- 第一章 項目介紹 一、項目建設(shè)意義 隨著社會的發(fā)展，人們不斷提高生活質(zhì)量的現(xiàn)實需求也愈加迫切，其中顯著的反映就是近年來整個社會的恩格爾系數(shù)的持續(xù)趨降，而親近園林羨山慕水、崇尚自然追求環(huán)保的消費意識漸成潮流，高品位、純生態(tài)的園林景觀和休閑娛樂項目已成為發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略布局的關(guān)鍵。 但由于種種原因，國內(nèi)園林及旅游產(chǎn)業(yè)普遍存在技術(shù)含量不高、產(chǎn)業(yè)質(zhì)量低下、發(fā)展后勁不足的缺陷。其中技術(shù)、資金和市場三大瓶頸更是嚴(yán)重制約了上述兩項朝陽產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如何將現(xiàn)代高新技術(shù)、高品位的文化定位、先進 的經(jīng)營管理手段和優(yōu)質(zhì)資本導(dǎo)入其中并有效整合利用就成了現(xiàn)階段業(yè)界亟待解決的問題。 岳塘區(qū)清水村處于長、株、潭城市金三角核心地帶，本地區(qū)氣候、土壤條件優(yōu)越、原生及引種品種豐富，園林綠化產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)具有先天優(yōu)勢，而市場需求的拉動效應(yīng)強勁，加之低成本優(yōu)勢和政策傾斜的助力，對于綠化園林以及生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展十分有利。建設(shè)集人環(huán)科技和休閑娛樂于一體的生態(tài)園林山莊具有非常重要的意義和現(xiàn)實價值。而本項目的成功啟動，不僅能有效滿足人們生態(tài)消費的需求，又能在很大程度上帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)群的共同發(fā)展，還可以有效配合省市城建規(guī) 劃的建設(shè)，促進本地區(qū)經(jīng)濟、技術(shù)和文化的交流，對于長株潭三市融城具有重大意義和- 深遠影響。 二、項目名稱和定位 項目名稱： 卉山莊 項目定位：綜合運用現(xiàn)代人環(huán)科技打造高品位、純生態(tài)的休閑山莊。 在此，我們將人環(huán)科技定義為：有助于人與自然環(huán)境之間保持和諧關(guān)系并得以良性協(xié)調(diào)發(fā)展的技術(shù)手段，其中關(guān)鍵技術(shù)包括現(xiàn)代園林綠化科技、生態(tài)和環(huán)保技術(shù)等，并且包括了極為深刻的文化底蘊。 三、項目選址和建設(shè)規(guī)模 本項目的擇建地址為 荷塘鄉(xiāng)清水村，環(huán)繞 方公里（約 合 500 畝）范圍內(nèi)。此處為典型的亞熱帶氣候地區(qū)，區(qū)域內(nèi)多為丘陵地貌，植被豐盛，降水充沛，山環(huán)水繞，空氣清新，自然環(huán)境優(yōu)美，且位于長沙株潭經(jīng)濟圈核心區(qū)域，緊鄰 區(qū)環(huán)線，距 107 國道 里，京珠高速 來山莊僅幾分鐘車程，交通極其便利。 本項目建設(shè)用地為 43600 平方米，擬建賓館、別墅、科研中心及展示中心、少量精品人文景觀及輔助用房等，建筑面積約為74800 平方米，各類綠化園林景觀面積為 227200 平方米，投資- 總額為 18047 萬元人民幣。 四、項目公司簡介 單位為 司經(jīng)營范圍為各項高科技新產(chǎn)品的研制、生產(chǎn)、經(jīng)營；種植業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)；信息服務(wù)和文化旅游業(yè)的開發(fā)引進。公司本部現(xiàn)有職工 40 人，其中大專以上文化 10 人，中高級技術(shù)職稱以上的 5人，其余員工均具有中專、中技以上學(xué)歷。同時還擁有由博士、教授、研究員等業(yè)界專家組成的顧問團隊，他們在植物分類、生物技術(shù)、古樹名木栽培和養(yǎng)護、園林生態(tài)建設(shè)、化學(xué)、工程材料、美學(xué)和結(jié)構(gòu)力學(xué)等學(xué)科領(lǐng)域具有深厚的理論功底和豐富的實踐經(jīng)驗。此外，為了完善公司的經(jīng)營管理，確保公司快速、有序地發(fā)展，公司還聘請了國內(nèi)知 名的管理咨詢專家作為外腦，專業(yè)領(lǐng)域涵蓋了人力資源、財務(wù)和資本運作、市場管理和企業(yè)文化建設(shè)等各個方面。 卉山莊有限公司已與 資發(fā)展有限公司合作，共同出資發(fā)起組建中外合資湖南省 卉山莊有限公司。合資公司注冊資本 1400 萬美元，其中 卉山莊有限公司以土地、房產(chǎn)、種植、專利技術(shù)及部分資金出資，折算人民幣7414 萬元，占 64 3%比例，菲律賓 資發(fā)展有限公司出資500 萬美元，占 例。 - 菲律賓 資發(fā)展有限公司（ o.,一家致力于不動產(chǎn)、高新技術(shù)制造及物流等領(lǐng)域的專業(yè)投資公司，在美加、東南亞、港澳臺及中國內(nèi)地已成功運作了一大批投資項目。公司實力雄厚、經(jīng)營穩(wěn)健，業(yè)績優(yōu)良、信譽卓著，并與國際多家企業(yè)組建了戰(zhàn)略發(fā)展聯(lián)盟。 第二章 項目背景 一、政治與政策環(huán)境分析 長期以來，中國國內(nèi)政局穩(wěn)定，經(jīng)濟增長穩(wěn)步提升，投資環(huán)境不斷改善，社會主義市場經(jīng)濟體系不斷健全與完善，在公有制的實現(xiàn)形式、建立現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度和大力發(fā)展非公有經(jīng)濟等方面取得了重大突破。