第一部分:青島產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟及房地產(chǎn)行業(yè)運行概況,青島產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展特征傳統(tǒng)的制造之都從制造大市到制造強市的轉(zhuǎn)變產(chǎn)業(yè)高度滯后于城市發(fā)展階段從制造之都到創(chuàng)新之都的嬗變青島房地產(chǎn)行業(yè)運行概況青島具備宜居城市的魅力宜居城市與房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r存在反差房產(chǎn)市場供需相對平衡 市場理性發(fā)展,青島經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況（一）傳統(tǒng)的制造之都青島是環(huán)渤海地區(qū)、乃至全國重要的工業(yè)基地,2006年環(huán)渤海經(jīng)濟圈主要城市GDP比較,單位：億元,2005年，青島工業(yè)總產(chǎn)值位居省會城市和計劃單列市第八位2006年青島GDP位居環(huán)渤海城市圈第三位，工業(yè)增加值/GDP的比重位居第二，是環(huán)渤海經(jīng)濟圈重要的工業(yè)基地青島形成了石化、汽車、造船、家電、電子和港口六大產(chǎn)業(yè)集群；每一集群都有數(shù)家國有企業(yè)和數(shù)家大型企業(yè)作為集群的龍頭，帶動著集群的發(fā)展擁有海爾、青啤、海信、澳柯瑪、雙星、即發(fā)六個全國馳名商標,數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計年鑒2006年；2006年北京、天津、青島、大連、濟南、石家莊統(tǒng)計公報,2006年環(huán)渤海經(jīng)濟圈主要城市工業(yè)增加值占GDP比例,2005年省會城市和計劃單列市工業(yè)總產(chǎn)值比較,單位：億元,青島經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況（二） 從制造大市到制造強市的轉(zhuǎn)變,2002-2006年青島新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,青島市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值從2002年的776.9億元到2005年的1857.3億元，06年突破2000億元大關(guān)，年均增長33%以上在經(jīng)歷了“十五”期間的快速提升后，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)規(guī)模基本接近山東省總量的1/4,單位：億元,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速提升,規(guī)模以上企業(yè)（國有及年產(chǎn)品銷售收入500萬元以上的非國有工業(yè)企業(yè) ）工業(yè)產(chǎn)值保持28.37%的年平均增長速度六大集群產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造效益能力顯著,青島六大產(chǎn)業(yè)集群經(jīng)濟指標占規(guī)模經(jīng)濟以上企業(yè)總量指標比重,2002-2006年青島規(guī)模以上企業(yè)增加值趨勢,CAGR：28.37%,數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計公報、青島市第一次經(jīng)濟普查,青島經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況（三） 產(chǎn)業(yè)高度滯后于城市發(fā)展階段,2002-2006年青島產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例,2006年環(huán)渤海經(jīng)濟圈主要城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較,2006年，青島市人均GDP超過5000美元，按照錢納里的工業(yè)化發(fā)展階段劃分標準，處于工業(yè)化發(fā)展中后期，城市化加速期。這樣的發(fā)展階段要求建立高層次的“三二一”產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實施現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進制造業(yè)的“兩輪驅(qū)動”,但是，青島制造業(yè)強勁的發(fā)展勢頭，擠占了服務(wù)業(yè)比重的上升空間，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展不足2002-2006年，第二產(chǎn)業(yè)比重平均超過第三產(chǎn)業(yè)的12.08%；在環(huán)渤海城市圈中，青島三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比重處于較低的發(fā)展?fàn)顩r,城市發(fā)展客觀上要求在加快發(fā)展消費性服務(wù)業(yè)的同時，更加注重生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)對先進制造業(yè)的全方位服務(wù)。,小結(jié)：青島從制造之都到創(chuàng)新之都的嬗變,山東半島城市群的龍頭、山東省的經(jīng)濟中心、東北亞地區(qū)的國際航運中心之一、區(qū)域型金融貿(mào)易中心和旅游度假勝地、國家制造業(yè)基地,第三產(chǎn)業(yè)是城市輻射力的主要載體。大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，是發(fā)揮青島城市中心功能的主要途徑。青島要實現(xiàn)城市的新的功能定位，就要把第三產(chǎn)業(yè)放在重要的戰(zhàn)略地位，大力發(fā)展金融保險貿(mào)易、旅游、房地產(chǎn)、信息咨詢等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。