永恒盛 東城商業(yè)街 項目可行性分析報告 【 內(nèi)容提要 】 壹：項目背景分析 03 貳：項目定位分析 09 叄：總體業(yè)態(tài)定位 14 肆：項目規(guī)劃設(shè)計 25 伍：項目工程建設(shè) 32 陸：項目收益分析 34 永恒盛集團 永恒盛集團有限公司創(chuàng)建于 1989年，總部位于中國昆山，是經(jīng)國家工商總局核準的綜合性民營企業(yè)，集團集工業(yè)、教育、房地產(chǎn)、投資為一體。 集團旗下?lián)碛惺當?shù)家公司，現(xiàn)有員工 3000人，其中高級工程師 3人，工程師 8人，會計師4人，經(jīng)濟師 2人，初級職稱 10人。 集團簡介 1、項目背景分析 集團自成立以來，秉承 “ 恒心果敢成就未來 ” 的信念 ，以對客戶的人文精神、對產(chǎn)品的領(lǐng)先追求、對社會和行業(yè)負責的態(tài)度扎根昆山，在房地產(chǎn)熱點區(qū)域開始了自己的發(fā)展歷程，并在長期歷練中不斷成長。 集團經(jīng)營方針是 “ 以誠為信 和諧共贏 穩(wěn)步發(fā)展 ” 。真誠期望社會各界同仁與永恒盛攜手合作，共創(chuàng)雙贏，我們堅信：您的信賴與支持會使永恒盛的明天更加輝煌！ 集團文化 永恒盛集團 昆山永恒盛置業(yè)有限公司成立于 2005年 9 月 5 日，隸屬于永恒盛集團。 公司成立之初注冊資金 1000萬元。 后因房地產(chǎn)開發(fā)需要，先后于 2006年 10月 19日和 2010年 4月 9日分兩次將注冊資金增加到5000萬元。 現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)叁級資質(zhì)，是集房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及物業(yè)管理為一體的綜合性企業(yè)。 永恒盛置業(yè) 1、項目背景分析 項目地段描述 位于昆山市區(qū)以東。 屬于國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。 地理位置 地塊位于新星路兩側(cè)。 北至橫一路，南至昆嘉路，貫穿開發(fā)區(qū)南北。 四至情況 地塊內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達，私家車通達性較好。 目前公共交通稍有欠缺。 交通道路 地段相對優(yōu)越 人口十分密集 1、項目背景分析 項目經(jīng)濟指標 占地面積： 63945 容 積 率： 總建面積： 89523 建筑密度： 45% 備 注： 另有二期現(xiàn)有建筑 樓號 面積（） 3 4273 4 3641 5 7017 6 9123 7 10529 8 5866 9 8695 10 6943 11 7858 1、項目背景分析 項目立地特點 已建二期商業(yè) 1萬多方，三期商業(yè)近 9萬方。 10萬方純商業(yè)項目，獨具規(guī)模效應(yīng)。 10萬方規(guī)模 位于新星路兩側(cè)，地塊沿街動線 1500米，南北兩側(cè)共計 3000余米。 以街鋪為主的商業(yè)街區(qū)。 3000米動線 區(qū)域標桿商業(yè) 1、項目背景分析 項目輻射力 新星路沿線，現(xiàn)有居住人口。 蓬溪園： 3萬人 方圓 5公里 輻射 20萬人 蓬 朗 老鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)有居民約 2萬人。 蓬朗鎮(zhèn)： 2萬人 蓬朗老鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)有居民約 2萬人。 光電園： 蓬 朗 老鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)有居民約 2萬人。 產(chǎn)業(yè)區(qū)： 4萬人 未來 3年內(nèi)，區(qū)域人口將激增至 25萬人。 人口激增至 25萬 2、項目定位分析 整案定位思考 定位核心 建筑體量 一條完整的商業(yè)街 超 10萬方建筑體量 項目位置 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)潛力地段 住宅、廠區(qū)黃金核心 輻射人群 周邊 5萬當?shù)鼐用?十數(shù)萬周邊廠區(qū)人員 競爭力產(chǎn)品 三千米沿街動線 稀缺商鋪、珍鉆產(chǎn)品 2、項目定位分析 整案市場定位 城東核心 10萬方國際風(fēng)情街區(qū) 項目所處位置的明確表征，強化客戶對本案地理屬性的記憶強度，加深印記。 