1 某 商業(yè)中心 舊改 項(xiàng)目可行性研究報告 目 錄 一、投資環(huán)境和市場研究 . 3 1、區(qū)域市場概況 . 3 2、 某 市場環(huán)境 . 5 3、 某 市場概況 . 8 二、項(xiàng)目背景 . 15 三、項(xiàng)目分析 . 15 1、地塊解析 . 15 2、基本指標(biāo) . 17 3、 析 . 17 3、地塊綜合評價 . 18 四、市場定位及評估 . 19 1、市場定位 . 19 2、價格定位 . 20 五、項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施計劃 . 21 1、工程計劃 . 21 2、施工進(jìn)度： . 21 六、地價拆遷成本分析 . 22 1、拆遷補(bǔ)償成本 . 22 2、地價初步測算 . 25 七、項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評價 . 27 2 1、經(jīng)濟(jì)評價說明 . 27 2、不同容 積 率下 項(xiàng) 目的 測 算指 標(biāo) . 27 3、不同容 積 率下的投 資 估算 與資 金 籌 措 . 28 八、項(xiàng)目風(fēng)險防范建議 . 35 1、 項(xiàng) 目 風(fēng)險 . 35 2、 風(fēng)險 防范建措施 . 36 九、結(jié)論及建議 . 37 1、 項(xiàng) 目市 場條 件 . 37 2、 經(jīng)濟(jì) 分析 結(jié)論 . 37 十、附件 . 38 1、 R=算表格 . 38 2、 R=算表格 . 46 3、 R=算表格 . 54 3 一 、投資環(huán)境和市場研究 1、 區(qū)域市場概況 某 新區(qū)作為深圳市北部社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎將有力推動第三圈層房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 目前深圳市的房地產(chǎn)市場呈圈層結(jié)構(gòu)，特區(qū)內(nèi)為第一圈層，最早完成從啟動到成熟的發(fā)展歷程。成為目前深圳市房地產(chǎn)市場最為發(fā)達(dá)的核心區(qū)域；寶安龍崗臨近特區(qū)的街道組成第二圈層，直接接受特區(qū)內(nèi)社會經(jīng)濟(jì)的輻射，同時政府加大了關(guān)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的力度，引發(fā)了的第二圈層房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展；第三圈層：是深圳市的邊緣地帶，介于第二圈層和城際線之間的區(qū)域。開發(fā)量很少，且檔次在中等和中下水平 ，整個區(qū)域形象較為落后，其房地產(chǎn)市場的發(fā)展需要社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支持。 某 新區(qū)即位于第三圈層。 某 新區(qū)于 2007 年 5 月成立，是四大新城之一，將是深圳市西北部經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)跑者。參照深圳市中心區(qū)和寶安中心區(qū)的發(fā)展速度及歷程，可以假設(shè) 5 年內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善，房地產(chǎn)開發(fā)啟動，速度加快，公共市政工程也穩(wěn)步展開。而房地產(chǎn)市場的成熟度及開放度與政府對基礎(chǔ)設(shè)施和市政工程投入緊密相關(guān)。 某 新區(qū)將有助于改變邊緣地帶落后的現(xiàn)實(shí)狀況，并推動第三圈層房地產(chǎn)市場的繁榮。新區(qū)的綜合服務(wù)基地會成為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的熱點(diǎn)區(qū)域，輻射石巖、沙井、松崗等街道。 某 新區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀仍處于啟動期，發(fā)展前景良好 。 某 新區(qū)房地產(chǎn)市場處于啟動期，開發(fā)量和交易量少，仍具有封閉市場的典型 4 特征。物業(yè)類型以村民自建、福利房及微利房為主，產(chǎn)權(quán)不完整，綜合品質(zhì)較差，開發(fā)成本低，商品住房仍為稀缺產(chǎn)品。產(chǎn)品的形式多為 1 7的兵營式排列多層，部分頂層為復(fù)式，無小區(qū)、無園林景觀、生活配套不足、住宅質(zhì)素較低，同質(zhì)化嚴(yán)重。 建筑類型多層及小高層仍為客戶的傳統(tǒng)選擇，高層住宅需進(jìn)一步引導(dǎo)。房產(chǎn)交易以本地客戶為主。 住宅的交易價格不同地段價格差異性不大，村民自建、福利房及微利房由于其產(chǎn)權(quán)不 完整，資產(chǎn)價值得不到完全體現(xiàn)，而且綜合素質(zhì)又較差，因此其價格水平總體較低，約為 3000 /；但有產(chǎn)證的二手房價格相對較高突破了7000 元 /。 表： 某 新區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀表 發(fā)展階段 房地產(chǎn)市場啟動期 市場總體特征 相對封閉，住宅的開發(fā)量和交易量均較少 產(chǎn)品特征 以村民自建、福利房及微利房為主，綜合品質(zhì)較差，開發(fā)成本低，商品住房仍為稀缺產(chǎn)品 客戶特征 在 某 新區(qū)工作和生活的人群 價格特征 非商品房價格約為 3200 /，普通 二手 商品房價格約為 5000 /。 未來商品 房需求增加，臵業(yè)要求超越初級市場住宅產(chǎn)品訴求，追求高品質(zhì)生 5 活，房地產(chǎn)開發(fā)成本增加 。 