戴德梁行2005年南昌聯(lián)發(fā)紅谷灘中心區(qū)C6項目研究策劃成果匯報戴德梁行研究顧問部南昌聯(lián)發(fā)紅谷灘中心區(qū)C6項目研究策劃成果匯報演示200510匯報內(nèi)容市場背景研究項目分析項目定位項目經(jīng)濟效益評價項目規(guī)劃發(fā)展建議匯報內(nèi)容市場背景研究項目分析項目定位項目經(jīng)濟效益評價項目規(guī)劃發(fā)展建議市場背景南昌市宏觀社會經(jīng)濟南昌市房地產(chǎn)宏觀市場狀況寫字樓市場狀況商業(yè)物業(yè)市場狀況公寓物業(yè)市場狀況紅谷灘商品住宅市場狀況酒店物業(yè)市場狀況問卷調(diào)查結(jié)果市場背景南昌市宏觀社會經(jīng)濟南昌市房地產(chǎn)宏觀市場狀況寫字樓市場狀況商業(yè)物業(yè)市場狀況公寓物業(yè)市場狀況紅谷灘商品住宅市場狀況酒店物業(yè)市場狀況問卷調(diào)查結(jié)果南昌市宏觀社會經(jīng)濟GPD、人口狀況南昌市經(jīng)濟總量低于長沙市，在中部城市中名次靠后，僅高于合肥市，但經(jīng)濟增長率從2002年起明顯高于長沙市，表明南昌市經(jīng)濟增長潛力較長沙市要大南昌市市區(qū)人口與長沙市基本持平，但全市人口較長沙市少150萬，表明南昌市市區(qū)人口占全市人口比例要高于長沙市本頁相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源于南昌市、長沙市統(tǒng)計局南昌市宏觀社會經(jīng)濟人均GDP、人均可支配收入、零售總額南昌市區(qū)人均經(jīng)濟水平較長沙市落后1年，約為深圳市的四分之一南昌市人均可支配收入較長沙市落后2年，但增長率較長沙市及全國平均水平要高南昌市社會消費品零售總額為長沙市的一半，并且占GDP比率要低于長沙市，表明南昌市商貿(mào)發(fā)展水平較長沙市要低本頁相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源于南昌市、長沙市、深圳市及國家統(tǒng)計局南昌市城市規(guī)劃總體規(guī)劃總體規(guī)劃一江兩岸，一核五片。核心區(qū)分為昌南城和昌北城，本案位于核心區(qū)的昌北城本案所在區(qū)域南昌市城市規(guī)劃昌北新城規(guī)劃本案所在區(qū)域提升南昌城市整體功能及形象紅谷灘新區(qū)、樂化組團、灣里組團、望城組團、南昌經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和長凌片區(qū)納入昌北新城的規(guī)劃總建設(shè)用地約160平方公里原在紅谷灘新區(qū)邊緣的昌九高速公路及昌樟高速公路外移至在建設(shè)中的南昌市西外環(huán)高速，原路線功能轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘兄鞲傻滥喜谐鞘幸?guī)劃紅谷灘新區(qū)規(guī)劃紅角洲片區(qū)鳳凰洲片區(qū)紅谷灘中心區(qū)及周邊區(qū)域紅谷灘新區(qū)分成三個片區(qū)紅谷灘中心區(qū)及周邊區(qū)域、紅角洲和鳳凰洲，規(guī)劃總面積4628平方公里，規(guī)劃總?cè)丝?0萬，其中中心區(qū)規(guī)劃面積1028平方公里，規(guī)劃人口15萬規(guī)劃功能紅谷灘中心區(qū)及周邊區(qū)域為集商務(wù)、商貿(mào)、辦公信息、文化、旅游居住于一體的現(xiàn)代化城市中心區(qū)，其中規(guī)劃中的CBD位于紅谷灘中心區(qū)及周邊區(qū)域，鳳凰洲片區(qū)以居住為主，紅角洲為集文教、科研、體育高檔居住、旅游休閑于一體的綜合區(qū)市場背景南昌市宏觀社會經(jīng)濟南昌市房地產(chǎn)宏觀市場狀況寫字樓市場狀況商業(yè)物業(yè)市場狀況公寓物業(yè)市場狀況紅谷灘商品住宅市場狀況酒店物業(yè)市場狀況問卷調(diào)查結(jié)果南昌市固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資總量低，約為長沙市的一半南昌市房地產(chǎn)投資量占固定資產(chǎn)投資量在2025之間，較長沙市要低，南昌市房地產(chǎn)投資環(huán)境要優(yōu)于長沙市2003年起，南昌市基本建設(shè)及更新改造投資量增長率較房地產(chǎn)投資增長率要高，表明南昌市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈良性發(fā)展本頁相關(guān)數(shù)據(jù)來源南昌市、長沙市統(tǒng)計局房地產(chǎn)宏觀市場供需對比南昌市區(qū)商品住宅供需量基本平衡2003年南昌市商品住宅供需量呈爆發(fā)式增長,較上年增長1262005年上半年，受房地產(chǎn)宏觀政策影響，預(yù)銷售量較上年同期有所下降南昌市區(qū)非住宅商品房預(yù)銷售面積增長率要高于批準預(yù)售面積增長率2004年、2005年上半年南昌市區(qū)非住宅商品房銷售量受供給量大幅下降的影響，預(yù)銷售量也相應(yīng)有所下降保守估計，20032005年寫字樓銷售量165萬年均銷售55萬平方米本頁相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源南昌市、長沙市房地產(chǎn)管理部門局房