1/6按揭購(gòu)房的銀行會(huì)計(jì)處理【摘要】自1998年5月9日中國(guó)人民銀行頒布個(gè)人住房貸款管理辦法以來(lái)，通過(guò)按揭購(gòu)房已被廣大消費(fèi)者接受和認(rèn)同，按揭既是開發(fā)商銷售樓盤的必要手段，同時(shí)也是銀行個(gè)人消費(fèi)貸款的重點(diǎn)和信貸業(yè)務(wù)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。但是，作為一項(xiàng)新興的金融業(yè)務(wù)，住房金融仍處于探索和積累經(jīng)驗(yàn)階段，隨著按揭貸款的迅速增長(zhǎng)，其賬務(wù)處理的規(guī)范化顯得格外重要。【關(guān)鍵詞】按揭購(gòu)房銀行會(huì)計(jì)處理所謂按揭，是一項(xiàng)住房貸款業(yè)務(wù)品種，購(gòu)房者支付一定比例的首期購(gòu)房款，其余的購(gòu)房款由購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)貸款取得，貸款銀行將購(gòu)房者的借款代為支付給售樓方。與此同時(shí)，借款人將自己所購(gòu)住房抵押給貸款銀行，開發(fā)商在一定期限內(nèi)對(duì)購(gòu)房者的借款承擔(dān)一定的擔(dān)保責(zé)任。當(dāng)借款人按期歸還貸款后，貸款銀行辦理注銷抵押登記，由購(gòu)房者取得所購(gòu)住房產(chǎn)權(quán)證；反之，貸款銀行將依法處分抵押房產(chǎn)，并從中優(yōu)先受償，貸款銀行也可以追究開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任，以確保貸款本息的及時(shí)收回。按揭涉及的法律關(guān)系有購(gòu)房者與售樓方的商品房買賣關(guān)系；購(gòu)房者與銀行之間的借款關(guān)系；借款人與貸款銀行之間的抵押關(guān)系；開發(fā)商與貸款銀行之間的擔(dān)保關(guān)系。2/6個(gè)人按揭購(gòu)房是指?jìng)€(gè)人在與房屋的賣出方通常是房屋開發(fā)商簽訂合同，付足協(xié)議規(guī)定的款項(xiàng)后，再與第三者通常是銀行等金融機(jī)構(gòu)簽訂按揭借款合同，將房屋抵押給第三者，由其將余下的房款按協(xié)議約定支付給賣出方，然后由購(gòu)房者按照借款協(xié)議約定等期、等額歸還借款、對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，一方面是購(gòu)買了固定資產(chǎn)房屋，另一方面是將所買房屋抵押獲得因購(gòu)房資金不足部分的借款。LOCALHOST還款時(shí)，除了歸還借款本金外,還要支付借款利息。其中，購(gòu)房者為債務(wù)人，銀行為債權(quán)人，賣房者為連帶擔(dān)保責(zé)任人。具體業(yè)務(wù)關(guān)系為銀行將按揭額以甲方購(gòu)房款的名義一次性劃入丙方在銀行的結(jié)算賬戶內(nèi)，由甲方按月等額歸還，直至期滿還清。房屋竣工后，三方共同到房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)證和他項(xiàng)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證上注明銀行為他項(xiàng)權(quán)人，產(chǎn)權(quán)證交甲方，他項(xiàng)權(quán)證交銀行，如甲方不能還清本息，銀行對(duì)該房產(chǎn)有優(yōu)先處分權(quán)。一、提供按揭業(yè)務(wù)的賬務(wù)處理銀行會(huì)計(jì)部門在收到購(gòu)房抵押合同副本及有關(guān)憑據(jù)后，據(jù)以編制轉(zhuǎn)賬傳票，并以借款人的名頭開立貸款分戶賬，計(jì)算按揭額。按揭額一般不高于房?jī)r(jià)總額的70。3/6計(jì)算出按揭額后，根據(jù)合同規(guī)定，將款項(xiàng)全額劃入丙方的結(jié)算戶頭內(nèi)。會(huì)計(jì)分錄為借按揭購(gòu)房人貸活期存款開發(fā)商二、購(gòu)房人開立還款專用的購(gòu)房?jī)?chǔ)蓄存款戶購(gòu)房借款需在按揭銀行開立還款專用的購(gòu)房?jī)?chǔ)蓄存款戶，并從支用借款的次月開始，按月供款償還借款本息，直至償清為止方可銷戶。每月還款額采用普通年金法計(jì)算，求出每月還款額后，由購(gòu)房者按其金額繳存現(xiàn)金，銀行會(huì)計(jì)部門為其開立購(gòu)房?jī)?chǔ)蓄活期存款專戶。