物業(yè)管理招投標(biāo)技巧及范例精解第五節(jié)物業(yè)管理投標(biāo)程序與方法物業(yè)管理投標(biāo)是招標(biāo)活動(dòng)不可缺少的中間環(huán)節(jié)，招標(biāo)方可以選擇合適的合作單位，物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)平等競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)拓業(yè)務(wù)、占領(lǐng)市場(chǎng)，取得企業(yè)的生存和發(fā)展。一、投標(biāo)的組織和程序?qū)σ粋€(gè)物業(yè)管理公司來(lái)講，投標(biāo)是否能成功，首先決定于企業(yè)的品牌、信譽(yù)和經(jīng)營(yíng)、技術(shù)等方面的力量，但是，投標(biāo)活動(dòng)的組織和管理以及是否有一個(gè)強(qiáng)有力的、內(nèi)行的投標(biāo)班子，與投標(biāo)的策略都有密切關(guān)系。一投標(biāo)的組織和策略1投標(biāo)的一般策略和準(zhǔn)則1合理的價(jià)格在物業(yè)管理招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)中，對(duì)于招標(biāo)者來(lái)講，招標(biāo)就是擇優(yōu)，而較低的價(jià)格是其首選條件。但是，對(duì)投標(biāo)方來(lái)說(shuō)，報(bào)價(jià)不是越低越好，低價(jià)是在同等服務(wù)水準(zhǔn)前提下的低價(jià)，而不是不講質(zhì)量的一味低價(jià)。所以，合理的報(bào)價(jià)比不合理的低價(jià)更能得到評(píng)標(biāo)人的好感。報(bào)價(jià)一般應(yīng)參考政府的有關(guān)規(guī)定和市場(chǎng)同類(lèi)物業(yè)的價(jià)格水準(zhǔn)，結(jié)合本企業(yè)的優(yōu)勢(shì)報(bào)出最有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格。2專(zhuān)業(yè)化的管理能力物業(yè)管理的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)質(zhì)是專(zhuān)業(yè)化的管理水平的競(jìng)爭(zhēng)，這里包括先進(jìn)的技術(shù)和設(shè)備，現(xiàn)代化的管理水平、管理方式和一系列的制度以及專(zhuān)業(yè)化的管理人才。企業(yè)只有依靠這些條件的綜合，打出自己的特色，才有可能在眾多的競(jìng)爭(zhēng)者中脫疑而出。3優(yōu)良的質(zhì)量質(zhì)量是企業(yè)的生命，物業(yè)管理的質(zhì)量反饋是最迅速的，及時(shí)的處理業(yè)主及使用人的反饋信息是進(jìn)一步提高質(zhì)量的最好措施，優(yōu)良的服務(wù)質(zhì)量是物業(yè)管理公司與業(yè)主及使用人溝通的金鑰匙，也是投標(biāo)取勝的有力武器。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在服務(wù)質(zhì)量方面提出自己的“具有吸引力的廣告語(yǔ)言”，但又不可華而不實(shí)。如果，企業(yè)有一定的規(guī)模，能提供優(yōu)良服務(wù)的樣板，那就更有競(jìng)爭(zhēng)力。4遵章守法招投標(biāo)的競(jìng)爭(zhēng)要符合物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)作規(guī)范。投標(biāo)方的一切行為，特別是投標(biāo)文件的編寫(xiě)都要遵守國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理和經(jīng)濟(jì)合同的法規(guī)的要求。不合法的投標(biāo)行為和標(biāo)書(shū)都是無(wú)效的，而且有損企業(yè)的聲譽(yù)和形象。2投標(biāo)組織人員的要求為了在競(jìng)爭(zhēng)中取勝，編制出符合實(shí)際、具有可操作性的標(biāo)函及順利回答招標(biāo)答辯提問(wèn)，企業(yè)要組織富有創(chuàng)意性的投標(biāo)班子，一般應(yīng)有以下三方面人員組成。1經(jīng)營(yíng)管理人員要求了解和掌握國(guó)家及地方政府有關(guān)物業(yè)管理方面的政策法規(guī)，有全面、系統(tǒng)地觀察和分析能力和應(yīng)變能力，并且具備較強(qiáng)的社會(huì)活動(dòng)能力和市場(chǎng)分析能力，掌握較多信息，對(duì)可能出現(xiàn)的各種問(wèn)題進(jìn)行預(yù)測(cè)并采取相應(yīng)措施。