綠城中國控股有限公司2007-2011年財務報表分析報告開課班號：48169指導老師： 組 員：日 期：2012年1月1日目 錄一、前言- 2 -二、戰(zhàn)略分析- 4 -（一）行業(yè)分析- 4 -（二）競爭戰(zhàn)略分析- 9 -（三）企業(yè)整體戰(zhàn)略分析- 11 -三、會計分析- 12 -（一）現(xiàn)金流量分析- 12 -（二）預售訂金分析- 15 -（三）土地儲備分析- 17 -（四）固定資產(chǎn)折舊及減值- 20 -（五）融資與融資成本分析- 20 -（六）收入質(zhì)量分析- 24 -（七）關聯(lián)交易分析- 26 -（八）非關聯(lián)方應收賬款分析- 28 -（九）會計分析小結- 30 -四、財務分析- 30 -（一）短期償債能力分析- 30 -（二）長期償債能力分析- 34 -（三）資產(chǎn)管理比率分析- 37 -（四）獲得能力分析- 42 -（五）市場價值比率分析- 45 -（六）杜邦綜合分析- 46 -（七）現(xiàn)金流量結構分析- 47 -（八）現(xiàn)金流比率分析- 52 -（九）財務分析小結- 56 -五、結語- 57 -一、前言（一）綠城集團簡介綠城房地產(chǎn)集團有限公司，1995年成立于浙江省杭州市，國內(nèi)知名的房地產(chǎn)企業(yè)之一，專注開發(fā)系列城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)品，具有國家一級開發(fā)資質(zhì)，歷經(jīng)16年的發(fā)展，綠城已轄有70多家成員企業(yè)，足跡遍及全國等50多個城市，擁有員工4038余人，2005年轉(zhuǎn)制為外商獨資企業(yè)，是香港上市公司。綠城集團的房地產(chǎn)主業(yè)，集開發(fā)、設計、營銷、物業(yè)管理與一體，同時涉足教育、體育（足球）、酒店、醫(yī)院、文化傳媒等領域，為人們的美好生活提供系列的優(yōu)質(zhì)服務。綠城集團的使命：“為員工創(chuàng)造平臺，為客戶創(chuàng)造價值，為城市創(chuàng)造美麗，為社會創(chuàng)造財富”。綠城建筑的愿景：“真誠、善意、精致、完美”綠城現(xiàn)階段目標：希望3年內(nèi)凈資產(chǎn)負債率降至100%（二）綠城發(fā)展歷程1994 年宋衛(wèi)平從珠海返回杭州時，15 萬元起家，于1995年1月，創(chuàng)立綠城公司，開始了綠城的創(chuàng)業(yè)之路。綠城發(fā)展歷程關鍵點（三）綠城問題每次，導火索都是同一個，梳理綠城自2006年7月香港上市以來的各類新聞，那些對綠城財務狀況的質(zhì)疑，除了捕風捉影的傳言，最有力、最讓人信服的證據(jù)無一例外均引自綠城中國的半年報、年報。2007年4月，綠城中國發(fā)布上市后的第一份年報，稱實現(xiàn)營業(yè)收入64億元，同比增加152%，純利15.03億元，同比增長141%。稱其是，公司“有紀錄以來最高水平”的銷售額和純利表現(xiàn)。在之后的新聞報道中，綠城中國2006、2007年的年報是極少被提及的，因為2007年亦是樓市行情大好的一年，所有的問題，在那時都不是問題。問題來了，是在2008年。綠城中國2008年年報顯示，其負債率達到140%，公司只擁有17.18億元的現(xiàn)金，卻有161.18億元的貸款。并且股東應占溢利僅5.40億元，較2007年同期的9.23億元倒退41.49%。2008年年報讓綠城的高負債首次引起業(yè)界強烈關注，而之后2009年年初的“清算危機”，則讓綠城的“資金狀況”成為老生常談的話題。接連兩輪宏觀調(diào)控，但凡市場稍有起伏，綠城的資金狀況就被拿出來說事兒，“經(jīng)久不衰”，綠城集團董事長宋衛(wèi)平、綠城集團行政總裁壽柏年的電話，每到那時就成“熱線”。2009年，綠城集團曾與平安信托簽署框架協(xié)議，計劃在3年內(nèi)完成150億元的融資規(guī)模。根據(jù)綠城2010年中報及信托機構相關房地產(chǎn)信托計劃的統(tǒng)計，綠城在2010年共有6次通過信托融資，共籌得資金31.5億元，主要涉及中泰、上國投、中誠、中融和、平安、中海、山東國際信托等。今年1-8月，華融、中泰和北京國際信托又相繼和綠城合作推出了三款產(chǎn)品，募集金額分別為3億元、2.57億元和20億元，共計25.57億元。目前與綠城有關的信托機構有11家，共發(fā)起14款信托產(chǎn)品，已融資81.38億元。根據(jù)2011年半年報，綠城中國截至6月底的凈資產(chǎn)負債率比去年底上升31.2個百分點至163.2%，居內(nèi)地上市房企之首。公司總資產(chǎn)負債率為87.71%。很多信托業(yè)內(nèi)人士指出，這次銀監(jiān)會的盤查與綠城過高的負債率不無關聯(lián)，也有說法指出綠城和中海地產(chǎn)之間的“緋聞”或許也是引起銀監(jiān)會注意的原因之一。9月中上旬，有消息稱海航將用30億元收購綠城，后被雙方稱為“子虛烏有”。無論哪一個是引爆點，其誘因還是綠城資金鏈緊張。截至6月30日，綠城集團現(xiàn)有現(xiàn)金及銀行存款經(jīng)營現(xiàn)金流67.44億元，總借貸約350億元。二、戰(zhàn)略分析（一）行業(yè)分析1、 房地產(chǎn)業(yè)五力模型分析就房地產(chǎn)行業(yè)而言，該行業(yè)環(huán)境包括這樣一組因素；新進入者的威脅、供應商討價還價的能力、買方討價還價的能力、替代品的威脅（在現(xiàn)有的條件下幾乎不存在這種威脅，暫不予分析）及當前競爭對手之間競爭的激烈程度。它們直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)和它的競爭行為?？偟膩碚f，這五個因素之間的互動關系決定了這個行業(yè)的利潤能力。（1）新進入者的威脅1.進入障礙。加入WTO導致外資、外商進入我國房地產(chǎn)業(yè)的壁壘降低，從而對我國房地產(chǎn)發(fā)展商構成極大威脅。由于對所有外來企業(yè)實行國民待遇，國外房地產(chǎn)企業(yè)及其相關聯(lián)的建筑安裝、中介服務企業(yè)以及金融、保險機構將大舉進軍中國，市場競爭機制的全面引進，將給國內(nèi)企業(yè)帶來前所未有的壓力。對大多數(shù)企業(yè)來說，由于缺乏市場競爭力和規(guī)模擴張力，勢必被迫退出房地產(chǎn)市場，而更大的市場分額可能被外資、外商所擁有。