蚃膀薂薃肂腿節(jié)衿羈腿莄螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆螂芃蒞蕿肁節(jié)蕆螅羇芁薀薈袃芀艿螃蝿艿莂薆肈莈蒄螁羄莇薆薄袀莇芆螀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀羈芀蟻羆羈莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇蒂肇肈芇蚇羃肇荿蒀罿肆薂螆裊肅芁薈螁肅莃螄聿肄蒆薇羅肅薈螂袁膂羋薅螇膁莀螀蚃膀薂薃肂腿節(jié)衿羈腿莄螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆螂芃蒞蕿肁節(jié)蕆螅羇芁薀薈袃芀艿螃蝿艿莂薆肈莈蒄螁羄莇薆薄袀莇芆螀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀羈芀蟻羆羈莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇蒂肇肈芇蚇羃肇荿蒀罿肆薂螆裊肅芁薈螁肅莃螄聿肄蒆薇羅肅薈螂袁膂羋薅螇膁莀螀蚃膀薂薃肂腿節(jié)衿羈腿莄螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆螂芃蒞蕿肁節(jié)蕆螅羇芁薀薈袃芀艿螃蝿艿莂薆肈莈蒄螁羄莇薆薄袀莇芆螀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀羈芀蟻羆羈莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇蒂肇肈芇蚇羃肇荿蒀罿肆薂螆裊肅芁薈螁肅莃螄聿肄蒆薇羅肅薈螂袁膂羋薅螇膁莀螀蚃膀薂薃肂腿節(jié)衿羈腿莄螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆螂芃蒞蕿肁節(jié)蕆螅羇芁薀薈袃芀艿螃蝿艿莂薆肈莈蒄螁羄莇薆薄袀莇芆螀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀羈芀蟻羆羈莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇蒂肇肈芇蚇羃肇荿蒀罿肆薂螆裊肅芁薈螁肅莃螄聿肄蒆薇羅肅薈螂袁膂羋薅螇膁莀螀蚃膀薂薃肂腿節(jié)衿羈腿莄螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆螂芃蒞蕿肁節(jié)蕆螅羇芁薀薈袃芀艿螃蝿艿莂薆肈莈蒄螁羄莇薆薄袀莇芆螀袆羃蒈螞螂羂薁袈肀羈芀蟻羆羈莃袆袂芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂芇莂蚄螅膃莁螆羀聿莀蒆螃肅荿蚈肈莄莈螀袁芀莇袃肇膆莇薂袀肂莆蚅肅羈蒅螇?mèng)缕O蒄蕆肅膂蒃蕿袆膈蒂螁膂肄蒁袃羄莃蒁薃螇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁薈蕆羈羇薇薀螄芆薆螞罿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄薄蚆袀莂薃蝿肆羋薂袁衿膄蟻薁肄肀羋蚃袇羆芇裊肂蒞芆薅羅芁芅蚇膁膇芄蝿羄肅芃袂螆莁芃薁羂本科生畢業(yè)論文我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)成因及防范學(xué)生姓名指導(dǎo)教師級(jí)別學(xué)院專業(yè)班級(jí)學(xué)號(hào)二0一年月日我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)成因及防范摘要房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)高度集中于商業(yè)銀行。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在基本正常發(fā)展的同時(shí)，非理性繁榮的苗頭也有所顯現(xiàn)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)正在積聚，表現(xiàn)在部分城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，其中尤以長(zhǎng)三角地區(qū)的中心城市最為明顯。房地產(chǎn)泡沫的存在對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的安全形成現(xiàn)實(shí)的威脅。由于房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的特殊地位以及牽涉到千家萬(wàn)戶、各利益主體的切身利益，加上近幾年房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲及宏觀調(diào)控的雙重影響，下一步房地產(chǎn)價(jià)格漲跌狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展格局深刻影響到消費(fèi)者、投資者、地產(chǎn)商、銀行、政府以及各房地產(chǎn)相關(guān)從業(yè)主體對(duì)商業(yè)銀行來說，房地產(chǎn)泡沫破滅后，銀行投向房地產(chǎn)的一些資金面臨著收不回來的危險(xiǎn)，許多貸款最終成為呆帳、壞帳，不良貸款比例會(huì)大幅上升。如果泡沫很嚴(yán)重，破滅后造成的價(jià)格下跌幅度巨大，銀行遭受的損失過大，有可能損害銀行的信譽(yù)，存款者會(huì)對(duì)銀行的信用產(chǎn)生懷疑，對(duì)銀行進(jìn)行擠兌，造成金融恐慌，甚至引發(fā)銀行的破產(chǎn)。