,以高新技術(shù)和先進適用技術(shù)武裝起來的現(xiàn)代制造業(yè)，將成為青島經(jīng)濟發(fā)展新的增長點增強企業(yè)技術(shù)開發(fā)能力和創(chuàng)新能力，不斷開發(fā)具有自主知識產(chǎn)權(quán)的原發(fā)性技術(shù)，提升高新技術(shù)產(chǎn)品占工業(yè)總產(chǎn)值的比重,創(chuàng)新、發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè),創(chuàng)新、發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè),青島市確定的總體城市功能定位,可持續(xù)發(fā)展、創(chuàng)新型的經(jīng)濟體系的構(gòu)建從制造之都到創(chuàng)新之都的嬗變,提升城市核心競爭力,青島房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況(一)青島具備宜居城市的魅力,中國城市宜居評價指數(shù)TOP10（2005）,投資者中國城市宜居指數(shù)評價值TOP10（2005）,數(shù)據(jù)來源：零點研究咨詢、商務(wù)周刊，2005中國城市宜居指數(shù)報告（國內(nèi)首個綜合評價的量化指數(shù)）,全國不同收入階層居民對青島城市宜居的評價,在31個宜居城市評價中排第9位,排第11位,排第12位,青島擁有得天獨厚的優(yōu)越的濱海環(huán)境，氣候適宜，交通便捷，人文氣息濃厚，生活比較悠閑2005年在中國宜居城市指數(shù)評價中，青島位居第九位，2006年青島位居第七位，宜居指數(shù)進一步提升從投資者對城市宜居城市評價看，2005年青島位居第四；但是2006年青島位居第十，位次有所下降，但仍位居TOP10高收入階層更加傾向、認同青島城市的宜居性,青島房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況(二) 宜居城市與房產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r存在反差,2006年全國15個副省級城市房地產(chǎn)投資比較,數(shù)據(jù)來源：青島統(tǒng)計局網(wǎng)站,與全國15個副省級城市對比，青島房產(chǎn)開發(fā)水平整體處于中下游水平，與其他城市有較大差距 2006年，青島房地產(chǎn)投資總額268億元，位居第11位；房產(chǎn)投資增長率為19.9%,位居第10位2006年，青島房地產(chǎn)銷售面積達到737萬平方米，位居第8位；銷售金額為313.3億元 ，位居第9位2006年，青島房屋竣工面積為653萬平方米，位居第10位,單位：億元,2006年全國15個副省級城市房地產(chǎn)銷售總面積比較,單位：萬平方米,2006年全國15個副省級城市房地產(chǎn)銷售總額比較,單位：萬平方米,青島房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況(三) 房產(chǎn)市場供需基本平衡，市場相對理性,竣工面積/銷售面積，這一指標直接反映了房產(chǎn)市場的供需狀況。 2001-2006年，青島商品房當(dāng)年市場供需比（竣工面積/銷售面積）逐步遞減發(fā)展態(tài)勢，房產(chǎn)供需基本平衡商品房施工面積商品房竣工面積，這是衡量房產(chǎn)市場供需平衡的另一常用指標。 2001-2006年，青島商品房施工面積/竣工面積的平均值為3.64，房產(chǎn)供需平衡比處于合理區(qū)間內(nèi),注：施工面積反映了12年后現(xiàn)房供應(yīng)量，根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)驗，商品房施工面積/商品房竣工面積的倍數(shù)比合理空間為（3-4），值小于3.0倍，會出現(xiàn)供應(yīng)短缺，大于4.0倍，未來供應(yīng)量將會放大。,青島商品房施工面積商品房竣工面積的倍數(shù)比,2000-2006年青島房地市場商品房供需比例值,數(shù)據(jù)來源：青島統(tǒng)計局網(wǎng)站，2005年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地圖,青島房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況(四) 居民收入逐步提升帶動住房消費需求的升級,2000-2006年青島城市居民可支配收入、人均消費支出,CAGR：15.14%,CAGR：12.93%,青島城市居民收入逐步增加，2000-06年居民可支配收入、人均消費支出均保持超過10%的增長率與全國其他城市相比，青島人均居住面積位居前列，但購買住房依舊是城市居民最重要的非消費性支出2006年，青島城市居民人均購房支出為664.67元，同比增長4.6倍，占全部非消費性支出的20 .5%，拉動非消費性支出增長27.9個百分點,是非消費性支出高速增長的最主要的因素居民收入逐步提升以及住房消費的熱點推動著青島居民住房消費的升級,青島統(tǒng)計局調(diào)研顯示，購買一套戶型合理、環(huán)境優(yōu)美、生活方便的住房，成為當(dāng)下青島城市居民的時尚追求青島廣大市民對居住的要求，正從有房住向住好房轉(zhuǎn)變,2001-2004年全國23個城市人均居住面積比較,單位：元,單位：平方米,數(shù)據(jù)來源：2002-2006青島統(tǒng)計公報、國家統(tǒng)計局、沈陽房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒,青島旅游度假市場發(fā)展?fàn)顩r分析青島旅游區(qū)位及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢青島市旅游客源市場分析青島旅游產(chǎn)品供給狀況項目目標客源市場-旅游產(chǎn)品分析矩陣區(qū)域濱海度假發(fā)展?fàn)顩r及國外趨勢借鑒環(huán)渤海的審視層面山東半島的審視層面青島當(dāng)?shù)氐膶徱晫用鎳鉃I海度假發(fā)展模式研究及借鑒對于本項目的借鑒,第二部分:青島旅游及區(qū)域濱海度假發(fā)展?fàn)顩r審視,區(qū)域旅游市場發(fā)展?fàn)顩r分析（一）青島旅游區(qū)位與產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢青島是山東旅游業(yè)發(fā)展的增長級,青島是山東省旅游業(yè)的增長極，是海濱休閑度假旅游中心和山東半島最具國際旅游吸引力的旅游景區(qū)；青島旅游接待量和旅游收入高速增長。2006年游客接待量占山東全省的16.8%，旅游收入占25.1%。與其他主要旅游城市相比較，青島的旅游者接待量和旅游收入都位居第一；旅游業(yè)已經(jīng)成為青島的支柱產(chǎn)業(yè)。2004年旅游總收入相當(dāng)于全市GDP的9.6%。,1999年2006年青島旅游業(yè)各項指標,2006年青島各項旅游指標占山東省比重,區(qū)域旅游市場發(fā)展?fàn)顩r分析（三）旅游客源市場分析國內(nèi)旅游客源市場：主要客源市場對于度假產(chǎn)品需求強烈,客源集中在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)：北京、江蘇、上海、浙江、廣東外省客源地游客消費高、停留時間長；商務(wù)目的占很大比重，增長迅速：2005年商務(wù)占到17.86%，比2004年增長4個百分點。,國內(nèi)游客需求特征,國內(nèi)市場的開發(fā)潛力,主要客源地經(jīng)濟發(fā)達，出游率高，對高端度假需求強烈；按照3000美金的人均GDP為高端度假需求大幅度產(chǎn)生的標志，主要客源在2010年將全面進入度假時代。