20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ690317892008年上半年杭州樓市分析2008年，已經(jīng)過去了大半。回首這半年，杭城的樓市究竟發(fā)生了哪些大事新房究竟成交了多少套二手房市場表現(xiàn)如何土地市場樓面價是否又創(chuàng)新高下半年樓市走勢如何一、新房篇杭城六大城區(qū)上半年新房成交12萬余套據(jù)統(tǒng)計，在剛剛過去的前6個月中，杭州市主城區(qū)共成交了12755套房子，比去年同期下降37；預定11167套，比去年同期下降22。綜合分析上半年杭州主城區(qū)樓市，整體呈現(xiàn)出成交逐月低迷，沒有旺季的特征。旺季不旺，淡季轉淡“進入到4月份，杭州樓市開始裹足不前，成交量和預定量幾乎與3月份持平。但在06、07年，4月份的成交量和預定量比3月份均有40以上的增長。其中，06年4月的成交量更是接近06年3月份成交量的2倍。進入到5月，盡管今年5月份杭州主城區(qū)的成交量比4月份大增59，但預定量只增加了413套，只有205的增長。但2007年同期，5月份成交量比4月份增長65，預定量更是大增近110?！迸c傳統(tǒng)上4、5月份樓市進入旺季不同，今年4、5月份杭州樓市并沒有旺起來。旺季不旺，但在樓市轉淡之季，成交和預定卻雙雙大幅下滑。6月份，杭州主城區(qū)樓市成交和預定分別只有1932、1524套，分別只有上月的57和63。事實上，逐月對比數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，1至6月份，除了2月因為春節(jié)成交量銳減，5月份有3361套的成交量預定量只有2428套，1、3、4、6四個月成交量均徘徊在2000套左右，非常平均，樓市呈現(xiàn)出沒有旺季的特征。20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789圖一2006、2007、2008三年16月份成交對比圖二2006、2007、2008三年16月份預定對比今年上半年成交量盡管比去年同期下降近四成，但在前三個月中，成交量幾乎可與去年同期分庭抗禮，預定量更是大大超過去年同期，真正的差距是從3月份開始拉下的。與06年同期相比也可以發(fā)現(xiàn)，在前三個月中，不管是成交還是預定，08年均大大高于06年，但在后三月中，成交預定雙雙不敵06年。這也就意味著，盡管從絕對數(shù)字上來說，08年1至6月份，成交和預定數(shù)字變化不明顯。但從相對數(shù)字來說，是逐月下滑的。從二手房成交量中也可以20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789明顯發(fā)現(xiàn)這一趨勢。在前4個月中，盡管08年每個月的成交量都小于07年，但差距不大。進入到5、6月份，成交量的差距突然大幅度擴大，顯示出樓市后續(xù)的低迷和不景氣。圖三2007、2008年16月份二手房成交對比杭州樓市呈現(xiàn)出逐漸低迷的趨勢，而趨勢對未來的影響非常重大，說明接下來的市場難以樂觀。東部成為明星，反映“東部戰(zhàn)略”在各行政區(qū)的成交、預定量排行榜上，江干區(qū)分別以3409套和2992套的絕對優(yōu)勢奪得冠軍的寶座，大大超過第二、第三名的拱墅和濱江。事實上，在樓盤半年度成交十強排行榜上，江干區(qū)的樓盤占了5個，二分天下有其一。分別見圖四和圖五20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789圖四2008年16月份各區(qū)成交排行榜江干區(qū)位于城市的東部，而東部成為成交明星不是偶然的，它與杭州市近年來的“東部戰(zhàn)略”大有關系。