X 1 老年公寓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 X 2 目 錄 第一章 概述 . 1 一、項(xiàng)目名稱 . 1 二、項(xiàng)目單位 . 1 三、編制依據(jù) . 1 四、研究工作范圍 . 2 五、項(xiàng)目概況 . 2 六、項(xiàng)目投資估算及資金籌集 . 4 七、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) . 4 八、主要研究結(jié)論 . 5 九、主要問題與建議 . 7 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 . 8 一、項(xiàng)目建設(shè)背景 . 8 二、項(xiàng)目實(shí)施的必要性 . 17 三、項(xiàng)目實(shí)施的可行性 . 19 第三章 項(xiàng)目市場環(huán)境分析 . 21 一、項(xiàng)目市場空間分析 . 21 二、項(xiàng)目競爭環(huán)境分析 . 24 第四章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 . 28 一、項(xiàng)目定位 . 28 二、建設(shè)內(nèi)容 . 28 三、建設(shè)規(guī)模 . 29 第五章 建設(shè)選址與建設(shè)條件 . 33 一、建設(shè)選址 . 錯誤 !未定義書簽。 二、建設(shè)條件 . 錯誤 !未定義書簽。 X 3 第六章 項(xiàng)目建設(shè)方案 . 33 一、設(shè)計(jì)原則 . 33 二、設(shè)計(jì)理念 . 34 三、總平面布局方案 . 34 四、建筑設(shè)計(jì)方案 . 35 五、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 . 40 六、暖通設(shè)計(jì)方案 . 42 七、給排水設(shè)計(jì)方案 . 43 八、建筑電氣設(shè)計(jì)方案 . 46 九、室外工程 . 50 第七章 節(jié)能與節(jié)水 . 51 一、節(jié)能 . 51 二、 節(jié)水 . 53 第八章 環(huán)境影響評價 . 錯誤 !未定義書簽。 一、施工期污染影響及治理 . 錯誤 !未定義書簽。 二、運(yùn)營期污染影響及治理 . 錯誤 !未定義書簽。 第九章 勞動安全與消防 . 錯誤 !未定義書簽。 一、危害因素及危害程度分析 . 錯誤 !未定義書簽。 二、安全生產(chǎn)管理 . 錯誤 !未定義書簽。 三、消防設(shè)施 . 錯誤 !未定義書簽。 第十章 項(xiàng)目建設(shè)管理與進(jìn)度安排 . 錯誤 !未定義書簽。 一、項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu) . 錯誤 !未定義書簽。 二、項(xiàng)目實(shí)施管理 . 錯誤 !未定義書簽。 三、運(yùn)營機(jī)制 . 錯誤 !未定義書簽。 第十 一章 項(xiàng)目招標(biāo)及實(shí)施進(jìn)度安排 . 錯誤 !未定義書簽。 X 4 一、項(xiàng)目招標(biāo)工作 . 錯誤 !未定義書簽。 二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 . 錯誤 !未定義書簽。 第十二章 投資估算與資金籌措 . 錯誤 !未定義書簽。 一、投資估算編制依據(jù) . 錯誤 !未定義書簽。 二、投資估算結(jié)果 . 錯誤 !未定義書簽。 三、資金籌措 . 錯誤 !未定義書簽。 第十三章 財(cái)務(wù)評價 . 錯誤 !未定義書簽。 一、財(cái)務(wù)評價依據(jù) . 錯誤 !未定義書簽。 二、財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取 . 錯誤 !未定義書簽。 三、營業(yè)收入估算 . 錯誤 !未定義書簽。 四、總成本費(fèi)用估算 . 錯誤 !未定義書簽。 五、盈利預(yù)測 . 錯誤 !未定義書簽。 六、財(cái)務(wù)評價指標(biāo) . 錯誤 !未定義書簽。 七、不確定性分析 . 錯誤 !未定義書簽。 八、財(cái)務(wù)評價結(jié)論 . 錯誤 !未定義書簽。 第十四章 社會效益評價 . 錯誤 !未定義書簽。 一、項(xiàng)目對當(dāng)?shù)厣鐣挠绊懛治?. 錯誤 !未定義書簽。 二、項(xiàng)目與所在地互適性分析 . 錯誤 !未定義書簽。 三、社會評價結(jié)論 . 錯誤 !未定義書簽。 第十五章 風(fēng)險(xiǎn)分析 . 錯誤 !未定義書簽。 一、項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識別 . 錯誤 !未定義書簽。 二、風(fēng)險(xiǎn)程度分析 . 錯誤 !未定義書簽。 三、防范和降低風(fēng)險(xiǎn)對策 . 錯誤 !未定義書簽。 第十六章 研究結(jié)論與建議 . 錯誤 !未定義書簽。 一、結(jié)論 . 錯誤 !未定義書簽。 X 5 二、建議 . 錯誤 !未定義書簽。 附件 . 錯誤 !未定義書簽。 附件一：國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見 錯誤 !未定義書簽。 附件二：關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見 錯誤 !未定義書簽。 附件三： . 錯誤 !未定義書簽。 附表 . 錯誤 !未定義書簽。 X 1 第一章 概述 一、項(xiàng)目名稱 下簡稱“本項(xiàng)目”） 二、項(xiàng)目單位 立足 X，擁有數(shù)十家分公司與辦事處的 X 亞凱工程管理咨詢有限公司 與全國多家工程咨詢單位聯(lián)合），專門為全國農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、新農(nóng)村建設(shè)、農(nóng)林項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)、機(jī)械深加工項(xiàng)目、電子行業(yè)、飼料 肥料項(xiàng)目、焊接材料項(xiàng)目、公路橋梁項(xiàng)目、房地產(chǎn)項(xiàng)目、物流項(xiàng)目小家電項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書，熱水器項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書，家用電器項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書，營銷策劃書，商務(wù)文案策劃，可行性報(bào)告代編寫，資金申請報(bào)告代寫等方面提供有力保障。實(shí)力團(tuán)隊(duì)，專業(yè)保障，幫您順利通過審批，為您的事業(yè)推波助瀾。 三、編制依據(jù) 1.民政事業(yè)發(fā)展第十二個五年規(guī)劃 ； 2.城鎮(zhèn)老年人設(shè)施規(guī)劃規(guī)范 3.老年養(yǎng)護(hù)院建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建標(biāo) 144 4.老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范建標(biāo) 1999131號； 5.老年人居住建筑設(shè)計(jì) 標(biāo)準(zhǔn)（ 6.