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jié)葿螂肅莄螅肀肅蕆薈羆肄蕿螃袂肅艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿膀蒞薂裊腿蒈袈螁膈薀蟻?lái)材i芀蒄羅膆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈蚆羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃蚃羃薂蝿肁羂芁螞羇羈莄袇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈聿羋蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚇螆肆節(jié)葿螂肅莄螅肀肅蕆薈羆肄蕿螃袂肅艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿膀蒞薂裊腿蒈袈螁膈薀蟻?lái)材i芀蒄羅膆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈蚆羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃蚃羃薂蝿肁羂芁螞羇羈莄袇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈聿羋蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚇螆肆節(jié)葿螂肅莄螅肀肅蕆薈羆肄蕿螃袂肅艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿膀蒞薂裊腿蒈袈螁膈薀蟻?lái)材i芀蒄羅膆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈蚆羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃蚃羃薂蝿肁羂芁螞羇羈莄袇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈聿羋蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚇螆肆節(jié)葿螂肅莄螅肀肅蕆薈羆肄蕿螃袂肅艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿膀蒞薂裊腿蒈袈螁膈薀蟻?lái)材i芀蒄羅膆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈蚆羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃蚃羃薂蝿肁羂芁螞羇羈莄袇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈聿羋蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚇螆肆節(jié)葿螂肅莄螅肀肅蕆薈羆肄蕿螃袂肅艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿膀蒞薂裊腿蒈袈螁膈薀蟻?lái)材i芀蒄羅膆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈蚆羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃蚃羃薂蝿肁羂芁螞羇羈莄袇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈聿羋蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚇螆肆節(jié)葿螂肅莄螅肀肅蕆薈羆肄蕿螃袂肅艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿膀蒞薂裊腿蒈袈螁膈薀蟻?lái)材i芀蒄羅膆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈蚆羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃蚃羃薂蝿肁羂芁螞羇羈莄袇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈聿羋蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚇螆肆節(jié)葿螂肅莄螅肀肅蕆薈羆肄蕿螃袂肅艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿膀蒞薂裊腿蒈袈螁膈薀蟻?lái)材i芀蒄羅膆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈蚆羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃蚃羃薂蝿肁羂芁螞羇羈莄袇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈聿羋蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚇螆肆節(jié)葿螂肅莄螅肀肅蕆薈羆肄蕿螃袂肅艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿膀蒞薂裊腿蒈袈螁膈薀蟻?lái)材i芀蒄羅膆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈蚆羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃蚃羃薂蝿肁羂芁螞羇羈莄袇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈聿羋蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚇螆肆節(jié)葿螂肅莄螅肀肅蕆薈羆肄蕿螃袂肅艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿膀蒞薂裊腿蒈袈螁膈薀蟻?lái)材i芀蒄羅膆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈蚆羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃蚃羃薂蝿肁羂芁螞羇羈莄袇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈聿羋蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚇螆肆節(jié)葿螂肅莄螅肀肅蕆薈羆肄蕿螃袂肅艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿膀蒞薂裊腿蒈袈螁膈薀蟻?lái)材i芀蒄羅膆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈蚆羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃蚃羃薂蝿肁羂芁螞羇羈莄袇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈聿羋蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚇螆肆節(jié)葿螂肅莄螅肀肅蕆薈羆肄蕿螃袂肅艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿膀蒞薂裊腿蒈袈螁膈薀蟻?lái)材i芀蒄羅膆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈蚆羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃蚃羃薂蝿肁羂芁