隨著我國(guó)商業(yè)銀行改革的深入進(jìn)行，銀行在股份制改革中的規(guī)范經(jīng)營(yíng)理念和制度管理效果逐漸深化，會(huì)更加關(guān)注銀行結(jié)構(gòu)和潛在風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)階段最重要的焦點(diǎn)集中于商業(yè)銀行的流動(dòng)性過剩問題。商業(yè)銀行流動(dòng)性過剩，不僅對(duì)銀行自身的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生影響，而且威脅到整個(gè)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。流動(dòng)性過剩將導(dǎo)致銀行業(yè)過度競(jìng)爭(zhēng)，盲目追逐大客戶，非理性降低貸款條件和下浮貸款利率，放大信貸風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)。如果過高的流動(dòng)性投向資金和貨幣市場(chǎng)，會(huì)導(dǎo)致貨幣市場(chǎng)主要投資工具利率持續(xù)走低，甚至與存款利率倒掛。面對(duì)新一輪的風(fēng)險(xiǎn)問題，商業(yè)銀行迫切需要完善個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范體系，本論文的寫作目的就是希望在分析我國(guó)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對(duì)完善個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范體系作出建議。關(guān)鍵詞個(gè)人住房貸款；風(fēng)險(xiǎn)；商業(yè)銀行THECAUSEANDCONTROLANALYSISONINDIVIDUALHOUSINGCONSUMPTIONLOANOFCHINASCOMMERCIALBANKSABSTRACTINORDERTOSOLVETHEPROBLEMTHATPEOPLECANNOTAFFORDTOPURCHASEHOUSE,COMMERCIALBANKSOROTHERFINANCIALINSTITUTIONSPROVIDEINDIVIDUALHOUSINGCONSUMPTIONLOANBECAUSETHEINDIVIDUALHOUSINGCONSUMPTIONLOANWILLTAKETHEPURCHASEDHOUSEASMORTGAGE,ITISALSOCALLEDPERSONALHOUSINGMORTGAGELOANSUCHLARGESUMANDLONGTERMLOANISTHELEADINGROLEOFTHEBANKCONSUMPTIONLOANNOWADAYS，THEINDIVIDUALHOUSINGCONSUMPTIONLOANHASDEVELOPEDDRAMATICALLYINCHINA,COMMERCIALBANKSARETRYINGHARDTOEXPANDITSBUSINESSANDGRABTHELOANMARKETHOWEVER,THEHOUSINGPRICEHASRISENQUICKLYINRECENTYEARS,WHICHLEADSTOTHEREGIONALREALESTATEBUBBLEBECAUSETHESAFETYOFTHELOANISCLOSELYRELATEDTOTHEMARKETVALUEOFTHEMORTGAGETHEPRICEFLUCTUATIONSINREALESTATEMARKETWILLHAVEDIRECTIMPACTONTHEINDIVIDUALHOUSINGCONSUMPTIONLOANTHUS,ATTENTIONSHAVEBEENPAIDTOTHERELATIONBETWEENHOUSINGPRICEFLUCTUATIONSANDFINANCIALRISKSONTHEOTHERHAND,CHINESECOMMERCIALBANKSARENOWFACINGTHEDIFFICULTYOFLIQUIDITYSURPLUS,WHICHDRIVESTHEBANKSTOTAKERAPIDREFORMSUNDERTHISCIRCUMSTANCE,COMMERCIALBANKSNEEDTOTAKEANEWVIEWOFTHERISKOFTHEIRPERSONALHOUSINGCONSUMPTIONLOANSTHISPAPERISTRYINGTOANALYSISTHERISKSOFTHEPERSONALHOUSINGLOANSOFCHINESECOMMERCIALBANKSITSTARTSWITHREVIEWINGTHEDEVELOPMENTOFINDIVIDUALHOUSINGCONSUMPTIONLOAN,ANDTHENANALYSISHOWITWOULDDEVELOPINTHENEXTTWODECADES，THECHARACTERSANDADVANTAGESOFITAREALSOGIVENTHENEXTSTEPISTOFOCUSONTHERISKBEHAVIORSOFTHEPERSONALHOUSINGCONSUMPTIONLOANSWHENANALYZINGTHECAUSINGFACTORSOFLOANRISK,THEREALESTATEHOTANDLIQUIDITYSURPLUSAREGIVENMUCHCONSIDERATIONSANDTHEENDSOFTHEPAPER,SEVERALADVICESAREPUTFORWARDONHOWTOKEEPTHEHOUSINGCONSUMPTIONLOANSAFEKEYWORDSINDIVIDUALHOUSINGCONSUMPTIONLOAN,RISK,COMMERCIALBANKS目錄前言1（一）研究意義1（二）論文框架1一、我國(guó)個(gè)人住房貸款概述3（一）個(gè)人住房貸款的基本概念31個(gè)人住房貸款的分類32個(gè)人住房貸款的主要特點(diǎn)33個(gè)人住房貸款的流程