北京市土地一級開發(fā)工作操作流程示意圖 北京市土地一級開發(fā)企業(yè)招投標(biāo)資格預(yù)審 投標(biāo)資格預(yù)審 序號 預(yù)審條件 1 近三年無違法、違紀(jì)、被責(zé)令停也、財(cái)產(chǎn)凍結(jié)、接管等情況 2 招標(biāo)時(shí)沒有拖欠政府土地地價(jià)款 3 招標(biāo)時(shí)沒有拖欠土地開發(fā)補(bǔ)償款 4 若目前已有作為主體的一級開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目進(jìn)度沒有延滯情況 5 若近期已有作為主體的一級開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目沒有開發(fā)甩項(xiàng)問題 6 近兩年開發(fā)或建設(shè)中，無重大上訪、安全責(zé)任等事件發(fā)生 7 有銀行出具的企業(yè)自有資金證明 8 具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)且注冊資本 金不低于 萬元 9 北京市土地一級開發(fā)企業(yè)招投標(biāo)評標(biāo)辦法 評分 方法 綜合打分法，滿分 100 分 具體打分標(biāo)準(zhǔn)如下 序號 因素 滿分 評標(biāo)具體因素及標(biāo)準(zhǔn) 分值 備注 1 企業(yè)綜合實(shí)力 20 1、資金證明和銀行授信 2、財(cái)務(wù)方案 3、房地產(chǎn)資質(zhì) 4、企業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 2 投標(biāo)30 報(bào)價(jià) 3 投入監(jiān)管資金 20 4 實(shí)施方案 25 1、總體方案 2、成本控制 3、進(jìn)度控制 4、風(fēng)險(xiǎn)控制 5 綜合印5 象 土地一級開發(fā)可行性研究報(bào)告模板 目錄 土地一級開發(fā)項(xiàng)目可行研究報(bào)告 目錄 摘要 編寫說明 一、項(xiàng)目總說明 二、項(xiàng)目 的界定與描述 1 待開發(fā)宗地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系及其他法律關(guān)系 2 宗地自然特征和區(qū)位特征 3 宗地范圍內(nèi)地上地下物狀況 4 宗地所處的環(huán)境 5 宗地實(shí)施一級開發(fā)后的狀態(tài) 三、投資環(huán)境研究 四、市場研究 五、項(xiàng)目策劃 1 土地一級開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)深度 2 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃安排 3 項(xiàng)目組織與實(shí)施方式 4 項(xiàng)目融資方式 5 項(xiàng)目完成后宗地和地上地下物處置方式與經(jīng)營管理 六、投資與成本費(fèi)用估算 七、項(xiàng)目竣工后的土地價(jià)值分析和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定 八、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) 九、社會評價(jià) 十、風(fēng)險(xiǎn)分析 十一、 結(jié)論 附表 基本報(bào)表 1 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 基本報(bào)表 2 資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 基本報(bào)表 3 投資者各方財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 基本報(bào)表 4 資金來源與運(yùn)用表 基本報(bào)表 5 損益表 基本報(bào)表 6 資產(chǎn)負(fù)債表 基本報(bào)表 7 效益費(fèi)用分析表 輔助報(bào)表 1 項(xiàng)目總投 資估算表 輔助報(bào)表 2 開發(fā)建設(shè)投資估算表 輔助報(bào)表 3 經(jīng)營成本估算表 輔助報(bào)表 4 土地取得費(fèi)用估算表 輔助報(bào)表 5 前期工程費(fèi)估算表 輔助報(bào)表 6 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 輔助報(bào)表 7 公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 輔助報(bào)表 8 其它費(fèi)用估算表 輔助報(bào)表 9 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 輔助報(bào)表 10 出租收入及經(jīng)營稅金估算表 輔助報(bào)表 11 投資計(jì)劃與資金籌措表 附圖 附件 編制土地開發(fā)綜合策劃（規(guī)劃、土地、運(yùn)營 .） 