不動(dòng)產(chǎn)更正登記研究（碩士論文摘要）不動(dòng)產(chǎn)更正登記制度是物權(quán)法中的一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)性內(nèi)容，它具有修正不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤、維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力、保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全的作用。2007年我國通過了物權(quán)法，對不動(dòng)產(chǎn)更正登記制度進(jìn)行了原則性規(guī)定，但尚不完善。在土地登記辦法和房屋登記辦法等部門規(guī)章及其它相關(guān)地方性立法中，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)更正登記的相關(guān)規(guī)定也不夠具體。鑒于此，本文試對不動(dòng)產(chǎn)更正登記的若干問題進(jìn)行了探討，并針對我國不動(dòng)產(chǎn)更正登記制度中的不完善之處提出了改進(jìn)建議。本文正文主要分為四部分。第一章，分析了我國不動(dòng)產(chǎn)更正登記的立法現(xiàn)狀及存在問題，論述了設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)更正登記制度的必要性。分析了我國基本法律物權(quán)法、部門規(guī)章土地登記辦法和房屋登記辦法以及地方性立法上海市房地產(chǎn)登記條例中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)更正登記的規(guī)定，指出了現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)更正登記立法中存在的有待改進(jìn)和完善的問題。第二章，探討了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)更正登記的審查義務(wù)和職責(zé)問題。認(rèn)為在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)更正登記時(shí)，對不動(dòng)產(chǎn)更正登記進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查勢在必行；為了減緩登記機(jī)關(guān)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查的壓力和責(zé)任，探討了設(shè)計(jì)公證審查配套制度和律師代理配套制度以減緩登記機(jī)關(guān)實(shí)質(zhì)審查責(zé)任的問題。第三章，對不動(dòng)產(chǎn)更正登記中當(dāng)事人申請更正登記這一類情況進(jìn)行了研究。首先探討了更正登記請求權(quán)的問題，為了克服申請更正登記需經(jīng)權(quán)利人同意原則的弊端，認(rèn)為更正登記請求權(quán)是一項(xiàng)獨(dú)立的新型的物權(quán)請求權(quán)，有必要規(guī)定申請人享有獨(dú)立的更正登記請求權(quán)，接著分析了當(dāng)事人申請更正登記的時(shí)效問題，認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)更正登記請求權(quán)不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。在申請更正登記的程序方面，首先依據(jù)對不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤進(jìn)行的分類，區(qū)分登記文件形式內(nèi)容的錯(cuò)誤和不動(dòng)產(chǎn)實(shí)質(zhì)權(quán)屬內(nèi)容的錯(cuò)誤，對于不動(dòng)產(chǎn)實(shí)質(zhì)權(quán)屬內(nèi)容的錯(cuò)誤，區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利人同意更正登記與不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利人不同意更正登記兩種情形，探討申請更正登記的相關(guān)問題。對于同意更正登記的，強(qiáng)調(diào)登記機(jī)關(guān)的實(shí)質(zhì)審查和監(jiān)督義務(wù)；對于不同意更正登記的，建議規(guī)定公證文書享有和司法裁決文書同等的證明效力。第四章，是對登記機(jī)關(guān)依職權(quán)進(jìn)行更正登記進(jìn)行了探討。在登記機(jī)關(guān)依職權(quán)進(jìn)行更正登記方面，認(rèn)為我國物權(quán)法應(yīng)當(dāng)補(bǔ)充規(guī)定登記機(jī)關(guān)依職權(quán)主動(dòng)更正登記的內(nèi)容，探討了登記機(jī)關(guān)依職權(quán)更正登記的意義、界定了登記機(jī)關(guān)可依職權(quán)更正登記的事項(xiàng)，對于依職權(quán)更正登記的內(nèi)部核準(zhǔn)程序和依職權(quán)更正登記的通知程序（包括依職權(quán)更正登記前的通知程序和更正登記后的通知程序）進(jìn)行了分析闡述，最后，從規(guī)范和約束登記機(jī)關(guān)依職權(quán)進(jìn)行更正登記的角度，對登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任制約機(jī)制問題進(jìn)行了研究。關(guān)鍵詞不動(dòng)產(chǎn)登記不動(dòng)產(chǎn)更正登記登記錯(cuò)誤THELEGALSTUDYONREALESTATECORRECTIONREGISTRATIONABSTRACTOFTHESISFORMASTERSDEGREETHEREALESTATECORRECTIONREGISTRATIONSYSTEMISANIMPORTANTBASICPARTOFPROPERTYLAWITPERFORMSTHEFUNCTIONOFCORRECTINGREALESTATEREGISTRATIONERRORS,MAINTAININGTHEPUBLICRELIANCEONREALESTATEREGISTRATIONANDGUARANTEEINGTHEREALESTATETRANSACTIONSECURITYTHEPROPERTYLAW,WHICHWASISSUEDIN2007,HASESTABLISHEDREALESTATECORRECTIONREGISTRATIONSYSTEMINPRINCIPLE,BUTTHERESTILLEXISTIMPERFECTIONSANDTHEREALSOLACKSPECIFIEDSTIPULATIONSONTHISISSUEINDEPARTMENTREGULATIONSANDOTHERRELATIVELOCALLEGISLATIONSSUCHASTHEMEASURESFORLANDREGISTRATION,ANDTHEMEASURESFORBUILDINGPROPERTYREGISTRATIONINVIEWOFTHIS,THETHESISSTUDIESTHEABOVEMENTIONEDPROBLEMSANDPUTSFORWARDSEVERALPERFECTIONADVICETHEREAREFOURCHAPTERSINTHISARTICLETHEFIRSTCHAPTEREXAMINESTHECURRENTLEGISLATIONANDEXISTINGPROBLEMSOFREALESTATECORRECTIONREGISTRATION,ANDEXPOUNDSTHENECESSITYOFESTABLISHINGSUCHSYSTEMINTHISCHAPTER,THEAUTHORANALYZESTHEPROVISIONSCONCERNINGTHISISSUEINTHELAWOFPROPERTY,THEREGULATIONOFTHEMEASURESFORLANDREGISTRATIONANDTHEMEASURESFORBUILDINGPROPERTYREGISTRATION,ASWELLASTHELOCALLEGISLATIONOFORDINANCESOFSHANGHAIONREALESTATEREGISTRATION,THENPOINTSOUTTHEPROBLEMSOFCURRENTREALESTATECORRECTIONLEGISLATIONTHATREQUIREFORIMPROVEMENTANDPERFECTIONTHESECONDCHAPTERDISCUSSESTHEEXAMINATIONDUTYOFTHEREGISTRATIONOFFICEWHENDEALINGWITHREALESTATECORRECTIONREGISTRATION,ANDSTATESTHATITISIMPERATIVETOIMPLEMENTSUBSTANTIVEEXAMINATIONONTHISREGISTRATIONANDITALSOINTRODUCESNOTARIZATIONSYSTEMANDLAWYERAGENTSYSTEMTOACCOMPANYTHESUBSTANTIVEEXAMINATIONSYSTEM,INORDERTOALLEVIATETHEPRESSUREANDDUTYOFTHEREGISTRATIONOFFICEONSUCHEXAMINATIONTHETHIRDCHAPTERDISCUSSESTHEPARTYSAPPLICATIONFORCORRECTIONREGISTRATIONFIRSTLY,THECHAPTERANALYZESTHERIGHTOFCLAIMONCORRECTIONREGISTRATION,WHICHISINDEPENDENT,ANDANEWTYPERIGHTOFREALCLAIMTHEAUTHORPROPOSESTHATITISESSENTIALTOENDOWTHEAPPLICANTTHEINDEPENDENTRIGHTOFCLAIM,SOTHATITCANELIMINATETHEDRAWBACKSARISINGINAPPLICATION,THATIS,THEAPPLICATIONCANBEACHIEVEDEVENWITHOUTRIGHTHOLDERSCONSENTSECONDLYTHECHAPTERANALYZESTHELIMITATIONOFSUCHREGISTRATIONANDSTATESTHATTHEREISNOLIMITATIONINAPPLICATIONFORITTHIRDLY,INTHEPROCEDURALASPECTOFSUCHREGISTRATION,THEAUTHORDISTINGUISHESBETWEENFORMALERRORSANDSUBSTANTIALONESACCORDINGTOTHETYPESOFREALESTATEREGISTRATIONERRORSTHENITFURTHERCLASSIFIESTHESUBSTANTIALERRORSINTOTWOCATEGORIESONEISTHATTHENOMINALRIGHTHOLDEROFREALESTATEAGREESTOCORRECTREGISTRATION,THEOTHERISTHATTHENOMINALRIGHTHOLDEROFREALESTATEDISAGREESTOCORRECTREGISTRATIONFORTHEFORMER,WEEMPHASIZETHESUBSTANTIVEEXAMINATIONANDSUPERVISIONOBLIGATIONOFTHEREGISTRATIONOFFICEFORTHELATTER,ITISPROPOSABLETOENDOWTHENOTARIZATIONDOCUMENTSTHEEQUIVALENTPROOFEFFECTWITHTHEJUDICIALJUDGEMENTDOCUMENTSTHEFOURTHCHAPTEREXPLORESTHEREGISTRATIONOFFICESCORRECTIONREGISTRATIONACCORDINGTOAUTHORITYTHISCHAPTERSTATESTHATTHERESHOULDBESUPPLEMENTARYSTIPULATIONINPROPERTYLAWPERTAININGTOTHISISSUE,THENEXPOUNDSTHESIGNIFICANCEOFSUCHREGISTRATION,DEFINESTHESCOPEOFMATTERSWHICHCANBEAPPLIEDTOSUCHREGISTRATION,ANDANALYZESTHEINTERNALAPPROVALPROCEDUREANDTHENOTIFICATIONPROCEDUREINCLUDINGTHENOTIFICATIONSBEFOREANDAFTERREGISTRATIONINTHEEND,THEAUTHORSTUDIESTHEREGISTRATIONOFFICESDAMAGERESPONSIBILITYRESTRICTIONMECHANISMFROMTHEPERSPECTIVEOFREGULATINGANDBINDINGSUCHREGISTRATIONSYSTEMKEYWORDSREALESTATEREGISTRATION,REALESTATECORRECTIONREGISTRATION,REGISTRATIONERRORS目錄導(dǎo)言1第一章我國不動(dòng)產(chǎn)更正登記的立法現(xiàn)狀及存在問題4第一節(jié)我國不動(dòng)產(chǎn)更正登記的立法現(xiàn)狀4一、中華人民共和國物權(quán)法關(guān)于更正登記的規(guī)定4二、土地登記辦法關(guān)于更正登記的規(guī)定5三、房屋登記辦法關(guān)于更正登記的規(guī)定5四、上海市房地產(chǎn)登記條例關(guān)于更正登記的規(guī)定6第二節(jié)我國不動(dòng)產(chǎn)更正登記立法中存在的問題7第二章登記機(jī)關(guān)進(jìn)行更正登記的審查義務(wù)和職責(zé)8第一節(jié)更正登記的審查義務(wù)和職責(zé)8第二節(jié)登記審查的配套制度設(shè)計(jì)10一、引入公證審查配套制度10二、關(guān)于律師代理配套制度11第三章完善依申請人申請的更正登記制度12第一節(jié)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)更正登記請求權(quán)12一、設(shè)立更正登記請求權(quán)的意義12二、明確更正登記請求權(quán)的性質(zhì)14第二節(jié)明確申請不動(dòng)產(chǎn)更正登記的時(shí)效15第三節(jié)區(qū)分申請更正登記的不同情形17第四章建構(gòu)登記機(jī)關(guān)依職權(quán)主動(dòng)更正登記制度21第一節(jié)建構(gòu)依職權(quán)更正登記制度的必要性21第二節(jié)界定登記機(jī)關(guān)可以依職權(quán)更正登記的事項(xiàng)23第三節(jié)設(shè)立依職權(quán)更正登記的行政核準(zhǔn)程序25第四節(jié)規(guī)定依職權(quán)更正登記的通知程序26一、依職權(quán)更正登記前的通知程序26二、依職權(quán)更正登記后的通知程序28第五節(jié)建立登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任制約機(jī)制28結(jié)語31參考文獻(xiàn)32在讀期間發(fā)表的學(xué)術(shù)論文與研究成果35后記36不動(dòng)產(chǎn)更正登記研究導(dǎo)言在民法領(lǐng)域內(nèi)，將物劃分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，可以追溯到古羅馬法時(shí)代。不動(dòng)產(chǎn)作為民事法律關(guān)系的一類重要客體，是與動(dòng)產(chǎn)相對而言的，指在空間上占有固定位置，不能移動(dòng)或移動(dòng)后會(huì)損害其價(jià)值的物，如土地、房屋、林木等地上定著物。1不動(dòng)產(chǎn)是一個(gè)國家和社會(huì)最重要的經(jīng)濟(jì)資源之一，是人們賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。不動(dòng)產(chǎn)登記制度作為物權(quán)法的基礎(chǔ)制度，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中具有重要的地位和作用。糾正不動(dòng)產(chǎn)登記中出現(xiàn)的錯(cuò)誤和疏漏、建立和完善不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的更正登記制度，是維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易秩序和安全、促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)交易流轉(zhuǎn)的必要措施。由于不動(dòng)產(chǎn)具有重大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值，若采用與動(dòng)產(chǎn)的占有和交付制度相同的權(quán)利表彰和公示制度，不利于維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的穩(wěn)定和明晰。因此，世界各國一般以不動(dòng)產(chǎn)登記作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利公示的手段。不動(dòng)產(chǎn)登記即經(jīng)權(quán)利人申請，國家登記部門將有關(guān)申請人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。2將登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法，是“人類法律生活的一項(xiàng)偉大制度”。3不動(dòng)產(chǎn)登記制度的基本功能在于使社會(huì)公眾了解某個(gè)特定不動(dòng)產(chǎn)上所存在的物權(quán)權(quán)屬狀態(tài)，奠定社會(huì)信賴基礎(chǔ)、保障交易安全。在對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記的過程中，難免會(huì)發(fā)生錯(cuò)誤登記的情形。通說認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記是指由于登記機(jī)關(guān)、當(dāng)事人或第三人的故意或過失導(dǎo)致登記簿上記載的權(quán)利與物權(quán)的實(shí)際狀態(tài)不一致的情形，包括登記有誤和登記有遺漏。4亦有學(xué)者認(rèn)為，錯(cuò)誤登記是指登記沒有表明真實(shí)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的狀況，在權(quán)利表現(xiàn)形式和實(shí)質(zhì)權(quán)利之間出現(xiàn)偏離的現(xiàn)象。而真實(shí)權(quán)利的判斷，要從當(dāng)事人以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的的實(shí)體法意思表示中去尋找，登記狀態(tài)與該意思表示內(nèi)容相符的，就是與真實(shí)權(quán)利相符；在非依法律行為的物權(quán)變動(dòng)中，登記狀態(tài)與導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的客觀原因事實(shí)相符合，就是與真實(shí)權(quán)利保持了一致。51柏思國不動(dòng)產(chǎn)登記制度研究，西南政法大學(xué)出版社2002年版，第8頁。