濱海浙江大廈可行性研究報(bào)告 天津?yàn)I海浙商 投資 控股有限公司（籌備組） 2007 年 1 月 濱海浙江大廈 目 錄 第一部分：項(xiàng)目概況 . 1 第二部分：項(xiàng)目開發(fā)可行性研究分析 . 4 一、項(xiàng)目開發(fā)背景 . 4 二、項(xiàng)目立地環(huán)境分析： . 20 三、項(xiàng)目市場(chǎng)分析： . 33 四、項(xiàng)目開發(fā)方案： . 47 五、項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算： . 56 六、風(fēng)險(xiǎn)分析： . 58 濱海浙江大廈 1 第一部分：項(xiàng)目概況 濱海浙江大廈是在天津?yàn)I海新區(qū)納入國(guó)家總體發(fā)展規(guī)劃的宏觀背景下確立的。為了更好的服務(wù)環(huán)渤 海、輻射“三北”，搭建天津?yàn)I海新區(qū)與外省市溝通，促進(jìn)相互投資、貿(mào)易和信息服務(wù)平臺(tái)，天津市人民政府決定建設(shè)天津?yàn)I海新區(qū)“外省市商務(wù)區(qū)”。濱海新區(qū)“外省市商務(wù)區(qū)”選址于響螺灣，并致力于將該地區(qū)建設(shè)成濱海新區(qū)中心商業(yè)商務(wù)區(qū)的標(biāo)志性區(qū)域（摘自“天津市濱海新區(qū)響螺灣商務(wù)區(qū)投資指南”）。 “響螺灣商務(wù)區(qū)”將提供優(yōu)惠條件，為兄弟省市來(lái)津設(shè)立窗口、參加濱海新區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)互利共贏。 今年以來(lái)，各省市紛紛到該地區(qū)實(shí)地考察，商談投資，達(dá)成了一批合作項(xiàng)目協(xié)議。市政府從中選擇了 10 個(gè)條件比較成熟、帶動(dòng)效應(yīng)較好的合作項(xiàng)目進(jìn)行簽約，簽約總 建筑面積達(dá)171 萬(wàn)平方米，總投資額 119 億元，“濱海浙江大廈”是 10 個(gè)簽約項(xiàng)目之一。 “濱海浙江大廈”座落在響螺灣商務(wù)區(qū)中心地段，成為該區(qū)域標(biāo)志性建筑。 濱海浙江大廈 2 濱海浙江大廈效果圖 濱海浙江大廈 3 項(xiàng)目名稱： 濱海浙江大廈 項(xiàng)目開發(fā)單位：天津?yàn)I海浙商投資控股有限公司 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容： 占地面積 平 方 米，規(guī)劃建筑面積 平 方 米。擬建成集寓、 裙樓商業(yè)于一體的建筑群。 濱海浙江大廈 4 第二部分：項(xiàng)目開發(fā)可行性研究分析 一、項(xiàng)目開發(fā)背景 1、 京津冀聯(lián)合經(jīng)濟(jì)圈，未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“第三極”。 目 前我國(guó)已初步形成了以上海為中心的長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈，以廣州、深圳為中心的珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈和以北京、天津?yàn)橹行牡木┙蚣浇?jīng)濟(jì)圈 。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示 2005 年，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 182321 億元。作為改革排頭兵的深圳、浦東和天津?yàn)I海新區(qū)，其 元、 2000 億元、 1600 億元的成績(jī)。而長(zhǎng)三角、珠三角和京津冀三大經(jīng)濟(jì)圈，更以占全國(guó) 10%多一點(diǎn)的人口創(chuàng)造了占全國(guó) 地區(qū)生產(chǎn)總值。 三大經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈的分布圖 濱海浙江大廈 5 1、 1 三大經(jīng)濟(jì)圈： 珠三角城市群覆蓋的空間地域范圍包括廣州、深圳 兩個(gè)副省級(jí)城市，珠海、佛山、江門、東莞、中山 5 個(gè)地級(jí)市和肇慶、惠州等縣級(jí)市。其土地面積為 平方公里，占國(guó)土總面積的 人口為 2625萬(wàn)人，占全國(guó)的 長(zhǎng)三角城市群的空間地域范圍涉及兩省一市，包括 1 個(gè)直轄市：上海； 3 個(gè)副省級(jí)市：南京、杭州、寧波； 11 個(gè)地級(jí)市：江蘇省的蘇州、無(wú)錫、常州、鎮(zhèn)江、南通、揚(yáng)州、泰州和浙江省的湖州、嘉興、紹興、舟山，共 15 個(gè)城市。土地面積 10 萬(wàn)平方公里，占全國(guó)總面積的 1%；人口 7570 萬(wàn)，占全國(guó)人口總數(shù)的 京津冀城市群的空間地域范圍涉及兩市一省，包括北 京、天津兩個(gè)直轄市和河北省的唐山、保定、廊坊 3 個(gè)地級(jí)市，以及秦皇島、張家口、承德、滄州等縣級(jí)市。土地面積 平方公里，占全國(guó)的 人口 2762 萬(wàn)，占全國(guó)的 表一：三大經(jīng)濟(jì)帶基本情況比較： 區(qū) 域 土地面積 人 口 絕對(duì)值 （萬(wàn)平方公里） 占全國(guó)比重 （ %） 絕對(duì)值 （萬(wàn)人） 占全國(guó)比重 （ %） 長(zhǎng)三角 3000 三角 547 津唐 371 計(jì) 3800 國(guó) 960 100 130000 100 濱海浙江大廈 6 表二：三大經(jīng)濟(jì)帶經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況比較： 單位：億 年份 項(xiàng)目 2003 年 增長(zhǎng)率 2004 年 增長(zhǎng)率 2005 年 增長(zhǎng)率 占全國(guó)比重 人均 三角 11586 3394 8116 39842 長(zhǎng)三角 25738 8775 3859 26045 京津冀 14596 6202 11 18337 28728 摘自國(guó)家發(fā)改委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 表三： 2005 年三大經(jīng)濟(jì)帶橫向比較： 項(xiàng)目 全國(guó) 長(zhǎng)三角 珠三角 京津冀 82321 33859 18116 18337 總?cè)丝?13 億 13000 4547 6371 人均 4024 26045 39842 28782 進(jìn)出口總額 14000 億 5024 億 4110 億 1925 億 外商直接投資 620 億 263 億 115 億 159 億 表四：主要區(qū)域 拉動(dòng)力比較： 項(xiàng)目 長(zhǎng)三角 珠三角 京津冀 總量 浦東 總量 深圳 總量 濱海新區(qū) 33859 2100 18116 4926 9 18337 1610 總?cè)丝?13000 185 萬(wàn) 4547 800 萬(wàn) 6371 140 萬(wàn) 人均 26045 113500 39842 60500 28728 116200 進(jìn)出口總額 5024 1900 4110 1828 6 1925 500 外商直接投資 263 31 11 115 29 69 159 25 31 備注：表中 均 位為億元人民幣； 進(jìn)出口、外商投資為億美圓。 