成都項目可行性報告 2008年 9月 3日 目 錄 成都項目投資建議 2 成都地產(chǎn)市場分析 4 成都印象 3 1成都投資宏觀環(huán)境 3 報告需解決的問題 1、四川震后，聯(lián)東投資成都是否可行？戰(zhàn)略目的是什么？ 戰(zhàn)略目的一：快投入，小規(guī)模開發(fā)，實現(xiàn)資金流快速回流？ 戰(zhàn)略目的二：慢投入，囤積相當規(guī)模土地，待市場回暖后，實現(xiàn)豐厚回報？ 2、進入西南城市成都的戰(zhàn)略選擇？ 與政府或企業(yè)聯(lián)姻？還是獨立經(jīng)營開發(fā)？ 選擇何種性質(zhì)土地進行開發(fā)？ 首次選擇成都哪個區(qū)域？ 成都城市印象 西南門戶 :全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，定位為國際旅游樞紐城市，西部地區(qū)科技、金融、商貿(mào)中心和交通、通信樞紐、新型工業(yè)基地等。 休閑成都： 舒適、安逸；寬生活、慢節(jié)奏 文化成都： 底蘊深、包容廣；專注、開放 誠信政府、效率公仆 金融一般 一座來了就不想走的城市 成都項目投資建議 建議一 : 2009年上半年前 ,作為進入西南市場戰(zhàn)略指導思想 ,以開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)為契機與政府直接洽談住宅用地 ,并在地價低谷拿地 ,建議規(guī)模 2500注重長遠發(fā)展和更高利潤匯報 ; 建議二 : 以快速回現(xiàn)和進入成都市場為目標 ,與企業(yè)合作 ,小面積拿地 ,首選雙流商住用地 ,其次脾縣項目 (不考慮與政府合作的基礎(chǔ)上 ) 3 2 4 5 1 6 7 擬投資項目周邊住宅情況 鑫泰新項目地塊周邊市場分析 航空港項目周邊實地考察樓盤為圣菲 林上島、和貴久居福，主要特點為主力戶型為 110自住為主，贈送面積較大在 20平方米左右，均價在 4200一期相比價格降幅為 15%左右，建筑形勢為 18層左右，容積率 3地率 30%。 郫縣紅光鎮(zhèn)項目周邊實地考察樓盤為正成名城左岸 3河畔、上錦頤園、成都后花園二期，主要特點為主力戶型為 90左右小戶型，以投資為主，主要客戶為西華大學老師和高新區(qū)上班職員，建筑形勢以高層為主均價在 3500，洋房 4600，別墅 6000層贈送面積較小， 10平方米左右，變相促銷政策較多，容積率 2地率 40%。 龍泉驛區(qū)項目周邊實地考察項目藝錦灣二期、東山國際新城，該區(qū)域住宅項目檔次類型相差較大，無該區(qū)域住宅項目整體定位，洋房價格在 5000左右，高層價格在 3500左右， 18左右小高層，贈送面積較小，促銷政策靈活。 成都投資宏觀環(huán)境 城市價值解析 城市經(jīng)濟運行 城市規(guī)劃研究 不同發(fā)展階段城市化特征 發(fā)展次序 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 發(fā)展階段 初步城市化 高速發(fā)展期 快速發(fā)展期 穩(wěn)定發(fā)展期 城市化率 30% 30%50% 50%75% 75%以上 城市發(fā)展特征 工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機會有限。 工業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚，經(jīng)濟實力明顯增強，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴大，工業(yè)吸引大批農(nóng)業(yè)人口。 工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市絕對的經(jīng)濟支柱，城市經(jīng)濟的乘數(shù)效應迅速刺激第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市經(jīng)濟進入高速發(fā)展階段。 