螞羇羈莄袇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈聿羋蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚇螆肆節(jié)葿螂肅莄螅肀肅蕆薈羆肄蕿螃袂肅艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿膀蒞薂裊腿蒈袈螁膈薀蟻?lái)材i芀蒄羅膆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈蚆羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃蚃羃薂蝿肁羂芁螞羇羈莄袇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈聿羋蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚇螆肆節(jié)葿螂肅莄螅肀肅蕆薈羆肄蕿螃袂肅艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿膀蒞薂裊腿蒈袈螁膈薀蟻?lái)材i芀蒄羅膆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈蚆羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃蚃羃薂蝿肁羂芁螞羇羈莄袇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈聿羋蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚇螆肆節(jié)葿螂肅莄螅肀肅蕆薈羆肄蕿螃袂肅艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿膀蒞薂裊腿蒈袈螁膈薀蟻?lái)材i芀蒄羅膆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈蚆羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃蚃羃薂蝿肁羂芁螞羇羈莄袇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈聿羋蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚇螆肆節(jié)葿螂肅莄螅肀肅蕆薈羆肄蕿螃袂肅艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿膀蒞薂裊腿蒈袈螁膈薀蟻?lái)材i芀蒄羅膆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈蚆羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃蚃羃薂蝿肁羂芁螞羇羈莄袇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈聿羋蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚇螆肆節(jié)葿螂肅莄螅肀肅蕆薈羆肄蕿螃袂肅艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿膀蒞薂裊腿蒈袈螁膈薀蟻?lái)材i芀蒄羅膆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈蚆羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃蚃羃薂蝿肁羂芁螞羇羈莄袇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈聿羋蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚇螆肆節(jié)葿螂肅莄螅肀肅蕆薈羆肄蕿螃袂肅艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿膀蒞薂裊腿蒈袈螁膈薀蟻?lái)材i芀蒄羅膆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈蚆羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃蚃羃薂蝿肁羂芁螞羇羈莄袇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈聿羋蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚇螆肆節(jié)葿螂肅莄螅肀肅蕆薈羆肄蕿螃袂肅艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿膀蒞薂裊腿蒈袈螁膈薀蟻?lái)材i芀蒄羅膆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈蚆羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃蚃羃薂蝿肁羂芁螞羇羈莄袇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈聿羋蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚇螆肆節(jié)葿螂肅莄螅肀肅蕆薈羆肄蕿螃袂肅艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿膀蒞薂裊腿蒈袈螁膈薀蟻?lái)材i芀蒄羅膆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈蚆羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃蚃羃薂蝿肁羂芁螞羇羈莄袇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈聿羋蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚇螆肆節(jié)葿螂肅莄螅肀肅蕆薈羆肄蕿螃袂肅艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿膀蒞薂裊腿蒈袈螁膈薀蟻?lái)材i芀蒄羅膆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈蚆羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告潮州市粵?；▓@姓名LBING班級(jí)11金融5班學(xué)號(hào)目錄一、前言2二、估價(jià)師聲明3三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件4四、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告5一委托估價(jià)方5二受托估價(jià)方5三估價(jià)對(duì)象5四估價(jià)目的5五估價(jià)時(shí)點(diǎn)5六價(jià)值定義5七估價(jià)依據(jù)6八）估價(jià)方法6（九、估價(jià)方法6十、估價(jià)結(jié)果6十一、估價(jià)作業(yè)日期6十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期6十三、其他需要說(shuō)明的問(wèn)題6十四）、估價(jià)人員6五、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告614六估價(jià)結(jié)果15七評(píng)估結(jié)論15八、附件16一、前言致委托方函女士受您委托，我事務(wù)所對(duì)您委托的位于中國(guó)廣東潮州市奎元路粵海花園A區(qū)7幢302（建筑面積為135平方米）的住宅用房進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)上述房地產(chǎn)進(jìn)行了分析和測(cè)算，現(xiàn)將估價(jià)結(jié)果報(bào)告如下委估對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年11月110日公開(kāi)的市場(chǎng)評(píng)估總價(jià)為人民幣717930元（大寫(xiě)人民幣柒拾壹萬(wàn)柒仟玖佰叁拾元整），評(píng)估單價(jià)為5318元/平方米。