城東的強化，重點表達工廠密集區(qū)和未來次主流居住區(qū)，進而突現(xiàn)出商業(yè)的稀缺和不可限量的升值潛力。 城東核心 突破商業(yè)街的傳統(tǒng)概念，引入時尚、品質(zhì)、高尚的 “ 街區(qū) ” 概念。 為項目在將來的形象定位、功能定位和商家品牌定下高品質(zhì)的基調(diào)。 國際街區(qū) 150萬方集中體量 15000戶超大規(guī)模 2、項目定位分析 市場形象定位 1 全國最大安置小區(qū)的樣板示范街 蓬曦園規(guī)劃總建筑面積超過 150萬方，總戶數(shù) 15000中國最大的拆遷安置示范區(qū)。而本項目的第一重身份，就是該安置小區(qū)的重點商業(yè)配套，在滿足居民日常的生活需求之外，帶來更多的休閑、娛樂、教育等方面的享受，全面提升其生活品質(zhì)。 昆山東部核心區(qū)的一站式商業(yè)配套 2、項目定位分析 市場形象定位 2 國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 3000億光電產(chǎn)業(yè)園 項目周邊廠區(qū)林立，有國家重點打造的光電產(chǎn)業(yè)園，有出口加工區(qū)、有新興起來的制造工業(yè)區(qū)等，云集數(shù)千家工廠，凝聚十數(shù)萬從業(yè)人員。 此外，前進東路規(guī)劃為商務(wù)辦公區(qū)，未來也將形成城東商務(wù) 聚大量的商務(wù)人士。 與成熟的工業(yè)開發(fā)相比，城東的商業(yè)開發(fā)卻相對滯后，以本案 10萬方的街區(qū)商業(yè)，正好彌補了這樣的市場空白，成為城東最重要的商業(yè)配套！ 2、項目定位分析 項目總精神 讓城東生活更美好 ! 以城市運營商的名義，以城市建設(shè)者的高度，全力開拓四贏局面，讓老百姓滿意，讓政府滿意，讓投資者滿意，讓開發(fā)商滿意，為城東打造一條跨時代的里程碑項目。 城市營運商，運營城市商業(yè) 業(yè)態(tài)定位思考點 規(guī)模性問題： 單總體規(guī)模和單體規(guī)模小，打造多主題業(yè)態(tài)。 差異化策略： 與周邊區(qū)域形成差異，多種業(yè)態(tài)形成組合和互補。 主力店策略： 通過主力店的成功招商，提升項目商業(yè)價值。 商業(yè)街形態(tài)： 以沿街商業(yè)為主、結(jié)合少量內(nèi)街商業(yè)，深挖商業(yè)價值。 3、總體業(yè)態(tài)定位 業(yè)態(tài)定位 多主題、個性化、街區(qū)商業(yè) 運動、娛樂、休閑、購物、餐飲 商務(wù)、酒店、教育、培訓(xùn)、鄰里 3、總體業(yè)態(tài)定位 一站式、全程化 3、總體業(yè)態(tài)定位 多元化產(chǎn)品策略 一站式消費體驗 差異化競爭 特色管理 吸引周邊人群 國際化理念 本 案 區(qū)業(yè)態(tài)層次及結(jié)構(gòu) 3、總體業(yè)態(tài)定位 業(yè)態(tài)建議：休閑商務(wù)賓館、經(jīng)濟型連鎖酒店等。 休閑商務(wù)會所 業(yè)態(tài)細分 品牌建議：新島咖啡、迪歐咖啡，休閑情趣咖啡店。 品牌咖啡屋、休閑咖啡書吧 業(yè)態(tài)細分 品牌建議：大玩家、神采飛揚、歡樂谷等。 時尚電玩城 業(yè)態(tài)細分 量販式 引進具有一定知名度的品牌，滿足中高端消費需求。 業(yè)態(tài)細分 美食廣場和特色餐飲 業(yè)態(tài)細分 區(qū)業(yè)態(tài)布局 備注：項目地塊編號，在原編號數(shù)字后 +2，如原來 1號現(xiàn)為 3號。 4、項目規(guī)劃設(shè)計 規(guī)劃設(shè)計理念 前瞻性： 區(qū)域在不斷發(fā)展和成熟中，老鎮(zhèn)拆遷在不久的將來得以實現(xiàn) 項目未來 3計上有一定的前瞻戰(zhàn)略。 國際化： 項目整體定位為開發(fā)區(qū)的示范性街區(qū)，在設(shè)計理念和手法上應(yīng)借鑒國 外和國內(nèi)一線城市商業(yè)項目，整體效果上應(yīng)大氣、時尚。 體驗式： 現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展，已經(jīng)從單純的購物需求，演變?yōu)榧徫?、休閑、游 玩、鄰里、文化交流一體，故在產(chǎn)品設(shè)計和環(huán)境營造上，應(yīng)滿足現(xiàn)代商業(yè)的新功能，提倡體驗式消費。 