2孫憲忠論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，載中國法學(xué)1996年第5期。3王澤鑒民法物權(quán)通則所有權(quán)，中國政法大學(xué)出版社2002年版，第92頁。4德曼弗雷德沃爾夫著，吳越、李大雪譯物權(quán)法，法律出版社2000年版，第247頁。5李昊、常鵬翱不動(dòng)產(chǎn)登記程序的制度構(gòu)建，北京大學(xué)出版社2005年版，第168頁。對于不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記可以區(qū)分登記錯(cuò)誤的不同情形，分為登記文件形式內(nèi)容的錯(cuò)誤和不動(dòng)產(chǎn)實(shí)質(zhì)權(quán)屬內(nèi)容的錯(cuò)誤。前者包括登記人員對于登記的權(quán)利歸屬之外的內(nèi)容的錄入或書寫錯(cuò)誤等，這種情況下不涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的得喪變更；后者包括申請人弄虛作假、偽造證件和文件等欺騙手段獲準(zhǔn)登記引發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬錯(cuò)誤等。在不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善過程中，明確區(qū)分這兩類不同的錯(cuò)誤類型，有助于探討錯(cuò)誤登記的救濟(jì)方法和路徑，設(shè)計(jì)針對不同錯(cuò)誤登記的具體更正條件和更正要求，從而提高更正不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的效率和質(zhì)量。針對可能產(chǎn)生的由于各種原因而出現(xiàn)登記錯(cuò)誤時(shí)，損害真正權(quán)利人和信賴此錯(cuò)誤登記而為交易的善意第三人的利益的情形，需要在法律制度設(shè)計(jì)時(shí)明確規(guī)定相應(yīng)的糾錯(cuò)機(jī)制和救濟(jì)手段。設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)登記的糾錯(cuò)機(jī)制，有助于保持社會(huì)公眾對不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信賴，進(jìn)而促進(jìn)交易安全。更正登記，顧名思義，就是對不正確的不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行更正的登記程序。6更正登記是指當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載發(fā)生錯(cuò)誤或遺漏時(shí)，登記機(jī)構(gòu)依據(jù)當(dāng)事人的申請或者依職權(quán)予以更正時(shí)所進(jìn)行的登記。7更正登記，一方面是對原錯(cuò)誤登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的涂銷，一方面又是對真正權(quán)利的初始登記，排除第三人依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿對現(xiàn)實(shí)登記權(quán)利的取得，是還原權(quán)利真實(shí)歸屬的一種登記，以不動(dòng)產(chǎn)登記的“錯(cuò)誤”或“遺漏”其他相關(guān)錯(cuò)誤為更正對象。由于更正登記是對錯(cuò)誤登記的更正和救濟(jì)，因而具有向未來消滅登記權(quán)利的法律效力，使登記權(quán)利人與真正權(quán)利人保持一致，從而維護(hù)真正權(quán)利人的利益，如此可避免第三人基于登記的公信力取得不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利，保護(hù)真正權(quán)利人和善意第三人的利益不因錯(cuò)誤登記而遭受損害。建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的國家，一般都建立有更正登記制度。如德國民法典第894條規(guī)定“土地登記簿記載的土地物權(quán)、在此權(quán)利上設(shè)定的物權(quán)、或者依據(jù)第892條第1款確定的處分限制與真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)不一致時(shí)，如因權(quán)利未被登記、未被正確登記、或者因登記并不存在的權(quán)利負(fù)擔(dān)或者權(quán)利限制而遭受侵害的人，為了更正土地登記簿上記載的內(nèi)容，有權(quán)請求利害關(guān)系人同意進(jìn)行更正登記?！比鹗棵穹ǖ湟?guī)定，物權(quán)的登記不正當(dāng)，或正當(dāng)?shù)牡怯洷徊徽?dāng)?shù)赝夸N或者更改時(shí)，物權(quán)受到損害的人，得訴請更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿6孫憲忠德國當(dāng)代物權(quán)法，法律出版社1997年版，第159頁。7程嘯關(guān)于物權(quán)法規(guī)定的更正登記的幾個(gè)問題，載人民法院報(bào)2007年7月30日第6版。管理人的更正登記，須得當(dāng)事人同意或依法官的裁判始得完成書寫錯(cuò)誤的更正，根據(jù)聯(lián)邦委員會(huì)頒布的有關(guān)規(guī)定辦理。我國臺灣地區(qū)土地登記規(guī)則第121條第1款規(guī)定“登記人員或利害關(guān)系人于登記完畢后，發(fā)現(xiàn)登記錯(cuò)誤或遺漏時(shí)，應(yīng)申請更正登記。登記機(jī)關(guān)預(yù)報(bào)上級登記機(jī)關(guān)查明核準(zhǔn)后更正之?！蔽覈餀?quán)法在總結(jié)我國不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則中更正登記經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，借鑒西方國家關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)更正登記的立法經(jīng)驗(yàn)，對不動(dòng)產(chǎn)更正登記制度作出原則規(guī)定。物權(quán)法第19條第1款規(guī)定權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。筆者認(rèn)為，我國物權(quán)法中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)更正登記的規(guī)定，是一項(xiàng)重大的突破，從基本法律的層面明確設(shè)立了更正登記的基本制度，該制度的具體細(xì)化和配套措施的架構(gòu)，需要我們在以后的研究中加以探討。不動(dòng)產(chǎn)更正登記作為不動(dòng)產(chǎn)登記的一種類型，其價(jià)值在于為錯(cuò)誤的登記提供救濟(jì)途徑，保護(hù)真正權(quán)利人的權(quán)利，維護(hù)秩序安定與交易安全。法律設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)更正登記制度，有助于回復(fù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的真實(shí)歸屬，保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人和善意第三人，許可真正的權(quán)利人或利害關(guān)系人依據(jù)真正的權(quán)利狀態(tài)對不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容進(jìn)行更正，或者許可不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)依職權(quán)進(jìn)行主動(dòng)更正登記，進(jìn)而公示不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的真實(shí)狀態(tài)，消除不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤，使權(quán)利的登記狀態(tài)和實(shí)際狀態(tài)趨于一致，以鞏固不動(dòng)產(chǎn)登記制度的證明價(jià)值和制度使命。第一章我國不動(dòng)產(chǎn)更正登記的立法現(xiàn)狀及存在問題第一節(jié)我國不動(dòng)產(chǎn)更正登記的立法現(xiàn)狀一、中華人民共和國物權(quán)法關(guān)于更正登記的規(guī)定中華人民共和國物權(quán)法在總結(jié)我國登記規(guī)則中更正登記經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，借鑒西方國家關(guān)于更正登記的立法經(jīng)驗(yàn)，對不動(dòng)產(chǎn)更正登記制度作出原則規(guī)定。物權(quán)法第19條第1款規(guī)定權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。根據(jù)我國物權(quán)法的規(guī)定，所謂更正登記是指經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人和利害關(guān)系人申請的更正登記。依申請人申請而為更正登記的情形包括兩類一是登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正登記，且登記簿記載的事項(xiàng)確有錯(cuò)誤的；二是根據(jù)生效的法院判決、仲裁機(jī)構(gòu)裁決、人民政府作出的土地權(quán)屬爭議處理決定能夠證明權(quán)屬記載確有錯(cuò)誤的。