城市經(jīng)濟高度發(fā)達， 郊區(qū)化和逆城市化，不是農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，而是城市人口內(nèi)部職業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 城市發(fā)展表現(xiàn)為內(nèi)部人口向第二三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。 成都0 2 年- 0 7 年人口和城市化率0500100015004 1 . 5 %4 2 . 0 %4 2 . 5 %4 3 . 0 %4 3 . 5 %4 4 . 0 %4 4 . 5 %4 5 . 0 %4 5 . 5 %年末總?cè)丝?002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年成都城市價值解析 2007年成都城市化率為 成都處于高速發(fā)展期，經(jīng)濟實力明顯增強，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴大。 工業(yè)化率 20%40%60%以上 工業(yè)化階段 工業(yè)化初期 半工業(yè)化 工業(yè)化 6%28%30%32%34%36%38%2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年人均 （美元） 480 1080 2080 4370 初級產(chǎn)品生產(chǎn)階段 工業(yè)化 初級階段 工業(yè)化 中級階段 工業(yè)化后期階段 發(fā)達社會初級階段 發(fā)達社會高級階段 9900 15120 22680 成都 2007年人均成都處于工業(yè)化初期中后期轉(zhuǎn)型階段，區(qū)域內(nèi)急需第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，政府需引導企業(yè)產(chǎn)業(yè)升級，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟發(fā)展方式 1 - 7 月累計 位次累計同比 位次 1 - 7 月累計 位次 累計同比 位次1 - 7 月累計位次累計同比 位次濟南 1 2 2 沈陽 3 0武漢 0 1成都 西安 1 1 城市全社會固定資產(chǎn)投資( 億元) 出口總額 （億美元） 實際外商直接投資（億美元）成都宏觀經(jīng)濟分析 數(shù)據(jù)來源 :成都統(tǒng)計局 成都 2008年 1能確定是否地震因素帶來的追加投資； 成都對外貿(mào)易并不活躍，排在十五副省級城市第 9位，但增幅列第一； 外商投資位列第 6，但增速排第 2，說明成都西南門地位逐漸凸現(xiàn)； 2020年，成都將形成包括成都 繞城高速公路 以內(nèi)區(qū)域，面積近 600平方公里的“ 中心城區(qū) ” 這意味著成都將以 多中心組團式 的擴張方式取代單中心圈層式擴張方式，城市結(jié)構(gòu)由 單一的特大城市 向 城鄉(xiāng) 體化 轉(zhuǎn)變。 主城區(qū)建設(shè)用地的發(fā)展將以中心城區(qū)為核心，向 東、南、北 重點發(fā)展，依托 新都、青白江、郫縣、溫江、雙流東升、雙流華陽、龍泉驛等六個 區(qū)市縣，重點發(fā)展東部新城、南部新城和北部新城 ，形成新的城市架構(gòu)。 新都、青白江 郫縣 溫江 雙流東升 雙流華陽 龍泉驛 主城規(guī)劃 北部新城： 是商貿(mào)、物流、文化輸出的重要基地； 南部新城： 是中心城對外經(jīng)濟延展的重要經(jīng)濟板塊，以高端產(chǎn)業(yè)和新型城市功能為主。 西部新城： 是成都上水和水網(wǎng)密集地方，為中心城提供更高端化、專業(yè)化和現(xiàn)代化的配套服務。