.商業(yè)街的運營和招商方案2010-06-1013愚人節(jié)3353336402作者： admin源：閱覽次數(shù)： 95網(wǎng)絡(luò)用戶評論0條根據(jù)大交叉商業(yè)街的工程進度，6月30日全線竣工，交付使用。 商業(yè)街完成交貨后，一定要面對市場的招商、開業(yè)和整體運營等多方面的工作，盡快落實和開展這些工作，為了取得良好的招商和經(jīng)營成果，對現(xiàn)在以上的工作展開企劃，以本企劃案為參考提出。一、市場分析1.1業(yè)務(wù)概況1、商圈構(gòu)成哈密市的商業(yè)主要集中在以時代廣場為中心的商業(yè)區(qū)和以天馬為中心的鐵路局商業(yè)區(qū)。商業(yè)形態(tài)以時代廣場為中心，由二期、億家百貨、愛佳超市、韓氏家電、新世紀(jì)、帝都百貨、第一百貨、新宇地下街、華洋地下街、五正交百貨和沿途品牌店構(gòu)成，服裝、鞋帽箱、日用百貨、家電、通信產(chǎn)品、文化用品、副食品等數(shù)十種品種時代廣場周圍還形成了由豐茂市場、新豐市場和工人廣場三個市場構(gòu)成的中低級商品貿(mào)易市場，這三個市場依賴于低產(chǎn)品價格和毗鄰市中心的優(yōu)勢，與百貨商店和品牌店形成互補效應(yīng)，吸引著不同的客戶群。以天馬為中心的鐵路商圈，利用交通和地理優(yōu)勢，形成了由天馬市場、溫州商貿(mào)城、綠洲建材市場、萬風(fēng)家倒、美神家倒、神洲家倒和友誼路批發(fā)市場構(gòu)成的貿(mào)易市場的商業(yè)形態(tài)，主要經(jīng)營小商品、建材、家倒、砂糖酒、日用百貨和食品等商品。從上述哈密市的商業(yè)結(jié)構(gòu)來說，商業(yè)集中度高，缺乏新的商業(yè)增長點，人均消費水平低，商業(yè)已飽和，發(fā)展空間不足。但是從商業(yè)形態(tài)來說，是一種沒有專業(yè)性、特色化的商業(yè)形態(tài)，商業(yè)雷同性強、競爭激烈、特色專業(yè)市場發(fā)展?jié)摿薮蟆? .競爭情況近年來，隨著哈密市商業(yè)用地的大量開發(fā)，商業(yè)房地產(chǎn)大量供給市場，過剩的市場供給打破了市場供需平衡。 隨著商業(yè)房地產(chǎn)的大量供應(yīng)，一些新成立的市場也出現(xiàn)了，例如第二期、億家百貨、愛佳超市、韓家家電、帝都百貨、華洋地下街、五正交化百貨(統(tǒng)計經(jīng)營面積達到8萬平方米)等這些新市場的開業(yè)， 本來就帶來了發(fā)展無能的哈密頓市場的巨大壓力，市場競爭進入白熱化狀態(tài)，差別不強導(dǎo)致市場間競爭變得激烈，引起商家的頻繁流動，形成“風(fēng)水”交替的特征。過度的競爭表現(xiàn)是消費者的爭奪和商家的爭奪兩方面，在消費者的爭奪方面，各商店紛紛打倒價格這一殺手，大幅度降低了整個行業(yè)的利益水平，大部分只能保證經(jīng)營資本和微利，只能在一些品牌店經(jīng)營， 大量家世接二連三地靠著街道品牌店和中高級商品，高端市場也出現(xiàn)競爭激烈情況的商家招商中，經(jīng)常出現(xiàn)降低租金、免除租金、免除一次性裝飾費、減分經(jīng)營、品牌合作等各種形式。 盡管如此，各市場仍無法獲得滿意的招商效果，大型商場和新世紀(jì)等老字號百貨公司在新市場招商的強烈壓力下，市場大量流失，出現(xiàn)了一部分樓空的情況。 第一個二期沒有租金就入場的話，從去年6月開始花了半年時間才募集到商戶，但是面對市場的巨大壓力，現(xiàn)在負(fù)的新?lián)P超市已經(jīng)被撤走，一樓出現(xiàn)了大量的空位，二樓也出現(xiàn)了部分空位。 華洋地下街已經(jīng)完成了裝修，依然缺乏招聘，開業(yè)日期延長了。 