一、彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目定位,城市概況,楚雄市地處滇中，位于楚雄州西南部，東鄰祿豐，南連雙柏，西與南華、景東接壤，北同牟定毗鄰，總面積達(dá)4433平方公里。全市19個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，154個(gè)村（居）委會(huì)，2859個(gè)村民小組。2002年，總?cè)丝?84283人，其中農(nóng)業(yè)人口348216人，非農(nóng)業(yè)人口136067人，是一個(gè)漢、彝、回、苗、白等多民族雜居的農(nóng)業(yè)縣級市。,楚雄生產(chǎn)總值（億元）,楚雄20002005年城市發(fā)展,一、彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目定位,楚雄財(cái)政收入（億元）,年增長9.5%,年增長8.3%,楚雄城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）,楚雄農(nóng)民人均處收入（元）,年增長8.1%,年增長6.2%,2000年以后，各地提倡將旅游業(yè)打造成為新興支柱產(chǎn)業(yè)；專家預(yù)測未來68年中國游客將從現(xiàn)在總?cè)丝诘?7%增至30%,一、彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目定位,宏觀條件,2002年，昆明鼎業(yè)集團(tuán)與政府合作開發(fā)束河古鎮(zhèn)項(xiàng)目；2003年項(xiàng)目啟動(dòng)；2004年項(xiàng)目完成，帶動(dòng)當(dāng)?shù)鼐用?000多戶，實(shí)現(xiàn)旅游收入近2000萬；前期項(xiàng)目投資2個(gè)億，開盤后銷售物業(yè)70%，回收資金1個(gè)億,傳統(tǒng)的滇西黃金旅游線：昆明大理麗江2004年旅游人數(shù)達(dá)1000萬人次,一、彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目定位,旅游資源1,楚雄處于滇西黃金旅游線路上，區(qū)域內(nèi)擁有多個(gè)的特色景點(diǎn)。但景點(diǎn)分散，缺乏主題和門戶，將黃金旅游線游客引入楚雄。,一、彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目定位,旅游資源2,獨(dú)特的“彝族七秀”和“鹿城八景”,哀牢疊翠,土林奇觀,楚雄西山,龍江公園,一、彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目定位,旅游資源3,楚雄彝族自治州為多民族居住地，其中彝族人口60萬，占比僅次于漢族為25.17%，約占全國彝族人口的50%，彝族有13個(gè)支系，遍及全州。在彝族文化資源方面具有“唯一性”。,一、彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目定位,旅游資源4,彝族三古：古生物，古人類和古文化,古生物,古人類,古文化,古文化,一、彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目定位,周莊江南人家旅游項(xiàng)目，位于周莊古鎮(zhèn)入口處，建面4萬。該項(xiàng)目以“清末民初江南民俗再現(xiàn)”為開發(fā)主題。以“主題公園式休閑購物中心”為設(shè)計(jì)概念，集觀光、游覽、特色商業(yè)、餐飲娛樂、展覽和影視表演于一體。項(xiàng)目核心為水上表演舞臺(tái)，它是聚集人氣和拉升周莊旅游氛圍的重要節(jié)點(diǎn)。,借鑒水鄉(xiāng)周莊開發(fā)模式,麗江古城的開發(fā)，圍繞古代茶馬古道文化、納西文化、藏文化進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)。建筑以三房一照壁、四合五天井、走馬轉(zhuǎn)閣樓的古建民居為主。“四方街”為區(qū)域中心，形成拉動(dòng)麗江整體商業(yè)氣氛的關(guān)鍵。,借鑒麗江古城開發(fā)模式,一、彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目定位,建筑風(fēng)格,建筑風(fēng)格以彝族古典民居為主題風(fēng)格，時(shí)間上廣納唐、宋、元、明、清，空間上博采東、西、南、北、中，薈萃經(jīng)典樣式，使之成為以彝族為主調(diào)的古典民居博物館。