建設工程財務評價與功能評價預期3或13分。有時會有綜合題?？碱}分析07年08年09年單選題1建筑工程權重指標計算住宅評價指標計算（容積率）權重指標計算（多比例）多選題財務評價指標（分類）住宅評價指標（安全性）現(xiàn)金流量表流出項綜合題建筑功能評價計算（10分）教材變化無。本章重點1財務評價指標體系；2盈利能力、清償能力指標的計算和評價標準。本章熟悉1建筑工程功能評價的內容；2建筑工程功能評價的方法。第一節(jié)建設工程財務評價財務評價是可行性研究階段中的一個重要內容，是當項目未開始，通過財務報表等，計算一些指標，進行分析，該項目是否能盈利、借款到期是否能償還，最終確定該項目從財務角度是否可行。注意財務評價與項目實施中會計計算方式是不同的。一、財務評價概述（一）財務評價的工作程序及內容（了解）考察擬建項目的盈利能力、償債能力，據以判斷項目的財務可行性的方法。進行不確定性分析盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等。（二）財務效益和費用識別和計算（熟悉）1財務效益2財務支出建設項目總投資建設期貸款利息（與第七章對應的四塊構成）流動資金宜采用分項詳細估算法。經營成本總成本折舊費攤銷費利息支出（用現(xiàn)金支付的成本）總成本外購原材料、燃料及動力工資及福利費修理費折舊費攤銷費利息支出其他費用（總收入總成本，利息就支出了）稅金銷售稅金及附加、所得稅。維持運營投資投入一定固定資產才能維持正常運營。在現(xiàn)金流量表中作為現(xiàn)金流出。（三）財務評價指標體系（掌握）1按資金時間價值分動態(tài)指標（財務凈現(xiàn)值、財務內部收益率）2按指標評價的對象分盈利能力指標、償債能力指標、生存能力指標（凈現(xiàn)金流量、累計盈余資金）。二、財務評價報表（熟悉）表用于計算哪些指標表中的主要內容?，F(xiàn)金流量表、利潤與利潤分配表、借款還本付息表相對重要些。（一）現(xiàn)金流量表在某一時點，現(xiàn)金流入、流出、它們的代數(shù)和為凈現(xiàn)金流量，以列表的方式?，F(xiàn)金CASH流入INFLOW流出OUTFLOW凈利NETNCFCICO1現(xiàn)金流量表用于計算的指標項目財務盈利能力分析的指標。財務凈現(xiàn)值、內部收益率、投資回收期。2內容項目投資的流入收入、固定資產余值、回收流動資金。（后兩項在最后一年收回）流出建設項目投資、流動資金、經營成本和營業(yè)稅金及附加。注意調整所得稅以息稅前利潤為計算基數(shù)；（融資前）投資已按一次性支出作為現(xiàn)金流出了，不能再以折舊、攤銷等方式計現(xiàn)金流出；以全部投資為計算基礎，不計利息。資本金的流入與全部資金流量表相同；流出借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出。其他與全部資金流量表相同。借款作為流入，又作為投資流出，實際與計算無關。當然要看一下我借這么多錢，還本付息，是否盈利、回收期是多少年。注意所得稅以應納稅額為計算基數(shù)；（融資后）償還本金有兩部分借款還本付息中的本年還本額；流動資金借款本金償還；利息包括流動資金借款利息、長期借款利息。（二）利潤與利潤分配表1該表用于計算的指標總投資收益率、資本金凈利潤率。2內容企業(yè)虧損可以在5年內在稅前彌補虧損。法定盈余公積金公積金按10提取；按一定比例提取任意公益金。內資、外資的不同。投資者的利潤分配按順序分配。為分配利潤可用于借款或彌補虧損。（三）財務計劃現(xiàn)金流量表財務生存能力分析，實現(xiàn)財務的可持續(xù)性。（四）資產負債表計算資產負債率，進行清償能力分析。（五）借款還本付息計劃表1借款還本付息計劃表用于計算償債備付率、利息備付率指標。2還款資金來源折舊費、攤銷費、未分配利潤。（不考慮流動資金的償還）3常見的還本付息方式5種最大額償還方式逐年等額還本、年末付息方式本利等額償還方式年末付息、期末一次還本方式期末本利和一次付清方式4內容建設期當期還本付息為零；生產期還本付息按約定方式；付息可以根據期初借款余額結合貸款年利率求得。三、財務分析指標（一）項目盈利能力分析指標（掌握）1財務凈現(xiàn)值定義將項目計算期內各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設期初的現(xiàn)值之和。經濟含義是凈現(xiàn)值等于0，說明不賠不賺，收益與投資相抵；小于0，賠了；大于0，賺了。評價標準FNPV0。