1 商品房買賣糾紛主要法律問題 2 一 交付糾紛二 質(zhì)量糾紛三 面積糾紛四 政府調(diào)控下的常見糾紛 內(nèi)容 3 1 交付的法律意義2 交付條件與交付標(biāo)準(zhǔn)3 實(shí)踐中部分法院的認(rèn)識4 交付通知的法律意義及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防5 買受人拒絕收房的合理理由6 交付注意事項(xiàng) 一 交付糾紛 4 1 交付是賣方的義務(wù) 也是它的權(quán)利 是買方權(quán)利 也是義務(wù) 2 賣方通過交付履行了合同主要義務(wù) 同時(shí)也轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)與責(zé)任 合同法第142條 標(biāo)的物毀損 滅失的風(fēng)險(xiǎn) 在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān) 交付之后由買受人承擔(dān) 但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外 商品房買賣司法解釋第十一條第二款 房屋毀損 滅失的風(fēng)險(xiǎn) 在交付使用前由出賣人承擔(dān) 交付使用后由買受人承擔(dān) 買受人接到出賣人的書面交房通知 無正當(dāng)理由拒絕接收的 房屋毀損 滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān) 但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外 3 房屋交付之前 買方僅享有合同上權(quán)利 債權(quán) 不享有物權(quán) 權(quán)利人對特定的物直接支配和排他的權(quán)利 收房是其由買受人變成業(yè)主的基本條件 即使未經(jīng)過登記 建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋第一條第二款 基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為 已經(jīng)合法占有建筑物專有部分 但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人 可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主 4 買方無正當(dāng)理由拒絕受領(lǐng) 屬違約行為 其后果除上述所述標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移以外 就法理而言 賣方人得請求買方補(bǔ)償其履行或保管標(biāo)的物的費(fèi)用 我司補(bǔ)充協(xié)議約定 收取買受人的房屋空置費(fèi) 1 交付的法律意義 5 2 交付條件與交付標(biāo)準(zhǔn) 案例 開發(fā)商將某商品房交付買受人時(shí) 買受人驗(yàn)房時(shí)提出陽臺漏裝合同約定的壁燈 吸頂燈 因此拒收房 要求安裝后再收房 買受人理由是否成立 法院判決該房屋不符合交付條件 是否正確 從案例中 可以看出區(qū)分交付條件與交付標(biāo)準(zhǔn)的意義 概念不容混淆 6 1 竣工驗(yàn)收合格 城市房地產(chǎn)管理法 第27條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工 經(jīng)驗(yàn)收合格后 方可交付使用 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例 第17條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工 經(jīng)驗(yàn)收合格后 方可交付使用 未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的 不得交付使用 四方驗(yàn)收 實(shí)踐中 廣東省內(nèi)法院一般掌握竣備或更嚴(yán)標(biāo)準(zhǔn) 我司補(bǔ)充協(xié)議也約定以竣備作為交付條件 若甲方未能取得各單項(xiàng)文件或報(bào)告 但已辦妥竣備手續(xù)的 視為達(dá)到交付條件 甲方承擔(dān)延期交房違約責(zé)任 2 具備 住宅質(zhì)量保證書 和 住宅使用說明書 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例 第31條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí) 向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書 兩書 3 基礎(chǔ)生活設(shè)施應(yīng)當(dāng)具備交付使用條件 商品房銷售管理辦法 第7條商品現(xiàn)房銷售應(yīng)當(dāng)具備的條件 六 供水 供電 供熱 燃?xì)?