某 新區(qū) 2003有商品房推出，由于具備完整的產(chǎn)權(quán)、較高的品質(zhì)，獲得市場的高度認(rèn)可，推出后短期內(nèi)即被市場消化。進(jìn)入二級市場后，交易量占市場總量的絕對比重，交易價格及租金成為市場的標(biāo)桿。 主力客戶包括兩大類：一類是 某 新區(qū)本地人，另一類是非 某 新區(qū)的定居人口，以企業(yè)主和中高層管理人員為主，輔以當(dāng)?shù)毓珓?wù)員及部分港、澳、臺投資者。這部分消費(fèi)人口，支付能力強(qiáng)，臵業(yè)升級需求增加。 消費(fèi)戶型以三房、四房為客戶的主要臵業(yè)目標(biāo)，其中三房 比重較大，主要為改善居住條件而產(chǎn)生的換房需求，受此影響，市場對小戶型的產(chǎn)品需求較少；面積需求以 80的面積區(qū)間為主。購房目的以自住為主，占 55%以上。 對產(chǎn)品的要求已經(jīng)超越了位臵、交通、采光等初級房地產(chǎn)市場訴求點(diǎn)，而是要求具備良好的景觀環(huán)境、配套設(shè)施、建筑品質(zhì)、社區(qū)人文環(huán)境等條件，并愿意為此支付相應(yīng)的價格。因此，未來市場的房地產(chǎn)開發(fā)商面臨更高的挑戰(zhàn)，需增加產(chǎn)品投入打造優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。 隨著產(chǎn)業(yè)的集聚及規(guī)模的擴(kuò)大，社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，區(qū)域?qū)ν忾_放程度的提高，這一趨勢將日益明顯。 2、 某 市場環(huán)境 （ 1）區(qū)域概況 某 新 區(qū) 某 街道位于深圳市西北部，地處深圳、東莞、惠州三市的交界處，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美?？偯娣e 方公里，分為南、北兩個片區(qū)，下轄 9 個居委會， 7個自然村，人口規(guī)模約 10 萬人，其中戶籍人口約 人。 6 （ 2）區(qū)域建設(shè) 對比寶安區(qū)其他街道， 某 街道建設(shè)用地面積最小，工業(yè)產(chǎn)值水平最低 兩個最低：面積規(guī)模、地均規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值水平。 對比寶安區(qū)其他街道， 某 整體工業(yè)水平不高。 某 街道現(xiàn)有工業(yè)規(guī)模小、工業(yè)化程度不高、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園尚處于初期建設(shè)階段等等原因，導(dǎo)致 某 的整體工業(yè)產(chǎn)值水平低下。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀不合理、第二產(chǎn)業(yè) 、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后 某 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀： 處于第一產(chǎn)業(yè)比例較大、第二產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)、第三產(chǎn)業(yè)滯后的不合理狀態(tài) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化策略： “保一”：保持穩(wěn)定； “進(jìn)二”：利用 某 高新技術(shù)園區(qū)發(fā)展，加快工業(yè)化發(fā)展進(jìn)程； “帶三”：利用第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 （ 3）固定資產(chǎn)投資 固定資產(chǎn)投資增速明顯，但主要集中在工業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)。 某 投資規(guī)模從 2006 年的全區(qū)第 7 位 ,截止 2007 年 5 月份 ,漲至全區(qū)第 3位。 某 固定資產(chǎn)投資增速驚人，居全區(qū)首位。 某 固定資產(chǎn)投資主要集中在工業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)，房地產(chǎn)投資為零。 7 某 房地產(chǎn) 開發(fā)投資滯后， 2007 年（ 1）零投資 與固定資產(chǎn)投資規(guī)?？焖僭鲩L相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資為零，房地產(chǎn)市場發(fā)展處于停滯狀態(tài)。 各街道 2007 年 1房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 街道名稱 計量單位 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 合計 萬元 383323 新安 萬元 121039 民治 萬元 102210 西鄉(xiāng) 萬元 72024 龍華 萬元 56214 松崗 萬元 10000 觀瀾 萬元 9190 沙井 萬元 5863 福永 萬元 4700 石巖 萬元 2083 公明 萬元 0 某 萬元 0 大浪 萬元 0 資料來源：寶安政府在線網(wǎng) 總結(jié)： 建設(shè)用地及人口規(guī)模居全區(qū)最低 ; 工業(yè)產(chǎn)值低、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后； 自高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園啟動后，近年固定資產(chǎn)增幅明顯，但集中在工業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)，基本無房地產(chǎn)開發(fā)投資。 