這對多數(shù)發(fā)展商來說，只是一種挑戰(zhàn)，而是面臨十分嚴重的生存危機。2.產(chǎn)品差異化。隨著時間的推移，顧客會漸漸相信一個企業(yè)的產(chǎn)品是獨特的。這種認知會給企業(yè)帶來進一步服務的機會，使廣告變得有效，企業(yè)也將可以領先其他公司向顧客提供產(chǎn)品和服務。通常新進入者要分配很多資源用于消除顧客對原先產(chǎn)品的忠誠，它們經(jīng)常采用更低的價格相抗衡，隨之企業(yè)利潤相應減少。我國房地產(chǎn)業(yè)中的各個企業(yè)，不管是新加入者還是在位競爭者，采用差異化都尤為重要，而要實現(xiàn)差異化戰(zhàn)略，企業(yè)需要付出相當?shù)呐Α７康禺a(chǎn)企業(yè)要想在競爭中脫穎而出，強化特色經(jīng)營是必由之路，同樣的商品，附加不同的服務其特色就不一樣，對顧客的吸引程度也就不一樣。特色的商品再加上特色的服務，比較優(yōu)勢就轉(zhuǎn)化為競爭優(yōu)勢，或進一步轉(zhuǎn)化為企業(yè)的核心競爭力。3.資本要求。在新的行業(yè)競爭，要求企業(yè)有足夠的資源投入。即使新的行業(yè)很有吸引力，企業(yè)也可能沒有足夠的資本成功進入市場，尋求合適的市場機會。而房地產(chǎn)業(yè)就是這樣的企業(yè)，它要求企業(yè)有足夠、大量的資源投入，否則要進入房地產(chǎn)業(yè)也是很困難的。4.政府政策。國家對房地產(chǎn)業(yè)的運行與操作規(guī)則給予了相應的規(guī)定，作為新進入者要密切關注政府的政策法規(guī)，從中權衡輕重，依政策辦事。（2）供應商討價還價的能力我國的住宅產(chǎn)業(yè)是一個巨大的市場，無論是國外的房地產(chǎn)開發(fā)商，還是材料、產(chǎn)品的供應商，都密切關注這一市場。當關稅降低之后，外國木材進口量將加大，用于住宅建設，房地產(chǎn)開發(fā)過程中使用大量建材（如鋼筋）、機電產(chǎn)品（如空調(diào)、電梯）和衛(wèi)生潔具，隨著關稅的降低和各類進入產(chǎn)品限制條件的放寬，國外產(chǎn)品將大量充斥國內(nèi)市場，并對國內(nèi)產(chǎn)品產(chǎn)生巨大沖擊，首當其沖的就是導致國產(chǎn)商品的價格下降。單就房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來說，這或許是有利的。（3）買方討價還價的能力 企業(yè)作為供給方，總是想方設法提高價格，而買方會盡量壓低價格。目前我國的房地產(chǎn)市場是需求遠遠大于供給。再加之在我國收入分配的特點上，我國財富分配貧富懸殊，并且財富集中在少數(shù)人手里，開發(fā)商看準的是這些人的需求。因此我國房地產(chǎn)市場偏向檔次高的客戶，普通的低檔房蓋得很少，即便蓋了低檔房，也很難賣出，低收入者無能力買。這些原因決定了買方的討價還價能力相對于開發(fā)商來說是較弱的。（4）現(xiàn)有企業(yè)間的競爭 行業(yè)內(nèi)的企業(yè)相互制約，一個企業(yè)的行為必然會引發(fā)競爭反應。因此，企業(yè)為了追求戰(zhàn)略競爭力和超額利潤，必然積極投身競爭。如果某企業(yè)受到挑戰(zhàn)，或者有一個顯著的改善市場地位的機會，本行業(yè)內(nèi)激烈的競爭行為就不可避免。同一行業(yè)中的企業(yè)很少有完全相同的，他們在資源和能力方面各有不同，并努力使自己與競爭者不同。通常地，企業(yè)會在顧客認為有價值的、企業(yè)擁有競爭優(yōu)勢的方面，努力使自己的產(chǎn)品與有競爭能力者的不同。價格、質(zhì)量和創(chuàng)意等都是展開競爭的主要方面，當然不同的行業(yè)展開競爭的方面不同。1.同行企業(yè)的數(shù)量。有很多公司參與競爭的行業(yè)，競爭通常很激烈。但在另一方面，一個行業(yè)如果只有幾個規(guī)模和力量相當?shù)钠髽I(yè)，也會有競爭。房地產(chǎn)行業(yè)應該就屬于后者。一般情況下，某地房地產(chǎn)行業(yè)都是由房地產(chǎn)市場上幾個巨頭壟斷著，那么或許能夠把成本領先和差異化融合在一起的能力，對于維持企業(yè)競爭優(yōu)勢是至關重要的。與單純依賴某一主導戰(zhàn)略的企業(yè)相比，能夠成功地執(zhí)行成本領先與差異化戰(zhàn)略整合的企業(yè)，會處于一種更加有利的位置。2.行業(yè)增長程度。當一個市場正在成長的時候，企業(yè)會盡量將資源用在有效地滿足不斷擴充的顧客群的需要上。在成長的市場中，企業(yè)有相對少的壓力去競爭對手那里爭奪顧客。房地產(chǎn)業(yè)市場處于成長之中，在爭奪顧客方面的壓力相對較小。競爭的壓力往往來自于樓盤的位置、環(huán)境、設計、物管，當然也有價格。不同收入水平的人對這幾個的因素偏好不同，由此來決定自己的選擇。3.高額固定成本。房地產(chǎn)是個特殊的行業(yè)，它的“產(chǎn)品”就是固定資產(chǎn)，耗資大，風險大。一般而言，這一點阻止了進入此行業(yè)的企業(yè)的數(shù)量，使得該行業(yè)相對其他行業(yè)競爭程度小。4.高的退出成本。房地產(chǎn)業(yè)的特殊性決定了，一旦進入這個行業(yè)，特別是已經(jīng)開始進行房地產(chǎn)開發(fā)，如果想半途而退，成本是相當大的，人、財、物已經(jīng)投入，真正的“產(chǎn)成品”還沒有出來，這是個兩難的境界。如經(jīng)?？吹降摹盃€尾樓”，就是這種情況，原因是多方面的。要想盡量避免這種事情的發(fā)生，就要進行周密的開發(fā)前的可行性分析與規(guī)劃。（5）替代品的威脅從大概念來說，住房基本上是沒有替代品的，能替代的就是住天橋底下或窯洞；從小概念來說，商品房的替代品有小產(chǎn)權房和保障性住房。在目前的政策背景下，這兩種性質(zhì)的房產(chǎn)不可能真正威脅到商品房。通過對房地產(chǎn)五種力量的分析，投資主體應該能夠?qū)υ撔袠I(yè)的吸引力做出判斷，看是否有機會獲得足夠的甚至超常的投資回報。一般來說，競爭力量越強，行業(yè)中的投資者能夠獲得的回報就會越低。相反，有吸引力的行業(yè)通常具有高的進入障礙。2、政治環(huán)境分析 從2010年到現(xiàn)在，一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政府不斷推出。