以表三數(shù)據(jù)，對(duì)三大都市圈所屬的行政區(qū)的經(jīng)濟(jì)基本狀況進(jìn)行比較： （ 1）經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平 從 平看，長(zhǎng)三角區(qū)域的江浙滬為最高，京津冀次之，珠三角最低。但人均 ，江浙滬人均 全國(guó)水平的 ，廣東 ，京津冀為 ，排序相反。 濱海浙江大廈 7 （ 2）開放度 在進(jìn)出口總額方面，長(zhǎng)三角最高，占全國(guó)進(jìn)出口總額的 珠三角為 4110 億美元，占全國(guó)總量的 而京津冀僅為 1925 億美元，占 外商直接投資方面，江浙滬為 263 億美元，占全國(guó)實(shí)際吸收外資總量的 廣東 115 億美元，占 而京津冀為 159 億美元，占 總體分析，長(zhǎng)三角居首，珠三角次之，京津冀最后。 根據(jù)以上對(duì)各區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展基本情況的分析， 我們主要的判斷為： （ 1）長(zhǎng)三角無(wú)疑為全國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)最為發(fā)達(dá)的地區(qū)，不但人均 且開放度、創(chuàng)新能力也是名列前茅，表明這一區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁，基礎(chǔ)扎實(shí)，發(fā)展?jié)摿π酆瘛?（ 2）珠三角的突出優(yōu)勢(shì)是其開放度相當(dāng)高，特別是其外向型特征明顯。進(jìn)出口總額接近江浙滬二省一市，能力超強(qiáng)。 （ 3）京津冀的各項(xiàng)指標(biāo)在三大都市圈中是較弱的，特別是這一區(qū)域的外向型和開放度方面的指標(biāo)，與其他兩個(gè)都市圈之間的差距明顯。這些指標(biāo)可以表明京津冀區(qū)域內(nèi)地區(qū)間的發(fā)展差距大，地區(qū)間協(xié)作聯(lián)系在 2005 年以前也是比較松懈的，京津冀并沒 有明顯地體現(xiàn)出區(qū)域整體性運(yùn)作、協(xié)作聯(lián)系的特征。 但是，無(wú)法忽視的是，長(zhǎng)三角和珠三角除了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚外，關(guān)鍵點(diǎn)是以浦東和深圳為代表的經(jīng)濟(jì)特區(qū)拉動(dòng)作用明顯，特別是深圳， 濱海浙江大廈 8 占珠三角的總量 27%，浦東僅僅 185 萬(wàn)人口， 長(zhǎng)三角的 同時(shí)，天津?yàn)I海新區(qū)在這方面也同樣表現(xiàn)出突出的優(yōu)勢(shì)，人均 2005 年首次超過(guò)浦東，占京津冀經(jīng)濟(jì)圈總量的 體現(xiàn)了良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 正如浦東對(duì)應(yīng)長(zhǎng)三角、深圳對(duì)應(yīng)珠三角，一個(gè)經(jīng)濟(jì)圈的形成和發(fā)展離不開強(qiáng)大的拉動(dòng)力，而深圳和浦東兩個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)的確立，成為上述兩大經(jīng)濟(jì)圈發(fā) 展的引擎。當(dāng)黨的十一屆五中全會(huì)將“加快天津?yàn)I海新區(qū)的改革開發(fā)納入國(guó)家總體發(fā)展戰(zhàn)略”中，天津?yàn)I海新區(qū)成為中國(guó)第三個(gè)經(jīng)濟(jì)圈 京津冀經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展引擎。 2、 濱海新區(qū)投資比較分析： 2 1 天津?yàn)I海新區(qū)的基本情況： 天津?yàn)I海新區(qū) 開發(fā)建設(shè)濱海新區(qū)，是 1994 年天津市委、市政府積極落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院改革開放的戰(zhàn)略部署，從服務(wù)環(huán)渤海及我國(guó)北方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略 濱海浙江大廈 9 高度，結(jié)合天津?qū)嶋H做出的一項(xiàng)跨世紀(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略決策。經(jīng)過(guò)全市上下十幾年的奮斗，天津迎來(lái)了重大歷史性機(jī)遇。黨的十六屆五中全 會(huì)和十屆全國(guó)人大四次會(huì)議通過(guò)的國(guó)家 “ 十一五 ” 規(guī)劃建議和綱要，明確指出要 “ 推進(jìn)天津?yàn)I海新區(qū)的開發(fā)開放 ” ，將濱海新區(qū)納入全國(guó)總體發(fā)展戰(zhàn)略布局。國(guó)務(wù)院下發(fā)了國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)天津?yàn)I海新區(qū)開發(fā)開放有關(guān)問(wèn)題的意見（國(guó)發(fā) 200620 號(hào)），市委召開了八屆八次全會(huì)，對(duì)推進(jìn)濱海新區(qū)開發(fā)開放做出全面部署，標(biāo)志著天津?yàn)I海新區(qū)作為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)新區(qū)正式進(jìn)入了實(shí)施階段。 天津?yàn)I海新區(qū)位于天津東部臨海地區(qū)，包括塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)三個(gè)行政區(qū)和天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)、天津港，以及東麗區(qū)、津南區(qū)的部分區(qū)域。規(guī)劃 面積 2270 平方公里，海岸線 153 公里，常住人口 140 萬(wàn)。 經(jīng)過(guò)十多年的開發(fā)建設(shè)，濱海新區(qū)取得顯著成績(jī)。