黨的十六大為國家和社會發(fā)展指明發(fā)展方向， 三農(nóng) 問題得到前 所未有的重視。投資建設(shè)多功能科技生態(tài)休閑山莊，正是切實貫徹國家 三農(nóng) 政策，發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟和解決部分農(nóng)民就業(yè)和增收的具體表現(xiàn)。 中國加入 策進一步開放和完善，在挑戰(zhàn)的同時也伴隨著機遇，省市政府不約而同地作出了做大做強湖南旅游生態(tài)產(chǎn)業(yè)的決定。本項目的建設(shè)既有利于提高 湖南旅游產(chǎn)業(yè)中的地位，增加旅游湘軍的實力和影響，也必將為優(yōu)化省市城建規(guī)劃、促進第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展作出積極的貢獻。 目前，本項目的建設(shè)得到省、市、區(qū)各級政府的全力支持，- 政府已批準(zhǔn)我公司立項計劃。 二、經(jīng)濟和社會環(huán)境分析 中國國民經(jīng)濟已連續(xù) 26 年保持持續(xù)快速、穩(wěn)定健康發(fā)展，廣大人民群眾生活水平日益提高，據(jù)國家統(tǒng)計局的資料表明，我國城鄉(xiāng)居民年均可支配收入以及在第三產(chǎn)業(yè)項目上的消費水平增幅長期保持兩位數(shù)的速率，人民迫切要求進一步提高生活質(zhì)量，對于文化、娛樂、旅游等休閑項目的需求穩(wěn)步上升。 經(jīng)濟的升溫，不但催生了 生態(tài) 的觀念，也強化了 環(huán)保 和 綠色 意識。僅以旅游為例，專家預(yù)測，未來的 20 年間，國內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)步入黃金期。湖南省預(yù)計文化產(chǎn)業(yè) 10 年內(nèi)的產(chǎn)值將增長6 倍，超過 600 億， 2003 年到主席故鄉(xiāng)韶山的旅游人數(shù)達到 了137 萬人。即使是在非典肆虐的 2003 年 1間，湖南省國內(nèi)旅游收入還是上升了 26. 06%，而國家林業(yè)部的數(shù)據(jù)顯示，去年以花卉業(yè)、林業(yè)加工、園林綠化為主題的旅游業(yè)的產(chǎn)值增幅分別達到 （援引國家林業(yè)部發(fā)布的數(shù)據(jù)） 僅在今年 五一 黃金周期間， 就接待游客 人次，實現(xiàn)旅游收入 元，同比增長城 不僅家庭出游總量增加，而且過夜游客增幅達 近城周邊休閑游也成為市場新寵。但是另一個情況卻是：雖然接待人次在全省排名第二，但旅游 總收入排名第五，這就要求旅游接待企業(yè)在提高產(chǎn)品服務(wù)附加值和引導(dǎo)客人的消費方面大做文章。在本項目中，該公司以- 現(xiàn)代高科技手段，引種了國內(nèi)外數(shù)百種名貴花木及果樹，同時將公司的生物培植技術(shù)專利 復(fù)合型生態(tài)活體景觀植物 項目和 自控式地下垃圾箱 等國際先進技術(shù)引入山莊建設(shè)，填補了我省乃至全國技術(shù)空白，極具顯性的社會意義和現(xiàn)實價值，市場前景喜人。 而環(huán)保產(chǎn)業(yè)和園林產(chǎn)業(yè)，不論在國際國內(nèi)，都被譽為當(dāng)前的朝陽產(chǎn)業(yè)，正由于其社會效益和經(jīng)濟效益雙優(yōu)，國家一直在加大對環(huán)保和園林產(chǎn)業(yè)的扶持和投入。結(jié)合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，各地都掀起了建設(shè)環(huán) 保產(chǎn)業(yè)園區(qū)和園林綠化基地的熱潮。 株洲均為工業(yè)制造業(yè)集約地區(qū)，環(huán)保和園林產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對薄弱，極具產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，即便是省會長沙、湖南全省乃至中南地區(qū)，生態(tài)概念亦是令人矚目的焦點。在這樣的背景下啟動 卉山莊項目，其綜合效益的預(yù)期是不言而喻的。 第三章 核心優(yōu)勢 根據(jù)企業(yè)經(jīng)營法則中的 木桶效應(yīng) 原理，即經(jīng)營要素有效整合的結(jié)果決定了經(jīng)營績效和企業(yè)的成敗，其中所有的資源要素都不應(yīng)存在明顯的缺陷，否則任意方面的短板都將會在整體經(jīng)營過程中埋下隱患。 卉山莊即憑借其獨特的技術(shù)優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)優(yōu) 勢在市場競爭中拔得頭籌，取得了制勝先機。 一、技術(shù)優(yōu)勢 - 卉山莊的經(jīng)營首先倚重的就是技術(shù)優(yōu)勢，這包括國內(nèi)最先進的園林技術(shù)和生態(tài)環(huán)保技術(shù)。如國內(nèi)首創(chuàng)并已申報專利的復(fù)合型生態(tài)活體景觀植物 科研項目，以多學(xué)科最新成果相結(jié)合的植物馴化工程技術(shù)為基礎(chǔ)，對于 2生名貴樁景植物活體材料進行復(fù)合造型，并最終形成研發(fā) 銷售 場前景廣闊，利潤空間巨大；又如利用組織培養(yǎng)法大批量馴化熱帶蘭、蝴蝶蘭為代表的珍、奇、特花卉果木等；利用引進的國際先進的環(huán)保技術(shù)優(yōu)化人居環(huán)境，真正達到純生態(tài) 健康休閑的至臻境界。 