社區(qū)老年人日間照料中心建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建標(biāo) 143 7.老年人社會福利機(jī)構(gòu)基本規(guī)范 8.養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量規(guī)范 148 9.城市公共設(shè)施規(guī)劃規(guī)范（ X 2 10.殘疾人康復(fù)中心建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)殘聯(lián)發(fā) 200643號 ； 11.綜合醫(yī)院建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建標(biāo) 1996547號； 12.中醫(yī)醫(yī)院建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 建標(biāo) 106 13.急救中心建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)辦規(guī)財(cái)發(fā) 2008122號； 14其他 相關(guān) 規(guī)劃、 規(guī)定、規(guī)范 和標(biāo)準(zhǔn)。 四、研究工作范圍 目服務(wù)范圍與客戶規(guī)模分析； 五 、項(xiàng)目概況 （一）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積為 總建筑面積 項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容如下： 生態(tài)養(yǎng)老社區(qū)分介護(hù)式、介助式、自理式養(yǎng)老公寓三個區(qū)，建有中心花園廣場、超市、老年餐廳、自助銀行、文化活動室、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學(xué)、棋牌娛樂室、醫(yī)療室、老年人緊X 3 急救助中心， 24 小時值班服務(wù)，各房間均設(shè)呼叫系統(tǒng)，有需求或遇緊急情況，工作人員可隨時到房間提供服務(wù)。公司定期為老年人進(jìn)行健康咨詢、指導(dǎo)和醫(yī)療服務(wù)，建立健康檔案， 制定康復(fù)計(jì)劃；常見病及偶發(fā)性疾病由公寓醫(yī)院大夫診治，老年人也可自主選擇其他醫(yī)院治療。公司定期為老年人體檢身體、醫(yī)療上門服務(wù)，組織行動方便的老年人參加旅游活動等。 序號 項(xiàng)目 建筑面積（平方米） 層高 1 介助式老年公寓 2 自理式老年公寓 48760 2 介護(hù)式老年公寓及管理中心 16500 6 4 老年活動中心 6320 2 小計(jì) （二）建設(shè)目標(biāo) 隨著養(yǎng)老需求朝著復(fù)合化、專業(yè)化方向不斷發(fā)展，對養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)已經(jīng)從最初的基本看護(hù)功能延伸至 集養(yǎng)老居住、養(yǎng)老醫(yī)療、養(yǎng)老休閑、養(yǎng)生度假、配套服務(wù)等多種功能， 以 實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂的老年人生活目標(biāo) 。 本項(xiàng)目以 成以養(yǎng)老醫(yī)療、生態(tài)養(yǎng)老與休閑度假于一體的生態(tài)養(yǎng)老社區(qū)。主要定位于創(chuàng)新建立全過程科學(xué)化的“ 全球性養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)連鎖業(yè)態(tài) ”。項(xiàng)目以生態(tài)養(yǎng)生為主導(dǎo)，以養(yǎng)老居住功能為互補(bǔ)，配套文化康體服務(wù)設(shè)施，積極探索健康、人性化的養(yǎng)老模式，打造“高端生態(tài)居家養(yǎng)老”品牌。 為讓更多的老年人低成本地享受到高質(zhì)量的養(yǎng)老服務(wù)，本公司獨(dú)創(chuàng)性引入“房屋置換”服務(wù)模式，入住老人 可將自有住房委托本公司代為出租管理，房租租金全額抵銷入住費(fèi)用。該模式即降低了社會房屋空置率，又減輕了入住老人經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。 （三）項(xiàng)目建設(shè)期 X 4 項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)，分期建設(shè)。項(xiàng)目建設(shè)分三期，建設(shè)期36個月。 2015年 6月底前，完成一期建設(shè)，建設(shè)內(nèi)容主要包括介護(hù)式老年公寓及管理中心、老年活動中心及一定規(guī)模的介助式老年公寓。 2016年 6月底前，完成項(xiàng)目二期建設(shè)，建設(shè)內(nèi)容主要為介助式老年公寓區(qū)。 2017年 6月底前，完成自理式老年公寓區(qū)建設(shè)，項(xiàng)目整體竣工并投入使用。 本項(xiàng)目已取得 他相關(guān)手 續(xù)正在辦理之中。 六、項(xiàng)目投資估算及資金籌集 項(xiàng)目總投資 18508萬元，其中建設(shè)投資 18308萬元，流動資金200萬元。 項(xiàng)目所需投資全部由公司自籌 8508萬元，銀行貸款 10000萬元。 七、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見下表： 表 1 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序 號 項(xiàng) 目 單 位 指標(biāo)值 備 注 1 建筑指標(biāo) 規(guī)劃建設(shè)用地面積 平方米 實(shí)際建設(shè)用地面積 平方米 規(guī)劃建筑面積 平 方米 容積率 綠化率 2 建設(shè)期 年 3 3 能源消耗 X 5 電 萬 a 水 萬 t/a 4 勞動定員 全員 人 242 其中：管理人員 人 12 醫(yī)務(wù)人員 人 200 物業(yè)人員 人 30 5 項(xiàng)目總投資 18508 設(shè)投資 萬元 18308 其中：建筑工程費(fèi) 萬元 13175 設(shè)備購置費(fèi)用 927 工程安裝費(fèi)用 46 其他工程費(fèi)用 2529 預(yù)備費(fèi) 500 建設(shè)期利息 1130 動資金 200 6 資金籌措 萬元 18508 7 產(chǎn)值利稅指標(biāo) 年均營業(yè)收入 萬元 5057 運(yùn)營期內(nèi) 年均利潤 萬元 2511 運(yùn)營期內(nèi) 年均凈利 萬元 1884 運(yùn)營期內(nèi) 8 投資效益指標(biāo) 投資回收期 年 得稅后 總投資收益率 % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 所得稅后 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 1856 所得稅后 八、主要研究結(jié)論 X 6 “老有所養(yǎng)、老有所依”，是中華民族的傳統(tǒng)美德，黨和國家歷來高度重視養(yǎng)老問題。