圖五2008年16月份成交套數(shù)前十強排行榜排名樓盤名稱區(qū)域成交量（套）成交均價（元/平米）1萬家花城拱墅區(qū)648131302魅力之城江干區(qū)580108223麗江公寓江干區(qū)536146264尊寶大廈江干區(qū)499140695凱德視界拱墅區(qū)441140596伊薩卡國際城下沙區(qū)43875487元都新景下城區(qū)43370858左鄰右舍江干區(qū)407111699城市芯宇西湖區(qū)3862197410蔚藍公寓江干區(qū)36325156從2006年下半年杭州提出“1500億決戰(zhàn)東部”開始，東部樓市開始升溫，其中九堡因為后發(fā)優(yōu)勢，尤其顯眼。從圖五可以看出，在上半年成交排行十強榜上，第二、第三名的魅力之城和麗江公寓以及第八名的左鄰右舍均位于九堡。20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789在樓市低迷的08年，東部樓市熱銷顯然很難用“巧合”來解釋，而唯一能解釋的就是城市的東部戰(zhàn)略給了購房者信心。從目前的趨勢來看，在未來幾年中，杭州的東部戰(zhàn)略處于“決戰(zhàn)”階段，新東站樞紐、城東新城將相繼開工，慶春商圈將崛起，樓市的“東部明星”效應將持續(xù)下去。除了上述幾個樓盤，東部近期開盤的樓盤還有中凱東方紅街以及綠城玉蘭公寓，兩者均位于火車新東站附近。下半年供應量將增大，后市堪憂據(jù)統(tǒng)計2008年杭州7區(qū)的新增供應量預計在700萬平方米左右，但通過透明售房網(wǎng)統(tǒng)計，截至5月底，7區(qū)的新增供應量僅24598萬平方米左右，這與去年年底的一些開盤、報批等政策有關，它們在短時間內限制了樓盤上市的時間，因此2008年的供應放量才剛剛拉開序幕。以此推算，下半年開盤的房源會更多，上市將比較集中。事實上，上半年市場形勢不好，很多樓盤都推遲了開盤時間，不少樓盤紛紛表示將在9、10月份面市，以期決戰(zhàn)下一個不知道是否一定到來的“金九銀十”。隨便列舉一下，7月份以后開盤的熱點樓盤將有中凱東方紅街、泊林公寓、坤和西溪里、南北西岸、名城燕園、恒和依山郡、金隅觀瀾時代、保利東灣、綠城玉蘭公寓不過，從目前的市場形勢來看，一方面成交量在逐月低迷，一方面市場供應量將持續(xù)增大，后市堪憂。二、二手房篇上半年杭城二手房成交量同比減少兩成多1、二手房市場分析報告與去年扶搖直上的火爆行情相比，今年杭城二手房市場整體表現(xiàn)謹慎有余而活力不足。受貸款從緊政策的影響，樓市出現(xiàn)了一定程度的觀望，市場交易量同比、環(huán)比均出現(xiàn)了明顯下挫的局面。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，08年上半年杭州二手房銷售量，比07年下半年減少2成。我愛我家分析，之所以造成了今年上半年杭城二手房市場低迷的走勢與去年年底開始的貨幣從緊張政策有關，使得購房群體存在觀望情緒，令市場中房源數(shù)量明顯增多而購買需求持續(xù)萎縮；再加上去年二套房貸、6次加息、公積20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789金貸款的調整以及準備金率的不斷上調，進一步造成銀根緊縮，間接地抑制了購房者數(shù)量。與此同時，杭州政府為了減少交易過程中的成本，今年4月和6也分別取消了交易評估費和公積金三項費用，這些舉措力在簡化二手房交易過程中的成本，使二手房市場向健康的方向發(fā)展。從成交價格方面來看，今年上半年杭州二手房市場成交價格已經(jīng)出現(xiàn)疲軟的走勢，在觀望情緒氣氛下，其價格漲幅速度明顯緩慢下調，由此導致買賣雙方議價的空間進一步擴大。另一方面，政府對從緊貨幣政策不變，銀行貸款出現(xiàn)松動的可能性不大，使得部分購房者選擇價位相對較低的房源，因此在一定程度上控制了房價的上升勢頭。