數(shù)據(jù)為例） 表二、 1999 年至 2009 年江蘇省商品房銷售價(jià)格、銷售面積、銷售額情況統(tǒng)計(jì)表 指 標(biāo) 年份 商品房本年銷售價(jià) 格(元 /平方米 ) 商品房本年銷售面積(萬 /平方米 ) 商品房本年銷售額(萬元 ) 1999 1584 377231 2000 1643 859863 2001 1801 428649 2002 1925 469966 2003 2197 979054 2004 2651 428602 2005 3359 7249000 2006 3592 1916516 2007 4024 0579022 2008 4049 4666786 2009 4983 1063696 南京財(cái)經(jīng)大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 9 圖二、 1999 年至 2009 年江蘇省商品房銷售價(jià)格、銷售面積、銷售額情況折線圖 （以上數(shù)據(jù)來源于中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)） 從表二以及圖二可以看出， 1999 年至 2009 年江蘇省商品房銷售價(jià)格、銷售面積、銷售額總體呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)。從 1999 到 2004 年，上升趨勢(shì)比較平緩。 2004 年以后，其上升勢(shì)頭更加強(qiáng)勁。特別是 2008 年到 2009 年期間 ，江蘇省商品房銷售價(jià)格上漲接近25%。注意到在 2007 到 2008 年間，江蘇省商品房銷售面積和銷售額都有下滑，這可能與當(dāng)時(shí)蔓延世界的國(guó)際金融危機(jī)有關(guān)。在 2007到 2008年商品房銷售面積下降的情況下，商品房銷售價(jià)格仍然堅(jiān)挺，并沒有 明顯 降價(jià)的趨勢(shì)，可見國(guó)人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了較高的信心。 （四） 江蘇省 與全國(guó) 商品房本年銷售價(jià)格 情況的對(duì)比分析 表三 、江蘇省與全國(guó)商品房本年銷售價(jià)格對(duì)比表 年份 江蘇省商品房本年銷售價(jià)格 (元 /平方米 ) 全國(guó)商品房本年銷售價(jià)格 (元 /平方米 ) 1999 1584 2053 2000 1643 2112 2001 1801 2170 2002 1925 2250 2003 2197 2359 2004 2651 2778 2005 3359 3168 2006 3592 3367 2007 4024 3864 2008 4049 3800 2009 4983 4681 南京財(cái)經(jīng)大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 10 圖三、江蘇省與全國(guó) 商品房本年銷售價(jià)格對(duì)比柱形圖 （以上數(shù)據(jù)來源于中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)） 從表三和圖三可以看出，從 1999 年到 2004 年，江蘇省的商品房本年銷售價(jià)格都低于全國(guó)的均價(jià)。從 2005 年以及以后，江蘇省的商品房本年銷售價(jià)格都高于全國(guó)的均價(jià)。 綜合以上圖表分析，可以看出 2004 年是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵年份， 相當(dāng)于是一 個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。從 2004 年初 起 ，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)新的周期 。 隨著 住房市場(chǎng)化、貨幣化的深化 ， 城市化的不斷推進(jìn) ， 人均收入的不斷提高 以及 對(duì)外開放的擴(kuò)大，使得我國(guó)住房方面的需求被釋放，進(jìn)而 促 使我國(guó)的房地產(chǎn)投資額、房?jī)r(jià) 、 建設(shè)面積大幅上升。從 2004 年 到 2007 年投資額增長(zhǎng)率分別 是 而房?jī)r(jià)的漲幅也 很快 ， 2004 年 到 2007 年全國(guó)平均房?jī)r(jià)的漲幅分別 是 、 2007 年，北京、深圳的房?jī)r(jià)漲幅分別達(dá)到了 漲幅則遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均漲幅， 其它不少城市也出現(xiàn)了 房?jī)r(jià) 大幅上漲 的 情況。作為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省的江蘇，隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)和人民 對(duì) 生活質(zhì)量的要求 不斷提高，江蘇的房?jī)r(jià)上漲幅度也超過全國(guó)平均水平。