二、區(qū)位優(yōu)勢 如區(qū)位圖 1附件）所示， 卉山莊所處的岳塘區(qū)正處在長株潭三市結(jié)合部，是三市經(jīng)濟一體化的核心區(qū)域，素有金三角之稱，區(qū)位優(yōu)勢明顯。京廣、湘黔鐵路貫穿其中， 107、320 國道和京珠、上瑞高速在此交匯，即將動工的 環(huán)線從山莊大門經(jīng)過，距黃花國際機場、大托機場僅需 30 分鐘，湘江三面環(huán)繞，交通極為便利。區(qū)內(nèi)旅游資源豐富，正在發(fā)展成為長株潭三市休閑游的后花園。 三、產(chǎn)業(yè)集聚的優(yōu)勢 本項目將生態(tài)主題、環(huán)保概念和現(xiàn)代高新技術(shù)元素完美地糅- 合成自身的獨特賣點， 注入 莊，使之具有寬泛的業(yè)務(wù)涵蓋和豐厚的文化內(nèi)涵，產(chǎn)生優(yōu)勢疊加甚至達到乘數(shù)效應(yīng)和良性嬗變。這比之單一主題的園區(qū)或基地，無疑更能獲取市場的認可和青睞，當(dāng)然也為自身構(gòu)建了一道較高的進入門檻，為本項目的永續(xù)經(jīng)營和健康發(fā)展提供了有力保障，同時也極大地促進了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟結(jié)構(gòu)的進一步優(yōu)化和城市化建設(shè)。 第四章 功能定位與項目構(gòu)成 功能定位 莊定位在綜合運用現(xiàn)代人文科技，打造高品位、純生態(tài)的休閑山莊，構(gòu)建擁有原創(chuàng)自主知識產(chǎn)權(quán)的園林、環(huán)保技術(shù)研發(fā)平臺和展示中心。 并按照城市整體規(guī)劃，配套適當(dāng)?shù)纳罹幼?與公共服務(wù)設(shè)施， 優(yōu)化當(dāng)?shù)亟?jīng)濟結(jié)構(gòu)，帶動周邊農(nóng)民致富，促進長株潭金三角核心區(qū)的高速健康發(fā)展。本項目包含的深層內(nèi)核定位于純生態(tài)的概念，依靠科技和文化手段，大力發(fā)展和開拓環(huán)保科技研發(fā)展示中心、園林科技研發(fā)展示中心、休閑娛樂中心和名優(yōu)花卉的培養(yǎng)展示中心等四大主要功能。 經(jīng)項目組研究，建議 莊在功能定位與支柱產(chǎn)業(yè)鏈組合上擬 在產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上，包括了經(jīng)過優(yōu)選過濾的科技、人才、資本和文化四大要素，并通過優(yōu)勢的管理加以整合、提煉和升華，形成企業(yè)經(jīng)營中的集約優(yōu)勢和篤實基礎(chǔ)；鍛造出 卉山莊的生態(tài)品- 牌。 在產(chǎn)業(yè)鏈組合方面，包括環(huán)保與園林科技產(chǎn)業(yè)鏈和生態(tài)休閑娛樂產(chǎn)業(yè)鏈兩大支柱。進入山莊進行休閑娛樂的消費者在此可以觀摩到先進的環(huán)保、園林技術(shù)的研發(fā)流程和產(chǎn)品展示，而科研人員、工程人員、技術(shù)交流和業(yè)務(wù)洽商的來賓也能在山莊的生態(tài)休閑娛樂中心享受到擁抱自然的樂趣。而這種對接還并非簡單的矢量交流，而是在良性互動中得以優(yōu)合和嬗變。先進的環(huán)保和園林科技研發(fā)成果進一步推動了生態(tài)休閑娛樂項目的品質(zhì)提升，同時人們在休閑娛樂方面的更新更高的需求又將進一步促進環(huán)保和園林技術(shù)研究的發(fā)展，正是這種互相促進作用使 莊在經(jīng)營過程中先天 具有了極佳的擴張性和成長性。 另外從功能的結(jié)構(gòu)上分析：首先，山莊的高品位來源于人環(huán)科技的技術(shù)含量和山莊本身自然生態(tài)所體現(xiàn)出的“天人合一”的價值形態(tài)；而“全生態(tài)”的主題體現(xiàn)在山莊建設(shè)、格局、經(jīng)營項目和休閑娛樂空間中充溢著的“純環(huán)?！薄ⅰ罢婢G色”并通過人環(huán)科技的導(dǎo)入具體強化和引導(dǎo)了消費者的生態(tài)概念。在這里，生態(tài)概念順理成章地成為了人環(huán)科技發(fā)展的終極目標(biāo)，人環(huán)科技的不斷發(fā)展則為全社會生態(tài)意識的進一步升華提供了第一源動力。 而在與外部市場環(huán)境的關(guān)系方面，由于經(jīng)營管理的完善和山莊品牌的提升而形成的 市場吸引力，催生出一個技術(shù)流、資金流、物流和產(chǎn)品流以及服務(wù)流的加速輸入和提升輸出的過程，這個過- 程中所產(chǎn)生的助動力對 莊的跨越式發(fā)展起到了極其重要的促進作用。 二、項目構(gòu)成 人環(huán)科技產(chǎn)業(yè)鏈中包括山水景觀設(shè)計制作中心、園藝研究中心和環(huán)保技術(shù)研發(fā)與展示中心等；生態(tài)休閑娛樂產(chǎn)業(yè)鏈中包括了賓館與各種風(fēng)格別墅、康體休閑中心露天觀光休閑咖啡吧、垂釣中心、自然景觀游泳池、藝術(shù)插花沙龍和茶道會所等。其余為公共配套服務(wù)設(shè)施。 第五章 項目建設(shè)規(guī)劃 一、項目選址 卉山莊選址 岳塘區(qū)荷塘鄉(xiāng) 清水村，東臨京珠高速公路，西臨 107 國道，北靠上瑞高速和 320 國道，南邊就是規(guī)劃中的 一路 （環(huán)線）。距離 中心 10 公里左右，離長沙市 30 公里，處于 長株潭 中心地帶，交通非常便利。 已經(jīng)決定重點開發(fā)山莊所處區(qū)域，同時該區(qū)域內(nèi)沒有任何的工礦企業(yè)，并有一個 向紅 水庫，具有良好的生態(tài)自然環(huán)境。 - 二、擬征 /租用土地現(xiàn)狀 1、地形地貌 項目用地形狀為不規(guī)則拳形狀，南北相距約 400 米；東西相距約 800 米。 