1 *鎮(zhèn) 物流 園區(qū) 項目 可行性研究報告 * 2010年 10月 I 目錄 第一章 項目總論 . 1 . 1 . 1 . 1 . 1 . 1 . 1 . 1 . 2 . 2 . 2 . 2 . 2 第二章 項目必要性 . 4 . 4 鎮(zhèn) 物流園區(qū)建設(shè)的必要性 . 5 本項目的實(shí)施有利于整合珠三角物流服務(wù)資源 . 5 本項目的實(shí)施可以優(yōu)化產(chǎn)業(yè)的布局 . 5 本項目的實(shí)施將最大化地發(fā)揮物流園區(qū)的作用 . 6 . 7 第三章 園區(qū)功能定位 . 9 . 9 . 9 . 10 輸、配送功能 . 10 卸、搬運(yùn)功能 . 10 儲服務(wù)功能 . 10 流信息服務(wù)功能 . 10 流金融服務(wù)功能 . 10 慧園區(qū)管理服務(wù)功能 . 11 活配套服務(wù)功能 . 11 . 11 流、配送中心 . 11 流金融服務(wù)中心 . 12 流信息交換中心 . 12 慧園區(qū)管理服務(wù)中心 . 12 . 12 . 13 . 14 送功能區(qū) . 14 流功能區(qū) . 14 務(wù)功能區(qū) . 14 套功能區(qū) . 14 第四章 園區(qū)運(yùn)行規(guī)劃 . 15 . 15 . 15 業(yè)出租模式 . 15 流信息服務(wù)模式 . 15 流金融服務(wù)模式 . 16 他服務(wù)模式 . 17 . 17 第五章 投資估算 . 19 *鎮(zhèn) 物流園區(qū)的投資規(guī)模 . 19 . 20 第六章 融資方案 . 22 . 22 . 22 . 22 . 22 . 22 . 22 . 23 . 23 第七章 財務(wù)分析 . 24 . 24 . 24 業(yè)租金收入 . 24 庫、堆場等）設(shè)施 . 25 息服務(wù)收入 . 25 流金融服務(wù)收入 . 25 . 25 . 25 . 26 第八章 報告總結(jié) . 27 1 第一章 項目總論 項目暫定名稱： *鎮(zhèn) 物流 園區(qū) 開發(fā)商： 公司法定代表人： 公司性質(zhì)：有限責(zé)任公司（民營企業(yè)） 公司業(yè)務(wù)范圍： 客貨道路運(yùn)輸 、道路運(yùn)輸站場經(jīng)營 。 *鎮(zhèn) 物流基地 項目擬定名為 *鎮(zhèn) 物流 園區(qū)， 是一個大型綜合 性項目 ， 集 物流配送、 現(xiàn)代倉 儲、多式聯(lián)運(yùn)、 物流金融、信息平臺 功能 于 一體， 以 信息 服務(wù)和物流金融服務(wù) 作為 園區(qū)的核心競爭力，實(shí)現(xiàn) 物流 業(yè) 、金融 業(yè) 、商貿(mào) 業(yè) 、制造 業(yè) 和信息 技術(shù)五大產(chǎn)業(yè)在園區(qū)內(nèi)的協(xié)調(diào)發(fā)展，創(chuàng)新物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展 新 模式、再造物流新體系， 2 把園區(qū)建設(shè)成為一個 現(xiàn)代化 的 “智慧型”物流園區(qū) ， 奠定園區(qū)在 區(qū)域 和行業(yè) 內(nèi)的領(lǐng)先地位。 規(guī)模 項目規(guī)劃用地 66700平方米，建筑面積 72000平方米。主要基礎(chǔ)工程建設(shè)項目包括園 區(qū) 標(biāo)準(zhǔn) 倉庫 及 堆場 、 商業(yè)店鋪 建筑；園內(nèi)市政設(shè)施；園內(nèi)道路等。 項目土地成本為 700萬元人民幣 (未含土地出讓金 、下同 )、 其中 倉庫 及 堆場 建設(shè)總投資 1980萬元人民幣 ，商業(yè)店鋪的基礎(chǔ)建筑投資為 1800萬元，道路建設(shè)投資為 560萬 ， 物流信息 交換中心 160萬元 ， 智慧園區(qū)管理服務(wù)中心 為 250萬元， 物流金融服務(wù)中心 為 150萬元 。 合計項目投資總額 5600萬 元。 項目 分二 期 開發(fā)建設(shè)，周期時間 為 二 年， 一期工程預(yù)計投資約 3000萬元，其余均在二期工程投入， 預(yù)計 總投資約為 5000萬 元。 項目建成后， 物流園區(qū) 將每年實(shí)現(xiàn) 納稅額將超過 中：所得稅按 15%測算）。項目的投資回報率約 項目建成后，預(yù)計 目財務(wù)指標(biāo)較好。 