估價(jià)的詳細(xì)結(jié)果，見(jiàn)附后的房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告。此致鄭州天創(chuàng)房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所法定代表人XXX2013年11月10日二、估價(jià)師聲明我們鄭重聲明1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T502911999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范及建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合頒布房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。6、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了專業(yè)幫助。7、估價(jià)報(bào)告依據(jù)委托方提供的相關(guān)資料出具，委托方應(yīng)對(duì)資料的真實(shí)性承擔(dān)法律責(zé)任。8、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得作其他用途。未經(jīng)本評(píng)估機(jī)和評(píng)估人員同意，本估價(jià)報(bào)告不得向委托方及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人提供。評(píng)估機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員不對(duì)委托方及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人使用本報(bào)告造成的任何后果承擔(dān)任何責(zé)任。9本估價(jià)報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開(kāi)媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本評(píng)估機(jī)構(gòu)所有。房地產(chǎn)估價(jià)師XX2013年11月10日三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件1本評(píng)估報(bào)告僅供委托方為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考，委托方因其他目的使不當(dāng)而造成的損失，本評(píng)估公司不承擔(dān)任何責(zé)任。2、本次房地產(chǎn)的現(xiàn)場(chǎng)勘查工作根據(jù)委托方提供的房地產(chǎn)評(píng)估委托書(shū)及相關(guān)資料進(jìn)行，房地產(chǎn)估價(jià)范圍由委托方界定并對(duì)其負(fù)相應(yīng)法律責(zé)任。3本報(bào)告所稱的“估價(jià)價(jià)值”系指我們對(duì)所估價(jià)的房地產(chǎn)在規(guī)劃用途不變、持續(xù)使用以及在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境在可預(yù)期的將來(lái)無(wú)重大變化的前提下對(duì)上述委估房地產(chǎn)的公允價(jià)值意見(jiàn)。4、基于估價(jià)目的，本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果是對(duì)2010年12月14日這一估價(jià)時(shí)點(diǎn)委估房地產(chǎn)的客觀公允市場(chǎng)價(jià)值的反映，沒(méi)有考慮將來(lái)可能追加付出的價(jià)格對(duì)估價(jià)價(jià)值的影響，也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化及遇不可抗力對(duì)估價(jià)價(jià)值的影響。5、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的目的是對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表意見(jiàn)，不對(duì)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬及附著于估價(jià)對(duì)象上的其他權(quán)利進(jìn)行確認(rèn)或發(fā)表意見(jiàn)，估價(jià)對(duì)象的法律權(quán)屬及附著于估價(jià)對(duì)象上的其他權(quán)利由委托方負(fù)責(zé)解釋。6本次評(píng)估以估價(jià)對(duì)象不涉及任何抵押擔(dān)保以及其他法定優(yōu)先受償款為假設(shè)前提，否則應(yīng)對(duì)本次估價(jià)結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。7、我們的估價(jià)結(jié)果成立的前提是委托方提供的資料屬實(shí)，委估房屋產(chǎn)權(quán)完整，具有合法的土地使用權(quán)等。委托方對(duì)所提供資料的真實(shí)、完整、合法性承擔(dān)法律責(zé)任，如因委托方提供的相關(guān)證明資料不實(shí)造成估價(jià)結(jié)果失真，我們將不承擔(dān)任何法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。8、我們估價(jià)的實(shí)體以我們現(xiàn)場(chǎng)拍照和勘察的估價(jià)對(duì)象外部實(shí)體為準(zhǔn)，但在本次估價(jià)中估價(jià)人員沒(méi)有接受對(duì)估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)進(jìn)行檢測(cè)的委托，估價(jià)人員不能確定估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)沒(méi)有缺損。9、由于本次估價(jià)對(duì)象為一整體房地產(chǎn)的一部分，故本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象能合法享用及分?jǐn)傉w房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)益、各項(xiàng)服務(wù)配套設(shè)施及整體房地產(chǎn)占用土地的使用權(quán)為假設(shè)前提。10、本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在公開(kāi)市場(chǎng)前提下求取的房地產(chǎn)抵押價(jià)值，未考慮估價(jià)對(duì)象未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、快速變現(xiàn)損失及費(fèi)用以及轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)交納的相關(guān)稅費(fèi)等對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。