地產(chǎn)宏觀市場客戶構(gòu)成、空置狀況2002年南昌市商品房異地客戶購買量僅為5，2003年起，異地客戶購買量有大幅度增長，約占南昌市區(qū)商品房銷售總量的四分之一；從物業(yè)類型來看，非住宅商品房異地客戶購買比重要高于商品住宅異地客戶購買比例,非住宅異地客戶約占三成從價格上來看，單價在3000元/平方米以上的商品房異地客戶購買比重要高于單價在3000元/平方米以下的商品房，異地客戶個體購買能力要高于南昌市本地個體購買能力南昌市商品房空置面積逐年降低，空置量占當年竣工量的5102005年上半年南昌市商品房空置量較上年同期下降312，而全國較上年同期增加792005年上半年南昌市商品房空置面積1056萬平方米，占上年竣工面積的40，同期長沙市商品房空置面積1118萬平方米，占上年竣工面積的189本頁相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源于南昌市房地產(chǎn)管理部門房地產(chǎn)宏觀市場價格比較非住宅商品房價格為商品住宅價格的15倍，2005年上半年南昌市區(qū)非住宅商品房均價為4668元/平方米，商品住宅均價為3033元/平方米南昌市商品房銷售價格增長率逐漸低于南昌市人均可支配收入增長率2004年南昌市人均可支配收入與商品住宅單價比值在中部省會城市居中等水平本頁相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源于相關(guān)城市政府統(tǒng)計部門房地產(chǎn)宏觀市場銷售速度比較（20041220058）紅谷灘新區(qū)商品房銷售速度低于南昌市市區(qū)平均水平；套數(shù)銷售率高于面積銷售率，表明大戶型商品房銷售速度要低于較小面積商品房銷售速度非住宅商品房銷售速度要遠低于商品住宅的銷售速度本頁相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源于南昌房地產(chǎn)管理部門市場背景南昌市宏觀社會經(jīng)濟南昌市房地產(chǎn)宏觀市場狀況寫字樓市場狀況商業(yè)物業(yè)市場狀況公寓物業(yè)市場狀況紅谷灘商品住宅市場狀況酒店物業(yè)市場狀況問卷調(diào)查結(jié)果南昌市寫字樓物業(yè)市場發(fā)展歷程分成四個階段1994年以前，尚沒有專業(yè)寫字樓概念，以商住樓及政府大院、酒店為主要辦公場所，后續(xù)供給的商住樓主要有中寰廣場、太平洋商務(wù)大廈、強威大廈、奧林匹克大廈、國貿(mào)廣場公寓19942002年，企業(yè)自建專業(yè)寫字樓發(fā)展階段，剩余部分出租，代表樓盤有華財大廈、出版大廈、江信國際大廈、金源大廈、信達大廈20032004年，產(chǎn)權(quán)式的純寫字樓發(fā)展階段，代表樓盤財富廣場、華龍國際大廈、地王大廈2005年之后，寫字樓產(chǎn)品開始走向?qū)I(yè)化、智能化和國際化，代表樓盤恒茂國際中心等南昌市寫字樓物業(yè)市場供給特征分布特征沿河及商圈周邊分布供給數(shù)量2003年起，南昌寫字樓市場從多年的“沉寂期”步入了一個“勃發(fā)期”，超過23萬平方米物業(yè)名稱入市時間可售面積（平方米）國貿(mào)廣場（8B區(qū)）2003948000財富廣場2004170000華龍國際大廈2004641000地王廣場20041010000恒茂國際中心2005836000華財大廈20051025700南昌市寫字樓物業(yè)市場供給特征標準層面積對比單位平方米標準層面積普遍在10002000之間，南昌的略偏小南昌市寫字樓物業(yè)市場供給特征層高對比單位米高標準層高代表新一代寫字樓發(fā)展趨勢南昌市寫字樓物業(yè)市場供給特征停車位配置對比單位停車位辦公面積南昌寫字樓停車位配置較少；三市新建寫字樓停車位配置均大幅提高南昌市寫字樓物業(yè)市場供給特征電梯配置對比單位電梯部數(shù)辦公面積南昌寫字樓電梯配置較少；深圳寫字樓電梯配置基本滿足辦公需求南昌市寫字樓物業(yè)市場供給特征空調(diào)配置對比只有南昌仍有部分寫字樓未設(shè)中央空調(diào)南昌市寫字樓物業(yè)市場供給特征洗手間設(shè)置對比南昌仍有部分寫字樓獨立設(shè)置衛(wèi)生間南昌市寫字樓物業(yè)市場供給特征外墻裝修對比深圳寫字樓的外墻材料不斷改善；南昌寫字樓外墻材料檔次不高，玻璃幕墻不多，檔次也將不斷提升南昌市寫字樓物業(yè)市場需求特征客戶狀況購買客戶以投資者為主，約占60,其次是南昌當?shù)仄髽I(yè)，約占30，其他客戶約占10進駐客戶外地企事業(yè)單位駐南昌辦事處與南昌本地企業(yè)各半。其中外地企業(yè)駐南昌辦事處需求面積存在兩個面積區(qū)間，200米左右（代表樓盤江信國際大廈及財富廣場）及1000平方米（代表樓盤金源大廈和出版大廈）左右；本地企業(yè)因?qū)嵙Υ嬖谳^大差異，需求面積存在多樣化，按實力及類型分可分為大中型企業(yè)、發(fā)展中的中小型企業(yè)、剛起步的小型企業(yè)及部分政府事業(yè)單位。