4（二）我國(guó)個(gè)人住房貸款現(xiàn)狀及主要風(fēng)險(xiǎn)51個(gè)人住房貸款現(xiàn)狀52個(gè)人住房貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)7二、我國(guó)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的主要成因9（一）逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)91個(gè)人住房貸款中的逆向選擇92個(gè)人住房貸款中的道德風(fēng)險(xiǎn)9（二）房地產(chǎn)泡沫101我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的存在性分析102房地產(chǎn)泡沫與個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)12（三）商業(yè)銀行流動(dòng)性過剩131商業(yè)銀行流動(dòng)性過剩的原因分析132流動(dòng)性過剩對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響13（四）房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制及防范制度缺陷141房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不規(guī)范142房地產(chǎn)業(yè)融資渠道狹隘14三、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施16（一）建立和完善個(gè)人住房信貸保障制度161完善房貸保險(xiǎn)制度162設(shè)立房貸擔(dān)保人16（二）建立銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制體系171加強(qiáng)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析預(yù)測(cè)172調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化住房貸款資源配置183加強(qiáng)銀行自身操作管理18（三）適應(yīng)市場(chǎng)需求加大住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新191創(chuàng)新個(gè)人住房貸款品種192增加個(gè)人住房貸款的利率品種19（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控及預(yù)測(cè)201加強(qiáng)資金監(jiān)管及貸款項(xiàng)目篩選202拓寬房地產(chǎn)融資渠道20結(jié)束語(yǔ)22參考文獻(xiàn)23致謝24聲明及論文使用的授權(quán)25前言（一）研究意義美國(guó)“次貸”危機(jī)的爆發(fā)引發(fā)了全球金融危機(jī)并嚴(yán)重危及到了實(shí)體經(jīng)濟(jì)，即說明了一個(gè)事實(shí)住房貸款雖然相對(duì)比較安全，但其風(fēng)險(xiǎn)一旦形成，便會(huì)迅速擴(kuò)張出現(xiàn)大面積的金融風(fēng)波，危及整個(gè)金融市場(chǎng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。對(duì)于我國(guó)而言，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要集中在商業(yè)銀行，住房貸款業(yè)務(wù)通常被視為低風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)品種，因此隨著數(shù)量的增長(zhǎng)，累積的風(fēng)險(xiǎn)也越來越多，而對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的分散和轉(zhuǎn)移方法比較局限又缺乏實(shí)際經(jīng)驗(yàn)。另外，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，行業(yè)管理不夠規(guī)范，個(gè)人信用體制不完善，使得個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)日益顯現(xiàn)，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)已迫在眉睫。因此，本文著力審視中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，著重對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理研究，對(duì)商業(yè)銀行防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)提出建議，為保證貸款安全，防范金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生有著現(xiàn)實(shí)意義。（二）論文框架研究個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范，首先應(yīng)該了解其風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因、風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀及未來面臨的狀況，論文的基本框架如下第2章對(duì)我國(guó)個(gè)人住房貸款的概述。