1 某 廣場 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2 前 言 本項(xiàng)研究為規(guī)范的可行性研究，主要任務(wù)是論證 *廣場投資的必要性、可能性、有效性和合理性。按照國家有關(guān)規(guī)范，可行性研究包括機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和最終可行性研究，根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，我們合三為一，從技術(shù)及經(jīng)濟(jì)角度，對本項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范的可行性研究，本項(xiàng)研究的原則是： 項(xiàng)目有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)和綜合建筑面積指標(biāo)，是按照本項(xiàng)目有關(guān)報(bào)建資料以及由陜西省建筑設(shè)計(jì)研究院的初步設(shè)計(jì)方案等圖紙資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與編制而成；各類房地產(chǎn)開發(fā)市場的成交數(shù)據(jù)則主要來源于 國土房管局；建安工程 造價(jià)的構(gòu)成依據(jù)，既一方面參照了該設(shè)計(jì)工程有限公司所做的工程概算，同時(shí)與 z 市正在建設(shè)和已經(jīng)竣工的部分典型工程個(gè)案中關(guān)于建安工程造價(jià)的資料作為對比。 總投資測算一覽表，系按整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目完全由 *房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全資興建的方案，擬分為三組采取滾動(dòng)的開發(fā)形式；本項(xiàng)目各類物業(yè)的測定價(jià)格與分析比較是根據(jù)對本項(xiàng)目周邊物業(yè)市場的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所得，并經(jīng)過歸納和整理，其計(jì)算模式按照國外尤其是香港地區(qū)所普遍慣用的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告的表述形式，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情總嚴(yán)謹(jǐn)測算得出。 本開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)分析部分，按照目前 各類房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)的投資經(jīng)驗(yàn)以及本項(xiàng)目的實(shí)際數(shù)據(jù)，經(jīng)過科學(xué)測算 3 獲得，務(wù)求能夠符合此類報(bào)告的規(guī)范要求、計(jì)算模式以及測算要求。 4 第一章 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 1 1經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展概況 位于廣東省東南部、珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港、東莞毗鄰，北連河源市，東接汕尾市，西鄰廣州市。 地處低緯度，北回歸線橫貫全市，雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)。 是廣東省的一座歷史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)”，“嶺南名郡”之 譽(yù)。改革開放以前， 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱，直到1979 年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值 元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 元，其中工業(yè)產(chǎn)值僅為 元。改革開發(fā)以后，特別是 1988年地改市之后，全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)入了迅速發(fā)展、充滿生機(jī)活力的時(shí)期。 20 多年來， 國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大大增強(qiáng)，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)面貌都發(fā)生了巨大的變化。 由一寂寂無聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P(guān)注的投資熱土，從一個(gè)典型的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域變?yōu)檫M(jìn)入工業(yè)化發(fā)展階段的新興城市。 2002 年，全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 元，比 1990 年增長 12 年翻了三番多，年均增長 2003 年行政區(qū)劃調(diào)整后， 現(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門縣，除龍門縣外，其他縣區(qū)都屬于珠三角地區(qū)。全市總面積 11158 平方公里，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積 94 平方公里。按 統(tǒng)計(jì)年鑒口徑， 2002 5 年底， 總?cè)丝跒?，其中戶籍人口（常住人口） 來人口（暫住人口） 人。全市現(xiàn)有 78 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，10 個(gè)街道辦事處， 1066 個(gè)行政村，并設(shè)有兩個(gè)國家級開發(fā)區(qū)：大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。 人民政府駐地惠城區(qū)，惠城 區(qū)土地總面積 方公里，總?cè)丝?；惠陽區(qū)土地總面積 方公里，總?cè)丝?。 1 2經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展歷程與特點(diǎn) 縱觀 近二十幾年的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，可以劃分為三個(gè)階段：第一階段是改革開發(fā)后到 1988 年，第二個(gè)階段是 1989 1993 年，第三個(gè)階段是 1994 年到現(xiàn)在。第一階段， 1978 年到1988 年是 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積累階段，這個(gè)時(shí)期的代表性事件是中國開始實(shí)行改革開放，香港的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向珠三角轉(zhuǎn)移。 