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，更正登記應(yīng)具備如下構(gòu)成要件（1）權(quán)利人或利害關(guān)系人申請。須有權(quán)利人或者利害關(guān)系人向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提出申請，登記機(jī)關(guān)才能進(jìn)行更正登記。這里的權(quán)利人，包括登記權(quán)利人和事實(shí)上的權(quán)利人，而利害關(guān)系人則是指與登記權(quán)利有法律上利益關(guān)系的人，如其權(quán)利因錯(cuò)登、漏登而受到侵害的當(dāng)事人。（2）須登記權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤。通過分析上述立法規(guī)定可以發(fā)現(xiàn)，我國物權(quán)法對更正登記的制度設(shè)計(jì)上存在立法缺陷，僅原則性規(guī)定了依申請人申請而為更正登記的情形，并未規(guī)定登記機(jī)關(guān)依職權(quán)進(jìn)行的更正登記，這一點(diǎn)需在以后的立法中補(bǔ)充完善。因?yàn)橐环矫?，在登記機(jī)關(guān)因?yàn)樽陨淼墓ぷ魇д`導(dǎo)致登記出現(xiàn)錯(cuò)誤時(shí)，應(yīng)當(dāng)許可登記機(jī)關(guān)自行更正。另一方面，鑒于登記錯(cuò)誤發(fā)生原因的多樣性，除了登記機(jī)關(guān)自身工作失誤導(dǎo)致的登記錯(cuò)誤外，還存在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人及利害關(guān)系人怠于提起更正登記的申請而妨礙交易的情形，或不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)因繼承和事實(shí)行為等已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移而取得人怠于進(jìn)行變更登記等情形。二、土地登記辦法關(guān)于更正登記的規(guī)定關(guān)于登記機(jī)關(guān)依職權(quán)進(jìn)行更正登記的規(guī)定，在國土資源部2008年2月起施行的土地登記辦法中得到了體現(xiàn)，該辦法第58條對于登記機(jī)關(guān)的依職權(quán)主動(dòng)更正登記，作出如下規(guī)定“國土資源行政主管部門發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項(xiàng)確有錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后進(jìn)行更正登記，并書面通知當(dāng)事人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更換或者注銷原土地權(quán)利證書的手續(xù)。當(dāng)事人逾期不辦理的，國土資源行政主管部門報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)并公告后，原土地權(quán)利證書廢止。更正登記涉及土地權(quán)利歸屬的，應(yīng)當(dāng)對更正登記結(jié)果進(jìn)行公告?！痹撧k法對于登記機(jī)關(guān)依職權(quán)主動(dòng)更正登記的規(guī)定過于籠統(tǒng)，在缺乏具體操作細(xì)節(jié)和程序規(guī)定的情況下，授權(quán)登記機(jī)關(guān)可以廢止原土地權(quán)利證書，授權(quán)的幅度過大，不利于對登記機(jī)關(guān)更正登記的權(quán)力進(jìn)行有效制約。該辦法第59條規(guī)定“土地權(quán)利人認(rèn)為土地登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以持原土地權(quán)利證書和證明登記錯(cuò)誤的相關(guān)材料，申請更正登記。利害關(guān)系人認(rèn)為土地登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以持土地權(quán)利人書面同意更正的證明文件，申請更正登記?！痹谠摋l中，作為權(quán)利人僅需要提供相應(yīng)的證明材料，即可申請登記機(jī)關(guān)進(jìn)行更正登記，不需要其他人的配合；而利害關(guān)系人除提供相應(yīng)的證明材料外，還需得到權(quán)利人同意更正的許可。原土地登記規(guī)則已經(jīng)采用了這種制度，第71條規(guī)定“土地登記后，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)登或者漏登的，土地管理部門應(yīng)當(dāng)辦理更正登記；利害關(guān)系人也可以申請更正登記。”但土地登記辦法相較于土地登記規(guī)則，雖有進(jìn)步，但規(guī)定依然過于粗略。三、房屋登記辦法關(guān)于更正登記的規(guī)定建設(shè)部于2008年1月施行的房屋登記辦法關(guān)于權(quán)利人、利害關(guān)系人申請更正登記作了規(guī)定，該辦法第七十四條規(guī)定“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤的，可以提交下列材料，申請更正登記（一）登記申請書；（二）申請人的身份證明；（三）證明房屋登記簿記載錯(cuò)誤的材料。利害關(guān)系人申請更正登記的，還應(yīng)當(dāng)提供權(quán)利人同意更正的證明材料?！痹谠摋l中，作為權(quán)利人，僅需要提供相應(yīng)的證明材料，即可申請登記機(jī)關(guān)進(jìn)行更正登記，不需要其他人的配合；而利害關(guān)系人除提供相應(yīng)的證明材料外，也需得到權(quán)利人同意更正的許可。關(guān)于登記機(jī)關(guān)依職權(quán)更正登記，該辦法第75條規(guī)定“房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)房屋登記簿的記載錯(cuò)誤，不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)書面通知有關(guān)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記；當(dāng)事人無正當(dāng)理由逾期不辦理更正登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)申請登記材料或者有效的法律文件對房屋登記簿的記載予以更正，并書面通知當(dāng)事人。對于涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的房屋登記簿的記載錯(cuò)誤，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)書面通知有關(guān)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記；辦理更正登記期間，權(quán)利人因處分其房屋權(quán)利申請登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理?？梢?，房屋登記辦法對于不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的，可以依職權(quán)自行更正登記，但是對于涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的登記錯(cuò)誤，則不能依職權(quán)自行更正登記。初步對登記機(jī)關(guān)可以依職權(quán)進(jìn)行更正登記的情況進(jìn)行了區(qū)分。四、上海市房地產(chǎn)登記條例關(guān)于更正登記的規(guī)定關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)更正登記，在地方性立法中，上海市房地產(chǎn)登記條例具有一定的典型性。該條例第18條規(guī)定“房地產(chǎn)權(quán)利人發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)登記冊的記載有誤的，可以申請更正。申請更正的事項(xiàng)涉及第三人房地產(chǎn)權(quán)利的，有關(guān)的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)共同申請。房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)登記冊的記載有誤的，應(yīng)當(dāng)書面通知有關(guān)的房地產(chǎn)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正手續(xù)；當(dāng)事人無正當(dāng)理由逾期不辦理更正手續(xù)的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)申請登記文件或者有效的法律文件對房地產(chǎn)登記冊的記載予以更正，并書面通知當(dāng)事人?！痹摋l例對于申請人主動(dòng)申請更正的申請主體范圍規(guī)定限于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人，而不包括利害關(guān)系人。