有效抑制 江蘇 房?jī)r(jià)過快上漲 勢(shì)在必行 。 南京財(cái)經(jīng)大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 11 三、 江蘇省 商品房?jī)r(jià)格影響因素 的 研究 方法選擇 上一節(jié)的分析顯示近年來 江蘇省房?jī)r(jià)的上漲幅度較大， 本節(jié) 將選取適當(dāng)?shù)?統(tǒng)計(jì)方法和 模型，找出影響江蘇省商品房?jī)r(jià)格 的 影響因素。 （一） 由供給與需求兩個(gè)方向粗略確定影響江蘇省商品房?jī)r(jià)格的主要指標(biāo) 影響商品房?jī)r(jià)格的因素眾多而且復(fù)雜 。 既有如土地使用的制度、住房政策、人口因素、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、財(cái)政金融政策等 普遍 因素，也有 如 道路交通、城市設(shè)施、環(huán)境狀況等區(qū)域因素，還有建筑物本身的結(jié)構(gòu)特征等個(gè) 體 因素。這些影響因素在不同的國(guó)家，甚至 于 在同一國(guó)家的不同地區(qū)， 以及在 同一國(guó)家的 同 一 地區(qū) 不同的房地 產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段所表現(xiàn)出來的影響力大小各 有差異 。 從經(jīng)濟(jì)學(xué)上來說， 商品房?jī)r(jià)格 波動(dòng)是由商品房 的供給和需求兩種力量共同作用的結(jié)果。影響 商品房 價(jià)格的因素 或者 通過影響 商品房 供給， 或者 是通過影響 商品房 需求， 或者 是同時(shí)影響 商品房 供給和 商品房 需求來 影響 商品房 價(jià)格。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析的需要和數(shù)據(jù)的易得性， 本文先粗略選取影響 江蘇省 商品房?jī)r(jià)格的主要因素。 影響 商品房 需求的因素：鎮(zhèn)居民人均可支配年收入 和 城鎮(zhèn)居民價(jià)格消費(fèi)指數(shù)。影響 商品房 供給的因素：商品房 開發(fā)企業(yè)本年完成開發(fā)土地面積、 商品房 開發(fā)企業(yè)本年土地購(gòu)置費(fèi)用、竣工房屋造價(jià) 和 商品 房銷售面積。 （二） 數(shù)據(jù)查 找與初步整 理 本文從中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)查找到 上一 節(jié)所選取的因素 2002 年到 2009 年的數(shù)據(jù)， 并令商品房本年銷售價(jià)格 ： Y，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值： 鎮(zhèn)家庭平均每人可支配收入：市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) ： 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年完成開發(fā)土地面積： 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年土地購(gòu)置費(fèi)用： 品房竣工房屋造價(jià) ： 品房本年銷售面積 ： 整理匯總?cè)缦拢?南京財(cái)經(jīng)大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 12 表四、江蘇省 2002 年到 2009 年商品房?jī)r(jià)格影響因素統(tǒng)計(jì)表 年份 Y 2 4 6 002 1925 001 003 2197 045 004 2651 253 005 3359 02 380 006 3592 158 502 007 4024 606 008 4049 70 1877 009 4983 647 281 三） 方法 介紹 由于以上影響因素較多，這些因素反映的信息有一定的重疊，可以根據(jù)實(shí)際需要從中可以取出幾個(gè)較少的綜合變量來盡可能多地反映原來變量的信息，從而降低維度 。也可以考慮各因素與江蘇省商品房?jī)r(jià)格之間的相關(guān)性大小來確定其重要性大小 。所以本文擬采用主成分分析的方法 和相關(guān)分析的方法 對(duì)影響江蘇省商品房?jī)r(jià)格的因素進(jìn)行研究。 步驟 （ 1） 主成分分析的基本原理 是 將原來眾多具有一定相關(guān)性（比如 有 P 個(gè)指標(biāo)），重新組合成一組新的互相無關(guān)的綜合 性 指標(biāo)來代替原來的指標(biāo)。通常 統(tǒng)計(jì)學(xué) 上的處理就是將原來 P 個(gè)指 標(biāo)作 不同的 線性組合，作為新的綜合指標(biāo)。最 普遍 的做法就是用 一個(gè)綜合指標(biāo)）的 方差 來表達(dá)， 如果 1)越大， 含的信息越多， 可以 稱 第一主成分。