當(dāng)銀行收到購(gòu)房者繳存每月還款額時(shí)會(huì)計(jì)分錄為借庫(kù)存現(xiàn)金貸購(gòu)房?jī)?chǔ)蓄存款購(gòu)房者戶三、每月還本付息日銀行自動(dòng)從購(gòu)房者賬戶劃賬收款劃賬時(shí)，銀行應(yīng)主動(dòng)填制特種轉(zhuǎn)賬借貸方傳票，辦理轉(zhuǎn)賬，會(huì)計(jì)分錄如下借購(gòu)房?jī)?chǔ)蓄存款購(gòu)房者戶4/6貸按揭購(gòu)房者戶四、抵押房產(chǎn)竣工驗(yàn)收交付使用，接收他項(xiàng)權(quán)證抵押房產(chǎn)竣工驗(yàn)收后，丙方作為擔(dān)保方應(yīng)負(fù)責(zé)協(xié)助辦理該房產(chǎn)抵押手續(xù)，辦理抵押登記并負(fù)責(zé)辦理產(chǎn)權(quán)證和他項(xiàng)權(quán)證。銀行收到他項(xiàng)權(quán)證后，作表外科目核算收他項(xiàng)權(quán)號(hào)五、購(gòu)房者清償按揭本息后，注銷抵押登記手續(xù)購(gòu)房者按期或提前還清全部借款的本息及其他應(yīng)付款項(xiàng)，抵押關(guān)系終止。銀行應(yīng)到房管局辦理抵押登記注銷手續(xù)。同時(shí)作表外科目核算付他項(xiàng)權(quán)號(hào)例如李洋向甲房地產(chǎn)公司購(gòu)買住房一套，總價(jià)值50萬(wàn)元，并向建設(shè)銀行申請(qǐng)住房按揭貸款，按揭額為70，分10年還清，每月還款4300元，請(qǐng)編建設(shè)銀行提供按揭業(yè)務(wù)時(shí)、購(gòu)房人將每月還款額繳入專用購(gòu)房?jī)?chǔ)蓄存款戶及每月從購(gòu)房者賬戶劃收款項(xiàng)的會(huì)計(jì)分錄。按揭額為0000070350000元提供按揭業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)分錄5/6借按揭李洋戶貸活期存款甲公司購(gòu)房人將每月還款額繳入專用儲(chǔ)蓄存款購(gòu)房戶的會(huì)計(jì)分錄借庫(kù)存現(xiàn)金400貸購(gòu)房?jī)?chǔ)蓄存款李洋戶400銀行從購(gòu)房者賬戶自動(dòng)劃賬收款的會(huì)計(jì)分錄借購(gòu)房?jī)?chǔ)蓄存款李洋戶400貸按揭李洋戶400目前,在經(jīng)濟(jì)風(fēng)暴中住房信貸風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)形成。由借款人引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn),即由于借款人不遵守合同約定的按期還貸而導(dǎo)致銀行利益受損產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，這是住房信貸風(fēng)險(xiǎn)中最常見(jiàn)的。由房地產(chǎn)開發(fā)商引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，即由于房地產(chǎn)開發(fā)商不能按照合同約定準(zhǔn)時(shí)、按合同質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)將樓房交付借款人使用，導(dǎo)致銀行被迫陷入債務(wù)糾紛，貸款利益受到損失。住房信貸風(fēng)險(xiǎn)要注意防范。如建立對(duì)個(gè)人信用進(jìn)行調(diào)查和評(píng)估的專門機(jī)構(gòu)，建立和完善個(gè)人信用等級(jí)制度，加強(qiáng)對(duì)借款人的借款動(dòng)機(jī)和還款能力的審查。嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)，特別是資金審查。期房按揭項(xiàng)目審查時(shí)，開發(fā)商必須提供合法、有效、完備的項(xiàng)目資料，如建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證、商品房預(yù)售許可證等，證實(shí)其用地、售房等行為合法，避6/6免銀行陷入不必要的糾紛?？傊?，在加強(qiáng)住房信貸風(fēng)險(xiǎn)防范的同時(shí)，也應(yīng)重視規(guī)范該業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算。參考文獻(xiàn)1胡星住房金融風(fēng)險(xiǎn)防范國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)與啟示J河南金融管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)，XX，2邢天才，高順芝商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理M大連東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，XX3萬(wàn)靜芳金融電子化條件下的