從“國十條”、“國五條”到“國八條”，從限購、限貸、加息到房產(chǎn)稅，房價基本上是越調(diào)越漲、越漲越調(diào)！整體而言，調(diào)控效果欠佳。2011年1月26日出臺的“國八條”算是把樓市調(diào)控的行政化色彩推上了新高，尤其是“京12條”的出臺?！皣藯l”一方面推進“促供應、抑需求、調(diào)結構、重監(jiān)管”的調(diào)控思路，另一方面對地方政府施壓，實行“問責制”。（1）國家土地限制土地=500畝必須經(jīng)國務院國務院批準。這樣控制了房地產(chǎn)商的土地使用資源，控制房地產(chǎn)商的供應量。（2）套房房貸首付比例提高至60% “國八條”明確，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。而且，人民銀行各分支機構可根據(jù)當?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標和政策要求，在統(tǒng)一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。二套房首付從五成提升至六成，對于普通購房者而言壓力不小。政策的關鍵是在提醒市場，政府會通過各種手段擠壓投資和投機，這種信號的釋放對樓市會產(chǎn)生不小的影響。（3）對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅政策還規(guī)定，調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。依照此項條例，普通住宅的營業(yè)稅征收，將從以往對差額部分進行征收調(diào)整為對銷售額全額進行征收。免征營業(yè)稅的惟一條件為：這套房子是房東的惟一住宅，且購買年限滿五年。重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。營業(yè)稅征收辦法調(diào)整后，對二手樓市將造成不小的沖擊。（4）本地2套房和外地1套房家庭將停購對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房?！敖彙泵^仍然對準投機、投資。將住房消費應該控制在合理的范圍內(nèi)。這一版的限購令力度非常大，將對市場產(chǎn)生極大的影響。（5）商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套級以上住房貸款。對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。暫時購買第三套住房。她的重點在于限制房價的上漲。如果長期執(zhí)行限購政策，成交量長期低迷，開發(fā)商回籠資金受阻，給房地產(chǎn)帶來壓力（6）保障性住房政府在對中低收入家庭實行分類保障過程中所提供的限定供應對象、建設標準、銷售價格或租金標準，具有社會保障性質(zhì)的住房。保障性安居工程主要是指城市的廉租住房、城市的經(jīng)濟適用住房，也包括在一些林區(qū)、墾區(qū)、煤礦職工的棚戶區(qū)（危舊房）改造、游牧民定居工程。我們有理由相信未來保障性住房供應量的加大會給房地產(chǎn)造成一定沖擊，但近期一兩年內(nèi)由于保障性住房建設還處于建設期，所以對房地產(chǎn)的影響還不是很大。以上分析現(xiàn)行宏觀政策的影響,闡述現(xiàn)在住房房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢,總結出住房地產(chǎn)在此次宏觀調(diào)控政策中，房地產(chǎn)今年的速度毫無疑問會下降。并且這無疑大大限制了房地市場的交易活力。在這些政策下目前民間投資者大部分不會去購房。而保障性住房政策，又在一定程度上分去市場份額?？傊@些政策新規(guī)出臺政策的出臺對部分人群和項目的交易限制，而對整體房地產(chǎn)市場存在較大負面影響，壓制了買住房需求和房價上漲，房地產(chǎn)在新的一年里會迎來挑戰(zhàn)。3、綠城中國SWOT分析（1）S優(yōu) 勢 1綠城是跨區(qū)域發(fā)展的品牌地產(chǎn)商，主營中高檔住宅物業(yè)，在長三角地區(qū)具有較高的品牌知名度。 2土地儲備的區(qū)位優(yōu)勢明顯，集中布局于經(jīng)濟發(fā)達的長三角地區(qū)。3在浙江的房地產(chǎn)市場具有絕對的主導力，在杭州等多個城市的市場占有率均排名第一。 4融資手段靈活,而多個聯(lián)營公司發(fā)展項目也降低了項目風險。 5銷售快速增長，2009 年銷售額達 510 億元，同比 2008 年增長 235%。在售物業(yè)規(guī)模龐大，為銷售增長提 供了保證，預期綠城目標 2009.2012 年每年銷售及利潤增長可達 30%及 35%。 （2）W劣 勢 1激進的土地儲備策略。2009 年下半年綠城中國在凈負債率達 135%的情況下，購入大幅土地儲備斥資超過 200 億元。 2資本負債比率一直居高不下，高負債運營模式充滿財務隱患。 （3）O機 會 綠城中國的激進式擴張可能將改寫房地產(chǎn)新競爭格局。 （4）T威 脅 1激進的拿地策略對公司的財務安全造成威脅，尤其在 2010 年銀行信貸政策不明朗的情況下，流動性風險 偏高。 2房價不斷上升，使終端對消費信貸有很高的依賴程度。如信貸收縮或者利息率上升，則購房需求將會快 速萎縮，使得銷售的大幅增長難以持續(xù)。（二）競爭戰(zhàn)略分析差異化戰(zhàn)略精品戰(zhàn)略綠城集團堅持“創(chuàng)造城市的美麗”為企業(yè)使命，以營造高品質(zhì)住宅產(chǎn)品見稱，逐步取得消費者的忠誠和業(yè)界同行的認可，成為中國最具知名度的房地產(chǎn)品牌之一。綠城營造的房產(chǎn)品以對自然文脈和城市人文特質(zhì)的發(fā)掘和傳承而著稱業(yè)內(nèi)，企業(yè)所開發(fā)的產(chǎn)品以典雅持重的風格、精致諧和的社區(qū)氛圍贏得眾多消費者的追捧，企業(yè)和產(chǎn)品多次獲得各級政府和行業(yè)機構評選的榮譽，其產(chǎn)品更是為多數(shù)同行競相模仿，成為業(yè)界引證的奇特現(xiàn)象之一。1、 永遠致力于品質(zhì)第一綠城營造的房子及其提供的服務，始終奉行品質(zhì)第一的理想。