如果 足以代表原來 P 個(gè)指標(biāo)的信息，再考慮選取 選第二個(gè)線性組合 。 為了有效地反映原來信息， 有的信息就不需要再出現(xiàn)在 ， 稱 第 二主成分，依此類推可以構(gòu)造出第三、第四 直到 第 P 個(gè)主成分。 南京財(cái)經(jīng)大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 13 （ 2） 主成分分析 的步驟 第一步： 將 指標(biāo)數(shù)據(jù) 進(jìn)行 標(biāo)準(zhǔn)化； 第二步： 判定 指標(biāo)之間的相關(guān)性； 第三步： 確定主成分個(gè)數(shù) m； 第四步： 確定 主成分 達(dá)式； 第五步： 給 主成分 名。 2. 皮爾遜 相關(guān)分析 （ 1） 皮爾遜 相關(guān)系數(shù) 皮爾遜 相關(guān)系數(shù)用來衡量?jī)蓚€(gè)數(shù)據(jù)集合是否在一條線上面， 用來衡量定距變量間的線性關(guān)系。 假設(shè)樣本可以記為（ 其計(jì)算公式為： )(1n1 其中 ， X 和 n 分別為標(biāo)準(zhǔn)化變量，樣本均值和樣本標(biāo)準(zhǔn)差 和樣本大小 。 （ 2） 皮爾遜 相關(guān)分析的步驟 第一步，計(jì)算 皮爾遜 相關(guān)系數(shù) 第二步，對(duì)結(jié)果進(jìn)行假設(shè)檢驗(yàn) 四、 主成分分析 將表四導(dǎo)入 件，進(jìn)行主成分分析。 （一） 對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化 標(biāo)準(zhǔn)化之前對(duì)變量 7的描述性統(tǒng)計(jì)量統(tǒng)計(jì)如下表： 南京財(cái)經(jīng)大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 14 表五、描述統(tǒng)計(jì)量 N 極小值 極大值 均值 標(biāo)準(zhǔn)差 2 8 3 8 4 8 5 8 6 8 7 8 準(zhǔn)化之后對(duì)變量 7的描述性統(tǒng)計(jì)量統(tǒng)計(jì)如下表 （將標(biāo)準(zhǔn)化之后的 3、 Z Z ： 表六：描述統(tǒng)計(jì)量 N 極小值 極大值 均值 標(biāo)準(zhǔn)差 8 0000000 0000000 0000000 4 8 0000000 0000000 0000000 0000000 二） 相關(guān)性判定 對(duì) 統(tǒng)計(jì)結(jié)果如下表： 表七：相關(guān)矩陣 南京財(cái)經(jīng)大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 15 觀察表七可知，很多變量之間的相關(guān)性很強(qiáng)，如商品房竣工造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)化后的值 間的相關(guān)系數(shù)為 近 1。它們之間存在信息上的重疊， 有必要對(duì)以上 指標(biāo)進(jìn)行主成分分析。 （三） 確定主成分的個(gè)數(shù) m(mp， p 為變量個(gè)數(shù) ) 對(duì) 表八、 解釋的總方差 成份 初始特征值 提取平方和載入 合計(jì) 方差的 % 累積 % 合計(jì) 方差的 % 累積 % 1 4 470 5 326 6 003 7 000 1 2 3 4 5 6 7 1 331 920 929 2 333 919 933 3 333 773 205 4 474 744 159 920 628 839 981 205 839 938 929 118 743 南京財(cái)經(jīng)大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 16 從上表可以看出，成分 1 和成分 2 的提取特征值大于 1， （特征值可以被看成是表示主成分影響大小的指標(biāo)，如果特征值小于 1，說明該主成分的解釋力度不夠大，一般用特征值大于 1 為納入 的 標(biāo)準(zhǔn)。）并且這兩者的累積貢獻(xiàn)率已經(jīng)達(dá)到 所以選取 1 和 2 兩個(gè)成分因子 ，即 m 為 2。 （四） 確定主成分 表達(dá)式 由初始因子載荷矩陣（表九）可以看出第一主成分主要反映國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)家庭平均每人可支配收入、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年土地購(gòu)置費(fèi)用 、商品房竣工房屋造價(jià)、商品房本年銷售面積這 5個(gè)指標(biāo)的基本信息。第二主成分主要 反映城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年完成開發(fā)土地面積這兩個(gè)指標(biāo)的信息，可以用這兩個(gè)組合變量來代替原來的變量。 