外資銀行進(jìn)入對中國房貸市場影響有多大王彬2006年12月11日,外資銀行開始進(jìn)入中國市場,它是中國對WTO承諾的全面兌現(xiàn),也是中國銀行業(yè)對外全面開放邁出重大的一步。外資銀行的進(jìn)入從長期看將對中國銀行業(yè)及居民生活產(chǎn)生重大影響。對比分析中外銀行在房貸業(yè)務(wù)中的競爭情況,探索經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與外資銀行合作的價值,預(yù)測外資銀行進(jìn)入中國市場后,對中國房貸市場的影響變得很重要。北京房地產(chǎn)2006年12月11日,中國遵守加入世貿(mào)組織承諾,同意外資銀行全面進(jìn)入中國市場。外資銀行在政策范圍內(nèi)獲得夢寐以求的“國民待遇”在中國境內(nèi)經(jīng)營人民幣業(yè)務(wù)將不再有地域和客戶限制。至此,外資銀行與中資銀行全面競爭的市場格局初步形成,外資銀行在中國的金融之爭由“暗戰(zhàn)”轉(zhuǎn)為“明戰(zhàn)”。外資的進(jìn)入究竟對中國是機(jī)遇還是挑戰(zhàn)。等方面的優(yōu)勢,由于是非專利性產(chǎn)品,這些都很有可能在短期內(nèi)被國內(nèi)銀行模仿,會使外資銀行的產(chǎn)品與服務(wù)優(yōu)勢在短期內(nèi)消失。因此,外資銀行不可能短期內(nèi)壟斷國內(nèi)客戶市場,突顯自己的競爭優(yōu)勢。2中國現(xiàn)有的國情比如利率非市場化,就抹煞了外資銀行的部分優(yōu)勢。在國外,銀行可以通過市場化的利率對不同客戶區(qū)別對待,特別是可以對優(yōu)質(zhì)客戶提供更大的優(yōu)惠空間而中國國內(nèi)并沒有實現(xiàn)利率市場化,各家銀行的利率水平相差無幾,如果與中資銀行采取相同的利率政策,勢必讓外資銀行失去一大競爭武器。3中國現(xiàn)有國情之內(nèi)地征信體系的不成熟也讓外資銀行有些為難。在國外,外資銀行發(fā)放貸款,對信用體系的依賴性非常強(qiáng),而國外都有比較完備的個人征信系統(tǒng),以控制房貸風(fēng)險但在中國,目前雖然已經(jīng)初步建立、運(yùn)行了個人征信系統(tǒng),但其記錄的信息還不夠完備、還處于起步階段,這對向來嚴(yán)控風(fēng)險的外資銀行開展按揭業(yè)務(wù)就是個不小的障礙。中國內(nèi)地征信體系的不成熟也讓外資銀行有些為難。4外資銀行在為客戶定制貸款品種時,還能將按揭貸款與理財?shù)确?wù)結(jié)合起來,這樣優(yōu)質(zhì)的服務(wù)帶來的是外資銀行高額的服務(wù)費用,這也可能讓不少消費者望而卻步。外資銀行原有的客戶大多是外籍客戶,還有中國的部分高端的客戶。伴隨著高品質(zhì)服務(wù)產(chǎn)品的就是高額的服務(wù)費用,不會在短期內(nèi)有較大的客戶群變化。四中資銀行原有業(yè)務(wù)關(guān)系是對外資銀行分享市場份額的重大威脅中資銀行原有的業(yè)務(wù)關(guān)系是對于外資銀行試圖分享市場份額的一項重大威脅。拿房貸市場為例房貸業(yè)務(wù)特別是按揭業(yè)務(wù)需要很豐富的業(yè)緣關(guān)系。初來乍到的外資銀行在與開發(fā)商、二手房中介機(jī)構(gòu)的合作關(guān)系上,無疑有著天然的劣勢,雖然有一些高端項目已經(jīng)請外資銀行介入,但從覆蓋面上也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。這種原有的業(yè)務(wù)關(guān)系是外資銀行要擴(kuò)展市場份額的另一道障礙。五外資銀行進(jìn)入不會導(dǎo)致大量金融人才流失外資銀行的進(jìn)入,是否會導(dǎo)致中國金融人才的流失從而影響中國銀行業(yè)的發(fā)展呢這是多數(shù)人關(guān)心的話題。外資銀行進(jìn)入中國,如果加速網(wǎng)點設(shè)置,尋找人才的力度必然明顯加大。但是據(jù)了解,外資銀行的首選并不一定是四大國有商業(yè)銀行的優(yōu)秀人才。雖然這些銀行有很多優(yōu)秀人才,但外資銀行更加看重的是文化匹配和英文水平要求。海歸派及有香港銀行工作經(jīng)驗的人才才是他們的首選。所以從外資銀行的需求方面來看,不會因巨大的人才需求導(dǎo)致中國金融人才流失。而就中國目前的金融人才市場情況來看,中國的金融人才格局已經(jīng)發(fā)生巨大變化。國內(nèi)高等教育的大力發(fā)展,使金融人才得到充足供給。