相比寶安區(qū)內(nèi)其他街道，本片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后，但隨著高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)， 某 新區(qū)成立，人口規(guī)模及經(jīng)濟(jì)水平有望持續(xù)提升，受此影響，房地產(chǎn)市場發(fā)展將有所突破！ 8 3、 某 市場概況 （ 1）區(qū)域發(fā)展背景 “新政”促動： 某 新區(qū)成立， 無疑將進(jìn)一步促進(jìn)片區(qū)的快速發(fā)展 ，同時與公明一體化發(fā)展 程度加 大。 “雙規(guī)”利好：現(xiàn)代化新城規(guī)劃、西部高新組團(tuán)規(guī)劃，區(qū)域規(guī)劃起點(diǎn)高，政府關(guān)注及重視度高。 “核心”區(qū)位：規(guī)劃區(qū)域的核心位臵，未來的城市中心區(qū)。 高起點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展的背景下，現(xiàn)階段的城市建設(shè)、區(qū)域交通改造、舊城改造將有效促進(jìn)片區(qū)居住面貌改善、加大土地供應(yīng)，刺激房地產(chǎn)市場突破性發(fā)展，本項(xiàng)目將掀起 某 房地產(chǎn)市場發(fā)展的新篇章！ （ 2）房地產(chǎn)市場 A、土地供應(yīng) 目前 某 商住用地供應(yīng)量少，但土地儲備豐富，未來隨著新城建設(shè)啟動，土地供應(yīng)將逐漸放量。 未來商住用地供應(yīng)：從 06 年開始， 某 市場有光僑路西側(cè) 方（商品房土地出讓，預(yù)計在 2008 或 2009 年推向市場 ；另掛牌交易 某 高新園東片區(qū)的限開發(fā)對象，限購買對象、限 90/70 的三限地塊 。而高新園區(qū)在 2010年前也將陸續(xù)有近 27 萬方的土地供應(yīng)。 9 宗地編號 用地位臵 用途 土地面積 ( ) 建筑面積 ( ) 容積率 出讓 方式 竟得單位 (人 ) 日期 高新園東片區(qū) 居住用地 8640 牌 深圳世紀(jì)晶源激光技術(shù)有限公司 2007511安 某 街道辦 商住 用地 34150 標(biāo) 深圳富泰宏精密工業(yè)有限公司 2006510安區(qū) 某 街道 ( 原 某 農(nóng)場 )中心區(qū) 酒店 用地 0000 牌 深圳市寶利來貿(mào)易有限公司 2004料來源：政府公布信息 B、住宅市場 市場供應(yīng)現(xiàn)狀 開發(fā)真空地帶，無在售項(xiàng)目 樓型： 某 住宅市場現(xiàn)無在售正規(guī)商品房項(xiàng)目。有少量無產(chǎn)權(quán)證的集資房供應(yīng)，多為 1 7的兵營式排列多層，部分頂層為復(fù)式，無園林景觀，住宅質(zhì)素較低，同質(zhì)化嚴(yán)重。 除少量自建的別墅， 拼、花園洋房等產(chǎn)品類型在該片區(qū)尚屬空白。 戶型： 100的三房兩廳是兩地最受市場歡迎的戶型，主力客源是 30歲左右的一家三口；其次受歡迎的是 80 左右的兩房，主要是 某 的外來人口就近為父母而購臵。 高正豪景花園 50的一房租售情況較好，主要租客是在高新園區(qū)工作的高層管理人員。在戶型上，當(dāng)?shù)厝吮容^注重南北通透，尤其是園區(qū)投資廠房的港臺老板，對風(fēng)水比較講究。 10 市場價格現(xiàn)狀 某 市場不同地段價格差異性不大，無產(chǎn)證集資房的價格水平在 3200（無產(chǎn)證），二手房的最高價格約為 3300 元 /（無產(chǎn)證）；但有產(chǎn)證的二手房（高正豪景花園）價格可達(dá) 4000 /。 租金、二手房售價情況對比 代表項(xiàng)目 租金情況（元 /套） 二手房價 一房 二房 三房 （元 /） 商品房 高正豪景花園 700 左右 1000 左右 1400 左右 4000資房 清 怡花園 400 700 左右 1000 左右 3000 資料來源：實(shí)地市場調(diào)研 樓盤案例：高正豪景花園 項(xiàng)目概況 開 發(fā) 商： 某 房地產(chǎn)開發(fā)公司 建筑面積： 平米 建筑類別： 6 棟 6 層公寓 總 戶 數(shù)： 332 戶 容 積 率： 開盤日期： 2003 年 4 月 28 日 平均價格： 開盤 2500 元 /平米，目前二手樓價 4000 / 車 位： 地上車位，月租 100 元 /月， 某 唯一的收費(fèi)停車場所 11 備 注： 本項(xiàng)目原計劃修建二期，約 4方體量，但因拆遷及資金問題，遲遲沒有進(jìn)展。據(jù)了解，前期進(jìn)行意向登記的客戶已達(dá) 200 多號人，市場需求旺盛。 戶 型： 該項(xiàng)目的面積跨度很大，且各戶型在比例上較為均勻，市場接受度都很高。 40 約 58 90 110 160 1 房 1 廳 2 房 1 廳 3 房 2 廳 1 衛(wèi) 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 主力客戶群： 公務(wù)員、原住民、私營業(yè)主、高新區(qū)企業(yè)以及富士康工業(yè)園（臨近觀瀾處）中高級管理人員。兩房和三房的客戶一般是三口之家，年齡在 30 項(xiàng)目點(diǎn)評： 高正豪景花園是 某 的第一個商品房項(xiàng)目，也是目前最高端的項(xiàng)目。目前三級市場表現(xiàn)理想，價格和租金都是當(dāng)?shù)氐臉?biāo) 桿， 是本項(xiàng)目最直接、最重要的參照。 