通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件 其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期 基本生活要件 省高院2012年 全省民事審判工作會議紀(jì)要 合同對交樓標(biāo)準(zhǔn)有約定的按約定辦理 如該約定違反 城鄉(xiāng)規(guī)劃法 第45條 建筑法 第61條 消防法 第13條等法律 行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的 應(yīng)認(rèn)定該條款無效 出賣人交付的商品房應(yīng)滿足基本安全條件和買受人基本居住要求 具體把握標(biāo)準(zhǔn)可審查房屋電梯 水電 煤氣等是否可以正常使用 未達(dá)到上述任何一項(xiàng) 商品房即不具備交付條件 不能交付使用 交付條件即法定的商品房交付使用應(yīng)具備的基本條件 7 包括 質(zhì)量 環(huán)境 配套 裝修 品牌 型號等 均可自由約定 具體約定應(yīng)避免過于明確 最好模糊 不符合交付標(biāo)準(zhǔn)的 賣方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任 包括整改 修理更換 差價(jià)賠償?shù)?但買方不享有單方解約權(quán) 不應(yīng)支持其拒收維權(quán) 是否涉及延遲交付責(zé)任應(yīng)依約定 無約定的 如不影響正常居住 不應(yīng)成為拒收理由 在符合交付條件的前提下 房屋已滿足交付使用的法定要求 對交付標(biāo)準(zhǔn)的違反 不影響合同目的實(shí)現(xiàn) 合同法第94條 也不構(gòu)成根本違約 南沙珠江灣項(xiàng)目部分業(yè)主因裝修質(zhì)量問題拒絕收樓 交付標(biāo)準(zhǔn)是當(dāng)事人約定的商品房交付時(shí)應(yīng)達(dá)到的實(shí)物狀態(tài) 8 3 實(shí)踐中部分法院的認(rèn)識 南沙法院 交付條件不僅應(yīng)有竣備 還應(yīng)通水 電 郵 開發(fā)商應(yīng)舉證有關(guān)文件出示給買受人 天河法院 交付條件不僅應(yīng)竣備 還應(yīng)通水通電通郵 有報(bào)裝文件 海珠法院 交付條件竣備即可 江門法院 將交付條件與交付標(biāo)準(zhǔn)混為一談 裝修上的瑕疵被認(rèn)定為不符合交付條件 業(yè)主可拒收樓 廣州中院 交樓 標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)如何確定 答 1 必須具備以下兩個(gè)基本條件 1 取得 建設(shè)工程竣工備案表 2 訟爭房屋符合使用條件 即不存在漏水 地面裂縫等導(dǎo)致房屋無法正常使用的重大瑕疵 有特別約定其他標(biāo)準(zhǔn)的從約定 2 合同附件中約定有裝修標(biāo)準(zhǔn)的 出賣人未達(dá)到約定的裝修標(biāo)準(zhǔn) 其承擔(dān)的是關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任 2008年 關(guān)于商品房預(yù)售糾紛若干問題的處理意見 司法不統(tǒng)一 觀點(diǎn)奇葩綻放 當(dāng)事人無所適從 9 案例 買受人起訴某開發(fā)商稱 未收到交房通知 至今未收房 要求交房并按約定承擔(dān)延遲交付XXX天的違約責(zé)任 開發(fā)商抗辯稱該房屋為成批交付 早以郵政特快專遞方式統(tǒng)一發(fā)出通知 有郵局回執(zhí)為證 但法院認(rèn)為回執(zhí)上不能看出信件內(nèi)容 且簽收非本人 故不能認(rèn)定開發(fā)商已書面通知 遂判決支持買受人訴請 教訓(xùn) 忽視個(gè)別客戶惡意違約的風(fēng)險(xiǎn) 處理不及時(shí) 證據(jù)不力 4 交付通知的法律意義及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防 10 現(xiàn)有法規(guī)將交付通知列為交付的必備條件商品房買賣司法解釋第11條買受人接到出賣人的書面交房通知 無正當(dāng)理由拒絕接收的 房屋毀損 滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān) B 法院均認(rèn)為 交付通知是出賣人的法定與約定的義務(wù) 主要依據(jù) 穗版合同第十三條 甲方向乙方交付房屋時(shí) 