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比之改革開放前發(fā)展要快得多， 均增長 1988 年達(dá)到 元；人口年均增長 1988年達(dá)到 人；城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長 1988 年達(dá)到 方公里；地方財(cái)政收入年均增長 1988 元；工業(yè)生產(chǎn)總值年均增長 1988 年達(dá)到 元；人均 均增長 1988 年達(dá)到 1526 元；三次產(chǎn)業(yè)比重從 1978 年的一產(chǎn)獨(dú)大發(fā)展到 1988 年退居第二的位置，但該 6 階段第二產(chǎn)業(yè)的比重始終最小， 還沒有完成從農(nóng)業(yè)市到工業(yè)市的蛻變；這一期間， 實(shí)際利用外資和外貿(mào)出 口也開始大幅增加，但由于基數(shù)太小， 經(jīng)濟(jì)并沒有出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。 1989 1993 年是 經(jīng)濟(jì)從起步進(jìn)入快速發(fā)展的階段，經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)指標(biāo)都經(jīng)歷了前所未有的大發(fā)展， 均增長 地方財(cái)政收入年均增長 實(shí)際利用外資年均增長 61%，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長 外貿(mào)出口總額年均增長 人均 均增長 從 1989 年到 1993 年， 工業(yè)生產(chǎn)年均遞增 第二產(chǎn)業(yè)的比重迅速上升到首位， 1993 年占 第一產(chǎn)業(yè)迅速下降， 1993 年占 成功實(shí)現(xiàn)了從農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的轉(zhuǎn)變。該階段的代表性事件是當(dāng)時(shí)我國處于房地產(chǎn)開發(fā)的高潮，當(dāng)時(shí)的 房地產(chǎn)投機(jī)狂潮最集中的地區(qū)之一，迅速蜂擁而來的投機(jī)資金一度使 經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)到輝煌的頂峰，同時(shí)也托起 人民對本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高遠(yuǎn)幻想。這一階段的另一個(gè)代表性事件是熊貓汽車城項(xiàng)目在 行談判的啟動(dòng)和終止。這些事件對 經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生了極大的影響，隨著房地產(chǎn)泡沫的徹底破滅，熊貓汽車城項(xiàng)目的擱淺，的經(jīng)濟(jì)發(fā)展陷入低落和迷茫之中。 1994 年至今，是 經(jīng)濟(jì)發(fā)展重歸理性的階段，在這一階段， 一邊 化解房地產(chǎn)泡沫破滅給城市發(fā)展帶來的副作用，一邊進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使國民經(jīng)濟(jì)逐步實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康快速穩(wěn)定的發(fā)展。在此期間，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 地方財(cái)政收 7 入年均增長 實(shí)際利用外資年均增長 外貿(mào)出口總額年均增長 工業(yè)生產(chǎn)總值年均增長 人均 均增長 這一階段的代表性事件是中海 海石化項(xiàng)目的最終簽訂。預(yù)計(jì)未來五到十年間，大亞灣區(qū)的石化產(chǎn)業(yè)將投入1000 到 1500 億元的建設(shè)資金，巨大的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)將為大亞灣的工業(yè)化、城市化提供強(qiáng)有力的物質(zhì)支撐，也將為整個(gè) 的跨越式發(fā)展提供契機(jī)。 1 3的區(qū)位條件 是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的區(qū)域交通樞紐，緊鄰深圳、東莞、廣州等珠三角發(fā)達(dá)城市和國際大都市香港。 區(qū)西距廣州市 153 公里，東距汕頭市 320 公里，南與深圳市相隔80 公里， 南部的澳頭港到香港中環(huán)碼頭僅 47 海里。 良好的區(qū)位條件是區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要因素，其毗鄰香港的優(yōu)越區(qū)位條件便是其中最重要的因素。改革開放以前，珠三角西岸的發(fā)展快于東岸，改革開放后，由于東岸接近香港，近水樓臺(tái)的優(yōu)勢突現(xiàn)，到 2000 年，深圳和東莞的人口和國內(nèi)生產(chǎn)總值是中山和珠 海的三倍多。形勢出現(xiàn)巨大逆轉(zhuǎn)的主要原因就是區(qū)位條件，東部地區(qū)與香港的連通性較高，這一差異使香港公司和在香港的外國公司的投資、技術(shù)和管理傾向流入珠三角東部，為深圳和東莞外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供動(dòng)力，使東岸經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速趕上并超過西岸。 8 根據(jù)有關(guān)方面的測算，在廣東、香港企業(yè)北上的數(shù)量與陸路交通的距離基本上成反比，珠三角城市與香港的距離每減少 1%，制造業(yè)外資企業(yè)單位數(shù)量便增加 制造業(yè)外資投入金額增加 服務(wù)業(yè)外資企業(yè)單位數(shù)量增加 服務(wù)業(yè)外資投入的金額就增加 進(jìn)入新的世紀(jì)， 區(qū)位條件將的重大的改變。 簽署與實(shí)施，在未來若干年香港對珠三角的輻射作用將大大加強(qiáng)，香港的國際融資能力和高端服務(wù)業(yè)將大大促進(jìn)珠三角的全面發(fā)展。 為珠三角城市重要的一員，通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改善與香港交通的便捷性，進(jìn)一步充分利用和強(qiáng)化毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢，使其接受香港和周邊大城市的經(jīng)濟(jì)輻射和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，與香港進(jìn)行更深層次的合作方面，有更大的作為。 1 4 南海石化項(xiàng)目和大亞灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè) 落戶大亞灣的中海 海石化項(xiàng)目，首期投資 43 億美元，是國內(nèi)目前最大的中外合 資項(xiàng)目，由英荷 司與中國海洋石油總公司及廣東投資公司合資經(jīng)營。項(xiàng)目采用世界先進(jìn)的石油化工技術(shù)，年產(chǎn) 80 萬噸乙烯，進(jìn)而衍生出 230 多萬噸高質(zhì)量的化工產(chǎn)品，年銷售值達(dá) 17 億美元，對下游產(chǎn)品的拉動(dòng)效應(yīng)為 1:50。該項(xiàng)目已于 2002 年 11 月奠基，目前正在進(jìn)行 80 萬噸乙烯裂解裝置建設(shè)，預(yù)計(jì)到 2005 年正式建成投產(chǎn)。 未來幾年中國對石油化工產(chǎn)品的需求前景仍然十分廣闊，石 9 化產(chǎn)品在中國還有很大的發(fā)展空間， 積極抓住這次機(jī)會(huì)，爭取吸引更多配套的下游石化產(chǎn)業(yè)落戶 為珠三角乃至廣東省重要的石化基地。 