生產(chǎn)總值由 1993年的 112 億元增長(zhǎng)到 2005 年的 元，年均遞增 人均生產(chǎn)總值達(dá)到 美元。財(cái)政收入由 元增長(zhǎng)到 元，增長(zhǎng) 。外貿(mào)出口由 5 億美元增長(zhǎng)到 185 億美元，增長(zhǎng) 36 倍。累計(jì)實(shí)際利用外資 159 億美元，世界 500 強(qiáng)中 70 多家跨國(guó)公司在新區(qū)投資了 152 家企業(yè)，濱海新區(qū)已成為外商在中國(guó)投資回報(bào)率最高的地區(qū)之一。 今年一季度，新區(qū) 經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)快速健康發(fā)展的良好勢(shì)頭，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 元，增長(zhǎng) 完成工業(yè)總產(chǎn)值 元，同比增長(zhǎng) 實(shí)現(xiàn)合同外資 美元，同比增長(zhǎng) 實(shí)際 濱海浙江大廈 10 利用外資 美元，同比增長(zhǎng) 外貿(mào)出口達(dá)到 美元，同比增長(zhǎng) 完成固定資產(chǎn)投資 元，同比增長(zhǎng) 實(shí)現(xiàn)了 “ 十一五 ” 規(guī)劃第一年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高起步。 2 2、天津?yàn)I海新區(qū)的功能定位： 在 2006 年 5 月 26 日，國(guó)務(wù)院下發(fā)的“國(guó)務(wù)院推進(jìn)濱海新區(qū)開發(fā)開放有關(guān)問(wèn)題的意見”中，將天津?yàn)I 海新區(qū)進(jìn)行如下功能定位： 依托京津冀、服務(wù)環(huán)渤海、輻射 “ 三北 ” 、面向東北亞，努力建設(shè)成為中國(guó)北方對(duì)外開放的門戶、高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國(guó)際航運(yùn)中心和國(guó)際物流中心，逐步成為經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)和諧、環(huán)境優(yōu)美的宜居生態(tài)型新城區(qū)。 推進(jìn)天津?yàn)I海新區(qū)開發(fā)開放，是在新世紀(jì)新階段，中共中央、國(guó)務(wù)院從中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局出發(fā) 做 出的重要戰(zhàn)略部署。 天津?yàn)I海新區(qū)包括塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)三個(gè)行政區(qū)和天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)、天津港區(qū)以及東麗區(qū)、津南區(qū)的部分區(qū)域，規(guī)劃面積 2270 平方公里。經(jīng)過(guò)十多年的開發(fā)建設(shè) ，天津?yàn)I海新區(qū)已經(jīng)具備了進(jìn)一步加快發(fā)展的條件和基礎(chǔ)。推進(jìn)天津?yàn)I海新區(qū)開發(fā)開放，有利于提升京津冀及環(huán)渤海地區(qū)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，有利于實(shí)施全國(guó)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展總體戰(zhàn)略，有利于探索新時(shí)期區(qū)域發(fā)展的新模式。 推進(jìn)天津?yàn)I海新區(qū)開發(fā)開放的主要任務(wù)是：以建立綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)為契機(jī)，探索新的區(qū)域發(fā)展模式，為全國(guó)發(fā)展改革提供經(jīng)驗(yàn)和示范。走新型工業(yè)化道路，把增強(qiáng)自主創(chuàng)新能力作為中心環(huán)節(jié)，進(jìn)一步完善研 濱海浙江大廈 11 發(fā)轉(zhuǎn)化體系，提升整體技術(shù)水平和綜合競(jìng)爭(zhēng)力。充分發(fā)揮區(qū)位、資源、產(chǎn)業(yè)等綜合優(yōu)勢(shì)，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，積極發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，努力提 高綜合競(jìng)爭(zhēng)力和區(qū)域服務(wù)能力，提高對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用。 國(guó)務(wù)院明確了天津?yàn)I海新區(qū)成為“國(guó)家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”，使天津?yàn)I海新區(qū)成為繼深圳和浦東后中國(guó)第三個(gè)“國(guó)家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”，并給予了一系列的政策支持。包括： 鼓勵(lì)天津?yàn)I海新區(qū)進(jìn)行金融改革和創(chuàng)新。在金融企業(yè)、金融業(yè)務(wù)、金融市場(chǎng)和金融開放等方面的重大改革，原則上可安排在天津?yàn)I海新區(qū)先行先試。本著科學(xué)、審慎、風(fēng)險(xiǎn)可控的原則，可在產(chǎn)業(yè)投資基金、創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資、金融業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)、多種所有制金融企業(yè)、外匯管理政策、離岸金融業(yè)務(wù)等方面進(jìn)行改革試驗(yàn)。 支持天 津?yàn)I海新區(qū)進(jìn)行土地管理改革。在有利于土地節(jié)約利用和提高土地利用效率的前提下，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新土地管理方式，加大土地管理改革力度。開展農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)及土地收益分配、增強(qiáng)政府對(duì)土地供應(yīng)調(diào)控能力等方面的改革試驗(yàn)。 推動(dòng)天津?yàn)I海新區(qū)進(jìn)一步擴(kuò)大開放，設(shè)立天津東疆保稅港區(qū)。