即使有一部分國內(nèi)金融人才流入外資銀行,也無法從根本上影響國內(nèi)金融人才市場的格局而且近幾年來,國內(nèi)銀行業(yè)快速發(fā)展與繁榮,也縮小了國內(nèi)銀行與外資銀行之間的差距,尤其薪水中資銀行PK外資銀行一中資銀行業(yè)以政府為主導(dǎo),仍然享有巨大競爭優(yōu)勢“中大恒基市場研究部”分析,國內(nèi)的銀行與政府關(guān)系密切,而且長期為國內(nèi)提供服務(wù),具有品牌優(yōu)勢,因此在較長一段時間內(nèi)仍具競爭優(yōu)勢。外資銀行多是股份制銀行,沒有國家財政作為堅強(qiáng)后盾。已經(jīng)習(xí)慣于把國內(nèi)銀行與政府掛鉤的中國百姓,很可能會把的外資銀行與舊中國“買者自負(fù)”的私有銀行聯(lián)系在一起,總覺得還是國內(nèi)銀行可靠。一項調(diào)查顯示外資銀行進(jìn)入中國后,仍愿意選擇國內(nèi)銀行的人占727,明確表示將選擇外資銀行的占108,此外還有164的人在觀望。所以說,風(fēng)險性也是中國百姓選擇金融產(chǎn)品時最看重的原因之一。二外資銀行擴(kuò)展市場份額需要一個過程,目前網(wǎng)點是最大的瓶頸雖然外資銀行已進(jìn)入中國市場,但目前國有銀行所占的比重仍然很高。5年前,中資銀行就已獲知外資銀行進(jìn)入的時間,經(jīng)過5年的改革與調(diào)整,迅速成熟。并已經(jīng)基本上形成有效的市場競爭格局,中國銀行市場的份額已經(jīng)被國內(nèi)各種銀行所占有。而外資銀行要進(jìn)入國內(nèi)銀行市場,是以其形成本土化為前提的。另中華人民共和國外資銀行管理條例實施不會在短期時間內(nèi)讓外資銀行涌入,外資銀行的市場占有率短期內(nèi)不會有很大提升,本土化狀況很難完善,因此外資銀行要分享中國的銀行市場分額需要一個長期過程?！爸写蠛慊袌鲅芯坎俊狈治?外資銀行在中國迅速的發(fā)展并擴(kuò)展市場份額最大的瓶頸在于網(wǎng)點。盡管外資銀行已經(jīng)取得了人民幣業(yè)務(wù)經(jīng)營權(quán),但外資銀行需要渠道商。因為對于銀行業(yè)來說,大量的零售業(yè)務(wù)網(wǎng)點是其形成規(guī)模的第一要務(wù),而目前外資銀行僅在國內(nèi)幾個大型發(fā)達(dá)城市設(shè)有分行或辦事處。其網(wǎng)點布局在短期內(nèi)無法達(dá)到國內(nèi)銀行的狀態(tài)。沒有網(wǎng)點布局,就意味著無法最廣泛地接觸到消費者層面。所以在銀行業(yè)開放的初期,預(yù)計外資行難以沖破網(wǎng)點瓶頸,短期內(nèi)還不會有很強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。三外資銀行產(chǎn)品服務(wù)品種廣泛與風(fēng)險控制等方面優(yōu)勢會被中國現(xiàn)有國情抹煞“中大恒基市場研究部”調(diào)查認(rèn)為1外資銀行在產(chǎn)品服務(wù)方面品種豐富,在國外僅就房地產(chǎn)個貸品種就有上百種,幾乎每個貸款人都能找到有針對性的個貸產(chǎn)品進(jìn)行選擇。但是針對中國現(xiàn)有國情并非全部品種都可以適用中國國情,還要需要一個本土化的過程。而外資銀行經(jīng)營管理及風(fēng)險控制33北京房地產(chǎn)北京房地產(chǎn)也幾近相仿,外資銀行對國內(nèi)金融人才吸引在不斷弱化。再加上金融人才在中資銀行現(xiàn)有的穩(wěn)定性及發(fā)展前途,他們無論從變動意愿還是薪金預(yù)期方面考慮,都不會大量流失。六外資銀行進(jìn)入中國形成新的競爭格局會促進(jìn)中資銀行的發(fā)展外資銀行的進(jìn)入,會形成新的銀行競爭格局。而外資銀行的進(jìn)入不僅可以使中國銀行業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)的多樣化得到長足的發(fā)展,也可以使現(xiàn)有中資銀行建立并完善公司治理結(jié)構(gòu),強(qiáng)化風(fēng)險的防范和控制,培育和提升創(chuàng)新能力,深化人力資源管理改革。從而在整體上給國內(nèi)居民帶來好的金融產(chǎn)品與服務(wù),改善國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)的官商文化,會促進(jìn)中資銀行更好的發(fā)展。過選擇二手房貸款業(yè)務(wù)迅速搶灘中國房貸市場。