,項(xiàng)目定位,一、彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目定位,項(xiàng)目定位,從建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面充分運(yùn)用民族文化元素，展示彝族建筑文化,將項(xiàng)目打造成一個(gè)具有中國西部民族特色的影視拍攝基地,將彝族文化作為項(xiàng)目核心，打造中國彝族文化大觀園，展示特色民族風(fēng)情文化,在旅游經(jīng)濟(jì)的宏觀背景下，將項(xiàng)目定位為旅游地產(chǎn)，滿足旅游和居住的需要,整合區(qū)域資源，將項(xiàng)目打造成滇西旅游“黃金線”上的重要接待點(diǎn)和窗口,將項(xiàng)目打造成云南旅游商品集散地、東南亞特色商品集散地,二、彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目情況,項(xiàng)目區(qū)位和交通,“彝人古鎮(zhèn)”位于楚雄市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)東盛路與永安路之間，西鄰龍川江，臨近楚雄州政府，是楚雄州集中展示彝族文化的一個(gè)旅游精品項(xiàng)目。項(xiàng)目周圍有多個(gè)城市主干道，交通方便。,二、彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目情況,項(xiàng)目基本信息,基本資料,規(guī)劃指標(biāo),二、彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目情況,項(xiàng)目工程分期,項(xiàng)目啟動(dòng)階段：2005年4月18日項(xiàng)目首期（1、2期）工程啟動(dòng)，15個(gè)月完工。于2006年火把節(jié)正式開始接待游客。,項(xiàng)目建設(shè)階段：2006年2011年共8期，建設(shè)階段。2007年1月17日，中期（3、4期）工程動(dòng)工，2009年完工，并投入使用。2009年5月，項(xiàng)目啟動(dòng)“星宿家園”平浪煤礦采煤沉陷區(qū)治理工程定向工程，項(xiàng)目包攬彝人古鎮(zhèn)5、6、7期，占地320畝，總建面25.85萬平方米，總戶數(shù)3000戶，安置沉陷區(qū)居民2350戶，住宅面積79.5133.6平，于2010年底交付使用，同時(shí)包括“水墨藝墅2、3號(hào)院”。團(tuán)購單位：平浪煤礦、楚雄日報(bào)集團(tuán)、中國人保楚雄分公司等。,注：項(xiàng)目原定于2010年重點(diǎn)打造占地700畝的彝人古鎮(zhèn)東區(qū)：太陽歷公園提升改造工程，定位“體驗(yàn)式高端商業(yè)區(qū)”，包括太陽歷民族嘉年華、高爾夫?qū)嵕熬毩?xí)場、兩個(gè)18洞迷你高爾夫，五星級度假酒店和情景商業(yè)步行街四部分。目前由于政策原因未進(jìn)行施工。,項(xiàng)目收尾階段：2011年初，項(xiàng)目最后一期，第8期盛世和園項(xiàng)目開工。,項(xiàng)目前4期為商業(yè)區(qū)，產(chǎn)品以商鋪為主，58期為居住區(qū)，產(chǎn)品以住宅為主。,二、彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目情況,項(xiàng)目功能結(jié)構(gòu),功能：吃、住、行、游、購、娛,商家數(shù)量：600多戶商家入駐主題場景：人流聚集空間。水源廣場、梅葛廣場、咪依嚕廣場、畢摩文化廣場、望江樓、威楚樓、特色生態(tài)市井文化街、東盟風(fēng)情街、土司府、高氏相府等。板塊：以街道為單位進(jìn)行內(nèi)容和功能分區(qū)。旅游商品街、酒吧街、餐飲街、小吃街、客棧區(qū)、花鳥街、古玩街、民俗街、東盟風(fēng)情街、韓國風(fēng)情街等。酒店住宿：1家四星級酒店彝人古鎮(zhèn)大酒店，建筑樣式為彝族高規(guī)格民居，內(nèi)部采用歐陸風(fēng)格，有各類套房156間，容納近300人住宿。特色民居客棧、賓館酒店58家，客房2057間，每天可容納4000人同時(shí)入住，其中85%以上按照三星級標(biāo)準(zhǔn)打造。飲食：目前有大型餐飲樓60家，可同時(shí)容納3000人就餐。其中楚雄五星級飯店彝王宴就坐落在彝人古鎮(zhèn)三期內(nèi)，以其獨(dú)具彝族特色的裝修，優(yōu)質(zhì)服務(wù)和高檔次彩屏為特色。同時(shí)，除了彝家飲食外，還有風(fēng)味餐、特色小吃、燒烤。娛樂：特色交通：為豐富游覽過程，提供觀光小火車、游船、黃包車、馬車等特色交通工具。節(jié)慶活動(dòng)：火把節(jié)、彝族年千人彝鄉(xiāng)宴、彝族情人節(jié)、賽裝節(jié)和彝族競技活動(dòng)等。