在企業(yè)的管理理念和產(chǎn)品營造哲學中，品質(zhì)是企業(yè)詞典中的關鍵詞之一，也構成了綠城房產(chǎn)品的最重要的符號和標記。綠城認為：唯有高品質(zhì)的產(chǎn)品與服務才能得到客戶的認可和信任，唯有打造精致產(chǎn)品的企業(yè)才能在激烈的市場競爭中生存和發(fā)展。房產(chǎn)品的品質(zhì)營造就是要構建城市的景觀品質(zhì)，營造客戶70年滿意的生活品質(zhì)，提供不斷增值的物業(yè)品質(zhì)，提升行業(yè)技術的標準品質(zhì)，為社會帶來先進文明的文化品質(zhì)。目前，綠城產(chǎn)品已形成了以桃花源、九溪玫瑰園為代表的別墅系列；以桂花城、紫桂花園為代表的多層系列；以春江花月、杭州綠園、上海綠城等為代表的高層系列，以及以深藍廣場、丁香公寓等為代表的城市精裝修系列。綠城同一系列的產(chǎn)品，無論是在北京、上海還是杭州，都有相同的“綠城特質(zhì)”，從而成為綠城產(chǎn)品具備可識別性，能夠得到推廣和認同的原因。2、 傳承詩意的營造哲理綠城房地產(chǎn)的營造起步于浙江省的省會杭州，一個交織著詩意形象和神話故事的美麗城市，不僅為海內(nèi)外華人所普遍認同，更是被世界上的多數(shù)人許以為“世界上最美麗的城市之一”。西方人最早從傳教士的旅行游記當中所閱讀的繁華富麗、婉約精致也被傳承到了當代。90年代中后期的杭州本地民營房地產(chǎn)企業(yè)的崛起，在營造城市的過程中不斷重新闡釋和注解這個城市的歷史肌理和文化脈絡，房產(chǎn)品的美好背后是對傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代文明質(zhì)素的最有效集成，綠城長期秉承人文主義的文化信念，逐漸成長為“創(chuàng)造城市美麗”的典范企業(yè)。3、國內(nèi)首創(chuàng)的園區(qū)生活服務體系2007年，綠城率先在國內(nèi)進行“園區(qū)生活服務體系”的探索，這是一套以“人”的需求為出發(fā)點，全面涵蓋健康、文化教育及生活等內(nèi)容的服務體系，為業(yè)主提供健康、教育和生活等全方位的服務，全面提升業(yè)主居住品質(zhì)。2007年，綠城園區(qū)生活服務體系在杭州藍庭啟動，當年作為唯一的企業(yè)案例榮膺“中國城市管理進步獎”。2010年，綠城園區(qū)生活服務體系課題研究順利通過國家住建部驗收。目前綠城園區(qū)生活服務體系在杭州藍庭、翡翠城、海寧百合新城進入正式運行階段，并在綠城所有項目中推廣。4、行業(yè)領先地位和品牌溢價能力綠城已連續(xù)7年名列中國房地產(chǎn)公司品牌價值TOP10，連續(xù)7年名列中國房地產(chǎn)百強企業(yè)綜合實力TOP10。2010年綠城實現(xiàn)合同銷售額達541億元。綠城長期以來對產(chǎn)品和服務品質(zhì)的不懈追求,使“綠城”成為全國知名品牌。作為備受消費者信賴的品牌，綠城能成功進入新市場、吸引更廣大客戶、迅速擴大市場份額，而綠城項目的價格也通常高出同類地段同類產(chǎn)品的20%以上。（三）企業(yè)整體戰(zhàn)略分析1多元化經(jīng)營模式縱向發(fā)展以房地產(chǎn)作為核心業(yè)務，形成了將為完整的房地產(chǎn)一體化經(jīng)營鏈條，涵蓋了物管、建筑設計、景觀園林、裝飾裝潢、房地產(chǎn)投資、酒店會所。橫向發(fā)展以房地產(chǎn)核心業(yè)務為導向，由房地產(chǎn)業(yè)衍生而向相關產(chǎn)業(yè)延伸，形成了教育、足球、文化傳媒、醫(yī)療健康多產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的格局。綠城多產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營戰(zhàn)略，對其產(chǎn)品和服務形成支撐。從戰(zhàn)略考慮，投資包括五星級的酒店、商業(yè)物業(yè)、辦公樓在內(nèi)的一些長期出租物業(yè)，也對現(xiàn)金流形成補充。2同道共贏的合作伙伴綠城一直秉承“理念相通、資源互補、利益共贏”的合作理念，努力深化項目合作、創(chuàng)新合作模式，充分發(fā)揮管理優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢，已與海爾集團、浙江能源集團、浙江鐵路投資集團、浙江國信集團、浙江日報報業(yè)集團、西子集團、平安信托等大型國企、實力民企和各類金融機構建立起長期穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作關系。3深厚廣泛的客戶基礎17年來，綠城深受廣大消費者的喜愛, 已形成擁有綠城產(chǎn)品，享受綠城提供的服務，關注綠城，認同綠城價值觀，緊隨綠城發(fā)展，具有獨特的綠城情節(jié)的老客戶群體“綠迷”。在綠城項目銷售中，老客戶加推薦客戶超過成交客戶總數(shù)的50%。同時，綠城會優(yōu)質(zhì)會員已超過8萬名，綠城業(yè)主工程質(zhì)量監(jiān)督小組、銷售服務指導小組、客戶服務質(zhì)量監(jiān)督小組等客戶組織和活動深入人心。4區(qū)域絕對優(yōu)勢綠城集團地域分布特征非常鮮明，在區(qū)域市場上占據(jù)了絕對的領先優(yōu)勢。從1996年開始，綠城的銷售額連續(xù)9年位于浙江房地產(chǎn)企業(yè)的前列，除了杭州以外在德清、寧波、舟山、海寧、上虞、淳安等城市還擁有屬于綠城的開發(fā)項目。從項目分布、土地開發(fā)等情況可以看出，綠城走了一條強化本地區(qū)市場的步驟。綠城在已經(jīng)開發(fā)或者計劃開發(fā)的項目里，其中有24個是位于杭州，27個位于省內(nèi)其他城市。而目前正在或計劃開發(fā)的860萬平方米物業(yè)中，40%位于杭州市，30%位于浙江省其他城市。5合作開發(fā)：打破進取性擴張瓶頸2006年，房地產(chǎn)業(yè)整合頻頻，和很多開發(fā)商一樣，綠城集團在企業(yè)遭遇風險的情況下亦選擇這種措施，開始以品牌輸出、管理團隊輸出的方式跟大家合作開發(fā)，嘗試多種的融資渠道。而綠城在融資的步驟上卻打通了另一個層次的任督二脈，順利融資順利打通資金鏈的桎嚳，于是一系列的發(fā)展擴張在資金的充足的情況下風生水起虎虎生威，并贏取先機，迅速壯大起來。