2專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員要求對(duì)物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)有較強(qiáng)的技術(shù)水平例對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備、設(shè)施性能等，擁有對(duì)本專(zhuān)業(yè)最新的技術(shù)水平，具備熟練的實(shí)際操作能力，以便在投標(biāo)文件的編制中對(duì)某些費(fèi)用的測(cè)算提出正確的報(bào)價(jià)。3商務(wù)財(cái)會(huì)人員熟練掌握物業(yè)管理財(cái)務(wù)操作，熟悉保險(xiǎn)、稅收、涉外財(cái)會(huì)、外匯管理和結(jié)算及金融投資等方面的知識(shí)，正確測(cè)算收支水平，以便在投標(biāo)決策時(shí)作出選擇。二投標(biāo)程序框圖1獲取招標(biāo)信息2投標(biāo)決策3申報(bào)資格預(yù)審4取得招標(biāo)文件5組織投標(biāo)班子6現(xiàn)場(chǎng)勘察7編制投標(biāo)書(shū)及其送達(dá)8參加開(kāi)標(biāo)會(huì)議及招標(biāo)答辯9中標(biāo)及簽訂委托管理合同投標(biāo)的策略，實(shí)際上就是物業(yè)管理公司為了投標(biāo)取得成功所采取的相應(yīng)原則和方式方法。為了使投標(biāo)獲得成功，或者說(shuō)具有競(jìng)爭(zhēng)力，物業(yè)管理公司在實(shí)施投標(biāo)操作時(shí)可以采用一些不違反法律原則的特殊的政策和與眾不同的謀略，以爭(zhēng)取出奇制勝。1組織落實(shí)。在決定參與投標(biāo)后，馬上成立投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組和工作小組，盡快制訂工作計(jì)劃，有重點(diǎn)地分頭開(kāi)展工作，并進(jìn)行互相溝通。2自我包裝。對(duì)物業(yè)管理公司的形象進(jìn)行恰如其分地包裝、實(shí)事求是地介紹、宣傳公司自身的資質(zhì)，包括人員資質(zhì)、已經(jīng)管轄的物業(yè)資質(zhì)、所獲得的榮譽(yù)，十分明確地表達(dá)公司參與投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的決心和信心。3市場(chǎng)調(diào)查。通過(guò)各種關(guān)系和渠道，盡可能摸清一些相同類(lèi)型物業(yè)在物業(yè)管理上的做法、經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的設(shè)置、價(jià)格定位、客源、收益等情況，以別人的成功經(jīng)驗(yàn)為我所用。4了解對(duì)手。在自己緊鑼密鼓地進(jìn)行投標(biāo)準(zhǔn)備時(shí)，也要想方設(shè)法了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，以爭(zhēng)取主動(dòng)，合理定位。5規(guī)范、及時(shí)。投標(biāo)是一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的行為，操作時(shí)要絕對(duì)做到不違反國(guó)家有關(guān)的制度和法規(guī)，投標(biāo)單位之間不串通一氣、相互作弊。投標(biāo)書(shū)書(shū)寫(xiě)規(guī)范，送達(dá)及時(shí)，盡量爭(zhēng)取先聲奪人。二、物業(yè)管理投標(biāo)決策隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的逐漸成熟，招投標(biāo)成為物業(yè)管理公司取得管理項(xiàng)目的主要途徑。但是，作為物業(yè)管理公司，并不是每標(biāo)必投，這實(shí)際就是一個(gè)投標(biāo)決策問(wèn)題。一投標(biāo)決策的含義及階段劃分1投標(biāo)決策含義所謂投標(biāo)決策，包括三個(gè)方面內(nèi)容第一，針對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目，決定是投標(biāo)，或是不投標(biāo)；第二，倘若去投標(biāo)，是投什么性質(zhì)的標(biāo)；第三，投標(biāo)中如何采用揚(yáng)長(zhǎng)避短、以優(yōu)取勝的策略和技巧。