應(yīng)當(dāng)向乙方發(fā)出收樓通知書 合同法第六十一條第二款 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則 根據(jù)合同的性質(zhì) 目的和交易習(xí)慣履行通知 協(xié)助 保密等義務(wù) C 上述規(guī)定 做法是否正確 否 混淆了主給付義務(wù) 交付房屋 與附隨義務(wù) 交付通知 的責(zé)任承擔(dān)性質(zhì) 買賣合同已約定交付時(shí)間 地點(diǎn) 不因未通知而影響買受人的權(quán)利行使 交付通知是否必須 11 我方補(bǔ)充協(xié)議約定 如乙方?jīng)]有收到收樓通知的 乙方應(yīng)在合同約定的交付期限屆滿當(dāng)日辦理收樓手續(xù) 乙方未在合同約定的交樓期限屆滿當(dāng)日辦理收樓手續(xù)且該商品房已符合交付條件的 視為該商品房在該日已交付給乙方 通知地址以合同記載為準(zhǔn) 通知行為應(yīng)能證明 發(fā)函公證 特快專遞回執(zhí) 郵件物品內(nèi)容欄寫明 項(xiàng)目名稱 棟 號交付通知書 集中交付后 清理未辦手續(xù)客戶 逐人再通知 留存有關(guān)證據(jù) 雖到場但拒不收房的客戶 務(wù)必要其填寫 意見表 以證明其確曾到場 不收房另有原因 確實(shí)聯(lián)系不上的客戶 必要時(shí)在媒體 主要是報(bào)紙 上公告通知 2 避免交付通知疏漏的方法 12 根據(jù)法律規(guī)定與現(xiàn)實(shí)做法 下列情形應(yīng)可作為買受人拒收房的正當(dāng)理由 1 房屋未經(jīng)竣備 2 交付時(shí)不具備 住宅質(zhì)量保證書 和 住宅使用說明書 3 道路 電梯 供水 供電 供熱 燃?xì)?通訊等基礎(chǔ)生活設(shè)施不具備使用條件 我方補(bǔ)充協(xié)議 臨水 臨電也算具備條件 4 建設(shè)單位變更商品房的戶型 朝向 結(jié)構(gòu)形式 空間尺寸未通知買受人 訂約合同目的不達(dá) 5 交付時(shí)間遲延 達(dá)到買受人單方解除合同的條件 穗版合同 逾期超過240日 買受人可解約 6 實(shí)測與預(yù)測面積差異達(dá)到約定的解除合同的標(biāo)準(zhǔn) 司法解釋第14條 面積誤差比絕對值超出3 買受人請求解除合同 返還已付購房款及利息的 應(yīng)予支持 7 商品房明顯存在重大質(zhì)量瑕疵 司法解第12條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用 或者房屋交付使用后 房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格 買受人請求解除合同和賠償損失的 應(yīng)予支持 第13條 因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用 買受人請求解除合同和賠償損失的 應(yīng)予支持 是否嚴(yán)重影響正常居住使用 證明責(zé)任在買受人 實(shí)踐中主要依據(jù)鑒定機(jī)構(gòu)報(bào)告判斷 另 質(zhì)量瑕疵也可以無形 比如因室內(nèi)有害氣體及放射性物質(zhì)超標(biāo) 致買受人無法使用房屋 或使用房屋致身體健康受害 買受人請求解除合同 一般會得到支持 以上情形 前三種是出賣人不能證明商品房達(dá)到交付條件 后四種是出賣人根本違約 5 買受人拒絕收房正當(dāng)理由 13 以下情形買受人拒收房屋 不視為正當(dāng)理由 舉例 1 交付的房屋雖不完全符合約定 存在質(zhì)量問題 但不影響買受人正常使用的 法院一般不判決解除合同 但買受人有權(quán)請求出賣人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任 無法修復(fù)的 出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任 2 因小區(qū)的公共配套設(shè)施 附屬設(shè)施質(zhì)量問題等引起買受人生活不便的 一般不認(rèn)定其屬于商品房買賣司法解釋第13條 房屋質(zhì)量瑕疵 規(guī)定所適用之情形 3 商品房毗鄰城市交通干線 受超標(biāo)噪聲污染 買受人以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由要求解除合同 法院一般不支持 理由 交通干線已客觀存在 購房人訴稱的交通運(yùn)輸噪聲污染并非因出賣人違約行為所致 萬科做法 項(xiàng)目紅線外不利的環(huán)境因素 噪聲 惡臭 污染 輻射 危險(xiǎn)源等 均在售樓書中設(shè)專章提示 有利于減少糾紛 我司補(bǔ)充協(xié)議 乙方確認(rèn)已知悉項(xiàng)目周邊的包括但不限于公路 