折現(xiàn)率與凈現(xiàn)值呈倒數(shù)關系折現(xiàn)率越大，凈現(xiàn)值越小；折現(xiàn)率越小，凈現(xiàn)值越大。例題1某投資項目的現(xiàn)金流量表如下表。假設基準收益率為10，試計算該項目的凈現(xiàn)金流量和凈現(xiàn)值，并判斷該項目是否可行。單位萬元年份0123現(xiàn)金流入量00200600現(xiàn)金流出量605001000答疑編號1147090101正確答案序號年份01231現(xiàn)金流入量002006002現(xiàn)金流出量6050010003凈現(xiàn)金流量605001006004折現(xiàn)系數(shù)（I10）10909108264075135折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量60454558264450796折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量累計6051455431911889凈現(xiàn)值601889（萬元）FNPV0，項目可行。2財務內部收益率定義項目在整個計算期內各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。經濟含義是凈現(xiàn)值等于0時的折現(xiàn)率。不賠不賺時的、收益與投資相抵時的折現(xiàn)率。評價標準FIRRIC。財務內部收益率基準收益率或目標收益率。計算時用插值的方法，I1與I2的差不超過2。例如I1為10，I2為15就不行，只能用12。例題2同例題1的現(xiàn)金流量表，計算其內部收益率。答疑編號1147090102正確答案I12時，凈現(xiàn)值600359（萬元）I13時，凈現(xiàn)值608333（萬元）FIRR12120413投資回收期定義項目投資現(xiàn)金流量表中累計凈現(xiàn)金流量由負變?yōu)榱愕臅r點。收益抵償投資所需的時間。計算投資回收期累計凈現(xiàn)金流量首次為正值的年數(shù)評價標準PTPC投資回收期基準回收期4總投資利潤率正常年份的年利潤總額與投資總額的比率。靜態(tài)指標評價標準同行業(yè)，財務能接受5資本金凈利潤率評價標準同行業(yè)，越大越好。財務能接受（二）項目清償能力指標（掌握）【例題91】某投資者在市區(qū)購買了30000萬平方米的寫字樓擬用于出租經營，購買價格為10000元/平方米，同時按照購買價格4的比例支付契稅、05的比例支付手續(xù)費、05的比例支付律師費、03的比例支付其他費用。其中30的購房費用和各種稅費均由投資者的自有資金支付，70的購房費用使用商業(yè)貸款，貸款期限為15年，年利率為75（假設在還款期內利率不變），按照每年末等額還本付息的方式歸還貸款。目前同一商圈內同等類型寫字樓的出租的價格為45元/平方米/天，據分析，這一價格在5年內以2的年增長率上升，從第6年開始保持與第5年相同的價格水平。該寫字樓前三年的出租率分別為65、75和85，從第4年開始出租率達到95，且在此后的出租經營期內始終保持該出租率。出租經營期間的經營成本為經營收入的10，稅率為經營收入的175。如果購買投資發(fā)生在第一年的年初，每年的經營收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，土地使用年限為50年，建設期已使用2年，土地使用年限期止建筑物的殘值收入約為其建安造價的50，該建筑物的建安造價約為4500元/平方米。投資者期望的目標收益率為12。編制該項投資的自有資金現(xiàn)金流量表并計算所得稅前的財務凈現(xiàn)值、財務內部收益率和動態(tài)投資回收期，判斷該項目的可行性。答疑編號1147090103【答案】項目計算期為50248年，基準收益率為12。1現(xiàn)金流入寫字樓租賃收入第1年3000045301265/10000315900（萬元）第2年3000045102301275/10000371790（萬元）第3年30000451022301285/10000429789（萬元）第4年30000451023301295/10000489960（萬元）第548年30000451024301295/10000499759（萬元）回收固定資產余值第48年45003000050/10000675000（萬元）2現(xiàn)金流出項目資本金流出300001（304050503）1059000（萬元）借款還本付息采用等額資金回收的公式計算，計算公式為故借款還本付息3000070175/1（175）15237903（萬元）經營成本租賃收入10銷售稅金及附加租賃收入175具體數(shù)據如表91中所示。3凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出4指標計算（1）財務凈現(xiàn)值財務凈現(xiàn)值為折現(xiàn)凈現(xiàn)金流的累計，如現(xiàn)金流量表（表95，請參考教材P505）中所示，財務凈現(xiàn)值為96276萬元。（2）內部收益率該項目財務凈現(xiàn)值大于零，則其內部收益率一定大于基準收益率，故取13的折現(xiàn)率進行試算。當折現(xiàn)率為13時，計算所得的凈現(xiàn)值為45421，故內部收益率在12與13之間，計算過程如下內部收益率1296276/（9627645421）12685結論。因為該項目財務凈現(xiàn)值962720，內部收益率126812，故該項目可行?！纠?2】擬建某工業(yè)生產項目，基礎數(shù)據如下（1）建設投資50589萬元（其中，含無形資產投資600萬元）。建設期2年，運營期8年。（2）本項目建設投資資金來源為貸款和資本金。貸款總額為2000萬元，在建設期內每年貸入1000萬元，貸款年利率為10（按年計息），在運營期前3年內等額還本，建設期不付息，運營期每年年末付息。運營期各年可供分配利潤在提取法定和任意盈余公積金后，首先滿足借款還本需求，剩余資金全部用于投資方利潤分配。無形資產在運營期8年中，均勻攤入成本。固定資產殘值300萬元，按照直線法折舊，折舊年限為12年。資本金在建設期內均勻投入。（3）本項目第三年投產，當年生產負荷達到設計生產能力的50，第4年達到設計生產能力的80，以后各年均達到設計生產能力的100。流動資金全部為資本金。（4）建設項目的資金收入、收益、成本費用表見表92（表92請參見教材P452）。（5）任意公積金按照凈利潤的5提取。行業(yè)基準收益率為12，行業(yè)的總投資收益率為20，資本金凈利潤為25。要求1編制本項目的借款還本付息的計劃表、利潤與利潤分配表、項目投資現(xiàn)金流量和項目資本金現(xiàn)金流量表。2計算項目的盈利能力指標和償債能力指標。3分別從盈利能力角度和償債能力角度分析項目的可行性。答疑編號1147090201【答案】1編制借款還本付息計劃表、利潤與利潤分配表、項目投資現(xiàn)金流量表和項目資本現(xiàn)金流量表。（1）根據所給的貸款利率計算建設期與運營期貸款利息編制項目還本付息計劃表，如表93所示（表93請參見教材P453）。第1年應付利息（01000/2）1050（萬元）第1年期末借款余額1000501050（萬元）第2年期末借款余額1050100010501000/2102205（萬元）第35年還本2205/3735（萬元）第3年付息2205001022050（萬元）第3年期末借款余額22057351470（萬元），依次類推。（2）根據表92和93中的數(shù)據，列表計算各項費用，編制利潤與利潤分配表，見表94（表94請參見教材P455）。所得稅利潤總額所得稅稅率第3年所得稅850002521250（萬元）第4年所得稅1360002534000（萬元）法定公積金凈利潤10任意公積金凈利潤5提取法定公積金和任意公積金后的余額，首先要用于償還長期借款本金，將償還借款本金后的余額用于分配投資方利潤。根據“借款還本付息計劃表”的計算，第345年每年需償還735萬元本金，償還本金資金來源包括折舊、攤銷和末分配利潤，即無形資產攤銷費無形資產/攤銷年限600/875（萬元）則第345年未分配利潤735363667529634（萬元）第3年各投資方利潤分配63750637531882963424553（萬元）第4年各投資方利潤分配1020001020051002963457066（萬元）第5年各投資方利潤分配1275001275063752963478741（萬元）第6年開始，借款本金已償還完畢，提取法定公積金和任意公積金后的所有余額都用于投資方利潤分配。故第610年各投資方利潤分配可供分配利潤法定公積金任意公積金（3）根據以上表格的計算，編制項目投資現(xiàn)金流量表和項目資本金現(xiàn)金流量表，見表95和表96（表95和表96見教材P457至P459）。由于項目運營期只有8年，而固定資產的折舊年限卻為12年，因此運營期末固定資產的余值應按以下公式計算運營期末固定資產余值363664300175464（萬元）流動資金于運營期末全部收回63167萬元。