項目符合國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的需要，符合本地本 區(qū)域 產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展的需要和 順德 物流 市場發(fā)展變化趨勢，符合 順德 *鎮(zhèn) 物流基地 的發(fā)展規(guī)劃要求；項目 發(fā)展前景廣闊、市場空間很大，機(jī)遇很好；項目發(fā)展商 *均安鎮(zhèn) *擁有雄 3 厚的資金實(shí)力、有 客貨運(yùn)輸和客貨站場經(jīng)營管理經(jīng)驗， 有良好的客戶資源和優(yōu)秀的運(yùn)營管理團(tuán)隊 。 項目建成投入運(yùn)營后，將提供 幾千 個就業(yè)崗位，特別是第三類附屬加工、制造、經(jīng)營、服務(wù)業(yè)的不斷開發(fā)和發(fā)展，不僅能為企業(yè)、為地方、為國家創(chuàng)造更多的財富，也為社會提供了更多的就業(yè)機(jī)會。 項目分析結(jié)果表明，項目是必要的，也是可行的，建議考慮實(shí)施。 4 第 二 章 項目 必要性 景 在我國，物流業(yè)的發(fā)展正處于起步階段，物流業(yè)較為發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)中心城市己 經(jīng)開始了大量積極有益的理論探索和實(shí)踐嘗試。隨著這些物流園區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)，我國的物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐必將大大加快。 由于物流園區(qū)在經(jīng)濟(jì)規(guī)模、地理分布、建設(shè)運(yùn)作方式和政府發(fā)揮作用等方面具有明顯的發(fā)展物流的開發(fā)效應(yīng)和宣傳效應(yīng)，我國政府及企業(yè)在近 2 3年中不約而同地將其作為推動地區(qū)、區(qū)域和城市物流發(fā)展的重點(diǎn)工程，給予大力的支持。目前基本形成了全國從南到北。從東到西的物流園區(qū)建設(shè)發(fā)展局面，特別是以深圳為代表的珠江三角洲地區(qū)、上海、北京等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和城市的物流園區(qū)建設(shè)步伐更快。 佛山 市 的 超過 3500 億元，成功躋身 國內(nèi) 000 億元俱樂部 ” ，但發(fā)展到今天，受環(huán)保、能源、人才等因素的制約，佛山未來將何去何從？為此，佛山展開了新時期發(fā)展戰(zhàn)略定位的大討論，經(jīng)過市委、市政府高層及其智囊團(tuán)的認(rèn)真研究， 4 月底，佛山市委市政府將未來發(fā)展初步定位為 “ 現(xiàn)代制造基地、產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心、嶺南文化名城、美麗富裕家園 ” 。與之相對應(yīng)的，佛山五區(qū)的發(fā)展布局也做出了相應(yīng)的調(diào)整。其中，禪城區(qū)要成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高端產(chǎn)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)的核心區(qū)。南海區(qū)是現(xiàn)代制造業(yè)基地，金融高新技術(shù)服務(wù)區(qū)，新型核心消費(fèi)區(qū)。 *為總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)、白色家電之都、 現(xiàn)代物流基地、 生態(tài) 環(huán)保之城。高明區(qū)建設(shè)新興產(chǎn)業(yè)之城，美麗山林水都。三水定位為空港經(jīng)濟(jì)園區(qū)，現(xiàn)代制造基地，時尚生態(tài)城市。 因此， *鎮(zhèn) 物流園區(qū)的建設(shè)，符合順德未來發(fā)展定位。 5 鎮(zhèn) 物流園區(qū)建設(shè)的必要性 本項目的實(shí)施有利于整合珠三角物流服務(wù)資源 根據(jù)珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要 (2008 )：“強(qiáng)化廣州佛山同城效應(yīng)，攜領(lǐng)珠江三角洲地區(qū)打造布局合理、功能完善、聯(lián)系緊密的城市群”的要求。