首先是其發(fā)展現(xiàn)狀，然后通過對(duì)我國(guó)住房業(yè)建設(shè)、按揭貸款和銀行零售業(yè)務(wù)發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)展望個(gè)人住房貸款的發(fā)展前景。為說明風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生根源，還需要對(duì)個(gè)人住房貸款特征、重要性以及業(yè)務(wù)流程做一概述。第3章具體分析我國(guó)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因。主要從借款人風(fēng)險(xiǎn)（逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)）、國(guó)家房地產(chǎn)宏觀環(huán)境（房地產(chǎn)泡沫）、商業(yè)銀行自身（流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)）、房地產(chǎn)行業(yè)（房地產(chǎn)業(yè)制度缺陷），這四方面包含了整個(gè)個(gè)人住房貸款鏈條上的各個(gè)因素，抓出重點(diǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)剖析。第4章針對(duì)第3章所列舉的風(fēng)險(xiǎn)原因，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范的措施。對(duì)借款人風(fēng)險(xiǎn)提出了完善保險(xiǎn)制度及擔(dān)保人的設(shè)立；對(duì)于房地產(chǎn)泡沫，從銀行角度出發(fā)進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析、優(yōu)化資源配置和加強(qiáng)自身管理操作；對(duì)于流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，提出銀行可加大放貸產(chǎn)品創(chuàng)新來減輕此風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)；銀行可建立篩選機(jī)制和拓寬融資渠道等方法來防范。一、我國(guó)個(gè)人住房貸款概述（一）個(gè)人住房貸款的基本概念中國(guó)人民銀行個(gè)人住房貸款管理辦法對(duì)個(gè)人住房貸款做出如下定義個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自用普通住房的貸款住房的貸款。貸款人發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人必須提供擔(dān)保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。貸款人，即發(fā)放個(gè)人住房貸款的金融機(jī)構(gòu)，一般為商業(yè)銀行通稱貸款銀行。1個(gè)人住房貸款的分類目前個(gè)人住房抵押貸款品種歸納起來，按照房屋權(quán)屬分主要有以下三類第一，政策性個(gè)人住房貸款。該貸款是為推進(jìn)住房制度改革，運(yùn)用住房公積金、住房銷售房款和住房補(bǔ)貼存款，為企業(yè)單位職工購(gòu)買、建造、翻建和修葺自住住房而發(fā)放的貸款。主要包括住房公積金管理機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款、國(guó)家安居工程發(fā)放的個(gè)人住房抵押貸款等。第二，自營(yíng)性或商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款，也稱住房按揭貸款。是銀行以吸收居民住宅儲(chǔ)蓄存款及其他存款為資金來源向居民個(gè)人發(fā)放的用于購(gòu)買、建造和修葺自住住房的貸款。主要品種有各商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房抵押貸款、個(gè)人住房裝修貸款、個(gè)人商業(yè)用房貸款、二手房按揭貸款、個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸款和個(gè)人自建房貸款等品種。第三，個(gè)人住房組合貸款。它是政策性和自營(yíng)性兩種貸款相結(jié)合的貸款方式，是銀行在為房改單位的職工發(fā)放政策性個(gè)人住房貸款時(shí)，如果這筆貸款不足以支付購(gòu)房款，銀行向借款人同時(shí)發(fā)放自營(yíng)性貸款來彌補(bǔ)購(gòu)房款的不足。本文主要圍繞商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款展開論述。2個(gè)人住房貸款的主要特點(diǎn)個(gè)人住房貸款作為一種消費(fèi)性貸款，與銀行一般貸款相比，具有以下主要特點(diǎn)第一，長(zhǎng)期性。由于住房?jī)r(jià)值大，使用期限長(zhǎng)，居民購(gòu)買一套住房需要較長(zhǎng)時(shí)間的積累，因此個(gè)人住房貸款期限短則幾年，長(zhǎng)則10年、20年，最長(zhǎng)期限可達(dá)30年。這就為信用風(fēng)險(xiǎn)的緩慢積聚提供了條件。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為個(gè)人住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)一般在貸款后的3至8年中逐步顯現(xiàn)。