住宅市場總結(jié)： 處于房地產(chǎn)市場發(fā)展的早期階段： 居住以安居房和自建房為主，商住混雜、居住品質(zhì)差；土地供應(yīng)量少，無開發(fā)項(xiàng)目，產(chǎn)權(quán)房稀缺。 市場供應(yīng)量少，求大于供： 市場供應(yīng)少量的無產(chǎn)權(quán)證房，規(guī)模小，同質(zhì)化嚴(yán)重，難以滿足市場需求。 同比其它街道價格較低： 受大區(qū)域價格影響，市場稀缺優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 12 未來價格攀升空間較大。 飲頭啖湯的最佳機(jī)會： 有錢買不到，市場稀缺的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品面市時，長期得不到渲瀉的大量改善居住品質(zhì)的換房需求將在第一時機(jī)得到釋放。 C、商業(yè)市場 傳統(tǒng)聚集內(nèi)向型商業(yè) ,業(yè)態(tài)分散雜亂 ,檔次不高。 某 街道的商業(yè)受消費(fèi)人群、歷史積累、發(fā)展規(guī)劃等限制因素影響，發(fā)展較為滯后，規(guī)模較小，主要集中在河心路、 某 大街一帶區(qū)域，形式為“商業(yè)街 +中小型集中商業(yè)”，商業(yè)網(wǎng) 點(diǎn)少，業(yè)態(tài)分散雜亂，檔次中低。 傳統(tǒng)聚集商業(yè)，檔次低、業(yè)態(tài)分散。由社區(qū)商業(yè)組成一處較為集中的商圈，以傳統(tǒng)的街鋪形式為主，少量中小規(guī)模集中商業(yè)，現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)分布零散、雜亂，缺乏品牌和集聚效應(yīng)，經(jīng)營狀況一般。 商業(yè)規(guī)模介于社區(qū)型商業(yè)和區(qū)域型商業(yè)之間。相對公明片區(qū)，商業(yè)發(fā)展嚴(yán)重滯后。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模小、類別單一。缺乏大型中高檔百貨商場以及規(guī)模專業(yè)市場，文化娛樂類商業(yè)比較缺乏，書店、文具店圍繞學(xué)校周邊零星分布；中高檔消費(fèi)娛樂場所僅有怡康樂休閑中心，經(jīng)營情況尚可。 商業(yè)輻射范圍少，區(qū)域內(nèi)高端消費(fèi)流失。消費(fèi)人群相對獨(dú)立封 閉，僅滿足 某 本地住戶以及周邊工廠打工人群的日?；鞠M(fèi)。本地的高端消費(fèi)和大宗購物需求大多依賴公明消費(fèi)。 13 商業(yè)街基本情況： 街道名 經(jīng)營種類 面積范圍 租金 /售價 經(jīng)營狀況 某 大街 （塘明路與光翠路中間段） 銀行、電子通訊、晨光牛奶專賣店、餐飲娛樂、五金裝飾等，業(yè)態(tài)雜亂分布，單店規(guī)模較小，塘明路與光翠路中間段商業(yè)較旺。 多在 60少數(shù) 100 客運(yùn)站周邊商鋪?zhàn)饨鸺s為 50 / ，以客運(yùn)站為中心向周邊遞減，約為 30 臨客運(yùn)站段車載人流較旺，經(jīng)營情況較好 河心路 主 要由高正豪景、青怡花園、僑新花園、濱河苑等社區(qū)商業(yè)及華泰百貨、 某 綜合市場組成，河心南路業(yè)態(tài)以日常消費(fèi)配套、中低檔服裝服飾為主，河心北路以裝飾建材類為主。 多在 30 高 正 豪 景 商 鋪 租20 /；濱河路住宅底商租 50 元 /左右；項(xiàng)目臨商租 30元 /左右現(xiàn)二手售價 7000 / 臨華泰百貨路段經(jīng)營情況較好，高正豪景商鋪檔次稍高。 光翠路 業(yè)態(tài)有五金日雜、糧油、服飾皮具等。 延伸段包括 某 農(nóng)貿(mào)市場和康之寶超市 多 10 少數(shù) 120 租 30 /月，近 某 大街段租金較高；工 會樓商鋪 2002年售 4000 多元 / 經(jīng)營情況較好，檔次中低混雜。 資料來源：實(shí)地市場調(diào)研 街道商業(yè) 主要集中在 某 大街、河心路、光翠路以及 某 農(nóng)貿(mào)市場周邊，由社區(qū)商業(yè)組成。 業(yè)態(tài)以日常消費(fèi)類為主 ，零散分布，檔次中低； 街鋪面積多集中在 30 ，有 5店單店規(guī)模在 100； 客運(yùn)站周邊商鋪?zhàn)饨鹱罡撸s為 50 / ，以客運(yùn)站為中心向周邊遞減，約為 30 / ；較少售賣店鋪，高正豪景街鋪二手售價在7000 / 。 14 集中商業(yè)基本情況： 類別 代表性商家 地址 服務(wù)對象 經(jīng)營 范圍 面積 經(jīng)營狀況 百貨超市 康之寶超市 某 筆架山農(nóng)貿(mào)市場綜合樓一樓 筆架山附近居民 日用百貨、家電、食品、煙酒、化妝品 3200 一般 百貨超市 華泰百貨商場 河心路與光翠路交匯處 周邊住戶以及外來流動人員 日用百貨、手機(jī)、服裝、副食 約 2000 尚可 超市 華潤超市 某 大街 周邊住戶 日用百貨 300 尚可 集貿(mào)市場 某 綜合市場 華泰百貨二樓 周邊住戶以及外來流動人員 低檔服飾鞋帽 約 1800 一般 集貿(mào)市場 某 農(nóng)貿(mào)市場 筆架山旁 周邊住戶 日常生鮮糧油、廉價服飾鞋類等 1000 尚可 缺乏大型百貨店和購物中心等高檔商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) ，現(xiàn)有集中商業(yè)以傳統(tǒng)集貿(mào)市場和規(guī)模中小百貨超市為主，普遍檔次不高，與公明的商業(yè)相比缺乏競爭力。 消費(fèi)人群大多依托社區(qū)，以周邊住戶為主 ，經(jīng)營情況穩(wěn)定而平淡，經(jīng)營績效變化不大； 未來隨著高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展和 某 中心區(qū)旅游業(yè)的帶動，大量外來人口流入， 商業(yè)配套設(shè)施會日趨完善，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)將會呈現(xiàn)兩極分化的趨勢，出現(xiàn)大中型高檔購物中心， 改變 某 人多前往公明消費(fèi)的現(xiàn)實(shí)。 