建一核兩帶田園網(wǎng)絡，西部新城界線再往西放開，把友愛鎮(zhèn)、安德鎮(zhèn)納入新城建設(shè)；結(jié)合溫江、郫縣的定位，將幾十所大學也納入新城發(fā)展中。 東部新城： 是中心城人口疏解和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的承接地，產(chǎn)業(yè)主要是都市工業(yè)，含汽車、相關(guān)食品、電子原件、醫(yī)藥以及觀光農(nóng)業(yè)。將北部龍泉山納入新城建設(shè)，打造龍泉旅游。在道路規(guī)劃方面因縱向道路較少，啟動南北干道。第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面以汽車制造帶動工程機械發(fā)展，將之作為中國西部國際車城考慮。起步區(qū)的范圍要擴大，將十陵、西河打造成汽車貿(mào)易區(qū)，另還可考慮汽車娛樂發(fā)展。 區(qū)域定位規(guī)劃 城市地鐵交通規(guī)劃 預計 2010年地鐵 1號線將建成通車。 2號地鐵線已開工，預計 2012年竣工； 輕軌現(xiàn)已開工，預計2010年竣工； 成都 2008年上半年土地市場分析 1、土地供求規(guī)模及區(qū)域分布 成都08年上半年土地成交量和成交宗數(shù)9 7 2 . 3 17 8 7 . 7 61 3 2 9 . 36 5 5 . 6 26 7 9 . 1 22 9 4 8 . 8 23 9 8 3 . 56 6 7 . 3 47 1 7 . 2 33 0 . 75 3 3 . 5 36 . 6 3301529157 7151817182010002000300040005000市區(qū) 龍泉 郫縣 雙流 溫江 新都 新津 都江堰 青白江 浦江 金堂 大邑畝05101520253035成交面積 成交宗數(shù)08年 196宗，比 164宗，總成交金額 交土地宗數(shù)、面積同比增幅分別為 106； 雙流土地供求量均排首位，分別占 從過去 2城區(qū)土地供需逐漸減少，溫江、龍泉和雙流逐量放大，近郊區(qū)可能會逐步成為成都樓市主力。 成都0 8 年上半年土地供給和宗數(shù)37684 2 3 . 9 61 3 6 8 . 142841 2 2 . 74 6 6 . 2 2 8 6 . 8 3 5 2 8 . 7 6 1 9 . 9 4 3 6 4 . 77 1 7 . 2 31 6 0 2 . 8 64461744215244 27 83010002000300040005000市區(qū) 龍泉 郫縣 雙流 溫江 新都 新津 都江堰 青白江 浦江 金堂 大邑畝01020304050供給面積 供給宗數(shù)土地市場整體結(jié)構(gòu)性變化明顯，住宅及商住混合用地明顯減少，商業(yè)用地略微放大，工業(yè)用地猛增。 供給：商住用地為 總供給的 同比下降 商業(yè)用地供給 總供給的 同比增加 且主要分布在雙流、新都及高新區(qū)；工業(yè)用地供給 總供給的 劇增 15倍以上，主要分布在雙流、新都、新津、高新區(qū)等地。 成交：商住混合用地和工業(yè)用地占成交土地主流，工業(yè)用地猛增商業(yè)用地微增，分別占 2 0 0 8 泉 郫縣 雙流 溫江 新都 新津 都江堰 青白江 浦江 金堂 大邑總成交金額 均價格為 畝。同比分別下降了 主要原因是成交了大量的更低價格的工業(yè)用地。 （數(shù)據(jù)來源：成都土地交易中心，統(tǒng)計時間截止為 2008年 6月 30日） 2008年下半年土地市場預測 1、總體供給基本保持，郊縣供給加速，工業(yè)用地將繼續(xù)增加，商住用地繼續(xù)萎縮； 2、信貸緊縮導致開發(fā)商資金短缺，市場觀望情緒濃重，地價快速上漲勢頭被遏制； 3、開發(fā)商拿地趨于理性，尋求多元化融資渠道。 成都住宅市場分析 1996年至2008年107504586763 765 76813101185156919582079117912%64%18%30%1% 0 . 4 %71%10%3 2 . 