鐵路等基礎(chǔ)設(shè)施及其他設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)情況 并確認(rèn)在任何情況下都不以上述設(shè)施的存在或變更為由要求退房 亦不得要求甲方就此承擔(dān)任何責(zé)任 14 1 交付前模擬驗(yàn)房 發(fā)現(xiàn)與消滅觀感瑕疵 2 對拒收客戶 請其說明理由 并寫在意見表上 3 不輕易承諾或按客戶要求簽字 特別注意4 對攜帶攝錄設(shè)備取證的客戶 避免作表態(tài)回應(yīng) 特別注意專業(yè)驗(yàn)房公司陪同 5 客戶所提要求當(dāng)場無法確定的 事后及時(shí)以書面形式回應(yīng) 請其簽收 6 篩選問題客戶 有針對性地保全必要證據(jù) 預(yù)備訴訟 7 交付現(xiàn)場如有條件應(yīng)安裝監(jiān)視錄像設(shè)備 6 交付注意事項(xiàng) 15 兩個(gè)問題 1 三個(gè)層面的質(zhì)量問題 按嚴(yán)重程度從高到低 主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格 嚴(yán)重影響正常居住使用 表面瑕疵 2 保修產(chǎn)生的賠償責(zé)任及保修期應(yīng)否順延 二 質(zhì)量糾紛 16 主體結(jié)構(gòu)是指建筑物的承重構(gòu)造系統(tǒng) 包括基礎(chǔ) 梁 柱 樓板 承重墻體 屋面 主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格 將直接影響房屋的安全 使用功能與價(jià)值 致使購房人的合同目的不能實(shí)現(xiàn) 法律對此規(guī)定了最嚴(yán)格的法律責(zé)任 即退房 退款 賠償 1 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例 第三十二條商品房交付使用后 購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的 可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗(yàn) 經(jīng)核驗(yàn) 確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的 購買人有權(quán)退房 給購買人造成損失的 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任 2 商品房銷售管理辦法 第三十五條商品房交付使用后 買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的 可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn) 經(jīng)核驗(yàn) 確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的 買受人有權(quán)退房 給買受人造成損失的 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任 3 商品房買賣司法解釋 第十二條因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用 或者房屋交付使用后 房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格 買受人請求解除合同和賠償損失的 應(yīng)予支持 核驗(yàn) 實(shí)踐中主要是指鑒定 1 質(zhì)量問題第一層次 主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格 17 商品房糾紛司法解釋第十三條因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用 買受人請求解除合同和賠償損失的 應(yīng)予支持 1 房屋質(zhì)量問題 的概念范圍不明 首先包括 建筑法 62條的工程質(zhì)量保修范圍 即 地基基礎(chǔ)工程 主體結(jié)構(gòu)工程 屋面防水工程和其他土建工程 以及電氣管線 上下水管線的安裝工程 供熱 供冷系統(tǒng)工程項(xiàng)目 其次應(yīng)包括其余質(zhì)量范圍 如空氣污染 噪音污染等 民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范 室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 2 何為 嚴(yán)重影響正常居住使用 缺乏清晰界定 易受主觀影響 應(yīng)采取客觀標(biāo)準(zhǔn)從以下 兩方面規(guī)定 可定義為 房屋不具備必要功能 或存在可能危及買受人人身財(cái)產(chǎn)安全 無法整改 技術(shù)上不可能或者多次整改無效 的質(zhì)量缺陷 功能缺失 起居 飲食 洗浴 就寢 儲藏等基本功能不具備 臥室 起居室 衛(wèi)生間 廚房等主要功能空間無法使用 房屋不具備遮蔽性 上下水 電 廚衛(wèi) 燃?xì)?