15 二 、項(xiàng)目背景 本項(xiàng)目為寶安區(qū)舊城改造辦公室于 2007 年 1 月 10 日公布的 某 商業(yè)中心舊城改造項(xiàng)目，位于寶安 某 街道 塘明公路與 某 匯食街交匯處南側(cè)一用地。 2007 年 5 月 31 日， 某 新區(qū)正式宣告誕生，負(fù)責(zé)管理現(xiàn)寶安 某 、公明兩個街道。這一政策動向進(jìn)一步加快 某 的城市化建設(shè)進(jìn)程和提升城市地位，本項(xiàng)目作為新區(qū)成立后的中大規(guī)模舊改項(xiàng)目，且位于 某 中心區(qū)的核心位臵，承擔(dān)著重建老城中心區(qū)價值的重要使命，對整個區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展，具有舉足輕重的作用。 三 、項(xiàng)目分析 1、地塊解析 項(xiàng)目用地位于塘明大道與河心南路的交匯處，本身無景觀資源、地勢平坦，兩面臨路，進(jìn)入性與昭示性較好。 四至： 北面：東側(cè)為濱河路（河心南路），道路右側(cè)是居民住宅小區(qū)濱河 苑。 南面：隔水泥圍墻與晨光乳業(yè)公司相鄰。 東面：高正豪景花園小區(qū)商鋪和 某 農(nóng)貿(mào)市場。 西面：隔 4 車道的主干道塘明大道，正對維他食品飲料廠。 現(xiàn)狀： 地塊臨塘明大道地塊上為民房和臨建商鋪，靠光翠路近高正豪景花園側(cè)地塊空臵。 配套： 位于 某 街道中心區(qū)域，周邊配套齊全。 16 商業(yè)配套 臨商業(yè)旺地，河心路商業(yè)街、 某 大街商業(yè)、華泰百貨、康之寶超市和 某 農(nóng)貿(mào)市場 教育配套 1 所中學(xué)（ 某 中學(xué)）、 6 所小學(xué) 醫(yī)療配套 2 個醫(yī)院（ 某 醫(yī)院和 某 新醫(yī)院） 其它配套 2 個派出所、金融機(jī)構(gòu)（有中國銀行與農(nóng)業(yè)銀行）、郵電（郵政支局、電信、移動 、聯(lián)通營業(yè)廳）等。 北：隔河心南路正對濱 河苑 西：隔塘明大道正對維他飲料廠 東：臨高正豪景商鋪和光明農(nóng)貿(mào)市場 南：隔水泥圍墻臨晨光乳業(yè)公司 北 17 2、 基本指標(biāo) 項(xiàng) 目 備 注 用地面積 ( ) 32800 其中：住宅 ( ) 占總建面 58%，其中政策性用房占住宅面積的 8% 商業(yè)辦公 ( ) 占總建面 38% 其它配套 ( ) 占總建面 4% 其它要求：建筑限高： 80 米 3、 析 優(yōu)勢 、位于 某 中心區(qū)，升值潛力大； 2、地塊兩面臨街，西臨主干道塘明路，交通便利； 3、緊鄰商業(yè)集中區(qū)域，生活配套全； 4、周邊居住氛圍濃厚。 5、大型綜合項(xiàng)目，利于樹立標(biāo)桿形象 劣勢 、西面受噪音影響較大； 2、東南側(cè) 臨工廠， 環(huán)境雜亂，影響項(xiàng)目形象； 3、 三面臨路，無景觀資源 。 機(jī)會 、 某 新城的規(guī)劃定位，給本項(xiàng)目帶來良好的發(fā)展前景； 2、目前市場上商品房基本無供應(yīng)，缺少競爭，存在市場空白機(jī)會點(diǎn)； 3、片區(qū)近期供應(yīng)以舊改為主，與當(dāng)?shù)卣P(guān)系良好將獲取更多的開發(fā)機(jī)會。 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會 抓住市場機(jī)會點(diǎn)與空白點(diǎn)，通過物業(yè)類型組合，全產(chǎn)品線占領(lǐng)市場； 打造 某 標(biāo) 志性項(xiàng)目，樹立片區(qū)第一地位。 利用機(jī)會，克服劣勢 按地塊不同位臵的屬性分別規(guī)劃產(chǎn)品，規(guī)避劣勢； 通過開街造坊，內(nèi)外街鋪或兩層商鋪聯(lián)體銷售，有效解決大體量商業(yè)的銷售問題； 通過產(chǎn)品適當(dāng)創(chuàng)新和品質(zhì)的打造，加強(qiáng)項(xiàng)目自身優(yōu)勢。 威脅 、宏觀調(diào)控因素將會對本項(xiàng)目產(chǎn)生一定的影響； 2、觀光路地塊將對本項(xiàng)目產(chǎn)生一定的威脅。 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 規(guī)范操作，積極應(yīng)對以規(guī)避政策風(fēng)險 搶奪先機(jī)，利用現(xiàn)有市場空白點(diǎn)，規(guī)避市場風(fēng)險； 減小劣勢，避免威脅 爭取光翠路更改為小區(qū)內(nèi)道路功能； 采取降噪措施，提升臨路產(chǎn)品價值點(diǎn)； 密切關(guān)注對手動向，爭取主動。 18 3、地塊綜合評價 （ 1）綜合判定 本項(xiàng)目屬于 某 最核心的居住 /商業(yè)中心區(qū)，是政府規(guī)劃的重要舊改項(xiàng)目，承載 某 街道繁榮商業(yè)的使命； 項(xiàng)目所在地是 某 集團(tuán)下屬晨光乳業(yè)公司，是 某 集團(tuán)企業(yè)昭示的主力點(diǎn)； 目前片區(qū)的居住氛圍、相關(guān)配套較好，整體大環(huán)境發(fā)展前景樂觀。 項(xiàng)目通達(dá)性很好，昭示性好，但是有可能面臨南面交通噪音的干擾。 區(qū)位、規(guī)模、容積率指標(biāo)、臨主干道、定位決定了項(xiàng)目具備建成中高檔、低密度、混合社區(qū)的潛質(zhì)。 （ 2）屬性判定 發(fā)展前景巨大的新城中心區(qū)域中大規(guī)模舊改項(xiàng)目，居 住及商業(yè)價值高。 