,區(qū)域旅游市場發(fā)展?fàn)顩r分析（三）客源市場分析入境旅游客源市場：商務(wù)游客為主，將是基地重要的細分海外客源市場,青島吸引世界500強企業(yè)數(shù)位于山東省第一，遠遠多余其他城市，尤以日韓企業(yè)為主，商務(wù)活動頻繁；奧運會將極大提高青島的在國際上的知名度。,客源主要集中在韓國、日本、香港、臺灣，增長迅速。除日本外，都實現(xiàn)30%以上的增長；商務(wù)目的為主導(dǎo)：經(jīng)濟商務(wù)加上文化學(xué)術(shù)交流占到60%；入境游客中男性比例偏高，占到75%左右，與商務(wù)目的占多數(shù)有關(guān)；停留時間較長：入境游客在青人均停留3.1天；景點到訪率低。,如何滿足入境商務(wù)旅游者的需求是本項目的重點； 項目的設(shè)計針對主要目標客源群體日韓的消費特征； 目前缺乏對海外游客具有強大吸引力的旅游產(chǎn)品和項目，青島在針對海外市場的旅游開發(fā)上還有很大的拓展空間，延伸現(xiàn)有入境游客在青的消費； 面向國際，設(shè)計高端度假產(chǎn)品，迎合不斷擴大的入境市場。,入境市場的開發(fā)的潛力,入境游客特征,區(qū)域旅游市場發(fā)展?fàn)顩r分析（三）旅游客源市場分析青島旅游目標客源旅游偏好概況,1,出游人群具有較強的消費能力，對旅游項目要求豐富多樣，參與性、游樂性強,參與性、娛樂性,2,要求目的地距離適中，即有別于日常環(huán)境游又不能太遠以節(jié)省時間和交通費用,出游距離要求適中,3,居民對景區(qū)要求配套設(shè)施完善、食宿條件好、性價比較高,度假設(shè)施舒適化,4,休閑度假已成為都市居民享受生活的休閑方式之一，居民由單一鄉(xiāng)村觀光游逐漸過渡為選擇復(fù)合的旅游項目如養(yǎng)生度假等,旅游產(chǎn)品要求多元化,5,在出游目的地選擇上傾向于風(fēng)景優(yōu)美的自然景區(qū)，但新型主題旅游使居民的目的地選擇范圍更廣,目的地選擇廣泛,根據(jù)相關(guān) 調(diào)研資料整理,區(qū)域旅游市場發(fā)展?fàn)顩r分析（四）青島旅游產(chǎn)品供給現(xiàn)狀觀光產(chǎn)品類型多樣，海洋主題游樂產(chǎn)品不斷推陳出新,產(chǎn)品類型豐富多樣 青島海洋主題游樂產(chǎn)品升級換代，不斷推陳出新,青島主題旅游產(chǎn)品列表,在傳統(tǒng)觀光產(chǎn)品的基礎(chǔ)上不斷增加新的內(nèi)容城市觀光、濱海觀光和工業(yè)旅游觀光產(chǎn)品成為亮點2007年青島啤酒、海爾等9家企業(yè)園區(qū)年接待海內(nèi)外游客100萬人次青啤集團、海爾工業(yè)園、青島港更成為全國工業(yè)旅游示范點,青島海底世界、青島極地海洋世界取代原有三大主題樂園成為新的吸引點2004年海底世界游客接待量超過120萬人次，創(chuàng)山東省單體景區(qū)接待量之最,青島度假產(chǎn)品整體處于開發(fā)的初期,現(xiàn)有高爾夫等度假產(chǎn)品數(shù)量少溫泉度假產(chǎn)品也逐步有地檔次的療養(yǎng)向度假轉(zhuǎn)變游客認知度低：入境游客休閑度假的比例較低,藍色網(wǎng)格為主力客戶群對旅游功能的偏好,圖例：弱 中 強,根據(jù)目標客源市場特征分析，都市白領(lǐng)、商務(wù)會晤人群、銀發(fā)人群、青少年、家庭及高端企業(yè)成是本項目的潛在目標客戶群,由以上矩陣，青島海泉灣的核心目標客群為家庭出游市場、都市白領(lǐng)市場與商務(wù)會晤市場 有不同客群的偏好，本項目中應(yīng)該重點開發(fā)的旅游產(chǎn)品為養(yǎng)生度假 、商務(wù)會議與主題娛樂體驗，其他推薦的輔助旅游產(chǎn)品有科普修學(xué)與節(jié)慶活動,小結(jié)：項目目標客源市場-旅游產(chǎn)品分析矩陣,1,2,3,4,5,6,7,區(qū)域濱海度假發(fā)展?fàn)顩r及國外趨勢借鑒（一）環(huán)渤海的層面：環(huán)渤海的濱海度假旅游開發(fā)競爭激烈,旅游度假圈層代表項目分析,環(huán)渤海旅游圈層因地緣關(guān)系，濱海度假開發(fā)有很多共性：（1）氣候特征相似，冬無嚴寒、夏無酷暑；（2）主要目標客源市場：海外客源地日本、韓國，環(huán)渤海灣地區(qū)；環(huán)渤海濱海度假已漸成規(guī)模，各地都在積極開發(fā)和利用濱海資源，形成競爭；項目在開發(fā)過程中應(yīng)當(dāng)注重根據(jù)基地資源開發(fā)特色，在環(huán)渤海度假旅游開發(fā)的大潮中脫穎而出。,區(qū)域濱海度假發(fā)展?fàn)顩r及國外趨勢借鑒（二）山東半島的層面：“黃金海岸”發(fā)展戰(zhàn)略下，濱海旅游度假方興未艾,沿海四城市旅游度假區(qū)開發(fā)主題與客群來源,根據(jù)山東半島城市群總體規(guī)劃以及 山東省海濱旅游規(guī)劃，山東省將重點實施“黃金海岸”旅游帶建設(shè)計劃，以青島、煙臺、威海、日照4個沿海城市為重點，實施四大項目建設(shè)：煙臺市區(qū)濱海綜合開發(fā)、蓬萊水城綜合開發(fā)、日照海濱冬季度假區(qū)開發(fā)以及長島、崆峒島、養(yǎng)馬島等近海島嶼的綜合開發(fā)，以創(chuàng)造一體化的區(qū)域旅游品牌。,附：山東核心濱海度假區(qū)打造的差異化定位,煙臺金沙灘旅游度假區(qū),結(jié)合優(yōu)秀海灘資源，以金沙灘海水浴場為核心，開發(fā)金沙灘海濱公園、海濱音樂廣場、七彩城嬉水樂園等景點,青島石老人國家旅游度假區(qū),集避暑觀光、度假休閑、會議療養(yǎng)為一體，室內(nèi)外刺激動感項目帶動春、夏、秋三季的旅游度假熱潮,威海榮城天鵝湖旅游度假區(qū),依托萬畝林海、萬只天鵝、萬米金灘旅游資源，湖與海天然由大沙壩相隔，形成天然的萬米海水浴場和沙浴場地,乳山市銀灘旅游度假區(qū),礁奇灘曲，坡緩灘平，建有高檔別墅與賓館酒店，集海上風(fēng)光、療養(yǎng)度假、海味飲食于一體的海灣旅游綜合體,威海石島灣旅游度假區(qū),依托漁港發(fā)展?jié)O俗文化，開發(fā)休療別墅區(qū)，度假功能齊備，沙灘設(shè)計仿生建筑小品，塑造個性海濱游憩空間,青島瑯琊臺旅游度假區(qū),融服務(wù)、游樂、健身、避暑、療養(yǎng)等功能于一體，分區(qū)功能明確；設(shè)置古代競技設(shè)施，以體驗式娛樂為主,區(qū)域濱海度假發(fā)展?fàn)顩r及國外趨勢借鑒（三）青島的層面：符合國際發(fā)展趨勢的全新濱海度假產(chǎn)品是空白點,青島主要旅游度假區(qū),總結(jié)：包括青島在內(nèi)的整個山東半島、環(huán)渤海灣未來需要有特色的、高檔次的綜合性濱海度假產(chǎn)品，在現(xiàn)有度假產(chǎn)品中脫穎而出，形成青島濱海度假的品牌和市場領(lǐng)導(dǎo)者。,沒有形成品牌，缺乏具有國際知名度的產(chǎn)品度假產(chǎn)品數(shù)量眾多，但主要是低檔次的濱海娛樂產(chǎn)品產(chǎn)品類型雷同，沒有形成各自的核心特色吸引力設(shè)施建設(shè)和配套產(chǎn)品不足,豐滿的濱海度假產(chǎn)品尚待完善,附：國際濱海旅游度假景區(qū)發(fā)展趨勢研究（一）趨勢特點一：四季均衡，平滑波谷,沉淀部分常住人口。