為應(yīng)對人口老齡化、全面促進(jìn)養(yǎng)老事業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，近年來我國政府出臺多項(xiàng)政策措施扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃（國發(fā) 2011 28號）提出積極推進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營機(jī)制改革與完善，探索多元 化、社會化的投資建設(shè)和管理模式；進(jìn)一步完善和落實(shí)優(yōu)惠政策，鼓勵社會力量參與公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)和運(yùn)行管理。 2013年，中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定中提出積極應(yīng)對人口老齡化，加快建立社會養(yǎng)老服務(wù)體系和發(fā)展老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)。 本項(xiàng)目依托 進(jìn)國內(nèi)外先進(jìn)養(yǎng)老理念和管理模式，打造一個集 養(yǎng)老醫(yī)療、生態(tài)養(yǎng)老與休閑度假于一體的生態(tài)養(yǎng)老社區(qū) 。項(xiàng)目符合 中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃 中“ 推進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營機(jī)制改革與完善，探索多元化、社會化的投資建設(shè)和管理模式；進(jìn)一步完善和落實(shí)優(yōu)惠政策，鼓勵社會力 量參與公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)和運(yùn)行管理 ”的要求。 城市品牌 本項(xiàng)目的建設(shè)以 現(xiàn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的升級。本項(xiàng)目的實(shí)施，將為 動縣域養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)從初級形態(tài)向高水平、多業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變 ，提升 帶動旅游業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、餐飲服務(wù)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，打造 本項(xiàng)目所在地區(qū)位優(yōu)越明顯，交通便捷，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，供電、供水等均可滿足項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營的需要，建設(shè)條件良 好。 本項(xiàng)目在環(huán)境保護(hù)方面采用了先進(jìn)的技術(shù)裝備和適用有效的技X 7 術(shù)措施，采取行之有效的處理措施，使“三廢”和噪聲做到達(dá)標(biāo)排放。 加就業(yè)機(jī)會 本項(xiàng)目建成后，將對 帶動上下游相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，對于促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的較快發(fā)展，增加就業(yè)機(jī)會具有積極作用。 項(xiàng)目運(yùn)營期內(nèi)預(yù)計(jì)年均實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 5057萬元，年均凈利潤1884萬元，項(xiàng)目內(nèi)涵報(bào)酬率 凈現(xiàn)值 1856萬元，濟(jì)效益良好。 綜上所述，本 項(xiàng)目在政策上、技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上均是可行。 九、主要問題與建議 1、在整個建設(shè)過程中，合理安排施工工期，把由于施工對正常運(yùn)營的影響減小到最低。 2、本報(bào)告僅對項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和投資估算做了概略性研究和方案性研究，從性質(zhì)上說屬于投資機(jī)會研究，因此，報(bào)告所涉及到的具體分項(xiàng)仍需另行進(jìn)行專項(xiàng)研究。 X 8 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 一、項(xiàng)目建設(shè)背景 （一）老齡化已經(jīng)成為當(dāng)前人口發(fā)展的突出問題 人口老齡化是 21 世紀(jì)的全球性難題。聯(lián)合國發(fā)布的 老齡問題維也納國際行動計(jì)劃 ，將“老年人口”界定為 60歲以上人群，老年人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到 10%以上，或 65 歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到 7%，即被認(rèn)為進(jìn)入了“老齡化社會”。老齡化問題的直接原因是“兩低一高”，即出生率低、死亡率低、平均壽命高；老齡化問題的根本原因是經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展繁榮。因此，隨著大規(guī)模戰(zhàn)爭的減少、經(jīng)濟(jì)社會的平穩(wěn)發(fā)展，世界各國相繼進(jìn)入老齡化社會。 根據(jù)聯(lián)合國經(jīng)濟(jì)與社會事務(wù)部人口司發(fā)布的 2011 世界城市人口發(fā)展修訂報(bào)告，預(yù)計(jì)未來 40年內(nèi)，亞洲和非洲地區(qū)將“領(lǐng)跑”全球人口增長，成為人口增幅最大的地區(qū)。 2050 年全球人口數(shù)量將由目前的 70億增至 93億，隨著人口的持續(xù)增加，人口老齡化的速度也在不斷加快，據(jù)測算，到 2050年， 60歲以上的老齡人口總數(shù)將接近20億，占屆時全球總?cè)丝诘?21%。同時，據(jù)聯(lián)合國人口基金預(yù)測，未來 5 年， 65 歲及以上人數(shù)將在人類歷史上首次超過 5 歲以下兒童人數(shù)，發(fā)展中國家的人口變化尤其顯著。 由于改革開放 30年來經(jīng)濟(jì)社會快速發(fā)展，且長期執(zhí)行一胎化政策，我國的老齡化問題相對于其他老齡化國家來得更快、勢頭更猛、綜合形勢更為嚴(yán)峻。 X 9 表 2次人口普查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 年份 0%） 15%） 65歲以上（ %） 1953 964 982 990 000 010 表 2國 65歲以上人口占比從 1953年的 長到 2010年的 老年人口增長速度遠(yuǎn)高于人口平均增長速度，2010年，我國 60歲以上人口已接近 占總?cè)丝诘?到 2012年底我國 60周歲以上老年人口已達(dá) 65歲以上人口 總?cè)丝诘?