前瞻性 國際化 時尚感 體驗式 4、項目規(guī)劃設(shè)計 功能分區(qū)圖 昆嘉路區(qū)域 商業(yè)街形象區(qū) 規(guī) 核心商業(yè)區(qū) 景王路區(qū)域 酒店商務(wù)區(qū) 橫一路區(qū)域 主題文化區(qū) 項目核心賣點 整條商業(yè)街南北全長 目沿街面長達 3公里。 整案以沿街商鋪為主，是昆山首屈一指的旗艦商業(yè)街。 純沿街 黃金鋪 昆山第一條全風(fēng)雨廊商業(yè)街，賦予更多人文關(guān)懷，讓客戶、商家享受更人性、更具風(fēng)情的購物氛圍。 風(fēng)雨廊 風(fēng)情街 純一層商鋪 3010題城商鋪 20外有部分大體量產(chǎn)品滿足大客戶、大商家的需求。 小面積、低總價，對面更為深厚的投資客群，以低門檻吸引廣大投資客。 小面積 低總價 頂層商鋪采用了 “ 的設(shè)計手法，在后期使用中，可實現(xiàn)一層變兩層的空間改造，提升產(chǎn)品的附加值。 首創(chuàng)性 附加值 項目鳥瞰圖 昆嘉路透視 8#單體效果 3#單體效果 5、項目工程管理 建設(shè)順序 項目共分為 9個地塊，按照 2個工程標段進行施工，以規(guī) 標段，包括 3、 4、 5、 6、 7地塊；規(guī) 標段，包括 8、 9、 10、 11地塊。 標段劃分 項目建筑形態(tài)以多層為主，樓層范圍 3中除 5、 7、 10、 11地塊進行地下部分進行地下開挖外，其余部分僅有地面建筑。 建筑形態(tài) 項目預(yù)計在 2010年 8月底開工，在 2011年 8月前后結(jié)構(gòu)封頂，在 2011年 12月底前交付使用，項目總建筑周期約為 16個月。 建筑工期 5、項目工程管理 組織管理機構(gòu) 該項目建設(shè)的具體實施由昆山永恒盛置業(yè)有限公司具體負責，項目初期的投資機會分析、市場調(diào)研、項目報建等工作由公司開發(fā)部、企劃中心組織進行，后期工作由項目公司和營銷策劃公司共同完成，我公司對項目運營全過程進行監(jiān)督，并完成項目后評價。 建設(shè)組織管理 昆嘉路北側(cè)、新星路兩側(cè)（ 2010塊項目采取獨立法人制，即由昆山永恒盛置業(yè)有限公司投資開發(fā)，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的規(guī)范要求，組織管理本項目。 營運組織管理 6、項目收益分析 項目成本分析 序號 項目 費用（萬元） 備注 1 土地成本 52427 購置費、契稅 2 前期費用 237 設(shè)計、勘探、景觀、測繪 3 工程報建費 1217 報建費、招標費 4 工程建安費 16552 建安、開挖、監(jiān)理 5 附屬工程 895 不可預(yù)見費 6 公共設(shè)施 2734 供水供電、道路、綠化 7 管理費用 1500 銷售費用 2500 廣告費、代理費 9 財務(wù)費用 8800 0 維修基金 671 計 7533 、項目收益分析 項目資金籌措 序號 籌措途徑 費用（萬元） 1 公司自籌 53000 2 預(yù)收收入 9000 3 施工方墊資 6000 4 銀行貸款 20000 總計 8000 6、項目收益分析 項目銷售收入預(yù)測 樓層 銷售面積 （） 銷售均價 （元 / ） 總銷金額 （萬元） 1F 16470 30000 49410 2F 16580 20000 33160 3F 14930 14000 20902 4F 10545 11000 11600 5F 6528 8000 5222 回購 24470 8000 19576 合計 89523 39870 備注： 根據(jù)蓬朗鎮(zhèn)昆嘉路北側(cè)新星路兩側(cè)（ 2010塊項目的定位標準、檔次，結(jié)合影響售房價位的區(qū)位因素及昆山市商品房市場的行情，我們對本項目商品房的售價（均價）作如上預(yù)測。 6、項目收益分析 項目稅金預(yù)測 備注： 根據(jù)以上對收入、成本、費用及稅金的測算，可預(yù)測項目利潤為 40516萬元，稅后利潤約為 30387萬元。 項目名稱 銷售收入 營業(yè)稅 城建稅 教育附加稅 土地增值稅 蓬朗鎮(zhèn)昆嘉路北側(cè)、新星路兩側(cè)（ 2010塊項目 139870 6995 350 280 4196 小計 139870 6995 350 280 4196 6、項目收益分析 項目稅金預(yù)測 備注： 根據(jù)以上對收入、成本、費用及稅金的測算，可預(yù)測項目利潤為 40516萬元，稅后利潤約為 30387萬元。 項目名稱 金額（萬元） 銷售收入 139870 項目成本 87533 銷售稅金及附加 11821 利潤總額 40516 減：所得稅 10129 稅后利潤 30387 銷售凈利潤率（ %） 21% 6、項目收益分析 結(jié)論 項目的建設(shè)，符合國家宏觀經(jīng)濟政