三、會計分析（一）現(xiàn)金流量分析圖3-1：綠城現(xiàn)金流入構成綠城的現(xiàn)金流入主要是依靠融資性活動和經(jīng)營性活動 。圖3-2：融資活動流入占總流入比例圖3-3：經(jīng)營活動流入占總流入比例通過與萬科對比，綠城融資活動的現(xiàn)金流入占現(xiàn)金總流入接近50%，明顯高于萬科，可以得出，綠城的現(xiàn)金流質(zhì)量是不高的。注：2007年融資性現(xiàn)金流入占總現(xiàn)金流入高達80%，主要是因為2007年發(fā)行了22.8億股份和23.0億可轉(zhuǎn)換債券。圖3-4：營業(yè)收入與經(jīng)營性活動凈現(xiàn)金流2010年營業(yè)收入與經(jīng)營性活動凈現(xiàn)金流的差距變大，我們探索了幾種可能性： 1. 可能性一：應收賬款的大幅度增加圖3-5：綠城的營業(yè)收入與應收賬款但通過上圖可知，應收賬款增幅僅7千萬，所以排除這種可能。 2. 可能性二：經(jīng)營性活動現(xiàn)金流出大幅增加圖3-6：綠城經(jīng)營活動現(xiàn)金流出圖3-7：物業(yè)發(fā)展導致的資金凈流出2010年經(jīng)營性活動現(xiàn)金流出大幅增加，主要是增投200億于發(fā)展中物業(yè)，從而導致經(jīng)營性活動凈現(xiàn)金流大幅下降。（二）預售訂金分析圖3-8：預收定金對比圖圖3-9：綠城流動負債的構成圖3-10：萬科流動負債的構成大量預售訂金導致短期負債增加，是構成綠城流動負債的主要部分，萬科也存在類似情況，這是房產(chǎn)企業(yè)的特點。 我們的觀點，預收款雖然作為一種負債，但預收款與一般負債不同，預收款越多越好，一般能助于企業(yè)鎖定今明兩年業(yè)績。注：預售訂金預期于物業(yè)按訂約交付后確定為收入 。因為近年來房地產(chǎn)行業(yè)總體上是供不應求的，所以綠城有可能調(diào)整預售定金來操縱利潤的動機，所以下面我們對綠城的預售定金和凈利潤做分析：圖3-11：綠城的凈利潤與預售定金2007-2011綠城年利潤與預售訂金（千元）20072008200920102011凈利潤1,005,589566,6221,092,1321,915,5471,776,499預售訂金3,583,0556,136,52223,300,78347,547,36847,385,709通過上面的對比圖可以知道，綠城的年利潤與預售定金的趨勢是一致的，所以我們覺得綠城不大可能通過預售定金操縱利潤。（三）土地儲備分析圖3-12：綠城存貨分類圖3-13：萬科存貨分類注：香港上市公司的會計科目與大陸的有所不同，就上面的圖而言，同顏色的圖例內(nèi)容是相同的。由上圖可以看出，綠城存貨量的增加主要是因為發(fā)展中物業(yè)和可供發(fā)展物業(yè)引起的，這通常是好消息，表明管理層預期銷售會增長。這跟萬科是相一致的，背后有沒有問題呢？ 此時我們需要特別關注一個報表科目，即投資物業(yè)，也就是相當于我們大陸的投資性房地產(chǎn)，因為這個科目具有較大的主觀性，已當持有物業(yè)的目的，由日常業(yè)務過程中出售改為賺取租金或資本增值，則將已竣工可出售物業(yè)列為投資物業(yè)。 圖3-14：綠城的投資物業(yè)注：2010年剩下的竣工可出售物業(yè)19.77億?？梢钥闯鼍G城在2010年將17億已竣工可出售物業(yè)轉(zhuǎn)為投資物業(yè)。是否在2010年賺取租金比銷售房屋來得更有益可圖呢？圖3-15：綠城物業(yè)投資帶來的收入由上圖可知，新增的17億投資物業(yè)所帶來的租金收入或資本增值并不高，僅為3千萬。是2010年房地產(chǎn)行業(yè)的特性？圖3-16：萬科的投資性房地產(chǎn)通過萬科的投資性房地產(chǎn)相對穩(wěn)定以及一直保持在2億左右，并且在2010年反而有所下降，我們可以否定這一看法。我們猜想，這可能是綠城的產(chǎn)品需求量正在下降的信號，而作為出售中高端房地產(chǎn)的綠城又不肯通過降價增加銷售量，綠城或許通過將已竣工可出售物業(yè)轉(zhuǎn)化為投資物業(yè)，以減少已竣工可出售物業(yè)的賬面價值，達到粉飾報表。 （四）固定資產(chǎn)折舊及減值圖3-17：物業(yè)、產(chǎn)房及設備折舊及減值率由上圖可以明顯看出來，綠城的固定資產(chǎn)折舊及減值率比萬科低。（五）融資與融資成本分析圖3-18：融資活動流入占總流入由上圖可知，與萬科相比，融資活動現(xiàn)金流入構成綠城的現(xiàn)金流入很大比例。 1、融資的主要途徑圖3-19：融資的主要途徑圖3-20：一年內(nèi)到期的銀行借款所以近期綠城還債壓力很大。圖3-21：期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物從第一個圖可以看到，綠城在2010年的可轉(zhuǎn)換債券減少了20億，但通過查看它的附注可知這20億不是換股的成功，而是用現(xiàn)金贖回的。從2010年開始，綠城已經(jīng)開始發(fā)展大規(guī)模的信托貸款，而在2011年，它的期末現(xiàn)金是減少的，再考慮一年內(nèi)到期的銀行貸款，可見綠城的資金壓力真的很大。2、信托融資問題從2010年開始由于傳統(tǒng)的融資渠道關閉，地產(chǎn)企業(yè)普遍資金焦渴，政府對房地產(chǎn)行業(yè)實施了緊縮政策并收緊了對開發(fā)商的信貸，綠城不得不使用一些替代性的融資工具，房地產(chǎn)信托就是很重要的一個融資工具。綠城在2010年共有6次通過信托融資，共籌得資金31.5億元，主要涉及中泰、上國投、中誠、中融和、平安、中海、山東國際信托等。2011年上半年，綠城再次通過信托籌集資金33.2億元。目前與綠城有關的信托機構有11家，共發(fā)起14款信托產(chǎn)品，已融資81.38億元。由于高收益的出現(xiàn)，加之地產(chǎn)信托的兇猛膨脹使銀監(jiān)會感到了不安，2011年5月末多家信托機構接到了銀監(jiān)會的窗口指導電話，要求信托公司嚴控房地產(chǎn)信托業(yè)務風險。就在信托融資面臨叫停風險時，綠城遭受雙重打擊，極為看重而且亟須變現(xiàn)來補充現(xiàn)金流的銷售也出現(xiàn)了問題，綠城今年初銷售目標為550億元，綠城上半年累計銷售額為112億元，僅完成全年銷售目標約22.4%。在綠城2010年的報表中的信托在資產(chǎn)負債表中的非流動負債中的“信托相關金融衍生工具”僅為2.5億，而在現(xiàn)金流量表中的融資活動中的“信托貸款籌集”中為31.5億。