不過從短時間來看，杭州二手房市場的交易價格不會出現(xiàn)較大浮動，在上半年成交價格漲幅趨緩向平穩(wěn)的發(fā)展過程下，下半年其成交價格將會控制在合理的價格范圍之內。（1）、受銀根緊縮影響交易同比萎縮一成圖表07年1季度至08年2季度杭州五大主城區(qū)二手房市場交易狀況分析08年上半年杭州二手房市場相對于去年而言，市場處于大幅萎縮狀態(tài)，整體表現(xiàn)缺乏朝氣。據(jù)我愛我家統(tǒng)計資料顯示，2008年16月份杭州五大主城區(qū)共成交二手房8456套，與去年上半年交易總量相比向下回落了927，之于去年下半年而言變化幅度則更為明顯，環(huán)比降幅高達1883。我愛我家市場研究中心分析，去年年底開始的貨幣從緊政策，造成了今年上半年杭城二手房交易量的銳減，需求出現(xiàn)了一定程度的觀望，令市場中房源新增量上升而需求量持續(xù)下降；其次公積金貸款的調整以及準備金率的不斷上20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789調，進一步造成銀根緊縮，抑制了購房這的數(shù)量。從目前的情況看，有購買力的中年或老年消費者，是觀望的主體，而年輕人大多數(shù)處于創(chuàng)業(yè)初期，有的準備買房結婚，有非常迫切購房需求，成為現(xiàn)在市場的主體。（2）、價格持續(xù)上漲速度明顯放緩盡管上半年杭州二手房交易均價依舊保持上漲的趨勢，但漲幅已緩慢下行。據(jù)我愛我家統(tǒng)計，今年上半年全市五個主城區(qū)二手房交易均價為12652元/平方米，環(huán)比07年下半年上漲了1336；而與07年上半年相比，07年下半年環(huán)比上漲了1829，價格漲幅環(huán)比回落了493。從主城區(qū)的二手房買賣情況來看，各區(qū)都出現(xiàn)了不同程度的上漲，其中上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)、西湖區(qū)交易均價上漲明顯，其漲幅速度高于同期內整體市場水平。而拱墅區(qū)房價漲幅相比其他區(qū)域則要略低些，環(huán)比去年下半年幅度為811。圖表2008年上半年杭州五大主城區(qū)二手房銷售價格狀況上城區(qū)下城區(qū)西湖區(qū)拱墅區(qū)江干區(qū)2008年上半年銷售價格14094139421252110635119192007年下半年銷售價格120621202610951983710361增幅1685159314348111504我愛我家市場研究中心認為雖然目前杭州二手房市場上的交易均價仍然處于一個高位，但從今年上半年各月房價走勢來看，房價上漲的速度已明顯放緩。一方面，由于今年以來銀行貸款政策不斷的從緊，市場上出現(xiàn)了觀望的氣氛，原本的賣方市場逐漸向買方市場轉變，使房屋轉讓方在市場博弈中，不再享有絕對的說話權，導致部分急于出手的業(yè)主議價空間提升較大；另一方面，從目前房屋類型看，老房子因為房齡老，戶型偏差等原因，在交易中被不少新政所制約，而購房者考慮到居住的舒適度也不太樂意購買此類房源，使得上半年來老房子的成交價格有所下滑，由此也在一定程度上影響了房價上漲的趨勢。（3）、小戶型走俏二手市場交易量有所上升圖表2007年1季度至2008年2季度交易面積比重對比20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789圖表2007年1季度至2008年2季度交易居室比重對比杭州二手房市場上60平米以下的小戶型房源同樣是市場交易的主力軍，其在08年上半年的交易比重占到總成交量的4565；與去年同期相比比重上漲了547；面積在6090平米區(qū)間房源交易比重為321，同比回落了226個百分點。從居室交易數(shù)據(jù)來看，消費者對中小戶型一、二居室的關注程度有增無減，其牢牢的控制著二手房市場的絕對主力位置。