國際濱海旅游度假區(qū)便不斷謀求與探索形成常年人口沉淀的途徑，以實現(xiàn)現(xiàn)金流平衡，平滑淡季與旺季、波峰與波谷,山東半島受季節(jié)性限制，地區(qū)旅游旺季為120天，過渡季與淡季共245天，淡季入住率僅為30%-40%。,平滑傳統(tǒng)旅游模式下的波峰波谷,時序化的四季節(jié)事活動。通過節(jié)慶活動系列化，將時點行為轉(zhuǎn)化為時序行為，使旺季人旺，淡季不淡，從而起到平滑旅游波峰波谷的效果,1,2,附：國際濱海旅游度假景區(qū)發(fā)展趨勢研究（二）趨勢特點二：用地趨于復(fù)合,商務(wù)/商業(yè)用地比重,居住地產(chǎn)用地比重,旅游用地比重,10%25%,15%25%,20%30%,其他用地比重,20%25%,國際濱海度假模式用地結(jié)構(gòu),*用地結(jié)構(gòu)比重基于阿特金斯對新加坡Sentosa、法國Nice、法國Grimaud、香港愉景灣、美國Talega、法國Val dEurope、意大利的Amalfi、美國Ocean City的研究總結(jié)成果。,附：國際濱海旅游度假景區(qū)發(fā)展趨勢研究（三） 趨勢特點三：游居業(yè)融合的“大旅游度假觀”,附：國際濱海旅游度假景區(qū)發(fā)展趨勢研究（四）趨勢特點四：身心平衡，對濱海度假功能的全新闡釋,據(jù)統(tǒng)計，2003年僅北美市場就有200億美元的產(chǎn)值2004年美國有1.5億人使用養(yǎng)身休閑產(chǎn)品，全年總銷售額達240億美元養(yǎng)生休閑旅游在歐美已經(jīng)升級為核心濱海旅游產(chǎn)品養(yǎng)生休閑旅游產(chǎn)品市場份額：英國70%、意大利56%、法國60%、美國83%,追求身體與心靈的健康與平衡成為國際濱海度假的主導(dǎo)趨勢，以身心的和諧體驗來融合對自然生態(tài)的感觀享受。,國際養(yǎng)生度假市場消費特征,小結(jié)：基地需要打造可持續(xù)的濱海度假模式,四季均衡通過節(jié)事活動、可售型物業(yè)，沉淀一定的常住人口，激發(fā)景區(qū)活力，保證景區(qū)可持續(xù)性發(fā)展,身心平衡在度假中養(yǎng)生，利用創(chuàng)新的濱海旅游度假產(chǎn)品，強調(diào)天人合一，調(diào)整身心至健康狀態(tài),情境度假、游居合一攫取具有旅游價值的元素，塑造與人的居住融為一體的空間場所，將人們的居住需求提升為具有審美情境的休閑體驗式生活，使游客完全融入和享受度假環(huán)境與氛圍,基于大青島背景下的溫泉開發(fā)方式剖析發(fā)展機遇與空間,現(xiàn)有周邊項目的低品質(zhì)開發(fā)為本案預(yù)留拓展空間青島區(qū)域高端競爭型產(chǎn)品出現(xiàn)，共同推動高端旅游度假消費市場的發(fā)展高端化、主題化、規(guī)?；肮δ芏嘣蔀楸景赴l(fā)展的契機,項目區(qū)位圖,基于本案內(nèi)部空間分析及溫泉旅游資源評估,溫泉鎮(zhèn)資源特點溫度高，便于開發(fā)利用海水溫泉，氯化鈉含量接近于自然海水化學(xué)元素含量豐富，保健功能明顯,溫泉鎮(zhèn)開發(fā)利用特點以吸引客群溫泉洗浴為目的已成為區(qū)域返季旅游度假的重要產(chǎn)品，冬季溫泉旅游人群更多促進酒店、度假別墅等其它物業(yè)的附加值提升,分配給本項目的溫泉用水量有限（為800M3/天），促使本案的溫泉綜合利用開發(fā)朝高端產(chǎn)品發(fā)展,溫泉分布圖,第三部分:溫泉度假發(fā)展模式及復(fù)合產(chǎn)品專題研究,溫泉度假發(fā)展模式總體趨勢溫泉度假發(fā)展模式專題研究典型案例研究及借鑒青島海泉灣開發(fā)模式及復(fù)合主導(dǎo)功能建議,溫泉旅游度假及發(fā)展趨勢研究:總體趨勢溫泉外延不斷拓展，產(chǎn)生各種復(fù)合產(chǎn)品以及溫泉度假模式,系統(tǒng),多功能,保健養(yǎng)生,特定客群,中高端大眾客群,泛客群,客群,功能,溫泉洗浴，溫泉療養(yǎng)，溫泉保健,溫泉娛樂，溫泉養(yǎng)生，溫泉會議修養(yǎng),溫泉娛樂，溫泉養(yǎng)生，溫泉度假，溫泉居住，溫泉研究，溫泉藝術(shù),復(fù)合功能,發(fā)展模式,溫泉度假發(fā)展模式專題研究（一）溫泉療養(yǎng)區(qū)對溫泉水質(zhì)要求高、客源穩(wěn)定，市場拓展、適應(yīng)能力弱,溫泉療養(yǎng)區(qū),特征： 溫泉本身是最大吸引物，具有特定療效 療養(yǎng)歷史悠久，自然環(huán)境優(yōu)美，醫(yī)療設(shè)備優(yōu)良 主要產(chǎn)品：療程性療養(yǎng)主體客源： 療養(yǎng)保健人群，醫(yī)生、保險公司提供基礎(chǔ)客源，形成長期固定客源群體。停留期長（2-3周）,優(yōu)勢： 基礎(chǔ)客源穩(wěn)定 利潤率高限制： 資源依賴性強 產(chǎn)品更新緩慢 市場拓展有限 市場適應(yīng)能力弱,匈牙利 Heviz： 溫泉對于關(guān)節(jié)炎、風(fēng)濕病和運動性疾病有顯著療效 悠久的溫泉療養(yǎng)傳統(tǒng) 溫泉設(shè)施、服務(wù)遵循傳統(tǒng) 保持穩(wěn)定市場，緩慢擴展,溫泉洗浴溫泉療養(yǎng)溫泉保健,溫泉度假發(fā)展模式專題研究（二）溫泉度假區(qū)溫泉要素復(fù)合其他功能，針對細分市場不同定位,溫泉度假區(qū),特征： 在溫泉上復(fù)合其他功能，溫泉不是主要吸引物 針對細分市場，不同傾向性發(fā)展,優(yōu)勢： 進入技術(shù)要求低，市場啟動迅速限制：市場拓展有限，競爭激烈產(chǎn)品生命周期短，更新要求高產(chǎn)品附加值低,養(yǎng)生型： 宣傳突出溫泉醫(yī)療保健功能開發(fā)突出配套系列養(yǎng)生產(chǎn)品市場相對高端，注重健康調(diào)養(yǎng)，停留較長（2-3日）,娛樂型： 依托臨近大城市，大眾一日游為主產(chǎn)品設(shè)置注重娛樂性,會議型： 配有大型的會議設(shè)施，市場明確產(chǎn)品開發(fā)主要針對會議客源進行溫泉休養(yǎng)、康體,優(yōu)勢： 客源穩(wěn)定，具有品牌效應(yīng)限制：管理、服務(wù)和產(chǎn)品開發(fā)要求高，市場增長速度受限,優(yōu)勢： 市場針對性強，客源相對穩(wěn)定利潤率高限制：市場單一，競爭激烈，受地緣因素影響大,溫泉娛樂溫泉養(yǎng)生溫泉會議修養(yǎng),溫泉度假發(fā)展模式專題研究（三）溫泉TOWN （I） 針對細分市場不同定位打造溫泉情境生活方式,溫泉城鎮(zhèn),特征： 與溫泉復(fù)合的生活方式成為主要吸引因素 針對各類市場，財務(wù)貢獻率最高的是富裕階級及中產(chǎn)階級 不同停留時間復(fù)合，短暫觀光+周末休閑+度假+常住,優(yōu)勢： 固定受眾的層次較多，容易形成互補性客群 產(chǎn)品開發(fā)中對于溫泉條件的限制小 產(chǎn)品生命周期的波動小 吸引力隨時間積淀而提升限制： 城鎮(zhèn)產(chǎn)生發(fā)展不可控因素強 需要時間的積淀與整體風(fēng)貌控制 居住與游覽功能不和諧配置會引起居民與游客雙重不滿,溫泉娛樂溫泉養(yǎng)生溫泉度假溫泉居住溫泉研究溫泉藝術(shù),溫泉發(fā)展模式專題研究（三）溫泉TOWM （II） 情境合一的旅游度假是溫泉TOWN要打造的氛圍,在新興的“情境旅游”、“體驗旅游”模式下，景觀的情境體驗與現(xiàn)代生活/消費方式的兼得，成為人們對于溫泉旅游度假的核心訴求原生態(tài)的生活方式具有體驗價值的旅游空間場所的再造居（業(yè)）與旅游度假相互融合=溫泉TOWN的主要特征,將人們?nèi)粘５木幼?