土地一級(jí)開發(fā)全流程 德 通 投 資 集 團(tuán) 有 限 公 司 008 年 03 月 27 日 土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施流程示意圖 土地一級(jí)開發(fā)計(jì)劃 城市專項(xiàng)規(guī)劃與一級(jí)開發(fā) 土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案 土地一級(jí)開發(fā)招投標(biāo) 土地一級(jí)開發(fā)主體 土地一級(jí)開發(fā)行政審批 土地一級(jí)開發(fā)操作性實(shí)施方案 土地一級(jí)開發(fā)征地與補(bǔ)償 土地一級(jí)開發(fā)拆遷與安置 土地一級(jí)開發(fā)基本建設(shè) 土地一級(jí)開發(fā)驗(yàn)收與入市 策劃階段 前期準(zhǔn)備階段 行政審批階段 基本建設(shè)階段 完工階段 土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施流程圖 第一部分 土地一級(jí)開發(fā)計(jì)劃 一、 意義 土地一級(jí)開發(fā)計(jì)劃 是 實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)的依據(jù)，也是 土地一級(jí)開發(fā)中起規(guī)劃、指導(dǎo)作用的綱領(lǐng)性文件。 優(yōu)化土地資源配置，提高土地利用價(jià)值。 二、 編制依據(jù) 1、 國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃 包括經(jīng)濟(jì)總量與調(diào)控、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、協(xié)調(diào)發(fā)展、科技教育和人才、資源 和生態(tài)環(huán)境、人口與人民生活與公共服務(wù)七大類。 2、 城市 總體規(guī)劃 綜合研究和確定城市的性質(zhì)、規(guī)模和空間發(fā)展形態(tài)， 統(tǒng)籌安排城市的建設(shè)用地，合理配置各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施，處理好遠(yuǎn)期發(fā)展與近期建設(shè)的關(guān)系， 指導(dǎo) 城市合理發(fā)展， 一般為 20 年規(guī)劃， 具體包含以下內(nèi)容： （ 1） 土地利用規(guī)劃 （ 2） 道路交通規(guī)劃 （ 3） 城市景觀規(guī)劃 （ 4） 城市基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃 3、 土地利用總體規(guī)劃 土地利用總體規(guī)劃是在一定時(shí)期內(nèi)和一定地域范圍內(nèi)，根據(jù)土地資源現(xiàn)狀和潛力及國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，對(duì)各類用地進(jìn)行統(tǒng)籌安排和合理布局的規(guī)劃。 4、 城市 近期 建設(shè)規(guī)劃 城市近期建設(shè)規(guī)劃，是城市近期建設(shè)項(xiàng)目安 排的依據(jù)， 是落實(shí)城市總體規(guī)劃的近期發(fā)展重點(diǎn)和建設(shè)時(shí)序，確定近期的發(fā)展方向、規(guī)模和布局 。 5、 土地利用年度計(jì)劃 根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，編制土地利用年度計(jì)劃的 5項(xiàng)內(nèi)容： （） 耕地總量平衡計(jì)劃； （） 農(nóng)轉(zhuǎn)用計(jì)劃； （） 生態(tài)退耕計(jì)劃； （） 土地開發(fā)與整理計(jì)劃； （） 耕地占補(bǔ)掛鉤計(jì)劃。 6、 土地供應(yīng)年度計(jì)劃 是土地利用年度計(jì)劃在供應(yīng)方面的計(jì)劃，包含： （） 供應(yīng)總量； （） 用途結(jié)構(gòu)； （） 空間布局； （） 指標(biāo)分配。 三、 土地一級(jí)開發(fā)計(jì)劃的內(nèi)容 1、 城市控制性詳細(xì)規(guī)劃：在城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃的指導(dǎo)下，確定建設(shè)地區(qū)土地使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度的控制性指標(biāo)、道路和工程管線控制性位 置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求。 