大亞灣經(jīng) 濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，方公里，海域面積 488 平方公里，海岸線 52 公里，自然條件得天獨(dú)厚，擁有全面開發(fā)吞吐能力超過億噸天然深水良港，土地資源、淡水資源和旅游資源也十分豐富。初步形成了比較完善的道路、供水、供電、通訊和港口等基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，具有發(fā)展臨海大型工業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)越條件。 大亞灣在努力構(gòu)建完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈方面有很大優(yōu)勢： 00 強(qiáng)跨國公司之一，擁有先進(jìn)的管理和技術(shù)設(shè)備，在世界石化市場占據(jù)重要地位。 司的龍頭地位有利于大亞灣吸引其他跨國企業(yè)的集聚，進(jìn)而構(gòu)成完整的石 化產(chǎn)業(yè)鏈。開發(fā)區(qū)內(nèi)已有東風(fēng)本田等一批汽車零部件企業(yè)，形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，隨著日本三大汽車生產(chǎn)商進(jìn)入珠三角地區(qū)，大亞灣汽車裝備業(yè)的發(fā)展前景十分可觀，特別其優(yōu)越的港口條件將使本區(qū)域有可能形成大型汽車裝備業(yè)的出口基地。如果從更大范圍來看大亞灣，其發(fā)展前景更不可估量。 大亞灣東部的稔平半島，土地面積 740 平方公里，超過新加坡的土地面積，正處于尚待開發(fā)狀態(tài)，具有發(fā)展多個(gè)大型工業(yè)項(xiàng)目的條件，正受到外來投資商的高度關(guān)注。 10 1 5在珠三角的地位和作用 目前， 珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的交通樞紐，是珠三角電子信息 產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地之一，是珠三角主要的生態(tài)農(nóng)業(yè)供應(yīng)基地和生態(tài)環(huán)境保障區(qū)?；蓐柺懈氖袆潊^(qū)，拓展了 心城區(qū)的發(fā)展空間，從地理位置上實(shí)現(xiàn)了 沿江城市向沿海城市的轉(zhuǎn)變。正在建設(shè)中的中海 海石化項(xiàng)目將給 經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添一臺(tái)強(qiáng)有力的發(fā)動(dòng)機(jī)，推動(dòng) 業(yè)化進(jìn)程，拉長產(chǎn)業(yè)鏈，使 變 珠三角的分工地位，進(jìn)而帶動(dòng)珠三角東翼邊緣的工業(yè)化起飛，為東翼乃至整個(gè)珠三角提供強(qiáng)大的基礎(chǔ)性工業(yè)支撐。 同時(shí)，石化產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)使 業(yè)空間向沿海推移，帶動(dòng)城市空間向沿海發(fā)展，推動(dòng) 走向真 正意義上的沿海城市。隨著繼續(xù)加強(qiáng)與深圳、香港、東莞的聯(lián)系，對旅游資源的開發(fā)利用，對生態(tài)環(huán)境的加強(qiáng)保護(hù)和建設(shè)， 未來將成為珠三角重要休閑旅游基地，成為珠三角東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的最直接承接地。 11 第二章 項(xiàng)目概 況 2 1 研究基礎(chǔ) 用地單位： *房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 發(fā) 展 商： *房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 用地性質(zhì)：商住樓（高尚住宅） 項(xiàng)目名稱： *廣場 用地位置： 江北 27 號小區(qū) 用地現(xiàn)狀：已開發(fā) 40% 2 1 1 可行性研究分析的基本依據(jù) 1國土證：惠府國用（ 2003）字第號 惠府國用（ 2003）字第號 惠府國用（ 2003）字第號 惠府國用（ 2003）字第號 2建設(shè)用地規(guī)劃許可證： 規(guī)字第 337 號（一期） 3商品房預(yù)售許可證： 預(yù)許（ 2002） 42 號（一期） 2 1 2 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù) 規(guī)劃區(qū)總用地面積 方米，已開發(fā) 40%。 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù)： 總用地面積： 方米 總建筑面積： 250000 平方米 12 公共占地： 10535 平方米 園林占地： 18500 平方米 銷售收入： 56167 萬元 開發(fā)總投資： 41504 萬元；其中： 1土地開發(fā)費(fèi)： 4000 萬元； 2土建、建安設(shè)計(jì)工程費(fèi)： 28752 萬元； 3應(yīng)繳各種稅費(fèi)： 2500 萬元； 4營業(yè)稅： 2000 萬元； 5各類配套工程費(fèi)： 532 萬元； 6供水增容費(fèi)： 120 萬元； 7報(bào)建手續(xù)費(fèi)： 600 萬元； 8不可預(yù)見費(fèi)： 500 萬元； 9投資利息： 2000 萬元； 10其他費(fèi)用： 500 萬元。 2 2 研究過程 2 2 1 研究目的 項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)的依據(jù)，亦是項(xiàng)目開發(fā)成功的基礎(chǔ)，通過系統(tǒng)的研 究，可依據(jù) 地產(chǎn)市場的特征決定市場定位，可依據(jù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)評估，了解項(xiàng)目運(yùn)行的投資收益及回收期，尤其是測算項(xiàng)目實(shí)際的開發(fā)成本，以作為后期市場營銷計(jì)劃決策的主要依據(jù)。事實(shí)上，可行性研究已形成清晰的目的，本項(xiàng)研究 13 亦不例外，目的在于對 *廣場投資開發(fā)提供可行性決策依據(jù)。 2 2 2 研究人員 可行性研究涉及到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)兩個(gè)層面，尤其是對市場需求預(yù)測和成本測算十分專業(yè)，因此，要求研究人員具有扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn)。為了達(dá)到本初步投資可行性研究的既定目標(biāo)， *房地產(chǎn)開發(fā)有限公司專門成立由市場研究人員、營銷策劃 人員、房地產(chǎn)估價(jià)人員、工程技術(shù)人員、城市及小區(qū)規(guī)劃研究人員、資深建筑師、投資預(yù)算人員、財(cái)務(wù)分析人員等組成的顧問小組，通過搜集大量相關(guān)的市場資料及城市規(guī)劃資料，結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，對項(xiàng)目開發(fā)的可行性進(jìn)行了系統(tǒng)和深入的探討，并對項(xiàng)目的營銷策劃進(jìn)行初步探討。 