交易比重分別占到了總成交量的1442和5804，同比分別增加了047和079；此外，三居室房源的交易較之去年同期出現(xiàn)了回落，比重達到了2367，回落了326。我愛我家市場研究中心分析，60平米以下的房源日漸走俏，這與市場購房主體的改變有關。從目前購房群體的角度來看，二手房市場上“80后”人群逐漸成為購房主體，但鑒于此部分人處于創(chuàng)業(yè)的初級階段，自身的經(jīng)濟實力相對薄20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789弱，往往選擇一居、二居的中小戶型作為他們置業(yè)的首選，特別是二居室由于供應量大并且在戶型功能方面比較均衡，成為市場絕對的主角。（4）、50100萬之間房源成交量占半壁江山圖表2007年1季度至2008年2季度杭州交易價格比重對比隨著二手房源價格的持續(xù)上漲，成交價格在整體市場上所占的交易比重也在發(fā)生著微妙的變化，低總價房源比例在一定程度上有所減弱。據(jù)我愛我家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年上半年交易價格在50萬以內的房源成交量占總成交量的2014，同比去年交易比重向下回調了1857，而環(huán)比降幅為396，比重呈逐年遞減的趨勢。與此相反，在中小戶型一路暢銷的市場下，50100萬區(qū)間房源的交易比重則表現(xiàn)了上升的趨勢，其交易比重占整體交易比重的5288，同比、環(huán)比都有向上的態(tài)勢。而100萬以上高檔房源的交易比重也出現(xiàn)了小幅的下滑，環(huán)比降幅在151，比例達到了2698。我愛我家分析，隨著道路的改造、軌道一號線的開工，杭州的交通網(wǎng)絡將越來越完善，目前不少一手房比較偏遠，不能滿足大不多購房者的需求，而二手房在區(qū)域，道路交通有著一手房不能比擬的優(yōu)勢，使得二手房交易價格不斷的攀升。與此同時，伴隨著城區(qū)內居高不下的價格走勢，消費者的置業(yè)心理也開始逐漸趨理性，加之小戶型房源的不斷入市與購房者結構的不斷年輕化，中低總價房源開始趁勢追擊，由此使得本月50100萬區(qū)間房源的交易比重不斷擴大。2、租賃篇成交上行乏力出現(xiàn)盤整20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789六月剛過，回顧2008年上半年的二手房市場，表現(xiàn)并不盡如人意，成交量與去年同期相差甚遠。6月成交量的大幅下滑，急賣、調價等現(xiàn)象顯現(xiàn)，預示著市場出現(xiàn)了年中盤整的局面。成交量同比減少兩成多據(jù)透明售房網(wǎng)顯示，2008年上半年與2007年同期相比，成交量呈現(xiàn)整體回落的趨勢，降幅達到了22，即兩成多。五城區(qū)中，西湖區(qū)仍舊穩(wěn)居成交量的頭把交椅，下城區(qū)、拱墅區(qū)分列二、三，原本相差不多的上城區(qū)、江干區(qū)漸漸拉開了距離。從圖中可以看到，2007、2008年前四個月成交量波動幅度不大，但到了五六個月份相差懸殊，尤其是6月與去年同期相比，下降幅度達到42個百分點。中原地產(chǎn)認為，與2005年“國八條”、2006年“國六條”出臺后市場出現(xiàn)的應激反應相比，今年的下滑更像是市場進行的自我調節(jié)。2007年價格的大幅上漲，2008年價格的高位運行加大了需求者的購買壓力；同時自去年10月以來，國家出臺了提高存款準備金率、加息、限貸等一系列銀根緊縮政策，大大抑制了依靠貸款買房的多數(shù)需求者的購買欲望，致使市場中觀望氣氛濃厚；而經(jīng)濟環(huán)境的變化，或多或少影響了上半年的杭州二手房市場，如人民幣升值導致外貿業(yè)務萎縮，使得樓市中一部分從事外貿行業(yè)的潛在高端需求者無力再購買房產(chǎn)；20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789而股市大跌后，一些潛在購房者資金被套牢，不得不將換房計劃暫時擱置。