關(guān)于申請更正登記采取了共同申請?jiān)瓌t，規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)作出更正登記決定后的通知程序，但是在依職權(quán)作出更正登記決定前的通知程序僅是告知當(dāng)事人要自行進(jìn)行更正登記，沒有賦予當(dāng)事人在登記機(jī)關(guān)作出更正登記決定前申辯和異議的程序權(quán)利，不利于登記機(jī)關(guān)全面準(zhǔn)確的作出依職權(quán)更正登記的決定。第二節(jié)我國不動(dòng)產(chǎn)更正登記立法中存在的問題通過分析可以發(fā)現(xiàn)，物權(quán)法中規(guī)定了依權(quán)利人和利害關(guān)系人申請而啟動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)更正登記程序，第一次以基本法律的形式明確了不動(dòng)產(chǎn)更正登記制度。但是物權(quán)法并未規(guī)定登記機(jī)關(guān)依職權(quán)而進(jìn)行更正登記的情形；并且，關(guān)于依權(quán)利人和利害關(guān)系人申請而啟動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)更正登記規(guī)定過于籠統(tǒng)，缺乏具體操作方法和相關(guān)實(shí)施配套規(guī)定。在土地登記辦法和房屋登記辦法等部門規(guī)章中，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)更正登記的相關(guān)規(guī)定也不盡相同，相關(guān)的操作細(xì)節(jié)不夠明確，缺乏具體的操作程序規(guī)定。除此之外，我國土地管理法及其實(shí)施條例、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、城市房地產(chǎn)管理法、城市房屋權(quán)屬登記管理辦法等法律、法規(guī)和部門規(guī)章中均未有關(guān)于更正登記的規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)更正登記實(shí)際上涉及登記名義權(quán)利人和實(shí)際權(quán)利人及其他各方利益的再分配，因此對不動(dòng)產(chǎn)更正登記的制度設(shè)計(jì)應(yīng)慎之又慎。我國目前關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)更正登記的立法中主要存在的問題總結(jié)如下第一，對于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)更正登記的審查義務(wù)和職責(zé)問題，缺乏統(tǒng)一規(guī)定，在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)際操作中關(guān)于采取實(shí)質(zhì)審查義務(wù)還是形式審查義務(wù)的規(guī)定不明確。如規(guī)定登記機(jī)關(guān)承擔(dān)嚴(yán)格的實(shí)質(zhì)審查義務(wù)，則會(huì)導(dǎo)致登記機(jī)關(guān)不堪重荷，因此需要探討和設(shè)計(jì)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記審查的相關(guān)配套機(jī)制。第二，對于依申請人申請而啟動(dòng)的更正登記程序，規(guī)定申請人需要登記名義人的更正同意才能申請，易產(chǎn)生登記名義人無正當(dāng)理由拒不同意更正登記的情形，致使申請人申請更正登記的權(quán)利落空；沒有授予申請人獨(dú)立的更正登記請求權(quán)，使其不能在具備其他條件的情況下即可單獨(dú)徑行申請更正登記；沒有明確規(guī)定更正登記請求權(quán)是否適用訴訟時(shí)效問題；沒有規(guī)定在申請人符合申請更正登記的條件時(shí)，登記機(jī)關(guān)是否還需要進(jìn)行其他方面的審查；沒有根據(jù)登記錯(cuò)誤的不同情形，規(guī)定不同的更正登記程序。第三，對于登記機(jī)關(guān)依職權(quán)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)更正登記的情形，鑒于更正登記對不動(dòng)產(chǎn)權(quán)歸屬的影響，現(xiàn)行立法沒有明確在哪些情形下登記機(jī)關(guān)才可以依職權(quán)進(jìn)行更正登記，從而導(dǎo)致登記機(jī)關(guān)權(quán)限過于擴(kuò)張而影響不動(dòng)產(chǎn)登記的安全和穩(wěn)定；對于登記機(jī)關(guān)依職權(quán)的更正登記，沒有設(shè)定行政系統(tǒng)內(nèi)部的審查復(fù)核程序以保證更正登記的準(zhǔn)確性，不能有效約束登記機(jī)關(guān)依職權(quán)啟動(dòng)更正登記的隨意性；沒有統(tǒng)一規(guī)定登記機(jī)關(guān)在作出依職權(quán)更正登記決定前的告知程序，不利于切實(shí)保障利益相關(guān)人的異議、申訴和抗辯的權(quán)利；沒有明確規(guī)定依職權(quán)作出更正登記決定后的具體告知程序。關(guān)于如何架構(gòu)登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任體系以作為對依職權(quán)更正登記的責(zé)任制約，缺乏系統(tǒng)規(guī)定?；趯ι鲜鰡栴}的考慮，本文試對完善和改進(jìn)我國不動(dòng)產(chǎn)更正登記制度進(jìn)行相關(guān)探討首先分析不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在更正登記時(shí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的審查義務(wù)和職責(zé)等問題，然后區(qū)分依權(quán)利人和利害關(guān)系人申請而啟動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)更正登記和登記機(jī)關(guān)依職權(quán)而進(jìn)行更正登記兩種情形，對與不動(dòng)產(chǎn)更正登記相關(guān)的問題進(jìn)行研究和探索，并提供一些粗淺的建議，以期對完善我國不動(dòng)產(chǎn)更正登記制度有所裨益。第二章登記機(jī)關(guān)進(jìn)行更正登記的審查義務(wù)和職責(zé)第一節(jié)更正登記的審查義務(wù)和職責(zé)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)更正登記的審查義務(wù)是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)更正登記制度的核心內(nèi)容之一。更正登記審查不僅是登記機(jī)關(guān)的權(quán)力，也是其義務(wù)。不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的貫徹，內(nèi)在地對登記的準(zhǔn)確性提出了很高的要求。規(guī)定不同的更正登記審查模式和義務(wù)，對更正登記的效率和質(zhì)量以及更正登記錯(cuò)誤的責(zé)任承擔(dān)有重要的影響。在實(shí)踐中，我國不動(dòng)產(chǎn)交易市場日益活躍，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)更正登記的數(shù)量日趨增加，相對而言，登記人員數(shù)量較少、水平參差不齊，兼之工作任務(wù)繁重，所以在實(shí)務(wù)操作中對不動(dòng)產(chǎn)更正登記的審查方式差別很大。學(xué)者關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)質(zhì)審查還是形式審查方面的爭論，主要集中在維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記的準(zhǔn)確性還是提高更正登記效率方面。實(shí)質(zhì)審查是與不動(dòng)產(chǎn)登記公示公信原則相協(xié)調(diào)的制度。實(shí)質(zhì)審查是指登記機(jī)關(guān)不僅就登記之申請?jiān)诘怯洺绦蛏鲜欠穹蠗l件加以審查，還就登記的申請是否與實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系相一致，且其實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系是否有效，加以審查。8在更正登記的實(shí)質(zhì)審查模式下，登記機(jī)關(guān)對于更正登記之申請，除須審查更正文件是否在形式上完備外，對于不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)之原因與事實(shí)是否相符、有無瑕疵，也須詳細(xì)審查，經(jīng)確定后方予以更正登記。贊成登記機(jī)關(guān)進(jìn)行形式審查的學(xué)者認(rèn)為，作為一個(gè)登記機(jī)構(gòu)，在我國現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)登記制度不完善和不健全的情況下，要求登記機(jī)關(guān)實(shí)行實(shí)質(zhì)審查，并由此承擔(dān)由于登記錯(cuò)誤而發(fā)生的賠償責(zé)任并不可行，對所有的材料都要進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查并不現(xiàn)實(shí)，不僅能力上達(dá)不到，而且會(huì)大大降低登記工作效率。故應(yīng)弱化不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)質(zhì)審查。