4 %25%6%27%- 9 %050010001500200025001996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年1 0 %- 1 0 %0%10%20%30%40%50%60%70%80%新開工面積 增速一、成都樓市現(xiàn)在到底如何？ 1、供給周期性規(guī)律，波峰過后波谷來臨 2008年前 5個月同比上漲 47%，前 6個月同比僅上漲 27，勢頭回落迅速，受地震影響，觀望情緒濃重，加之 發(fā)商壓力減緩， 開發(fā)商會延緩或暫停新開發(fā)。 2、需求在去年 96年至 07年，沒有出現(xiàn)過負增長，然而 2008年上半年出現(xiàn)了，降幅同比達到 28%。意味著這一輪房地產(chǎn)市場高峰已過。 1996年至2008年132371 380701816966112912141533224361980%27%13% 12%3%84%10%18% 17%7 . 5 0 %26%46% %050010001500200025001996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2 0 0 8 年1 0 %- 2 0 %0%20%40%60%80%100%銷售面積 01231996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2 0 0 8 年1 求關(guān)系逆轉(zhuǎn) 2007年還是供不應求，進入 2008年后供求關(guān)系迅速轉(zhuǎn)化，供銷比達到 過于求的矛盾明顯； 市場供應量持續(xù)加大，成交量急劇下滑，供需矛盾顯現(xiàn)； 4、房價逐月回落，實際新上市商品房房價呈下降趨勢 其中新建住房小幅下降，二手房價格難以提振。而從市場實際銷售價格來看，扣除各種變相降價的優(yōu)惠，房價基本回到 2007初。 市場觀望氛圍濃厚，房屋銷售價格持續(xù)下降。 二、成都樓市是持續(xù)下滑，還是峰回路轉(zhuǎn)？ 1、國家確定 “維穩(wěn)”基調(diào) 國家宏觀調(diào)控已由“雙防”過渡到“一防一?！?，不會再出臺更加嚴厲的調(diào)控政策，這就說明房地產(chǎn)繼續(xù)惡化的政策因素沒有了，接下來就是市場自身來消化危機，轉(zhuǎn)危為安了。 2、政府出臺政策扶持成都樓市發(fā)展 一方面加大金融支持力度，拓寬房地產(chǎn)市場的融資渠道，減免企業(yè)所得稅等，減小開發(fā)商資金上的壓力，對開發(fā)商進行扶持，助開發(fā)商恢復市場信心；同時，鼓勵建設(shè)項目按期開工，放寬上市土地轉(zhuǎn)讓限制條件，保證上市土地的開發(fā)利用效率，保障未來市場產(chǎn)品的供應量。 給予購房者購房優(yōu)惠，在財政補貼的同時，減免部分契稅和個人所得稅，放低購房入戶門檻，刺激購房者需求，幫助推動市場回升，恢復樓市信心。 職工可以享受到首付兩成、貸款期限 30年的政策，在外地繳存公積金的職工，可以在成都使用公積金貸款購房了。此臨時政策調(diào)整截止日期為 09年 12月 31日；適用范圍包括錦江、青羊、金牛、武侯、成華區(qū)（含高新區(qū)）及鐵路分中心 。 3、 住宅剛性需求將會釋放 購房者造成心理上的恐懼，對高層物業(yè)形成抗拒心理。隨著時間往后推移，人們恐懼心理日趨減弱。 4、成都樓市本身比較健康，泡沫成份很少 成都樓市規(guī)模在全國位居第四，遠高于市場關(guān)注度很高的沿海城市，比如青島、大連等。而房價卻低于這些城市很多，即使在二線城市當中也是偏低的，而成都 均 至比有些二線城市還高。 成都與類比城市商品房需求與價格比較圖22432723828 833 11351151 11763553556752014664836451344267050010001500200025003000成都 大重慶 大連 青島 武漢 杭州 南京萬0200040006000800010000元銷售面積 均價三、成都樓市投資機會是否到來？ 1、成都樓市即將進入底部區(qū)域，中長線投資機會顯現(xiàn) 成都房地產(chǎn)市場以滿足底部區(qū)域特征：成交量下降、開工量從下半年開始必然減少、房價增幅下滑、政策轉(zhuǎn)向。