南昌市在售甲級寫字樓客戶狀況客戶類型需求面積范圍（平方米）占面積比例代表企業(yè)本地企業(yè)大型企事業(yè)單位半層一層20南昌某食品企業(yè)、摩托車代理企業(yè)、南豐水泥集團、商檢局實力企業(yè)20050015省對外進出口貿(mào)易公司、洪城集團、城開集團、部分IT企業(yè)中小企業(yè)10020015廣告公司、律師事務(wù)所及其他中小企業(yè)投資者各面積范圍均存在40外地客戶30050010約克空調(diào)、日立電梯恒茂國際中心購買客戶狀況分析表寫字樓物業(yè)市場需求特征代表性寫字樓進駐客戶狀況寫字樓主要進駐客戶江信國際大廈金融、保險相關(guān)的公司，外地公司駐南昌辦事處或分公司，部分南昌市大、中型的咨詢服務(wù)公司、建材、貿(mào)易、實業(yè)公司華財大廈中、小型企業(yè)為主。其中較多上海公司的分公司或駐南昌辦事處，包含部分知名企業(yè)財富廣場國內(nèi)知名的貿(mào)易、電子設(shè)備、物流及實業(yè)公司為主。其中外地公司駐南昌辦事處占50、本地企業(yè)以裝飾設(shè)計公司、廣告公司、建設(shè)投資、電子通訊、投資公司、金融咨詢?yōu)橹鹘鹪创髲B北座50為外地企業(yè)駐南昌辦事處；20為江西大、中型企業(yè)，30空置南座50為外地著名品牌企業(yè)的分公司，25為江西大、中型企業(yè)，25空置地王大廈以電子通訊類、美容化妝品公司、裝修設(shè)計為主出版大廈出版局相關(guān)企業(yè)及15層泰耐克集團國貿(mào)廣場（寫字樓部分）A棟電子通訊公司、投資實業(yè)公司、貿(mào)易公司B棟以外地企業(yè)分公司或駐南昌辦事處為主，其次是部分政府事業(yè)單位及部分電子科技、通訊公司專業(yè)寫字樓客戶以外地企事業(yè)單位駐南昌分公司或辦事處、本地大中型企業(yè)為主，還有部分中小企業(yè)寫字樓物業(yè)市場需求特征代表性商住樓進駐客戶狀況商住樓主要進駐客戶中寰廣場以中、小型公司為主。業(yè)務(wù)類型包括裝飾設(shè)計、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、營銷貿(mào)易等地王大廈（公寓部分）50為小型公司，業(yè)務(wù)類型包括電子科技、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、營銷貿(mào)易、裝飾設(shè)計、廣告公司和實業(yè)公司太平洋商務(wù)大廈以中、小型公司為主，業(yè)務(wù)類型廣泛國貿(mào)廣場（公寓部分）以中、小型公司為主，業(yè)務(wù)類型包括電子科技、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、營銷貿(mào)易、裝飾設(shè)計、投資公司以本地中小企業(yè)及剛起步小企業(yè)為主寫字樓物業(yè)市場需求特征專業(yè)寫字樓銷售情況銷售價格近三年內(nèi)，寫字樓單價每年提升1000元/平方米以上，2005年單個項目均價最高達到7000元/平方米形象良好的專業(yè)寫字樓銷售情況良好，銷售率要明顯高于其他寫字樓，并且銷售周期要明顯短于其他寫字樓物業(yè)名稱入市時間售價（元/M2）銷售率銷售時間（月）國貿(mào)廣場（B區(qū)）2003945008024財富廣場20041550010012華龍國際大廈2004658507515地王廣場20041058105011恒茂國際中心200587000701寫字樓物業(yè)占用狀況占用率7090，占用率較高租金水平3055元/平方米月管理費35元/平方米月左右，中央空調(diào)費約6元/平方米月6515含中央空調(diào)、水電費及管理費9050出版大廈384610含中央空調(diào)及管理費70752836金源大廈3036527華財大廈6813含中央空調(diào)、水電費及管理費9555江信國際大廈353810含中央空調(diào)及管理費802528國貿(mào)廣場47553535504450財富廣場48345華龍國際大廈478383044地王大廈（寫字樓部分）租金管理費（元/平方米月）管理費（元/平方米月）占用率租金（元/平方米月）寫字樓商住樓物業(yè)占用狀況商住樓租金（元/平方米月）占用率管理費（元/平方米月）地王大廈365015國貿(mào)廣場209012中寰大廈208012太平洋商務(wù)大廈20258518占用率8095，占用率較高租金水平2036元/平方米月管理費1218元/平方米月寫字樓物業(yè)投資回報狀況分析投資回報率保持在78之間形象好的寫字樓投資回報率相對要高寫字樓租金（元/平方米月）售價（元/平方米）投資回報率地王大廈（寫字樓部分）44581072華龍國際大廈45585074財富廣場4450550082國貿(mào)廣場2528450057華財大廈27340076競爭性分析競爭性項目314萬平方米，其中紅谷灘中心區(qū)競爭性項目285萬平方米實際競爭項目主要以舊城區(qū)項目為主，紅谷灘中心區(qū)商業(yè)性寫字樓項目面市時間要遲于本案傳統(tǒng)辦公場所商住樓太平洋商務(wù)大廈中寰廣場國貿(mào)廣場公寓銀田大廈金源大廈江信國際大廈國貿(mào)廣場出版大廈專業(yè)寫字樓財富廣場地王廣場恒茂國際中心華龍國際大廈新建寫字樓市場背景南昌市宏觀社會經(jīng)濟南昌市房地產(chǎn)宏觀市場狀況寫字樓市場狀況商業(yè)物業(yè)市場狀況公寓物業(yè)市場狀況紅谷灘商品住宅市場狀況酒店物業(yè)市場狀況問卷調(diào)查結(jié)果商圈分布南昌市商業(yè)主要集中在八一廣場周邊，沿中山路和勝利路線性延伸；八一廣場周邊以大型商場為主中山路以大型百貨商廈及品牌服飾店為主勝利路步行街，以珠寶、鐘表及服飾為主大型商業(yè)供給總量363萬平方米，人均約02平方米15好又多購物中心