山莊規(guī)劃確定以清水村（向紅水庫）約 方公里（約計 500 畝）的區(qū)域，該區(qū)域全部為山地、水庫，沒有農(nóng)田，非常適合于綜合開發(fā)。 2、基礎(chǔ)設(shè)施 山莊用水采用自供水的方式，從水庫和井內(nèi)取水；山莊周邊已有電力和通信設(shè)施，可以隨時接入，只需在山莊內(nèi)建設(shè)一個變電站。 三、項目實施方案 1、項目建設(shè)方案 項目建設(shè)擬用土地 500 畝，總投資 18047 萬元。 2、項目規(guī)劃方案 該項目根據(jù)市場的需求，由 卉山莊有限公司組織實施，建設(shè)集園林科技研發(fā)、環(huán)?？萍佳邪l(fā)、奇木異花展示、- 休閑娛樂于一體的生態(tài)山莊。方案內(nèi)容主要包括： （ 1）園林科技研發(fā)，包括山水景觀研發(fā)中心、園藝研究中心。 （ 2）環(huán)?？萍佳邪l(fā)，包括 自控式地下垃圾箱 和地下廁所項目。 （ 3）奇木異花展示，包括 百種植物生態(tài)園 、 奇木園 和 異花園 。 （ 4）生態(tài)休閑，包括娛樂中心、露天觀光休閑咖啡廳、水上彩色音樂噴泉、垂釣中心、自然景觀游泳池、賓館、別墅、養(yǎng)豬場、養(yǎng)羊場和養(yǎng)狗場。 （ 5）建設(shè)相配套的水、電、汽、路、綠化和山莊生活污水處理系統(tǒng)等公用工程，建設(shè)綜合服務(wù)樓和員工宿舍、食堂等員工生活設(shè)施。 3、建設(shè)規(guī)劃 （ 1）建設(shè)規(guī)劃原則 持并重點強調(diào)生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，充分尊重山體、水面與自然植被，重視資源及能源的再利用； 合目前現(xiàn)有的資源綜合能力，實現(xiàn)分步建設(shè)。 （ 2）用地規(guī)劃（見表 5 - 序號 類別 項 目 用地 ( ) 1 人環(huán)科技研發(fā)中心 山水景觀研發(fā)中心 園藝研發(fā)中心 環(huán)?？萍佳邪l(fā)中心 1200 1200 1200 2 人環(huán)科技研發(fā)中心 “ 百種植物生態(tài)園 ” “ 奇木園 ” “ 異 花園 80000 66667 66667 3 生態(tài)休閑中心 自然景觀游泳池 別墅 賓館 養(yǎng)豬場、養(yǎng)羊場和養(yǎng)狗場 350 4500 1000 300 4 配套設(shè)施 水井 15 個 水塔 3 個 道路（進山莊路、環(huán)山莊路、園區(qū)生態(tài)路） 停車場 3 個 配電站 16000 2000 350 14500 300 - 公共綠化 綜合服務(wù)樓 員工宿舍、食堂 水井 15 個 水塔 3 個 道路（進山莊路、環(huán)山莊路、園區(qū)生態(tài)路） 停車場 3 個 配電站 公共綠化 綜 合服務(wù)樓 員工宿舍、食堂 1000 表 5目用地規(guī)劃 四、項目實施進度 卉山莊項目在各級政府的大力支持下，通過股東單位和花卉山莊有限公司全體員工努力，力爭高質(zhì)量、快速度地建設(shè)好山莊。項目建設(shè)周期為兩年，分為四個階段推進。 第一階段： 2004 年元月 7 月，完成立項、規(guī)劃、報- 建、征地及土地開發(fā)等 第二階段： 2004 年 3 月 7 月，完成山莊的設(shè)計并開始園林工程和配套基礎(chǔ)工程。 第三階段： 2004 年 6 月 10 月，完成賓館、 a 級別墅、 b 級別墅和 c 級別墅和垂釣中心等工程，爭取在 5 月 1 日前，上述項目對外營業(yè)。 第四階段： 2005 年 5 月 元月全面完成 d 級別墅，山水景觀研發(fā)中心、園藝科技研發(fā)中心和環(huán)?？萍奸_發(fā)中心等山莊開發(fā)建設(shè)工作， 2006 年元月 1 日前山莊全面投入運營使用。 第六章 環(huán)境影響與保護措施 一、環(huán)境影響評價 山莊建成投產(chǎn)后，本身就是純生態(tài)的山莊，對于環(huán)境主要是生活污水的排放和生活垃圾，不會形成其他顯性的污染。 二、環(huán)境保護措施 1、自有環(huán)保產(chǎn)品和技術(shù)的使用 對于生活垃圾的處理，山莊擬建設(shè) 3 個高技術(shù)含量的 自控式地下垃圾箱 ，集中進行高科技處理。 - 對于生活污水，山莊擬建設(shè) 3 個地下廁所，污水污物通過山莊內(nèi)自建的地下管網(wǎng)集中處理后排入市政管網(wǎng)。 2、積極進行動物衛(wèi)生防疫 山莊建設(shè)養(yǎng)豬場、養(yǎng)羊場、養(yǎng)狗場，運用先進的飼養(yǎng)方法 ,對所飼養(yǎng)的牲畜進行疫病防治，杜絕任何動物傳染疾病 ,為山莊提供純生態(tài)不含任何激素的肉類食品。 3、有效保護 向紅 水庫水質(zhì)和水量 通過先進環(huán)?？萍嫉倪\用，對生活垃 圾、各種污水進行處理，并加強內(nèi)部管理和顧客引導(dǎo)，防止對水庫水質(zhì)的破壞。加強節(jié)約用水，充分利用豐富的地下水資源，確保 向紅 水庫的蓄水量，不破壞其灌溉功能。 4、導(dǎo)入 境管理體系 山莊擬進行 際環(huán)境管理體系認證，以建立一個經(jīng)濟效益好、資源利用率高、環(huán)境質(zhì)量好、優(yōu)美潔凈的純生態(tài)園區(qū)，結(jié)合本地環(huán)境保護工作實際，實現(xiàn)環(huán)境、經(jīng)濟與社會的可持續(xù)發(fā)展。 第七章 市場分析 一、需求分析 - 山莊的定位在于 綜合運用現(xiàn)代人環(huán)科技，打造高品位的純生態(tài)休閑山莊 ，并由此 而衍生山莊的兩大支柱產(chǎn)業(yè)：人環(huán)科技開發(fā)和生態(tài)娛樂休閑。