故此，預計 2008年底到2009年初成都樓市將見底。 2、 成都樓市現(xiàn)在價格已趨合理 現(xiàn)階段成都市房產(chǎn)銷售價格下降空間有限，已回歸至合理水平，利潤空間基本壓縮至 10間，部分特價房已接近成本價，是投資房產(chǎn)的絕好時機。 4、成都樓市未來 2009年 以 2008年較低的土地樓面地價來看， 4500 之間就是低價，目前購房等于或低于這個價都是機會。 5、中長線來看，投資成都樓市最劃算 成都房價最近 12年累計增漲約 3倍，年均增長 25%。說明成都房地產(chǎn)投資 12年年均收益達 25%以上 成都全市商品房均價及漲幅1405 1511 1483184216691850 19272096271332563680426644621 1 . 5 %7 . 5 %- 1 . 9 %2 4 . 2 %9 . 4 %1 0 . 8 %4 . 2 %8 . 8 %2 9 . 4 %2 0 . 0 %1 3 . 0 %1 5 . 9 %4 . 1 %050010001500200025003000350040004500500096年97年98年99年2000年01年02年03年04年05年06年07年2008年6月元- 5 %0%5%10%15%20%25%30%35%商品房均價 漲幅地震對成都樓市的影響 寬松的貨幣政策 地震險等配套政策 二級市場 剛性需求得到釋放 緊張的現(xiàn)金流 土地市場 上升趨勢不明顯 二級市場繼續(xù)調(diào)整 價格下調(diào)空間有限 土地市場震蕩調(diào)整 一、汶川地震對成都樓市的中觀影響 購房者心理 震前購房客戶 本地 :49% 外地 :51% 震后購房客戶 本地 :47% 外地 :53% 數(shù)據(jù)來源 :斯邦魏力士 高層建筑將面臨銷售價格回落，多層具備進一步提價的市場潛力。購房人群在地震后傾向選擇聯(lián)排別墅與多層住宅，這意味著在未來 6個月市場恢復階段，低密、多層將引領(lǐng)市場復蘇。 地震加重了購房者觀望心態(tài) 若考慮買房會選擇哪類物業(yè)？12%64%20%4% 別墅多層（花園洋房）高層電梯公寓超高層電梯公寓如不打算震后繼續(xù)購房，將會在多久后買房？10%3%24%21%42%3個月后半個月后一年后兩年后還沒有計劃信息來源：焦點房地產(chǎn)網(wǎng)問卷統(tǒng)計（ 1270 份） 二、地震對成都樓市微觀影響 信息來源：焦點房地產(chǎn)網(wǎng)問卷統(tǒng)計（ 1270 份） 如果房屋在震中受損，是否考慮重新購買或換房？36%25%39%會不會鑒定安全就繼續(xù)住震后是否還考慮在成都購房？14%36%28%22%相信自己的選擇，繼續(xù)選房 災后重建機會多，還會考慮投資暫時放棄，先看看再說 不打算，選擇其他地方投資或置業(yè)區(qū)域選擇市中心10%龍泉5%溫江4%郫縣2%華陽- 中和- 航空港7%新都2% 其他郊縣10%城東17%城南25%城西13%城北5%置業(yè)區(qū)域上，城南成購房主流區(qū)域，主要由于城南良好的規(guī)劃前景、完善的配套規(guī)劃，媒體的大力宣傳；同時城南距離主震區(qū)相對較遠，受到影響較小等因素，從而城南成為選擇比例較高的區(qū)域。在調(diào)查中，城東超過了城西，成為市區(qū)排名第二位的區(qū)域；究其原因除了城東本身的城市環(huán)境、各項配套，及發(fā)展?jié)摿τ休^大的吸引力外，距離主震區(qū)相對遠一點也是一大主要原因。 郊縣中，外南的華陽 東的龍泉選擇比例較高，而位于城西、城北的溫江、郫縣選擇比例都不高。除了物業(yè)類型因素外，地域因素成為最重要的原因。城西城北影響較大，城南、城東影響稍小，顯示客戶對地震方位的心理顧慮。 震后，觀望或選擇其他地方的占到 64% 房屋受損，考慮換房者占 1/3，對于愿意重新購房或換房的這部分人來說，是因地震催生的一部分消費者，具有較強的消費力。 