第二，零售性。個(gè)人住房貸款的對(duì)象是自然人，貸款筆數(shù)多，投向相當(dāng)分散單筆住房貸款金額相對(duì)較少，屬于零售業(yè)務(wù)性質(zhì)。每個(gè)人的工作、家庭、收支、資信等基本情況各異，并且單筆貸款金額較小，階段還款流小，與銀行進(jìn)行多次合作的機(jī)會(huì)少，這些都會(huì)造成銀行調(diào)查取證、跟蹤管理工作分散繁雜，且操作環(huán)節(jié)較多。而各環(huán)節(jié)均存在著風(fēng)險(xiǎn)，因而形成了風(fēng)險(xiǎn)分散的特征。第三，區(qū)域性。銀行對(duì)借款者資信狀況了解的準(zhǔn)確程度和對(duì)借款人資信狀況的變化進(jìn)行跟蹤監(jiān)督在很大程度上決定著貸款的安全程度。如果要對(duì)異地借款的資信狀況進(jìn)行調(diào)查并不容易，對(duì)借款人的資信狀況的變化進(jìn)行跟蹤也是相當(dāng)困難的，銀行要做這些工作必須要花費(fèi)相當(dāng)多的人力、物力和財(cái)力，從而使得貸款業(yè)務(wù)變得無利可圖。這一因素決定了住房貸款具有很強(qiáng)的區(qū)域性，從而就造成一些地區(qū)住房貸款規(guī)模很大，而另一些地區(qū)住房貸款規(guī)模卻很小的局面。3個(gè)人住房貸款的流程貸款操作的主要流程如圖1所示個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理制度貸前審查貸后管理貸前調(diào)查貸款審查貸款審批信貸檢查信貸審計(jì)圖1個(gè)人住房貸款操作流程由上圖可見，個(gè)人方面?zhèn)€人貸款申請(qǐng)信貸受理審查上報(bào)審核批準(zhǔn)辦理發(fā)放手續(xù)償還貸款清戶撤押。銀行方面主要分為貸前審查與貸后管理兩大塊、5個(gè)環(huán)節(jié)依次進(jìn)行。這五個(gè)環(huán)節(jié)的每個(gè)環(huán)節(jié)在我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理中都起著舉足輕重的作用，任何一個(gè)環(huán)節(jié)也不容忽視，否則必然會(huì)種下風(fēng)險(xiǎn)隱患。（二）我國(guó)個(gè)人住房貸款現(xiàn)狀及主要風(fēng)險(xiǎn)1個(gè)人住房貸款現(xiàn)狀我國(guó)住房貸款占比偏高，住房貸款風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。個(gè)人住房貸款余額2003年突破1萬(wàn)億元，2006年突破2萬(wàn)億元，2008年突破3萬(wàn)億元（見表1）。以住房貸款為主的房地產(chǎn)貸款占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款的比例約為30，加上房產(chǎn)抵押的其他貸款，據(jù)估計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)已影響到銀行近一半的信貸資產(chǎn)安全。房?jī)r(jià)在經(jīng)歷前幾年的過快增長(zhǎng)之后，目前處于回落階段，住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)很快蔓延到銀行業(yè)領(lǐng)域，直接危及金融系統(tǒng)的穩(wěn)定，危及經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。表1歷年全國(guó)個(gè)人住房貸款狀況表19972008單位億元年代銀行貸款余額個(gè)人住房貸款余額個(gè)人住房貸款余額占比19977491412354603119988652414261604919999373421357711452000993711337682340200111231475597954982002131293982889563120031589962118408374520041750673184710620051978262050933103720062185507224550910272007252426300001188200830350029800982資料來源國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市以上海為例，上海住房信貸政策直接受央行信貸政策的指導(dǎo)，在未來一段時(shí)間內(nèi)，依然對(duì)首套房實(shí)行首付和利率的優(yōu)惠，對(duì)多套房（特別是二套以上）則根據(jù)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)由銀行確定具體的首付比例和利率水平，一般會(huì)抬高“門檻”，但不會(huì)有禁止性限制。因此，對(duì)于購(gòu)房者而言，住房信貸的大門是暢通的，不存在貸不到款的問題，購(gòu)買多套房與購(gòu)買首套房的區(qū)別在于資金成本不同。所以在一定程度上，住房貸款政策鼓勵(lì)普通住房的購(gòu)買，從上海個(gè)人住房貸款余額走勢(shì)看（見圖2），隨時(shí)間推移持續(xù)增長(zhǎng)表明房地產(chǎn)的貸款幅度任然十分強(qiáng)勁。圖2上海中資銀行本外幣個(gè)人住房貸款余額單位億元資料來源上海易居房地產(chǎn)研究院。截止2009年，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額為438萬(wàn)億元，比剛剛起步時(shí)的1997年末23546億元增加了435654億元，增長(zhǎng)了185倍，而個(gè)人住房貸款在銀行的消費(fèi)貸款余額中所占比例要達(dá)到80以上。