相比于其他老齡化國家，我國人口老齡化具有多個特點(diǎn)：一是老年人口總量龐大，是世界上唯一一個老年人口過億的國家，老年人口占全球老年人比例超過 20%；二是人口老齡化超前于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，發(fā)達(dá)國家進(jìn)入老齡社會時人均國 內(nèi) 生產(chǎn)總值一般都在 5000到 10000美元以上 ，而我國在人均國內(nèi)生產(chǎn)總值突破 4000美元時就開始進(jìn)入老齡化階段，呈現(xiàn)“未富先老”的特征；三是地區(qū)老齡化水平不均衡，東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域老齡化水平顯著高于中西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)；四是城鄉(xiāng)倒置，而由于進(jìn)城務(wù)工帶來的人口轉(zhuǎn)移，部分農(nóng)村地區(qū)老齡化水平反而高于城市。 X 10 圖 2國人口年齡區(qū)域分布 展望“十二五”后期乃至更長一段時期，我國老齡化問題將愈趨嚴(yán)重，應(yīng)對老齡化問題任重道遠(yuǎn)。有研究將我國本世紀(jì)老齡化 劃分為三個階段 ： 快速老齡化階段、加速老齡化階段、重度老齡化階段。 其中， 從 2001年到 2020年 處于 快速老齡化階段 ， 老年人口年均增長速度達(dá)到 大大超過總?cè)丝谀昃?增長速度 ； 從 2021年到2050年是加速老齡化階段 ， 到 2050年，老年人口總量將超過 4億，老齡化水平推進(jìn)到 30%以上 。 從 2051年到 2100年是穩(wěn)定的重度老齡化階段。這一階段，老年人口規(guī)模將穩(wěn)定在 3 億 ，老齡化水平基本穩(wěn)定在 31%左右， 80歲以上高齡老人占老年總?cè)丝诘谋戎貙⒈３衷?25%進(jìn)入高度老齡化的平臺期。 綜合經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平看，“未富先老”是中國的基本國情，中國的人口老齡化與工業(yè)化、城鎮(zhèn)化相伴隨，與中等收入陷阱相遭遇，老齡問題的嚴(yán)峻性是世界上少有的。同時，老齡化進(jìn)程與家庭小型化、空巢化相伴隨，與經(jīng)濟(jì)社會轉(zhuǎn)型期的矛盾相交織，社會養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務(wù)的需求將急劇增加。 X 11 （二）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀難以滿足社會 需求 老齡化在西方發(fā)達(dá)國家經(jīng)歷了一個較長的歷史過程。 由成年型人口轉(zhuǎn)變?yōu)槔夏晷腿丝冢▏?用 了 115 年，瑞士用了 85 年，美國是60年，英國為 45年 。因此，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在西方發(fā)達(dá)國家的發(fā)展歷程較為復(fù)雜，發(fā)展軌跡也各不相同。 二戰(zhàn)后至 20 世紀(jì) 60年代，西方各國趨于老齡化，社會福利性質(zhì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)開始興起。 20世紀(jì) 60年代起，法國、英國、聯(lián)邦德國、意大利、瑞典、荷蘭等國普遍采取的政策是將老年人集中安置在專業(yè)化的或由福利機(jī)構(gòu)照顧的場所、收容院等，并以此作為滿足老年人對住房需求和社會需求的一劑靈丹妙藥 。 20世紀(jì) 70年代，人口老齡化對西方發(fā)達(dá)國家的沖擊明顯增大，使其用于老年人的財(cái)政支出更加沉重，嚴(yán)重影響了其經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老在精神關(guān)懷等方面的不足也開始凸顯。因此，西方國家的老年人政策出現(xiàn)了以下趨向：一是從機(jī)構(gòu)照顧服務(wù)轉(zhuǎn)移到以社會形式、社區(qū)為基礎(chǔ)的照顧服務(wù)；二是降低政府的直接作用并發(fā)展商業(yè)的、非營利的和非正規(guī)的提供老年服務(wù)的部門；三是促進(jìn)具有更為靈活的服務(wù)和具有更大選擇機(jī)會的、個性化的照顧服務(wù)的發(fā)展。 20世紀(jì) 90年代，西方國家傾向于社區(qū)服務(wù)的進(jìn)一步改革，提倡人文主義的養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、社區(qū)服 務(wù)和住房供給等服務(wù)的整合。這時候人口老齡化對西方國家的財(cái)政影響已經(jīng)到了相當(dāng)嚴(yán)重的地步。西方國家在制定政策時，將開發(fā)老年市場看作是解決老齡化的重要途徑。 正是在這種背景下，西方國家的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場才得以迅速發(fā)展，形成了包括老年用品、老年醫(yī)療、老年文化、老年休閑、老年公寓等多種業(yè)態(tài)的服務(wù)業(yè)和配套產(chǎn)業(yè)。 X 12 我國 的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下專門為照顧 “ 三無對象 ” 而設(shè)立的國家福利設(shè)施的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式是家庭養(yǎng)老，沒有家庭支撐的城市孤寡老人和農(nóng)村五保老人，則由政府興辦的敬老院或 養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)供養(yǎng)。 隨著城市化和人員社會流動加快，加之國家計(jì)劃生育政策的實(shí)施，使家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。一是社會生活方式和理念使家庭變小，絕大多數(shù)子女結(jié)婚成家后和老人分居，子女直接照顧老人的時間越來越少；二是子女在外地或在國外工作，不可能在同城與老人共同居住并承擔(dān)直接贍養(yǎng)老人的義務(wù)；三是獨(dú)生子女多，不可能同時撫養(yǎng)雙親。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國城鄉(xiāng)空巢家庭超過 50%，部分大中城市達(dá)到 70%；隨著家庭“ 421”結(jié)構(gòu)的出現(xiàn)，城鄉(xiāng)獨(dú)居老人、空巢家庭激增，加之老年人壽命的延長，“失能、半失能老人拖累一家人”的現(xiàn)象有所存在，傳統(tǒng)的 家庭贍養(yǎng)已不堪重負(fù)。 與此同時，盡管 政府 通過新建擴(kuò)建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、購買養(yǎng)老服務(wù)等多種措施應(yīng)對人口老齡化，仍無法彌補(bǔ)需求缺口，且財(cái)政負(fù)擔(dān)日益加重。近年來通過多方努力，養(yǎng)老服務(wù)體系得到了明顯加強(qiáng)，初步形成了以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)養(yǎng)老為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為支撐的養(yǎng)老服務(wù)體系。預(yù)計(jì)在未來要初步形成“ 9064”養(yǎng)老格局。即 90%的老年人通過自我照料和社會化服務(wù)實(shí)現(xiàn)居家養(yǎng)老； 6%的老年人通過社區(qū)機(jī)構(gòu)照料實(shí)現(xiàn)社區(qū)養(yǎng)老； 4%的老年人入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老。