3外資銀行搶灘二手房貸款市場是可能的業(yè)務(wù)運(yùn)作切入點,但不會是業(yè)務(wù)重點外資銀行盡管取得了人民幣業(yè)務(wù)經(jīng)營權(quán),但由于其網(wǎng)點布局在短期內(nèi)無法達(dá)到國內(nèi)銀行的狀態(tài),因此選擇渠道商成為其工作的重中之重。另外,盡管國內(nèi)銀行推出直客式貸款模式,網(wǎng)點分布也能滿足此業(yè)務(wù)的開展,但仍有70的業(yè)務(wù)來自經(jīng)紀(jì)公司和貸款擔(dān)保公司等經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)?；谝陨蟽牲c,外資銀行要想迅速搶占中國金融市場的市場分額,最便捷的方式就是與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或者擔(dān)保機(jī)構(gòu)合作搶灘二手房房貸市場?！爸写蠛慊袌鲅芯坎俊闭{(diào)查認(rèn)為,目前外資銀行進(jìn)入中國金融市場可能以下選擇兩種途徑第一、通過與經(jīng)紀(jì)公司合作,快速地切入到房貸市場獲得業(yè)務(wù),但重點拓展非房產(chǎn)交易融資。因為二手房貸業(yè)不涉及開發(fā)貸款內(nèi)容,只要與市場中的經(jīng)紀(jì)公司展開合作,完全可以快速地切入到房貸市場,開展二手房貸款業(yè)務(wù)。但是鑒于目前諸多經(jīng)紀(jì)公司已經(jīng)與國內(nèi)銀行合作多年,短期內(nèi)一般不會大部分投向外資銀行。外資銀行很可能將業(yè)務(wù)重點放在拓展非房產(chǎn)交易融資上。因為非房產(chǎn)交易融資這對它們來講進(jìn)入市場門檻較低,而且他們在國外已運(yùn)作多年,業(yè)務(wù)比較嫻熟。而且據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示,目前按揭業(yè)務(wù)和非房產(chǎn)交易融資的成交額各占市場總量的50。非房產(chǎn)交易融資產(chǎn)品,如抵押留學(xué)、抵押消費貸款等,市場需求很大。國家出臺了一系列金融與稅收政策抑制投資性交易,但對抵押貸款融資并沒有實制性的限制,反而推動了非房產(chǎn)交易融資的活躍。外資銀行正是看好這點,可能會把注意力集中在重點拓展非房產(chǎn)交易融資方面。第二、很有可能參股中資銀行。其實外資銀行進(jìn)入中國市場時,做了兩手準(zhǔn)備,一是直接設(shè)立營業(yè)機(jī)構(gòu),二是參股中資銀行。目前,包括國有銀行在內(nèi)的大多數(shù)中資銀行已經(jīng)引進(jìn)了戰(zhàn)略投資者。2006年11月22日,西班牙BBVA銀行將入股中國第七大銀行中信銀行,12月11日起實施的外資銀行管理條例公布的同時,花旗對廣東發(fā)展銀行的競購也塵埃落定?；ㄆ斐晒彽脧V發(fā)20的股權(quán),外資銀行短期內(nèi)不會分流國內(nèi)房貸客群一二手房貸款可能是外資銀行進(jìn)入中國房貸市場的切入點,但可能不是業(yè)務(wù)重點?！爸写蠛慊袌鲅芯坎俊狈治?外資銀行進(jìn)入中國市場后,銀行業(yè)向外資銀行全面開放,這意味著外資銀行將全面搶灘內(nèi)地資本市場。而房貸業(yè)務(wù)作為風(fēng)險低,壞帳比例小的銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一,也勢必成為中資銀行與外資銀行搶奪的重點。但受市場空間、政策導(dǎo)向,風(fēng)險的影響,二手房貸款業(yè)務(wù)的優(yōu)勢較一手房相比,更加明顯。因此,二手房貸款業(yè)務(wù)很有可能成為外資銀行進(jìn)入中國房貸市場的切入點。1二手房貸市場的業(yè)務(wù)特點極大的吸引了外資銀行的進(jìn)入二手房貸款是指購房人以在住宅二級市場上交易的樓宇作抵押,向銀行申請貸款,用于支付購房款,再由購房人分期向銀行還本付息的貸款業(yè)務(wù)。個人房貸是銀行最優(yōu)良的資產(chǎn)之一,不良率僅為23。并且在一、二手房貸中,二手房貸的優(yōu)良率要好于一手房貸。且其收益率是非常高的,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于風(fēng)險率。而且對于二手房貸款業(yè)務(wù)而言,外資銀行在國外就已經(jīng)運(yùn)作非常成熟的,有豐富的操作經(jīng)驗。