18大眾購物中心5萬達購物中心26南昌百貨大樓54百意百貨42太平洋百貨3財富廣場15新洪客隆百貨217合計146合計22洪城大廈商場32北京華聯(lián)46麗華購物廣場13天虹商場建筑面積（萬平方米）商場名稱建筑面積（萬平方米）商場名稱大型商業(yè)業(yè)態(tài)形式以傳統(tǒng)百貨超市為主百貨超市百貨百貨購物中心百貨超市百貨超市業(yè)態(tài)形式35010015035045011001F平均租金（元/M2）200洪城大廈商場百貨南昌百貨大樓800新洪客隆百貨購物中心太平洋百貨200萬達購物中心百貨超市大眾購物中心75好又多購物中心百貨超市北京華聯(lián)150麗華購物廣場百貨百意百貨250財富廣場百貨超市天虹商場1F平均租金（元/M2）商場名稱業(yè)態(tài)形式商場名稱傳統(tǒng)百貨超市商業(yè)業(yè)態(tài)競爭力逐漸降低，南昌市民存在定向購物消費習慣競爭性分析未來商業(yè)競爭壓力增大，新增面積主要依靠新增人口吸納1291513合肥1823909長沙59271102深圳14397075重慶主城區(qū)0608我國大中城市平均水平12010年南昌1115發(fā)達城市55306144上海35690078北京16720105南昌人均GDP（元）人均商業(yè)面積（平方米）城市人均GDP（元）人均商業(yè)面積（平方米）城市競爭性分析紅谷灘新區(qū)未來供給10700西奇廣場100000萬達星城30000博泰江濱72000國際金融大廈180000聯(lián)泰70000南昌世貿(mào)中心20000南昌大廈約200000鳳凰洲商業(yè)街50000洪客隆480000合計100000合計152700合計建筑面積（平方米）間接競爭項目建筑面積（平方米）可能供給競爭性項目建筑面積（平方米）競爭性項目大型商業(yè)供給量約7327，紅谷灘新區(qū)規(guī)劃人口人均約15平方米，大于南昌市規(guī)劃人均商業(yè)面積1平方米，未來競爭壓力大南昌主要大型商業(yè)外景圖萬達購物廣場南昌百貨大樓財富購物廣場百意百貨太平洋購物廣場南昌主要大型商業(yè)外景圖大眾購物中心北京華聯(lián)商廈天虹商場麗華購物中心市場背景南昌市宏觀社會經(jīng)濟南昌市房地產(chǎn)宏觀市場狀況寫字樓市場狀況商業(yè)物業(yè)市場狀況公寓物業(yè)市場狀況紅谷灘商品住宅市場狀況酒店物業(yè)市場狀況問卷調(diào)查結(jié)果酒店式公寓概念界定酒店式公寓是指具有“酒店式服務(wù)，公寓式管理”、定位于服務(wù)高端市場的住宅產(chǎn)品。其酒店式服務(wù)的內(nèi)容一般包括家居清潔、送餐或宴會安排、洗熨及送衣、電召的士、代訂書報雜志、代訂車船飛機票、鐘點工服務(wù)等。不包括名為酒店式商務(wù)公寓而實際用途與寫字樓無異的物業(yè)類型，也不包括目前南昌房地產(chǎn)市場上某些名為“酒店式公寓”而實質(zhì)上并無酒店式管理服務(wù)的普通小戶型住宅。南昌市酒店式公寓供給特征初級階段初始推出時間2003年區(qū)域分布特征2004年以前推出的酒店式公寓主要依托于一個產(chǎn)業(yè)（高新區(qū)、洪城大市場）；2005年推出的產(chǎn)品以依托中心城區(qū)商務(wù)寫字樓為主價格最高價格為恒茂國際華城公寓價格，二期均價為6000元/平方米戶型特征以單房、一房、二房為主，有少量三房，其中單房面積在2541，一房面積在5557，二房面積在6584，三房面積在118131南昌市酒店式公寓個盤情況一覽名稱區(qū)域建筑類型建筑面積套數(shù)主力戶型面積區(qū)間均價開盤時間東方巴黎朝陽洲板塊1棟21層25,000334單房三房2513138002003爵士館高新區(qū)板塊2棟20層20,000320一房二房577128002003恒茂國際華城（一期公寓）市中心板塊1棟31層34,000650單房二房397748002004新城國際京東板塊1棟10層13,000180單房二房418443002005恒茂國際華城（二期公寓）市中心板塊1棟26層26,000500單房二房397860002005需求特征購買客戶以投資者為主，入住客戶以居住目的為主項目主要住戶依托產(chǎn)業(yè)群恒茂國際華城國內(nèi)常駐南昌企事業(yè)單位的管理、技術(shù)人員市中心商務(wù)寫字樓東方巴黎在南昌經(jīng)商的一些個體商戶經(jīng)常往來南昌的商務(wù)人士洪城大市場爵士館高新區(qū)企業(yè)中高層人員高校年青教師高新區(qū)購買客戶以投資者為主，約占80入住客戶以居住目的為主，其中市中心酒店式公寓主要依托商務(wù)寫字樓，入住客戶以國內(nèi)常駐南昌企事業(yè)單位的管理、技術(shù)人員為主銷售價格逐年上升，2005年達到5433元/平方米南昌市酒店式公寓投資回報狀況入住率已入伙項目基本在90以上租金水平2035元/平方米月投資回報率保持在79之間項目名稱平均租金（元/M2月）平均售價（元/M2）年回報率占有率東方巴黎2538007990爵士館1828007795恒茂國際華城（一期公寓）35480088入伙中競爭性分析這些項目未來將新增酒店式公寓供應(yīng)13萬平方米，實際面市時間與本案基本相當或早于本案的只有江信國際花園及海航白金酒店酒店式公寓部分，合計面積28萬平方米130合計08海航白金酒店20江信國際391棟35層西奇酒店廣場（二期）50南昌大廈131棟19層世貿(mào)公寓建筑面積（萬M2）建筑類型項目名稱南昌市主要酒店式公寓外景圖恒茂國際華城爵士館東方巴黎新城國際市場背景南昌市宏觀社會經(jīng)濟南昌市房地產(chǎn)宏觀市場狀況寫字樓市場狀況商業(yè)物業(yè)市場狀況公寓物業(yè)市場狀況紅谷灘中心區(qū)商品住宅市場狀況酒店物業(yè)市場狀況問卷調(diào)查結(jié)果供應(yīng)狀況分析供應(yīng)量2004年紅谷灘中心區(qū)及周邊區(qū)域11個樓盤共推出商品住宅7,229套，供應(yīng)面積達到89萬平方米。