投標(biāo)決策的正確與否，關(guān)系到能否中標(biāo)和中標(biāo)后的效益，關(guān)系到物業(yè)管理公司的發(fā)展前景和經(jīng)濟(jì)利益。2投標(biāo)決策的階段劃分投標(biāo)決策可以分為兩個(gè)階段投標(biāo)決策的前期階段和投標(biāo)決策的后期階段。投標(biāo)決策的前期階段主要是依據(jù)招標(biāo)廣告以及本公司對(duì)招標(biāo)物業(yè)、業(yè)主情況的調(diào)研和了解程度，決定是否投標(biāo)。如果決定投標(biāo)，即進(jìn)入投標(biāo)決策的后期階段，它是指從申報(bào)資格預(yù)審至投標(biāo)報(bào)價(jià)封送投標(biāo)書(shū)前完成的決策研究階段。主要是決定在投標(biāo)中采取的策略問(wèn)題。三影響投標(biāo)決策的主客觀因素1主觀因素投標(biāo)或是棄標(biāo)，以及如何爭(zhēng)取中標(biāo)，首先取決于投標(biāo)者自己的實(shí)力，包括1技術(shù)方面針對(duì)招標(biāo)物業(yè)的實(shí)際情況，從招投標(biāo)管理的內(nèi)容、物業(yè)類(lèi)型、設(shè)備功能、基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施等方面入手，結(jié)合本公司的各種技術(shù)力量，進(jìn)行分析，決定是否投標(biāo)。并且預(yù)測(cè)，如果投標(biāo)，命中率的可能性。2管理方面物業(yè)管理的對(duì)象是“物”，服務(wù)對(duì)象是“人”，對(duì)物的管理的好壞主要是通過(guò)業(yè)主的感受體現(xiàn)出來(lái)的。所以有必要對(duì)招標(biāo)物業(yè)業(yè)主的情況進(jìn)行了解分析，包括知識(shí)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)收入外銷(xiāo)物業(yè)的還包括民族、國(guó)籍、宗教信仰及與原物業(yè)管理公司關(guān)系，重新選聘物業(yè)管理公司的原因等等，這對(duì)于編寫(xiě)標(biāo)函及今后進(jìn)行管理都有很大的參考價(jià)值。因?yàn)闃I(yè)主的滿意就是物業(yè)管理高水平的體現(xiàn)。3競(jìng)爭(zhēng)策略對(duì)于投標(biāo)企業(yè)來(lái)講，不同時(shí)期、不同情況應(yīng)采取不同的競(jìng)爭(zhēng)策略。如果是新組建的物業(yè)管理公司，可從樹(shù)立信譽(yù)、開(kāi)拓市場(chǎng)入手，寧可少獲取利潤(rùn)，也要爭(zhēng)取中標(biāo)；如果是一個(gè)大物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分物業(yè)的招標(biāo)，應(yīng)本著著眼全局、以豐補(bǔ)歉的方針，先爭(zhēng)取局部物業(yè)的管理權(quán)，等擴(kuò)大影響、樹(shù)立信譽(yù)后，再各一擊破，爭(zhēng)取全局以獲取規(guī)模效益；如果是新型的、特殊的管理的項(xiàng)目，雖然管理上有一定難度，但易獲取利潤(rùn)，所以應(yīng)積極爭(zhēng)取，開(kāi)此類(lèi)物業(yè)管理的先例。二客觀因素1招投標(biāo)過(guò)程的公正、合理性招標(biāo)單位的工作方法和作風(fēng)，其他投標(biāo)單位的投標(biāo)手段，都可能對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)過(guò)程的公正性、合理性產(chǎn)生影響。對(duì)于招標(biāo)單位來(lái)講，只有確保招標(biāo)過(guò)程及評(píng)標(biāo)、決標(biāo)的公正、合理性，才能在物業(yè)管理市場(chǎng)上選聘到價(jià)廉質(zhì)優(yōu)的物業(yè)管理公司。而對(duì)于投標(biāo)單位來(lái)講，只有靠自己各方面的綜合實(shí)力、在各投標(biāo)者中脫穎而出，才能真正在市場(chǎng)上站穩(wěn)腳根，多接樓盤(pán)，形成規(guī)模，產(chǎn)生效益，這才是各物業(yè)管理公司生存與發(fā)展的法寶。2對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)的分析對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行調(diào)查是對(duì)投標(biāo)環(huán)境調(diào)查的一個(gè)重要內(nèi)容。