帝都百貨店依靠太平洋百貨店的品牌，依靠蘭州某商場管理公司的優(yōu)秀管理團隊和先進管理模式，采用了減點式經(jīng)營這一雙贏的商業(yè)運營模式，雖然同期進行了大量的廣告宣傳和促銷措施，但招攬情況仍然不理想，開業(yè)后的經(jīng)營前景還很樂觀因此，哈密爾頓商業(yè)市場的競爭決不是過度競爭和白熱化的競爭，市場供求的嚴(yán)重失衡和市場定位的差異引起了如此嚴(yán)酷的競爭狀況，這些現(xiàn)狀給我們市場的招攬和經(jīng)營帶來很大壓力，必須慎重應(yīng)對。1.2、市場消費情況1 .消費水平哈密市城市由于人口少，人均收入水平低，商業(yè)消費水平低，消費能力有限，成為哈密市商業(yè)發(fā)展的瓶頸。二、經(jīng)濟水平哈密市和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)仍是經(jīng)濟落后地區(qū)，城市規(guī)模小，低收入人口在總?cè)丝谥兴急壤?，商品消費仍以中低級商品為主。 中高級消費主要集中在鐵路、石油、行政事業(yè)單位和外來高收入群。三、城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)哈密市產(chǎn)業(yè)主要依賴礦物、鐵路和農(nóng)業(yè)，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達，缺乏有力的經(jīng)濟增長點，經(jīng)濟發(fā)展緩慢，進一步制約商業(yè)發(fā)展。4 .消費發(fā)展趨勢漢密爾頓市人口有限，經(jīng)濟發(fā)展緩慢，缺乏強大的產(chǎn)業(yè)支持，預(yù)計會進入更多的新型商業(yè)市場，未來幾年漢密爾頓市的商業(yè)經(jīng)營狀況變得難以變化，商業(yè)競爭變得更加激烈，專業(yè)化、細分化的市場運營必然會變得不可少。二、SWOT分析2.1優(yōu)點和機會1、規(guī)模優(yōu)勢具備成為商圈的硬件條件2、商業(yè)形態(tài)優(yōu)勢、商業(yè)步行街、最有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)形態(tài)3、購物環(huán)境的優(yōu)勢、迷人的建筑風(fēng)格、一流的休閑環(huán)境4、政府的支持給市場的吸引和經(jīng)營帶來政策上的機會5、舊市街的改造為這個區(qū)域的發(fā)展創(chuàng)造了條件6、飲食娛樂業(yè)的合理利潤水平和良好的發(fā)展空間，為商店街吸引和經(jīng)營飲食娛樂奠定了基礎(chǔ)2.2劣勢和威脅1、地區(qū)劣勢，遠離商業(yè)中心2、文化劣勢、少數(shù)民族居住區(qū)對漢族人有一定的抵抗心理3、規(guī)劃劣勢，兩步走在街上，形成不了規(guī)模人流的入口房間進深太小，不適合規(guī)模搶購場進入的商業(yè)街兩側(cè)的商店是磚結(jié)構(gòu)，給大型飲食店的營業(yè)空間的連通帶來困難4、商業(yè)市場過度競爭，使招商經(jīng)營面臨很大的威脅5、消費水平下降和消費增長有限，限制了商業(yè)市場的發(fā)展6、商戶經(jīng)營自信和市民消費信心的不足，使商業(yè)前景暗淡三、市場定位1、第一目標(biāo)主力店第一目標(biāo)的主力店是我們市場經(jīng)營和招攬的主體，這個目標(biāo)的商人的招攬和經(jīng)營的成敗，根本決定著商店街的招攬和經(jīng)營的成敗。第一目標(biāo)的主力店是以飲食店、休閑娛樂、超市、日用百貨、雜貨、美容整形、服裝加工店及民特商品(包括地毯、工藝品、生藥等)為經(jīng)營主體2、第二目標(biāo)主力店第二目標(biāo)主力店提高商業(yè)街的人氣，完善商品結(jié)構(gòu)，是商業(yè)街從單一的以飲食娛樂和日用消費為主體的商業(yè)街向以購物、飲食、娛樂、休閑、旅游、旅游為一體的品牌商業(yè)街轉(zhuǎn)變和促進哈密爾頓市新興商圈崛起的關(guān)鍵。第二目標(biāo)主力店經(jīng)營服裝、鞋帽包、布(藝)、針織品、化妝品、電影院、醫(yī)藥、文化事務(wù)用品、五金日用品、家電、音像制品等。