暖氣 電梯等設(shè)施無法使用 安全隱患 比如門 窗 電路 燃?xì)夤芫€ 消防設(shè)施 陽臺露臺護(hù)欄等違反強(qiáng)制性規(guī)范 可能導(dǎo)致人身傷害 室內(nèi)空氣污染嚴(yán)重 不符合國標(biāo)等 1 質(zhì)量問題第二層次 嚴(yán)重影響正常居住使用 18 所謂表面瑕疵系指 表面性的 不影響使用功能與價(jià)值的質(zhì)量問題 諸如 裂縫 滲漏 粉刷層空鼓 地面起砂 油漆涂料色差 成品保護(hù)不周 尺寸誤差 設(shè)備或零部件不合格等 表面瑕疵通?？梢酝ㄟ^通過整改 交付前 維修 交付后 解決 屬建設(shè)單位保修范疇 不損害房屋品質(zhì) 價(jià)值與功能 不影響合同目的的實(shí)現(xiàn) 買受人以此為由 要求解約 不應(yīng)得到支持 但開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任 若有損失發(fā)生 1 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例 第31條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定 承擔(dān)商品房保修責(zé)任 保修期內(nèi) 因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進(jìn)行維修 致使房屋原使用功能受到影響 給購買人造成損失的 應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任 2 商品房銷售管理辦法 第33條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍 保修期限 保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定 保修期從交付之日起計(jì)算 在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù) 并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任 造成損失的范圍 1 業(yè)主在維修期間無法使用房屋的 開發(fā)商應(yīng)比照同地段同類房屋租金的標(biāo)準(zhǔn)支付賠償金 2 業(yè)主誤工費(fèi) 維修期間業(yè)主在工作日配合維修而實(shí)際減少的收入 3 物業(yè)管理費(fèi) 4 其它直接損失 如因房屋漏水 致屋內(nèi)物品被浸泡損壞 天花板 燈具脫落砸壞家具 電器等 1 質(zhì)量問題之第三層次 表面瑕疵 19 甲某向開發(fā)商購房一套 已付款50萬元 開發(fā)商按期交房 但甲某驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)墻面 頂板 地面等多處出現(xiàn)貫通裂縫 且許多地方存在修補(bǔ)痕跡 甲某認(rèn)為房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題 故拒絕收鑰匙 并要求開發(fā)商承擔(dān)維修和遲延交付責(zé)任 開發(fā)商同意維修 但認(rèn)為裂縫屬正常溫度伸縮縫 要求甲某盡快辦理入住手續(xù) 否則應(yīng)依約承擔(dān)逾期收房產(chǎn)生的保管費(fèi) 雙方交涉未果 甲某訴至法院 法院受理后委托專業(yè)機(jī)構(gòu)檢測 結(jié)論為 裂縫系溫度裂縫和施工縫處理及填充墻施工不當(dāng)所致 非結(jié)構(gòu)性裂縫 不影響房屋安全可靠性 法院審理認(rèn)為 依照法律規(guī)定及約定 墻體裂縫應(yīng)由被告采取有效辦法給予修復(fù) 但被告對房屋采取補(bǔ)救措施后 原告遲延辦理入住手續(xù)也存在明顯過錯(cuò) 應(yīng)對遲延造成的損失承擔(dān)責(zé)任 據(jù)此駁回原告訴請 案例 20 2 保修期是否因發(fā)生維修而順延 案例 某房屋屋面滲漏 經(jīng)反復(fù)維修 保修期屆滿后 開發(fā)商認(rèn)為保修責(zé)任已終止 而業(yè)主認(rèn)為該缺陷始終未徹底修復(fù) 故開發(fā)商仍應(yīng)繼續(xù)承擔(dān)保修責(zé)任 該部位防水應(yīng)從最后一次維修后計(jì)算期間 再保修五年 經(jīng)查 房屋交付后的第一 三年 屋面局部重做過兩次防水 