委估對(duì)象為住宅用房，具有一定的通用性和獨(dú)立適用性，如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行快速變現(xiàn)其可能實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn)價(jià)格一般在市場(chǎng)價(jià)值的70左右，在短期內(nèi)可變現(xiàn)，所實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn)價(jià)格應(yīng)優(yōu)先支付評(píng)估拍賣費(fèi)及按規(guī)定繳納的稅費(fèi)等費(fèi)用。潮州房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所2013年11月10日四房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告（一）委托方名稱潮州市粵?；▓@法定代表人XXX地址廣東潮州市奎元路粵海花園A區(qū)7幢302面積135平方米聯(lián)系電話XXXXXXX（二）估價(jià)方名稱XXX地址潮州房地產(chǎn)估價(jià)公司聯(lián)系電話XXXXXXX資格等級(jí)XX級(jí)估價(jià)機(jī)構(gòu)證書(shū)編號(hào)XX房地自估（2013）第XXXX號(hào)（三）估價(jià)對(duì)象1本次估價(jià)對(duì)象為位于廣東潮州市奎元路粵?；▓@A區(qū)7幢302，位于奎元路中段。周圍有潮州市實(shí)驗(yàn)學(xué)校，楓溪中學(xué)。大潤(rùn)發(fā)，國(guó)土局，中銀大廈，市政府。目前有7路，12路直線到達(dá)。該地交通方便，基礎(chǔ)設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)備齊全，自然環(huán)境生活環(huán)境好。2占地面積為135平方米。四層錯(cuò)落式布局，共七層，建于2007月。委估對(duì)象位于第3層，建筑面積為135平方米；裝修情況客廳地面為木地板鋪貼，臥室地面為木地板鋪貼，墻面刮瓷；廚房及衛(wèi)生間地面為瓷磚鋪貼，墻面面磚鋪貼；進(jìn)戶門安裝防盜門，其余為木門，鋁合金窗，通水、電、電話端口入戶。估價(jià)對(duì)象平面布局好，采光通風(fēng)好，維護(hù)情況好評(píng)估該房地產(chǎn)2013年10月的市場(chǎng)價(jià)值（四）評(píng)估目的為該住房出售提供參考。（五）評(píng)估基準(zhǔn)日二零一三年十一月一十日（六）評(píng)估原則1、合法原則2、替代原則3、最高最佳使用原則4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則5、客觀、公正、公平原則（七）評(píng)估依據(jù)1、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范2、房地產(chǎn)估價(jià)委托書(shū)3、房地產(chǎn)估價(jià)合同書(shū)4、政府部門有關(guān)計(jì)價(jià)和稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及目前本地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格信息5、委托方提供和估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查取得的全部資料6、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法7、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)范（8）評(píng)估方法按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的要求,根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)而確定本次估價(jià)根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象的區(qū)位條件和用途以及實(shí)地勘察結(jié)果采用成本法、收益法和市場(chǎng)比較法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。市場(chǎng)比較法是以替代原則為理論依據(jù)將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與近期已經(jīng)發(fā)生類似交易的房地產(chǎn)加以比較對(duì)照從交易情況交易日期區(qū)域因素個(gè)別因素等方面修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)。收益法收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法是在求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí),求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格然后扣除折舊以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法（九）估價(jià)結(jié)果經(jīng)過(guò)我事務(wù)所評(píng)估人員科學(xué)的分析和測(cè)算，在以為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值為評(píng)估目的的前提下，根據(jù)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的規(guī)范要求等，選用科學(xué)的評(píng)估思路及方法，委估對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2013年11月10日公開(kāi)的市場(chǎng)評(píng)估總價(jià)為738813元（大寫(xiě)人民幣柒拾壹萬(wàn)捌仟捌佰一拾叁元整），評(píng)估單價(jià)為547269元/平方米。十一估價(jià)作業(yè)日期2013年11月10日至2013年11月20日。12、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期1本估價(jià)報(bào)告所示的評(píng)估結(jié)果為估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2013年11月10日公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，隨著時(shí)間及市場(chǎng)情況的變化，該價(jià)格需作相應(yīng)調(diào)整，如果完成評(píng)估報(bào)告日至使用本評(píng)估結(jié)果的時(shí)間超過(guò)一年（即有效期為2013年11月10日至2014年11月10日），我們對(duì)此結(jié)果造成的后果不負(fù)任何責(zé)任。2、估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后、有效期之內(nèi)估價(jià)對(duì)象或國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅費(fèi)政策等發(fā)生變化，對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方及時(shí)聘請(qǐng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)結(jié)果作相應(yīng)調(diào)整或重新估價(jià)。