2 2 3 研究內(nèi)容 房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及內(nèi)容十分廣泛，因此，本項(xiàng)研究的內(nèi)容亦較為復(fù)雜，總體上來看，我們依據(jù)預(yù)期收益和成本兩條主線，將內(nèi)容分為五大部分，即研究原則，市場研究，項(xiàng)目評估，投資分析和基本結(jié)論，個(gè)中涉及的主要分支內(nèi)容包括： a、全面收集項(xiàng)目周邊的大量市 場資料，籍此分析各種對項(xiàng)目前景有決定性影響的市場因素； b、從城市規(guī)劃的角度對本項(xiàng)目進(jìn)行評價(jià)； c、運(yùn)用房地產(chǎn)價(jià)格評估的方法，測定項(xiàng)目各類開發(fā)物業(yè)市 14 場售價(jià)； d、綜合市場需求及資深建筑師意見，對項(xiàng)目住宅小區(qū)規(guī)劃作出評價(jià)； e、從實(shí)際操作的角度計(jì)算分析項(xiàng)目投資成本及預(yù)計(jì)投資進(jìn)度； f、結(jié)合實(shí)際情況對項(xiàng)目的投資進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，計(jì)算項(xiàng)目的可能收益，分析影響收益的重要因素； g、按投資開發(fā)的進(jìn)度安排資金籌措與運(yùn)用計(jì)劃； h、綜合各類分析，對項(xiàng)目的開發(fā)可行性作出判斷。 2 2 4 研究方法 為達(dá)成研究目的 ，我們在研究方法選擇上依據(jù)“針對問題，簡單明晰，切實(shí)可行”的原則選擇了三種主要方法：一是抽樣調(diào)查和典型調(diào)查。主要針對需求，在 內(nèi)以中高收入家庭為抽樣框，采用分級多層原則訪問 500 個(gè)家庭，并在此基礎(chǔ)上召開座談會(huì)，同時(shí)進(jìn)行對主要類似樓盤進(jìn)行個(gè)案調(diào)查。二是專家研討會(huì)。邀請營銷、估價(jià)、工程、建筑、預(yù)算等各方面專家就一些典型問題展開討論。三是計(jì)算機(jī)模擬運(yùn)算。對影響本項(xiàng)目開發(fā)的主要因素進(jìn)行變量互換對比。 2 3 項(xiàng)目背景 “ *廣場”位于 江北 27 號小區(qū)，為新城區(qū)的心臟地帶，西臨廣汕公路和全市的金融、商業(yè) 中心，新行政區(qū)及全市 15 體育文化中心，北通 車站，交通十分便利，項(xiàng)目所處地區(qū)是 走向二十一世紀(jì)，形成大 市的關(guān)鍵城區(qū)，也是 江北新城的核心地帶。擁有豐富的經(jīng)濟(jì)資源及人文資源， *、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、商貿(mào)、科技氛圍較好。 2 3 1 發(fā)展商簡介 *房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2002 年 12 月，前身為 *經(jīng)濟(jì)貿(mào)易發(fā)展公司。該公司以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為其主營業(yè)務(wù)，是集土地、房屋開發(fā)和房屋經(jīng)營服務(wù)為一體的綜合性開發(fā)企業(yè)。經(jīng)過多年奮斗，該公司以全新的運(yùn)行機(jī)制，靈活的經(jīng)營 方式，大膽改革、務(wù)實(shí)創(chuàng)新、積極拓展，現(xiàn)已發(fā)展成為實(shí)力雄厚、信譽(yù)良好、業(yè)績卓越的大型房地產(chǎn)開發(fā)公司。 2 3 2 項(xiàng)目概括 “ *廣場”是由 *房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資興建的住宅項(xiàng)目，它所處的 江北 27 號小區(qū)是 新城區(qū)的核心地帶。總體規(guī)劃充分體現(xiàn)“人文社區(qū)”概念，著眼長遠(yuǎn)利益，以人為本，以客為尊，充分利用現(xiàn)有資源，提供高品質(zhì)的社區(qū)生活服務(wù)配套設(shè)施，面向客戶群主要是 高收入人士及港澳同胞。 2 3 3 項(xiàng)目總體布局 *廣場總占地面積約 方米，東面中心區(qū)位以 16 21m 寬小區(qū)道路 為界是擬建公園，南面設(shè)一形象入口；西面是 64路另一側(cè)為 城繁華區(qū)。小區(qū)設(shè)主入口（形象入口）一個(gè)，在現(xiàn)首期工程旁；次要出入口三個(gè)。為體現(xiàn)“人文社區(qū)”概念，創(chuàng)造山水相間的園林式住宅區(qū)，小區(qū)東部小山脈將整體保留，在山前平地處建造功能性同景觀性相結(jié)合的立體水體體系，水體沿岸為步行及人造景點(diǎn)。 2 3 4 交通組織 從西側(cè)通過小區(qū)邊緣的廣汕公路，現(xiàn)為一級公路，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別有城市主干道路通過，使得本小區(qū)與周邊地區(qū)和市中心都有方便、快捷的交通聯(lián)系。小區(qū)四周環(huán)通，滿足消防車道設(shè)置要求。 2 3 5 建筑功能 項(xiàng)目首期規(guī)劃有八層和十層綜合商住樓共四棟，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一座，中心花園一座；二期建設(shè)二十九層寫字樓一棟，二十八層商業(yè)樓一棟，國際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場一座；三期建設(shè)二十八層商業(yè)樓一棟，高層綜合樓一棟?？傋?1100 戶，可居住人口 3800 人。 2 3 6 建筑造型 平頂層，坡頂蓋，智能化系統(tǒng)，小區(qū)采用整體形象入口及紅線外綠化，配置煤氣、通訊、有線電視管道。 17 2 3 7 消防及分區(qū) 區(qū)內(nèi)道路分四級進(jìn)行組織：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路。支路及宅前路基上有序的組織區(qū)內(nèi)部交通。 2 4 區(qū)域特點(diǎn) 本可行性研究針對 *廣場首期，但由于項(xiàng)目的整體性，在研究過程中又不可完全獨(dú)立分開，因?yàn)橹T如綠化、公共設(shè)施是由整個(gè)小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，具有共享性，在投資分析上，亦必須按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?。從整體項(xiàng)目來看， *廣場首期尚待續(xù)建，按照發(fā)展商設(shè)想，全部工程按照三期組團(tuán)式的原則以滾動(dòng)式的開發(fā)。 2 4 1 基本描述 本項(xiàng)目地塊位于 北新城核心地帶，西臨廣汕公路上通廣州，下連汕頭。廣汕公路是項(xiàng)目區(qū)域?qū)ν饴?lián)系的一條重要快速道路，連通廣州和汕頭的主干車道，是 市連接外界的主要交通要道。廣汕公路現(xiàn)狀路寬 64 米，為雙向六車 道，并已于二00 三年拓寬為 的形象大道，經(jīng)過新城區(qū)位置被命名為 2 4 2 總體布局 區(qū)域四周幾條城市規(guī)劃確定的道路形成的道路網(wǎng)將本區(qū)分 18 成兩個(gè)獨(dú)立的分區(qū)，每個(gè)分區(qū)以不同的建筑密度、使用性質(zhì)及建筑高度、體量來強(qiáng)化各自的特色?？紤]到讓每戶居民能取得廣闊的景觀視野，對各分區(qū)的建筑物的體量與高度的控制，通過規(guī)劃的手法安排成階梯狀，由西向東、由里邊向路邊建筑物的體量與高度逐步遞增。為提升各個(gè)分區(qū)的可識(shí)別性，在每個(gè)分區(qū)的街坊內(nèi)，通過規(guī)劃不同的單體建筑類型，建筑組合方式以及建筑與戶外開敞空間的關(guān)系，塑造獨(dú) 特的社區(qū)風(fēng)貌。 