1、震后優(yōu)惠的貸款條件和費用減免，加上危舊房換房需求，將釋放成都住宅市場的剛性需求； 2、地震后，成都本地及省內(nèi)二三線城市的客戶群將成為主力。 3、二手房市場產(chǎn)生分化，舊城改造機會凸現(xiàn)； 4、低密度花園洋房、別墅和多層抗震需求提升，高層住宅單位將受到考驗，市場格局將產(chǎn)生調(diào)整； 5、地震給購房者心理需求變化除了物業(yè)類型因素外，地域因素成為最重要的原因。城西城北影響較大，城南、城東影響稍小，顯示客戶對地震方位的心理顧慮。城南成購房主流區(qū)域，選擇作為城東購房目標區(qū)域超過了城西；在郊縣中，雙流航空港和龍泉選擇比例較高，而位于城西、城北的溫江、郫縣選擇比例都不高。 地震影響總結(jié) 成都工業(yè)物業(yè)市場分析 1、成都市是西部重要的工業(yè)基地，具有較全面成熟的工業(yè)體系，四大支柱產(chǎn)業(yè)包括食品 (含煙草 ) 、醫(yī)藥、機械 (含汽車）、電子信息產(chǎn)業(yè)； 2、成都具備強勁的科技研發(fā)能力，特別是在高科技領(lǐng)域如電子（如英特爾 ,摩托羅拉）、生物、化工和光學，成都已成為 成都市03年元0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%工業(yè)增加值 330 425 588 750 981 580增幅 003年 2004年 2005年 2006年 2007年 0 8 年1 - 6 南區(qū) /西區(qū) ) 國家級 重要工業(yè)集中發(fā)展區(qū) 成都工業(yè)規(guī)劃： 2個國家級工業(yè)園區(qū) , 19個重要工業(yè)集中發(fā)展區(qū)； 成都市郊目前共有各類工業(yè)園區(qū) 116個。園區(qū)多，規(guī)模小，政府正引導形成新的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)。 成都主要工業(yè)園區(qū)分布圖 項目情況： 05年底開發(fā)，占地約 建筑面積 ，其中廠房 ，容積率 工業(yè)園主要由模具廠房區(qū)、機械加工廠房區(qū)及 配有綜合管理辦公大樓和職工食堂。 招商情況：租金均價 18元 /月 ，其中一層 20元 /月 ；物業(yè)費 月 ；引進企業(yè) 21家， 空置廠房 出租率達 78%。 典型項目一：成都模具工業(yè)園 項目名稱 基本信息 龍 騰 工 業(yè) 園 開發(fā)時間 規(guī)劃面積 建成面積 2004年 580畝 10萬 產(chǎn)品信息 形式 結(jié)構(gòu) 層數(shù) 層高 航車 配套 廠房 磚混 1 6 /留 宿舍（ 42 /間，租金 600元 /月 ） 銷售情況 盈利模式 價格 招商情況 招商政策 租賃 /月 含物業(yè)費 38家企業(yè)，剩 2600 ， 出租率 起租期 2年，租金每 2年上調(diào)10%，租金的 25%返還 典型項目二：龍騰工業(yè)園 天府創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 青羊工業(yè)總部基地 藍光空港總部公園 9 龍?zhí)对６伎偛炕?武候慧谷 西部智谷 黑格中心 青羊稅源總部基地 火炬動力港 10 商環(huán)境 11 多元國際總部 1號 12 近兩三年來，在成都三環(huán)路以外近郊各產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域內(nèi)及周邊出現(xiàn)了一批產(chǎn)業(yè)園區(qū)形式的總部辦公物業(yè)項目，具有以下特征： 運作模式靈活，政策寬，規(guī)劃限制成都低 以“總部經(jīng)濟”為宣傳點，吸引企業(yè)將區(qū)域總部放在園區(qū)內(nèi) 項目土地性質(zhì)以工業(yè)用地和商住用地為主 其建筑產(chǎn)品以低密度的獨棟或聯(lián)排別墅為主，可分割出售的中高層為輔，提倡生態(tài)辦公概念 總部辦公物業(yè)分布圖 總部辦公物業(yè)市場分析 1 9 . 4 22 2 . 