廣州市和佛山市簽訂了廣州市佛山市同城化建設(shè)合作框架協(xié)議，指出：“營造統(tǒng)一、公平、開放、有序的市場 環(huán)境和高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)環(huán)境，推進(jìn)市場一體化，培育區(qū)域性商貿(mào)、物流、科技、文化、旅游和公共產(chǎn)品等共同市場，實(shí)現(xiàn)人流、物流、資金流、信息流等各類生產(chǎn)要素合理配置，形成發(fā)展合力?！?本項目的實(shí)施可以優(yōu)化產(chǎn)業(yè)的布局 “通過加強(qiáng)區(qū)域融合、產(chǎn)業(yè)融合和要素融合，有效整合和最大限度發(fā)揮廣佛經(jīng)濟(jì)互補(bǔ)優(yōu)勢”。在功能園區(qū)聯(lián)動發(fā)展上提出：“推動廣州空港經(jīng)濟(jì)區(qū)、廣州南沙臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)、廣州大型裝備產(chǎn)業(yè)基地、佛山高新區(qū)一 區(qū)六園、佛山西江沿岸物流帶等具有強(qiáng)輻射效應(yīng)的功能區(qū)的建設(shè)與合作”。這樣現(xiàn)代物流業(yè)在“堅持服務(wù) 同城化、物流現(xiàn)代化、商貿(mào)一體化、資源布局合理化、要素流動自由化 ,”的指導(dǎo)思想下大有可為 ， 通過“加快樞紐型物流園區(qū)建設(shè)與合作 ， 構(gòu)建物流信息共享平臺 ,共建南方國際物流中心。”的產(chǎn)業(yè)協(xié)作促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化。 勒流現(xiàn)代物流園區(qū)在物流產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化、整合、集聚起到很好的促進(jìn)作用 ,它能整合物流服務(wù)的資源 ,提升物流服務(wù)功能。從而帶來商流、資金流、信息流、技術(shù)流的集聚 ,形成產(chǎn)業(yè)上的聚集 ,有利于城市的發(fā)展和繁榮。物流企業(yè)的集聚 ,增強(qiáng)了園區(qū)的集散功能 ,減少了貨物無效轉(zhuǎn)運(yùn)、裝卸、搬倒，提高了物流效率。在物流園區(qū) ,不同的物流企業(yè)可以完成貨 物的分揀、接運(yùn)、倉儲及單證交接 ,從而將物流活動串聯(lián)成整體的活動。不同貨物的統(tǒng)一流通方向 ,同一貨物的不同流通方向 , 6 不同貨主的同一流向貨物 ,同一貨主的不同流向物流 ,在物流園區(qū)中得以集結(jié)和配載 ,大大提高了物流效率 ,降低了物流成本。 本項目的實(shí)施將最大化地發(fā)揮物流園區(qū)的作用 物流園區(qū)作為聯(lián)系產(chǎn)業(yè)上下游的紐帶 ,是各項物流活動開展的主要載體 ,為實(shí)現(xiàn)物流過程的“無縫銜接” ,和綜合運(yùn)輸發(fā)展搭建重要的平臺。它具有如下作用： （ 1）有利于促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ,提升物流業(yè)的服務(wù)水平 地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要以物流園區(qū)為主體的現(xiàn) 代物流系統(tǒng)為支撐 ,物流園區(qū)的合理建設(shè)與高效運(yùn)營將促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)更快、更好發(fā)展 ,對于改善地區(qū)投資環(huán)境、提高地區(qū)經(jīng)濟(jì)和工商企業(yè)市場競爭力、推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)持續(xù)發(fā)展具有重要的作用。同時 ,物流園區(qū)的建設(shè)主要依托所在區(qū)域現(xiàn)有運(yùn)輸組織樞紐、交通樞紐或制造業(yè)基地來整合區(qū)域中的現(xiàn)有資源。通過有效管理物流、商流、信息流和資金流 ,提高商品的周轉(zhuǎn)速度 ,降低企業(yè)運(yùn)營成本 ,推動商品高效流通 ,最終建立多層次、全方位、快捷高效的綜合物流服務(wù)體系。 (2)有利于土地資源的集約化使用 ,減輕道路、環(huán)境和能源的壓力 物流園區(qū)的出現(xiàn)有利于促進(jìn)城市功 能分區(qū)的合理布局和效能的充分發(fā)揮 ,通過多家物流組織機(jī)構(gòu)在空間集聚 ,公用配套設(shè)施建設(shè)的集約使用 ,從而有效節(jié)約稀缺的土地資源 ,促進(jìn)土地資源的合理利用 ,緩解土地供給緊張的問題。這一點(diǎn)在順德尤為重要。 物流園區(qū)的建設(shè)也為各種物流資源的整合創(chuàng)造了條件 ,它將區(qū)域內(nèi)外眾多工商企業(yè)的物流需求信息和物流企業(yè)的服務(wù)信息匯集在一起 ,有利于搭建物流公共信息平臺 ,從而實(shí)現(xiàn)對區(qū)域內(nèi)貨源的集散進(jìn)行統(tǒng)一管理和調(diào)度、合理配載 ,有效銜接生產(chǎn)供應(yīng)與市場需求 ,提高貨車裝載率 ,降低車輛空駛率 ,提高運(yùn)輸效率 ,節(jié)約能源 ,減少污染 ,緩解城市交通壓力。 (3)有利于政府部門管理物流市場、提升服務(wù)水平 7 物流園區(qū)的建立有利于實(shí)現(xiàn)資源整合 ,將不同規(guī)模、不同服務(wù)項目、不同專長的物流服務(wù)企業(yè) ,將工商、財稅、運(yùn)管、公安等政府的監(jiān)督管理服務(wù)職能集聚到同平臺上 ,從而有利于促進(jìn)政策協(xié)調(diào)、節(jié)約行政資源 ,實(shí)現(xiàn)物流市場的高效管理和政府的對外服務(wù)。物流園區(qū)的建成為社會零散車輛運(yùn)營服務(wù)的稅收管理提供了便利條件。 (4)有利于促進(jìn)區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展、增加就業(yè)機(jī)會 物流園區(qū)的建設(shè)、物流企業(yè)的入駐 ,以及各類生活服務(wù)設(shè)施的配套運(yùn)營 ,為社會 ,特別是當(dāng)?shù)馗挥嗳藛T提供了大量的就業(yè)機(jī)會。而當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì) 發(fā)展和周邊企業(yè)的競爭力提高 ,也進(jìn)一步加大了就業(yè)需求 ,擴(kuò)大了就業(yè)渠道。 意義：項目的形成和發(fā)展將優(yōu)化產(chǎn)業(yè)環(huán)境與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；樹立區(qū)域的競爭優(yōu)勢 ;整合各專業(yè)市場及貨運(yùn)場的優(yōu)勢；推動社會主義新農(nóng)村的建設(shè)；以實(shí)際行動推進(jìn)廣佛同城化。 流 市場發(fā)展預(yù)測 物流作為 21 世紀(jì)的朝陽產(chǎn)業(yè)，被業(yè)界稱為 “第三利潤源泉 ”、 “尚未開墾的大陸 ”，有著極為廣闊的發(fā)展前景。一般認(rèn)為，由于物流聯(lián)系著相當(dāng)廣泛的 產(chǎn) 業(yè)群包括形形色色的制造業(yè)，商業(yè)的批發(fā)、代理與零售，支援物流業(yè)本身的物流軟體業(yè)、設(shè)施供應(yīng)商、通訊器材，還有物流咨詢業(yè)等，以及它的監(jiān)管運(yùn)作與政府及相關(guān)部門的聯(lián)系，使得它在整個經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中所起的重要作用愈發(fā)凸顯，其市場份額比重不可小覷，利潤空間也十分可觀。 順德作為制造業(yè)基地，制造業(yè)高速發(fā)展后邊是非常龐大的物流業(yè)市場，幾十個億甚至上百個億的市場分額，等著 物流企業(yè) 去開掘。隨著廣州作為大城市的中心的交通限制出現(xiàn)，廣州市中心區(qū)的物流企業(yè)的優(yōu)勢正 在慢慢被削弱，而順德作為非大城市中心區(qū)的物流業(yè)發(fā)展優(yōu)勢正在凸現(xiàn) 。 8 *鎮(zhèn) 物流園 的 區(qū)位 優(yōu)勢 勒流地處佛山市 *的中心部位， 面 積 方公里，戶籍人口 人，流動人口約 11 萬人。轄下共有 22 個村居，其中 5 個社區(qū)居民委員會， 17 個村民委員會。 