表演節(jié)目：彝鄉(xiāng)戀歌，祭火大典等。,二、彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目情況,項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì),住宅：多層住宅區(qū)，80150，小高層、高層住宅40140，從公寓，2房至4房共四十多種戶型。前4期為多層房，57期為定向團(tuán)購房，第8期為小高層1718層和2533層高層住宅。,別墅：主要集中于別墅區(qū)，西邊靠近龍川江部分。有多種形式：商墅：云南民居半顆印、一半顆印、三坊一照碧、四合五天井以及北京三合院、北京四合院、北京四合院兩進(jìn)院等，面積230900。普通別墅：聯(lián)排別墅、雙拼別墅、獨(dú)棟別墅，面積230300。共三十多種戶型。,商業(yè)：外觀要素采用了滇、川、黔、桂等省區(qū)彝族土司頭人的建筑文化。貫穿整個(gè)項(xiàng)目14期，58期以底商為主。自持部分：特色主題場景：水源廣場、梅葛廣場、望江樓、威楚樓、土司府、高氏相府等。出售產(chǎn)品：商鋪50200；商住樓250400；客棧8001000；大型獨(dú)棟商業(yè)10002600。小面積商鋪以批發(fā)和零售業(yè)態(tài)為主，250以上大面積商業(yè)以酒吧、大型餐飲、客棧和酒店業(yè)態(tài)為主。,二、彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目情況,項(xiàng)目產(chǎn)品數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),項(xiàng)目1、2期：占地243畝，容積率0.98，總建面200000，其中商業(yè)面積53000。項(xiàng)目3期：占地266畝，容積率0.98，總建面155000，其中商業(yè)面積55000。項(xiàng)目4期：占地180畝，容積率0.98，總建面120000，全部為商業(yè)面積。項(xiàng)目5、6、7期：占地320畝，容積率1.21，總建面258500，住宅項(xiàng)目，3000戶。項(xiàng)目8期：占地100畝，容積率3.49，總建面260000，住宅項(xiàng)目，2000戶。,按照以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：項(xiàng)目已使用土地1109畝，總建面993500，商業(yè)面積228000，商業(yè)占比22.95%。,二、彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目情況,項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì),目前商業(yè)集中于14期，商業(yè)形式以街鋪為主，商業(yè)街面積150000，主街全部營業(yè)，輔街鋪面出80%，從數(shù)量來看珠寶店、餐館和酒店客棧占比前三名，分別為17.4%、13.7%和13.5%，全部在50家店以上。其中珠寶店76家，其中43家為緬甸珠寶，占了一半以上，為珠寶街增色不少。,三、彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目活動(dòng)推廣,營銷活動(dòng)事件時(shí)間表,為了讓彝人古鎮(zhèn)天天有歌舞，月月有節(jié)日，開發(fā)商把彝族的傳統(tǒng)節(jié)日進(jìn)行挖掘、整理并進(jìn)行推廣。目前已成功推出彝族年、插花節(jié)、賽裝街、彝族情人節(jié)等一大批節(jié)慶活動(dòng)、并取得良好社會(huì)效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)效益。開發(fā)商還打造了一抬大型原生態(tài)實(shí)景演出彝鄉(xiāng)戀歌（整合彝族歌舞文化，服飾文化，飲食文化和酒文化），通過天天長街宴、夜夜火把節(jié)的方式展示出來。為做好項(xiàng)目運(yùn)營，規(guī)范市場行為，維護(hù)商戶權(quán)益，彝人古鎮(zhèn)組織商戶成立了商戶自主管理商會(huì)，分設(shè)餐飲、酒吧、客棧、旅游商品、緬甸珠寶協(xié)會(huì)等分布。在項(xiàng)目運(yùn)營初期，為營造商業(yè)氛圍，確保古鎮(zhèn)商戶的人氣和客源，彝人古鎮(zhèn)建立了專項(xiàng)“助業(yè)資金”，為商戶提供貸款擔(dān)保。