這些樓盤總規(guī)劃建筑面積合計約210萬平方米，其中大部分樓盤采取分期開發(fā)的模式，若剩余未開發(fā)部分在2005年全部推出，2005年這些樓盤的新增供應(yīng)將在66萬平方米左右。2005年紅谷灘中心區(qū)及周邊區(qū)域的新推項目有豐和都會，該項目建筑面積為19萬平方米。預(yù)計2005年全年紅谷灘中心區(qū)及周邊區(qū)域商品住宅的總供應(yīng)量約為68萬平方米，比2004年的供應(yīng)量減少約1/4。供應(yīng)狀況分析建筑類型片區(qū)商品住宅涵蓋了多層、小高層和高層三種建筑形態(tài)。多層和高層住宅的建筑面積各占總供給量的40，小高層的建筑面積約占20，臨江樓盤以高層為主高層（20層）江信國際花園多層（7層）匯龍銘都高層（1723層）濱江豪園多層（7層）小高層（18層）萬達星城小高層（11層）高層（32層）鹿璟名居多層（7層）小高層（11層）紅谷春天高層（33層）博泰江濱威尼斯多層（7層）小高層（12層）理想家園泉水灣高層（30層）洪城時代廣場小高層（11層）商城世紀村高層（2730層）圣陶沙花園建筑類型項目名稱建筑類型項目名稱供應(yīng)狀況分析戶型比例片區(qū)戶型以三房、二房為主供應(yīng)情況分析戶型面積二房112126；三房122167萬達星城一房50；二房86；三房140洪城時代廣場公寓4572；二房87；三房120130博泰江濱威尼斯二房125；三房150180；四房220圣陶沙花園三房130180鹿璟名居主力戶型（M2）項目名稱二房103；三房124139理想家園二房95100；三房110135商城世紀村二房8090；三房124133四房165170紅谷春天二房97；三房105137四房135184江信國際花園二房104；三房154濱江豪園主力戶型（M2）項目名稱臨江樓盤非臨江樓盤臨江樓盤二房戶型平均面積為110平方米，三房戶型平均面積為150平方米；非臨江樓盤二房戶型平均面積在90平方米左右，三房戶型平均面積在125平方米左右需求情況分析銷售價格臨江樓盤的銷售均價在40004500元/M2之間，非臨江樓盤的銷售均價在33003600元/M2之間需求情況分析購買者群體特征購房者中，自用型客戶約占80；投資型客戶在所有購買者中約占20購房者主要由以下四個群體構(gòu)成本地公務(wù)員企業(yè)中高級管理技術(shù)人員個體經(jīng)商戶江西省內(nèi)的非南昌籍人士（其它市縣政府官員家屬、商務(wù)人士等）住宅物業(yè)競爭性物業(yè)分析未來供給的已動工項目報批報建中基礎(chǔ)工程基礎(chǔ)工程后續(xù)開發(fā)目前狀態(tài)88合計32中興華庭約1664名門世家28168現(xiàn)代城66萬達星城、紅谷春天等現(xiàn)有樓盤新增建筑面積（萬M2）占地面積（萬M2）項目未來供給已動工項目總量超過80萬平方米，其中萬達星城、紅谷春天等現(xiàn)有樓盤的后續(xù)開發(fā)部分將于2006年中期消化完畢。住宅物業(yè)競爭性物業(yè)分析未來供給的未動工項目377合計28紅谷灘周邊區(qū)B1、2、7、8、9、10廣東聯(lián)泰項目78紅谷灘中心區(qū)C1、2、3、4、5亞洲城19紅谷灘中心區(qū)A14萬達項目占地面積（萬M2）地塊位置項目名稱2005年以后紅谷灘中心區(qū)及周邊區(qū)域未動工住宅用地有約38萬平方米,按容積率3計，紅谷灘中心區(qū)及周邊區(qū)域未動工住宅量將達到114萬平方米。市場背景南昌市宏觀社會經(jīng)濟南昌市房地產(chǎn)宏觀市場狀況寫字樓市場狀況商業(yè)物業(yè)市場狀況公寓物業(yè)市場狀況紅谷灘商品住宅市場狀況酒店物業(yè)市場狀況問卷調(diào)查結(jié)果南昌酒店物業(yè)供給特征南昌市目前已有三星級以上酒店28家，其中五星級酒店2家，四星級酒店7家，三星級酒店19家。對比長沙及武漢，目前南昌市經(jīng)濟能力能夠支撐的三星以上酒店供給總量基本達到飽和狀態(tài)，未來南昌市酒店供給量依靠新增經(jīng)濟能力支撐南昌酒店物業(yè)供給特征三星級酒店相對飽和，高星級酒店（四星、五星級酒店）相對空白；經(jīng)營檔次的高檔化是未來南昌酒店業(yè)發(fā)展的主要趨勢之一相對空白，需發(fā)展。相對飽和，需“瘦身”。相對空白，需發(fā)展。