463 1 . 86 7 . 740 4 0 . 2010203040506070萬平米2006 2007 08年 上半年 08年 下半年 09年 2010 20112006年歷時供應量：成都總部園區(qū)項目供應起步于 2006年， 2006年至 2008年上半年總供應量為 都總部園區(qū)物業(yè)作為一種新興物業(yè)類型，表現(xiàn)出較強的市場投資熱度，且市場投資較平穩(wěn)。 09年新增供應量最高，年供應量達 未來供應量預測： 2008年下半年至 2011年 現(xiàn)有存量的 4倍；市場將發(fā)展較成熟，同時競爭也會激烈。 總部辦公物業(yè)新增供應量分析 部分調(diào)研項目成交量和成交率0102030萬平米0%20%40%60%80%100%120%成交量 0成交率 90% 0% 0%天府創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園1 青羊總部1、 2期 武侯慧谷 藍光空港總部 火炬動力港1期 青羊總部3期 地青羊工業(yè)總部基地是較早開發(fā)的總部項目之一，依托周邊產(chǎn)業(yè)和內(nèi)部園林綠化， 1、2期僅剩 3萬平米，成交率達 火炬動力港依托區(qū)位優(yōu)勢，銷售情況好，成交率達 空港總部基地 2008年 4月開盤，受宏觀環(huán)境和地震影響，銷售情況差強人意 武侯慧谷規(guī)模小，還在施工階段，但由于區(qū)位好，周邊配套完善，產(chǎn)業(yè)環(huán)境成熟，銷售較理想； 青羊總部 3期和 調(diào)研總部項目銷售分析 天府創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 7個月漲幅約為 5%，而青羊工業(yè)總部基地從 2005年 3月一期開盤到目前銷售的三期，獨棟均價從 3900元平方米上 漲 28%到 4980元； 空港總部基地由于是商業(yè)用地，土地開發(fā)成本較高，同時項目交通好，升值潛力高，定價比其他項目高； 武侯慧谷別墅式別墅產(chǎn)品有優(yōu)勢，周邊環(huán)境和交通好，項目定價合理，但小高層可打散分售樓盤定價為 4380元 平均銷售報價(元)58805700678049800 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000武侯慧谷天府創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園藍光空港總部公園青羊總部基地 3 期物業(yè)管理費 ( 元 / 月 . m 2 ) 0 0 . 5 1 . 0 1 . 5 2 . 0 2 . 5 3 . 0 3 . 5 4 . 0 4 . 5 5 . 0火炬動力港武侯慧谷天府創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園藍光空港總部公園黑格中心青羊工業(yè)總部 1 、 2 期 租金40 4035500204060黑格中心 青羊工業(yè)總部 天府創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 藍光空港總部公園元/平米/月該類項目均以出售為主，但開發(fā)商以租賃方式吸引有帶動作用或稅收較好的大型企業(yè)，平均租金平均約為 40元月，遠低于市區(qū)傳統(tǒng)寫字樓（ 2008年 2季度平均租金 ）； 黑格中心只租不售 物管費從 ，與市區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓平均物業(yè)管理費 相比處在很低的水平； 成本優(yōu)勢明顯 . 