業(yè)主要求有無依據(jù) 關(guān)于保修期順延 實(shí)踐中有以下觀點(diǎn) 1 保修期應(yīng)嚴(yán)格限定 開發(fā)商沒有義務(wù)對有質(zhì)量問題的房屋長期保修 只要該保修部位超過法定保修期 開發(fā)商即沒有對其房屋維修的義務(wù) 2 質(zhì)量問題發(fā)生在保修期內(nèi) 若在保修期內(nèi)未修復(fù) 不論業(yè)主再次報(bào)修時(shí)間是否超過法定保修期 開發(fā)商均有維修義務(wù) 3 開發(fā)商對于保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的部位在超出保修期后有維修義務(wù) 應(yīng)根據(jù)法定保修期進(jìn)行順延 如何認(rèn)識保修制度 開發(fā)商承諾在一定期間內(nèi) 如發(fā)生質(zhì)量問題 由其承擔(dān)責(zé)任 而非保證一定期間內(nèi)房屋不發(fā)生質(zhì)量問題 開發(fā)商依約履行保修義務(wù)的 業(yè)主要求中斷保修期間 再行起算 無法律 合同依據(jù) 21 穗版示范文本中關(guān)于面積差異的約定 1 面積誤差比絕對值在3 以內(nèi) 含3 的 據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款 2 面積誤差比絕對值超出3 時(shí) 買受人有權(quán)退房 買受人不退房的 實(shí)測面積大于合同約定面積時(shí) 面積誤差比在3 以內(nèi)部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足 超出3 部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān) 產(chǎn)權(quán)歸買受人 實(shí)測面積小于合同登記面積時(shí) 面積誤差比絕對值在3 以內(nèi)部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人 絕對值超出3 部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人 商品房買賣司法解釋第14條 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符 合同有約定的 按照約定處理 合同沒有約定或者約定不明確的 按照以下原則處理 略 基本內(nèi)容同穗版示范文本一致 三 面積差異糾紛 22 省高院 2012年 全省民事審判工作會議紀(jì)要 商品房買賣合同約定按套內(nèi)建筑面積計(jì)算單價(jià) 公共部位和公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用計(jì)入套內(nèi)建筑面積銷售單價(jià)內(nèi) 不再另行計(jì)價(jià) 如交付房屋時(shí)建筑面積少于合同約定的 出賣人應(yīng)依最高人民法院 關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 第十四條的規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任 具體賠償數(shù)額可參照如下方式計(jì)算 總房價(jià) 套內(nèi)面積 分?jǐn)偯娣e 減少面積 司法實(shí)踐 中院意見 允許業(yè)主以此為依據(jù)追究開發(fā)商公攤面積縮水的責(zé)任 但開發(fā)商要求業(yè)主補(bǔ)交公攤面積增大款 則不予支持 是否公平 我司補(bǔ)充協(xié)議 鑒于合同約定按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià) 如共有分?jǐn)偯娣e有差異的 雙方均不得要求退補(bǔ)差價(jià) 思考 開發(fā)商預(yù)測時(shí)按政府要求選定某機(jī)構(gòu)測繪 該機(jī)構(gòu)出具了 房屋面積預(yù)算 測算 成果報(bào)告書 實(shí)測時(shí)委托市測繪所進(jìn)行測繪 出具了 房屋面積測量成果報(bào)告書 現(xiàn)公攤面積縮水 業(yè)主要求賠付 開發(fā)商稱分?jǐn)偯娣e減少系因預(yù)測單位與實(shí)測單位對住宅梯間面積的分?jǐn)傆?jì)算方法不同導(dǎo)致 該司無過錯(cuò) 不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任 開發(fā)商理由是否成立 經(jīng)常出現(xiàn)的問題 公攤面積差異 23 中新網(wǎng)2014年9月2日電 廣東一樓盤商品房面積 縮水 業(yè)主告開發(fā)商獲補(bǔ)償2009年 李女士看中了清新區(qū)新亞時(shí)代城一套住房 