雖然住房未被列入消費(fèi)品，但它已成為消費(fèi)信貸的大頭。有些城市個(gè)人住房貸款占銀行貸款比重達(dá)到了50以上，再加上銀行為開發(fā)商提供的買地貸款和開發(fā)貸款，實(shí)際用在住房方面的貸款量就更加巨大了，其利息成為了銀行主要的業(yè)務(wù)收入來源。然而房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展使商業(yè)銀行在過度追求個(gè)人按揭貸款份額及其帶來的當(dāng)期利潤(rùn)和短期業(yè)績(jī)提升的同時(shí)，卻忽略了利益獲取背后潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)銀行2009年度年報(bào)顯示（見下表2）2009年建行個(gè)人貸款增長(zhǎng)3249至1088459億元，占客戶貸款和墊款總額的比例為2258；其中個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)4135至852531億元。在2009年的新增貸款中，個(gè)人住房貸款占個(gè)貸的比例是98，其中個(gè)人住房不良貸款已占到個(gè)人不良貸款的50左右，其隱藏風(fēng)險(xiǎn)逐步顯現(xiàn)。表2中國(guó)建設(shè)銀行08、09年貸款及不良貸款情況2009年12月31日2008年12月31日貸款金額不良貸款金額不良貸款率貸款金額不良貸款金額不良貸款率公司類貸款3,351,31557,1781712,689,78474,430277短期貸款915,67429,143318855,39737,700441中長(zhǎng)期貸款2,435,64128,0351151,834,38736,730200個(gè)人貸款1,088,4597,208066821,5318,840108個(gè)人住房貸款852,5313,600042603,1474,931082個(gè)人消費(fèi)貸款78,6511,32916974,9641,685225其他貸款157,2772,279145143,4202,224155票據(jù)貼現(xiàn)228,361163,161海外業(yè)務(wù)151,6387,770512119,467612051總計(jì)4,819,77372,1561503,793,94383,882221資料來源中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司2009年年度報(bào)告。2個(gè)人住房貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)是指由于事物的不確定性而存在的損失的可能性。商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)是指在商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)過程中由于各種不確定因素的存在，而使銀行蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)有很多表現(xiàn)形式，如借款人風(fēng)險(xiǎn)、宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)等等。（1）借款人風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款還款期限相對(duì)較長(zhǎng)，在這段時(shí)間中，個(gè)人資信狀況面臨著很大的不確定性，因家庭、工作、健康等原因造成個(gè)人支付能力下降等情況很容易發(fā)生，極可能轉(zhuǎn)換為銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。還有一些購(gòu)房者利用銀行間信息不對(duì)稱，其收入證明一式多份，在不同的銀行取得貸款，在多處購(gòu)房。此外，購(gòu)房人主要用于投資需求，而當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)過度時(shí)，將帶動(dòng)房屋價(jià)格持續(xù)上漲，導(dǎo)致供求失衡，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。一旦銀行對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)者發(fā)放貸款，將使銀行承擔(dān)相當(dāng)大的金融風(fēng)險(xiǎn)，如果控制不力，就可能引發(fā)金融動(dòng)蕩。（2）宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款期限長(zhǎng)，在貸款期限內(nèi)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和金融市場(chǎng)必然發(fā)生變化。目前，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)還處于高速發(fā)展的時(shí)期，而近年來國(guó)家也把房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)予以扶持。一旦宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化出現(xiàn)滯脹甚至衰退，這種扶持力度將會(huì)減弱或消失。同時(shí)，目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的苗頭已予以高度的關(guān)注，宏觀調(diào)控中采取了趨緊的政策對(duì)其進(jìn)行降溫。