濟(jì)南金星新區(qū)項(xiàng)目二次啟動(dòng)策略2006策略金星新區(qū)調(diào)整建議自本公司進(jìn)駐金星新區(qū)以來(lái)，遇到以下4種問(wèn)題影響了項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)度1、項(xiàng)目案名無(wú)法突出項(xiàng)目品質(zhì)，與周邊項(xiàng)目相比，可識(shí)別性較差2、項(xiàng)目距離站牌（19路終點(diǎn)站、經(jīng)十路站牌）較遠(yuǎn)，交通不便3、從站牌到本案售樓現(xiàn)場(chǎng)途經(jīng)多家售樓處，損失大量客源4、項(xiàng)目工程進(jìn)度緩慢，價(jià)格高于同區(qū)域項(xiàng)目為了保障銷(xiāo)售進(jìn)度，快速回籠資金，我司建議如下操作一、案名調(diào)整本案位于金星路中段，周邊以及濟(jì)西路附近競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目密集。據(jù)統(tǒng)計(jì)，有15家之多，被稱為“售樓一條街”。而且很多案名相似，如鑫鵬小區(qū)、鑫城小區(qū)，以及與本案容易混淆的金星小區(qū)等。通過(guò)實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)許多當(dāng)?shù)厝藢?duì)本案位置等情況都很模糊，經(jīng)常出現(xiàn)客戶電話咨詢后無(wú)法正確到達(dá)售樓處的現(xiàn)象。究其原因是由本案案名在周邊項(xiàng)目中可識(shí)別性較差，無(wú)法占領(lǐng)市場(chǎng)獨(dú)特視角，極易誤導(dǎo)購(gòu)房客戶造成的。為了突出項(xiàng)目品質(zhì)，使本案與周邊項(xiàng)目明確區(qū)分，我司建議改案名為格林西苑或格林小鎮(zhèn)西苑此案名支持理由1、突出開(kāi)發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)2、突出項(xiàng)目自身品質(zhì)3、與格林小鎮(zhèn)遙相呼應(yīng)，實(shí)現(xiàn)資源共享4、使項(xiàng)目更具可識(shí)別性5、借助格林小鎮(zhèn)已有品牌形象，擴(kuò)大本案影響力度二、設(shè)置流動(dòng)售樓部據(jù)調(diào)查，購(gòu)房客戶若選購(gòu)本項(xiàng)目的房源，有兩條路可以到達(dá)A、從濟(jì)西路19路終點(diǎn)站到金星路本案售樓現(xiàn)場(chǎng)；步行約30分鐘B、從經(jīng)十路到金星路本案售樓現(xiàn)場(chǎng)；步行約15分鐘從售樓現(xiàn)場(chǎng)反映的情況來(lái)看，從上述兩條路到達(dá)本項(xiàng)目的客戶基本均等。但是，從A路過(guò)來(lái)的客戶要途經(jīng)至少10家售樓處，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目售樓處門(mén)口都有業(yè)務(wù)代表在爭(zhēng)奪客源，按照推算，客戶在每個(gè)售樓處停留15分鐘左右，最后能到達(dá)本項(xiàng)目的客源已寥寥無(wú)幾。從B路過(guò)來(lái)的客戶途經(jīng)2個(gè)售樓處，客源基本穩(wěn)定。為了最大程度提升銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，快速回籠資金。客戶被截流問(wèn)題、交通問(wèn)題必須盡快解決，我司建議在項(xiàng)目銷(xiāo)售期間設(shè)置“流動(dòng)看房車(chē)”暨社區(qū)巴士流動(dòng)看房車(chē)社區(qū)巴士的優(yōu)勢(shì)1、方便社區(qū)居民出行，大大減少交通抗性；2、防止客戶截流，爭(zhēng)取更多客源；3、使“團(tuán)購(gòu)活動(dòng)”更具有說(shuō)服力度；4、在重大活動(dòng)及節(jié)日到客源集中路段做宣傳；5、與格林小鎮(zhèn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)互補(bǔ)；6、優(yōu)化項(xiàng)目品質(zhì)，提高項(xiàng)目性價(jià)比；7、突出開(kāi)發(fā)商的人文關(guān)懷，彰顯實(shí)力。流動(dòng)看房車(chē)社區(qū)巴士的設(shè)置社區(qū)巴士設(shè)在19路終點(diǎn)站格林小鎮(zhèn)門(mén)口；巴士?jī)?nèi)部設(shè)項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖、戶型圖展板、宣傳單頁(yè)等銷(xiāo)售道具；配備司機(jī)一名、銷(xiāo)售人員一名；可考慮銷(xiāo)售人員兼職司機(jī)根據(jù)客戶數(shù)量隨到隨走。巴士外部做車(chē)體噴繪（參加小團(tuán)購(gòu)，買(mǎi)樓價(jià)更優(yōu)），廣告語(yǔ)以宣傳開(kāi)發(fā)商品牌和項(xiàng)目形象為主導(dǎo)。成本預(yù)算說(shuō)明購(gòu)中巴車(chē)費(fèi)用可選擇二手車(chē)人員工資銷(xiāo)售人員兼司機(jī)的費(fèi)用運(yùn)營(yíng)成本包括日常養(yǎng)護(hù)、燃油等費(fèi)用包裝成本內(nèi)部銷(xiāo)售道具以及外部噴繪費(fèi)用此社區(qū)巴士的運(yùn)營(yíng)，在項(xiàng)目銷(xiāo)售期間乘客可免費(fèi)乘坐；項(xiàng)目銷(xiāo)售完畢，可有償接送乘客，收取一定費(fèi)用；也可取消運(yùn)營(yíng)。三、施工現(xiàn)場(chǎng)調(diào)整策略本案因各種原因，工程進(jìn)度緩慢，在很大程度上打擊了購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)熱情及信心。為促進(jìn)銷(xiāo)售，我司認(rèn)為工地形象應(yīng)該重新包裝1、加速工程進(jìn)度，為購(gòu)房客戶增加信心；2、制作工地圍檔，與格林小鎮(zhèn)的格調(diào)相統(tǒng)一，突出項(xiàng)目形象；3、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)與施工進(jìn)度相結(jié)合，結(jié)合項(xiàng)目封頂、整體竣工等重大事件搞一些階段性的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，進(jìn)一步提升項(xiàng)目知名度與美譽(yù)度，達(dá)到客戶購(gòu)買(mǎi)的目的。四、項(xiàng)目推廣方式1、爭(zhēng)取客源鑒于本項(xiàng)目的區(qū)域特殊性，本案在推廣渠道上較為單一，目前僅靠業(yè)務(wù)員在外派單拉客戶進(jìn)售樓處，缺乏與客戶的互動(dòng)。我司認(rèn)為下步推廣應(yīng)以下列方式為主格林小鎮(zhèn)門(mén)口設(shè)流動(dòng)看房車(chē)，隨時(shí)接送客戶經(jīng)十路與金星路交叉口設(shè)咨詢網(wǎng)點(diǎn)，由銷(xiāo)售人員輪流負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)員派單2、暗降價(jià)格由于本項(xiàng)目初期進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)定價(jià)較高，導(dǎo)致目前期房?jī)r(jià)格高于