,三、彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目活動(dòng)推廣,項(xiàng)目其他營銷活動(dòng),項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格統(tǒng)計(jì),四、彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目銷售情況,項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格趨勢,四、彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目銷售情況,從上表和上圖，我們可以看到，銷售周期最短的物業(yè)為客棧和獨(dú)棟商業(yè)，其次為別墅產(chǎn)品，再其次為住宅，最長的是商鋪。從價(jià)格水平來看，價(jià)格最高的是商鋪，其次是別墅，獨(dú)棟商業(yè)和客棧，最低是住宅。所有物業(yè)價(jià)格趨勢基本是逐漸小幅微升，只有別墅在最后突然高起。,項(xiàng)目價(jià)格和趨勢形成原因分析,四、彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目銷售情況,首先看銷售周期，彝人古鎮(zhèn)銷售相對較好，前期產(chǎn)品基本沒有滯留。周期長短的情況，由項(xiàng)目產(chǎn)品占比決定，住宅和商鋪占比最大，銷售周期最長。同時(shí)，產(chǎn)品稀缺程度也有所反映，客棧和獨(dú)棟僅推出過一次，很快售罄，別墅雖然不多，推出后消化時(shí)間稍長。從價(jià)格水平來分析，項(xiàng)目各種產(chǎn)品價(jià)格高低順序正常，但價(jià)格水平不平衡。由于區(qū)域市場在2005年還處于初級階段，因此對于商業(yè)、別墅和住宅的市場細(xì)分度還不夠，因此零售價(jià)格與市場收益不成比例，主要反映在別墅價(jià)格與住宅價(jià)差很小，和獨(dú)棟商業(yè)和客棧存在明顯的定價(jià)差別這兩個(gè)方面。說明開發(fā)商定價(jià)時(shí)，主要按照商業(yè)和非商業(yè)，以及面積大小進(jìn)行定價(jià)。從價(jià)格的升降來看，彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目在營銷上沒有特別的留盤和捂盤的痕跡。比較客觀的反映了市場的大勢變化，2009年以前銷售較快，2010年后銷售較緩慢。其中商鋪產(chǎn)品在2009年底和2011年初進(jìn)行過價(jià)格下調(diào)，但幅度不大，開發(fā)商促銷的意圖明顯。而商鋪?zhàn)詈蟾咂?，主要?期的最后一套商鋪，因此爭取利潤最大。,項(xiàng)目推盤和售罄時(shí)間表,四、彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目銷售情況,2009年3月前，項(xiàng)目銷售速度較快，基本產(chǎn)品在推出后6個(gè)月時(shí)間內(nèi)即售完。2009年3月后，項(xiàng)目銷售周期明顯加長，四期商鋪銷售周期長達(dá)兩年半。以上時(shí)間的變化，主要反映了政策和市場形勢對項(xiàng)目的影響明顯，尤其項(xiàng)目在2010年7月推出的綜合體項(xiàng)目，由于國家對高爾夫項(xiàng)目的政策調(diào)控，該項(xiàng)目已取消。,五、總結(jié),目前情況,彝人古鎮(zhèn)接待人數(shù)：2007年130萬人次，2008年250萬人次，2009年570萬人次，2010年達(dá)到710萬人次。,項(xiàng)目SWOT評價(jià),五、總結(jié),五、總結(jié),項(xiàng)目位于楚雄市西北部，周圍交通便利。項(xiàng)目占地1740畝，建面100萬方。,項(xiàng)目借鑒了周莊和麗江古城開發(fā)模式，建筑風(fēng)格以彝族古典民居為主題。,3,項(xiàng)目分8期開發(fā)，14期以商業(yè)為主，58期以住宅為主。,4,楚雄市地處楚雄州西南部，在滇西黃金旅游線上，周圍有豐富的楚雄州旅游資源和民族文化資源，因此具有開發(fā)旅游地產(chǎn)的優(yōu)勢基礎(chǔ)。,產(chǎn)品有住宅、別墅、商業(yè)。住宅有多層、小高層和高層，別墅產(chǎn)品有商墅和普通別墅，商業(yè)有商鋪、商住樓、客棧和大型獨(dú)棟商業(yè)。,1,2,5,項(xiàng)目定位為旅游地產(chǎn)，以彝族文化為核心，打造滇西旅游黃金線新窗口、旅游產(chǎn)品集散地、東南亞特色商品集散地和影視基地。,6,項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，其中以珠寶，餐飲和客棧占比最大，三個(gè)業(yè)態(tài)店鋪數(shù)量都在50家以上。,7,3,4,1,2,5,6,彝人