2 4 3 道路系統(tǒng) 規(guī)劃區(qū)位于新城區(qū)的核心位置，隔東江，連 橋而與老城區(qū)相連，廣汕公路從西側(cè)通過，三環(huán)路從規(guī)劃區(qū)南部通過，使本區(qū)與城市其他地區(qū)之間的聯(lián)系非常便利。本區(qū)的道路交通組織是以人的活動(dòng)為重點(diǎn)，以建設(shè)高品質(zhì)的社區(qū)空間為前提來進(jìn)行規(guī)劃的。 區(qū)內(nèi)按原規(guī)劃幾條城市道路穿過其中，將用地分成若干街道，但未見明顯的主從關(guān)系，道路系統(tǒng)層次不清，本次規(guī)劃按前述原則進(jìn)行了局部調(diào)整，原規(guī)劃路網(wǎng)走向，將部分道路紅線寬度及斷面形式進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，即原規(guī)劃紅線寬 36 米路改為 24 米寬；區(qū)內(nèi)部三條道路調(diào)整 為中間 6 米綠化帶的景觀路斷面，既減少了穿越區(qū)內(nèi)的過境交通，又豐富了區(qū)內(nèi)的道路景觀，給人們以更深刻的空間體驗(yàn)。 區(qū)內(nèi)道路分四級進(jìn)行組織：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道 19 路，支路，以及宅前路。支路及宅前路有序的組織區(qū)內(nèi)部交通。 區(qū)內(nèi)還設(shè)置了組織有序的步行路系統(tǒng)，一方面保證了人車之間適當(dāng)分流，減少了互相干擾，形成服務(wù)居民生活的步行空間；其次又為創(chuàng)造步行景觀提供了條件；第三是通過步行路系統(tǒng)將各片區(qū)有機(jī)的串聯(lián)成一個(gè)整體。 按照有關(guān)規(guī)范配置停車車位，各組團(tuán)根據(jù)實(shí)際情況，采用不同的方式來解決停車問題。 2 4 4 公共設(shè)施配置 社區(qū)學(xué)校：基地西側(cè)入口處，地勢平坦，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一個(gè)，可容納學(xué)生 600 人，建筑面積 2500 平方米。 文化設(shè)施：中心區(qū)規(guī)劃青少年活動(dòng)中心、社區(qū)圖書館、書畫愛好者活動(dòng)中心，茶藝館等。 體育設(shè)施：中心區(qū)規(guī)劃社區(qū)的健康中心，內(nèi)含大型室內(nèi)康樂中心。 商業(yè)服務(wù)設(shè)施：中心區(qū)步行街兩側(cè)規(guī)劃超市、便利店、餐飲服務(wù)設(shè)施。高層公寓區(qū)結(jié)合底層裙房設(shè)超市、便利店、餐飲等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。 該地塊南面為 江北占地 8 萬平方米的公園。 2 4 5 綠化系統(tǒng)規(guī)劃 綠化系統(tǒng)由社區(qū)主次干道綠化，步行系統(tǒng)綠 化，景觀軸線主 20 題綠化帶，小區(qū)公園、組團(tuán)綠地構(gòu)成。采用紅花紫荊形成共同的綠化環(huán)境主題符號，在突出主題植物的基礎(chǔ)上尋求一種環(huán)境的共性。運(yùn)用植物樹種的特色，直接或輔助塑造各街道和步行系統(tǒng)的性格和特征。 21 第三章 商品房需求狀況 3 1基本情況 位于廣東省東南部，珠江三角洲東北端，與深圳、香港毗鄰，是港、穗、深連結(jié)粵東的陸上交通要沖。轄區(qū)除龍門縣外，均屬珠江三角洲經(jīng)濟(jì)開放區(qū)。全市面積 11158 萬平方公里，是省級歷史文化名城，千余年來一直是東江流域 *、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心和商品集散地，全市人口 人， 2002 年第五次人口普查時(shí)人口密度 215 人 于全省平均水平。市區(qū)現(xiàn)有總?cè)丝?人，其中常住人口 ，人。 2003 年全市工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值為 1192 億元，其中工業(yè)總產(chǎn)值 994 億元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 198 億元，全市工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)品銷售收入 650 億元，比上年增長 15，實(shí)現(xiàn)利稅總額 52 億元。 2003 年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值約 700 億元，一、二、三產(chǎn)業(yè)所占比重分別為 15、 57、 28，根據(jù)“配第 的社會(huì)發(fā)展已經(jīng)處于較為發(fā)達(dá)的工業(yè)化階段，全市人 均國內(nèi)生產(chǎn)總值在廣東的 21 個(gè)市中排名第七位，分別相當(dāng)于廣東全省（省內(nèi)平均水平）、深圳市與廣州市（省內(nèi)先進(jìn)水平）、河源市（省內(nèi)落后水平）的 ，在全省屬中上等水平。外貿(mào)進(jìn)出口總額 90 億美元，約相當(dāng)于國內(nèi)生產(chǎn)總值的144。 3 2 住宅建設(shè)和消費(fèi) 22 截止 2003 年底，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為 元，交易面積 易金額 元，交易宗數(shù) 1148宗。全年房地產(chǎn)施工面積 工面積 售面積 售金額 元，個(gè)人購買商品房面積比重為 個(gè)人購買住宅比重為 這表明， 地產(chǎn)市場仍在處于消化期，但值得看好的是，市民對房屋的消費(fèi)持續(xù)增長，個(gè)人購買商品房已成為拉動(dòng)房地產(chǎn)市場的一支重要力量。現(xiàn)全市住宅使用面積共有 429 萬 住人口 427 萬，人均居住面積為 15.3 。根據(jù)城市規(guī)劃和發(fā)展要求，未來 20 年內(nèi) 人均住房面積要達(dá)到 30 35 宅的需求量將有較大的發(fā)展，這為 3 3 商品房需求主要指標(biāo) *廣場主要面對 區(qū)居民， 區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 市區(qū)人口約 92 萬， 28 萬個(gè)家庭。 人均 元，全省排 7 位（ 2003 年） 人均儲(chǔ)蓄存款 元，戶均月收入 4750 元 人均居住面積 方米 空置住房總面積 18 萬平方米 商品房交易率 59（ 2003 年） 市場面的狀態(tài)是：住宅商品化已成為大眾趨勢，居民購房 23 欲望較為強(qiáng)烈，支付能力較強(qiáng)。 3 4 商品房需求祈求 3 4 1 商品房需求祈求 根據(jù) 2003 年 6 月在 行的一次抽樣調(diào)查（ 區(qū)，分層多級抽樣，有效樣本 500 戶）結(jié)果表明 ， 民購買商品房的基本特點(diǎn)是： 一次性投資額度為 13 萬元。 低端需求戶（接受商品房價(jià)格為 1500 2000 元平方米者）收入 4130 元，需求房屋面積均值為 11341的人希望一次性付款，月均供樓支出 1290 元。 高端需求戶（ 2000 2500 元平方米）收入 4541 元，需求房屋面積均值為 122 平方米。 22的人希望一次付款，月均供樓支出 1311 元。 有購房意向的家庭中，地段偏好的選擇順序?yàn)椋合缕?、江北、南壇、麥地、西湖、東湖、上排、河南岸、龍豐、橋東、下角。 