另外，一手樓盤史無前例的打折促銷更是吸引了一部分游離于二手房與一手房之間的購房者，分化了二手房購買的群體，如上半年濱江區(qū)的銀爵公寓、水晶城等樓盤價格低于或與周邊二手樓盤相當，而該區(qū)域內多數(shù)二手樓盤未滿5年，涉及營業(yè)稅以及個稅等，與一手樓盤相比自然缺乏吸引力，以上眾多因素集結導致二手房成交量低位運行也就不足為奇了。六月降價風潮涌動相比二手房成交量的萎縮，今年上半年的成交價顯然高于去年同期。從下圖中我們可以看到，08年上半年二手房均價在12000元/平方米13000元/平方米區(qū)間運行。與去年同期相比，上漲幅度達到了34，但這并不意味著大幅上漲的價格走勢會繼續(xù)延續(xù)。進入6月后杭城二手房價格趨勢有了明顯變化，相比去年的穩(wěn)中有升今年卻是小幅下滑，與5月相比，6月二手房每平方米下降了500元左右。據(jù)中原地產(chǎn)觀察，進入6月以后，隨著成交量的下滑，二手房市場急賣、降價現(xiàn)象突然多了起來。大戶型、老房子、郊區(qū)房陸續(xù)打出急賣口號，在中原地產(chǎn)信息平臺上就出現(xiàn)了“盛世錢塘399萬元降到287萬元”、“樹園新村再次降價，6479平方售價65萬元”、“江城路小套急售”、“水印城原價158萬元，現(xiàn)在降到145萬元”等等眾多的調價信息。20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789據(jù)了解，率先調價起源于一批掛牌多時未成交又急需用錢的投資者。這部分房東多是由于自身的主觀原因，如急需用錢去付新房首付，去還汽車貸、房貸等，因為心情急迫調整幅度較大。而隨后這股降價風則影響了更多心態(tài)不穩(wěn)的賣方，降價出售現(xiàn)象也隨之增多。值得注意的是，盡管今年的降價現(xiàn)象讓一部分購房者看到了希望，但從理性的角度而言，降價房源所占比例不足一成。中原地產(chǎn)認為，回顧過去幾年的二手房市場，除2007年以外，降價風幾乎每年刮一次。2004年的5月、2005年的6月、2006的6月，在調控政策和季節(jié)性影響的雙重作用下，降價風頻頻吹過，而事實證明，降價只是市場短期內的一種調整，短暫的調整期過后，隨之而來的是成交量的補償性增長再次帶動房價上漲。90方以內成交量近八成據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2008年上半年，90平方米以下含的中小戶型成交量占總成交的78。翠苑、朝暉、德勝大關、采荷景芳等區(qū)塊仍為中小戶型的主要供應地，成交較為活躍。由于中小戶型產(chǎn)品的市場接受程度高，小戶型二手房的單價自去年以來上漲速度驚人。如翠苑小區(qū)一帶目前從2006年底的7900元/平方米左右的均價飛漲到12000元/平方米，朝暉小區(qū)從8200左右的均價漲到12500元/平方米左右，采荷小區(qū)憑借學區(qū)房的概念從9000元/平方米左右的均價漲到13000元/平方米，20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789上漲幅度在4552。實力有限的需求者不得不一再降低自己的要求，將購房面積縮水到所能承受的總價范圍之內，這就使得60平方米以下的兩房成為二手房市場中成交份額最高的一部分。中原地產(chǎn)認為，“國六條”實施近兩年時間，今年杭州迎來了小戶型產(chǎn)品集中上市的高峰。以2008年5月為例，杭州六城區(qū)加余杭區(qū)新增供應量中小戶型產(chǎn)品大約在3000套左右。從人居展期間的成交預定情況看，排在成交預定前幾位的都是以小戶型產(chǎn)品為主的樓盤，如天陽上河、麗江公寓、匯盛德堡等，這些樓盤看房者頗為踴躍。