以上因素將不可避免地對(duì)微觀面產(chǎn)生巨大的影響。失業(yè)率上升，貸款人收入下降，無力償還貸款本息，房?jī)r(jià)下跌，其抵押房屋作為第二還款來源也變?yōu)椴蛔阒?，?dǎo)致銀行資產(chǎn)質(zhì)量嚴(yán)重下降，產(chǎn)生大量不良貸款。（3）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于商業(yè)銀行而言，個(gè)人住房貸款等中長(zhǎng)期貸款的快速增長(zhǎng)和比重迅速提高可能會(huì)帶來流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，具體表現(xiàn)為銀行資產(chǎn)中的中長(zhǎng)期貸款比重過高，現(xiàn)金和國(guó)庫(kù)券等不足以應(yīng)付提款需要，又缺乏及時(shí)融入現(xiàn)金的手段和渠道。商業(yè)銀行在一定范圍內(nèi)存在資產(chǎn)負(fù)債的期限錯(cuò)配是可以接受的，但是這個(gè)缺口應(yīng)當(dāng)控制在一定的比例范圍內(nèi)。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人住房貸款比重接近或達(dá)到1820時(shí)，商業(yè)銀行整體流動(dòng)性和中長(zhǎng)期貸款比例的約束將成為非常突出的問題。在我國(guó)中長(zhǎng)期貸款比例已從1997年的03上升到2003年的927。對(duì)于一些資產(chǎn)規(guī)模較小、資產(chǎn)種類較為單一的城市商業(yè)銀行來說，實(shí)際上已經(jīng)開始面臨流動(dòng)性問題。（4）開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)。具體表現(xiàn)為一是善意違約。開發(fā)商將購(gòu)房款入賬后,因地價(jià)、建筑材料、施工技術(shù)、自籌資金和環(huán)境保護(hù)等情況的影響造成不能按時(shí)交樓或所交樓盤不符合購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂的合同標(biāo)準(zhǔn),由此引發(fā)購(gòu)房人停還銀行借款。二是惡意詐騙。一些開發(fā)商利用當(dāng)前銀行法規(guī)不健全的空隙,通過不正當(dāng)?shù)氖侄?以其關(guān)聯(lián)企業(yè)或有特殊關(guān)系的個(gè)人名義購(gòu)買開發(fā)的房產(chǎn),用以籌措資金。本文主要針對(duì)個(gè)人住房貸款的突出的風(fēng)險(xiǎn)分析其風(fēng)險(xiǎn)成因，并從源頭上研究防范控制的方法。二、我國(guó)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的主要成因（一）逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)針對(duì)信貸市場(chǎng)借款人信用風(fēng)險(xiǎn)的大量研究表明，借貸雙方信息結(jié)構(gòu)的不對(duì)稱是引致信用風(fēng)險(xiǎn)的重要原因，并會(huì)進(jìn)一步影響信貸市場(chǎng)分配效率，導(dǎo)致信用配給現(xiàn)象的出現(xiàn)。1個(gè)人住房貸款中的逆向選擇逆向選擇源于銀行與借款人之間在貸款合同發(fā)生前所存在的信息不對(duì)稱。個(gè)人知悉自己的資信狀況，而銀行在發(fā)放貸款時(shí)只能根據(jù)所估計(jì)的社會(huì)平均信用狀況來確定貸款條件。為防止風(fēng)險(xiǎn)，銀行只能通過提高貸款利率來補(bǔ)償信用風(fēng)險(xiǎn)可能造成的損失，這無疑會(huì)增加借款人的成本負(fù)擔(dān)。因此，信用狀況好的借款人可能由于難以接受比較苛刻的貸款條件而退出市場(chǎng)，最后愿意接受貸款條件的往往是信用狀況較差的借款人以及風(fēng)險(xiǎn)偏好者。對(duì)于個(gè)人住房貸款而言，當(dāng)銀行貸款條件越來越苛刻時(shí)，接受貸款者主要是兩類人，一類是真實(shí)購(gòu)房者中的信用狀況較差者，他們對(duì)于未來能否及時(shí)還款給銀行考慮不多，考慮的往往是如何賴帳、扯皮；另一類是投資、投機(jī)者。他們利用個(gè)人住房貸款進(jìn)行炒房投機(jī)或在證券市場(chǎng)上投資、投機(jī)，一旦投資、投機(jī)失敗，銀行的資金回收就面臨風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)果，銀行為防范風(fēng)險(xiǎn)而制訂的嚴(yán)格措施或者比較高的利率，最終反而帶來了更大的風(fēng)險(xiǎn)。2個(gè)人住房貸款中的道德風(fēng)險(xiǎn)道德風(fēng)險(xiǎn)是借貸雙方由于追求自身利益最大化而忽視自己的道德義務(wù)，給另一方帶來傷害和損失的可能。個(gè)人住房貸款中的道德風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)形成的主體不同分為內(nèi)部道德風(fēng)險(xiǎn)與外部道德風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部道德風(fēng)險(xiǎn)是指由于商業(yè)銀行信貸管理內(nèi)部從業(yè)人員所造成的道德風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)商業(yè)銀行目前信貸制度還不夠健全，信貸人員權(quán)力與責(zé)任的不對(duì)等和責(zé)任的不明晰現(xiàn)象。