經營成本總成本折舊攤銷應付利息第3年經營成本15000036366752205084084（萬元）第4年經營成本2400003636675147181434（萬元）第5年經營成本30000036366757350248784（萬元）第610年經營成本30000036366750256134（萬元）流動資金流動資金總額為63167萬元，第3年投入額為31584萬元，第4年追加18950萬元；第5年追加12633萬元。借款本金償還和利息償還見借款還本付息計算表。2計算項目的盈利能力指標和清償能力指標。（1）盈利能力指標動態(tài)指標。項目投資（稅前）財務內部收益率由項目投資現(xiàn)金流量表，當I28時，F(xiàn)NPV（稅前）8844萬元；當I29時，F(xiàn)NPV（稅前）3337萬元，所以財務內部收益率（稅前）為FIRR（稅前）288844/（88443337）12873財務凈現(xiàn)值（稅前）401695萬元項目投資（稅后）財務內部收益率由項目投資現(xiàn)金流量表，當I22時，F(xiàn)NPV（稅后）10978萬元；當I23時，F(xiàn)NPV（稅后）3734萬元，所以財務內部收益率（稅后）為FIRR（稅后）2210978/（373410978）12275由項目投資現(xiàn)金流量表，可得財務凈現(xiàn)值FNPV（稅后）246613萬元資本金財務內部收益率由資本金現(xiàn)金流量表，當I25時，F(xiàn)NPV7498萬元；當I26時，F(xiàn)NPV2576萬元，所以財務內部收益率為FIRR257498/（25767498）12574靜態(tài)指標。如項目投資現(xiàn)金流量表，可得由利潤與利潤分配表可得總投資收益率年平均息稅前利潤/項目總投資（12851/8）/（5058920563167）1002725資本金凈利潤率年平均凈利潤/項目資本金（930750/8）/（152945263167）1003152（2）償還能力指標。根據借款還本付息計劃表和利潤與利潤分配表利息備付率息稅前利潤/當期應付利息第3年利息備付率10705/22050485，其他年度按相同方法計算。償債備付率（息稅前利潤加折舊和攤銷所得稅）/應還本付息金額第3年償債備付率/95550136，其他年度按相同方法計算。3分析項目的可行性，該項目的財務凈現(xiàn)值FNPV大于零，財務內部收益率FIRR大于基準收益率12，總投資收益率大于行業(yè)總投資收益率20，資本金凈利潤率大于行業(yè)資本金凈利潤率25，盈利能力指標都較高，高于其各自的基準判別標準；投資回收期較短，利息備付率大于2，償債備付率接近或大于13。反映了該項目既有較強的盈利能力，也具有較強的清償能力，從財務角度分析，該項目是可行的。第二節(jié)房屋建筑功能評價一、房屋建筑工程功能評價的內容（熟悉）（一）房屋建筑工程功能評價的主要內容建筑功能評價滿足社會需要的各種性能的總和。建筑工程功能評價的內容1社會性功能；2適用性功能；3安全性功能；4藝術性功能；5經濟消耗。住宅性能劃分適應性能、環(huán)境性能、經濟性能、安全性能、耐久性能五個方面。（二）建筑工程功能評價指標住宅建筑兩級構成表97（教材P437頁）容積率、住宅平均層數(shù)、居住建筑密度、居住建筑面積密度、人口毛密度、人口凈密度。（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）二、建筑功能評價的方法（熟悉）（一）專家評議（二）綜合評分法2確定指標權重直接打分法適用于評價對象功能重要程度差別不大的情況。對比求和評分法用于評價指標重要程度排序。兩兩相比，誰重要，誰得分。共1分、4分、10分。01法指標權重值的確定指標ABCDE得分修正得分指標權重A001123020B111145033C101134027D000001007E000112013合計1015100合計775100（3）環(huán)比評分適用于各個評價對象之間有明顯的可比關系，能直接對比，并能準確地評定功能重要度比值的情況。（4）邏輯判斷評分法適用于功能邏輯關系明顯可比的情況。邏輯流評分法指標權重值確定指標邏輯關系評分值指標權重ABCDEA2BBCDECDEDEE13060301510053025012006004合計245100（5）功能系統(tǒng)評分法適用于功能關系復雜，但可分為上位指標和下位指標且具有直接依存關系。表913功能系統(tǒng)評分法指標權重值確定上位指標及權重（用01法或04法確定上位指標權重值）F10416F20416F30168下位指標F11F12F13F21F22F23F31F32F33重要性343333343333204040指標評價權重0142013701370142013701370