南昌酒店物業(yè)供給特征南昌市三星級以上的酒店主要分布在東湖區(qū)和西湖區(qū)的繁華地段，其中高星級酒店（四星級、五星級酒店）的分布相對更為集中從目前已營業(yè)的三星級以上酒店的分布來看，本案所在的紅谷灘片區(qū)是三星級以上酒店分布的空白區(qū)域南昌酒店物業(yè)需求特征入住率南昌市三星級以上酒店的開房率基本保持在全國平均水平，其中四星級酒店的開房率相對更高；三星及五星較全國平均水平要低房價南昌市四星級酒店的房價略高于全國平均水平，而五星級和三星級酒店的房價與全國平均水平差距較大南昌酒店物業(yè)需求特征客戶群南昌市高星級酒店（四星級和五星級酒店）客戶以商務(wù)、會務(wù)型客戶為主；三星級酒店的主要消費人群為普通旅游出行人士以普通旅行團客戶為主主要是通過各類旅行團、旅行社到南昌及周邊城市旅游的人士，部分為外出探親人士，少量商務(wù)人士及本地客戶三星級酒店三星客戶群以旅游團定房為主，部分商務(wù)客，少部分外籍人士五湖大酒店以商務(wù)客戶為主，其次為政府及兄弟事業(yè)單位公務(wù)人員，有少量豪華旅行團錦江皇冠大酒店以商務(wù)客戶為主，部分為豪華團旅游客戶錦峰大酒店商務(wù)客戶和政府及兄弟事業(yè)單位公務(wù)客戶各半瑞都大酒店主要以商務(wù)客戶為主，旅游客戶較少國貿(mào)大酒店6070為商務(wù)客戶，其它為豪華旅行團和部分江西本地人士富豪酒店以商務(wù)客戶為主（部分酒店另有政府及事業(yè)單位公務(wù)客戶、豪華旅行團及少量外籍人士）7080為商務(wù)客戶，1020為豪華旅行團等其它客戶七星商務(wù)酒店四星以前以政府客戶為主，現(xiàn)以商務(wù)客戶為主，政府客戶有所下降江西賓館以商務(wù)客戶、外籍人士為主60為商務(wù)客戶，30為外籍人士（主要以外籍抱嬰團為主），10為其它類型客戶凱萊大酒店五星客戶類型總結(jié)主要客戶來源酒店名稱星級南昌酒店物業(yè)需求特征部分高入住率酒店分析穩(wěn)定的事業(yè)單位的客戶該酒店由江西國稅局投資，除商務(wù)客戶外，相對其它酒店該酒店政府及兄弟事業(yè)單位公務(wù)客戶較多。瑞都大酒店豪華的酒店裝修及頻繁的裝修翻新酒店的裝修相對更為氣派，設(shè)備、裝修翻新的頻率也是最高的，同時該酒店的房價相對也最高。富豪大酒店便利的智能化商務(wù)配套，各種房間的價格均比其它同類型酒店便宜15左右國貿(mào)大酒店便利的智能化配套，高性價比便利的智能化商務(wù)配套和停車場地，各種房間的價格均比其它同類型酒店便宜15左右七星商務(wù)酒店措施總結(jié)提高開房率的特色措施高開房率酒店競爭性分析短期內(nèi)基本飽和，未來幾年內(nèi)存在一定的市場空缺市場空缺南昌市主要酒店外景圖江西賓館凱萊大酒店富豪大酒店錦江皇冠大酒店七星商務(wù)酒店南昌市主要酒店外景圖國貿(mào)大酒店瑞都大酒店錦峰大酒店五湖大酒店市場背景南昌市宏觀社會經(jīng)濟南昌市房地產(chǎn)宏觀市場狀況寫字樓市場狀況商業(yè)物業(yè)市場狀況公寓物業(yè)市場狀況紅谷灘商品住宅市場狀況酒店物業(yè)市場狀況問卷調(diào)查結(jié)果受訪者中將近七成是在專業(yè)寫字樓上班受訪者中年齡在2030歲將近七成，3135歲超過二成受訪者特征受訪者所在企業(yè)的辦公面積有近四成在100200平方米；200500平方米、100平方米以下均超過兩成受訪者中午休時間有超過六成在152小時以內(nèi)，有近二成的人在1小時以內(nèi)受訪者消費特征受訪者中有超過五成午餐在外面吃，有三成在單位食堂吃，表明寫字樓對餐飲配套服務(wù)需求高受訪者購物地點超過五成在傳統(tǒng)的商業(yè)圈八一廣場、中山路，表明南昌市民購物消費存在定向消費傾向受訪者消費特征在該項調(diào)查中，對寫字樓的電梯最不滿意，占36，其次是空調(diào)系統(tǒng)，占17寫字樓滿意程度注重因素加權(quán)，各種因素中電梯不滿意程度最大，其次為停車、空調(diào)系統(tǒng)，同時對物業(yè)管理、智能系統(tǒng)、洗手間使用情況均存在不滿意狀況受訪者消費特征受訪者認為寫字樓中，首先應(yīng)配備的商業(yè)為中餐廳、商務(wù)中心，其次為美食城、小超市/便利店寫字樓應(yīng)配備商業(yè)類型加權(quán)，認為寫字樓首先應(yīng)配備的商業(yè)類型為超市/便利店、餐飲類、商務(wù)中心，其次為美容健身類，再次為高檔消費品類受訪者消費特征受訪者所在單位有超過八成“有使用酒店的需求”，其中需求四星級的酒店超過三成，三星級酒店的超過二成，五星級酒店的將近一成，少部分有酒店式公寓的需求受訪者計劃在紅谷灘購買酒店式公寓用于自住、投資的比例基本相等，均占二成受訪者消費特征受訪者中超過三成“能接受單價為3500元/平方米以下”，“能接受單價為35005000元/平方米”占四成，超過“5000元/平方米以上”將近有一點五成受訪者需求酒店式公寓的面積主要集中在4170平方米超過五成，需求80平方米以上近二成受訪者承受能力本地企業(yè)趨向于購買寫字樓，外地企業(yè)趨向于租用寫字樓外地企業(yè)事業(yè)單位駐南昌辦事處需求的寫字樓面積以200平方米以上，而本地企業(yè)需求寫字樓集中在100平方米以下、100200平方米交叉分析外地企業(yè)對酒店的星級要求較高，本地企業(yè)對酒店星級要求相對較低受訪者中收入在3000元/月以下，傾向于不選擇酒店式公寓，3000元/月以上，傾向選擇投資酒店式公寓,表明月收入在3000元對購買酒店式公寓是個坎交叉分析匯報內(nèi)容市場背景研究項目分析項目定位項目經(jīng)濟效益評價項目規(guī)劃發(fā)展建議項目分析項目區(qū)位分析紅谷灘中心區(qū)發(fā)展狀況分析項目地塊解析項目SWOT分析項目分析項目區(qū)位分析紅谷灘中心區(qū)發(fā)展狀況分析項目地塊解析項目SWOT分析區(qū)位分析區(qū)位分析紅谷灘新區(qū)規(guī)劃標準較南昌舊城區(qū)要高，由三大區(qū)域組成，鳳凰洲、紅角洲、紅谷灘中心區(qū)和紅谷灘中心區(qū)周邊區