合同約定建筑面積 李女士拿到房產(chǎn)證后發(fā)現(xiàn)比約定套內(nèi)面積少了5 23 李女士認(rèn)為開發(fā)商構(gòu)成違約 遂向清新區(qū)法院起訴要求退還多收房款并付息 開發(fā)商辯稱 預(yù)售階段該公司委托建設(shè)方工程師 按照 建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范 測量房屋 將外墻全部面積計(jì)入套內(nèi)面積 測繪所在驗(yàn)收階段按 國家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)范 測量 該測量方式將外墻一半面積計(jì)入套內(nèi)面積 一半計(jì)入公攤面積 一審法院認(rèn)為 開發(fā)商存在違約 應(yīng)依約按套內(nèi)建筑面積單價(jià)返還多收房款 同時(shí)業(yè)主應(yīng)對公攤面積增大3 48 部分補(bǔ)償開發(fā)商 相抵后 開發(fā)商應(yīng)退還多付房款12744 34元 并賠償利息 二審法院認(rèn)為 無論套內(nèi)建筑面積減少還是公攤面積增加 均是對合同約定的變更 雙方的權(quán)利義務(wù)也應(yīng)依雙方意思表示作相應(yīng)調(diào)整 開發(fā)商同意退多算的套內(nèi)建筑面積購房款 按照公平和等價(jià)有償原則 李某應(yīng)補(bǔ)交公攤面積購房款 相抵后開發(fā)商仍需支付8313 2元及利息 李女士不服二審判決 向省高院申請?jiān)賹?經(jīng)審查 省高院認(rèn)為二審法院判決并無不當(dāng) 駁回再審申請 判令雙方履行二審判決 開發(fā)商就 縮水 面積補(bǔ)差價(jià) 李女士為增加的公攤面積補(bǔ)差價(jià) 非普遍做法 不能盲目樂觀 近期 法院觀點(diǎn)有轉(zhuǎn)變跡象 24 房地產(chǎn)糾紛的最大特點(diǎn)是與市場波動密切相關(guān) 每當(dāng)市場下挫 買賣合同糾紛必大量增加 比如 1 降價(jià)索賠風(fēng)潮 2 因貸款落空而退定解約 3 不符合社保政策客戶主動解約 四 政府調(diào)控下的常見糾紛 25 北京某樓盤客戶到開發(fā)商辦公地聚集 維權(quán) 稱不久前買房時(shí) 銷售人員員明確保證不降價(jià) 但現(xiàn)在大幅降價(jià) 其蒙受損失 要求補(bǔ)償差價(jià)或退房 問 客戶要求降價(jià)補(bǔ)償有無法律或道義依據(jù) 如何認(rèn)識降價(jià)維權(quán)現(xiàn)象 1 開發(fā)商有權(quán)根據(jù)市場調(diào)整價(jià)格 2 銷售人員口頭說明不構(gòu)成合同義務(wù) 3 房屋價(jià)值由市場決定 開發(fā)商調(diào)整價(jià)格不改變其市場價(jià)值 常見補(bǔ)償方式 A 直接現(xiàn)金補(bǔ)價(jià)差 降價(jià)前向老客戶直接現(xiàn)金補(bǔ)差價(jià) 同時(shí)約定日后若再出現(xiàn)價(jià)格變動將不再補(bǔ)價(jià) B 間接補(bǔ)價(jià)差 開發(fā)商不對買家進(jìn)行直接現(xiàn)金補(bǔ)償 而是用送裝修 物業(yè)管理費(fèi)等手段補(bǔ)償老客戶 C 無理由退房 開發(fā)商承諾交樓一段時(shí)間之后 如客戶不滿意 可無條件退房 鏈接 近日 位于濱江新區(qū)的珠江御景山莊高調(diào)推出 降價(jià)險(xiǎn) 和 零首付 措施 成為江門首個(gè)具有購房 降價(jià)險(xiǎn) 的樓盤 具體政策為 購房者選擇 降價(jià)險(xiǎn) 方式買房 支付折后總房價(jià)的90 房款即可買房 剩余10 客戶作為降價(jià)保證金保留 開發(fā)商將與其簽訂 降價(jià)保障協(xié)議 中國江門網(wǎng)2014 08 13 因降階而要求補(bǔ)償?shù)募m紛 26 案例 2010年4月12日 某甲與某乙簽約 購買某乙房屋 總價(jià)500萬元 某甲貸款200萬元 簽約后某甲支付了15萬元定金 后因限貸政策出臺 某甲因已有兩套房 無法得到貸款 遂訴至法院要求解除買賣合同 退還定金 某乙認(rèn)為 合同已約定如買房人貸款未獲批準(zhǔn)或批準(zhǔn)貸款數(shù)額不足 應(yīng)補(bǔ)足購房首付款 故應(yīng)按合同執(zhí)行 法院審理認(rèn)為 新政導(dǎo)致合同成立后客觀情況發(fā)生了不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化 是某甲在簽訂合同時(shí)無法預(yù)見的 如果要求某甲繼續(xù)履約 對其明顯不公平 某甲請求解除合同于法有據(jù) 某乙須返還某甲已付定金15萬元 省高院20