因此，本山莊的建設(shè)和發(fā)展源自于現(xiàn)代居民和組織的對生活質(zhì)量的追求，在回歸自然中享受現(xiàn)代文明，實現(xiàn)城市生活的自然化、鄉(xiāng)村生活的現(xiàn)代化，兩者融為一體。具體表現(xiàn)為四個方面： （一）園林科技的需求分析 1、宏觀層面： 從前面的環(huán)境分析可以得知，當(dāng)前中國的園林產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，進而帶動了園林科技的發(fā)展，也同時給園林科技的發(fā)展帶來了新的要求。中國 2002 年的花卉產(chǎn)值達到 2206534 萬元，比 2001年增長 這說明了園林花卉產(chǎn)業(yè)發(fā)展的迅 速；另外，據(jù)有關(guān)專家的估計，現(xiàn)在世界上的植物不下千萬，而真正適合于園林綠化的品種極少，不過上百種，科技的需求由此可見。 2、微觀層面： 環(huán)境綠化、美化水平既是城市居民生活質(zhì)量的重要標(biāo)志，更是城市形象、品位的重要體現(xiàn)。大型和超大型古樹名木植物景觀則是城市公園綠地、文化廣場綠化、美化的精品，市場需求量很大。長沙市 創(chuàng)建國家園林城市總體規(guī)劃 ，提出在兩年內(nèi)新建 100座公園綠地，近幾年用于城市綠化、美化工程投資都在億元以上。我省的地級市如株洲、 陽、衡陽、郴州等中型城市，都- 把綠化、美化作為城市 建設(shè)的重點工程，全省用于綠化工程的投資達十億元。國內(nèi)的大中城市更是不遺余力地推進城市美化、綠化的工程。南京市 2002 年就移栽 4 萬多棵大樹入城。上海市從1998 年 9 月開始實施了 大樹引入城市，改善生態(tài)環(huán)境 計劃，計劃用三年時間，從滬郊、外地引種 100 萬棵各類喬木，其中大樹6 萬棵。 然而，自然界的原生大樹愈來愈少，供需矛盾日趨緊張。并且大樹、古樹的移栽后的成活率很低（不到 30%）；亂挖亂移造成生態(tài)環(huán)境的破壞，古樹遭致滅頂之災(zāi)。我國各級政府已明令禁止移植銷售野生古樹、大樹。但是城市綠化、美化對大樹、古樹的 需求不僅不可能萎縮，反而隨著城市化步伐的加快更加強勁，城市對山水、植物景觀，特別是對大樹、古樹旺盛的需求，與自然界原生資源的稀缺和原生土地景觀、生態(tài)環(huán)境的保護之間的矛盾更加突出。技術(shù)的需求非常現(xiàn)實。 （二）環(huán)保科技的需求分析 1、宏觀層面： 國家經(jīng)濟的發(fā)展，給環(huán)境的保護提出了更高的要求。國家環(huán)境保護總局提出的國家環(huán)境保護 十五 規(guī)劃中，明確提出了一些新的環(huán)境保護思路和措施，提倡加大對環(huán)境保護新技術(shù)、新工藝和新設(shè)備的研制。 根據(jù)具體情況來看， 2002 年，全國環(huán)境污染治理投資為- 元，比上年增長 其中城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 元，比上年增加了 元，比上年增加了 其中用于廢水治理投資 氣治理投資 元、固體廢物治理投資 元、其它治理投資 元；新建項目 三同時 環(huán)保投資 元，比上年增加 全國環(huán)境污染治理投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值的 環(huán)境污染治理投資中，增長比例較大。環(huán)保產(chǎn)業(yè)的增長，就是技術(shù)的發(fā)展和新的需求。 2、微觀層面： 2004 年全省環(huán)境保護工作會議指出，目前我省一是污染負荷重，污染物排放總量仍處于較高水平，生活型污染又呈加劇趨勢。每年僅排入 四水 的工業(yè)廢水在 11 億噸左右，未經(jīng)處理排入江河的城市生活污水大約有 9 億噸?？偭靠刂?9 項指標(biāo)中 是局部地區(qū)環(huán)境污染和生態(tài)破壞加劇的狀況沒有根本好轉(zhuǎn)。湖南省環(huán)保產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值已突破 100 億元，省政府又制定了環(huán)保產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)并出臺具體措施，大力加強環(huán)保工程建設(shè)和環(huán)境保護科研開發(fā)，進一步做大做強環(huán)保產(chǎn)業(yè)。 目前在城鎮(zhèn)的環(huán)保方面，生活和生產(chǎn) 垃圾量非常大，在我國城市一般來說，平均每戶 3人，日排放垃圾均 10 公斤左右，絕大多數(shù)放置于地面，腐爛發(fā)臭，使得蚊蠅滋生造成了對環(huán)境污染- 和居民的危害；很多地方都是把住戶的垃圾袋再用特制的塑料袋集中后裝車，不僅費錢而且塑料袋會造成環(huán)境污染，并且住宅區(qū)地上置垃圾箱或建垃圾房易污染，不僅占地面積大，而且與住宅區(qū)優(yōu)美的環(huán)境極不協(xié)調(diào)。 因此，環(huán)保技術(shù)和工程的發(fā)展空間非常大，尤其在生活垃圾的處理方面，需要有所突破。 （三）旅游休閑需求分析 1、宏觀層面： 根據(jù)專家預(yù)測，未來近 20 年，中 國的旅游進入旺盛期。國家 2020 年發(fā)展規(guī)劃 也提出建設(shè) 世界第一旅游大國 的目標(biāo)。中國社會和經(jīng)濟的發(fā)展，尤其是改革開放的發(fā)展，極大的刺激了中國居民享受休閑、領(lǐng)悟文化和進行旅游認知世界和大自然的熱情，也吸引了大批的外國居民來華觀光。 2002 年中國旅游業(yè)的產(chǎn)值達到 832071 萬元，同比增長 根據(jù)湖南旅游主管部門的統(tǒng)計，在去年極其惡劣的情況之下， 2003 年 1湖南的旅游總收入達到 元，同比增長了 生態(tài)旅游成為新的時尚，發(fā)展形勢喜人。 