區(qū)位屬性： 某 新區(qū)中心區(qū)域 新區(qū)成立，助力 某 中心區(qū)快速發(fā)展 某 新城中心區(qū)核心 高新區(qū)生活配套服務(wù)中心、全市重要的技 能及人才培訓(xùn)中心和旅游休閑中心職能。 西部高新組團(tuán)主中心 組團(tuán)行政、商貿(mào)、信息、文化和服務(wù)中心 項(xiàng)目屬性： 首個大型綜合性商住項(xiàng)目 包含較大商業(yè)辦公面積 生活配套設(shè)施齊全 周邊文化、教育、醫(yī)療、商業(yè)、交通齊全 居住氛圍濃厚 臨濱河苑、青怡花園、高正豪景等住宅區(qū) 19 四 、市場定位及評估 1、 市場 定位 根據(jù) 某 本地實(shí)際市場情況，結(jié)合項(xiàng)目 自身資源情況，本項(xiàng)目定位為： “ 城市核心綜合體項(xiàng)目 ” 精品 居家戶型為主， 包括 酒店、 公寓 和商業(yè) 精品居家戶型：填補(bǔ)目前 某 商品房供應(yīng)的空白，提升 某 居住生活水平。 高端 酒店及（酒店式 公寓 ） ： 根據(jù) 某 未來旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方向，并填補(bǔ)目前市場上缺乏高端酒店配套的空白， 打造 某 市場上唯一的 四星級酒店，并考慮酒店規(guī)模，控制經(jīng)營風(fēng)險，設(shè)臵部分酒店式 公寓，宜 租 宜居，可有效規(guī)避風(fēng)險。 商業(yè)：臨街商鋪 +集中商業(yè)，集中商業(yè)擬引入品牌百貨超市店，形成 某 集中的高端商業(yè)消費(fèi)場所。 街鋪對外銷售，集中商業(yè)持有出租。 物業(yè)類型 安排 ： 物業(yè)類型 配 比 備注 中等居家戶型住宅 商品房住宅 可售 政策性住房 政府 按成本價 購買 四星級酒店 持有經(jīng)營 酒店式 公寓 可售 商業(yè) 街鋪 可售 集中商業(yè) 持有 20 2、價格定位 住宅及 酒店式 公寓價格 根據(jù)市場參考價值，考慮到市場供應(yīng)稀缺及一手商品房質(zhì)素，在現(xiàn)有 有產(chǎn)權(quán)證 二手商品房 某 街道較陳舊小區(qū) 4000 5000 元 / 、公明街道品質(zhì)較高檔社區(qū)突破 8000 元 / 的基礎(chǔ) 上，結(jié)合正常市場增值因素，預(yù)估可實(shí)現(xiàn)價格為： 住宅 8000 元 / 酒店式 公寓 8500 元 / 商業(yè)租金及售價 參考周邊商業(yè)租金，采取收益 還原法進(jìn)行 商業(yè) 售價測算。 商業(yè)租金確定：參考客運(yùn)站周邊商鋪?zhàn)饨?70 元 /，預(yù)計本商業(yè) 建成后，受商業(yè)檔次及集中商業(yè)的良性影響， 租金可達(dá) 80 元 / 。 售價計算取 80 元 /平方米月，收益還原利率取一般商業(yè)貸款利率結(jié)合社會平均利潤率，取 6%，空臵率取 5%，收益年限 68 年，則項(xiàng)目商業(yè)的價格計算如下： 年租金收益 =80*（ 1 *12=912 元 /平方米 經(jīng)營成本費(fèi)用 =912*（ 5%*（ 1+3%+1%） +2%+10%） = /平方米 經(jīng)營成本費(fèi)用包括營業(yè)稅（年租金收益的 5%）、教育費(fèi)附加（營業(yè)稅的 3%）、城市建設(shè)維護(hù)稅（營業(yè)稅的 1%）、房屋租賃管理費(fèi)（年租金收益的 2%）、維修與保險費(fèi)用（一般為租金收益的 8%右，取 10%） 所得稅 =（ *25% = /平方米 年租金 純收益 = /平方米 21 銷售價格 =6% 11+6%)68=9308 元 /平方米 參考： 高正豪景街鋪二手售價在 7000 /。 預(yù)估商業(yè)可實(shí)現(xiàn) 均 價為： 10000 元 / 五 、 項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施計劃 1、 工程計劃 工程進(jìn)度的快慢直接影 響項(xiàng)目銷售進(jìn)度，因?yàn)樗苯臃从抽_發(fā)商的資金實(shí)力，并影響臵業(yè)者的入市信心。為樹立 本項(xiàng)目 良好的工程形象，公司制定了嚴(yán)密的工作計劃，并在工程進(jìn)度方面做到快捷、高速、保質(zhì)保量。 預(yù)計總?cè)掌冢杭s 18 個月；（從 2008 年 7 月 12 月）。 2、 施工進(jìn)度： 工程（ 18 個月）進(jìn)度計劃表 序號 項(xiàng)目名稱 持續(xù)時間 進(jìn)度安排 2008 年 2009 年 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 征地折遷 2 前期工程 3 3 基礎(chǔ)工程 2 4 主體結(jié)構(gòu)工程 6 5 設(shè)備安裝工程 4 6 室內(nèi)外裝修 4 7 紅線內(nèi)外工程 3 8 建配套工程 3 9 竣工驗(yàn)收 1 10 銷售 13 22 六 、 地價拆遷成本分析 基于政策分析及改造案例研究之上，對項(xiàng)目地價以及拆遷成本進(jìn)行估算。 1、拆遷補(bǔ)償成本 （ 1）項(xiàng)目地塊普查數(shù)據(jù) 地塊現(xiàn)狀建筑調(diào)查數(shù)據(jù)如下表如示： 某 商業(yè)中心項(xiàng)目舊改調(diào)查統(tǒng)計表 序號 物業(yè)類型 建筑面積（） 1 永久性建筑 宅 (有房地產(chǎn)證 ) 臨時性建筑 業(yè) (鐵皮房 ) 證 (撲克行加建 ) 調(diào)查統(tǒng)計表可以得到： 改造前該地塊的用地性質(zhì)為居住商業(yè)用地，地上建筑物主要為臨時商業(yè)與住宅，現(xiàn)狀容積率較低。從城市功 能分區(qū)及土地本身的利用效率來看，均不符合城市發(fā)展的要求。 （ 2）舊改項(xiàng)目相關(guān)研究 寶安舊改項(xiàng)目特點(diǎn)和風(fēng)險分析 從 2004年 8月寶安首批舊改項(xiàng)目的確立，寶安的舊改呈現(xiàn)出以下幾個特征： 從最初的大規(guī)模全面改造到梯次的逐步推進(jìn)： 2004 年，寶安確立舊改項(xiàng)目37 項(xiàng)，總占地面積 150 多公頃， 2005 年縮減到 5 個項(xiàng)目共 頃， 2006年和 2007 年分別為 34 個項(xiàng)目和 11 個項(xiàng)目，面積分別為 頃和 頃。 23 2004 年的商業(yè)舊改項(xiàng)目明顯，在 2004 年第二批確立的舊改項(xiàng)目中，其中商業(yè)中心項(xiàng)目 8 項(xiàng)，占 總面積的 86%。根據(jù)寶安區(qū)舊城舊村（城中村）改造項(xiàng)目公告， 2004 年和 2005 年寶安區(qū)舊改計劃推出的商業(yè)建筑規(guī)模達(dá)到 252 萬平方米，推出的商業(yè)建筑將在 2007 年后進(jìn)入市場。 基于上面的情況，寶安舊改項(xiàng)目較正常的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，有著其獨(dú)特的優(yōu)勢。 隨著深圳城市的發(fā)展，市區(qū)內(nèi)新增土地供應(yīng)量不斷減少，招拍掛的土地大多處于郊區(qū)以及市政配套不完善的區(qū)域。而舊改項(xiàng)目一般處于市區(qū)較好的地段，具有一定的區(qū)位優(yōu)勢。 舊改舊目開發(fā)，意味著改善城市面貌、改變產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等，社會效益和影響力較強(qiáng)，可以很好地提升公司的品牌價值。 但 是，寶安舊改項(xiàng)目較正常的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，也有著自身的局限性，表現(xiàn)在： 目前寶安的大量舊改項(xiàng)目整體規(guī)模較大、容積率類似、自身配套類似、同受90 平方米影響，同類化現(xiàn)象嚴(yán)重；大批項(xiàng)目同期進(jìn)行，市場競爭激烈，寶安區(qū)域客戶比較封閉，客戶量有限，各項(xiàng)目如何突破競爭，成為其成敗的關(guān)鍵。 目前大規(guī)模舊改項(xiàng)目都帶有較強(qiáng)的社會責(zé)任職能，因而項(xiàng)目會有較為完善的社會配套建設(shè)要求，包括學(xué)校、商業(yè)等等；配套中學(xué)校對項(xiàng)目的宣傳推廣較為有利，但是商業(yè)具有一定的銷售難度。 舊改項(xiàng)目要求開發(fā)商提高社會職責(zé)和社會效應(yīng)；改變落后的生活習(xí)慣、區(qū)域面 貌，引導(dǎo)新的舒居生活標(biāo)準(zhǔn)也是舊改項(xiàng)目所義不容辭的責(zé)任；社會職責(zé)不僅僅體現(xiàn)在規(guī)劃中的社會配套設(shè)施；如何確保中低收入家庭購房、建設(shè)和諧社會，也 24 是舊改項(xiàng)目在運(yùn)作的時候所必須要考慮的因素。 舊改項(xiàng)目能否順利拆遷關(guān)系到項(xiàng)目工期以及銷售的重要節(jié)點(diǎn)確定，否則難以預(yù)計項(xiàng)目的進(jìn)度和競爭策略的制定；解決措施就是快速補(bǔ)償、快速 拆遷、避免“夜長夢多”，因?yàn)殡S著舊改項(xiàng)目及城市化進(jìn)程的推進(jìn)，地塊價值很可能迅速提升，假如拆遷滯后，原住地居民要求提高補(bǔ)償金額，或者成為釘子戶，則對項(xiàng)目整體進(jìn)度和開發(fā)投入造成重大影響，甚至導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。 物 業(yè)拆遷補(bǔ)償政策 跟本項(xiàng)目拆遷相關(guān)的政策性文件為深圳市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目房屋拆遷管理辦法（深府 161 號文）。 第三十三條 拆遷下列住宅房屋，以其房地產(chǎn)市場評估價格與同區(qū)域普通住宅商品房交易平均價格（以下簡稱商品房交易均價）二者之中價高者確定貨幣補(bǔ)償金額： （一）擁有完全產(chǎn)權(quán)的商品住宅； （二）安居房或者其他具備相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)利證書的不完全產(chǎn)權(quán)的住宅； （三）市政府規(guī)定的應(yīng)當(dāng)按照完全產(chǎn)權(quán)商品住宅補(bǔ)償?shù)钠渌≌?本市各區(qū)域商品房交易均價由市拆遷辦每季度定期公布。 第三十八條 拆遷經(jīng) 批準(zhǔn)未到期的臨時建筑，只給予貨幣補(bǔ)償。補(bǔ)償金額根據(jù)臨時使用土地合同或者臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可文件規(guī)定的使用性質(zhì)和剩余使用期限，及土地使用人支出的土地開發(fā)成本、收益等實(shí)際情況，經(jīng)評估后確定。但臨時使用土地合同對處理方式已有約定的，按約定辦理。 25 （ 3）物業(yè)補(bǔ)償方案及初步測算 本項(xiàng)目的拆遷內(nèi)容包括永久性建筑物和臨時性建筑物， 依據(jù)保守原則，本項(xiàng)目補(bǔ)償方案制定如下： 全部采取貨幣補(bǔ)償； 永久性建筑與臨時性建筑考慮拆除費(fèi)、過渡安臵費(fèi)、物業(yè)補(bǔ)償費(fèi)以及停業(yè)損失費(fèi)的補(bǔ)償。其中住宅物業(yè)補(bǔ)償費(fèi) 暫按 區(qū)域商品房交易均價計算 （最新公布 第三季度的 某 片區(qū)交易均價為 4500 元 /） ，其它按照市場重臵價格計算。 