3 4 2 商品房為 民 主要的消費(fèi)支出 隨著全省實(shí)物分房的終結(jié)和貨幣分房的全面推行，房地產(chǎn)作為一項(xiàng)重要的商品，成為大多數(shù)個(gè)人和家庭的一個(gè)重要的消費(fèi)和投資的目標(biāo)，因而房地產(chǎn)需求必會(huì)有一定的增長。近兩年來 4 經(jīng)濟(jì)有了穩(wěn)步增長，居民的收入每年都有所提高，居民手中的可支配性支出必然會(huì)投向一些投資領(lǐng)域，如股票、債券、教育、旅游和房地產(chǎn)上，而房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，其投資數(shù)額較大，增值的機(jī)會(huì)也頗為可能。這部分潛在的消費(fèi)者，其對地理位置優(yōu)越、規(guī)劃設(shè)計(jì)較好、環(huán)境一流、物業(yè)管理水平高的小區(qū)特別中意，這從東湖花園、金迪新苑、碧水灣、新世界長湖苑受眾多市民支 持便可略窺一斑。 3 4 3 接受商品房的平均價(jià)格為 1805 元平方米 從對消費(fèi)者購買力的分析來看， 民已具有相當(dāng)?shù)馁徺I力，他們對房屋的要求已從安置型過渡到適用和舒適型。據(jù)調(diào)查，民能夠接受的商品房平均價(jià)格為 1805 元平方米，其中中高收入家庭則為 2050 元平方米。在付款方式上，大多數(shù)市民更傾向于銀行按揭分期付款方式。消費(fèi)者在購房時(shí)，對小區(qū)周圍環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理等因素比較注重，希望發(fā)展商能提供位置好、價(jià)格適中、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的小區(qū)。 3 4 4 主流消費(fèi)面積在 100 平方米以 上 消費(fèi)者在房屋面積、間隔、裝修、戶型設(shè)計(jì)方面，大多希望房屋面積較大，尤其是廳的面積要足夠大，間隔合理，有基本的室內(nèi)裝修或全部裝修，裝修檔次處于中等，戶型上選擇三房二廳和四房兩廳的消費(fèi)者居多。 25 3 5 民對商品房環(huán)境及配套要求 隨著收入水平提高， 民對商品房的要求日趨苛求，調(diào)查表明，綠化環(huán)境為購買商品房最重要的參考因素之一，尤其是對于中高收入的白領(lǐng)人士，這方面的祈求更強(qiáng)烈。 3 5 1 對住房硬件的要求 數(shù)據(jù)表明，對住房的硬件要素，房屋質(zhì)量是被認(rèn)為最重要，認(rèn)同比例達(dá) 68，其次是小區(qū)綠化環(huán)境， 認(rèn)同率達(dá) 61，再次是地理位置，認(rèn)同比例達(dá) 如圖 2 所示。 3 5 2 對小區(qū)配套設(shè)施要求 數(shù)據(jù)顯示，對小區(qū)的休閑娛樂配套設(shè)施，要求有健身室的比例最大，其次為兒童樂園。具體數(shù)據(jù)如圖 3 所示。 26 第四章 商品房供給狀況 4 1 商品房供給總量及特點(diǎn) 地產(chǎn)在九二、九三年曾與海南海口、廣西北海成為全國的三大開發(fā)熱點(diǎn)，房地產(chǎn)為虛火過旺，從而在之后的國家宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入谷底，商品房市場明顯呈現(xiàn)總量過剩、供過于求的局面。 二 00 二年，市區(qū)商品房銷售面積 平方米 ,其中售給個(gè)人 平方米，二 00 三年，商品房銷售面積 平方米。近幾年來，房地產(chǎn)市場在經(jīng)過國家政府的正確引導(dǎo)和市場的良性競爭和淘汰，房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)目從九十年代初的 1300多家，演變到目前的 70 多家，買方市場正在逐漸形成。在受到市場競爭的影響和消費(fèi)者日益成熟的情形下，房地產(chǎn)發(fā)展商之間的競爭從初期的無序化圈地競爭向更高層次和更為規(guī)范的品牌競爭、服務(wù)競爭演進(jìn)。 各個(gè)房地產(chǎn)商為了在市場上爭得更大的市場份額，不論在規(guī)劃設(shè)計(jì)、房型、環(huán)境布置上，而且在質(zhì)量管理、綠化、物業(yè)管理水平上都十分注重提高檔次和水平， 也出現(xiàn)了諸如東 湖花園、碧水灣等一批高質(zhì)素的住宅小區(qū)，在市場銷售上創(chuàng)出了不俗的成績，形成房地產(chǎn)消費(fèi)的一個(gè)個(gè)小高潮。從房地產(chǎn)市場供給的總體情況來說，房屋總量供過應(yīng)求，空置房面積居高不下，據(jù)二00 三年統(tǒng)計(jì)，全市商品房空置面積為 85 萬平方米。但總量過剩并不代表適銷對路的房地產(chǎn)項(xiàng)目過剩，而主要是結(jié)構(gòu)性的過剩， 27 諸多空置的商品房賣不出去主要是由于規(guī)劃設(shè)計(jì)失當(dāng)、戶型及結(jié)構(gòu)不合理、房屋周圍環(huán)境差、配套不完善等等原因。 4 2商品房市場發(fā)展趨勢 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將會(huì)帶動(dòng)一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而房地產(chǎn)業(yè)成為一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的助動(dòng)器。 的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也倍受政府和企業(yè)的關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，受國家相關(guān)政策、法規(guī)影響極大，當(dāng)前，國家相繼出臺(tái)了一系列法規(guī)和政策，支持和刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國家建設(shè)部也先后出臺(tái)了相應(yīng)的措施鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在這種情形下，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)關(guān)系國計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)，具有較為廣闊的發(fā)展前景。 房地產(chǎn)的發(fā)展，與國內(nèi)其它城市的房地產(chǎn)業(yè)相比，既具有共同之處，也顯現(xiàn)出其特殊的一面。 商品房發(fā)展有以下幾個(gè)趨勢： （ 1） 在政府鼓勵(lì)消費(fèi)政策和加快房改進(jìn)程影響下，市民的商品房消費(fèi)日益提高，住宅市場需 求容量增大。國家為鼓勵(lì)消費(fèi)，近幾年來數(shù)次調(diào)低銀行利率，引導(dǎo)人們加大消費(fèi)量，擴(kuò)大內(nèi)需。商品房作為老百姓消費(fèi)生活中的一個(gè)大件耐用消費(fèi)品，其主導(dǎo)作用極為明顯。加之國家加快房改進(jìn)程，取消了實(shí)物分房，開始實(shí)行貨幣分房，商品房的消費(fèi)日益成為千家萬戶的的大宗消費(fèi)。 對商品房的消費(fèi)也必將有所增長，住房需求增大增多。 28 （ 2） 房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，競爭將更多地表現(xiàn)在發(fā)展商的實(shí)力、信譽(yù)、品牌上的競爭，通過競爭，市場日益規(guī)范和成熟。