信托融資金額在兩個報表中項目不一致的問題，我們猜測原因可能有兩點：第一，現(xiàn)金流量表中的31.5億的信托募集金額是個期間的流量，那么這個期間還有一部分贖回金額，而在負債項目下是一個時點的存量，所以這兩個值不是簡單相等的；第二，房地產(chǎn)信托有三種形式，貸款融資模式，股權回購型信托，這兩種都屬于債務型信托，還有一種是股權投資型信托，這屬于權益型信托，但它卻沒放在負債項目下，就可能放在了權益項目下，但附注中顯示它是股權回購型信托，應該列示在負債項目。由此我們認為綠城由于長期以來過高的資產(chǎn)負債率，讓它在這點上對報表有了粉飾。3、融資成本資本化圖3-22：融資成本資本化比例2009年的資本化比率低主要是因為2009年新取得的項目多數(shù)尚未開工所致。2010年資本化率的提高主要因為取得土地后及時施工所致。（六）收入質(zhì)量分析圖3-23：營業(yè)收入構成營業(yè)收入主要來源于主營業(yè)務收入即物業(yè)的銷售。 圖3-24：其它收入注：綠城的利息收入是計在其它收入的。所以在與萬科對比的時候，我們也相應地將萬科的利息收入計在其它收入，以保持數(shù)據(jù)的可比性。由上圖可以看出，綠城的其它收入在2010年增加了169.3%。其中來至關聯(lián)人士的利息收入從0.8億增加到了3.8億，增加了375%。圖3-25：其它收入/凈利潤由圖可以看到，綠城的其它收入是占到凈利潤的33.9%（2010年），而對比同行業(yè)的萬科只有8%，所以我們有理由認為綠城凈利潤的質(zhì)量是不高的。 圖3-26：應收關聯(lián)方欠款為了找出在2010年來至關聯(lián)人士的利息收入從0.8億增加到了3.8億的原因，我們查閱了它的附注，發(fā)現(xiàn)在2010年的應收關聯(lián)方欠款比2009年增加了110.5%，不過相對于利息收入從0.8億增加到了3.8億，增加了375% 。我們還是認為利息收入是有問題的。從綠城與萬科銷售，管理費用與營業(yè)收入的配比對比可以看到，綠城的銷售費用和管理費用占營業(yè)收入的比例是較高的，從一方面說明綠城的經(jīng)營效率是略差于萬科的，但另一方面也說明綠城在計提銷售費用與管理費用沒有明顯的粉飾行為。（七）關聯(lián)交易分析1、與關聯(lián)方在購銷服務和收購問題上的分析圖3-27：關聯(lián)方交易從上圖上看，雖然與與關聯(lián)方在購銷服務上的交易金額在逐年的上升，但我們認為這主要是因為綠城的開發(fā)與銷售規(guī)模的不斷擴大所導致的。而在收購與出售關聯(lián)方的權益上，綠城基本把金額控制在2到3億，規(guī)模不是很大，所以我們認為綠城在與關聯(lián)方購銷服務和收購上沒多的問題。2、應收關聯(lián)方欠款圖3-28：應收關聯(lián)方欠款注：房地產(chǎn)的應收關聯(lián)方欠款主要是因為向關聯(lián)方項目墊支而形成的債權，當有關項目開展預售時清付，而物業(yè)的銷售方面所形成的應收關聯(lián)方欠款是很少的一部分，在2010年是0. 8%。我們從上面的圖可以看到，應收關聯(lián)方欠款每年都大約以100%的速度增加，但我們查閱綠城報表的附注，即一點也沒有提壞賬準備。綠城報表的附錄關于應收關聯(lián)方欠款的解釋：A、對股東及行政人員應收款主要來自物業(yè)銷售，正常信貸期為兩個月。B、對股東公司應收款主要來自施工預付款及貿(mào)易應收款，正常信貸期為一到兩個月。C、對少數(shù)股東/聯(lián)營公司/共同控制實體應收款主要是向這些非控股股東/聯(lián)營公司/共同控制實體的項目墊支，當有關項目開展預售時清付。從上圖可以看出少數(shù)股東/聯(lián)營公司/共同控制實體應收款占應收關聯(lián)方欠款的絕大部分，在2010年為94%，如果按照附注的解釋，對股東及行政人員和股東公司應收款正常信貸期為一到兩個月，不提壞賬準備是可以理解的，但對于非控股股東/聯(lián)營公司/共同控制實體應收款一點也不提壞賬準備是有問題的，因為這些應收款只有在項目開展預售時才清付，所以回收期很長，風險也大，不提壞賬準備是不符合謹慎性原則的，也有粉飾報表的嫌疑。而對比萬科，我們發(fā)現(xiàn)萬科每年都有對應收關聯(lián)方欠款按賬齡提取壞賬準備。若我們把綠城的應收關聯(lián)方欠款按2%計提壞賬準備，其調(diào)整后的利潤的調(diào)整比例是相當大的。（八）非關聯(lián)方應收賬款分析圖3-29：綠城的貿(mào)易應收款項圖3-30：應收款項占營業(yè)收入的百分比注：綠城中資產(chǎn)負債表中的”貿(mào)易及其他應收款項、訂金及預付款項“的組成部分“貿(mào)易應收款項”即相當于萬科中的“應收賬款”。綠城沒有計提壞賬準備，而按照行業(yè)標準應該計提，這應該是會計信息質(zhì)量的問題。 （九）會計分析小結綠城存在的主要問題：1、負債率過高，資金壓力大；2、現(xiàn)金流量過分依賴融資活動的現(xiàn)金；3、將已竣工可出售物業(yè)轉(zhuǎn)化為投資物業(yè)，隱藏需求量下降的信號；4、融資成本資本化率偏高；5、其它收入占凈利潤的比例偏高；6、關聯(lián)方與非關聯(lián)方的應收賬款都沒有計提壞賬準備。四、財務分析（一）短期償債能力分析1、現(xiàn)金比率現(xiàn)金比率是速動資產(chǎn)扣除應收帳款后的余額與流動負債的比率。速動資產(chǎn)扣除應收帳款后計算出來的金額，最能反映企業(yè)直接償付流動負債的能力。現(xiàn)金比率一般認為20%以上為好。但這一比率過高，就意味著企業(yè)流動資產(chǎn)未能得到合理運用，而現(xiàn)金類資產(chǎn)獲利能力低，這類資產(chǎn)金額太高會導致企業(yè)機會成本增加。圖4-1：現(xiàn)金比率從上面的圖表數(shù)據(jù)可以看出，雖然綠城的現(xiàn)金比率與行業(yè)的整體走勢是一致的，但是仍明顯低于行業(yè)平均現(xiàn)金比率水平，綠城的現(xiàn)金比率平均比萬科低10%左右，這表明綠城償付短期債務的能力較弱。在2009年，該比率出現(xiàn)了較為高幅度的反彈，這主要是由于房地產(chǎn)市場的火熱，使得房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)金收入增長。但隨后中國政府推出的一系列房價調(diào)控政策，使得往后幾年整個房產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金比率出現(xiàn)下降趨勢，這將加大綠城對短期債務的償還壓力。