項目客戶群多為依賴項目周邊產(chǎn)業(yè)環(huán)境支撐發(fā)展的中小型企業(yè)為主，以及部分不依賴于市區(qū)成熟商務環(huán)境的大型企業(yè)作為總部入住 ; 青羊工業(yè)總部基地緊鄰成都飛機公司，園內(nèi)企業(yè)與飛機制造相關(guān)的機械設(shè)計企業(yè)占 25%; 天府創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園位于 內(nèi)企業(yè) 80%為電子、軟件研發(fā)企業(yè) ; 入住企業(yè)分析 青羊綠舟項目分為南北兩大區(qū)域 ,占地約 15300畝 ,其中南區(qū)占地約 10084畝 ,北區(qū)約 5238畝 . 目前南區(qū)項目開始啟動。 項目以綠地公園為載體，承載稅源總部、高尚住宅社區(qū)、文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)、休閑娛樂產(chǎn)業(yè)、旅游觀光產(chǎn)業(yè)，具備旅游、商務、居住、休閑、度假、教育、文化發(fā)展等多重功能的大型復合性項目 。 典型項目二 : 青羊稅源總部基地 南區(qū)概念總平圖 10084畝 城市公園 7213畝 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 845畝 新型社區(qū) 542畝 配套設(shè)施 253畝 道 路 531畝 居住用地 700畝 稅源總部基地示范區(qū) 零租金入住 稅源總部基地 紅宮區(qū) 綠嶺稅源總部基地商務配套 綠嶺稅源總部基地商務配套區(qū)建筑面積 專業(yè)的會所和商務中心為主體，打造服務于區(qū)內(nèi)總部辦公及休閑、娛樂、度假的高端商務綜合體。 青羊綠舟 中華情總部公園城 總部建筑以現(xiàn)代建筑構(gòu)造作法，保留傳統(tǒng)建筑的空間院落關(guān)系，或?qū)鹘y(tǒng)建筑的建筑構(gòu)件、符號予以提煉演變，中式風格濃郁。 總部公園城集辦公、居住、公共服務、市政服務為一體，依托公園及河岸景觀等良好的戶外平臺，結(jié)合商務活動，營造生態(tài)化的商務辦公區(qū)。 青羊綠舟 濱河總部公園城 成都總部園區(qū)物業(yè)供應呈現(xiàn)出快速增長的趨勢，現(xiàn)有項目銷售情況也普遍較好，市場正趨于成熟，但未來競爭也相對較激烈； 總部園區(qū)項目在價格、生態(tài)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)效應三大方面相對于中心城區(qū)核心商圈內(nèi)寫字樓具有一定的競爭優(yōu)勢，并以此吸引了大量中小型企業(yè)和部分不依賴于市區(qū)商務環(huán)境的大型企業(yè)總部入??； 政策支持 政府鼓勵工業(yè)用地上發(fā)展“總部經(jīng)濟”的園區(qū)項目，并表示支持。 外部政策的變化 雖然目前該類物業(yè)得到了業(yè)主的認可和所在轄區(qū)政府的支持，但其政策“擦邊球”的性質(zhì)使其有可能面對未來相關(guān)政策變化帶來的潛在威脅。 總部辦公市場總結(jié) 成都現(xiàn)有寫字樓 寫字樓主要在一環(huán)內(nèi)分布，集中在青羊中心區(qū)，在南沿線有零散分布 成都寫字樓市場分析 成都未來寫字樓 寫字樓未來發(fā)展主要分布在一環(huán)內(nèi)、人民南路沿線、成渝高速市內(nèi)延長線，寫字樓向外發(fā)展市政府仍有南遷計劃，向東發(fā)展主要是此路段為通往重慶的主干道。 成都優(yōu)質(zhì)寫字樓總存量達 體量不大，其中甲級占 54%，乙級占 46%； 成都優(yōu)質(zhì)寫字樓租售價格不高， ，平均毛租金為 天 / ，小幅增長 乙級平均售價 ，平均毛租金為 天 / ，增長 14%； 甲級空置率相比其他城市較高，達 乙級空置率在合理范圍內(nèi)； 成都優(yōu)質(zhì)寫字樓主要集中于錦江、青羊、武侯區(qū) 1、未來供應 受四川大地震心理影響，未來的租戶推遲 了租期，但對租金影響不大，預測 2008年下半 年，寫字樓的消化速度將會加快； 2、市場展望 近兩年國內(nèi)外企業(yè)進駐成都，刺激 了成都辦公物業(yè)的持續(xù)需求，但由于 2009年供應突然增大，超過 2008年供應 的 質(zhì)寫字 樓租金增長將面臨壓力。