否則，我們對(duì)此結(jié)果造成的后果不負(fù)任何責(zé)任。3、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生影響；故貸款人（金融機(jī)構(gòu)）應(yīng)定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。十三、其他需要說(shuō)明的問(wèn)題1、本次評(píng)估的對(duì)象以委托方所提供的有關(guān)資料及數(shù)量為準(zhǔn)。2、在本次評(píng)估中，委托方提供的資料如有虛假，由委托方承擔(dān)法律責(zé)任。3、3、本評(píng)估報(bào)告專為委托方按委托目的使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得轉(zhuǎn)載或作他用。4、上述評(píng)估結(jié)論是反映委估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)評(píng)估原則確定的現(xiàn)行公允價(jià)，未考慮國(guó)家發(fā)生宏觀經(jīng)濟(jì)的政策變化及遇自然力或其他不可抗力對(duì)評(píng)估價(jià)的影響。5、本估價(jià)報(bào)告必須完整使用，對(duì)僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，受托方不承擔(dān)任何責(zé)任。十四、估價(jià)人員評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人XXX（中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師）估價(jià)人員XXX（中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師）估價(jià)報(bào)告審核人XXX（中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師）評(píng)估機(jī)構(gòu)潮州房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所報(bào)告出具時(shí)間2013年11月10日五、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告1、市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法在求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí),并且將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較,選取近期同類型房地產(chǎn)交易實(shí)例并與估價(jià)對(duì)象比較,從交易情況,交易日期,區(qū)域因素,個(gè)別因素等方面進(jìn)行修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值11比較因素選擇根據(jù)估價(jià)對(duì)象的房屋條件，影響估價(jià)對(duì)象的主要因素有A、交易時(shí)間確定房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)B、交易情況是否為正常、公開(kāi)、公平、自愿的交易C、區(qū)域因素主要由交通條件（距區(qū)域主干道距離、距區(qū)域中心距離、公交便捷度、對(duì)外交通便利度）、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、車流量、環(huán)境優(yōu)劣度等D、個(gè)別因素主要有建筑結(jié)構(gòu)、布局、建筑裝修、成新?tīng)顩r、小區(qū)環(huán)境、采光通風(fēng)、建筑朝向、樓層、配套設(shè)施等建筑名稱圖書(shū)館結(jié)構(gòu)類型框架建造年份2007年層數(shù)7層建筑面積32000平方米分部序號(hào)項(xiàng)目評(píng)分地基基礎(chǔ)24完好,無(wú)任何下沉,有足夠承載力承重構(gòu)件24墻體、樓板良好，梁、板、柱無(wú)裂縫非承重墻14平直完好，無(wú)裂縫屋面19完好平整，無(wú)滲漏樓地面14整體面層平整牢固，無(wú)裂縫結(jié)構(gòu)部分（）G7125門窗24開(kāi)關(guān)靈活、完整無(wú)損外裝飾19完整、牢固、無(wú)裂縫、空鼓裝修內(nèi)裝飾19完整、無(wú)破損頂棚18完整、無(wú)破損細(xì)木裝修13完整牢固、油漆完好部分S1116水衛(wèi)38上下水通暢、器具齊全、無(wú)銹蝕電氣照明23線路裝置完好、牢固、絕緣暖氣33設(shè)備管道完好、使用正常設(shè)備部分B1222總計(jì)9463成新率946312、比較因素條件說(shuō)明132對(duì)交易日期進(jìn)行修正經(jīng)調(diào)查測(cè)算，本市估價(jià)對(duì)象同類房地產(chǎn)價(jià)格從2011年11月至2013年11月基本無(wú)太大的價(jià)格浮動(dòng)，故對(duì)交易日期不修正。則交易日期修正系數(shù)表如下可比實(shí)例A100/100可比實(shí)例B100/100可比實(shí)例3100/100133對(duì)區(qū)域因素進(jìn)行修正以估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素為100，則可比實(shí)例所在區(qū)域與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域因素比較表及修正系數(shù)表見(jiàn)下表區(qū)域比較因素修正表134對(duì)個(gè)別因素進(jìn)行修正以估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素為100，則可比實(shí)例個(gè)別因素與估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素比較表和修正系數(shù)表見(jiàn)下表個(gè)別比因素較修正表個(gè)別因素修正系數(shù)表可比實(shí)例A100/97可比實(shí)例B100/99可比實(shí)例C100/9914計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格可比實(shí)例交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算結(jié)果見(jiàn)下表2、收益法收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。21凈收益的確定根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查確定估價(jià)對(duì)象的平均租金為1500元/平方米，空置率為10，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為10，估價(jià)對(duì)象每年的凈收益比上年遞增2，估價(jià)對(duì)象可租售面積為135平方米，則年凈收益為150012（110）（110）14580元22還原利率的確定還原利率為安全利率加風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，安全利率取定為銀行存款利率525，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為1，則還原利率為6。