但與二手房相比，價格仍是阻擋購房者實現(xiàn)購房愿望的最大障礙。因此預計未來幾年內，中小戶型需求者依舊需要依靠市區(qū)內的二手房市場來滿足。3、租賃篇熱門區(qū)域租金上升幅度大今年上半年杭州租賃市場交易活躍，市場租賃成交量同比2007年增長了近15。在租賃的戶型結構方面，二居室的成交量仍是市場的主力軍，房源租金價格也有十個百分點的提升。據(jù)我愛我家市場研究中心統(tǒng)計，今年上半年的平均月租金為1986元，比去年上半年月租金1792元增長了108。多居室房屋月租金下降從居室上來看，2008年上半年一居室與三居室的住房租賃成交比例相應上升。其中，以一居室與三居室的房源成交價格上升幅度最大，分別為633和1157。二居室的租賃價格也小幅上調，但三居室以上的卻出現(xiàn)一定幅度的下跌。我愛我家研究中心認為，多居室價格指數(shù)下降，主要是因為即使在租賃旺季，對四居室的需求人群也較為有限，而市場中四居室房源供給充足，四居室租賃供大于求的局面依舊沒有得到有效的改善。熱門區(qū)域租金上漲幅度較大在租金價格上，杭州各區(qū)租賃市場都是正比例增長。2008年上半年度住宅租賃市場價格指數(shù)除了高端市場與上期持平外，普通指數(shù)與綜合指數(shù)從去年以來一直呈現(xiàn)平緩上升趨勢，市場租金綜合價格指數(shù)同比去年上半年增長了11。我愛我家市場研究中心指出，近年來隨著外來人口的大量涌入，租房需20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789求的上升相應地刺激了房租價格的走高。其次，杭州經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，隨著地區(qū)物價水平與生活消費水平的提高，杭州的房租價格也就難免上升。在房租相繼走高的環(huán)境之下，朝暉的租金比去年上升了122，大關租金上升了約12，德勝、拱北等也分別上升了11左右。這些小區(qū)由于發(fā)展比較成熟，地理位置、交通、周邊設施等相對齊全，對于租客來說，可接受程度也較高，因此需求量較大，成了近年來的熱門小區(qū)。特別值得一提的是，隨著濱江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)發(fā)展的日漸成熟，當?shù)氐囊恍┬^(qū)如太陽國際、彩虹城、臨江花園等都相應地完善起來，也越來越被租房者所接受，需求放開了，其房租也開始有了提高，今年租金和成交量都有明顯的上升。三、土地篇上半年杭城土地市場收縮下半年集中推市中心地塊上半年，杭城土地市場全面收縮，僅1月份和5月份共出讓15宗地，同比去年減少了22宗；成交額同步下降，僅為去年的67左右。不過，值的關注的是，據(jù)6月上旬發(fā)布的讀地手冊顯示，下半年杭城將集中推出市中心絕版地塊。上半年出讓15宗地成交1055億上半年，杭城土地出讓成交對比表20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789據(jù)統(tǒng)計，今年上半年，杭州市國土資源局共推出15宗土地，同比去年上半年37宗減少了22宗；總出讓面積697755平米約104663畝，同比去年1473592平方米約221038畝下降了5265；總成交金額達1055374萬元，同比去年1582020萬元下降了3329。今年上半年，杭城土地市場上僅1月份和5月份各有兩次的出讓，其他幾個月的土地掛牌出讓成交均為零。其中1月出讓了8宗地塊，5月份出讓了7宗地塊。在這出讓的15宗地塊當中，純住宅用地有5宗，商住綜合配套用地共4宗地，商業(yè)辦公用地最多，共有6宗。