、工作嫁接于溫泉資源，形成游與居、游與業(yè)的相互融合，是溫泉TOWM的主要特征；居、業(yè)有機融合游，提升旅游度假能級,小結(jié)：溫泉度假三種模式的綜合對比,溫泉度假區(qū),溫泉城鎮(zhèn),溫泉療養(yǎng)區(qū),溫泉發(fā)展能量譜,典型案例研究一意大利Merano 小鎮(zhèn)（I） 從溫泉療養(yǎng)區(qū)到溫泉度假區(qū)到溫泉小鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)變，生活即度假的境界,溫泉度假區(qū),溫泉城鎮(zhèn),溫泉療養(yǎng)區(qū),19世紀初,19世紀中,20世紀,發(fā)展歷史： 19世紀初，僅提供單一的溫泉療養(yǎng)SPA。 19世紀中，歐洲貴族和美國商人進入，開始建立國際一流的酒店和一系列有吸引力的社會節(jié)目。 到19世紀末，吸引了許多社會名流，成為歐洲一流的旅游度假地。 19世紀末建立了大批建筑，形成小鎮(zhèn)獨特的風(fēng)味，社會名流遺留下來遺跡故事增加了小鎮(zhèn)的魅力，構(gòu)成情境合一的生活方式和生活品位。這種自然的生活即度假狀態(tài)吸引眾多人來Merano度假，常住。 到20世紀Merano成功轉(zhuǎn)變成為溫泉目的地。,典型案例研究一意大利Merano 小鎮(zhèn)（II） 溫泉小鎮(zhèn)情境度假生活方式的構(gòu)成,溫泉情境度假生活方式,1,2,3,4,環(huán)境：居住、工作、度假,運動、健康,節(jié)事會議,特色SPA和酒店,典型案例研究二：珠海海泉灣的剖析（I）創(chuàng)新的大型溫泉綜合度假區(qū)，但是綜合配套的效益沒有很好體現(xiàn),溫泉療養(yǎng)區(qū),時間：開業(yè)一年接待人數(shù)：302萬人次，占到珠?？偨哟康?8%，景區(qū)接待量的50%。凸現(xiàn)大型度假區(qū)的規(guī)模優(yōu)勢和起爆能量。收益率：一期投資21億元。營業(yè)額3.6億元。投資回報率不甚樂觀。,溫泉度假區(qū),溫泉城鎮(zhèn),典型案例研究二：珠海海泉灣的剖析（II）酒店溫泉是主要的經(jīng)營收入貢獻者，項目之間缺乏聯(lián)系，起爆項目的帶動作用未體現(xiàn),溫泉,酒店,主題游樂,商業(yè)娛樂康體,典型案例研究二:珠海海泉灣的剖析（III）客源區(qū)域化、團體化傾向嚴重，導(dǎo)致設(shè)施利用率不高,團隊游客和散客在預(yù)算值和實際值之間有巨大差別。 大量團隊游客導(dǎo)致： 當(dāng)日游客往返率達到46.5%。停留時間不足導(dǎo)致大量設(shè)施利用率不高。 旺季與淡季差別懸殊，資產(chǎn)利用率不足。 消費集中，未能實現(xiàn)各個設(shè)施之間的互動。,客源集中，輻射范圍窄。深廣珠三地占到62%，廣東本地合計82%。 停留時間短，并且面臨游客流失的風(fēng)險,會議客源開拓不足，使得大量相關(guān)設(shè)施處于閑置狀態(tài)。直接影響游客的平均人次消費只有120。,小結(jié)：珠海海泉灣對于本項目的啟示,項目之間缺乏聯(lián)系、帶動，綜合配套的效益沒有顯現(xiàn) 客源區(qū)域化明顯，缺乏多樣性 客源還未走向高端，停留在觀光休閑檔次 珠海海泉灣還限于休閑范疇，綜合度假理念未能實現(xiàn),珠海海泉灣的不足,設(shè)計理念上跳出狹隘旅游觀，把握度假旅游發(fā)展的趨勢,使旅居合一,沉淀有重點客群 注意各種復(fù)合功能的搭配，實現(xiàn)通過功能設(shè)置對客源的選擇 開發(fā)設(shè)計與開發(fā)過程全面考慮整體性，真正實現(xiàn)“綜合”的價值,對青島海泉灣的借鑒,設(shè)計理念局限在狹隘旅游，尚未把握度假旅游的核心 開發(fā)步驟割裂旅游與居住，損害整體優(yōu)勢 沒有通過功能設(shè)置實現(xiàn)對客源的優(yōu)化選擇,不足原因分析,青島海泉灣溫泉度假開發(fā)模式建議(一)超越珠海海泉灣 打造五彩旅居的溫泉town,人,溫泉療養(yǎng)區(qū),溫泉度假區(qū),溫泉城鎮(zhèn),青島海泉灣,1,2,3,4,居住,健康,工作,游樂,珠海海泉灣,Merano,青島海泉灣溫泉度假開發(fā)模式建議(二)青島海泉灣：五彩旅居環(huán)狀能量譜設(shè)計,人,海洋溫泉游樂溫泉主題游樂產(chǎn)品濱海休閑產(chǎn)品,綠色居住溫泉居住產(chǎn)品濱海居住產(chǎn)品,橙色工作 LOFT MOHO,金色度假會議產(chǎn)品高端度假產(chǎn)品,紫色養(yǎng)生 WELLNESS 養(yǎng)生產(chǎn)品 溫泉游艇產(chǎn)品,第四部分:項目戰(zhàn)略遠景及構(gòu)建原則,項目功能定位項目形象定位項目開發(fā)六大構(gòu)筑原則項目開發(fā)六大主題,中國濱海溫泉主題情境度假示范基地 環(huán)渤海灣 國際濱海度假共享節(jié)點首席溫泉旅居勝地 山東半島濱海旅游黃金樞紐戰(zhàn)略高地,戰(zhàn)略遠景及發(fā)展模式闡釋（一）項目功能定位,戰(zhàn)略遠景及發(fā)展模式闡釋（二）項目形象定位,海泉灣五彩邑 Galaxy Bay, Rainbow Hub,溫泉情境城尚邑旅居港,1,會議牽引以青島乃至山東半島知名企業(yè)的會議度假需求為重點，打造環(huán)渤海灣的首席白金會議度假勝地,情境度假借鑒國外類似溫泉旅游開發(fā)最新理念，超越單純旅游景區(qū)發(fā)展模式，構(gòu)建具有市場潛力的泛旅游功能與產(chǎn)品，打造環(huán)渤海情境溫泉濱海度假的五彩活力之城,四季均衡導(dǎo)入適合各個季節(jié)的旅游度假設(shè)施與活動，使淡季不淡，旺季有序，形成景區(qū)的持久活力,身心平衡打造環(huán)渤海溫泉養(yǎng)生度假細分市場的領(lǐng)先者，提倡身、心、靈三者合一的WELLNESS度假方式,樂活生活導(dǎo)入全新的LOHAS商業(yè)業(yè)態(tài)，形成具有戲劇化生活氛圍的商業(yè)情調(diào),戰(zhàn)略遠景及發(fā)展模式闡釋（三）項目六大構(gòu)筑原則,寓居于景形成旅游價值與人文居住融為一體的空間，塑造環(huán)渤海旅居合一的溫泉旅居天堂,休閑度假,和諧情境,詩意棲居,溫泉主題,提升景區(qū)品質(zhì),溫泉生活方式,情境地產(chǎn),溫泉體驗,山東半島海濱地標,生命能量提升,LOHAS商業(yè),商務(wù)會議,游,商/業(yè),居,戰(zhàn)略遠景及發(fā)展模式闡釋（四）項目開發(fā)六大主題,居、游、商有機協(xié)同的和諧濱海度假人居模式,溫泉白金度假會議主題,溫泉養(yǎng)生WELLNESS主題,樂活商業(yè)業(yè)態(tài)主題,高端居住物業(yè)市場研究及主題元素策劃市場背景梳理與產(chǎn)品研究高端居住物業(yè)板塊定位高端居住物業(yè)板塊構(gòu)建原則物業(yè)譜系-空間區(qū)位的發(fā)展主題建議特色休閑商業(yè)市場研究與主題元素策劃青島商業(yè)發(fā)展背景審視海泉灣商業(yè)功能發(fā)展機遇項目商業(yè)/商務(wù)組團發(fā)展主題導(dǎo)入性分析青島海泉灣商業(yè)/商務(wù)組團主題定位項目構(gòu)建旅游度假市場研究及主題元素策劃溫泉養(yǎng)生度假細分市場狀況/主題元素策劃主題游憩度假細分市場狀況/主題元素策劃商務(wù)會議度假細分市場狀況/主題元素策劃,第五部分：項目功能板塊市場研究及主題元素策劃,5.1 高端居住物業(yè)板塊工作內(nèi)容,市場背景梳理與產(chǎn)品研究高端居住物業(yè)板塊定位高端居住物業(yè)板塊構(gòu)建原則物業(yè)譜系-空間區(qū)位的發(fā)展主題建議,市場背景梳理與產(chǎn)品分析-供給方面（一）濱海高端住宅呈帶狀分布，中低密度物業(yè)具發(fā)展?jié)摿?