主要內(nèi)容： 1. 項(xiàng)目概況 ,包括 :項(xiàng)目開發(fā)用地范圍、現(xiàn)狀調(diào)查、地上地下物狀況、交通、能源、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境條件、區(qū)域經(jīng)濟(jì)以及擬開發(fā)建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)布局等。 2. 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的必要性分折 ,包括 :項(xiàng)目開發(fā)與實(shí)施城市總體規(guī)劃的關(guān)系 ;與調(diào)整城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的關(guān)系 ;與緩解中心區(qū)交通壓力 ,改善城市環(huán)境的關(guān)系等。 3. 項(xiàng)目開發(fā)的控制性詳細(xì)規(guī)劃方案 ,包括 :項(xiàng)目總平面方案、功能布局、路網(wǎng)、市政管線、能源、配套設(shè)施、環(huán)境建設(shè)、地 下空間綜合利用、城市形態(tài)設(shè)計(jì)以及項(xiàng)目開發(fā)與城市大市政、能源、管網(wǎng)、交通、環(huán)境、城市安全的關(guān)系等。 4. 項(xiàng)目交通影響分折 ,包括 :公共交通、城鐵、地鐵、機(jī)動車、非機(jī)動車交通、步行系統(tǒng)、地下、地上交通組織、停車系統(tǒng)、標(biāo)識系統(tǒng)、緊急事故處理系統(tǒng)。 5. 項(xiàng)目環(huán)境影響分折 ,包括 :項(xiàng)目車流、物流、人流、雨水、污水處理 ,中水回用 ,拉圾處理 ,園林綠化、水系、雕塑、小品 ,燈光、節(jié)日照明、節(jié)約能源等。 6. 項(xiàng)目征地拆遷補(bǔ)償方案 ,包括 :項(xiàng)目紅線內(nèi)和項(xiàng)目代征土地的征用 ,項(xiàng)目地上地下現(xiàn)狀物調(diào)查 ,單位 、居民調(diào)查 ,拆遷方案 ,補(bǔ)償方案 ,場地平整 ,三通一平等。 7. 項(xiàng)目成本測算方案和項(xiàng)目效益分折 ,包括 :前期成本、直接成本、間接成本、管理成本、資金財(cái)務(wù)成本、稅金綜合成本以及項(xiàng)目建成后的效益分折。 8. 項(xiàng)目投融資方案 ,包括 :一級土地開發(fā)主體直接投資 ,各功能地塊招商、推廣、招標(biāo)回收土地開發(fā)費(fèi)用 ,政府財(cái)政 ,政策性銀行商業(yè)銀行貸款 ,項(xiàng)目合作等。 9. 項(xiàng)目開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)和品質(zhì)要求 ,包括 :項(xiàng)目實(shí)施各階段、各專業(yè)、各系統(tǒng)的速度、品質(zhì)、成本的控制目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn) ,能量化、能考核、能評價(jià)等。 10. 項(xiàng)目進(jìn)度與實(shí)施方案 ,包括 :編制開發(fā)方案、獲取一級土地開發(fā)權(quán)、組織拆遷補(bǔ)償、場地平整、市政配套工程、招商推廣、投融資等各階段、各專業(yè)的進(jìn)度網(wǎng)絡(luò)圖和實(shí)施方案 ,選擇設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料設(shè)備供應(yīng)商。 11. 項(xiàng)目建設(shè)期和建成后的經(jīng)營管理方案 ,包括 :建設(shè)期一級開發(fā)主體對整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃管理、現(xiàn)場管理、安全管理全過程負(fù)責(zé) ,將協(xié)調(diào)管理融合在為各開發(fā)地塊的二級開發(fā)商服務(wù)中。同時(shí) ,在一級開發(fā)過程研究并提出項(xiàng)目建成后的經(jīng)營管理方案 ,包括 :政府、業(yè)主委員會、物業(yè)管理的職能與管理 ,以及市政、交通、環(huán)境、公