就目前來看，養(yǎng)老服務(wù)的總體供給情況仍難以滿足社會實(shí)際需求。 從總量上看，根 據(jù) 2012年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，截止 2012年末，全國各類老年人和殘疾人服務(wù)機(jī)構(gòu) 位 養(yǎng)老年人 比 2008年，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)增加了 6300多個，床位增加了 從類型上看，據(jù) 2011年度中國老齡事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)，截至 2011 年末，城市養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)有 5616 個，床位 63 萬張，收養(yǎng)X 13 老年人 村養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)有 32140個，床位 養(yǎng)老年人 圖 2008各類老年人與殘疾人服務(wù)機(jī)構(gòu)情況 由圖 2年來我國養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展取得一定成效，但是按照目前老齡人口的基數(shù)以及每年 增長，依然不能滿足老齡人口增長的步伐，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位距國家要求的標(biāo)準(zhǔn)還有差距。 2012 年底中國目前共有養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 內(nèi)僅有養(yǎng)老床位 381萬張，每千名老人僅有 床位， 按照國際標(biāo)準(zhǔn) 5例，每千名老人應(yīng)擁有 80 張床位才能滿足實(shí)際需要。 同時，與老年人需求相適應(yīng)的旅游、休閑、健康、精神消費(fèi)等相關(guān)服務(wù)供給總量偏低。 X 14 圖 2內(nèi)、國際標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)老床位供給對比圖 （三）各級政府對發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)高度重視 “老有所養(yǎng)、老有所依”，是中華民族的傳統(tǒng)美德，黨和國家歷來高度重視養(yǎng)老問題。為應(yīng)對人口老齡化、全面促進(jìn)養(yǎng)老事業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，我國于 1990 年專門成立了全國老齡工作委員會。近年來出臺多項(xiàng)政策措施扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃（國發(fā) 2011 28號）提出：建立以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的養(yǎng)老服務(wù)體系，居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)基本健全，全國每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到 30 張；推進(jìn)供養(yǎng)型、養(yǎng)護(hù)型、醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)；積極推進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營機(jī)制改革與完善，探索多元化、社會化的 投資建設(shè)和管理模式；進(jìn)一步完善和落實(shí)優(yōu)惠政策，鼓勵社會力量參與公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)和運(yùn)行管理；“十二五”期間，新增各類養(yǎng)老床位 342萬張。 民政部、國家發(fā)展和改革委員會關(guān)于印發(fā)的民政事業(yè)發(fā)展第十二個五年規(guī)劃（民發(fā) 2011 209 號）提出：統(tǒng)籌發(fā)展居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)，全面建立困難老年人基本養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)貼制X 15 度和高齡老人津（補(bǔ)）貼制度，探索建立失能、半失能老人輔具配置制度，培育壯大老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)；完善和落實(shí)稅費(fèi)減免、土地供應(yīng)等優(yōu)惠政策，建立健全財(cái)政補(bǔ)貼、融資貸款等扶持政策，加強(qiáng)社會養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建 設(shè)；推行公辦民營、民辦公助，引導(dǎo)和支持社會力量舉辦養(yǎng)老服務(wù)；建立公平、規(guī)范、透明的社會養(yǎng)老服務(wù)市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)社會養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)監(jiān)督管理；培育發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)新型業(yè)態(tài)，培養(yǎng)壯大職業(yè)化養(yǎng)老護(hù)理員隊(duì)伍。 國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見（國發(fā) 201340 號）提出：加快發(fā)展健康養(yǎng)老服務(wù)，推進(jìn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等加強(qiáng)合作。在養(yǎng)老服務(wù)中充分融入健康理念，加強(qiáng)醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)支撐。建立健全醫(yī)療機(jī)構(gòu)與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)之間的業(yè)務(wù)協(xié)作機(jī)制，鼓勵開通養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與醫(yī)療機(jī)構(gòu)的預(yù)約就診綠色通道，協(xié)同做好老年人慢性病管理和康復(fù)護(hù)理；增強(qiáng)醫(yī) 療機(jī)構(gòu)為老年人提供便捷、優(yōu)先優(yōu)惠醫(yī)療服務(wù)的能力；推動二級以上醫(yī)院與老年病醫(yī)院、老年護(hù)理院、康復(fù)療養(yǎng)機(jī)構(gòu)等之間的轉(zhuǎn)診與合作；各地要統(tǒng)籌醫(yī)療服務(wù)與養(yǎng)老服務(wù)資源，合理布局養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與老年病醫(yī)院、老年護(hù)理院、康復(fù)療養(yǎng)機(jī)構(gòu)等，形成規(guī)模適宜、功能互補(bǔ)、安全便捷的健康養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。 