用表九中的數(shù)據(jù)除以主成分相對(duì)應(yīng)的特征值開平方根便得到兩個(gè)主成分中每個(gè)指標(biāo)所對(duì)應(yīng)的系數(shù)。 將初始因子載荷矩陣中的兩列數(shù)據(jù)分別記作變量 特征向量分別為 2， 則 1/ 2/計(jì)算得： 表九、成份矩陣 成份 1 2 1 2 3 798 4 727 970 940 869 南京財(cái)經(jīng)大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 17 將得到的特征向量與標(biāo)準(zhǔn)化后的變量相乘，就可以得出主成分表達(dá)式。 2 =、 皮爾遜 相關(guān)分析 將表四導(dǎo)入 件，進(jìn)行主成分分析。 （一） 計(jì)算 皮爾遜相關(guān)系數(shù) 用 件計(jì)算結(jié)果如下表 表十、 皮爾遜相關(guān)系數(shù) 表 Y 2 4 6 關(guān)性 1 975 347 968 著性（雙側(cè)） 000 399 000 8 8 8 8 8 8 8 8 由上表可知，江蘇省商品房?jī)r(jià)格與江蘇省的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 (城鎮(zhèn)家庭平均每人可支配收入（ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年土地購(gòu)置費(fèi)用（ 商品房竣工房屋造價(jià)（ 、商品房本年銷售面積（ 度相關(guān)。 （二） 假設(shè)檢驗(yàn) 以 為例： 原假設(shè)為 不相 關(guān)， 據(jù)上表可知，顯著性檢驗(yàn)的 p 值約等于 0，小于顯著性水平 以拒絕原假設(shè)，即 相關(guān)。 同理可知 高度相關(guān)。 南京財(cái)經(jīng)大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 18 六、 結(jié)論和建議 （一） 結(jié)論 根據(jù)以上分析，本文得出以下結(jié)論： 在第一主成分 1 在江蘇省生產(chǎn)總值 鎮(zhèn)家庭平均每人可支配收入 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年土地購(gòu)置費(fèi)用 品房竣工房屋造價(jià) 四個(gè)指標(biāo)在第一主成分中起主要的作用。因此，我們可以把第一主成分看成是反映出江蘇省的生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)家庭 平均每人可支配收入、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年土地購(gòu)置費(fèi)用、商品房竣工房屋造價(jià)的綜合指標(biāo)。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年土地購(gòu)置費(fèi)用、商品房竣工房屋造價(jià)這兩個(gè)指標(biāo)又與江蘇省的生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)家庭平均每人可支配收入有不可分割的聯(lián)系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年土地購(gòu)置費(fèi)用、商品房竣工房屋造價(jià)的提高能間接提高當(dāng)?shù)氐纳a(chǎn)總值，從而提高居民收入。本文稱主成分 反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的綜合指標(biāo)。在三個(gè)主成分中主成分第一主成分 方差貢獻(xiàn)率最大 ，已達(dá)到 因此從對(duì)第一主成分的分析可以看出江蘇省可以在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式上下大力度。 在第二主成分 表達(dá)式中我們可以發(fā)現(xiàn)第二主成分 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年完成開發(fā)土地面積 個(gè)指標(biāo)的系數(shù)較大，這兩個(gè)指標(biāo)在第二主成分中起主要的作用。我們可以把第二主成分看成反映城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年完成開發(fā)土地面積的綜合指標(biāo)。 由于城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)是用來反映通貨膨脹（緊縮）程度的指標(biāo)，與我國(guó)的貨幣環(huán)境緊密相關(guān)。我們稱 反映貨幣環(huán)境和房地產(chǎn)企業(yè)供給能力的綜合指標(biāo)。可見外部貨幣環(huán)境以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)能力對(duì)商品房的價(jià)格高低也起著至關(guān)重要的作用。 