勒流 在 *的經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不突出，但其區(qū)位優(yōu)勢非常明顯：南部有家電、化工產(chǎn)業(yè)集中的容桂，和服裝產(chǎn)業(yè)集中地的均安，北部有家具產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的樂從和電器、五金產(chǎn)業(yè)集中的北 滘 。 勒流物流園 距離 上述對物流業(yè)有非常大需求的容桂、均安、樂從、北 滘 均不超過 10 公里，是發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)的黃金地段。 9 第三章 園區(qū) 功能 定位 能規(guī)劃 *鎮(zhèn) 物流 園區(qū) 功能規(guī)劃為 物流服務(wù)中心。 集物流配送、現(xiàn)代倉儲、多式聯(lián)運(yùn)、物流金融、信息平臺 功能 于 一體， 以 信息 服務(wù)和物流金融服務(wù)作為 園區(qū)的核心競爭力，實(shí)現(xiàn) 物流、金融、商貿(mào)、制造和信息 五大產(chǎn)業(yè)在園區(qū)內(nèi)的協(xié)調(diào)發(fā)展，創(chuàng)新物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展 新 模式、再造物流新體系， 把園區(qū)建設(shè)成為一個 現(xiàn)代化的“智慧型”物流園區(qū)， 奠定園區(qū)在 區(qū)域和行業(yè)內(nèi) 的領(lǐng)先地位。 *鎮(zhèn) 物流 園區(qū)的建設(shè)理念是： 以信息 化、機(jī)械化、智能化、人性化 為目標(biāo) ，以信息服務(wù)和 物流金融服務(wù)作為 園區(qū)的核心競爭力， 實(shí)現(xiàn) 物流、資金流和信息流的有機(jī)結(jié)合 ， 打造順德勒流“ 智 慧型物流園區(qū)”。 圖 3慧型物流園區(qū) 的特點(diǎn) 資資 金金 流流 信信 息息 流流 物物 流流 智智 慧慧 型型 物物 流流 園園 區(qū)區(qū) 10 輸、配送功能 *鎮(zhèn) 物流 園區(qū) 在設(shè)計及建造過程中，根據(jù)目標(biāo)客戶的運(yùn)營需求，在商鋪設(shè)計、商戶間間隔距離規(guī)劃等多個角度，為目標(biāo)客戶進(jìn)行貼心的設(shè)計和規(guī)劃 。 同時，園區(qū)內(nèi)部 具備 貨物 轉(zhuǎn)運(yùn) 、分揀、理貨、臨時儲存等多方面的功能，以有效支持目標(biāo)客戶的業(yè)務(wù)發(fā)展 。 卸 、 搬運(yùn)功能 在園區(qū)規(guī)劃的過程中，將提升入場客戶運(yùn)作效率和運(yùn)作質(zhì)量納入 規(guī)劃的范疇， 進(jìn)行 統(tǒng)一且標(biāo)準(zhǔn)化的卸貨平臺設(shè)置 ， 同時支持人工裝卸、手動搬運(yùn)設(shè)備裝卸和叉車設(shè)備裝卸的運(yùn)作，并可在統(tǒng)一卸貨平臺同時容納多家商戶進(jìn)行相關(guān)的運(yùn)作 。 儲服務(wù)功能 在園區(qū)規(guī)劃中，考慮到順德的制造業(yè)中心地位和順德物流行業(yè)的特點(diǎn)，園區(qū) 為物流企業(yè)的各種原材料、標(biāo)準(zhǔn)件、備品配件、標(biāo)準(zhǔn)工具、配套件用品等提供倉儲服務(wù) ，以方便物流企業(yè)的運(yùn)輸、配送 。 流 信息 服務(wù) 功能 通過設(shè)置信息 收集與發(fā)布平臺 、構(gòu)筑 智慧型物流園區(qū) 等手段，鏈接供應(yīng)鏈上下游供需各方的物流業(yè)務(wù)需求，以提升入駐客戶的競爭優(yōu)勢 。 流金融服務(wù)功能 物流 金融服務(wù) 功能 是 *鎮(zhèn) 物流 園區(qū) 的特色和 核心 競爭力，創(chuàng)建以物流公司為核心的物流金融業(yè)務(wù)體系，為客戶提供高質(zhì)量、高附加值的物流與加工服務(wù)以及間接或直接的金融服務(wù) ,以提高供應(yīng)鏈整體績效和客戶的經(jīng)營與資本運(yùn)作效 11 率。 物流 金融服務(wù) 包括 融資 、 擔(dān)保 、 質(zhì)押 、 結(jié)算、 代收款管理 、 企業(yè)信用評價 、企業(yè)征信 、 質(zhì)押品監(jiān)管 、風(fēng)險管控等服務(wù)。 