城市東拓：青島市區(qū)土地資源有限，政府加大四方區(qū)、李滄區(qū)和鰲山衛(wèi)組團的土地供應(yīng)量，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)方向東移；增值潛力：80%青島高端住宅主要集中在東部沿海的國家級風(fēng)景區(qū)和沿海岸線附近，價格遠遠高于市區(qū)房地產(chǎn)價格；政策引導(dǎo)：“暫停別墅用地審批”限令使別墅產(chǎn)品更為稀缺；“90 平方米以下住房面積要達到70%以上”限令促進了連排、疊拼等類別墅樓盤的開發(fā)。,規(guī)劃將結(jié)合地形、地貌、當(dāng)?shù)匚拿}設(shè)計；城郊別墅和連排別墅是主要方向；室內(nèi)空間功能劃分更加具體，強調(diào)私密性、個性化與實用性；產(chǎn)品開發(fā)重視環(huán)境設(shè)計，園林設(shè)計上以水景園林為主導(dǎo)，綠化率將提高，注重前園后庭的設(shè)計。,青島高端物業(yè)開發(fā)的趨勢如下：,青島別墅開發(fā)主題,市場背景梳理與產(chǎn)品分析-供給層面（二）青島市高端物業(yè)組團評析,市場背景梳理與產(chǎn)品分析-供給方面（三）東部沿海版塊推進縱深合作，即墨高端住宅打造青島后院,東部沿海版塊由嶗山和即墨構(gòu)成，二者在發(fā)展的關(guān)聯(lián)性和持續(xù)性上具有較強互補性，即墨作為嶗山高端物業(yè)開發(fā)的補充和釋放，將有力推進東部沿海版塊房地產(chǎn)開發(fā)；市南、嶗山土地資源有限，即墨區(qū)代表未來青島市高端物業(yè)發(fā)展方向，將發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢，打造青島市的衛(wèi)星城與后花園。,根據(jù)即墨市規(guī)劃：2006年即墨東部沿海地區(qū)將成為青島大旅游的補充、延伸和升華，發(fā)展吸納精英人才的居住中心，帶動城東高端居住物業(yè)的發(fā)展；2000年以來，即墨房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資從1999年的1.5億元上升為2004年的11.3億元；即墨已經(jīng)發(fā)展為青島花園洋房和別墅區(qū)開發(fā)重點區(qū)域，產(chǎn)品具有低密度、低容積率、高綠化率等優(yōu)勢。,按照05年統(tǒng)計,市場背景梳理與產(chǎn)品分析-需求層面（一）旅游度假帶動山東半島第二/三居所迅速發(fā)展,根據(jù)國際經(jīng)驗，山東半島各城市人均GDP發(fā)展水平均超過2000美元，項目所在即墨與青島高于3000美元，高端居住物業(yè)需求旺盛，為發(fā)展第二/三居所提供支持。,第三居所私密性強、彰顯高端品質(zhì)，集中體現(xiàn)高收入階層度假需求，成為體驗旅游階段的重要發(fā)展趨勢；第三居所注重與景區(qū)旅游元素結(jié)合，突出定制化和獨特性，使需求從單純的“游”轉(zhuǎn)向“居在游中，居游結(jié)合”；在美國，第三居所被稱為“Home From Home”，意為“家以外的另一個非常舒適、輕松的家”。,市場背景梳理與產(chǎn)品分析-需求層面（二）項目高端物業(yè)需求來源及主要特征,補充規(guī)劃圖,項目涵蓋山東半島的高端物業(yè)需求，以即墨為中心，輻射青島、威海等地的富人階層以及外籍人士，產(chǎn)生高端第一居所及旅游地產(chǎn)（第二/三居所）需求。,項目居住需求主要來自山東半島尤其是以青島、威海為代表的高收入有閑階層對類別墅產(chǎn)品與公寓套房的需求；敖山組團未來規(guī)劃的工業(yè)園區(qū)與研發(fā)基地，作為相關(guān)人群的居住配套，如酒店式公寓和工作式公寓是主要需求之一；客群重視度假區(qū)內(nèi)的生態(tài)環(huán)境和生活質(zhì)量的關(guān)系，青睬能夠與水上運動、高科技體驗、高爾夫運動及相結(jié)合的居住物業(yè)。,市場背景梳理與產(chǎn)品分析-需求層面（三）別墅與酒店式公寓較受偏好,客群重視配套的生態(tài)環(huán)境,市場背景梳理與產(chǎn)品分析-需求層面（四）近郊置業(yè)偏好景區(qū)別墅，功能訴求與彰顯身份并重,根據(jù)市場隨時抽樣結(jié)果，23%的被訪者已在郊區(qū)別墅項目中置業(yè)，傾向于選擇與山海資源相結(jié)合的景區(qū)別墅，具有資源獨占和不可復(fù)制的特征；環(huán)境、交通、個性化和身份象征是影響被訪者購買的主要因素；第一次置業(yè)者注重實用性，面積是重要考慮因素，第二次置業(yè)者更希望通過環(huán)境與品質(zhì)彰顯身份；被訪者對于別墅的認知主要包括以下三點：,不選擇別墅的原因,選擇別墅的原因,別墅必須滿足多項功能要求，具有安全感；別墅應(yīng)當(dāng)具有頂級品質(zhì)，彰顯身份并實現(xiàn)自我價值；別墅既要有理念的內(nèi)涵又要有建筑本身功能的合理布局，體現(xiàn)個性化生活方式。,高端居住物業(yè)板塊發(fā)展主題建議,綠色象征著重生、生態(tài)與蓬勃的力量,綠色海泉/情境主題地產(chǎn)組團本組團以圍繞青島的第一居所改善需求、第二/三居所的旅游度假需求為主要服務(wù)客群，為其提供高端居住物業(yè)，包括酒店式公寓、VILLA與聯(lián)排別墅等，成為親山親水、自成高格的棲居之境,綠色海泉/情境主題地產(chǎn)組團,綠色海泉/情境主題地產(chǎn)組團,高端居住板塊構(gòu)建原則一賦予空間場所旅游價值，生活場景體現(xiàn)生命暢享,平衡身心的“生命暢享”,闡釋情境地產(chǎn),全程主題情境策劃,價值取向互融于“境”,強調(diào)具有旅游價值的空間場所與生活方式的塑造。建筑形式在意境營造中具有更高比例的價值，為山東半島高端二/三居所需求客群指引特定生活氛圍的遐想,通過情境地產(chǎn)的導(dǎo)入來提升度假旅游功能，實現(xiàn)“生命暢享” 。充分發(fā)掘溫泉養(yǎng)生與健康療養(yǎng)的功能，為居住空間賦予特色的生活場景，特定的生活氛圍；對基地內(nèi)部景觀資源的利用與呼應(yīng)成為營造“溫泉度假+平衡身心”的情境核心,景觀地產(chǎn)與旅游場所的情境合一。