有學(xué)者認(rèn)為，如果采取實(shí)質(zhì)審查制度，就要求登記機(jī)關(guān)對當(dāng)事人提出申請的內(nèi)容進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，對登記內(nèi)容進(jìn)行詢問和調(diào)查，這樣就會(huì)耗費(fèi)登記機(jī)關(guān)巨大的精力，而且使當(dāng)事人無法迅速如期完成登記，造成時(shí)間的拖延，登記成本的提高，這對當(dāng)事人而言也是一種負(fù)擔(dān)。9我國法律關(guān)于更正登記審查義務(wù)和職責(zé)的規(guī)定并不統(tǒng)一。物權(quán)法第12條規(guī)定“登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)（一）查驗(yàn)申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；（二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請人；（三）如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。申請登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看?！痹摋l對登記機(jī)關(guān)的職責(zé)作了列舉性的規(guī)定，該規(guī)定沒有明確指出登記機(jī)關(guān)承擔(dān)的是實(shí)質(zhì)審查責(zé)任還是形式審查責(zé)任。對此，國內(nèi)有的學(xué)者認(rèn)為“我國采取了以形式審查為主，適當(dāng)實(shí)質(zhì)審查的模式”。10建設(shè)部房屋登記辦法第18條規(guī)定“房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)申請登記材料，并根據(jù)不同登記申請就申請登記事項(xiàng)是否是申請人的真實(shí)意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正，以及申請登記材料中需進(jìn)一步明確的其他8張龍文民法物權(quán)實(shí)務(wù)研究，漢林出版社1983年版，第38頁。9王利明物權(quán)法研究，中國人民大學(xué)出版社2002年版，第13頁。10劉凱湘中華人民共和國物權(quán)法知識問答，人民出版社2007年版，第16頁。有關(guān)事項(xiàng)詢問申請人。詢問結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)申請人簽字確認(rèn)，并歸檔保留。房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為申請登記房屋的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，可以要求申請人補(bǔ)充材料”。該辦法中關(guān)于登記機(jī)關(guān)審查的規(guī)定則是一種形式審查的模式。綜上所述，我國現(xiàn)行立法中關(guān)于登記機(jī)關(guān)的更正登記審查義務(wù)實(shí)際上兼采形式審查和實(shí)質(zhì)審查，實(shí)行以形式審查為主，以實(shí)質(zhì)審查為輔的審查制度。筆者認(rèn)為，這樣的審查模式是欠妥當(dāng)?shù)?。如果不采取?shí)質(zhì)審查，則不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬狀況不準(zhǔn)確，從而對交易安全產(chǎn)生負(fù)面影響。我國正處于市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期，如對更正登記事項(xiàng)不進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，會(huì)弱化不動(dòng)產(chǎn)登記的公示和公信功能，易導(dǎo)致交易欺詐現(xiàn)象增多，不利于保護(hù)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益。采用形式主義審查，難免虛假和欺詐更正登記現(xiàn)象的頻繁發(fā)生，不利于保障交易安全和迅捷。要使更正登記的內(nèi)容與實(shí)際的權(quán)利相一致，就應(yīng)當(dāng)對登記的內(nèi)容進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記的準(zhǔn)確性。為了使登記的形式表彰和權(quán)利的實(shí)然狀態(tài)保持一致，降低權(quán)利的登記狀態(tài)和實(shí)際狀態(tài)誤差的概率，兼顧更正登記的便捷性、效率和登記的真實(shí)性，則登記機(jī)關(guān)對不動(dòng)產(chǎn)更正登記進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查勢在必行，否則不利于維護(hù)國家不動(dòng)產(chǎn)登記和管理的秩序。在未來修訂物權(quán)法或制定不動(dòng)產(chǎn)登記法時(shí)，有必要對不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)承擔(dān)的更正登記的實(shí)質(zhì)審查的義務(wù)和職責(zé)出明確統(tǒng)一的規(guī)定。第二節(jié)登記審查的配套制度設(shè)計(jì)考慮到我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段，如果一概規(guī)定登記機(jī)關(guān)具有進(jìn)行嚴(yán)格實(shí)質(zhì)審查的義務(wù)和職責(zé)，則登記機(jī)關(guān)的能力不能滿足要求。物權(quán)法沒有明確規(guī)定登記機(jī)關(guān)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)更正登記實(shí)質(zhì)審查的配套制度，導(dǎo)致登記機(jī)關(guān)不堪單獨(dú)承擔(dān)實(shí)質(zhì)審查的重任。實(shí)質(zhì)審查要求登記機(jī)關(guān)必須謹(jǐn)慎而為，這勢必影響更正登記效率和不動(dòng)產(chǎn)交易的速度。嚴(yán)格規(guī)定登記機(jī)關(guān)的實(shí)質(zhì)審查義務(wù)和職責(zé)，會(huì)增加審查的時(shí)間、難度和經(jīng)濟(jì)成本。但是，實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)為構(gòu)建社會(huì)的信賴基礎(chǔ)承擔(dān)必要的義務(wù)，確保不動(dòng)產(chǎn)登記的準(zhǔn)確性和可信度是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的重要職責(zé)。不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)質(zhì)審查模式的貫徹，必須考慮更正登記制度與其他相關(guān)制度的配合和我國的經(jīng)濟(jì)、文化和社會(huì)習(xí)慣等因素。一、引入公證審查配套制度自我國物權(quán)法起草以來，不少專家學(xué)者就不斷提出要加大對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的實(shí)質(zhì)審查力度，并提出引入公證，通過公證對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的原因行為進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，而后再由登記機(jī)構(gòu)登記。我國公證法第二條規(guī)定“公證是公證機(jī)構(gòu)根據(jù)自然人、法人或者其他組織的申請，依法定程序?qū)γ袷路尚袨?、有法律意義的事實(shí)和文書的真實(shí)性、合法性予以證明的活動(dòng)?！惫C是國家公證機(jī)關(guān)進(jìn)行司法證明活動(dòng)的一種法律制度，是國家司法制度的重要組成部分，至少體現(xiàn)了一定的國家證明的效力。公證機(jī)關(guān)的前置實(shí)質(zhì)審查，即通過公證對不動(dòng)產(chǎn)更正登記的原因行為進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，然后再由登記機(jī)構(gòu)更正登記。公證介入不動(dòng)產(chǎn)登記工作，可以充分保護(hù)當(dāng)事人的法律權(quán)益，又可以提高不動(dòng)產(chǎn)更正登記的準(zhǔn)確性和工作效率。因此，筆者認(rèn)為，除由登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記的實(shí)質(zhì)審查外，可以考慮由公證機(jī)關(guān)進(jìn)行登記的前置實(shí)質(zhì)審查，并通過強(qiáng)化其監(jiān)督和賠償責(zé)任機(jī)制保證其前置實(shí)質(zhì)審查的準(zhǔn)確性和質(zhì)量。在登記機(jī)關(guān)承擔(dān)實(shí)質(zhì)審查義務(wù)的同時(shí)，引入公證員前置實(shí)質(zhì)審查的制度，處理好相關(guān)制度的銜接問題，有助于全面落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)質(zhì)審查。另外，我國公證行業(yè)自2001年起就實(shí)行了全行業(yè)的執(zhí)業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)制度，有這樣一套賠付機(jī)制作為公證機(jī)構(gòu)因?qū)嵸|(zhì)審查而導(dǎo)致的賠償責(zé)任的承擔(dān)保障。