2、微觀層面： 今年 五一 期間， 共接待游客 人次，實現(xiàn)旅游收入 元，與歷年同期相比分別增長 其中顯著的特點是：家庭出游總量增加、休閑旅游成為 新寵 。 - 從 主要的幾家賓館的情況來看，平時的開房率在 上，節(jié)假日更是爆滿。并且在 閑娛樂的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還有待優(yōu)化。此外，隨著 長株潭 一體化的加強，旅游勢必會形成一定的互補的 鏈 式結(jié)構(gòu)，來 閑娛樂和旅游的本地居民會大大增加。更為主要的，目前在 括株洲）休閑娛樂的開發(fā)和現(xiàn)有的市場格局沒有形成特色，尤其是在生態(tài) 旅游、休閑方面，旅游開發(fā)的品質(zhì)有待進一步提升。 綜合上述，無論是中國大陸、還是湖南，旅游的發(fā)展在量上還有很大的增加，在質(zhì)的層面，提升和發(fā)展的空間更大。 二、競爭者分析 目前在 地以及周邊的長沙和株洲，主要的休閑項目定位在于一般的娛樂、農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光，只有極個別滲入了科技展示和研發(fā)。而本山莊的定位與其他的山莊或者休閑場所有極為明顯的區(qū)別和優(yōu)勢。 具體來講如下表 7示： 序號 典型競爭者 位置 定位 主要特色 點 - 1 莊 酒店 洋 樹 珍品 ?？萍嫉难芯亢屯茝V； 生態(tài) 的概念，最終體現(xiàn)現(xiàn)代的人文、環(huán)境、自然的形態(tài)和性質(zhì)：物質(zhì)和文化的同步享受； 2 科技示范和旅游休閑 3 公園 馬 三、市場分析的結(jié)論 1、旅游休閑和人環(huán)科技的需求非常大，并且需要適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)。 2、當(dāng) 前旅游和休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r凸現(xiàn)了現(xiàn)代主流的一種消費文化或者趨勢。 近年來，人們的生態(tài)旅游消費需求日漸明顯，生態(tài)游年均遞增- 10全球生態(tài)旅游產(chǎn)值高達 3000 億美元。生態(tài)旅游的迅速發(fā)展不僅表明人們物質(zhì)文化生活水平提高，旅游需求結(jié)構(gòu)發(fā)生了深刻的變化，同時面對現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展和人口、城市化發(fā)展帶來的種種不良影響，人們充分認識到了環(huán)境保護的重要性。這一方面說明物質(zhì)文明的發(fā)展，必定促進精神文明的發(fā)展，另一方面現(xiàn)代文明的發(fā)展促使人們重新去體會和體驗中國傳統(tǒng)文化的精髓： 天人合一 的美好境界。因此，休閑旅游和人環(huán)科技發(fā)展 的需求在本質(zhì)上是一種文化的需求，而與此相對應(yīng)的生態(tài)休閑將會獲得極大的發(fā)展，市場潛力和空間巨大。 3、 卉山莊 通過科學(xué)的定位，具有鮮明個性特征的功能設(shè)計，很好地適應(yīng)了顧客的需求。 生態(tài)旅游 和 生態(tài)休閑 來源于人們對于 回歸自然 的向往，他們既需要現(xiàn)實的資源來滿足這種需求，也希望或者有必要去了解克服現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的不良效應(yīng)的途徑、技術(shù)和未來的手段。 卉山莊 的定位和全方位的功能很好地滿足了顧客的需求，并且也為滿足這種需求提供了一定的導(dǎo)向。 4、技術(shù)領(lǐng)先滿足并進一步擴大需求。 山莊的實用新型技術(shù) 復(fù)合型生態(tài)活體景觀植物 開發(fā)成果將會有效滿足當(dāng)前城鎮(zhèn)綠化對于大樹和古樹的需求、 自控式地下垃圾箱 技術(shù)則必定會給城鎮(zhèn)生活垃圾的處理開創(chuàng)新的天地、 熱帶蘭組織培養(yǎng)法 和 綠景天天臺植草 等項目也將會給園林綠- 化、屋頂建筑綠化、以及對于極具觀賞價值花卉的開發(fā)，做出積極的貢獻。這些項目的使用、推廣、合作定能滿足人環(huán)科技企業(yè)和產(chǎn)業(yè)的需求，并由此帶動生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 5、市場營銷一般思路： 顧客定位： 收入家庭和個人； 娛樂需求的團體客戶； 保生產(chǎn)和技術(shù)開發(fā)企業(yè)。 市場賣點：人環(huán)科技和休閑娛樂的融合。 第八章 投資財務(wù)分析 一、投資估算 按照我國現(xiàn)行資金管理體制和項目的概、預(yù)算編制方法，項目建設(shè)總投資由固定資產(chǎn)投資總額和流動資金投資兩大部分組成。 經(jīng)估算，該項目總投資 18047 萬元。其中固定資產(chǎn)投資總額16113 萬元，鋪底流動資金 1934 萬元。 1、固定資產(chǎn)投資總額估算 （ 1）固定資產(chǎn)投資總額構(gòu)成 - 固定資產(chǎn)投資總額指項目建成后，轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)價值的全過程 中所需支出的全部費用，包括工程費用和建設(shè)期利息。其中，工程費用指直接形成固定資產(chǎn)的工程項目費用；建設(shè)期利息指項目建設(shè)期間固定資產(chǎn)投資總額借款的應(yīng)計利息。 （ 2）固定資產(chǎn)投資總額估算 本項目建議書根據(jù)項目建設(shè)，參照我國投資建設(shè)項目評價方法和參數(shù)的相關(guān)規(guī)定及行業(yè)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，按不同項目分別估算固定資產(chǎn)投資總額，估算使用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)見表 8 1。 表 8序號 投資項目 規(guī)格參數(shù) 單位造價 造價（萬元） 1 土地使用權(quán) 租賃 250 畝 元 /畝 30 年計 30 征用 250 畝 15 萬元 /畝 3750 2 土地開發(fā) 250 畝 1 萬元 /畝 250 3 道路設(shè)施 18000 平 元 / 900 - 方米 平方米 4 山莊垃圾污水處理系統(tǒng) 500 5 供水、供電、通訊等輔助設(shè)施 980 6 門樓、綜合服務(wù)樓等 350 平方米 元 /平方米 70 7 職工宿舍、食堂等 1000 平方米 元 /平方米 240 8 山水景觀研發(fā)中心 1200 平方米 元 /平方米 240 9 園藝研發(fā)中心 1200 平方 米 元 /平方米 240 10 環(huán)保技術(shù)研發(fā)中心 1200 平方米 元 /平方米 240 11 百種植物生態(tài)園 120 畝 元 /畝 180 - 12 奇木園 100 畝 5 萬元 /畝 500 13 異花園 100 畝 4 萬元 /畝 400 14 賓館 4000m 2 元 /m 2 1800 15 a 級別墅 1450m 2 m 2 225 16 b 級別墅 3450m 2 m 2 540 17 c 級別墅 12300m 2 元 /m 2 1332 18 d 級別墅 15300m 2 元 /m 2 1575 19 露天觀光休閑咖啡吧 300m 2 元 /m 2 105 20 水上彩色音樂噴泉 180 21 垂釣中心 250 - 22 自然景觀游泳池 350m 2 元 /畝 77 23 養(yǎng)殖場 300m 2 m 2 210 工程費用 項目工程費用主要包括土地開發(fā)、道路、垃圾污水處理系統(tǒng)、供水、供電、通訊、綜合服務(wù)樓、員工 宿舍等輔助設(shè)施，研發(fā)中心，展示中心及賓館、別墅等休閑娛樂設(shè)施，見表 8 表 8程費用估算 序號 投資項目 投資額（萬元） 備注 1 土地開發(fā) 250 三通一平 2 山莊道路設(shè)施 900 3 山莊垃圾污水處理系統(tǒng) 500 4 供水、供電、通訊等輔助設(shè)施 980 - 5 門樓、綜合服務(wù)樓等 70 6 職工宿舍、食堂等 240 7 山水景觀研發(fā)中心 240 8 園藝研發(fā)中心 240 9 環(huán)保技術(shù)研發(fā)中心 240 10 百種植物生態(tài)園 180 11 奇木園 500 12 異花園 400 13 賓館 1800 14 a 級別墅 225 15 b 級別墅 540 16 c 級別墅 1332 17 d 級別墅 1575 18 露天觀光休閑咖啡吧 105 - 19 水上彩色音樂噴泉 180 20 垂釣中心 250 21 自然景觀游泳池 77 22 養(yǎng)殖場 210 23 其他 200 其它不可預(yù)計工程 24 合計 11234 由上述估算結(jié)果，項目建設(shè)工程投資共計 11234 萬元。 其他費用 本建設(shè)項目無形資產(chǎn)主要指土地費用，包括租地費、征地費和上繳規(guī)費。經(jīng)估算，租地 250 畝，費用均價 元 /畝年，租賃期為 30 年；征用土地 250 畝，費用均價為 15 萬元 /畝。本項投資額共計 3780 萬元。 遞延資產(chǎn)主要是指項目前期費用，包括項目可行性研究費用- 及開辦費用、項目用地現(xiàn)有建筑物拆遷補償費用等。 可 行性研究費用 10 萬元，開辦費用等約為 50 萬元，由于山莊用地范圍內(nèi)沒有拆遷項目故該項費用為零。本項投資額共計60 萬元，按 5 年攤銷完畢。 預(yù)備費用 參照行業(yè)預(yù)備費用提取比例，按工程費用、 3估算，本項目建議提取 項目工程費用、設(shè)備費用和其他費用共計 15074 萬元，由此估算的基本預(yù)備費約為415 萬元。 漲價預(yù)備費經(jīng)營期提取工程費用和其他費用合計的 2估算，本項目建議提取 提，項目 工程費用和其他費用共計 15074 萬元，該項投資為 264 萬元。預(yù)備費用投資共計679 萬元。 固定資產(chǎn)投資工程費用其他費用預(yù)備費用 11234 3840 679 15753 萬元 建設(shè)期利息 - 本項目全部投資資金來源主要是由自有資金、銀行貸款和外商投資組成。建設(shè)期需貸款 3000 萬元。本項目建設(shè)期為 2 年，年利率按現(xiàn)行銀行貸款利率 6計算，建設(shè)期利息共計 360 萬元。 固定資產(chǎn)投資總額固定資產(chǎn)投資建設(shè)期利息 16113 萬元 根據(jù)以上計算結(jié)果，編制的固定資產(chǎn)投資估算見表 8 表 8 3 固定資產(chǎn)投資總額估算表 序號 投資項目 投資額（萬元） 備注 1 土地開發(fā) 250 三通一平 2 山莊道路設(shè)施 900 3 山莊垃圾污水處理系統(tǒng) 500 4 供水、供電、通訊等輔助設(shè)施 980 5 門樓、綜合服務(wù)樓等 70 6 職工宿舍、食堂等 240 7 山水景觀研發(fā)中心 240 - 8 園藝研發(fā)中心 240 9 環(huán)保技術(shù)研發(fā)中 心 240 10 百種植物生態(tài)園 180 11 奇木園 500 12 異花園 400 13 賓館 1800 14 a 級別墅 225 15 b 級別墅 540 16 c 級別墅 1332 17 d 級別墅 1575 18 露天觀光休閑咖啡吧 105 19 水上彩色音樂噴泉 180 20 垂釣中心 250 21 自然景觀游泳池 77 - 22 養(yǎng)殖場 210 23 其他 200 其它不可預(yù)計工程 24 合計 11234 2、流動資金投資估算 為了使項目順利建成，投入營運，并增強承擔(dān)風(fēng)險和處理意外損失的能力，除了必需的固定資產(chǎn)投資外，還需具備一定數(shù)量的可以自由支配的周轉(zhuǎn)資金。