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的數(shù)量、質(zhì)量和投標(biāo)的積極性，直接關(guān)系到本公司要不要投標(biāo)、如何投標(biāo)及采取何種投標(biāo)策略等問(wèn)題。如果本公司在資質(zhì)等級(jí)、信譽(yù)、技術(shù)力量及管理水平等方面明顯差于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，而自己又沒(méi)有具體措施改變這種狀況，就需慎重考慮是否投標(biāo)，因?yàn)橥稑?biāo)不中，特別是連續(xù)投標(biāo)不中，不僅在經(jīng)濟(jì)上受到損失，而且又損企業(yè)聲譽(yù)，不利本企業(yè)今后的競(jìng)爭(zhēng)。3風(fēng)險(xiǎn)因素不同物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目其可能獲利的機(jī)會(huì)是不同的。有些管理項(xiàng)目甚至?xí)潛p。一般來(lái)講，高級(jí)商務(wù)樓、辦公樓、涉外商品房、高級(jí)花園、別墅等物業(yè)可贏利，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小些，而像已售公房的物業(yè)管理，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)大些，這主要是不同的物業(yè)政府有不同的定價(jià)政策及定價(jià)水平。因此，投標(biāo)的物業(yè)管理公司對(duì)自己已管的各類(lèi)物業(yè)要統(tǒng)籌考慮，對(duì)欲投標(biāo)的物業(yè)從經(jīng)營(yíng)管理成本、利潤(rùn)等進(jìn)行測(cè)算，以供決策之用。三、物業(yè)管理投標(biāo)過(guò)程投標(biāo)過(guò)程是指從填寫(xiě)資格預(yù)審調(diào)查表開(kāi)始，到將正式標(biāo)函送交招標(biāo)單位為止的全部工作。大致包括以下幾個(gè)步驟一資格預(yù)審資格預(yù)審能否通過(guò)是物業(yè)管理投標(biāo)過(guò)程的第一步。資格預(yù)審的內(nèi)容和要求第二章已有敘述，這里不再重復(fù)。但對(duì)于一個(gè)具有良好管理的企業(yè)來(lái)講，在平時(shí)應(yīng)將一般資格預(yù)審的資料準(zhǔn)備齊全，儲(chǔ)存在計(jì)算機(jī)內(nèi)，需要使用時(shí)，將有關(guān)資料調(diào)出來(lái)，再根據(jù)招標(biāo)物業(yè)的具體情況進(jìn)行補(bǔ)充完善。這里強(qiáng)調(diào)要有針對(duì)性，特別是要反映本公司的管理經(jīng)驗(yàn)及以往業(yè)績(jī)，因?yàn)檫@往往是業(yè)主考慮的重點(diǎn)。二投標(biāo)前的調(diào)查與現(xiàn)場(chǎng)考察這是投標(biāo)前必須做的一項(xiàng)工作。投國(guó)際上的做法，投標(biāo)者提出的報(bào)價(jià)單被認(rèn)為是在現(xiàn)場(chǎng)考察的基礎(chǔ)上編制的，因此，現(xiàn)場(chǎng)考察既是投標(biāo)者的權(quán)利又是職責(zé)。調(diào)查包括向業(yè)主了解原物業(yè)管理公司管理狀況；物業(yè)及附屬設(shè)備的使用狀況；物業(yè)周?chē)沫h(huán)境；公建配套；社區(qū)服務(wù)內(nèi)容等市場(chǎng)上同類(lèi)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)、價(jià)格定位等。同時(shí)作好詳細(xì)記錄，以便在編制標(biāo)書(shū)時(shí)采納使用。三分析招標(biāo)文件，編制管理計(jì)劃及投標(biāo)報(bào)價(jià)這一項(xiàng)工作是投標(biāo)的最重要內(nèi)容，也是投標(biāo)是否成功的關(guān)鍵。招標(biāo)文件是投標(biāo)的主要依據(jù)，應(yīng)仔細(xì)分析研究，其重點(diǎn)是物業(yè)管理模式、管理費(fèi)收取、維修基金的使用管理及管理要求等。根據(jù)以上內(nèi)容，關(guān)鍵要有合理的機(jī)構(gòu)設(shè)備和人員結(jié)構(gòu)的合理安排和配備恰當(dāng)及正確測(cè)定物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。