以海溫泉及其他旅游項目開發(fā)貫穿下的情境主題，與住宅結(jié)合升華為情境地產(chǎn)，將生活情境的全方位打造與營銷推向極致,典型案例研究-Bath溫泉別墅,英國Bath所在的薩摩塞特郡，距離倫敦以西100公里，是17-18世紀風(fēng)行一時的溫泉度假勝地，并由此得名；皇家新月樓(Royal Crescent)是Bath與山溫泉結(jié)合的高端度假別墅。Royal Crescent位于Bath西北部，由小約翰伍德設(shè)計，喬治亞式風(fēng)格，由30幢房子連結(jié)成，呈半月圓弧形排布；裝飾露臺的是114根愛奧尼亞式的柱子，一號新月樓現(xiàn)被改裝為小展覽館；需求主要面向前來進行溫泉療養(yǎng)的上流社會人士，內(nèi)部仿古式家具，模仿昔日貴族優(yōu)雅的生活方式。,高端居住物業(yè)組團的構(gòu)建原則二融合基地內(nèi)部資源，打造情境地產(chǎn)產(chǎn)品,項目發(fā)展高端居住物業(yè)的適配分析,物業(yè)譜系-空間區(qū)位的發(fā)展主題建議,項目房地產(chǎn)開發(fā)之物業(yè)譜系,第一居所第二/三居所產(chǎn)權(quán)式住宅非產(chǎn)權(quán)式住宅濕地/生態(tài)住宅游艇養(yǎng)生住宅水岸果嶺住宅游艇港口住宅島居體驗住宅濱水景觀住宅,譜系屬性,左岸風(fēng)尚：服務(wù)于高端商務(wù)、游樂人群的酒店式公寓配套,東方托斯卡納：中低密度高綠化率情境旅游地產(chǎn)小鎮(zhèn)，打造“游居一體化”生活方式,1,2,附錄：高端居住物業(yè)譜系,一般產(chǎn)業(yè)配套高端居住物業(yè),居住物業(yè)譜系,第一居所,第二居所,第三居所,周邊環(huán)境,空間形態(tài),復(fù)合功能,主題營造,產(chǎn)權(quán)式物業(yè)服務(wù)式公寓度假別墅LOFT/STUDIO,私人島嶼游艇別墅企業(yè)度假,交通便利、社區(qū)商業(yè)及服務(wù)設(shè)施,商業(yè)配套，家庭題材等主題樂園,旅游景觀資源好，宜居宜業(yè)社區(qū)自我服務(wù)能力強，商業(yè)配套能級高，融合游、購、娛,有閑階段獨享的景觀資源私密性好，能夠使業(yè)主從容應(yīng)對居住、度假、商務(wù)應(yīng)酬,多層小高層公寓中低密度別墅,低密度別墅躍層/花園式洋房,高層公寓酒店式公寓自由分割空間,社區(qū)商業(yè)健身中心主題公園,OUTLETS酒吧/DIY商業(yè)設(shè)施高爾夫球場,星級酒店游艇碼頭高爾夫、賽馬場,家庭氛圍，和諧生活,創(chuàng)意時尚生活方式,原生態(tài)景觀資源與建筑的互融，稀缺性,典型案例研究-上海中邦MOHO,MOHO：集現(xiàn)代建筑、現(xiàn)代辦公、現(xiàn)代生活于一體的移動辦公模式，傳遞著無盡創(chuàng)造力之宅(Most Creativity House),5.2 特色商業(yè)/商務(wù)板塊工作內(nèi)容,青島商業(yè)發(fā)展背景審視海泉灣商業(yè)功能發(fā)展機遇項目商業(yè)/商務(wù)組團發(fā)展主題導(dǎo)入性分析青島海泉灣商業(yè)/商務(wù)組團主題定位青島海泉灣商業(yè)/商務(wù)組團項目構(gòu)建,青島商業(yè)發(fā)展背景審視（一） 青島市商業(yè)布局規(guī)劃,未來青島市商業(yè)等級序列將呈三級分布：市級商業(yè)中心、區(qū)級商業(yè)中心和社區(qū)級商業(yè)中心；五大市級商業(yè)中心主要分布在市南、市北、四方及黃島區(qū)；八大區(qū)級商業(yè)中心也均分布在青島七區(qū)范圍內(nèi)距離即墨最近的青島市域商圈分布在城陽區(qū)，該商圈功能和輻射能級相對其他區(qū)域較弱,未來青島商業(yè)中心空間分布,青島市商業(yè)布局圖,青島郊區(qū)五市商業(yè)發(fā)展較為緩慢，中心城區(qū)各等級商業(yè)網(wǎng)點對濱海旅游度假區(qū)商業(yè)的帶動及輻射效應(yīng)有限,附：青島市主要商業(yè)網(wǎng)點布局現(xiàn)狀,現(xiàn)有青島市商業(yè)網(wǎng)點可分為傳統(tǒng)商業(yè)網(wǎng)點和新興商業(yè)網(wǎng)點，其商業(yè)職能以服務(wù)島城中心城區(qū)居民生活消費為主，對濱海旅游區(qū)的輻射功能較弱,傳統(tǒng)商業(yè)網(wǎng)點,分布：中山路、遼寧路、臺東、李村商業(yè)形態(tài)：均表現(xiàn)為集中的商業(yè)街區(qū)形態(tài)。中山路和遼寧路商業(yè)中心呈帶狀分布，商業(yè)職能的均質(zhì)度較高；臺東和李村商業(yè)中心呈塊狀形態(tài)，商業(yè)和居住混雜布局。商業(yè)職能：,中山路：以服裝鞋帽、海鮮食品和工藝美術(shù)產(chǎn)品為特色臺東：以餐飲娛樂、攝影彩擴、美容健康服務(wù)為特色遼寧路：以電子商品和科技信息服務(wù)為特色李村：以美容健康、家具、五金等為特色,新興商業(yè)網(wǎng)點,分布：香港中路（市南）、敦化路（市北）、重慶路（四方）、黃島鎮(zhèn)（黃島）商業(yè)形態(tài)：四大新興商業(yè)網(wǎng)點主體，多為國內(nèi)外名牌商業(yè)企業(yè)分店，其區(qū)位選址服從商業(yè)企業(yè)總部戰(zhàn)略利益，故均呈現(xiàn)出適度分離的布局特點商業(yè)職能：,香港中路：餐飲美食職能較為突出臺東：以家具專賣為特色遼寧路：中小零售企業(yè)聚集，綜合性商業(yè)職能李村：中小零售企業(yè)聚集，綜合性商業(yè)職能,青島商業(yè)發(fā)展背景審視（二） 青島市主要商業(yè)網(wǎng)點業(yè)態(tài)現(xiàn)狀,青島市目前幾個主要商業(yè)網(wǎng)點的商業(yè)業(yè)態(tài)相似度較高，缺乏具有特色的商業(yè)業(yè)態(tài)支撐；較為先進的業(yè)態(tài)模式如購物中心、大賣場等商業(yè)業(yè)態(tài)較為缺乏，尚無法有效服務(wù)青島市；傳統(tǒng)商業(yè)網(wǎng)點業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)過于單一，造成其商業(yè)輻射等級逐年下降；而新興商業(yè)網(wǎng)點業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)尚不完善，無法形成對城市整體的有效輻射,旅游度假區(qū)商業(yè)的發(fā)展，需要特色的商業(yè)業(yè)態(tài)及經(jīng)營模式支撐，從而形成與中心城區(qū)的差異化發(fā)展,青島商業(yè)發(fā)展背景審視（三） 青島居民消費水平不斷提升使新興商業(yè)業(yè)態(tài)導(dǎo)入成為必然,元/人,青島人均可支配收入近幾年均保持穩(wěn)定增長人均消費品零售額從2001年的4967元/人增長到2005年的10566元/人，平均增長率達21，明顯高于全國平均水平青島市居民的恩格爾系數(shù)下降明顯，從1992年的57.0下降到2003年的39.3，2004年下降到38.0，2005年又下降到37.6，消費結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，島城居民生活在告別小康型的基礎(chǔ)上，正大步邁向富裕型住房消費、汽車消費、娛樂消費和健康消費成為島城居民新的消費熱點和亮點,青島居民消費水平不斷提高，消費結(jié)構(gòu)不斷升級及優(yōu)化，新興商業(yè)業(yè)態(tài)的導(dǎo)入必然更好的促進島城商業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，使其能更好適應(yīng)區(qū)域居民的消費增長。