流動資金屬于鋪底性質(zhì)的流動資產(chǎn)，它將被長期占用，只在項目終結(jié)年一次性收回，一般采用短期借款和資本金的方式解決。 本項目可行性研究報告按照行業(yè)流動資金占用比例估算項目建設(shè)流動資金投資估算，一般情況下，園林行業(yè)流動資金占固定資產(chǎn)投資總額的比例為 10至 15，取 12%來估算鋪底 流動資金額，本項投資額約為 1934 萬元。 綜合以上估算結(jié)果，項目建設(shè)投資總額估算價值為 18047 萬元。 二、投資計劃與資金籌措 - 本項目投資共計 18047 萬元，其中自籌資金 10047 萬元，銀行貸款 3000 萬元，外商投資 5000 萬元。根據(jù)項目投資計劃及總投資額的估算結(jié)果，編制投資計劃與資金籌措估算，見表 8 4。 表 8 4 投資計劃與資金籌措估算 號 年份 項目 建設(shè)期 營運期 合計 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1 總 投資 8399 7714 18047 固定資產(chǎn) 8219 7534 0 0 0 0 15753 建設(shè)期利息 180 180 0 0 0 0 360 流動資金 0 0 1934 其他 0 0 0 0 0 0 0 2 資金 8399 7714 18047 - 籌措 財政撥款 0 0 0 0 0 0 0 自有資金 4399 3714 10047 用于流動資金 0 0 1934 借款 4000 4000 0 0 0 0 8000 銀行貸款 3000 0 0 0 0 0 3000 用于流動資金 0 0 0 0 0 0 0 外商投資 1000 4000 0 0 0 0 5000 - 用于流動資金 0 0 0 0 0 0 0 其他 0 0 0 0 0 0 0 編制說明： 1、為簡化計算，估算年限只取 6 年，其中 2004、 2005 年為建設(shè)期。 2、項目在 2006 年建成投入運營后，由于有穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，無須增加新的固定資產(chǎn)投資，但仍然需要流動資金投資，流動資金分 4 年平均投入。在運營期其他投資由自有資金解決。 3、報表中所有數(shù) 據(jù)均指新增部分，而不是累計數(shù)據(jù)。 三、還本付息計劃 本項目可行性分析報告僅計算長期借款的還本付息，用以考察該建設(shè)項目的償債能力，確定各年度財務(wù)費用，有利于分析項目的盈利能力。 1、利息計算 在估算長期借款利息時，假定每年的長期借款均發(fā)生在當(dāng)年- 年中，還款在年末；本年尚未歸還的本年及以前年度的借款形成年初累計借款額 ，并按全年計息；銀行貸款建設(shè)期第一年發(fā)生；銀行長期貸款年利率按 6%估算。外商投資中長期借款第三年起計提紅利，紅利率按 5計算；長期借款與外商投資利息合并計算。 2、本金的歸還 為簡化計算，假定本金是在年末歸還，分 4 年等額歸還本金（自 2006 年末至 2009 年末）。 3、長期借款還本付息計算表 借款還本付息計算還款計劃見表 8 5，外商投資還本支付紅利見表 8 表 8 5 借款還本付息計算表 號 年份 項目 建設(shè)期 營運期 合計 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1 總投資 8399 7714 18047 固 定資產(chǎn) 8219 7534 0 0 0 0 15753 - 建設(shè)期利息 180 180 0 0 0 0 360 流動資金 0 0 1934 其他 0 0 0 0 0 0 0 2 資金籌措 8399 7714 18047 財政撥款 0 0 0 0 0 0 0 自 有資金 4399 3714 10047 用于流動資金 0 0 1934 借款 4000 4000 0 0 0 0 8000 - 銀行貸款 3000 0 0 0 0 0 3000 用于流動資金 0 0 0 0 0 0 0 外商投資 1000 4000 0 0 0 0 5000 用于流動資金 0 0 0 0 0 0 0 其他 0 0 0 0 0 0 0 表 8商投資還款計劃安排表 年 份 2004 2005 2006 2007 2008 2009 借款本金 1000 5000 5000 3750 2500 1250 應(yīng)付紅利 0 0 250 125 - 應(yīng)還本金 1000 5000 5000 3750 2500 1250 本金余額 1000 5000 3750 2500 1250 0 歸還本利 0 0 1500 1375 四、投資總成本費用及經(jīng)營成本估算 1、固定資產(chǎn)折舊及無形資產(chǎn)攤銷估算 項目成本費用構(gòu)成了項目的主要現(xiàn)金流出，本項目可行性研究報告把固定資產(chǎn)折舊與無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)攤銷單獨列出進行估算。 （ 1）固定資產(chǎn)折舊估算 按我國現(xiàn)行會計制度規(guī)定，本建設(shè)項目應(yīng)計提折舊的固定資產(chǎn)主要由工程費用轉(zhuǎn)換成的固定資產(chǎn)，共計 11234 萬元。由于投資項目財務(wù)分 析中的成本費用估算帶有預(yù)測性質(zhì)，為便于分析計算，我們采用平均年限法計算固定資產(chǎn)的年折舊額，并假定殘值率為 0。固定資產(chǎn)折舊估算詳見表 8 7。 表 8 7 固定資產(chǎn)折舊估算表 -