在這15宗成交地塊中，成交金額及出讓面積最大的地塊為濱江商住用地200775號地塊共有290畝，以307315萬元成交；成交樓面價最高的是杭政儲出20086號地塊，即農大西側地塊，樓面價為14118元/平米；成交樓面價最低的是位于西湖區(qū)82號商業(yè)用地，樓面價僅4022元/平米。市中心絕版地塊下半年集中出讓據(jù)6月上旬首次發(fā)布的杭州市2008年度首期讀地手冊顯示，今年杭城出讓土地全面收縮，其中主城區(qū)范圍內的41宗政府儲備土地，總面積只有2241畝，其中26宗住宅用地只占1804畝；其他15宗為公建用地，土地面積437畝。在主城區(qū)公開的41宗政府儲備用地當中，四大“老廠房”地塊仍然是最受人矚目的，這四塊地分別位于下城區(qū)和拱墅區(qū)。在下城區(qū)，兩大“老廠房”地塊為位于環(huán)城北路167號的原汽輪動力集團地塊、東新路附近的重機廠地塊。前者體量較小，占地面積還不到40畝，但是容20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789積率比較高，達到了32；后者由A、B、C三個小地塊組成，占地面積相對較大，達到了269畝。在拱墅區(qū)，新華集團地塊或許可以被稱為今年的最好的一塊地，也是業(yè)內繼“杭汽發(fā)”之后最為關注的一塊市中心絕版地塊。該地塊位于湖墅路186號，與之一路之隔的紅石中央花園，地理位置相當優(yōu)越。另外，該區(qū)塊要出讓的“杭一棉C、C2”地塊也是相當?shù)囊俗⒛俊Ｈツ辍昂家幻蕖背鲎屃宋恢米詈玫腁、B地塊，樓面價達到15588元/平方米。另據(jù)資料顯示，今年下半年，江干區(qū)還將推出586畝地、西湖區(qū)推出地塊接近300畝、拱墅區(qū)還今年將有9塊土地供應，其中的8塊住宅用地共占地39017畝；位于杭州副城的余杭今年將出讓地塊達到了2000畝。附2008年上半年杭城土地出讓成交列表出讓時間地塊編號區(qū)域用途成交價樓面價元/平米競得單位63號拱墅區(qū)規(guī)劃拱宸橋東部地區(qū)B11地塊商用12300萬4920浙江美好投資有限公司住宅商用75號濱江區(qū)東至西興路，南至新開建設河商用307315萬5046興貴投資有限公司母公司上海世茂住宅76號濱江區(qū)東至信誠路，南至濱盛路商用158600萬5630海墅投資管理杭州有限公司80號江干區(qū)九堡區(qū)塊住宅45300萬5550杭州華鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司81號江干區(qū)九堡區(qū)塊住宅63000萬5749浙江省華浙實業(yè)開發(fā)有限責任公司200811182號西湖區(qū)規(guī)劃蔣村五號路地塊商用59769萬4022杭州蔣村新區(qū)建設有限公司83號江干區(qū)規(guī)劃錢江新城單元B061地塊辦公、商業(yè)金融業(yè)用地67160萬5502杭州力達房產(chǎn)200812384號江干區(qū)下菩薩地塊商業(yè)辦公住宅兼容74720萬900210236杭州市運河綜合保護開發(fā)建設集團20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789用地1號西湖區(qū),西至規(guī)劃蔣村六號路住宅100110萬10188綠城房產(chǎn)2號西湖區(qū),西至規(guī)劃蔣村東路住宅109990萬11142綠城房產(chǎn)3號拱墅區(qū),東至小河路,南至莫干山路綠化商業(yè)金融業(yè)用地16100萬6522杭州市拱墅區(qū)城市建設發(fā)展中心2008564號濱江區(qū),南至濱寧路商業(yè)辦公用地12310萬4136杭州駿寶行汽車維修服務有限公司5號下沙住宅38億4671浙江名城房產(chǎn)6號農大西側地塊商業(yè)金融、住宅435億14118浙江匯華房產(chǎn)14住宅20085147號蔣村16商業(yè)金融業(yè)1058億8260綠城房產(chǎn)浙信房產(chǎn)四、地產(chǎn)股篇8位地產(chǎn)浙商市值半年縮水173億08年開始至今，中國股市經(jīng)歷著“大跳水”的階段上證指數(shù)從526156點暴跌至274887點，下跌251269，跌幅4776。