一些信貸人員在信貸業(yè)務(wù)中起著關(guān)鍵作用，擁有較大的權(quán)力，卻沒有承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。外部道德風(fēng)險(xiǎn)是指外部環(huán)境或人員道德缺失所造成的道德風(fēng)險(xiǎn)。包括借款人由財(cái)力原因無力繼續(xù)還款而產(chǎn)生違約，以及借款人認(rèn)為放棄還款反而能帶來更大利益而導(dǎo)致違約。（二）房地產(chǎn)泡沫一般認(rèn)為，作為泡沫經(jīng)濟(jì)的載體起碼有如下兩個(gè)特點(diǎn)第一，供求關(guān)系不宜達(dá)到均衡；第二，交易成本較低。由于股票和房地產(chǎn)在一段時(shí)間內(nèi)供給量不宜大幅增加，而且股票和房地產(chǎn)交易價(jià)值較高，交易手段比較規(guī)范，交易場(chǎng)所相對(duì)集中，交易成本比較低，因此在股票和房地產(chǎn)市場(chǎng)上最容易發(fā)生泡沫經(jīng)濟(jì)，股票和房地產(chǎn)亦成為泡沫經(jīng)濟(jì)的主要載體。而房地產(chǎn)產(chǎn)品既是生產(chǎn)要素，又是生活必需品，市場(chǎng)前景十分廣闊，房地產(chǎn)投資一旦成功，很容易獲取暴利。也正是由于對(duì)暴利的追逐，在房地產(chǎn)業(yè)繁榮時(shí)期，不斷有新的投資者加入，伴隨著一夜致富的神話不斷發(fā)生，房地產(chǎn)泡沫也就出現(xiàn)了。1我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的存在性分析房地產(chǎn)是泡沫經(jīng)濟(jì)的主要載體之一。目前我國(guó)商業(yè)銀行正處于改制過程中，銀行貸款都比較謹(jǐn)慎，而房地產(chǎn)貸款相對(duì)于其他貸款項(xiàng)目而言收益較高，風(fēng)險(xiǎn)較小，所以商業(yè)銀行很容易就對(duì)開發(fā)商給與資金上的支持，客觀上支持了房地產(chǎn)的過度開發(fā)。結(jié)合中國(guó)行業(yè)景氣分析報(bào)告（20022003年）給出判斷房地產(chǎn)泡沫的“五高標(biāo)準(zhǔn)”，即投資的持續(xù)超高增長(zhǎng)、消費(fèi)的持續(xù)超高增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)持續(xù)大幅攀高或持續(xù)居高不下、房地產(chǎn)投資所占比重高及房?jī)r(jià)收入比明顯偏高，從生產(chǎn)、交易、消費(fèi)三方面進(jìn)行分析。從生產(chǎn)方面，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)超高增長(zhǎng)，20012004年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率持續(xù)以20速度遞增，之后也高居不下（見圖3）。00050010001500200025003000350040004500200120022003200420052006200720082009全國(guó)上海圖320012009年房地產(chǎn)開發(fā)與固定資產(chǎn)投資比資料來源上海易居房地產(chǎn)研究院。從交易方面，商品房銷售額急速增長(zhǎng)，19992004年全國(guó)商品房銷售額平均年增幅283（見圖4），其中不乏投機(jī)炒作的結(jié)果，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的高速上漲顯示了市場(chǎng)需求旺盛，房地產(chǎn)泡沫明顯。01000200030004000500060007000800090001000019992000200120022003200420052006200720082009全國(guó)上海圖419992009年全國(guó)及上海商品房平均銷售價(jià)格資料來源上海易居房地產(chǎn)研究院。從消費(fèi)方面，房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng)已超越了居民的消費(fèi)能力，高房?jī)r(jià)使眾多購(gòu)房者卻步。房?jī)r(jià)收入比是國(guó)際通用的衡量一國(guó)是否存在房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)，其公式為房?jī)r(jià)收入比（商品房平均銷售價(jià)格套均面積）城鎮(zhèn)家庭年度可支配收入2000年至2004年中國(guó)主要城市房?jī)r(jià)收入比計(jì)算結(jié)果如表3表3部分城市房?jī)r(jià)收入比情況（）項(xiàng)目2000年2001年2002年2003年2004年北京1292138911291097938成都8918588891097938廣州11110611293上海15716杭州1271615915917資料來源中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告。按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比一般在1855倍之間，發(fā)展中國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比一般在36倍之間。而目前我國(guó)全國(guó)范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)收入比己經(jīng)超過78倍。2003年至2004年房屋銷售價(jià)格與可支配收入比較如圖50005001000150020002500200320042005200620