這樣，一方面根據(jù)費(fèi)用支出，厘定管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，另一方面根據(jù)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)承受能力及政府有關(guān)規(guī)定確定管理費(fèi)用。通過(guò)這種方法制定的投標(biāo)文件，既有一定的管理服務(wù)水準(zhǔn)，又不致于使業(yè)主負(fù)擔(dān)過(guò)重。四編制投標(biāo)文件投標(biāo)文件應(yīng)完全按照招標(biāo)文件的各項(xiàng)要求編制。一般不能帶任何附加條件，否則將被作為廢標(biāo)。招標(biāo)文件編寫(xiě)后面將有詳述。投標(biāo)文件可分無(wú)初步方案和詳細(xì)方案兩套。初步方案用于入選投標(biāo)，只是粗略的估算。若初步方案入選，再送詳細(xì)方案，這是防止“假招標(biāo)”的一種手段，也是企業(yè)的自我保護(hù)。五遞送投標(biāo)文件遞送投標(biāo)文件也稱送標(biāo)。是指設(shè)單位在規(guī)定的投標(biāo)截止日期之前，將準(zhǔn)備妥當(dāng)?shù)乃型稑?biāo)文件密封遞送到招標(biāo)單位的行為。招標(biāo)單位在收到投標(biāo)單位的投標(biāo)文件后，應(yīng)簽收投標(biāo)者已送到的投標(biāo)文件，并記錄收到日期和時(shí)間。同時(shí)，從收到投標(biāo)文件到開(kāi)標(biāo)之前，所有投標(biāo)文件均不得啟封，并應(yīng)采取措施確保投標(biāo)文件的安全。另外，投標(biāo)單位在遞交了投標(biāo)文件以后，還可寫(xiě)一封更為詳細(xì)的信函，對(duì)自己的投標(biāo)報(bào)價(jià)作必要的說(shuō)明，以引起投標(biāo)單位及評(píng)標(biāo)小組成員的興趣。例假定條件允許，愿意在評(píng)標(biāo)時(shí)，同業(yè)主就本物業(yè)區(qū)域投標(biāo)報(bào)價(jià)進(jìn)行進(jìn)一步的討論，使報(bào)價(jià)更為合理。四、標(biāo)書(shū)的編寫(xiě)技巧投標(biāo)標(biāo)書(shū)的規(guī)范化是投標(biāo)工作的重要一環(huán)，基于投標(biāo)這一競(jìng)爭(zhēng)性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在物業(yè)管理領(lǐng)域還不十分普遍，所以本書(shū)就標(biāo)書(shū)的編寫(xiě)作一個(gè)介紹，以供參考。由于投標(biāo)物業(yè)管理的對(duì)象呈多樣性，產(chǎn)權(quán)呈多元性，要求存在差別性，在編寫(xiě)標(biāo)書(shū)時(shí)應(yīng)結(jié)合實(shí)際適當(dāng)調(diào)整。一標(biāo)書(shū)的標(biāo)題標(biāo)題一般由三部分組成，即投標(biāo)對(duì)象名稱內(nèi)容文種，如小區(qū)物業(yè)管理標(biāo)書(shū)。如果前面要冠以投標(biāo)單位就是四個(gè)部分組成，即投標(biāo)單位投標(biāo)對(duì)象名稱內(nèi)容文種，如物業(yè)管理公司關(guān)于小區(qū)物業(yè)管理的建議書(shū)。至于標(biāo)書(shū)這個(gè)文種的名稱有“標(biāo)書(shū)”、“建議書(shū)”“競(jìng)標(biāo)方案”等等。二標(biāo)書(shū)的序言這個(gè)序言主要講三個(gè)方面對(duì)本公司作簡(jiǎn)短介紹；對(duì)投標(biāo)對(duì)象認(rèn)定；對(duì)擬管理的策略進(jìn)行簡(jiǎn)述。也有的標(biāo)書(shū)把對(duì)本公司的情況介紹作為序言的，而這種介紹寓意著對(duì)投標(biāo)對(duì)象擬管理的方式方法具有推薦和設(shè)想的作用，對(duì)標(biāo)書(shū)以下部分具有呼應(yīng)效果。三管理的方式、方法這部分包括1內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置。指管理投標(biāo)對(duì)象所設(shè)置的機(jī)構(gòu)。2運(yùn)作機(jī)制。包括計(jì)劃目標(biāo)管理、協(xié)調(diào)監(jiān)督管理；包括經(jīng)濟(jì)管理、行政管理、質(zhì)量管理、協(xié)調(diào)管理；經(jīng)理日常管理責(zé)任制等等。3工程流程。