1/3城市土地價(jià)格與房產(chǎn)價(jià)格關(guān)系分析摘要本文分析了土地價(jià)格與房產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系。影響房價(jià)的原因是多種多樣的,土地的價(jià)格僅僅是房產(chǎn)價(jià)格成本的一部分,二者的確有著緊密的聯(lián)系,但是并不象人們想象的那么單純。關(guān)鍵詞城市土地房產(chǎn)價(jià)格關(guān)系分析當(dāng)前房價(jià)的極速上漲已經(jīng)成為媒體和社會(huì)普遍關(guān)注的問題。近年來,關(guān)于土地價(jià)格與房產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系有多種觀點(diǎn),房產(chǎn)價(jià)格的迅速攀升,以及頻頻出現(xiàn)高達(dá)幾十億元土地出讓金的“地王”事件,這些看似緊密相連的現(xiàn)象,使許多相當(dāng)有影響力的企業(yè)規(guī)模,資金實(shí)力日益雄厚,以土地為題材的上市公司一旦獲取某熱點(diǎn)地區(qū)的“地王”,便迅速出現(xiàn)光環(huán)效應(yīng),狂熱的股民便會(huì)孤注一擲,再次抬高公司身價(jià)。這使公司再次增發(fā)、擴(kuò)股,高達(dá)30倍甚至50倍的市盈率使股價(jià)也迅速上漲,轉(zhuǎn)眼間公司就可以付清高額拿地的費(fèi)用。所以,開發(fā)商之所以在土地交易市場上一再抬高對(duì)土地的出價(jià),增加開發(fā)成本,根本原因在于公司的股東對(duì)未來市場形式的看好,即使是在土地拍賣交易中樓面價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊已建成的房屋單價(jià)的情況下,人們?nèi)匀辉敢庀嘈胖袊?jīng)濟(jì)的增長可以推動(dòng)房價(jià)的不斷上漲,總有人為虛高的房價(jià)買單,相信自己可以從中獲取更多的利益。也就是說,現(xiàn)在房地產(chǎn)開2/3發(fā)商的游戲規(guī)則已經(jīng)發(fā)生了改變,過去的出價(jià)是根據(jù)單個(gè)項(xiàng)目投資回報(bào)率來決定,而現(xiàn)在又加上了對(duì)未來房價(jià)的預(yù)期,更多的是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的測算。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢給開發(fā)商暗示,只要有地就會(huì)帶來超額利潤的時(shí)候,那么土地就不再是普通的成本的一部分,而是公司運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ),是股東利益的根本,因此土地價(jià)格的急劇上漲也不再能用一般的成本理論來分析。LOCALHOST用高價(jià)拿來的土地只能用于開發(fā)更高級(jí)的房屋,對(duì)周邊房屋價(jià)格也產(chǎn)生了帶動(dòng)作用,人們往往看到的是地價(jià)房價(jià)不斷循環(huán)上漲。地價(jià)和房價(jià)的關(guān)系看似簡單的成本價(jià)格與產(chǎn)品價(jià)格的關(guān)系,然而中國的房地產(chǎn)市場卻是嚴(yán)格的土地壟斷,開發(fā)市場充分競爭,作為土地供應(yīng)壟斷方的政府只能限制最低價(jià),卻沒有定價(jià)的權(quán)利,只能根據(jù)開發(fā)商的報(bào)價(jià)來出讓土地。而流動(dòng)性過剩的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)讓眾多的投資熱錢涌入房地產(chǎn)行業(yè),對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的獲利普遍看漲,刺激了作為利潤來源的土地價(jià)格的上漲?？偠灾?房屋的保值增值能力使日益富裕起來并熱衷于投資的人們,將房屋視為了投資的第一要選。大中城市的不斷擴(kuò)張和中小城市的極速城鎮(zhèn)化進(jìn)程導(dǎo)致住房總體上呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài),兩種因素的綜合導(dǎo)致房價(jià)還在迅速上漲,而土地作為房屋的承載