2、流動比率流動比率是衡量企業(yè)短期償債能力的一個重要指標。比率越高，流動負債得到償還的保證越大。但比率過高，則會影響企業(yè)盈利能力。一般認為，流動比率為2比較合適，但不可一概而論。圖4-2：流動比率 今年11月互聯(lián)網(wǎng)上傳出綠城破產(chǎn)的謠言，理由正是來自綠城財務報表的高資產(chǎn)負債率。但是從上面的圖表中的數(shù)據(jù)顯示，綠城的流動比率在1.50的水平小幅波動，其短期償債能力與該行業(yè)的平均水平偏差不大，基本同萬科處于同一水平上。這似乎表明綠城并沒有太大的財務困難，但是從我們之前的會計分析中發(fā)現(xiàn)，綠城的資金來源對借貸的依賴性比較大，綠城有可能通過增加長期的負債來償還短期負債，即以債抵債，從而使其流動比率達到一個相對于安全的行業(yè)水平。同時該圖標也顯示出近幾年，房產(chǎn)行業(yè)的流動比率小幅向下調(diào)整的趨勢，這主要是受宏觀經(jīng)濟因素影響所致的，例如政府的調(diào)控等。3、速動比率速動比率也是評估企業(yè)短期償債能力的一項有效工具。速動比率指速動資產(chǎn)對流動負債的比率關系。一般報表分析者認為，企業(yè)的速動比率至少要維持在100%以上，才算是具有良好的財務狀況。圖4-3：速動比率 速動比率以流動資產(chǎn)扣除變現(xiàn)能力較差的存貨和不能變現(xiàn)的待攤費用作為償付流動負債的基礎，它彌補了流動比率的不足，更能反映一個企業(yè)能夠立即還債的能力和水平。上面的圖表顯示，房產(chǎn)行業(yè)的速動比率只有0.5左右，沒有達到100%的基準值，這主要是由行業(yè)的特點決定的，房地產(chǎn)企業(yè)最大的資產(chǎn)來源是商品房存貨，其流動性較差。我們可以從圖中看出，綠城的速動比率要偏低于萬科和保利地產(chǎn)，與前面的流動比例存在一定的差異，理由是速動比率扣除了存貨和待攤費。在我們后面的分析中，發(fā)現(xiàn)綠城的存貨周轉(zhuǎn)率比萬科，保利地產(chǎn)大約低了11%，而綠城的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)更是萬科，保利地產(chǎn)的兩倍多，這是由綠城的戰(zhàn)略導致的，綠城主要銷售比較高端的產(chǎn)品，從而導致周轉(zhuǎn)率較低。這些因素對速動比率的影響較大，該值偏低于行業(yè)水平。4、經(jīng)營現(xiàn)金流比率 經(jīng)營現(xiàn)金流量比率=經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額流動負債經(jīng)營現(xiàn)金流比率是衡量企業(yè)使用經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金償還流動負債能力的另一個指標。圖4-4：經(jīng)營現(xiàn)金流比率由上圖中可以看出，只有萬科的經(jīng)營現(xiàn)金流比率在2009年達到最高值13.60%，其它企業(yè)在其余時間幾乎都處于負值，這主要與房地產(chǎn)行業(yè)的特性有關。房地產(chǎn)行業(yè)要求企業(yè)不斷地用資金支持物產(chǎn)建設，但是資金的回收卻遠跟不上現(xiàn)金支出的的步伐，經(jīng)營現(xiàn)金的流入額主要來源是房產(chǎn)的預售和分期還款，時間跨度比較大，資金回流慢，從而綠城、萬科和保利地產(chǎn)都出現(xiàn)負的經(jīng)營現(xiàn)金流比率是可以理解的。圖表中顯示，綠城的經(jīng)營現(xiàn)金流比率在2008年到2011年都處于萬科和保利之間，平均比萬科低5%，而高出保利20%左右，處于較安全的水平。而綠城在2007年卻出現(xiàn)一個特殊值，為-88.66%，遠低于該行業(yè)的平均水平，這證明該會計年度綠城出現(xiàn)大量的經(jīng)營現(xiàn)金流出。通過查找資料發(fā)現(xiàn)其理由如下：綠城2006年7月在香港上市后，開始大舉擴張；2007年通過增發(fā)和轉(zhuǎn)債共融資46.57億元，啟動“精品戰(zhàn)略年”，進入快速發(fā)展的階段。所以，我們得出的結論是，綠城短期償債能力并沒有達到安全標準。（二）長期償債能力分析1、資產(chǎn)負債率資產(chǎn)負債率是負債總額與資產(chǎn)總額的比率，它表明在資產(chǎn)總額中債權人提供資金所占的比重。用于衡量企業(yè)利用債權人資金進出財務活動的能力，以及在清算時企業(yè)資產(chǎn)對債權人權益的保障程度。反映企業(yè)償還債務的綜合能力。比率值為多少合適，沒有確定標準，因不同的行業(yè)、企業(yè)而異。圖4-5：資產(chǎn)負債率由于房產(chǎn)公司對資金的依賴性，注定了該行業(yè)較高的資產(chǎn)負債率，其平均負債率高達75%。從圖表中可看到，綠城的負債率除了2007年外，其余幾年都在該平均水平之上，在2010年更是達到了88.47%的歷史高位，高出同期平均負債率10.5%，表明綠城的財務壓力明顯高于同行。在最近的五年間，綠城的資產(chǎn)負債率呈現(xiàn)出增長的趨勢，由于財務風險較高，綠城有破產(chǎn)的可能，這正是今年謠言的由來。2、權益乘數(shù)權益乘數(shù)又稱股本乘數(shù)，是指資產(chǎn)總額相當于股東權益的倍數(shù)。表示企業(yè)的負債程度，權益乘數(shù)越大，代表公司向外融資的財務杠桿倍數(shù)也越大，公司將承擔較大的風險。圖4-6：權益乘數(shù)上面的圖表顯示了與資產(chǎn)負債率同樣的信息，綠城的權益乘數(shù)明顯高于同行業(yè)，該財務指標在2010年達到8.67倍，幾乎為其它同業(yè)的兩倍。這主要是因為綠城通過大量融資來滿足其實現(xiàn)拓展業(yè)務對資金的需求，由于宏觀房產(chǎn)的調(diào)控以及緊縮銀根政策，造成銀行貸款的限制，綠城從2008年下半年開始進行信托融資來解決資金鏈危機，目前與綠城有關的信托機構有11家，共發(fā)起14款信托產(chǎn)品，已融資81.38億元。加上政府的調(diào)控和市場不看好，銷量有所下降，資金回收難，所以綠城目前的資產(chǎn)結構存在十分大的債務風險。