內(nèi)容主要有物業(yè)驗(yàn)收與接管流程；住戶入住管理流程；住宅裝潢管理流程；日常管理工作流程及其質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；房屋維修養(yǎng)護(hù)工作流程及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；清掃保潔、綠化、交通、治安、消防、機(jī)電設(shè)備、檔案等各項(xiàng)管理流程及其質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；管理員工作流程；空置物業(yè)管理規(guī)程等等。4信息反饋渠道。5管理工作的控制方式。主要對(duì)上至經(jīng)理下至各部門(mén)的人員情況動(dòng)態(tài)的掌握和控制以求以崗到人，各個(gè)崗位工作的落實(shí)。四管理人員1管理人員的配備。依照高效、精簡(jiǎn)原則結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況配置。2管理人員的培訓(xùn)。規(guī)定管理處主任應(yīng)具有上崗證；員工上崗前須經(jīng)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)和考試；所有員工每年須有天以上專(zhuān)業(yè)學(xué)習(xí)時(shí)間等為此要有培訓(xùn)計(jì)劃，要采用適當(dāng)?shù)呐嘤?xùn)方式，要有明確的培訓(xùn)目標(biāo)。五必需具備的物質(zhì)裝備計(jì)劃包含職工住房和管理用房計(jì)劃；器械、工具、通訊、治安裝備以及辦公用品計(jì)劃。六經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算1測(cè)算依據(jù)2經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算表3收支情況簡(jiǎn)表及分析4提高管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后，收支預(yù)算一覽表5未予考慮因素住戶入住率及公建配套不完善而影響收入等因素。七管理規(guī)章制度1公約規(guī)章等管理?xiàng)l規(guī)2內(nèi)部崗位責(zé)任制3管理運(yùn)作制度4檔案管理制度八各項(xiàng)管理指標(biāo)1指標(biāo)要求；不達(dá)標(biāo)的處理；滿意不滿意由業(yè)主評(píng)價(jià)為準(zhǔn)2爭(zhēng)創(chuàng)優(yōu)秀小區(qū)的設(shè)想九便民服務(wù)項(xiàng)目包括有償服務(wù)和無(wú)償服務(wù)，例出各種代辦服務(wù)和特約服務(wù)項(xiàng)目。十社區(qū)文化十一愿意承受的有關(guān)獎(jiǎng)罰內(nèi)容編寫(xiě)標(biāo)書(shū)應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題1寫(xiě)標(biāo)書(shū)要實(shí)事求是，不要夸大其詞，要說(shuō)到做到。2文字要明確、簡(jiǎn)練，數(shù)據(jù)要準(zhǔn)確，一般不寫(xiě)，特別是涉及到標(biāo)底時(shí)要明白無(wú)誤。3標(biāo)書(shū)又是中標(biāo)后簽約的依據(jù)，要字勘句酌，以免發(fā)生誤解和糾紛。4標(biāo)書(shū)又是一個(gè)初步計(jì)劃，中標(biāo)后要調(diào)整和細(xì)化，因此用詞可以宏觀一些或者原則一些。5如果招標(biāo)方有規(guī)定的格式，就將以上內(nèi)容分別充實(shí)進(jìn)去。6另外，單項(xiàng)管理的投標(biāo)，可以參照上述有關(guān)條目編寫(xiě)，但是比較簡(jiǎn)單，又由于是單項(xiàng)管理，所以要求對(duì)該設(shè)標(biāo)項(xiàng)目詳細(xì)一些，數(shù)據(jù)更確定一些。五、投標(biāo)報(bào)價(jià)及技巧一編制投標(biāo)文件應(yīng)注意的事項(xiàng)1投標(biāo)文件中的每一要求填寫(xiě)的空格都必須填寫(xiě)，一般不得空著不填，否則，即被視為放棄意見(jiàn)，重要項(xiàng)目不填寫(xiě)，可能被作為廢標(biāo)處理。2填報(bào)文件應(yīng)反復(fù)核對(duì)，保證分項(xiàng)和匯總計(jì)算均無(wú)錯(cuò)誤。3遞交的文件，均應(yīng)每頁(yè)簽字，如填寫(xiě)中有錯(cuò)誤而不得不修改時(shí)，則應(yīng)在修改處簽字。4用打字方式填投標(biāo)文件。5各種投標(biāo)文件的填寫(xiě)要清晰，字跡要端正，補(bǔ)充設(shè)計(jì)圖紙要美觀、清楚，給招標(biāo)單位留下良好的印象。