為適應(yīng)天津建設(shè)北方國(guó)際航運(yùn)中心和國(guó)際物流中心的需要，按照統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、創(chuàng)新體制、分步實(shí)施的原則，借鑒國(guó)際通行做法，在天津港東疆港區(qū)設(shè)立保稅港區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展國(guó)際中轉(zhuǎn)、國(guó)際配送、國(guó)際采購(gòu)、 濱海浙江大廈 12 國(guó)際轉(zhuǎn)口貿(mào)易和出口加工等業(yè)務(wù)，積極探索海關(guān) 特殊監(jiān)管區(qū)域管理制度的創(chuàng)新，以點(diǎn)帶面，推進(jìn)區(qū)域整合。 給予天津?yàn)I海新區(qū)一定的財(cái)政稅收政策扶持。對(duì)天津?yàn)I海新區(qū)所轄規(guī)定范圍內(nèi)、符合條件的高新技術(shù)企業(yè)，減按 15%的稅率征收企業(yè)所得稅；比照東北等老工業(yè)基地的所得稅優(yōu)惠政策，對(duì)天津?yàn)I海新區(qū)的內(nèi)資企業(yè)予以提高計(jì)稅工資標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)惠，對(duì)企業(yè)固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)予以加速折舊的優(yōu)惠；中央財(cái)政在維持現(xiàn)行財(cái)政體制的基礎(chǔ)上，在一定時(shí)期內(nèi)對(duì)天津?yàn)I海新區(qū)的開發(fā)建設(shè)予以專項(xiàng)補(bǔ)助。 （摘自： 國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)天津?yàn)I海新區(qū)開發(fā)開放有關(guān)問(wèn)題的意見 ） 這是繼 2005 年 6 月，國(guó)務(wù)院給予上海浦 東新區(qū)“國(guó)家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”政策后，又一個(gè)國(guó)家級(jí)改革試驗(yàn)區(qū)，標(biāo)志著天津?yàn)I海新區(qū)突破了地區(qū)概念，成為中國(guó)對(duì)外開發(fā)的窗口。 3、 濱海新區(qū)與浦東經(jīng)濟(jì)特區(qū)的比較： 3、 1 今年 1 5 月兩地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較： 濱海浙江大廈 13 濱海新區(qū)與浦東新區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比 指 標(biāo) 名 稱 計(jì)量 濱海新區(qū) 浦東新區(qū) 單位 絕對(duì)值 絕對(duì)值 億元 一產(chǎn)業(yè) 億元 二產(chǎn)業(yè) 億元 三產(chǎn)業(yè) 億元 價(jià)） 億元 億元 一產(chǎn)業(yè) 億元 二產(chǎn)業(yè) 億元 三產(chǎn)業(yè) 億元 億元 億美元 個(gè) 212 47 接利用外資合同金額 億美元 際直接利用外資金額 億美元 個(gè) ) 個(gè) 316 42 億元 縣財(cái)政支出 億元 表中對(duì)比分析可以看出： 天津?yàn)I海新區(qū)具備極強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿?。按照現(xiàn)行價(jià)格統(tǒng)計(jì)的工業(yè)總產(chǎn)值 1累計(jì)數(shù)和固定資產(chǎn)投資總額上濱海新區(qū)已經(jīng)超過(guò)浦東新區(qū)，但在投資結(jié)構(gòu)發(fā)展方面，濱海新區(qū)第二產(chǎn)業(yè)投資占總投資的 68%，而第三產(chǎn)業(yè)占 30%。另第二產(chǎn)業(yè)投資增速明顯高于第三產(chǎn)業(yè)，工業(yè)投資比重過(guò)大。（后面就此方面進(jìn)行詳細(xì)闡述） 而社會(huì)消費(fèi)總額僅為浦東新區(qū)的一半，表明新區(qū)城市功能尚不完 濱海浙江大廈 14 善，還有較大的潛力可以挖掘。 3、 2 兩地比較優(yōu)勢(shì)分析： 濱海新區(qū)上升為國(guó)家戰(zhàn)略后，將和深圳、浦東的地位同等重要，但濱海新區(qū)本 身具有相當(dāng)?shù)南鄬?duì)優(yōu)勢(shì)，且其的發(fā)展模式和深圳、浦東也不一樣。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)不可替代 濱海新區(qū)位于我國(guó)華北、西北和東北三大區(qū)域的結(jié)合部，地處環(huán)渤海地區(qū)的中樞部位、東北亞中心，京津和環(huán)渤海灣城市帶的交匯點(diǎn)，擁有 153 公里的海岸線，是我國(guó)北方地區(qū)進(jìn)入東北亞、走向太洋的重要門戶和對(duì)外通道，也是連接我國(guó)內(nèi)陸與中亞、西亞和歐洲的亞歐大陸橋的東起點(diǎn)，擁有 “ 三北 ” 遼闊的輻射空間。濱海新區(qū)的開發(fā)和開放，將有效地帶動(dòng)整個(gè)天津經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使之成為環(huán)渤海地區(qū)的一顆明星，并在經(jīng)濟(jì)區(qū)域中發(fā)揮獨(dú)特的重要作用。 土地等 自然資源豐富、勞動(dòng)動(dòng)力資源充足 自然資源對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的效率、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等都具有重要的影響作用。豐富低廉的自然資源稟賦為經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)提供了基礎(chǔ)。濱海新區(qū)腹地廣闊，自然資源豐富，擁有大量的荒地、灘涂、鹽田和石油、天然氣、原鹽、地?zé)?、海洋資源等，如表 1、表 2。土地、石油、地?zé)岷秃Ｑ筚Y源等為新區(qū)形成以現(xiàn)代制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提供了有力 濱海浙江大廈 15 的資源保障。其中豐富的待開發(fā)的土地資源更是為新區(qū)建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了巨大的空間。濱海新區(qū)總面積相當(dāng)于浦東的四倍多，且其中有1214 平方公里鹽堿荒地，僅這一塊就相當(dāng)于浦 東新區(qū)整個(gè)面積的兩倍多，有相當(dāng)一部分是不適宜耕種的重度鹽堿地，可作為生態(tài)和建設(shè)用地的空間很大，這在國(guó)內(nèi)外大中城市是不多見的。還有大面積的濕地自然保護(hù)區(qū)和平原水庫(kù)，生態(tài)環(huán)境基礎(chǔ)較好。