所以從二手房貸市場切入可能對外資銀行更便捷有利。2國家政策導(dǎo)向使得二手房貸款市場更具發(fā)展優(yōu)勢同樣吸引外資銀行2006年8月,銀監(jiān)會出臺關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知,明確提出要“穩(wěn)妥發(fā)展二手房貸市場”,顯示了政策對二手房貸的傾斜。同時,隨著京城可開發(fā)土地的減少,一手房市場“地根”緊縮,“銀根”受制,整個市場的活躍度必然降低,二手房交易必將成為房地產(chǎn)交易市場的主導(dǎo),二手房貸也將取代一手房貸而成為房貸市場的主流。相對于一手房貸假按揭的屢禁不絕,銀行在操作二手房貸時,可通過評估以及與經(jīng)紀(jì)公司的合作,分散及控制風(fēng)險。而且從目前外資銀行運(yùn)作模式及國內(nèi)開發(fā)市場的模式來看,外資銀行短時間內(nèi)無法啟動一手房貸業(yè)務(wù)。所以政策導(dǎo)向會促使外資銀行選擇通這是繼2002年獲得浦發(fā)銀行的股份后,花旗又一次把中資銀行的股份收入囊中。華夏銀行與德意志銀行也建立了“戰(zhàn)略合作關(guān)系”并完成了股權(quán)轉(zhuǎn)讓。這些都是外資銀行入股中資銀行的最新動向。通過入股中資銀行獲得實際控制權(quán),已經(jīng)成為外資進(jìn)入中國銀行業(yè)的一條最便宜和快捷的道路。外資銀行參股中資銀行,目前尚有25的比例限制,但如果一旦政策進(jìn)一步放開,其繁殖力將是驚人的。所以參股中資銀行很可能成為外資銀行進(jìn)入中國發(fā)展的業(yè)務(wù)重點。二二手房房貸市場現(xiàn)狀并不利于外資銀行短期內(nèi)大比例搶灘1目前二手房房貸市場服務(wù)供應(yīng)商概況不利于外資銀行大比例搶灘目前二手房房貸市場上,無論消費者選擇公積金貸款、商業(yè)貸款還是組合貸款,這些貸款市場均是中資銀行的天下,特別是國有四大商業(yè)銀行占有房貸市場的絕大多數(shù)份額。外資銀行二手房貸的34北京房地產(chǎn)北京房地產(chǎn)份額幾乎為零。中資銀行不但具有因長期為國內(nèi)提供服務(wù)而具有的品牌優(yōu)勢而且具有與政府關(guān)系密切更被消費者信賴的優(yōu)勢。在渠道方面也具有網(wǎng)點眾多、與經(jīng)紀(jì)公司戰(zhàn)略伙伴關(guān)系密切的優(yōu)勢。這些現(xiàn)有的狀況都不利于外資銀行短期內(nèi)大比例搶灘。除此之外,外資銀行的信貸審核比國內(nèi)銀行更為嚴(yán)格,在房貸競爭日趨激烈的情況下,中資銀行可能會放低信貸審核標(biāo)準(zhǔn)以爭取業(yè)務(wù),但外資銀行還是會堅持控制原則,靠提高服務(wù)和創(chuàng)新產(chǎn)品來提高競爭力。在這種情況下,外資銀行能否大規(guī)模搶灘房貸業(yè)務(wù)也隨之成了未知數(shù)。2目前二手房房貸市場還貸種類基本已滿足消費者需求,外資銀行優(yōu)勢難現(xiàn)。目前二手房放貸市場主要的還款方式的種類有等額本息還款法等額本息還貸方式每月按相同金額還貸款本息,月還款中利息逐月遞減,本金逐月遞增、等額本金還款法等額本金還貸方式還款金額遞減,月還款中本金保持相同金額,利息逐月遞減、還有民生銀行獨有的組合還款法。這些還款方式基本已被消費者接受。尤其組合還款法更加人性化,它把等額本金和等額本息兩種方式做一個組合,把還款周期分成幾個階段,可以選擇先多還,后少還,再多還,如果提前還款沒有次數(shù)限制也沒有違約金支付。這樣消費者基本上已經(jīng)實現(xiàn)可以根據(jù)自己的實際經(jīng)濟(jì)狀況選擇最適合自己的還貸業(yè)務(wù)品種。并且已經(jīng)基本達(dá)到比較稱心的程度。尤其深圳發(fā)展銀行還在年內(nèi)陸續(xù)推出了雙周供、同名轉(zhuǎn)按揭、循環(huán)貸、存抵貸等多種按揭服務(wù),更是較大程度的滿足了消費者的需求。因此,作為外資銀行優(yōu)勢的相對比較繁多的業(yè)務(wù)品種對于中國消費者來說吸引力大打折扣。況且外資銀行都有自己成長于國外金融“土壤”的固有金融機(jī)制,而國內(nèi)外“土質(zhì)”的差異很可能會使得外資銀行在國內(nèi)水土不服,產(chǎn)品服務(wù)無法本土化。即外資銀行原有的上百種房貸業(yè)務(wù)品種未必全都適應(yīng)中國現(xiàn)有國情、適應(yīng)中國消費者。這便更進(jìn)一步的抵消了外資銀行的優(yōu)勢。