慧 園區(qū)管理 服務(wù) 功能 作為一個大型綜合性現(xiàn)代化物流基地，物業(yè)管理的先進(jìn)性至關(guān)重要性。 園區(qū)的基本建設(shè)思路是把信息服務(wù)和金融服務(wù)打造成核心競爭力，通過信 息化來引導(dǎo)、帶動園區(qū)發(fā)展，并實(shí)現(xiàn)物流、金融、商貿(mào)、制造和信息五大產(chǎn)業(yè)在園區(qū)內(nèi)的協(xié)調(diào)發(fā)展，創(chuàng)新物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式、再造物流新體系。 除提供日常的物業(yè)和園區(qū)管理服務(wù)外，還提供 供應(yīng)鏈優(yōu)化 、 物流網(wǎng)絡(luò)設(shè)計 、 物流咨詢 、 物流培訓(xùn)等服務(wù)。 活配套 服務(wù) 功能 除了上述業(yè)務(wù)基礎(chǔ)運(yùn)作功能以外，必須要有相應(yīng)的生活設(shè)施相配套 。 因此，在相關(guān)的設(shè)計和 建設(shè) 中， 要 涵蓋商業(yè)服務(wù)區(qū)、商務(wù)區(qū)、生活區(qū)等配套設(shè)施，以解除入駐商戶的后顧之憂 。 *鎮(zhèn) 物流園區(qū)的服務(wù)功能是建立在市場服務(wù)定 位基礎(chǔ)上的， 根據(jù) *鎮(zhèn) 物流園區(qū)的發(fā)展框架設(shè)想及 市場定位， 其 服務(wù)功能的總體定位 在 物流配送中心、物流金融服務(wù)中心、 物流信息交換中心和智慧園區(qū)管理服務(wù)中心 四大服務(wù)功能 ： 流 、 配送中心 物流配送中心是園區(qū)的基本功能，為園區(qū)內(nèi)的企業(yè)提供物流、配送、倉儲、運(yùn)輸?shù)纫惑w化的解決方案。 作為 *鎮(zhèn) 物流園區(qū)中運(yùn)作服務(wù)核心功能區(qū)，物流中心區(qū)的服務(wù)對象主要分布于 佛山 市 各 區(qū) 及珠三角 地區(qū)， 配送中心區(qū)的服務(wù)對象主要分布于 佛山 市 各 區(qū)內(nèi) 。 12 流金融服務(wù)中心 金融服務(wù)中心是 *鎮(zhèn) 物流園區(qū) 的特色和業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新的引導(dǎo)者，是園區(qū)能否真正提升一個層次 、 不同于傳統(tǒng)物流園區(qū) 的重要因素。 物流 金融服務(wù)中心 的功能 包括融資擔(dān)保 &質(zhì)押、代收款管理、企業(yè)信用評價、企業(yè)財務(wù)征信、質(zhì)押品監(jiān)管、風(fēng)險管理等。 流信息交換中心 物流 信息 交換 服務(wù)中心 是為園區(qū)內(nèi)物流企業(yè)提供公共物流信息，并為進(jìn)入物流園區(qū)的小型物流企業(yè)、物流及運(yùn)輸代理企業(yè)、運(yùn)輸配載企業(yè)及車輛等提供廉價的物流信息 服務(wù)功能 ，以提高園區(qū)的物流服務(wù)質(zhì)量和效率，成為物流服務(wù)供需雙方開展交易活動的橋梁和紐帶，完善園區(qū)物流功能合理組合和資源有效利用的機(jī)制 。物流 信息 交換 中心 的主要功能包括信息化基礎(chǔ)設(shè)施、信息發(fā)布、信息交換 等。 慧園區(qū) 管理服務(wù)中心 主要實(shí)現(xiàn)園區(qū)管理的現(xiàn)代化、信息化和智能化。包括園區(qū) 物業(yè)管理、園區(qū)綜合管理 、 園區(qū) 辦公與 財務(wù)系統(tǒng)、園區(qū) 安防 等 日常的園區(qū)管理服務(wù)，還 包括 供應(yīng)鏈優(yōu)化 、 物流網(wǎng)絡(luò)設(shè)計 、 物流咨詢 、 物流培訓(xùn) 等服務(wù) 。 體結(jié)構(gòu)規(guī)劃 *鎮(zhèn) 物流 園區(qū)總體結(jié)構(gòu)的發(fā)展設(shè)想為：根據(jù)園區(qū)總體功能的定位，依照發(fā)揮其總體功能的基本原則，在物流園區(qū)管委會的直接領(lǐng)導(dǎo)和組織下，通過園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和園區(qū)管理系統(tǒng)建設(shè)，按照園區(qū)系統(tǒng)建設(shè)設(shè)想，將物流運(yùn)作企業(yè)引入園區(qū)，構(gòu)建 *鎮(zhèn) 物流 園區(qū)服務(wù)運(yùn)作系統(tǒng)，通過服務(wù)功能與服務(wù) 內(nèi)容的 組合，最終構(gòu)成 *鎮(zhèn) 物流 園區(qū)的 五 大功能 區(qū)： 即 配送功能區(qū)、物流功能區(qū)、 公鐵聯(lián)運(yùn) 13 功能區(qū) 、 服務(wù)功能區(qū) 和配套功能區(qū) 。 