1/3土地使用權(quán)抵押后新增房屋問題及風(fēng)險(xiǎn)防范近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的興起，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于信貸資金的需求越來越多，往往存在著開發(fā)商用土地作抵押向信用社抵押擔(dān)保借款，而后在土地上進(jìn)行開發(fā)并將商品房出售的現(xiàn)象，隨之而來產(chǎn)生的抵押糾紛也越來越多。比如開發(fā)商所開發(fā)的房產(chǎn)已全部售出，售房所得款項(xiàng)未及時(shí)償還貸款已挪作它用，且售出房屋涉及千家萬戶，這將給通過訴訟方式實(shí)現(xiàn)債權(quán)帶來極大的執(zhí)行難度，進(jìn)一步增大了該筆貸款的風(fēng)險(xiǎn)。如何杜絕或降低諸如此類的潛在風(fēng)險(xiǎn)，農(nóng)信社在審查、發(fā)放土地抵押權(quán)擔(dān)保貸款時(shí)應(yīng)特別注意風(fēng)險(xiǎn)防范一、注重對(duì)借款人的第一還款來源審查。借款人的借款資格、還款能力和信用狀況情況是滋生土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。為此，農(nóng)信社在發(fā)放土地抵押貸款前，務(wù)必嚴(yán)格審查借款人是否有可靠的資金來源，設(shè)定個(gè)人信用等級(jí)，以此作為是否貸款和貸款多少的基本依據(jù)。二、強(qiáng)化貸前調(diào)查和貸后管理。土地使用權(quán)抵押之前，應(yīng)當(dāng)請(qǐng)具有土地評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)予以評(píng)估，確保土地價(jià)值的準(zhǔn)確和足值，確保抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)轉(zhuǎn)讓或者拍賣土地使用權(quán)所得價(jià)款能夠完全償還借款本金和利息。同時(shí)，農(nóng)信社貸款貸前調(diào)查人員必須對(duì)抵押物進(jìn)行實(shí)地核查，嚴(yán)2/3防“溢價(jià)評(píng)估”。此外，在辦理抵押時(shí)應(yīng)要求借款人作出承諾，使所抵押的土地上新增的房屋一并納入抵押范疇并在房管部門備案。貸款管理責(zé)任人應(yīng)當(dāng)經(jīng)常了解和檢查借款人的計(jì)劃執(zhí)行、財(cái)務(wù)管理等經(jīng)營管理情況，定期或不定期檢查抵押物的保管、使用和所開發(fā)的房屋銷售情況，督促借款人按計(jì)劃歸還本息。三、建立完善土地抵押貸款保險(xiǎn)制度。因土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在，根據(jù)擔(dān)保法第五十八條規(guī)定抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅；因滅失所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)。因此，若給土地使用權(quán)抵押辦理房地產(chǎn)保險(xiǎn)，可以確保抵押人的權(quán)益。為此，土地使用權(quán)抵押特別是地上有建筑物或其他附著物，抵押權(quán)人最好辦理保險(xiǎn)手續(xù)，并在保險(xiǎn)單上注明抵押權(quán)人為第一受益人，保險(xiǎn)合同的期限應(yīng)長于抵押協(xié)議的期限。如果被抵押的土地因特殊原因受到損害，抵押權(quán)人可以根據(jù)抵押人讓與的賠償或補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)，代替抵押權(quán)人直接向第三人或保險(xiǎn)公司請(qǐng)求損害賠償或要求保險(xiǎn)公司給付保險(xiǎn)金。當(dāng)借款人因各種原因無法還貸時(shí)，由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)一次給付被保險(xiǎn)人保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)按貸款合同應(yīng)歸還的貸款本息。四、運(yùn)用法律武器防患風(fēng)險(xiǎn)。為證實(shí)抵押人的主體資格，土地使用權(quán)的合法性、有效性和真實(shí)性，以及整個(gè)土地使用權(quán)抵押過程的合法性和