此外，濱海新區(qū)常住人口達(dá) 107萬(wàn)，通過(guò)新區(qū)開發(fā)和相關(guān)政策吸引了相當(dāng)大量的外地人口，濱海新區(qū)勞動(dòng)動(dòng)力資源充足。 濱海浙江大廈 16 功能聚集優(yōu)勢(shì)濱海新區(qū)具有集 港口、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)園區(qū)、出口加工區(qū)和保稅區(qū)于一體的功能聚集優(yōu)勢(shì)。天津港是中國(guó)北方最大的國(guó)際貿(mào)易港口，貨物吞吐量位居世界十強(qiáng)。與世界 170 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的 300 多個(gè)港口有貿(mào)易往來(lái)。 2005 年貨物吞吐量完成 噸，集裝箱運(yùn)量 480 萬(wàn)標(biāo)箱。天津港的進(jìn)出口貨物 70%以上來(lái)自北京、河北、山西、內(nèi)蒙古等省市，集裝箱運(yùn)量 60%以上來(lái)自 “ 三北 ” 地區(qū)。 2005年，天津口岸進(jìn)出口貨值 美元，其中 55%來(lái)自北京、河北和西北地區(qū)。天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)多年來(lái)一直在全國(guó)各開發(fā)區(qū)中處于領(lǐng)先地位。天津 港保稅區(qū)已成為服務(wù)華北、西北地區(qū)和北方最大的保稅通道，進(jìn)出區(qū)貨物總值中 60%以上是外省市創(chuàng)造的。 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)濱海新區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位主要是致力于發(fā)展制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。就整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀而言，濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為二、三、一型，1994第二產(chǎn)業(yè)增速在絕大多數(shù)年份中均高于第一和第三產(chǎn)業(yè)，2004 年，第二產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值達(dá) 凸現(xiàn)新區(qū)在第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。從三地比較來(lái)看，如圖 1、 2，濱海新區(qū)和深圳均表現(xiàn)為比較明顯的工業(yè)化主導(dǎo)模式，其中濱海新區(qū)第二產(chǎn)業(yè)所占比重最高、增速也是最大的，盡管第三產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展速度正在逐步接近第二產(chǎn)業(yè)，但總規(guī)模依然偏小，比重偏低；無(wú)論是從比重還是增速看，浦東新區(qū)已經(jīng)初步表現(xiàn)出工業(yè)與服務(wù)業(yè)雙主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)模式了，其中第三產(chǎn)業(yè)比重已經(jīng)達(dá)到 濱海浙江大廈 17 因此，從產(chǎn)業(yè)升級(jí)的角度看，浦東的產(chǎn)業(yè)更為先進(jìn)，濱海新區(qū)目前仍然以第二產(chǎn)業(yè)為主。 具體的行業(yè)比較，在功能聚集優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)下和政府積極推動(dòng)下 ，濱海新區(qū)已經(jīng)形成了優(yōu)勢(shì)比較突出的電子信息、石油開采及加工、海洋化工、現(xiàn)代冶金、汽車及裝備制造、食品加工和生物制藥等七大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，具備了比較雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，形成了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群。這些產(chǎn)業(yè)科技含量高，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，輻射功能強(qiáng)。目前，已經(jīng)成為我國(guó)重要的大型石 濱海浙江大廈 18 化基地、冶金基地， 造業(yè)居全國(guó)前列，石油套管產(chǎn)量躋身世界四強(qiáng)。全國(guó) 1000 多家企業(yè)為新區(qū)的產(chǎn)品配套。三地比較則表明，制造業(yè)是濱海新區(qū)、浦東、深圳三地的主導(dǎo)行業(yè)，深圳側(cè)重于機(jī)械和化工；濱海新區(qū)和浦東同樣側(cè)重于電子信息、冶金、生物制藥、汽車等行業(yè)，浦東在產(chǎn)業(yè)上已 經(jīng)形成規(guī)模和在成套設(shè)備方面也具有優(yōu)勢(shì)，濱海新區(qū)制造業(yè)雖已具備一定基礎(chǔ)，但總體構(gòu)成單薄，尚有很大的發(fā)展空間。 綜合改革模式比較：圍繞現(xiàn)代制造業(yè)改革消除基本制度障礙濱海新區(qū)成為全國(guó)繼上海浦東之后第二個(gè)綜合配套改革試點(diǎn)，其作為區(qū)域中心的地位大大提升。然而，由于濱海新區(qū)開發(fā)發(fā)展尚處于初期階段，當(dāng)前其綜合改革特點(diǎn)是仍然消除基本制度障礙、圍繞現(xiàn)代制造業(yè)改革。同時(shí)，上海浦東新區(qū)已經(jīng)開始突出綜合配套改革，在確立改革方案和工作機(jī)制方面已經(jīng)先行一步。深圳則強(qiáng)調(diào)完善改革的工作機(jī)制，對(duì)改革機(jī)構(gòu)本身進(jìn)行改革。濱海新區(qū) 全局性的改革剛剛由開發(fā)區(qū)和保稅區(qū)不足 40平方公里的范圍擴(kuò)展到新區(qū)全境，尚缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的積累。同時(shí) ,因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展還處于制造業(yè)擴(kuò)張的產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段，所面臨的困難和要解決的問(wèn)題都是圍繞著制造業(yè)的發(fā)展和提升而出現(xiàn)的。因此，濱海新區(qū)的改革還處在消除基本制度障礙的基礎(chǔ)性改革階段。