根據(jù) *未來 15年中物流服務(wù)功能與物流服務(wù)范圍逐步擴(kuò)展的基本趨勢，以及前文中對 *鎮(zhèn) 物流園區(qū)市場需求與功能定位，圍繞 其 三大 服務(wù)區(qū)的基本功能，本次研究中在園區(qū)設(shè)施能力總體分配上擬按照 4:3:3：？：？ 的比例確定 配送功能區(qū)、物流功能區(qū)、 公鐵聯(lián)運(yùn)功能區(qū) 、（金融、信息、管理）服務(wù)功能區(qū)和（生活、商業(yè)）配套功能區(qū) 的能力規(guī)模。 本次研究中，將依照上述規(guī)劃方案中對新站開發(fā)區(qū)土地功 能區(qū)的規(guī)劃劃定，此處提出的物流園區(qū)總體布局規(guī)劃是以物流服務(wù)設(shè)施建設(shè)為主體的物流功能的布局規(guī)劃，至于園區(qū)的產(chǎn)業(yè)開發(fā)功能，將主要依托開發(fā)區(qū)相應(yīng)的招商引資功能和物流園區(qū)的支持而進(jìn)行，故物流功能以外的相關(guān)功能將不作為物流園區(qū)的總體布局規(guī)劃的內(nèi)容。 圖 3區(qū)總體布局規(guī)劃 14 物流園區(qū)并非一個單純的物流項目，而是及物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、物流企業(yè)發(fā)展、依托物流進(jìn)行產(chǎn)業(yè)開發(fā)的綜合性經(jīng)濟(jì)開發(fā)項目，因此，從該意義上說，*鎮(zhèn) 物流 園區(qū) 定義為物流經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)更為確切。但是，本次規(guī)劃僅 以物流運(yùn)作區(qū)為對象，占地 100畝 ，屬于 *鎮(zhèn) 物流基地 的核心功能區(qū)。 送 功能 區(qū) 配送 功能 區(qū)由配送中心群通過合理布局而形成。作為 *鎮(zhèn) 物流 園區(qū)中建設(shè)規(guī)模較大的服務(wù)功能區(qū)，配送中心區(qū)的服務(wù)對象主要分布于 佛山 市 各 區(qū)內(nèi)，因此，在區(qū)域布局原則上應(yīng)尋求將該功能區(qū)置于與 佛山 市 各 區(qū)及現(xiàn)有商業(yè)區(qū)域聯(lián)系最為便捷的位置，同時兼顧與園區(qū)內(nèi)物流中心區(qū)的聯(lián)系。 流 功能 區(qū) 物流 功能 區(qū)由物流中心群通過合理布局和兼顧與配送中心、運(yùn)輸中心的關(guān)系而形成。作為 *鎮(zhèn) 物流 園區(qū)中運(yùn)作服務(wù)核心功能區(qū)，物流中心區(qū)的服務(wù)對 象主要分布于 佛山 市 各 區(qū) 及珠三角 地區(qū)，因此，在區(qū)域布局上首先應(yīng)尋求將該功能區(qū)與 佛山 市進(jìn)出市主通道的便捷連接，兼顧與園區(qū)內(nèi)配送中心區(qū)的聯(lián)系。 務(wù)功能區(qū) 服務(wù)功能區(qū)主要是信息交換中心、管理服務(wù)中心、物流金融服務(wù)中心所在地，其面積不需要太大，但是屬于整個園區(qū)的中樞和大腦，地位非常重要。 套功能區(qū) 主要是提供園區(qū)配套的生活和商業(yè)服務(wù)，由園區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃后，建設(shè)主要通過招商引資來進(jìn)行 。 15 第 四 章 園區(qū) 運(yùn)行規(guī)劃 經(jīng)營是企業(yè)間同類產(chǎn)品營銷、市場開拓的智謀膽略、觀念視 野和創(chuàng)新能力的相互角力和碰撞。競爭是無情的，只有強(qiáng)者才能得到生存和發(fā)展。 “ *鎮(zhèn) 物流 園區(qū) ” 近期經(jīng)營目標(biāo)是： 在項目建成以后的三至五年內(nèi)， 穩(wěn)步發(fā)展傳統(tǒng)物流 體系 ，大力推進(jìn)物流信息平臺建設(shè)，積極引入物流金融服務(wù) ， 以物流信息服務(wù)和物流金融服務(wù) 引導(dǎo) 順德 物流行業(yè)跨越式發(fā)展。 