2、 城市 修建性詳細(xì)規(guī)劃 ：市建筑設(shè)計(jì)和施工的主要依據(jù)。 3、 配套專項(xiàng)規(guī)劃：主要指城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面的具體規(guī)劃，主要包括道路與交通規(guī)劃、景觀與環(huán)境規(guī)劃、給水與排水規(guī)劃、能源與通訊規(guī)劃等。 四、 編織流程 土地一級(jí)開發(fā)計(jì)劃由國(guó)土局會(huì)同市發(fā)改委、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政、環(huán)保、文物、園林、交通、市政等部門和各區(qū)縣政府進(jìn)行編制： （） 提出計(jì)劃 區(qū)縣政府，重點(diǎn)建設(shè)管委會(huì)及中央直屬企業(yè)集團(tuán) 和駐地部隊(duì)提出計(jì)劃方 案和具體意見，在每年月上旬上報(bào)國(guó)土局；經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)計(jì)劃由市 經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)導(dǎo)小組報(bào)國(guó)土局。 （） 反饋計(jì)劃 市國(guó)土局會(huì)同發(fā)改委、規(guī)劃、交通、建設(shè)、市政等部門在月上旬提出反饋意見。 （） 調(diào)整計(jì)劃 申報(bào)部門根據(jù)反饋意見調(diào)整計(jì)劃方案，月下旬再次申請(qǐng)報(bào)批。 （） 下達(dá)計(jì)劃 市政府批準(zhǔn)土地一級(jí)開發(fā)計(jì)劃，由國(guó)土局下達(dá)給市和各 區(qū) 縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。 五、 土地一級(jí)開發(fā)計(jì)劃 主要內(nèi)容 土地一級(jí)開發(fā)計(jì)劃應(yīng)由市（區(qū)、縣）土地主管部門或其委托機(jī)構(gòu)進(jìn)行編制，其主要內(nèi)容如下： 、 項(xiàng)目區(qū)劃 擬定一級(jí)開發(fā)土地所在的行政區(qū)劃， 以區(qū)縣作為基本單位。 、 項(xiàng)目名稱 得到國(guó)土部門或其他部門名稱確認(rèn)批復(fù)的以原有名字定；未得到批復(fù)的應(yīng)確定名稱。 、 項(xiàng)目位置 確定項(xiàng)目地理 位置和四至，附有項(xiàng)目詳細(xì)的地理位置圖。 、 開發(fā)主體 由主體的表明主體名稱，沒有主體的要注明未來主體確定的方式。 、 一級(jí)開發(fā)的授權(quán)批復(fù)文號(hào) 注明土地一級(jí)開發(fā)授權(quán)文號(hào) 、 聯(lián)席會(huì)會(huì)議紀(jì)要文號(hào) 、 各項(xiàng)批文號(hào) 如控制性詳規(guī)編號(hào)，發(fā)改委批準(zhǔn)立項(xiàng)或核準(zhǔn)編號(hào)，征地文件號(hào)，建設(shè)部門批準(zhǔn)拆遷文件號(hào)等。 、 征地拆遷面積 注明征地和拆遷房屋的面積、規(guī)模，附有詳細(xì)的地塊情況說明書 。 、 規(guī)劃建筑面積 有控規(guī)的，應(yīng)在土地一級(jí)開發(fā)計(jì)劃中詳細(xì)說明建筑面積；沒有控規(guī)的，在項(xiàng)目可研報(bào)告中說明。 、土地狀況 （ 1）土地面積 土地面積 =國(guó)有土地 +集體土 地 =居住 +經(jīng)營(yíng)性用地 +其它公建 +代征地； 土地面積按照規(guī)劃用途可以分為建設(shè)用地和代征地； 建設(shè)用地分為居住用地、經(jīng)營(yíng)性公建（含商業(yè)、寫字樓、配套設(shè)施等經(jīng)營(yíng)性用地）、其它公建（學(xué)校、醫(yī)院等經(jīng)營(yíng)性用地） （ 2）土地利用現(xiàn)狀描述 土地利用現(xiàn)狀用途類別及其面積，地上房屋面積和單位占地情況。 （ 3）土地產(chǎn)權(quán)狀況描述 原所有權(quán)人、原使用權(quán)人、抵押狀況 等內(nèi)容。 （ 4）規(guī)劃用途及分類面積、規(guī)劃建筑面積按照控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行說明，沒有規(guī)劃的可按照可行性報(bào)告或投資開發(fā)意向。 （ 5）拆遷情況 （ 6）市政情況 土地規(guī)劃內(nèi)、外的市政 建設(shè)情況及未來基礎(chǔ)設(shè)施將達(dá)到的程度和深度。 11、投資規(guī)模 （ 1）總投資 項(xiàng)目立項(xiàng)總投資或者規(guī)劃意見書中確定的投資總額； （ 2）資金計(jì)劃 根據(jù)土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施的具體進(jìn)度，制定詳細(xì)的資金計(jì)劃； 12、融資方案 實(shí)施該項(xiàng)目的融資方式，包括自有資金、銀行貸款及其它投資途徑的安排； 13、項(xiàng)目可行性分析 （ 1）規(guī)劃 深度要說明目前規(guī)劃部門出具的規(guī)劃文件情況； （ 2）產(chǎn)業(yè)政策要說明符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策； （ 3）項(xiàng)目批復(fù)情況和當(dāng)前進(jìn)度要說明有關(guān)行政許可部門對(duì)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件、批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、有效期限、批準(zhǔn)文號(hào)、項(xiàng)目當(dāng)前的實(shí)施進(jìn)度等； （ 4）資金需求狀況：資金需求數(shù)量、來源和保證程度； （ 5）征地拆遷安置補(bǔ)償：說明土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)，以及是否簽訂相關(guān)協(xié)議，并附上相關(guān)文件； （ 6）耕地占補(bǔ)平衡說明補(bǔ)充耕地的可能性； （ 7）其他說明事項(xiàng)。 第二部分 城市轉(zhuǎn)項(xiàng)規(guī)劃與土地一級(jí)開發(fā) 第六 部分 土地一級(jí)開發(fā) 行政審批 一、 規(guī)劃部門行政審批 土地一級(jí)開發(fā)主體在取得土地一級(jí)開發(fā)權(quán)后，需要道規(guī)劃部門辦理“規(guī)劃意見書” 。 1、申請(qǐng)所需資料 （） 建設(shè)單位出具的申報(bào)委托書 ； （） 建設(shè)單位填寫的完整并加蓋公章的“建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可及其他事項(xiàng)申報(bào)表”； （） 國(guó)土局一級(jí)開發(fā)批復(fù)文件； （） 建設(shè)單位新征用地申請(qǐng)一份（明確選址要求及擬建項(xiàng)目的性質(zhì)及有關(guān)情況，申請(qǐng)文件包括發(fā)文號(hào)、簽發(fā)人、單位印章等公文要素）； （） 經(jīng)市 測(cè)繪局主管部門審核確定 1： 500或 1： 2000地形圖一份，位于近郊區(qū)城鎮(zhèn)范圍之外的機(jī)要項(xiàng)目需提交地形圖 5 份 ，并用鉛筆劃出新征占用地范圍； （） 其他相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的相關(guān)要求，其它需說明的問題。 2、職責(zé)分工 各地市規(guī)劃委員會(huì)下屬“建設(shè)用地管理部門”具體負(fù)責(zé)全市建筑工程項(xiàng)目用地的規(guī)劃管理，擬定規(guī)劃意見書 。 3、審核時(shí)間 審核時(shí)間 20 天 ，一級(jí)開發(fā)主體可在規(guī)劃委網(wǎng)站查 詢。 圖例： 查詢的證號(hào)為： 2000查詢結(jié)果 單位 項(xiàng)目名稱 建設(shè)位置 照名稱 規(guī)劃意見書（選址） 發(fā)號(hào)文 2000發(fā)文日期 項(xiàng)目狀態(tài) 項(xiàng)目已獲批準(zhǔn)，核發(fā)證照參見“證照名稱”和“發(fā)號(hào)文” 二、 國(guó)土部門行政審批 土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)需要到國(guó)土部門辦理建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審手續(xù) 。 