具體 建筑物拆遷補(bǔ)償 標(biāo)準(zhǔn)如下表所示： 某 商業(yè)中心項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 序號 補(bǔ)償明細(xì) 補(bǔ)償單價 （ 元 /） 補(bǔ)償金額合計（萬元） 住宅 商業(yè) 無證加建 1 拆除費(fèi) 45 30 30 56 2 過渡安臵費(fèi) 150 0 0 91 3 物業(yè)補(bǔ)償費(fèi) 4500 1000 500 2258 4 停業(yè)損失費(fèi) 0 45 0 137 5 合計 4695 1075 530 2542 經(jīng)過初步核算，本項(xiàng)目貨幣補(bǔ)償總額為 2,542 萬元。 2、地價初步測算 本項(xiàng)目為舊村（城中村）改造，符合享受舊村（城中村）的地價優(yōu)惠政策相關(guān)規(guī)定 。測算方案如下： 地價測算在深圳市 2006 年公布的公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，按照相應(yīng)的地價優(yōu)惠進(jìn)行測算。 26 某 商業(yè)中心項(xiàng)目參考基準(zhǔn)地價及舊改優(yōu)惠政策列表 標(biāo) 準(zhǔn) 單位 基準(zhǔn)地價 統(tǒng)一按深圳國土資源局公布的地區(qū)基準(zhǔn)樓面地價計 ； A）住宅： 810 元 /； B）商業(yè)： 1324 元 /； C）酒店、辦公：參考商業(yè)樓面地價。 舊改優(yōu)惠政策 寶安城中村改造優(yōu)惠政策： 建筑容積率在 以下部分 免收地價； 建筑容積率在 間部分 按現(xiàn)行地價標(biāo)準(zhǔn)的 20%收取地價； 建筑容積率超過 分 按現(xiàn)行地價標(biāo)準(zhǔn)收取地價（無優(yōu)惠）。 考慮 三種容積率方案下，即 R=種不同情況下的地價； 根據(jù)深圳市國土資源和房地產(chǎn)管理局 2004 年發(fā)布的地價測算說明，住宅容積率存在地價修正問題，修正系數(shù)為 。 具體地價測算結(jié)果如下表所示： 容積率 R 物業(yè)類型 建筑面積 （） 基準(zhǔn)地價 （元 /） 修正系數(shù) 地價 （萬元） 優(yōu)惠后地價 （萬元） 宅 85608 810 281 6084 商業(yè) 56088 1324 1 7426 相關(guān)配套 5904 810 02 合計 147600 1 15209 宅 95120 810 1 7705 7584 商業(yè) 62320 1324 1 8251 相關(guān)配套 6560 810 1 531 合計 164000 1 16487 宅 104632 810 051 9002 商業(yè) 68552 1324 1 9076 相關(guān)配套 7216 810 55 合計 180400 17683 注：其中配套物業(yè)相應(yīng)地價測算根據(jù)地價測算容積率修正政策規(guī)定，納入住 27 宅范圍內(nèi)進(jìn)行地價測算。 通過測算得出，容積率為 的優(yōu)惠后地價分別為 6084 萬元、7584 萬元、 9002 萬元。 七、項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評價 1、經(jīng)濟(jì)評價說明 本項(xiàng)目為舊改項(xiàng)目，其經(jīng)濟(jì)接近平衡是可操作的基礎(chǔ)性前提之一。對于 經(jīng)濟(jì)評價的衡量標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)寶安區(qū)舊城改造相關(guān)資料，一般舊改項(xiàng)目的稅后利潤率約為 13%因此，本報告的測算將以此為衡量標(biāo)準(zhǔn)。另外，項(xiàng)目根據(jù)要求須配備 8%的政策性住房，因此，本報告在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時將以配備政策性住房情況下的稅后成本利潤率為主要評價對象。 2、 不同容積率下項(xiàng)目的測算指標(biāo) 序號 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 指標(biāo) 指標(biāo) 備注 1 用地面積 ( ) 32800 32800 32800 2 容積率 3 計容積率總建筑面 積 ( ) 147600 164000 180400 中：總住宅 ( ) 85608 95120 104632 占 總 建 面58%，其中政策性用房占住宅面積的 8% 售商品房 ( ) 78759 87510 96261 策性住房 ( ) 6849 7610 8371 業(yè)辦公 ( ) 56088 62320 68552 占總建面 38% 中：酒店 ( ) 20000 20000 20000 28 店式公寓 ( ) 25000 30000 30000 業(yè) ( ) 11088 12320 18552 它配套 ( ) 5904 6560 7216 占總建面 4% 4 地下車庫 ( ) 36800 41000 45000 根據(jù)政府規(guī)劃指標(biāo)初步核算 三種容積率下各類型物業(yè)面積配比 建筑面積（元 /） 序號 容積率 高層住宅 酒店公寓 酒店 商業(yè) 配套 地下車庫 1 5608 25000 20000 11088 5904 36800 2 5 95120 30000 20000 12320 6560 41000 3 04632 35000 20000 18552 7216 45000 3、不同容積率下的投資估算與資金籌措 （ 1）不同容積率下的投資估算 根據(jù)測算， R 在 間時，預(yù)計總投資在 64585元之間（含拆遷補(bǔ)償以及土地成本），成本構(gòu)成詳見下表。 序號 項(xiàng)目名稱 金額 (萬元） R= 土地成本 8626 10126 11544 1 地價成本 6084 7584 9002 2 貨幣補(bǔ)償 2542 2542 2542 二 前期工程費(fèi) 2184