(qū)域，紅谷灘新區(qū)規(guī)劃人口50萬，其中紅谷灘中心區(qū)規(guī)劃人口15萬紅谷灘中心區(qū)，南昌市政府重點推動發(fā)展的商務(wù)區(qū)域市政府、相關(guān)職能部門及事業(yè)單位遷至紅谷灘中心區(qū)辦公紅谷灘新區(qū)尚未發(fā)展成熟，需要一定的時間機場至南昌市的第一站與舊城區(qū)交通受到一定限制周邊政府機關(guān)、事業(yè)單位辦公樓、與本案類似綜合項目較多，容易形成商務(wù)氛圍及聚集人氣項目分析項目區(qū)位分析紅谷灘中心區(qū)發(fā)展狀況分析項目地塊解析項目SWOT分析綜合體項目西奇酒店廣場4國際金融大廈2南昌大廈3南昌世貿(mào)中心1項目名稱編號1423本案類似綜合項目共4個，預(yù)計推出時間要遲于本案，總規(guī)模在792萬平方米10711338437920西奇酒店廣場7212192國際金融大廈25310南昌大廈172716310142849792合計13酒店式公寓（萬平方米）5酒店（萬平方米）7商業(yè)（萬平方米）辦公（萬平方米）總規(guī)模（萬平方米）項目9730南昌世貿(mào)中心綜合體項目辦公樓項目類別編號項目名稱寫字樓建筑面積（萬平方米）綜合體項目寫字樓部分1南昌世貿(mào)中心972國際金融大廈123南昌大廈34西奇酒店廣場379小計2849未來可能供給項目5江信國際56博泰江濱8小計13低端寫字樓項目7豐和都會088現(xiàn)代城137小計217政府機關(guān)及事業(yè)單位自用寫字樓9移動通訊大樓3510南昌報業(yè)大廈23311廣電中心65812省出版大樓05713紅谷大廈103414水利科技大樓25小計2582合計6948辦公項目總規(guī)模6948萬平方米，與本案同類型項目面市時間要遲于本案商業(yè)項目類別編號項目名稱商業(yè)建筑面積（萬平方米）競爭性項目1南昌世貿(mào)中心72國際金融大廈723南昌大廈24西奇酒店廣場1075洪客隆56博泰江濱3小計2527間接競爭項目7萬達星城10合計3527洪客隆項目較本案要早，其余面市時間要遲于本案酒店式公寓項目編號項目名稱建筑面積（萬平方米）1世貿(mào)公寓132南昌大廈503西奇酒店廣場（二期）394江信國際205海航白金酒店08合計130江信國際花園及海航白金酒店酒店式公寓建設(shè)進度較本案要早或與本案建設(shè)進度相當，這兩個項目酒店式公寓總建筑面積28萬平方米酒店項目編號項目名稱建筑面積（萬平方米）酒店檔次1西奇酒店一期4涉外五星2西奇酒店二期113超五星3海航白金酒店19產(chǎn)權(quán)式酒店4鑫峰假日酒店16四星5南昌世貿(mào)中心5高星級合計238酒店項目總規(guī)模238萬平方米3527238136948合計2582事業(yè)單位自用其中綜合體項目商業(yè)性項目28494366辦公（萬平方米）102130酒店式公寓（萬平方米）163238酒店（萬平方米）17273527商業(yè)（萬平方米）紅谷灘中心區(qū)公建項目匯總紅谷灘中心區(qū)公建項目匯總575280與本案同期或先于本案面市商業(yè)性項目213可能要建項目532718211343其中確定要建項目5327238136948合計5327182134727未建項目562221已建、在建規(guī)模辦公（萬平方米）酒店式公寓（萬平方米）酒店（萬平方米）商業(yè)（萬平方米）項目分析項目區(qū)位分析紅谷灘中心區(qū)發(fā)展狀況分析項目地塊解析項目SWOT分析地塊解析規(guī)劃功能較多，并具有較大的互補性兩面臨城市主干道東南向視野受廣電中心影響地塊內(nèi)部比較平整周邊項目除廣電中心正處于內(nèi)部裝飾及報業(yè)大廈主體施工以外，其余項目均處于規(guī)劃中，尚未動工項目分析項目區(qū)位分析紅谷灘中心區(qū)發(fā)展狀況分析項目地塊解析項目SWOT分析SWOT分析SW分析目前紅谷灘中心區(qū)商務(wù)氛圍和人氣不足東南向朝贛江及舊城區(qū)視線在一定程度上受到廣電中心阻擋容積率高，物業(yè)類型多，項目規(guī)劃難度大與舊城區(qū)交通需要跨過贛江，存在一定的心理距離W優(yōu)勢STRENGTH劣勢WEAKNESS紅谷灘新區(qū)規(guī)劃規(guī)格較南昌市舊城區(qū)要高位于南昌市規(guī)劃中的CBD,并且該區(qū)域有部分寫字樓項目已經(jīng)啟動，該片區(qū)短時間（預(yù)計35年）內(nèi)片區(qū)將形成一定的商務(wù)氛圍項目規(guī)劃物業(yè)類型之間存在較大的互補性周邊同類型項目較多，建成后，易形成規(guī)模效應(yīng)本案屬于南昌市重點建設(shè)項目，容易獲取政府的支持SSWOT分析OT分析發(fā)展機會OPPORTUNITY競爭威脅THREATEN本案位于南昌市規(guī)劃中的CBD，是南昌市政府重點發(fā)展商務(wù)區(qū)南昌市政府機關(guān)搬遷至紅谷灘新區(qū)辦公連接舊城區(qū)的過江隧道論證中，將改善與舊城區(qū)的交通項目周邊目前存在一定的商業(yè)空白南昌市高端寫字樓市場存在一定的市場空白O舊城區(qū)房地產(chǎn)項目分流紅谷灘新區(qū)房地產(chǎn)項目客戶南昌市民消費存在一定的定向性房地產(chǎn)宏觀政策趨于緊縮，對投資者的積極性有一定的影響T匯報內(nèi)容市場背景研究項目分析項目定位項目經(jīng)濟效益評價項目規(guī)劃發(fā)展建議項目定位項目