3、第三目標(biāo)主力店第三目標(biāo)主力店作為商業(yè)街商業(yè)結(jié)構(gòu)和服務(wù)功能的完善服務(wù)。 同時也是商業(yè)街的公共服務(wù)機構(gòu)。第三目標(biāo)主力店主要包括金融機構(gòu)、電信、郵政、移動通信等集團客戶。四、經(jīng)營布局為了完善商業(yè)街整體消費功能，打造真正意義上的品牌市場，需要規(guī)劃和引導(dǎo)商業(yè)街的經(jīng)營布局和功能劃分。4.1商品布局購買3#、6#、9#、12#層、商場以經(jīng)營飲食為主，可以在此基礎(chǔ)上進行定位和完善，以經(jīng)營飲食、娛樂、休閑、美容、民特商品為主，形成飲食娛樂之街11#、14#層離蔬菜市場很近，可以互補經(jīng)營，適合形成以土特產(chǎn)、日用百貨、副食品加工零售、五金日用品、雜貨為中心的土特產(chǎn)日雜街因為5#、8#大樓接近大十字，所以能吸引飲食店的消費，建議以規(guī)模餐廳、品牌連鎖店、音樂茶店經(jīng)營為中心，形成商業(yè)餐飲娛樂街。4#、7#、10#、13#層為全框架結(jié)構(gòu)，適合經(jīng)營超市、服裝、鞋帽包、布(藝)、針織品、化妝品、電影院、醫(yī)藥、文化辦公用品、家電、音像制品，形成日用百貨商店街1#、2#層店鋪面積大，適合金融機構(gòu)、電信、郵政、移動通信等集團客戶的進入和經(jīng)營，完善商業(yè)街商品和服務(wù)4.2層功能布局兩側(cè)商業(yè)街的店面，1樓可以作為營業(yè)大廳使用，2樓可以計劃在行李箱和雅座中間的商業(yè)街，一層以店鋪經(jīng)營和綜合賣場為主，二層可作為市場規(guī)劃，層南北兩側(cè)設(shè)計上下通道，形成室內(nèi)步行街的經(jīng)營結(jié)構(gòu)4.3經(jīng)營布局遵循原則1、符合商業(yè)街整體戰(zhàn)略定位的原則，將購物、飲食、娛樂、休閑、旅游、旅游六大功能一體化，商品布局必須從滿足以上功能需求的角度出發(fā)2 .適應(yīng)不同商品的經(jīng)營形態(tài)的原則，如飲食、娛樂等適合二層經(jīng)營，因此主要在兩側(cè)店鋪計劃的超市、服裝等適合單層、分區(qū)經(jīng)營，可以在中間店鋪計劃，形成上下層、同層分區(qū)的經(jīng)營形態(tài)3、尊重市場需求和選擇原則，經(jīng)營布局的規(guī)劃必須是招商服務(wù)，最終結(jié)構(gòu)取決于招商的結(jié)果4、合理有效地利用空間的原則，必須從一二層的組合或二層的分割經(jīng)營，或者商品經(jīng)營的空間利用出發(fā)5、經(jīng)濟效果原則必須充分考慮商戶的經(jīng)營利益，達到商戶與市場經(jīng)營者有利的局面6、關(guān)聯(lián)性原則、不同商品適合不同經(jīng)營的組合，如飲食和娛樂互補，可以互相促進經(jīng)營，服裝和日用百貨互補，可以互相促進經(jīng)營，這些關(guān)聯(lián)性商品可以在同一街道和同一功能區(qū)經(jīng)營七、大客戶和著名品牌的優(yōu)先原則，大客戶和著名品牌提高市場品牌，推動中小市場的進入，推動消費發(fā)揮著重要的作用，必須優(yōu)先考慮這種客戶8、充分考慮經(jīng)營者的愿望和要求的原則，考慮經(jīng)營者的愿望和要求，充分吸引經(jīng)營者的進入，提高經(jīng)營者的經(jīng)營熱情，促進市場的迅速形成9、便利客人消費的原則是商業(yè)街商品的布局和行業(yè)分布，一是充分享受一站式消費的樂趣，二是先購物，后休閑觀光，再去飲食娛樂，體現(xiàn)出符合人的消費習(xí)慣10、視覺形象原則、經(jīng)營布局整體必須充分考慮商品陳列的視覺沖擊和形象同意五、經(jīng)營戰(zhàn)略雖然經(jīng)營布局規(guī)范了商業(yè)街的硬件功能，但是經(jīng)營模式完善了商業(yè)街的軟件功能，加上良好的硬件基礎(chǔ)和強大的軟件支持，大交叉商業(yè)街可以獲得良好的招攬和經(jīng)營成果。