在這種背景下，天津?yàn)I海新區(qū)的改革將圍繞著創(chuàng)建全國(guó)規(guī)模最大、水平最高的現(xiàn)代化制造和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地來(lái)進(jìn)行。改革具體措施包括：創(chuàng)建全國(guó)一流的科技研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、建立土地整理儲(chǔ)備制度、探索建立功能區(qū)帶動(dòng)行政區(qū)發(fā)展的聯(lián)動(dòng)機(jī)制、創(chuàng)建開放程度最高的東疆保稅港、建立 并充分發(fā)揮 “ 產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金 ” 的 濱海浙江大廈 19 作用等。由此可以預(yù)見較之于上海浦東、深圳，濱海新區(qū)在當(dāng)前及今后一段時(shí)間里發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)上具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式比較：活力強(qiáng)、發(fā)展空間大與上海浦東、深圳開發(fā)開放之初相比，濱海新區(qū)的開發(fā)發(fā)展，是在科學(xué)發(fā)展觀及 “ 五個(gè)統(tǒng)籌 ” 重要思想指導(dǎo)下，以市場(chǎng)推動(dòng)為主，相關(guān)優(yōu)惠政策支持為輔的開發(fā)發(fā)展，而不是主要依靠政府直接給予較多資金投入。此外，濱海新區(qū)的開發(fā)發(fā)展所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境也大不一樣，當(dāng)前我國(guó)加入世貿(mào)組織的過(guò)渡期即將結(jié)束，將迎來(lái)真正意義上的全面開放，國(guó)際制造業(yè)轉(zhuǎn)移的步伐明顯放緩，新區(qū)持 續(xù)健康的發(fā)展唯有依靠提高自主創(chuàng)新能力、提高科技與技術(shù)水平。與上海浦東、深圳相比，目前濱海新區(qū)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模較小。 此外，與浦東、深圳相比，濱海新區(qū)國(guó)際化程度相對(duì)也較低，從進(jìn)出口貿(mào)易總值來(lái)看，雖然濱海新區(qū)近年增長(zhǎng)很快，但是總量遠(yuǎn)比如浦東和深圳。如 2004 年浦東深圳進(jìn)口總值分別為 美元和 濱海新區(qū)則只有 美元。 但正因?yàn)槭且允袌?chǎng)推動(dòng)、技術(shù)創(chuàng)新為主要?jiǎng)恿?，濱海新區(qū)開發(fā)發(fā)展才顯得更具有持續(xù)性和活力；同時(shí)正是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)規(guī)模相對(duì)于豐富的自然資源尚小、國(guó)際化程度尚低，濱海新 區(qū)開發(fā)發(fā)展才顯現(xiàn)出巨大的潛在發(fā)展空間。近十年來(lái)，濱海新區(qū)的經(jīng)濟(jì)展現(xiàn)出了勃勃生機(jī)，生產(chǎn)總值由 1993年的 112 億元增長(zhǎng)到 2005 年的 元，年均遞增 人均生產(chǎn)總值達(dá)到 美元。 濱海浙江大廈 20 財(cái)政收入由 元增長(zhǎng)到 元，增長(zhǎng) 。外貿(mào)出口由5 億美元增長(zhǎng)到 185 億美元，增長(zhǎng) 36 倍。累計(jì)實(shí)際利用外資 159 億美元，世界 500 強(qiáng)中有 70 多家企業(yè)在新區(qū)投資，已成為外商在中國(guó)投資回報(bào)率最高的地區(qū)之一。隨著環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的迅速崛起，引發(fā)了新一輪外商投資濱海新區(qū)的熱潮，使濱海新區(qū)的發(fā)展更為迅猛 ，經(jīng)濟(jì)活力已經(jīng)超越浦東及深圳。 2000 年來(lái)濱海新區(qū)增長(zhǎng)速度始終快于浦東和深圳， 2004 年濱海新區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)分別超出浦東和深圳 百分點(diǎn)。80 年代深圳開發(fā)帶動(dòng)珠三角， 90 年代浦東開發(fā)帶動(dòng)長(zhǎng)三角，新世紀(jì)初期，黨中央、國(guó)務(wù)院把規(guī)劃和建設(shè)好天津?yàn)I海新區(qū)作為國(guó)家區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，為其發(fā)展創(chuàng)造了重大歷史機(jī)遇。濱海新區(qū)必將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的 “ 第三增長(zhǎng)極 ” ，帶動(dòng)環(huán)渤海地區(qū)成為中國(guó) 21 世紀(jì)發(fā)展最快的地區(qū)之一。 二、項(xiàng)目立地環(huán)境分析： 本章旨在通過(guò)對(duì)濱海新區(qū)總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、交通以及項(xiàng)目基地的定位 和政策分析，提出在濱海新區(qū)核心區(qū)域 響螺灣區(qū)域建設(shè)寫字樓和酒店公寓的可行性進(jìn)行論證。 濱海浙江大廈 21 1、 濱海新區(qū)總體規(guī)劃： 1 1、 空間布局： 一軸 :沿京津塘高速公路和海河下游建設(shè) “ 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸 ” 一帶 : 沿海岸線和海濱大道建設(shè) “ 海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶 ” 三個(gè)城區(qū) ：在軸和帶的 t 型結(jié)構(gòu)中，建設(shè)以塘沽城區(qū)為中心、大港城區(qū)和漢沽城區(qū)為兩翼的宜居海濱新城 八個(gè)功能區(qū) ：先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、濱海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、濱?；^(qū)、濱海中心商務(wù)商業(yè)區(qū)、海港物流區(qū)、臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)、海濱休閑旅 游區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū) （規(guī)劃）。 