股指跌去近半的最直接體現(xiàn)就是各個上市公司股價的大規(guī)?；芈洹６?7年牛氣十足的地產(chǎn)股更是成為市場中的重災區(qū)，其中浙股板塊中的房地產(chǎn)股股價大多下跌超過50。多重誘因導致房產(chǎn)行業(yè)前途難料在股市萎靡、房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀調控影響明顯等因素影響下，房地產(chǎn)行業(yè)的道路荊棘密布。潘石屹說，2008年以來，勞動力的成本按工種不同分別上漲了100至200，鋼材價格上漲70，混凝土價格上漲30，這使房地產(chǎn)整個行業(yè)面臨巨大成本壓力；而未來一段時間房價是漲還是跌，還很難對此作出明確判斷?！皼]有一位投資者認為房地產(chǎn)行業(yè)會在下半年保持景氣”，這是國泰君安證券近日對基金管理公司、私募基金、保險公司、券商代表及其他機構投資者的135位投資者進行問卷調查后得到的結論。投資者普遍認為，石油、煤炭、農業(yè)、食品飲料等行業(yè)將繼續(xù)保持較高的行業(yè)景氣度，醫(yī)藥、新能源、化工、商20082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ6903178920082009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費下載075583513598QQ69031789貿等行業(yè)也被不少投資者提到。但在問及房地產(chǎn)行業(yè)時，投資者出現(xiàn)了罕見的一致性沒有一位投資者認為它還能在下半年保持景氣度。而在2007年底的統(tǒng)計結果中，看好地產(chǎn)行業(yè)的比例為269。如此一來，房產(chǎn)股表現(xiàn)不佳是很自然的事情。在本輪滬深股市調整中，地產(chǎn)股無疑成為了空頭重點打壓的對象，上證地產(chǎn)指數(shù)從年初的745562點的高位一路下行至目前的2900點左右，不少老牌地產(chǎn)股跌破了增發(fā)價、股價僅為高位時的一半或1/3，而新上市的地產(chǎn)股則是上市幾天便“破發(fā)”，讓投資者始料不及。同時，地產(chǎn)股在香港等境外資本市場上的表現(xiàn)也差強人意，綠城中國、SOHO中國均難逃被腰斬甚至腿斬的命運。08年浙江上市公司老板財富“大縮水”在這一波下跌大浪中，浙江地產(chǎn)股也未能幸免，據(jù)本網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，浙江的8位房產(chǎn)上市公司的老總在08年年初至今的這輪調整中，共計損失達17379億元。浙江房地產(chǎn)股16月份表現(xiàn)一覽表代碼名稱現(xiàn)價08年首日股價股價跌幅實際控制人控股比例總股本（萬股）縮水市值（億）600052浙江廣廈53914547035樓忠福378587178913019002133廣宇集團50012346524王鶴鳴418549860001532600175美都控股56311166524聞掌華23733441312452600173臥龍地產(chǎn)58012716128陳建成20723300000472000558萊茵置業(yè)3938335724高繼勝49443707466807600208新湖中寶53499751105905282185017715600840新湖創(chuàng)業(yè)93616865198黃偉33333040823760002244濱