1、許可事項(xiàng) （） 名稱：建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審； （） 項(xiàng)目標(biāo)號(hào)： （） 許可責(zé)任部門： 市 國(guó)土資源局； （） 承辦部門：土地 市場(chǎng)處； （） 許可依據(jù)：中華人民共和國(guó)土地管理法 、 中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例 、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法； （） 申請(qǐng)方式：書面申請(qǐng)； （） 許可證名稱：建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見； （） 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：不收費(fèi)； （） 許可時(shí)限： 20個(gè)工作日。 2、許可程序 （ 1）受理申請(qǐng) 1受理部門：市國(guó)土資源局業(yè)務(wù)受理中心 2受理?xiàng)l件： a: 國(guó)土資源不預(yù)審的建設(shè)項(xiàng)目、中央國(guó)家機(jī)關(guān)及其事業(yè)單位項(xiàng)目、駐京部隊(duì)項(xiàng)目和跨區(qū)現(xiàn)行政區(qū)域建設(shè)項(xiàng)目； b: 建設(shè)項(xiàng)目已備案，但未審批、核準(zhǔn)； c：申請(qǐng)資料齊備； d: 申請(qǐng)資料材料符合法定形式； e: 申請(qǐng)人或代理人身份符合有關(guān)規(guī)定。 3提交資料清單 a: 建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請(qǐng)表（原件一式兩份）； b: 建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請(qǐng)報(bào)告 （原件一份）； c: 審批類項(xiàng)目： 項(xiàng)目建議書 和 可行性研究報(bào)告 分開審批的，提供項(xiàng)目建議書批復(fù)、可研報(bào)告、發(fā)展改革行政主管部門核發(fā)的項(xiàng)目用地預(yù)審告知單（ 含 規(guī)劃部門的規(guī)劃意見）或規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的規(guī)劃意見書； 項(xiàng)目建議書和可研報(bào)告合并審批的，提交發(fā)展改革行政主管部門核發(fā)的項(xiàng)目用地預(yù)審告知單（ 含 規(guī)劃部門的規(guī)劃意見）或規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的規(guī)劃意見書和項(xiàng)目建議書； d: 核準(zhǔn)類項(xiàng)目， 提交發(fā)展改革行政主管部門核發(fā)的項(xiàng)目用地預(yù)審告知單（ 含規(guī)劃部門的規(guī)劃意見） ； 4本崗位負(fù)責(zé)人：市國(guó)土資源局業(yè)務(wù)受理中心和市場(chǎng)處經(jīng)辦人員 5崗位職責(zé)及權(quán)限 市國(guó)土局業(yè)務(wù)受理中心，對(duì)申請(qǐng)資料進(jìn)行初審，通過的給申請(qǐng)人一份書面材料接收單，然后 市場(chǎng)處做出是否受理的決定，對(duì)受理項(xiàng)目出具行政許可申請(qǐng)受理決定書，并于當(dāng)日獲 6時(shí)限： 5個(gè)工作日 （ 2） 申請(qǐng)審查 1 審查標(biāo)準(zhǔn)：資料齊全、規(guī)范、有效；建設(shè)項(xiàng)目選址符合土地利用總體規(guī)劃及法律法規(guī)等； 符 合土地供應(yīng)政策；占耕地的耕地補(bǔ)充可行，資金有保證； 2 負(fù)責(zé)人：市場(chǎng)處經(jīng)辦人； 3 崗位職責(zé)及權(quán)限：初步審核資料，出具建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見（代擬稿），6 個(gè)工作日內(nèi)上報(bào)市場(chǎng)處負(fù)責(zé)人； （ 3）申請(qǐng)審核 1 審核標(biāo)準(zhǔn)：同審查標(biāo)準(zhǔn)； 2 負(fù)責(zé)人：市場(chǎng)處負(fù)責(zé)人 3 職責(zé)權(quán)限：審定建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見（代擬稿）， 10個(gè)工作日內(nèi)上報(bào)主管局長(zhǎng) 4 時(shí)限： 1