23評(píng)估值計(jì)算此次估價(jià)中，土地最高使用年限為70年1999年底獲得土地使用權(quán)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2013年11月10日），剩余使用年限為585年。則評(píng)估值14580/62112/165853260926394元?jiǎng)t單價(jià)為3260926394/135241550元/平方米，取整為2416元/平方米。六、估價(jià)結(jié)果市場(chǎng)比較法估價(jià)結(jié)果為5775元/平方米，占權(quán)重為91收益法估價(jià)結(jié)果為2416元/平方米，占權(quán)重為9委估房地產(chǎn)均價(jià)確定為577591024169547269元/平方米。委估房地產(chǎn)價(jià)值為5472元/M2135M273881315元七、評(píng)估結(jié)論經(jīng)過(guò)我事務(wù)所評(píng)估人員科學(xué)的分析和測(cè)算，在以為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值為評(píng)估目的的前提下，根據(jù)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的規(guī)范要求等，選用科學(xué)的評(píng)估思路及方法，委估對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2013年11月10日公開(kāi)的市場(chǎng)評(píng)估總價(jià)為人民幣738813元（大寫(xiě)人民幣柒拾壹萬(wàn)捌仟捌佰一拾叁元整），評(píng)估單價(jià)為547269元/平方米。八附件膂蚆螞衿莄蒈蚈袈蕆螄羆袇膆薇袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒈薂螁羈膇蒄蚇羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆莈葿袈肆肈蚅襖肅芀薈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇蚃膀聿薃蕿腿芁蒞羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄芄莀蚇袀芄蒂蒀螆芃膂蚆螞衿莄蒈蚈袈蕆螄羆袇膆薇袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒈薂螁羈膇蒄蚇羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆莈葿袈肆肈蚅襖肅芀薈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇蚃膀聿薃蕿腿芁蒞羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄芄莀蚇袀芄蒂蒀螆芃膂蚆螞衿莄蒈蚈袈蕆螄羆袇膆薇袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒈薂螁羈膇蒄蚇羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆莈葿袈肆肈蚅襖肅芀薈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇蚃膀聿薃蕿腿芁蒞羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄芄莀蚇袀芄蒂蒀螆芃膂蚆螞衿莄蒈蚈袈蕆螄羆袇膆薇袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒈薂螁羈膇蒄蚇羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆莈葿袈肆肈蚅襖肅芀薈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇蚃膀聿薃蕿腿芁蒞羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄芄莀蚇袀芄蒂蒀螆芃膂蚆螞衿莄蒈蚈袈蕆螄羆袇膆薇袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒈薂螁羈膇蒄蚇羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆莈葿袈肆肈蚅襖肅芀薈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇蚃膀聿薃蕿腿芁蒞羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄芄莀蚇袀芄蒂蒀螆芃膂蚆螞衿莄蒈蚈袈蕆螄羆袇膆薇袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒈薂螁羈膇蒄蚇羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆莈葿袈肆肈蚅襖肅芀薈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇蚃膀聿薃蕿腿芁蒞羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄芄莀蚇袀芄蒂蒀螆芃膂蚆螞衿莄蒈蚈袈蕆螄羆袇膆薇袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒈薂螁羈膇蒄蚇羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆莈葿袈肆肈蚅襖肅芀薈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇蚃膀聿薃蕿腿芁蒞羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄芄莀蚇袀芄蒂蒀螆芃膂蚆螞衿莄蒈蚈袈蕆螄羆袇膆薇袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒈薂螁羈膇蒄蚇羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆莈葿袈肆肈蚅襖肅芀薈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇蚃膀聿薃蕿腿芁蒞羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄芄莀蚇袀芄蒂蒀螆芃膂蚆螞衿莄蒈蚈袈蕆螄羆袇膆薇袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒈薂螁羈膇蒄蚇羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆莈葿袈肆肈蚅襖肅芀薈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇蚃膀聿薃蕿腿芁蒞羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄芄莀蚇袀芄蒂蒀螆芃膂蚆螞衿莄蒈蚈袈蕆螄羆袇膆薇袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒈薂螁羈膇蒄蚇羈芀蝕羅羀莂蒃袁罿蒄蚈螇羈膄蒁蚃肇芆蚇蕿肆莈葿袈肆肈蚅襖肅芀薈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅荿袁膁芇薄螇膀荿莇蚃膀聿薃蕿腿芁蒞羇膈莄蟻袃膇蒆蒄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄芄莀蚇袀芄蒂蒀螆芃膂蚆螞衿莄蒈蚈袈蕆螄羆袇膆薇袂袇艿螂螈袆莁薅蚄裊蒃莈羃羄膃薃衿羃芅莆螅羂蒈薂螁羈膇蒄蚇羈芀蝕羅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