3、已獲利息倍數(shù)已獲利息倍數(shù)，指上市公司息稅前利潤相對于所需支付債務利息的倍數(shù)，可用來分析公司在一定盈利水平下支付債務利息的能力。圖4-7：已獲利息倍數(shù)綠城中國的已獲利息倍數(shù)顯著低于萬科和保利地產(chǎn)，其值僅為后者的一半以下，證明綠城的長期償債能力較差。綠城的債務利息占用其利潤中的很大一部分，從而影響了企業(yè)的獲利能力，這一切都是源自綠城的高額負債。4、現(xiàn)金債務總額比 現(xiàn)金債務總額比=經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量債務總額現(xiàn)金債務總額比是經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量總額與債務總額的比率。該指標旨在衡量企業(yè)承擔債務的能力，是評估企業(yè)中長期償債能力的重要指標，同時它也是預測企業(yè)破產(chǎn)的可靠指標。 這一比率越高，企業(yè)承擔債務的能力越強，破產(chǎn)的可能性越小。這一比率越低，企業(yè)財務靈活性越差，破產(chǎn)的可能性越大。圖4-8：現(xiàn)金債務總額比 從上圖可以看出，綠城的經(jīng)營現(xiàn)金流幾乎為負值，根本不能為其債務提供任何保障，但這也是房產(chǎn)業(yè)的一個較為普遍的問題，圖表中除了萬科外，綠城和保利地產(chǎn)都存在這樣的問題，這也體現(xiàn)了房地產(chǎn)對資金的依賴性?？偟膩碚f，綠城的償債能力是比較差的，其經(jīng)營現(xiàn)金流并不能為債務提供保障，就只能更加依賴融資活動帶來的現(xiàn)金流，但這同時也增加了企業(yè)的財務風險。（三）資產(chǎn)管理比率分析1、存貨周轉(zhuǎn)率2007200820092010萬科42.37%32.82%39.22%26.92%綠城21.73%17.68%16.62%12.47%保利地產(chǎn)25.34%26.91%28.96%27.82%圖4-9：存貨周轉(zhuǎn)率2、存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)2007200820092010萬科862 1112 931 1356 綠城1679 2064 2196 2928 保利地產(chǎn)1440 1356 1260 1312 圖4-10：存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)我們知道房地產(chǎn)行業(yè)清理存貨需要很長的時間，但通過對比綠城和萬科，保利地產(chǎn)。我們發(fā)現(xiàn)綠城的存貨周轉(zhuǎn)率比萬科，保利地產(chǎn)大約低了11%，而綠城的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)更是萬科，保利地產(chǎn)的兩倍多，2010年達到了2928天。過高的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)，一方面會對資金的回籠造成負面的影響，特別是在國家對房地產(chǎn)行業(yè)實施了限購令之后，資金的充裕對于一個房地產(chǎn)開發(fā)商尤其重要，而從成本的角度來看，過高的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)也會增加公司的存貨成本。而從整個房地產(chǎn)行業(yè)來看的話，我們可以看到，在2007年2009年中，由于各個公司的運營戰(zhàn)略不同，對于存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)這個指標，有些公司增加，有些公司減少，但在實施限購令后的2010年，我們發(fā)現(xiàn)萬科，綠城，保利地產(chǎn)等的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)都在增加，可見國家的宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)的影響是巨大的。而通過看綠城的報表附注，我們發(fā)現(xiàn)綠城的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)從2009年的2196天增長到2010年的2928天，這除了與國家的宏觀調(diào)控有關之外，還與公司的運營戰(zhàn)略有關，在限購令出臺后，綠城的董事長宋衛(wèi)平多次表示綠城將對業(yè)主負責，不會降價。3、應收賬款周轉(zhuǎn)率2007200820092010綠城30.78 29.31 45.25 52.31 萬科37.39 45.86 59.76 43.96 保利地產(chǎn)12.54 81.51 68.35 68.10 圖4-11：應收賬款周轉(zhuǎn)率4、應收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)圖4-12：應收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)由應收賬款周轉(zhuǎn)率和應收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)兩個圖可知，綠城的這兩個指標都與行業(yè)的數(shù)據(jù)比較符合，應收賬款的周轉(zhuǎn)天數(shù)在10天上下波動，這也是房地產(chǎn)行業(yè)的特征之一，與其它行業(yè)不同，其它行業(yè)的應收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)可能會很長，但因為房地產(chǎn)行業(yè)的應收賬款有一般有信貸期，如果到期不還的話，直接收回房產(chǎn)物資就行了。5、其它應收賬款周轉(zhuǎn)率與其它應收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)其它應收賬款（千元）20072008200920102011綠城1,081,3862,994,0895,659,08911,028,72115,929,710萬科1,717,5313,130,0765,640,95311,362,06116,145,431保利地產(chǎn)1,142,094 857,500 420,224