南京財(cái)經(jīng)大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 19 的結(jié)論 的皮爾遜相關(guān)系數(shù)分別為 據(jù)皮爾遜相關(guān)系數(shù)由大到小排序?yàn)?城鎮(zhèn)家庭平均每人可支配收入、商品房本年銷售面積、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值與江蘇省商品房?jī)r(jià)格的關(guān)系最大，商品房竣工房屋造價(jià)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年土地購(gòu)置費(fèi)用次之。 城鎮(zhèn)家庭平均每人可支配收入的增加 會(huì) 導(dǎo)致投資性購(gòu)房增多，從而加劇住房市場(chǎng)的供需矛盾。近年來，我國(guó)儲(chǔ)蓄率 大概 維持在 38%到 40%之間，遠(yuǎn)高于 25%左右的 世界 平均水平。 目前我國(guó) 實(shí)體經(jīng) 濟(jì)投資渠道狹窄，不 具有 有效吸納民間資金 的能力 。在銀行利率很低而其他投機(jī)風(fēng)險(xiǎn) 較 大的情況下， 商品房 作為最重要的不動(dòng)產(chǎn)，成為人們保值增值的儲(chǔ)藏對(duì)象和 高收入者的 獲利 工具 。 綜上，從宏觀角度，江蘇省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、貨幣環(huán)境 對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響較大；從微觀角度，居民生活水平、可支配收入、房屋造價(jià)等一系列個(gè)人經(jīng)濟(jì)狀況和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本與生產(chǎn)能力也對(duì)商品房的價(jià)格 變動(dòng) 有顯著的影響。 （二） 建議 根據(jù) 上節(jié) 中的結(jié)論，本文從宏觀 政策 和微觀 組成 兩個(gè)角度提出以下政策建議： 策 建議 （ 1）改變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。 房 地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的支柱產(chǎn)業(yè)。 2008 年以來 我國(guó) 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率 大約 保持在 2 個(gè)百分點(diǎn)以上， 建筑業(yè)和 房地產(chǎn)業(yè)增加值占 比重 大于 10%。與此 同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)還帶動(dòng)著 50 多 個(gè)產(chǎn)業(yè)的 發(fā)展， 關(guān)系著 千千萬萬人的就業(yè) 問題。 房地產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)是中國(guó) 長(zhǎng)的雙引擎。但是地方政府不能一味依賴發(fā)展房地產(chǎn)來發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)。地方政府應(yīng) 堅(jiān)持 著全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展方式，結(jié)合地方特色， 優(yōu) 南京財(cái)經(jīng)大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 20 化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)， 加大對(duì)新興產(chǎn)業(yè)的扶持力度， 逐步減少對(duì)通過發(fā)展房地產(chǎn)來拉動(dòng) 依賴。 （ 2） 營(yíng)造良好的貨幣環(huán)境， 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融監(jiān) 管。 通貨膨脹會(huì)導(dǎo)致物價(jià)上漲，房地產(chǎn)的價(jià)格也相應(yīng)水漲船高。 政府應(yīng)立足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)， 以市場(chǎng)為主導(dǎo)，但在必要的時(shí)候還是應(yīng)該對(duì)物價(jià)進(jìn)行有效的調(diào)控，防止物價(jià)過快上漲。同時(shí)， 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融秩序 也應(yīng) 予以嚴(yán)格監(jiān)管 。主要可以從 房地產(chǎn)企業(yè)的貸款規(guī)模、償債能力、開發(fā)進(jìn)程等 方面進(jìn)行 全面