,小結(jié)：海泉灣商業(yè)發(fā)展機遇,商業(yè)發(fā)展機遇OPPORTUNITIES,1,2,3,4,現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點職能現(xiàn)有商業(yè)中心職能以服務(wù)中心城區(qū)居民日常生活為主，對旅游度假區(qū)居民及游客的服務(wù)職能較弱,商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀零售商業(yè)業(yè)態(tài)種類多樣，但是其組合缺乏合理性，各種業(yè)態(tài)對應(yīng)的消費群體何提供的商品類別雷同，缺乏具有特色的商業(yè)業(yè)態(tài)支撐,居民消費水平島城居民消費水平提高迅速，消費結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整，旅游健康娛樂等新興消費理念成為未來青島居民消費的重要組成部分,商業(yè)布局規(guī)劃未來青島三級商業(yè)中心序列對城郊五市輻射能級較弱，濱海旅游區(qū)具有自行發(fā)展特色商業(yè)業(yè)態(tài)的市場機遇,青島商業(yè)發(fā)展的以上特征為本項目提供了新的機遇：需要新型商業(yè)業(yè)態(tài)的導(dǎo)入突顯濱海旅游商業(yè)特色,項目商業(yè)/商務(wù)組團發(fā)展主題導(dǎo)入性分析（一）“LOHAS”成為濱海商業(yè)/商務(wù)開發(fā)新趨勢,商業(yè)發(fā)展階段,第一次變革,第二次變革,以單純服務(wù)于濱海旅游的簡單商業(yè)為主，缺乏特色，檔次較低,配套服務(wù),休閑型商業(yè)成為主導(dǎo)，業(yè)態(tài)范圍更廣，服務(wù)設(shè)施逐漸完善,休閑商業(yè),LOHAS,？,國際上濱海度假區(qū)商業(yè)開發(fā)的三次變革,第三次變革,概念：“樂活”源于新興的有機生活方式（LOHAS，Lifestyles of Health and Sustainability，一種重視健康、向往和諧自然的優(yōu)質(zhì)生活方式），是伴隨著大批的中產(chǎn)階級消費升級而產(chǎn)生的。模式：國際流行的發(fā)展模式是將LOHAS生活理念與特色商業(yè)商務(wù)融合，打造COMPLEX的混合功能，倡導(dǎo)“健康、環(huán)保、回歸自然”綠色導(dǎo)向的商業(yè)/商務(wù)模式特點：輕松、生態(tài)、環(huán)保、自由、健康,解讀“LOHAS樂活”,項目商業(yè)/商務(wù)組團發(fā)展主題導(dǎo)入性分析（二）“LOHAS”與項目核心資源的對接,健康的生活方式,溫泉功能特色：養(yǎng)生、保健、美容,濱海廣闊空間讓人身心開闊,回歸自然的理念,濱海、溫泉等自然資源成為新興消費場所,優(yōu)美的自然環(huán)境讓人流連忘返,輕松的消費方式,游客更傾向于在優(yōu)美的濱海度假環(huán)境中實現(xiàn)體驗性消費,高素質(zhì)倡導(dǎo)人群,消費層次更高，符合濱海、溫泉休閑產(chǎn)品的消費特征,LOHAS,項目核心資源,青島海泉灣商業(yè)/商務(wù)組團主題定位,橙色代表著夕陽照耀下的濱海與溫泉在橙色風(fēng)情海泉中體驗LOHAS全新生活理念,天同為主管利益的星座，也本板塊商務(wù)/商業(yè)功能相契合，并且也蘊涵了持續(xù)經(jīng)營、基業(yè)長青的寓意。,橙色海泉風(fēng)情樂活（LOHAS）商業(yè)/商務(wù)組團,橙色象征著繁榮、圓滿與情趣,青島海泉灣商業(yè)/商務(wù)組團項目構(gòu)建,1,3,2,LOHAS商業(yè)案例美國邁阿密COCOWALK購物中心,AMC劇院,購物中心的庭院,庭院周邊的商鋪,主要職能：購物、餐飲、娛樂主要特征：商業(yè)設(shè)施：高級購物街店、16屏幕的AMC影劇院、藝術(shù)畫廊、餐廳、咖啡吧、酒吧商業(yè)形態(tài)：沿街商鋪為主,將邁阿密特色的椰子樹林與濱海小鎮(zhèn)風(fēng)情完美融合開發(fā)的空間寬敞的停車場,5.3旅游度假功能板塊工作內(nèi)容,溫泉養(yǎng)生度假細分市場狀況研究/主題元素策劃溫泉養(yǎng)生度假細分市場發(fā)展機遇溫泉養(yǎng)生度假產(chǎn)品開發(fā)主題溫泉養(yǎng)生度假板塊功能與形象定位溫泉養(yǎng)生度假板塊具體設(shè)施策劃主題游憩度假細分市場狀況/物業(yè)形態(tài)研究主題游憩度假細分市場發(fā)展機遇主題游憩度假功能板塊構(gòu)建要點主題游憩度假板塊功能與形象定位主題游憩度假板塊具體設(shè)施策劃商務(wù)會議度假細分市場狀況/物業(yè)形態(tài)研究商務(wù)會議度假細分市場發(fā)展機遇商務(wù)會議度假板塊功能與形象定位商務(wù)會議度假板塊具體設(shè)施策劃小結(jié)：六大亮點打造一個世紀的濱海溫泉旅居城,溫泉養(yǎng)生度假功能發(fā)展機遇（一）：需求的層面 企事業(yè)、白領(lǐng)、私營業(yè)主、商務(wù)人員為重點客群,在青島與威海的受訪人群中，企事業(yè)單位職員、白領(lǐng)、私營業(yè)主、商務(wù)人員出游比重最高合計68.9%；公務(wù)員和服務(wù)行業(yè)人員出游比重14.4%；離退休人員為10%；其中，企事業(yè)白領(lǐng)和商務(wù)人群消費能力最強，合計人均消費5000元以上占80%以上；私營業(yè)主占74%；離退休人員消費能力相對較弱，占40%,企事業(yè)職員、白領(lǐng)、私營業(yè)主、商務(wù)人群出游比重最高，消費能力最強，是本項目發(fā)展的重點客群,溫泉養(yǎng)生度假功能發(fā)展機遇（二）：需求的層面針對不同的養(yǎng)生度假客群，打造差異化養(yǎng)生產(chǎn)品,在青島、威海、煙臺三地的受訪人群中，企事業(yè)、白領(lǐng)人群養(yǎng)生度假主要動機為身心調(diào)整，其次為減緩壓力；私營業(yè)主、商務(wù)人群最主要動機為減緩壓力；身體養(yǎng)護是離退休人群出游養(yǎng)生的最大動機；在企事業(yè)、白領(lǐng)人群中亞健康現(xiàn)象普遍存在，因此對美體、保健需求熱切；商務(wù)人群對溫泉保健、養(yǎng)生知識培訓(xùn)課程有強烈的需求；離退休人群對康復(fù)療養(yǎng)偏好度最高,溫泉養(yǎng)生度假功能發(fā)展機遇（三）：需求的層面以中高端人群為主，追求全新健康的生活理念,市場消費特征（以青島為主要目標客群市場）：,放松、回春、減緩壓力,生活方式的修正,冥想、心里調(diào)節(jié),溫泉養(yǎng)生度假功能發(fā)展機遇（四）：供給的層面環(huán)渤海灣“綜合性健康養(yǎng)生”需求增長，消費群體日漸廣泛,目前環(huán)渤海城市群的消費者已經(jīng)把養(yǎng)生休閑當(dāng)作是一種保持和促進健康的必需品，尋求新鮮的體