房地產(chǎn)市場競爭加劇，各發(fā)展商在房地產(chǎn)項(xiàng)目上更趨于理性和務(wù)實(shí) ，競爭不僅在戶型設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、小區(qū)環(huán)境等方面，更多地將在實(shí)力、規(guī)模、品牌上展開。 （ 3） 伴隨南海石化項(xiàng)目的啟動(dòng)及 系列集團(tuán)公司的發(fā)展壯大，勢必帶來更多的外來資金和外地人口，并由此進(jìn)一步刺激 地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 為珠三角東部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展很快，并由于其優(yōu)越的地理位置和良好的投資環(huán)境，吸引了眾多外地投資者，在引來資金流的同時(shí)，還涌入了大批經(jīng)商務(wù)工的外來人員，他們的住房需求也會(huì)給予本的房地產(chǎn)業(yè)的一定的發(fā)展機(jī)會(huì)。 （ 4） 隨著消費(fèi)者和房地產(chǎn)市場的逐步成熟，消費(fèi)者對房地產(chǎn)的要求將趨向于更加舒 適、更便利，住宅小區(qū)的將會(huì)趨向人性化、智能化、生態(tài)化、園林化方向發(fā)展，這為廣大房地產(chǎn)商又提供了一個(gè)新的市場機(jī)會(huì)。 在滿足了住的基本需要后，消費(fèi)者對住宅的需求趨向更高的要求，如對小區(qū)智能化的要求，便是今后住宅的一個(gè)發(fā)展方向。 29 第五章 個(gè)案分析 5 1 總體供給狀況 房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的發(fā)展，市場競爭已進(jìn)入良性化競爭壯況，各開發(fā)商為爭奪更大的市場份額，在小區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)、管理服務(wù)等方面都投入了一定的力量，目前市場上進(jìn)行銷售的和準(zhǔn)備的銷售的住宅超過三十萬平方米，房屋總體供應(yīng)情況呈供大于求的局面。目前銷售情況較 好的小區(qū)一般都位于市區(qū)內(nèi)，開發(fā)規(guī)模較大，物業(yè)形象和樓宇素質(zhì)良好，交通便利，但由于這類小區(qū)一般銷售價(jià)格偏高，個(gè)別樓盤物業(yè)管理水平較低，影響了市場消費(fèi)者對他們的購買欲望。 5 2 本類項(xiàng)目的個(gè)案分析 根據(jù)項(xiàng)目的可比性原則，我們選取 內(nèi)的碧水灣、君華府等較有代表性的樓盤，作為 *廣場的主要競爭者進(jìn)行對比和研究。 5 2 1 地理位置 從地理位置來看，碧水灣和君華府均座落于江北新城，交通較為便利。 5 2 2 樓盤建設(shè) 以上兩個(gè)樓盤，小區(qū)占地面積各有不同，碧水灣占地面積超 30 過 18 萬平方米，而君華府占地面積為 平方米。均為一次性開發(fā)完成。在裝修方面，君華府提供業(yè)主基本裝修，而碧水灣提供給業(yè)主的為毛坯房。在樓體外觀上，采用粉紅色的較多，君華府外墻以米黃色為主調(diào)，在建筑風(fēng)格上，則以歐陸式風(fēng)格為主，碧水灣是港式風(fēng)格。 綠地方面，碧水灣的綠化率均在 38以上，君華府因?yàn)閱误w樓的原因未做過多的綠化。 5 2 3 銷售情況 君華府于 2003 年 5 月開盤，已售出 45；碧水灣自 2003年 10 月份開盤以來，已完成銷售 70%；從售價(jià)來看， 君華府售價(jià)在 2300 元 上，均價(jià)為 2850 元 水灣均價(jià)為 2300元 付款方式上，大部分是采用一次性付款和銀行按揭兩種方式。在銀行按揭上為 8 成 30 年。 在這兩個(gè)樓盤當(dāng)中，會(huì)所中以健身健美室、兒童樂園（游戲室）、游泳池和乒乓球室最為普遍，其他如室外球場也較為普遍。 具體（略） 5 2 4 各樓盤銷售策略 在銷售策略上，不同的發(fā)展商采取了不同的銷售方式，但最基本的便是立足于本樓盤。銷售對象為 區(qū)中高收入者，同時(shí)由于其位于江北新城，升值潛力大，其提供的特低首期，超長 31 期高成數(shù)的按揭對購房者的 吸引力較大。 5 2 5 小結(jié) 君華府、碧水灣優(yōu)劣勢對比： 君華府： 優(yōu)勢： 1） 小區(qū)地理位置好 2） 規(guī)劃設(shè)計(jì)合理 3） 配套設(shè)施完善 劣勢：單體樓、無綠化、售價(jià)偏高。 碧水灣： 優(yōu)勢： 1） 發(fā)展商信譽(yù)好 2） 小區(qū)地理位置好 3） 配套設(shè)施完善 4） 智能化小區(qū) 5）規(guī)劃設(shè)計(jì)水平高 32 第六章 項(xiàng)目評估 6 1 項(xiàng)目概括 *廣場 城江北 27 號小區(qū)，占地面積 方米，為集中高檔房產(chǎn)為一體的大型人文住宅小區(qū)，目前首期已開發(fā)完成 40%。 6 2 項(xiàng)目優(yōu)勢 （ 1） 本項(xiàng)目的發(fā)展商實(shí)力雄厚 ，信譽(yù)良好，公司集聚了一大批富有經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理人員，建立、健全了一整套科學(xué)、高效的管理制度，形成了完善的項(xiàng)目開發(fā)、工程管理、經(jīng)營銷售、財(cái)務(wù)管理及房地產(chǎn)物業(yè)管理等運(yùn)作體系，具備成功開發(fā)建設(shè) *廣場大型住宅小區(qū)的硬件基礎(chǔ)。 （ 2） *廣場住宅區(qū)的建設(shè)目標(biāo)是建設(shè)一個(gè)大型的人文住宅小區(qū)，其舒適而富有變化的戶型設(shè)計(jì)、具有現(xiàn)代氣息的建筑造型均由名師精心設(shè)計(jì)，整個(gè)小區(qū)規(guī)劃既考慮住戶的現(xiàn)實(shí)需要，配套設(shè)施完善，又適度超前，將智能化引入小區(qū)的開發(fā)建設(shè)之中，可使住戶在充分享受幸福生活的同時(shí)，感受到高科技 為他們帶來的生活之便利和高品味生活享受。這類項(xiàng)目在 具有相當(dāng)?shù)氖袌鎏栒倭?，推出市場后必將受到眾多買家的支持與歡迎，市場前景廣闊。 （ 3） 住宅以座北為尊，以朝南為貴，本項(xiàng)目所開發(fā)住宅戶戶座北朝南，負(fù)陰抱陽，客廳、臥室、書房三房朝陽，南北通透， 33 是名副其實(shí)的陽光房。 （ 4） 本項(xiàng)目所開發(fā)的商業(yè)走廊環(huán)其小 1000 余米，四面臨路，極易集聚人氣、集聚財(cái)氣。 （ 5） 本項(xiàng)目正南位置為政府?dāng)M建的 80000 平方米的生態(tài)主題公園，讓生活與購物在 *廣場的們在享受生活便利的同時(shí)又可安享生活的悠閑。 （ 6） 本項(xiàng)目與同類住宅 小區(qū)相比，將走 高檔樓盤中檔價(jià)格 的路線，在規(guī)劃建設(shè)和物業(yè)管理上突出其精品形象，使住戶以適中的價(jià)格得到高檔享受和稱心的服務(wù)，以此來吸引更多的住戶購買和入住本小區(qū)。 （ 7） 本項(xiàng)目座落在 城區(qū)，集 *、經(jīng)濟(jì)、文化、教育為一體，獨(dú)具濃厚的文化氣息和人文環(huán)境。文化和人文環(huán)境對一個(gè)小區(qū)的開發(fā)至關(guān)重要，其巨大的潛在號召力有時(shí)會(huì)勝過樓盤的廣告炒作。 （ 8） 南海石化項(xiàng)目啟動(dòng)后，其巨大的投資潮也必將波及相鄰地方， *廣場的房屋銷售屬近水樓臺(tái)，必將惠及，且這里與香港的交通聯(lián)系又極為便利，隨著惠、港工商業(yè)聯(lián)系的進(jìn)一步加 深，本項(xiàng)目以其優(yōu)越的位置、優(yōu)美的環(huán)境、適中的價(jià)格及優(yōu)秀的服務(wù)還將會(huì)吸引更多的香港同胞來此置業(yè)安居。 