國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見（國發(fā) 201335號）提出：到 2020年，全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系的目標(biāo)；生活照料、醫(yī)療護(hù)理、精神慰藉、緊急救援等養(yǎng)老服務(wù)覆蓋所有居 家老年人；符合標(biāo)準(zhǔn)的日間照料中心、老年人活動中心等服務(wù)設(shè)施覆蓋所有城市社區(qū)， 90%以上的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和 60%以上的農(nóng)村社區(qū)建立包括養(yǎng)老服務(wù)在內(nèi)的社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施和站點(diǎn)；全國社會養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到每千名老年人 35務(wù)能力大幅增強(qiáng)；要支持和引導(dǎo)各類社會主體參與社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施建設(shè)、運(yùn)營和管理，提供養(yǎng)老服務(wù)；各地要根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃布局要求，統(tǒng)籌考慮建設(shè)各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；在資本金、場地、X 16 人員等方面，進(jìn)一步降低社會力量舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的門檻，簡化手續(xù)、規(guī)范程序、公開信息，行政許可和登記機(jī)關(guān)要核定其經(jīng)營和活動范圍，為社會力量舉辦養(yǎng)老 機(jī)構(gòu)提供便捷服務(wù)；鼓勵個人舉辦家庭化、小型化的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，社會力量舉辦規(guī)模化、連鎖化的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；鼓勵民間資本對企業(yè)廠房、商業(yè)設(shè)施及其他可利用的社會資源進(jìn)行整合和改造，用于養(yǎng)老服務(wù)。 2012 年，黨的十八大報(bào)告提出積極應(yīng)對人口老齡化，大力發(fā)展老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)。 2013年，中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定中提出積極應(yīng)對人口老齡化，加快建立社會養(yǎng)老服務(wù)體系和發(fā)展老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)。 （四）收入水平提高為中高端養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需求奠定基礎(chǔ) 根據(jù)世界銀行定義，人均國民收入（ 905 美元以下的國家為低收入 國家；人均 到 906元的國家為下中等收入國家；人均 3596元的國家為上中等收入國家；人均1116美元及以上的國家為高收入國家。這一指標(biāo)也適用于城市之間的比較。 我國從 2010年開始，城市成批進(jìn)入高收入社會。 2010年有北京、包頭、烏海、鄂爾多斯等 18個城市人均 1116美元； 2011年有天津市、南京市、杭州市、寧波市、常州市、盤錦市等 15 個城市人均 過了 11116 美元； 2012 年又有武漢市、中山市、煙臺市、廈門市、濟(jì)南市等 8個城市跨入高收 入城市群體。由此可見，到2012年我國地級及以上 287個城市中有 41個進(jìn)入高收入社會，其余246個城市均進(jìn)入中等收入社會。 城市進(jìn)入高收入社會的表現(xiàn)之一就是高收入群體的增加，根據(jù)宜信財(cái)富聯(lián)合福布斯發(fā)布的 2013 中國大眾富裕階層財(cái)富白皮書數(shù)據(jù)， 2012年我國大眾富裕階層（可投資資產(chǎn)在 10萬美元至 100萬美X 17 元之間的中國中產(chǎn)階級群體 ） 人數(shù)達(dá) 1026萬， 2013年底將達(dá)到 1202萬。而大眾富裕階層的主體人群為 60 后及 70 后，其中 70 后在總體數(shù)量中占比超過三成，這部分人經(jīng)過一定社會的積累，成為大眾富裕階層的中堅(jiān)力 量。而這部分人群的父母正好處于 60 歲以上的年齡階段，該部分人群對于中高端養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有較強(qiáng)的需求動力。 隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國中產(chǎn)階級的人口數(shù)量仍將呈現(xiàn)逐步增長的趨勢，根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心預(yù)測，到 2016 年我國中產(chǎn)階級人口數(shù)量將達(dá)到 人， 2026 年中產(chǎn)階級人口數(shù)量將達(dá)到 5億人次。我國老齡化的快速發(fā)展以及中產(chǎn)階級人口數(shù)量的增加為中高端養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需求奠定了良好的市場基礎(chǔ)。 圖 2國中產(chǎn)階級人口數(shù)量預(yù)測情況 二、項(xiàng)目實(shí)施的必要性 （一）項(xiàng)目的實(shí)施有利于改善養(yǎng)老資源供給不足的現(xiàn)狀 從 老供需情況來看，一方面老齡化程度逐步加劇，養(yǎng)老需求逐漸增長；另一方面體現(xiàn)為供給的相對不足，缺乏中高端的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)服務(wù)設(shè)施少且陳舊、規(guī)模小、檔次低、功能單一，養(yǎng)老服務(wù)隊(duì)伍人才短缺，專業(yè)化水平較低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足日益增長的養(yǎng)老市場需求，這種狀況與社會和諧發(fā)展不相適應(yīng)。為此，X 18 在 場化與專業(yè)化發(fā)展已顯得十分必要。 圖 2養(yǎng)老市場現(xiàn)狀 年公寓定位于大體量、多功能、復(fù)合型的養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目，能夠有效緩解 化一部分城區(qū)內(nèi)的 養(yǎng)老需求，也在一定程度上分擔(dān)政府應(yīng)對養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)的資金壓力。通過本項(xiàng)目的示范效應(yīng)帶動，充分發(fā)揮社會性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的作用，與政府辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)形成呼應(yīng)互補(bǔ)，形成有序合理的養(yǎng)老供需平衡。 （二）項(xiàng)目的實(shí)施有利于落實(shí)城市規(guī)劃，緩解中心城市的發(fā)展壓力 年公寓項(xiàng)目建設(shè)可以吸納石家莊等周邊城市老齡人口外移到鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村，從而減少中心城市住房需求，平抑房價，緩解其交通壓力和環(huán)境承載壓力，又可以減輕其社會負(fù)擔(dān)，促進(jìn)人口的新陳代謝。在景色秀麗、空氣清新、交通便利的 建設(shè) 年公寓，積極吸納省內(nèi)、國內(nèi)的老人入 住，不僅會帶來大量的資金流入，而且會給山區(qū)縣鄉(xiāng)村建設(shè)帶來大量的政治、科學(xué)、文化財(cái)富，對推動鄉(xiāng)村跨越式發(fā)展起到催化作用。 （三）項(xiàng)目實(shí)施有利于促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，打造文化創(chuàng)新的城市名片 本項(xiàng)目旨在以 設(shè)以生態(tài)養(yǎng)老、醫(yī)療、休閑X 19 度假于一體的生態(tài)養(yǎng)老園。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有著很強(qiáng)帶動效應(yīng)，建設(shè)規(guī)?；纳鷳B(tài)養(yǎng)老園，可以直接帶動房地產(chǎn)、旅游、社區(qū)服務(wù)、商業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、交通、金融、通訊、文化藝術(shù)等行業(yè)的發(fā)展，又可以推動本地生態(tài)農(nóng)業(yè)、保健品、制藥、醫(yī)療衛(wèi)生、教育文化產(chǎn)業(yè)及交通運(yùn)輸業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。同時，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)急需大 批為老年人起居生活、醫(yī)療保健服務(wù)的工作人員，為此產(chǎn)生了大量就業(yè)機(jī)會，將農(nóng)業(yè)勞動力轉(zhuǎn)為第三產(chǎn)業(yè)勞動力。由此可見， 以有力地促進(jìn) 另外， 老園區(qū)及建筑藝術(shù)空間的復(fù)合文化空間，形成 而打造體現(xiàn) （四）項(xiàng)目的實(shí)施有利于探索創(chuàng)新功能復(fù)合型養(yǎng)老服務(wù)新模式 居家養(yǎng)老是當(dāng)前以及今后很長一段時間內(nèi)我國老年人口的主流養(yǎng)老模式，社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老作為居家 養(yǎng)老的有力補(bǔ)充在未來幾年也將獲得較大發(fā)展。然而，目前 以居住為主，或以護(hù)理為主，形成了托老所、養(yǎng)老院、老年公寓、護(hù)理院和臨終關(guān)懷機(jī)構(gòu)相互補(bǔ)充、相互完善的格局。 本項(xiàng)目在養(yǎng)老居住的基礎(chǔ)上，集合康復(fù)理療、養(yǎng)生保健、疾病護(hù)理、休閑度假、娛樂購物等多種功能，為社區(qū)老人、家屬、游客及周邊居民打造了一個功能全面、設(shè)施先進(jìn)、服務(wù)完善的復(fù)合型養(yǎng)老社區(qū)，探索創(chuàng)新了養(yǎng)老服務(wù)新模式，為今后其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)提供了借鑒。 三、項(xiàng)目實(shí)施的可行性 （一） 具備發(fā)展高端復(fù)合型養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的條件 根據(jù) 相關(guān)調(diào)查研究數(shù)據(jù)，老齡人口對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的需求受收入水X 20 平、文化水平、子女?dāng)?shù)量等因素影響。年齡越大、收入越高、文化水平越高、子女?dāng)?shù)量越少、身體與精神健康狀況越差，在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)居住的意愿越強(qiáng)。而高端復(fù)合型養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展需要項(xiàng)目所在地滿足：老年人口數(shù)量相對較多、居民達(dá)到一定的收入水平、醫(yī)療市場相對比較成熟等條件。 總體來看， 先，近兩年 次，近年來 （二）政策鼓勵社會資金投資養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 由于加速的老齡化，給我國帶來了 一系列的養(yǎng)老難題，其中最突出就是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)“供不應(yīng)求”。為解決這一難題，從國家到地方政府紛紛出臺相應(yīng)政策措施，推動社會資金發(fā)展養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。 本項(xiàng)目的建設(shè)屬于國家及 當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及緩解地方政府財(cái)政壓力具有重要作用，項(xiàng)目具備政策可行性。 （三）項(xiàng)目所在地具備發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的良好條件 根據(jù)老年人居住建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求，養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)基本要求是周邊交通便利、日照充足，噪音低。而高端養(yǎng)老項(xiàng)目在滿足基本選址要求的情況下，加強(qiáng)了對周邊生態(tài)環(huán)境的重視。良好的生態(tài)環(huán)境不僅能夠帶來愉悅的心情，而且有利 于老年人養(yǎng)生康復(fù)。 本項(xiàng)目具備 良好 的養(yǎng)老、養(yǎng)生 條件。從地理位置上看， 項(xiàng)目所在地 交通便利 ； 從資源上看， 項(xiàng)目所在地自然生態(tài)觀光與休閑度假旅游資源豐富，具有獨(dú)特的旅游和生態(tài)優(yōu)勢。 X 21 第三章 項(xiàng)目市場環(huán)境分析 一、項(xiàng)目市場空間分析 （一）我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)需求空間預(yù)測分析 近年來我國人口老齡化進(jìn)入快速發(fā)展階段，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，到 2012年底我國 60周歲以上老年人口已達(dá) 總?cè)丝诘?65歲以上人口 總?cè)丝诘?圖 3007我國 60 歲以上老年人口數(shù)量 “十二五”時期，是我國第一個老年人口增長的高峰時期，我國人口老齡化進(jìn)程將進(jìn)一步加快。