所以,目前已基本能滿足消費者的中資銀行房貸品種會使外資銀行優(yōu)勢難現(xiàn)。三經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在二手房貸款過程中地位與作用不利外資銀行短期進(jìn)入目前經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在二手房貸的過程中有著重要的地位和作用,一般來說70的二手房房貸均有經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理與銀行辦理。而經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與中資銀行現(xiàn)有的良好的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系并不利于外資銀行的進(jìn)入。即使外資銀行試圖通過聯(lián)合有品牌和實力的經(jīng)紀(jì)公司來分流中資銀行的市場份額,也不容易短期之內(nèi)就讓經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)舍棄合作多年的原有合作伙伴。所以目前經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)在二手房貸款過程中的地位與作用不利于外資銀行短期內(nèi)進(jìn)入這個市場。1經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在二手房貸客戶與銀行聯(lián)系之間的紐帶作用愈發(fā)重要隨著房產(chǎn)市場的發(fā)展,經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的存在成為一種必然。通過經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)來購買房屋產(chǎn)品也被越來越多的房屋交易群體所接受。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以提供房產(chǎn)知識咨詢、房產(chǎn)信息中介、房產(chǎn)買賣居間、房產(chǎn)貸款等服務(wù)。其中自行交易通過經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)貸款和以貸款方式通過經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)買房都在經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的服務(wù)范圍之內(nèi),并占較高的業(yè)務(wù)比重。目前,經(jīng)紀(jì)公司和擔(dān)保公司所提供的房貸業(yè)務(wù)已占銀行房貸業(yè)務(wù)總量的70。這使得經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房貸客戶與銀行之間的紐帶作用愈發(fā)重要。2經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與中資銀行在房貸業(yè)務(wù)密切的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系不容外資進(jìn)入2005年4月27日,中國銀行業(yè)首次向房地產(chǎn)中介受信中國農(nóng)業(yè)銀行與順馳置業(yè)集團(tuán)在天津喜來登飯店簽署了銀企合作協(xié)議。協(xié)議商定,中國農(nóng)業(yè)銀行將發(fā)揮一級法人的系統(tǒng)優(yōu)勢,利用雄厚的金融資源、遍布全國的網(wǎng)點網(wǎng)絡(luò)和先進(jìn)的服務(wù)手段,為順馳置業(yè)集團(tuán)提供二手房按揭貸款、現(xiàn)金管理、結(jié)算代理等業(yè)務(wù),并為順馳置業(yè)集團(tuán)提供為期1年的綜合授信3億元,用于集團(tuán)的規(guī)模擴(kuò)張和業(yè)務(wù)拓展而順馳置業(yè)集團(tuán)將利用靈敏的市場信息、豐富的客戶資源和專業(yè)化的運(yùn)作方式,為農(nóng)業(yè)銀行提供優(yōu)質(zhì)的二手房按揭資源,有效處置和化解個人住房不良貸款風(fēng)險。200