6 3 項(xiàng)目劣勢 （ 1） 因?yàn)槭芷湔嫉孛娣e的影響，無法形成大盤效應(yīng)； 34 （ 2） 隨著 濱江城市向?yàn)I海城市的過渡，江北新城的發(fā)展空間受到一定的制約； （ 3） 社區(qū)服務(wù)相對薄弱。 因 *廣場分為各個(gè)小區(qū)組團(tuán)開發(fā)，小區(qū)的全面配套完善需要一定的時(shí)間，因而客觀上造成社區(qū)服務(wù)的薄弱。 35 第七章 市場容量估算 7 1 總體定位 依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃市場狀況和發(fā)展商的設(shè)想，本項(xiàng)目的總體定位是人文住宅小區(qū)。這一定位內(nèi)涵是： *廣場為高尚住宅小區(qū)，提供高品質(zhì)的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)為發(fā)展商的基本理念。 *廣場為 民提供超前的生活空間和居住理想。 *廣場的賣點(diǎn)在于人文關(guān)懷和優(yōu)良服務(wù) 7 2 目標(biāo)客戶 根據(jù)本項(xiàng)目的市場定位，結(jié)合 *廣場小區(qū)的環(huán)境因素、規(guī)劃條件、建筑質(zhì)量、建筑特色，我們把目標(biāo)客戶確定為： 有一定基礎(chǔ)的中高收入家庭，同時(shí)包括中高收入的外地在惠工作的成功人士及對擬在 業(yè)的香港同胞。這些目標(biāo)客戶具備如下特征： 收入穩(wěn)定。且中高收入水平（家庭月收入在 4000 元以上），尤其是個(gè)體私營企業(yè)主 對居住環(huán)境有較高 要求，追求舒適和享受的生活 年齡在 30 50 歲之間，已有一定的事業(yè)基礎(chǔ) 文化程度較高，對居住有自己的品味要求 兩代或三代家庭，同時(shí)不排斥外資及內(nèi)資企業(yè)高級雇員 二次置業(yè)人士 36 7 3 銷售價(jià)格測算 本項(xiàng)目均價(jià)定為 2300 元 /平方米，此價(jià)格在同類物業(yè)中屬中等偏下水平。在同類小區(qū)的銷售中，市場銷售價(jià)一般為均價(jià) 2800元平方米。同時(shí)調(diào)查表明，在設(shè)定類似于 *廣場產(chǎn)品后，消費(fèi)者能夠接近的平均價(jià)格為 2507 元，如下圖。 7 4 市場容量 估算對于市場容量的測算是市場研究的基本任務(wù)，亦是可行性研究的重要內(nèi)容，在 抽樣調(diào)查的問卷中，我們設(shè)定以下指標(biāo)作為推斷市場容量的基礎(chǔ)，同時(shí)統(tǒng)計(jì)結(jié)果附后。 近一兩年有購買商品房意向的家庭。調(diào)查結(jié)果為 17； 對住宅環(huán)境持“十分重要”的態(tài)度的人士。調(diào)查結(jié)果為占購買人士的 21； 接受江北地段。調(diào)查結(jié)果占有購房意向家庭的 37； 能夠接受商品房價(jià)格區(qū)間在 2000 元平方米以上的。 調(diào)查結(jié)果占有購房意向家庭的 53。如果以 家庭計(jì)算，哪么， *廣場的市場容量為： 符合 1 和 2 者為 28 萬 17 21 9996 個(gè)家庭 符合 1 和 3 者為 28 萬 17 37 17612 個(gè)家庭 符合 1 和 4 者為 28 萬 17 53 25228 個(gè)家庭 符合上述四個(gè)條件者則為 28萬 17 21 37 53 37 1960 個(gè)家庭 根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，并考慮眾多不定因素，上述結(jié)果應(yīng)進(jìn)一步修正，取修正系數(shù)為 市場容量為 1960 588 個(gè)家庭 另一方面，按照建設(shè)規(guī)劃， *廣場首期項(xiàng)目的開發(fā)，市場是完全可以接受的。 38 第八章 初步成本分析 本章節(jié)所引用的建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、基本技術(shù)參數(shù)以及主要成本數(shù)據(jù)，如土地成本、前期費(fèi)用、開發(fā)期應(yīng)繳納之稅費(fèi)、小區(qū)紅線內(nèi)、外市政與公建配套費(fèi)和建安工程造價(jià)等，均以 發(fā)展商提供的資料為主要依據(jù)，由受托方專門組成的本項(xiàng)目研究小組經(jīng)過與發(fā)展商進(jìn)行了有關(guān)的商榷，最后得以確認(rèn)。 本二期工程擬分三組、滾動(dòng)式進(jìn)行開發(fā)，第一階段開發(fā) c 區(qū)，作為本項(xiàng)目啟動(dòng)，第二階段、第三階段須觀察項(xiàng)目周邊物業(yè)市場的變化從而制定出相應(yīng)的開發(fā)策略。 本居住小區(qū)地上建筑面積除了公建配套設(shè)施外均為住宅，地下建筑部分一般作為停車場及機(jī)電設(shè)備房或管理用房使用，各期公建配套設(shè)施功能配置比例與面積仍然有待規(guī)劃局與設(shè)計(jì)單位、發(fā)展商的共同商定后進(jìn)一步落實(shí)。 根據(jù)本項(xiàng)目物業(yè)開發(fā)的實(shí)際情況，結(jié)合本項(xiàng)目地塊相鄰的其它開發(fā)項(xiàng)目的裝 修標(biāo)準(zhǔn)，指定以下的裝修檔次進(jìn)行總投資估算。 8 1 項(xiàng)目基本裝修標(biāo)準(zhǔn) 建筑用料說明： 1屋面 平屋面、坡頂蓋。 2墻體 外墻磚或高級涂料。 3外門窗 低臺(tái)凸窗，綠玻璃，塑鋼窗。 4內(nèi)門窗 預(yù)留。 39 5地面做法 30 厚 1： 3 水泥沙漿抹平（待二次裝修）。 8 3 土地成本 本項(xiàng)目土地成本的總額為 4000 萬元。 按總建筑面積 方米進(jìn)行分?jǐn)?，單方成本?807 元平方米。 8 4 建安成本 本項(xiàng)目建安工程造價(jià)（土建裝修工程費(fèi)及機(jī)電設(shè)備安裝工程費(fèi)）總額為 28752 萬元。 總建筑面積 250000 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，單方成本?1150 元平方米。 8 5 應(yīng)繳各種稅費(fèi) 本項(xiàng)目應(yīng)繳各種稅費(fèi)總額為 2500 萬元，單方成本為 100 元平方米。 本項(xiàng)目開發(fā)期應(yīng)繳納稅費(fèi)包括： 土地使用稅 投資方向調(diào)節(jié)稅 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 設(shè)備及消防供電用電負(fù)荷費(fèi) 供水管、網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) 40 預(yù)算定額管理費(fèi) 建筑工程監(jiān)理費(fèi) 建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)檢驗(yàn)費(fèi) 建設(shè)工程安全監(jiān)督費(fèi) 報(bào)建費(fèi)、建筑許可證費(fèi) 新型墻體材料保證金 其它稅、費(fèi) 8 6 營業(yè)稅 本項(xiàng)目營業(yè)稅為 2000 萬元，單方成本為 80 元平方米。 8 7 各類配套工程費(fèi) 本項(xiàng)目各類配套工程費(fèi)為 532 萬元，單方成本為 平方米。 8 8 供水增容費(fèi) 本項(xiàng)目供水增容費(fèi)為 120萬元，單方成本為 方米。 8 9 報(bào)建手續(xù)費(fèi) 本項(xiàng)目的報(bào)建手續(xù)費(fèi)為 600 萬元，單方成本為 24 元平方米。 41 8 10 不可預(yù)