長遠(yuǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)是： 實(shí)現(xiàn) 物流業(yè)、金融業(yè)、商貿(mào)業(yè)、制造業(yè)和信息技術(shù)五大產(chǎn)業(yè)在園區(qū)內(nèi)的協(xié)調(diào)發(fā)展，創(chuàng)新物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展 新 模式、再造物流新體系，把園區(qū)建設(shè)成為一個 現(xiàn)代化 的“智慧型”物流園區(qū)， 奠定園區(qū)在 區(qū)域和行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先地位。 力爭五至十年內(nèi) ,在其他重點(diǎn)城市、接軌 城市、友好城市等地區(qū)創(chuàng)辦相同品牌的物流配套 /物流補(bǔ)充基地，以此將 “智慧型物流園區(qū)” 推向全國甚至波及海外，使“ 勒流 智慧 物流 園區(qū) ”成為省內(nèi)物流行業(yè)排行榜前十位的明星企業(yè)、省內(nèi)物流 信息 行業(yè)排行榜前五位的特色企業(yè)。 行模式 業(yè)出租模式 *鎮(zhèn) 物流園區(qū) 現(xiàn)階段的主要收入依靠傳統(tǒng)的物業(yè)出租模式，通過園區(qū)檔口、辦公樓、配套服務(wù)設(shè)施的租金收入，作為園區(qū)主要的經(jīng)營性收入來源，保證園區(qū)健康、有序地向前發(fā)展。 流信息服務(wù)模式 通過建立 *鎮(zhèn) 物流園區(qū) 信息平臺，向園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供及時、有價值的 物流 16 信息服務(wù)，并收取一定的增值服務(wù)費(fèi)的模式。物流信息服務(wù)模式以整個 物流產(chǎn)業(yè)鏈為對象，將 信息服務(wù) 拓展到上游廠商、供應(yīng)商和下游終端客戶，同時拓展線上線下業(yè)務(wù)，廣泛吸納物流產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)對象進(jìn)入 信息平臺 ，提供交易、管理、協(xié)同、支付、通訊 等 服務(wù)，為企業(yè)提供一站式 信息 服務(wù)解決方案。 流金融服務(wù)模式 物流金融 服務(wù) 模式的流程是 ： 商業(yè)銀行與倉儲企業(yè)（物流企業(yè)）簽署委托授權(quán)評估質(zhì)押貨物的協(xié)議后，物流企業(yè)將組織相關(guān)專業(yè)人員承擔(dān)對質(zhì)押貨物進(jìn)行各種風(fēng)險評估。在貨主質(zhì)押貨物，并經(jīng)過第三方物流企業(yè)提供的一種金融與物流集成式的 創(chuàng)新服務(wù)，即物流、流通加工、融資、評估、監(jiān)管、資產(chǎn)處理、金融咨詢等后將貨物信息反饋到商業(yè)銀行，商業(yè)銀行將根據(jù)提供的材料決定是否授信貸款以及貸款的數(shù)額。物流企業(yè)獲取銀行貸款后，將先支付一定比例的定金給貨主企業(yè)，同時發(fā)揮物流企業(yè)的在物流運(yùn)輸、商品安全監(jiān)控，園區(qū)管理信息服務(wù)等物流金融中規(guī)避風(fēng)險的各種相關(guān)流程，保證貨物送達(dá)客戶企業(yè)，同時客戶企業(yè)在收到獲取后將貨款支付給物流企業(yè)。物流企業(yè)扣除已經(jīng)與貨物企業(yè)協(xié)商好的手續(xù)費(fèi)后，支付貨物余款，并償還商業(yè)銀行的授信貸款。 在創(chuàng)新的物流金融 服務(wù) 模式下，物流企業(yè)為客戶提供高質(zhì)量、 高附加值的物流與加工服務(wù) ,還為客戶提供間接或直接的金融服務(wù) ,以提高供應(yīng)鏈整體績效和客戶的經(jīng)營與資本運(yùn)作效率等。在物流的整個過程中，物流企業(yè)承擔(dān)了各種保險、貸款、投資、信托、租賃、抵押、貼現(xiàn)、結(jié)算、有價證券的發(fā)行與交易，收購兼并與資產(chǎn)重組、咨詢、擔(dān)保以及金融機(jī)構(gòu)所辦理的各類涉及物流業(yè)的中間業(yè)務(wù)等活動，而這些活動都有可