經(jīng)過公證機(jī)構(gòu)的實(shí)質(zhì)審查后，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的真實(shí)性得到更充分的保障，登記機(jī)關(guān)可以公證書作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的依據(jù)，在經(jīng)過登記機(jī)關(guān)對公證書進(jìn)行形式審查后直接予以更正登記，而不必再另行親自進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，符合我國目前不動(dòng)產(chǎn)登記的國情，提高了更正登記效率，又增強(qiáng)了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)更正的準(zhǔn)確性。引入公證制度作為不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)質(zhì)審查的銜接制度，可以有效地減少登記機(jī)關(guān)實(shí)質(zhì)審查的義務(wù)和責(zé)任。在德國，不動(dòng)產(chǎn)登記之前，公證員已經(jīng)對登記材料進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性的審查，因此登記機(jī)構(gòu)不再需要實(shí)質(zhì)審查，僅進(jìn)行形式審查即可。即使在公證制度較為薄弱的英美法系國家，“盡管奉行對公民的私權(quán)行為盡量不進(jìn)行干預(yù)的原則，訴訟救濟(jì)重于事前預(yù)防，普遍沒有建立不動(dòng)產(chǎn)國家登記制度，但仍然有大量的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的當(dāng)事人簽字經(jīng)公證人認(rèn)證的要求散見于相關(guān)法律中”。11二、關(guān)于律師代理配套制度有人認(rèn)為，可以借鑒香港地區(qū)房地產(chǎn)登記實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，建立律師登記代理制度，由執(zhí)業(yè)律師先行對登記的資料進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，以最大限度地保證登記結(jié)果的正確性，減輕登記機(jī)關(guān)的實(shí)質(zhì)審查義務(wù)。律師介入不動(dòng)產(chǎn)交易，為不動(dòng)產(chǎn)登記提供前置性實(shí)質(zhì)審查，并依法對其審查結(jié)論承擔(dān)民事責(zé)任。筆者認(rèn)為，由律師完成不動(dòng)產(chǎn)登記的前置實(shí)質(zhì)審查，在未來的發(fā)展趨勢上是可行的。但是考慮到我國律師制度恢復(fù)時(shí)間不久，且由于律師從事的業(yè)務(wù)分為訴訟業(yè)務(wù)和非訴訟業(yè)務(wù)兩類，在從事不同律師業(yè)務(wù)的過程中并未建立統(tǒng)一且貫徹有效的操作規(guī)范。并且，“盡管律師制度近年來也在向非訴制度轉(zhuǎn)變，但由于該制度本質(zhì)上仍屬于代理制度，以追求當(dāng)事人利益的最大化，不具有公證制度應(yīng)有的公權(quán)性”。12因此，在目前階段，由律師進(jìn)行登記的前置實(shí)質(zhì)審查的時(shí)機(jī)尚不成熟，隨著律師制度的不斷發(fā)展完善，在未來不動(dòng)產(chǎn)更正登記引入律師前置實(shí)質(zhì)審查制度時(shí)，可以考慮設(shè)置相關(guān)的行業(yè)準(zhǔn)入條件，比如規(guī)定從事不動(dòng)產(chǎn)登記前置審查的律師事務(wù)所需達(dá)到較高的注冊資本，以提高其承擔(dān)審查疏漏的賠償責(zé)任的能力；規(guī)定律師的執(zhí)業(yè)領(lǐng)域和執(zhí)業(yè)年限條件等等。第三章完善依申請人申請的更正登記制度第一節(jié)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)更正登記請求權(quán)一、設(shè)立更正登記請求權(quán)的意義依當(dāng)事人申請的啟動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)更正登記是不動(dòng)產(chǎn)更正登記的基本類型，而依當(dāng)事人的申請而啟動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)更正登記，根據(jù)提起申請是否需要不動(dòng)產(chǎn)登記11梁慧星中國物權(quán)法研究，法律出版社1998年版，第175193頁。12楊榮元、趙成元論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度與公證制度，載中國司法2007年第12期。簿登記的名義權(quán)利人的同意和配合，可以分為須經(jīng)權(quán)利人同意規(guī)則和申請人單獨(dú)申請規(guī)則。在德國等國家和地區(qū)，更正登記行為以須權(quán)利人同意更正申請為原則，如德國“登記同意原則為土地登記法的最重要原則物權(quán)變動(dòng)之登記，須以權(quán)利被涉及者的登記同意為要件。該原則同樣適用于不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確情形。因登記簿更正而使其真實(shí)權(quán)利地位，或其實(shí)質(zhì)權(quán)利地位被涉及者，須對更正為同意之表示”。13而當(dāng)事人一方申請登記只是作為一種例外，如臺灣土地登記規(guī)則第二十八條規(guī)定，僅有土地總登記、因繼承取得土地權(quán)利之登記、因法院拍定或判決確定之登記等十五種法律明確規(guī)定的情形，才可以由當(dāng)事人一方單獨(dú)申請登記。日本的不動(dòng)產(chǎn)登記法第二十七條規(guī)定“因判決或繼承而實(shí)行登記時(shí),可以只由登記權(quán)利人申請”。各國立法之所以規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行經(jīng)權(quán)利人同意的共同申請?jiān)瓌t，是因?yàn)椤坝僧?dāng)事人共同申請登記能有效的保障不動(dòng)產(chǎn)登記的真實(shí)性，希冀在此原則下作成的登記恒能反映不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)”。14不動(dòng)產(chǎn)更正登記作為不動(dòng)產(chǎn)登記的一種類型，根據(jù)上述立法規(guī)定可以認(rèn)為上述國家和地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)更正登記的申請是以須權(quán)利人同意更正申請為原則，當(dāng)事人一方申請更正登記只是作為一種例外。我國對于申請不動(dòng)產(chǎn)更正登記實(shí)行的也是須經(jīng)權(quán)利人同意的規(guī)則，如根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，更正登記應(yīng)具備如下構(gòu)成要件1、權(quán)利人或利害關(guān)系人申請。須有權(quán)利人或者利害關(guān)系人向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提出申請，登記機(jī)關(guān)才能進(jìn)行更正登記。這里的權(quán)利人，包括登記權(quán)利人和事實(shí)上的權(quán)利人，而利害關(guān)系人則是指與登記權(quán)利有法律上利益關(guān)系的人，如其權(quán)利因錯(cuò)登、漏登而受到侵害的當(dāng)事人。2、須登記權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤；土地登記辦法第五十九條之規(guī)定，“土地權(quán)利人認(rèn)為土地登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以持原土地權(quán)利證書和證明登記錯(cuò)誤的相關(guān)材料，申請更正登記。利害關(guān)系人認(rèn)為土地登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以持土地權(quán)利人書面同意更正的證明文件，申請更正登記”；房屋登記辦法第七十四條規(guī)定，“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤的，可以提交下列材料，申13德鮑爾施蒂爾納著，張雙根譯德國物權(quán)法，法律出版社2004年版，第372頁。14肖厚國物權(quán)變動(dòng)研究，法律出版社2002年版，第266頁。請更正登記（一）登記申請書；（二）申請人的身份證明；（三）證明房屋登記簿記載錯(cuò)誤的材料。利害關(guān)系人申請更正登記的，還應(yīng)當(dāng)提供權(quán)利人同意更正的證明材料。在這種情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記的名義權(quán)利人同意申請人進(jìn)行更正的情況很少見，由此可能導(dǎo)致如下問題如果不動(dòng)產(chǎn)登記名義權(quán)利人拒絕協(xié)助申請人進(jìn)行更正登記，則導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)真正權(quán)利人和利害關(guān)系人申請不動(dòng)產(chǎn)更正登記的權(quán)利救濟(jì)方式在實(shí)際上被架空。