濱海浙江大廈 22 1 2、 功能定位： 天津?yàn)I海新區(qū)的發(fā)展定位是：依托京津冀，服務(wù)環(huán)渤海，輻射 “ 三北 ” ，面向東北亞，建成高水平的現(xiàn)代制造和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地，北方國(guó)際航運(yùn)中心和國(guó)際物流中心，宜居的海濱新城。經(jīng)過(guò) 15 年左右的努力，把濱海新區(qū)建設(shè)成為具有國(guó)內(nèi)領(lǐng)先、國(guó)際一流的技術(shù)和管理水平，具有較強(qiáng)自主創(chuàng)新能力的現(xiàn)代制造和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地；建設(shè)成為服務(wù)輻射能力強(qiáng)、運(yùn)轉(zhuǎn)效率高的北方國(guó)際航運(yùn)中心和國(guó)際物流中心；建設(shè)成為特色鮮明、風(fēng)景宜人的國(guó)際旅游目的地；建設(shè)成為具有綜合競(jìng)爭(zhēng)力和世界影響力，服務(wù)和帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的改革創(chuàng)新先行區(qū) ；建設(shè)成為以人為本、要素集聚、生態(tài)良好的最適宜創(chuàng)業(yè)和人居的現(xiàn)代化海濱新城。到 2020年，新區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 10000 億元，年均遞增 工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到24000 億元以上，口岸進(jìn)出口總值達(dá)到 5000 億美元以上。 濱海浙江大廈 23 按照空間布局，濱海新區(qū)將規(guī)劃建設(shè) 7 大功能區(qū)。其中重點(diǎn)發(fā)展包括電子信息、汽車、生物制藥、新能源、新材料的 103 平方公里的先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)；生物、納米新材料研發(fā)和制造的 25 平方公里的濱海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；石油化工、海洋化工、精細(xì)化工的 80 平方公里的濱?；^(qū)； 50 平方公里的中心商務(wù)商業(yè)區(qū)；天津港、保 稅區(qū)和散貨物流區(qū)的 100 平方公里的海港物流區(qū)；集航空運(yùn)輸、空港物流、民航科技為一體的 102 平方公里的臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)； 75 平方公里、海岸線長(zhǎng) 14 公里的海濱休閑旅游區(qū) 。 濱海浙江大廈 24 2、 濱海新區(qū)中心商務(wù)商業(yè)區(qū)規(guī)劃： 塘沽區(qū)將按照建設(shè)中心商務(wù)商業(yè)區(qū)的 規(guī)劃 ，在塘沽中心城區(qū)50 平方公里范圍內(nèi)，將重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)響螺灣、于家堡、天堿解放路、新港船廠、藍(lán)鯨島、東西沽等地區(qū)大力發(fā)展金融保險(xiǎn)、商務(wù)商貿(mào)、中介咨詢、會(huì)展旅游、休閑娛樂、房地產(chǎn)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，形成濱海新區(qū)的金融中心、國(guó)際貿(mào)易中心、信息服務(wù)中心、國(guó)際性文化娛樂中心和高品質(zhì)的生態(tài)居住中心。 濱海浙江大廈 25 3、 響螺灣商務(wù)區(qū)： 塘沽響螺灣商務(wù)區(qū)是濱海新區(qū)中心商務(wù)商業(yè)區(qū)的標(biāo)志性區(qū)域，位于塘沽區(qū)海河南岸，與海河外灘公園隔河相望，規(guī)劃總面積為 方公里，規(guī)劃人口為 1 萬(wàn)人。該區(qū)重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)、金融、辦公和商業(yè)服務(wù)業(yè)，將建成濱海新區(qū)的國(guó)際化綜合商務(wù)區(qū)。 商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè) 30 座 20 層以上的高層 寫字樓 ，投資方鎖定為中央 濱海浙江大廈 26 相關(guān)部委和全國(guó)各省市自治區(qū)，這樣氣勢(shì)恢宏的各省市駐外機(jī)構(gòu)總部級(jí)的基地，在國(guó)內(nèi)也是首屈一指 ，將大大提高濱海新區(qū)的城市載體功能。 目前響螺灣商務(wù)區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)非常順利，在完成了土地平整后，已經(jīng)開始道路、排水等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括建設(shè)全長(zhǎng) 里的9 條道路，完成響螺灣商務(wù)區(qū)一期面積 方公里的道路和排水工程建設(shè)。預(yù)計(jì)整個(gè)工程將于今年 11 月中旬竣工。隨著濱海新區(qū)重大項(xiàng)目的紛紛啟動(dòng)，與之相配套的交通項(xiàng)目也將陸續(xù)啟動(dòng)。 濱海浙江大廈 27 4、 進(jìn)駐企業(yè)的特殊政策： 1）、所得稅：企業(yè)自盈利年度起，前 5 年按實(shí)際繳納的塘沽區(qū)留成部分給予財(cái)政支持和獎(jiǎng)勵(lì)，后 5 年按實(shí)際繳納的塘沽區(qū)留成部分的50%給予財(cái)政支持和獎(jiǎng)勵(lì)。 2）、營(yíng)業(yè)稅：自企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅之日起，繳納額的塘沽區(qū)留成部分，5 年內(nèi)給予 50%的財(cái)政支持和獎(jiǎng)勵(lì)，第六年至第九年獎(jiǎng)勵(lì)比例每年遞減 10%。 3）、企業(yè)在工商、稅務(wù)、規(guī)劃、建設(shè)、人防、市政、市容、園林等審批事項(xiàng)環(huán)節(jié)中享有特別優(yōu)惠。 4）、兄弟省市政府部門、機(jī)構(gòu)和企業(yè)高層管理人員的子女入托、學(xué)等有關(guān)教育方面享有特別優(yōu)惠。 5）、在投資、報(bào)件、注冊(cè)登記手續(xù)方面，由“響螺灣商務(wù)區(qū)”投資項(xiàng)目服務(wù)辦公室提供統(tǒng)一的代理、代辦手續(xù)。 5、 交通路網(wǎng)分析： 5 1、濱海新區(qū)大交通路網(wǎng)分析： 5 1 1、高速公路 濱海浙江大廈 28 “ 五橫三縱 ” 的高速公路網(wǎng)絡(luò)。 “五橫”：國(guó)道 112 高速； 連接天津到北京的京津高速（第二高速） 北京 天津 塘沽的“京津塘高速” 連接天津到山西的津晉高速 連接天津到大港的穿港高速。 海濱大道 唐津高速 津汕高速 國(guó)道 112高速 京津塘高速 津晉高速 穿港高速 京津高速 響螺灣商務(wù)區(qū) 濱海浙江大廈 29 “三縱”：連接天津到河北唐山的津唐高速； 連接天津到汕頭的津汕高速； 新建穿越整個(gè)濱海新區(qū)的海濱大道。 5 1 2、軌道交通： 濱海新區(qū)與中心城區(qū)的軌道交通基本為高架輕軌，包括： 正在運(yùn)行的津儐輕軌， 2007 年連通濱海新區(qū) 天津站； 連接天津到漢沽的津漢輕軌； 連接天津到大港的津港輕軌； 黃萬(wàn)鐵路 李港鐵路 北環(huán)鐵路 東南環(huán)線鐵路 京山鐵路 津港輕軌 津沽輕軌 津漢輕軌 濱海輕軌 津?yàn)I輕軌 京山鐵路 響螺灣商務(wù)區(qū) 濱海浙江大廈 30 連接天津到塘沽的津沽輕軌； 連接塘沽 漢沽 大港的濱海輕軌。 5 2、項(xiàng)目地周邊交通分析： 響螺灣商務(wù)區(qū)是濱海新區(qū)中心商務(wù)商業(yè)區(qū)的標(biāo)志性區(qū)域，與海河外灘公園隔河相望，規(guī)劃總面積為 方公里，規(guī)劃人口為 1 萬(wàn)人。該區(qū)重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)、金融、辦公和商業(yè)服務(wù)業(yè)，將建成濱海新區(qū)的國(guó)際化綜合商務(wù)區(qū)。目前，中鋼集團(tuán)、 浙江 商會(huì)、深圳 和利豐投資公司等 10 濱海浙江大廈 31 個(gè)單位，已正式簽訂投資協(xié)議 。 響螺灣商務(wù)區(qū) 地理位臵優(yōu)越，距離開發(fā)區(qū) 7 公里，距離保稅區(qū) 10公里，目前 塘沽區(qū)正著手解決海河兩岸的交通問(wèn)題。 “ 十一五 ” 期間，塘沽區(qū)計(jì)劃在海門大橋和海河大橋之間規(guī)劃包括跨海河開啟橋在內(nèi)的 9條過(guò)河通道，全面連通海河南北兩岸。 濱海浙江大廈 32 規(guī)劃中的 9 條過(guò)河通道包括 8 座開啟式橋梁及一條跨海河隧道，將全面連通規(guī)劃中位于海河北岸的于家堡中心商務(wù)區(qū)、海河南岸的響螺灣地區(qū)、位于大沽地區(qū)的新城鎮(zhèn)衛(wèi)星城。 目前， 響螺灣商務(wù)區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)非常順利，在完成了土地 濱海浙江大廈 33 平整后，已經(jīng)開始道路、排水 等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括建設(shè)全長(zhǎng) 里的 9 條道路，完成響螺灣商務(wù)區(qū)一期面積 方公里的道路和排水工程建設(shè)。預(yù)計(jì)整個(gè)工程將于今年 11 月中旬竣工。 三、項(xiàng)目市場(chǎng)分析： 浙江大廈由三部分組成：寫字樓、酒店公寓和裙樓底商。由于裙樓底商為大廈配套項(xiàng)目，在本章中將著重分析天津和濱海新區(qū)的寫字樓和酒店公寓的市場(chǎng)需求情況。 1、 天津市寫字樓市場(chǎng)分析： 截止到 2004 年，天津市寫字樓總供應(yīng)量約為 122 萬(wàn)平米，集中在三大商圈，即小白樓、南京路和友誼路。 三大商務(wù)區(qū)寫字樓供應(yīng)量比例為： 濱海浙江大廈 34 其中：小白樓占 38%，南京路占 30%，友誼路占 32%。 2005 年 天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)新增項(xiàng)目 9 個(gè)，總建筑面積為 43. 8 萬(wàn)平方米。而同期的天津?qū)懽謽菍?shí)際成交面積總為 22 萬(wàn)平方米，同比 2004 年上漲 15%，其中租賃型寫字樓成交面積為 平方米，銷售型寫字樓成交面積為 平方米。 進(jìn)入 2006 年以來(lái)，預(yù)計(jì)天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)將新增進(jìn)入市場(chǎng)的項(xiàng)目有12 個(gè)，總建筑面積約為 39 萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì) 2006 年天津?qū)懽謽强偝山幻娣e將為約 24 萬(wàn)平方米，同比 2005 年上漲 9%，其中租賃型寫字樓成交面積將為約 6 萬(wàn)平方米，銷售型寫字樓成交面積將為約 18 萬(wàn)平方米。 2、 天津市區(qū)寫字樓售價(jià)和租金分析： 天津市寫字樓租金、售價(jià)水平一覽表： 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 類別 面積 售價(jià)（元 /平方米） 租價(jià) 創(chuàng)展大廈 河西區(qū)南京 路 10 號(hào) 7 26 層寫字樓 7090 平米 陽(yáng)面 9000 陰面8100，每加一層 +50元 只售不租 27 29 層公寓 / 待定 只售不租 濱海浙江大廈 35 友誼大廈 河西區(qū)友誼路與黑牛城道交口 寫字樓 130300 平米 8800 起價(jià)，如貸款收付 40%，十年還清 300 平米以上可租， /平米/天 （含物業(yè)，水電另付） 付三押二 金皇大廈 河西區(qū)南京 路 20 號(hào) 寫字 樓 100300 平米 只租不賣 /平米 /天 電費(fèi)另算 度 付一押三 大安大廈 河西區(qū) 友誼路 41 號(hào) 寫字樓 55383 平米 六樓起價(jià) 10000 每層加 50 100元 3 元 /平米 /天 付三押一 泰達(dá)大廈 河西區(qū)解放南路 256 號(hào) /浦口道 10 號(hào) 寫字樓 73 380 平米 只租不賣 /平米 /天 （含物業(yè)） 電費(fèi)另付 付一押一 圖書大廈 河西區(qū)小白 樓 寫字樓 / 只租不賣 /平米 /天 （含物業(yè)） 電費(fèi)另付 付三押一 廣銀大廈 河西區(qū)紹興 道丁家橋 寫字 樓 / 起價(jià) :7300 元 /平方米 2 元 /平米 /天，不含水電物業(yè)，季度付款 國(guó)際大廈 南京路 寫字樓 / 只租不售 8 元 /平米 /天 恒華 河西區(qū)大沽南路與瓊州道交口 商務(wù) 公寓 150 9000 元 /平米 2 元 /平米 /天 物業(yè)費(fèi) 3 元 /平米 /月 空調(diào)單收 /度 付三押二 恒華帝豪 河西區(qū)大沽南路與瓊州道交口 務(wù)寫字樓 150 以上 9800 10300 元 /平米 /平米 /天 物業(yè)費(fèi) /平米 /月 今晚報(bào)大廈 南開區(qū)南京 路 358 號(hào) 寫字樓 只租不售 4 元 /平米 /天 （含物業(yè)費(fèi)）電費(fèi)另收 濱海浙江大廈 36 國(guó)華大廈 河西區(qū)大沽南路 857 號(hào) 寫字樓 9 層起價(jià) 86