根據(jù)預(yù)測到 2015年，我國 60歲以上老年人口將達(dá)到 人； 2020 年老年人口規(guī)模達(dá)到 人；2030 年老年人口規(guī)模達(dá)到 人； 2050 年老年人口規(guī)模達(dá)到 4 億以上。 從我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量來看，截止 2012 年末，全國各類老年人和殘疾人服務(wù)機(jī)構(gòu) 位 養(yǎng)老年人 千人擁有床位數(shù) 據(jù)國際 5%老人需要養(yǎng)老床位的標(biāo)準(zhǔn)，我國的養(yǎng)老床位缺口達(dá)到 X 22 根據(jù)國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見，到 2020年將全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系。預(yù)計(jì)我國將初步形成“ 9064”養(yǎng)老格局，即 90%的老年人通過自我照料和社會化服務(wù)實(shí)現(xiàn)居家養(yǎng)老；6%的老年人通過社區(qū)機(jī)構(gòu)照料實(shí)現(xiàn)社區(qū)養(yǎng)老； 4%的老年人入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老。按照該養(yǎng)老結(jié)構(gòu)體系， 4%的老年人入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老。因此，預(yù)計(jì)到 2015年，養(yǎng)老床位需求為 884萬張。而截止 2012年末，全國各類老年人和殘疾人服務(wù)機(jī)構(gòu)床位為 381萬張。 因此， 2013年至 2015 年，需增加養(yǎng)老床位 503 萬張，每年需新增 167 萬張。同樣，可以預(yù)測到 2020年，養(yǎng)老床位需求為 972萬張； 2030年底全國養(yǎng)老床位應(yīng)達(dá)到 1440 萬張； 2050 年底全國養(yǎng)老床位需求達(dá)到 1600萬張。 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一般規(guī)模為 50床位不等，我們假設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)平均床位為 150個，利用率為 80%，則可以推出所需的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)數(shù)量。 表 3來我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)需求量預(yù)測 年份 60歲以上老年人口數(shù)量 養(yǎng)老床位需求 養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)需求 2015年 884萬張 47147個 2020年 972萬張 51840個 2030年 1440萬張 76800個 2050年 4億人 1600萬張 85333個 （二）我國老年人對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的功能需求分析 根據(jù)相關(guān)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，我國老年人對機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的需求主要有四個方面。首先，老人入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以滿足護(hù)理和醫(yī)療的需求，這是老人的核心需求；其次，減輕子女照顧的負(fù)擔(dān)；再次，是為了安享晚年和拜托孤獨(dú)感；還有少數(shù)老人入駐養(yǎng)老院是因?yàn)椴辉敢馀c子女同住。 X 23 圖 3年人對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的功能需求意向 得及時護(hù)理和醫(yī)療援助 獲得及時 的護(hù)理和醫(yī)療援助是老年人入住養(yǎng)老設(shè)施的首要動機(jī)。由于子女異地就學(xué)、異地工作等現(xiàn)象的普遍化，城市和農(nóng)村的空巢老人越來越多。隨著年齡的增長，許多空巢老人對獨(dú)立生活感到吃力或者開始生活部分不能自理，因此就會產(chǎn)生入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的想法。另外，與子女分開居住的老年夫婦，當(dāng)一方去世，另一方失去生活上的照應(yīng)時，也會促使老人產(chǎn)生居住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的想法。 減輕子女等家庭成員的照顧負(fù)擔(dān) 減輕家庭照顧負(fù)擔(dān)是老年人入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的第二大原因。獨(dú)生子女政策的長期實(shí)施使“ 4庭結(jié)構(gòu)增多，加重了 70、 80后子女肩上的負(fù)擔(dān)，其不僅要努力 工作養(yǎng)育自己的子女，還要獨(dú)自承擔(dān)起照顧雙親的重?fù)?dān)。這種狀況在老人身體尚為健康時或許還可負(fù)擔(dān)，可一旦老人身體出現(xiàn)嚴(yán)重疾病并且需要長期照料時，子女往往要承受巨大的壓力。為了減輕子女的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，許多身體衰弱或不能自理的老年人會選擇入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。 享受晚年生活 有一部分健康的老年人表示，入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（特別是中高端的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)）是為了享受生活。一方面，中高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)常常位于城市近郊，空氣清新，比家中居住環(huán)境更為舒適；另一方面，中高端養(yǎng)老機(jī)X 24 構(gòu)提供的家政、餐飲等服務(wù)可以大大減輕老年人的家務(wù)勞動負(fù)擔(dān)。特別是出生于上世紀(jì) 50部分人群的消費(fèi)觀念較傳統(tǒng)的老年人的消費(fèi)觀念有所轉(zhuǎn)變，會更加注重追求生活品質(zhì)，愿意到條件較好的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)享受老年生活。 擺脫孤單 擺脫孤單是許多老年人選擇入住養(yǎng)老設(shè)施的原因，尤其是空巢老人和失去老伴的老人，更需要和外界交流。調(diào)研中一些老年人表示，和其他老人毗鄰而居可以促進(jìn)溝通，甚至能幫助自己獲得繼續(xù)生活的信心。同時，許多老年人也希望可以和過去的老同學(xué)、老朋友、老同事居住在同一個養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，這樣既能擁有共同話題，又能互相照應(yīng)、共度晚年。 二、項(xiàng)目競爭環(huán)境分析 （一）石家莊養(yǎng)老公寓市場現(xiàn)狀 石家莊 具有資質(zhì)的老年公寓有 30余家，總床位不足萬張，僅占市區(qū)老齡人口的 低于全國 1%的平均水平，更遠(yuǎn)低于國