6有關(guān)投標(biāo)者資歷等文件，如證明投標(biāo)者資歷、能力、財(cái)力等證書(shū)、證明應(yīng)附在投標(biāo)文件后。二投標(biāo)報(bào)價(jià)投標(biāo)報(bào)價(jià)是整個(gè)投標(biāo)過(guò)程的核心，具有很強(qiáng)的政策性、技術(shù)性和專(zhuān)業(yè)性。例如報(bào)價(jià)高不利競(jìng)爭(zhēng)，低了未必能取勝且無(wú)利可圖，甚至虧損，而且會(huì)嚴(yán)重影響今后的管理工作。因?yàn)槲飿I(yè)管理的每一項(xiàng)目的實(shí)施都有相應(yīng)的支付。只有低而適度的價(jià)格才能既中標(biāo)又獲利。低而適度的報(bào)價(jià)取決于經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用的正確測(cè)定及確定合理的利潤(rùn)率。1經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用測(cè)算1前期介入服務(wù)中發(fā)生的開(kāi)辦費(fèi)用測(cè)算，包括辦公設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、工程設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、清潔設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、通訊設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、安保設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、商務(wù)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、綠化設(shè)備購(gòu)置費(fèi)等。2第一年度物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算，包括物業(yè)管理人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、綠化清潔費(fèi)、維修費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、招待費(fèi)等。3年度能源費(fèi)用測(cè)算，包括水費(fèi)、電費(fèi)、鍋爐燃油費(fèi)等。4物業(yè)所具有的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入預(yù)算，包括各項(xiàng)收入、利潤(rùn)分配等。5年度經(jīng)營(yíng)管理支出費(fèi)用預(yù)算，包括人員費(fèi)用、辦公及業(yè)務(wù)費(fèi)、公用事業(yè)費(fèi)、維修消耗費(fèi)等。2確定合理利潤(rùn)率物業(yè)管理是以服務(wù)為本，但物業(yè)管理公司是自負(fù)盈虧的企業(yè)，企業(yè)要生存，必須有利潤(rùn)。在物業(yè)管理投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)中，特別要注意有些單位為了中標(biāo)，過(guò)分降低利潤(rùn)甚至虧損報(bào)價(jià)，這實(shí)際上是不利于整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)良性發(fā)展的。同時(shí)，即使因此中標(biāo)了，虧損的報(bào)價(jià)對(duì)于該公司的長(zhǎng)期發(fā)展不利。結(jié)果，物業(yè)管理也成了無(wú)源之水，導(dǎo)致管理質(zhì)量得不到經(jīng)濟(jì)保障而使廣大業(yè)主受害。當(dāng)然，利潤(rùn)不能太高，按目前國(guó)內(nèi)的通行做法，利潤(rùn)率是實(shí)際發(fā)生的管理費(fèi)用的515之間。三投標(biāo)技巧投標(biāo)是否成功，是投標(biāo)單位綜合能力的體現(xiàn)。但是，適當(dāng)運(yùn)用一些投標(biāo)技巧，對(duì)于中標(biāo)，也起著一定的作用。1正確選定投標(biāo)時(shí)間遞標(biāo)不宜太早。即使投標(biāo)單位對(duì)投標(biāo)文件的編制已相當(dāng)滿意，但在整個(gè)投標(biāo)期間，有些情況會(huì)發(fā)生變化。另外，投標(biāo)單位可能會(huì)獲得有關(guān)招標(biāo)物業(yè)的新情況，這樣，就可在標(biāo)函送出前作必要的修改，使標(biāo)函更趨合理、完整。一般在