在經(jīng)營模式的確立上，根據(jù)市場競爭情況和勝利原則，制定了二十四字的經(jīng)營模式-吸引外資、經(jīng)營合作、統(tǒng)一部分自營-完善市場、完善政策、合理回報1 .統(tǒng)一招商除經(jīng)營者購買的自營店鋪外，為了統(tǒng)一形象，必須盡快繁榮市場，對剩馀的店鋪和整體購買(中心庭園的南)店鋪，采用統(tǒng)一的招商原則。 對于投資者購買的店鋪，需要經(jīng)營公司和商戶簽訂委托托管合同，由市場方面統(tǒng)一招攬。市場招商采用品牌合作、資本合作、招商和租賃等方式開展，其中，大商戶和品牌商戶可以以以上各種方式開展，中小商戶應(yīng)以租賃為主。2 .協(xié)助經(jīng)營大交叉商業(yè)街的經(jīng)營形成了合作經(jīng)營的模式，消除了一戶一戶士兵作戰(zhàn)的混亂，由經(jīng)營公司進行市場的整體定位，協(xié)助商家經(jīng)營。-以強烈的廣告支持，形成有力的宣傳攻勢，使全市人民來這個消費。-每年一次的商貿(mào)洽談會，促進商貿(mào)交流，提高市場形象。-每年一次的哈密爾頓民俗藝術(shù)節(jié)，提高大交叉商業(yè)街的文化和藝術(shù)魅力。-演藝中心成立，每周不進行大規(guī)模的文藝公演，市民訪問觀光消費。-與旅行社合作形成哈密爾頓旅游景點，每年接待游客達8萬人。每年舉辦一次哈密瓜節(jié)(計劃)，全國游客和當(dāng)?shù)厥忻袂皝碛^光消費。-全方位方便的管理服務(wù)為經(jīng)營者提供簡單的經(jīng)營環(huán)境，購物者提供快樂的購物天堂。-定期的促銷形成人流，帶來巨大的消費。三、部分自營經(jīng)營公司必須有充分的思想準(zhǔn)備，在招商效果不好或部分商戶沒有進入的行業(yè)自營，采用部分自營進入商戶，促進市場發(fā)展。 自營項目發(fā)展后，如果不想長期經(jīng)營，可以采取階段性退出的方法。 具體的內(nèi)容如下-市場有需求，但前期招攬效果不好，比如服裝等-經(jīng)營項目有風(fēng)險，經(jīng)營者不能經(jīng)營，但對市場品牌的提高有著重要的作用，比如旅游商品等-雖然有市場前景，但是需要化妝品、文化辦公用品、家電、音像制品等引導(dǎo)消費的項目-老百姓的生活有需求，促進人氣的作用很大，但是利薄不能賺錢，比如便宜的超市-適當(dāng)?shù)墓嫘皂椖?，如免費休閑區(qū)四、整和市場-集整和市場功能、購物、飲食、娛樂、休閑、旅游、旅游六大功能于一體-整頓市場空間，進行合理的商品配置，根據(jù)行業(yè)可以采用一二組經(jīng)營或一二層分割經(jīng)營-與整和招商、投資者簽訂管理協(xié)議，進行統(tǒng)一招商-避免調(diào)整和推進、一兵作戰(zhàn)，經(jīng)營者對整個市場進行統(tǒng)一廣告，促進推進5 .完善政策-為政府和主管部門爭取免稅、免費的相關(guān)政策，有益于這里經(jīng)營的商戶-完善商業(yè)房地產(chǎn)管理和服務(wù)功能，提高市場軟環(huán)境競爭力-加強管理和控制措施，提高管理水平和能力6 .合理的回報-保證市場和經(jīng)營者的合理收益，實現(xiàn)雙贏-通過整個市場功能的完善，牽動了該地區(qū)的土地和租賃價格的上漲，能夠給市場經(jīng)營者和房地產(chǎn)所有者帶來良好的回報-通過提高市場經(jīng)營業(yè)績，促進庫存盤的銷售六、招商計劃1 .成立商貿(mào)公司市場招攬和經(jīng)營依賴于建立合理的機構(gòu)，商貿(mào)公司有開展上述業(yè)務(wù)的功能，因此建議盡快成立商貿(mào)公司，審查經(jīng)營和招商方案，制定詳細可行的經(jīng)營和招商政策，開展操作和執(zhí)行。2 .建立市場經(jīng)營模式經(jīng)營模式可以決定市場經(jīng)營的方式，確立經(jīng)營模式，確定招商政策，可以確定合營、招商、租賃、自營，或者各種方式的結(jié)合。 因此，經(jīng)營模式必須盡快確立。 否則，具體的招商業(yè)務(wù)很難開展3