因此就真正權(quán)利人和利害關(guān)系人而言，應(yīng)當(dāng)賦予其對于不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載內(nèi)容的單方更正登記請求權(quán)。否則，如果不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記的名義權(quán)利人故意不配合申請人，則給惡意一方造成可乘之機(jī)，“若無得使其協(xié)力之權(quán)利，則不僅使登記權(quán)利人，因此而不能登記，蒙受損害，同時(shí)，亦使登記制度，失卻其機(jī)能”。15當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記薄記載的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀況與實(shí)際權(quán)利狀態(tài)出現(xiàn)不相符合的情形時(shí)，由于不動(dòng)產(chǎn)登記具有推定登記權(quán)利正確的效力，不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤使不動(dòng)產(chǎn)真正權(quán)利人的權(quán)利隨時(shí)面臨喪失或受損的危險(xiǎn)。因此，在不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤情形下，不動(dòng)產(chǎn)真正權(quán)利人和利害關(guān)系人應(yīng)當(dāng)有權(quán)單獨(dú)申請更正不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤登記，救濟(jì)自己的權(quán)利，而不必征得登記權(quán)利人的同意。與此相適應(yīng)，應(yīng)設(shè)置相關(guān)的配套制度，規(guī)定申請人在提起不動(dòng)產(chǎn)更正登記申請時(shí)，即使沒有獲得不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記的名義權(quán)利人的同意，在滿足一定的申請條件、提交必要的經(jīng)實(shí)質(zhì)審查過的申請材料后，即可向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)單獨(dú)提起不動(dòng)產(chǎn)更正登記請求。在此，確立并賦予不動(dòng)產(chǎn)更正登記申請人以獨(dú)立的更正登記請求權(quán)顯得尤為重要。我國現(xiàn)行立法中尚未明確使用“更正登記請求權(quán)”這一概念，司法實(shí)務(wù)也大多否認(rèn)更正登記請求權(quán)的存在。在未來立法時(shí)需規(guī)定更正登記請求權(quán)制度，就真正權(quán)利人和利害關(guān)系人而言，應(yīng)當(dāng)賦予其向登記機(jī)關(guān)申請更正登記的權(quán)利，即更正登記申請權(quán)；同時(shí)法律應(yīng)當(dāng)詳細(xì)規(guī)定更正登記申請權(quán)的權(quán)利主體、行使方式和途徑、更正登記請求權(quán)是否罹于時(shí)效等問題。應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定在登記有錯(cuò)誤或有遺漏的場合，當(dāng)事人就其登記享有的更正登記請求權(quán)。1615張龍文論登記請求權(quán)，載民法物權(quán)論文選集，五南圖書出版公司1984年版，第95頁。16李志君建立登記請求權(quán)制度的思考，載法制與社會(huì)發(fā)展，1999年第3期。二、明確更正登記請求權(quán)的性質(zhì)通說認(rèn)為，登記請求權(quán)，是指登記權(quán)利人所享有的請求登記義務(wù)人協(xié)助完成不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利。17筆者認(rèn)為，更正登記請求權(quán)，是指不動(dòng)產(chǎn)更正登記申請人在未獲得不動(dòng)產(chǎn)登記名義權(quán)利人更正同意的情況下，依據(jù)一定的申請材料和申請條件，徑行向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請為更正登記的權(quán)利。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)更正登記請求權(quán)的性質(zhì)，主要有兩種學(xué)說一種學(xué)說認(rèn)為，更正登記請求權(quán)是物權(quán)性質(zhì)的請求權(quán)，“與它保護(hù)物權(quán)免受損害的功能相適應(yīng)，土地登記簿更正請求權(quán)是一種物權(quán)性質(zhì)的請求權(quán)。它使權(quán)利人能夠獲得正確的登記，因此可以與民法第985條（基于所有人的返還請求權(quán)）相提并論”。18“更正登記請求權(quán)，既為所有權(quán)排除妨害請求權(quán)之一，其法律上之性質(zhì)，自應(yīng)解為屬于物權(quán)的請求權(quán)”。19另一種學(xué)說認(rèn)為，更正登記請求權(quán)是債權(quán)性質(zhì)的請求權(quán)，認(rèn)為在發(fā)生登記之前，物權(quán)因?yàn)闆]有完成公示要件而尚未發(fā)生轉(zhuǎn)移和變更，所以一方還沒有享有物權(quán)，因此不能根據(jù)物權(quán)提出請求，所以更正登記請求權(quán)并不是一種物上請求權(quán)，而仍然是一種債權(quán)上的請求權(quán)。20筆者認(rèn)為，更正登記請求權(quán)的使命在于保證更正登記申請人有權(quán)申請更正不動(dòng)產(chǎn)登記簿中的錯(cuò)誤記載，以恢復(fù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的本來面目。關(guān)于“債權(quán)請求權(quán)說”認(rèn)為更正登記請求權(quán)是一種債權(quán)上的請求權(quán)的觀點(diǎn)，在更正登記申請人屬于不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際權(quán)利人之外的利害關(guān)系人的情況下，則不能成立，因?yàn)樵谶@種情況下，登記名義權(quán)利人對利害關(guān)系人并不直接負(fù)有債務(wù)。筆者認(rèn)為“物權(quán)請求權(quán)說”關(guān)于更正登記請求權(quán)屬于物權(quán)排除妨害請求權(quán)的觀點(diǎn)，值得商榷。因?yàn)樯暾埲讼碛形餀?quán)排除妨礙請求權(quán)的前提應(yīng)當(dāng)是申請人享有物權(quán)的物權(quán)受到了“妨害”，這種“妨害”是沒有正當(dāng)權(quán)利依據(jù)的；而在申請人申請不動(dòng)產(chǎn)更正登記的情況下，登記名義權(quán)利人是依法定程序和條件“合法”的享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而不存在所謂的非法“妨害”情形。因此，筆者總體上同意不動(dòng)產(chǎn)更正登記請求權(quán)是物權(quán)請求權(quán)的觀點(diǎn)，但是更傾向于將更正登記請求權(quán)視為一種獨(dú)立的新型的物權(quán)請求權(quán)，認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)更17王利明物權(quán)法研究，中國人民大學(xué)出版社2002年版，第216頁。18德曼弗雷德沃爾夫著，吳越、李大雪譯物權(quán)法，法律出版社2002年版，第261頁。19肖厚國物權(quán)變動(dòng)研究，法律出版社2002年版，第266頁。20王利明試論我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善，載民商法研究，法律出版社2001年版，第253頁。正登記請求權(quán)是為了解決不動(dòng)產(chǎn)更正登記申請人申請更正登記的權(quán)利依據(jù)而作出的一種擬制。第二節(jié)明確申請不動(dòng)產(chǎn)更正登記的時(shí)效不動(dòng)產(chǎn)更正登記請求權(quán)是否適用訴訟時(shí)效制度，取決于更正登記請求權(quán)的權(quán)利性質(zhì)與制度價(jià)值。民法通則規(guī)定的訴訟時(shí)效又稱消滅時(shí)效，是指在法定期限內(nèi)不行使權(quán)利的權(quán)利人，使其喪失勝訴權(quán)的法律制度。關(guān)于主張不動(dòng)產(chǎn)更正登記請求權(quán)適用訴訟時(shí)效的理由，概括起來包括1、督促不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)權(quán)利人和利害關(guān)系人及時(shí)行使權(quán)利。更正登記請求時(shí)效具有督促權(quán)利人及時(shí)主張權(quán)利的功能，進(jìn)而得以達(dá)成促進(jìn)、穩(wěn)定社會(huì)不動(dòng)產(chǎn)關(guān)系、促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)交易流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)目的。2、避免不動(dòng)產(chǎn)更正登記申請人舉證困難。其理由在于，“就通常情形言之，某種事實(shí)狀態(tài)，常因年代久遠(yuǎn)，證據(jù)難免湮滅。故法律以時(shí)效為證據(jù)之代用，賦予法律上之效力”。21原則上，請求權(quán)得為訴訟時(shí)效的客體，而支配權(quán)、形成