定位前提（開發(fā)策略）主題定位功能定位檔次定位客戶定位產(chǎn)品定位價格定位運營管理建議項目定位項目定位前提（開發(fā)策略）主題定位功能定位檔次定位客戶定位產(chǎn)品定位價格定位運營管理建議項目定位前提開發(fā)策略建議目前南昌市已有產(chǎn)品形式相對較落后商業(yè)物業(yè)市場未來競爭壓力大非住宅商品房銷售速度低于商品住宅寫字樓、商業(yè)物業(yè)、酒店物業(yè)完全銷售的可實現(xiàn)性較低紅谷灘新區(qū)酒店市場短期內(nèi)尚不成熟容積率高、物業(yè)類型多、人流雜亂建筑規(guī)模大，投資量大項目及市場難點解決策略采取領(lǐng)導(dǎo)市場的定位策略，產(chǎn)品適當超前提升輻射力、消費目的性、偏向?qū)懽謽桥涮最A(yù)留足夠面積、后期開發(fā)盡可能多的規(guī)劃住宅類物業(yè)，培育非住宅市場各物業(yè)類型相對獨立規(guī)劃，并保持有機聯(lián)系，不同消費目的的商業(yè)分別設(shè)置先期盡可能多規(guī)劃可以直接變現(xiàn)的物業(yè)類型，市場不成熟、回收期長的物業(yè)盡可能后期開發(fā)租售并舉,并且盡可能多的規(guī)劃住宅類物業(yè)項目定位項目定位前提（開發(fā)策略）主題定位功能定位檔次定位客戶定位產(chǎn)品定位價格定位運營管理建議項目主題定位紅谷灘新區(qū)本身規(guī)劃及發(fā)展要求具備標志性目前已有的商務(wù)產(chǎn)品形式及其配套設(shè)施相對比較落后，產(chǎn)品形式需要適當超前創(chuàng)新性、超前性與周邊項目協(xié)調(diào)發(fā)展現(xiàn)代現(xiàn)代元素容易形成標志性現(xiàn)代發(fā)展要求要以某一物業(yè)類型為主導(dǎo)本案規(guī)劃物業(yè)類型較多，必須有超高層寫字樓商務(wù)性以商務(wù)為主的具備適當創(chuàng)新性的現(xiàn)代高品質(zhì)綜合體聯(lián)發(fā)格瑞廣場LIANFAGREATSQUARE聯(lián)發(fā)在主題案名前加上集團名稱，以推廣公司品牌格瑞由英文“GREAT”譯音而來，含“很好”、“大的”之意。這樣的主體案名既顯得有品味，又不易在其它項目中重復(fù)出現(xiàn)。從中文的角度，“格”可以使人聯(lián)想到“風格”、“格外”等，“瑞”有吉祥之意。廣場體現(xiàn)項目的公共性和綜合性，更富時代氣息案名建議項目定位項目定位前提（開發(fā)策略）主題定位功能定位檔次定位客戶定位產(chǎn)品定位價格定位運營管理建議項目功能定位發(fā)展寫字樓物業(yè)的可能性客戶南昌市商業(yè)寫字樓以外地企業(yè)在南昌的辦事處為主（約占50），這類客戶承租能力強，希望有良好形象的專業(yè)寫字樓；購買者以當?shù)仄髽I(yè)及投資者為主寫字樓宏觀市場2003年起，南昌市商業(yè)寫字樓市場逐漸升溫，近年新供給的專業(yè)寫字樓銷售情況良好，且形象好的寫字樓銷售周期要明顯短于其他寫字樓物業(yè)名稱入市時間可售面積（平方米）售價（元/M2）銷售率銷售周期（月）國貿(mào)廣場（B區(qū)）200394800045008024財富廣場2004170000550010012華龍國際大廈200464100058507515地王廣場2004101000058105011恒茂國際中心20058360007000601華財大廈200510257004500項目功能定位發(fā)展寫字樓物業(yè)的可能性目前辦公環(huán)境目前已有的寫字樓整體辦公條件已經(jīng)逐漸不能滿足企業(yè)需求占用狀況，南昌市目前寫字樓出租率較高競爭性紅谷灘中心區(qū)后續(xù)供給寫字樓項目較多，要樹立自身獨特優(yōu)勢90出版大廈7075金源大廈65華財大廈95江信國際大廈80國貿(mào)大廈50財富廣場占用率寫字樓項目功能定位發(fā)展寫字樓物業(yè)的可能性周邊商務(wù)氛圍目前尚欠缺，周邊有超過25萬平方米的相關(guān)事業(yè)單位辦公樓在建設(shè)中或處于將建設(shè)狀態(tài)，并且周邊已有部分專業(yè)寫字樓處于在建或前期策劃中，預(yù)計面積在44萬平方米，在35年內(nèi)項目所在區(qū)域?qū)⑿纬梢欢ǖ纳虅?wù)氛圍項目周邊配套目前本案周邊配套尚不成熟，但整體規(guī)劃規(guī)格要高于南昌市舊城區(qū)本案規(guī)劃要求超高層，150170米，預(yù)計在40層以上經(jīng)濟性要求標準層面積在15002000比較經(jīng)濟建議寫字樓面積在8萬平方米。項目功能定位發(fā)展商業(yè)物業(yè)的可能性競爭壓力未來紅谷灘新區(qū)商業(yè)競爭壓力大，規(guī)劃人口人均大型商業(yè)面積15平方米，2010年南昌市區(qū)規(guī)劃人均商業(yè)面積為1平方米周邊氛圍商業(yè)面積多，可以借勢（洪客隆5萬，泰耐克72萬）競爭力需提高競爭力，規(guī)模上需要具備一定優(yōu)勢需求周邊寫字樓、政府機關(guān)、住宅有商業(yè)配套需求10700西奇廣場100000萬達星城30000博泰江濱72000國際金融大廈180000聯(lián)泰70000南昌世貿(mào)中心20000南昌大廈約200000鳳凰洲商業(yè)街50000洪客隆480000合計100000合計152700合計建筑面積（平方米）間接競爭項目建筑面積（平方米）可能供給直接競爭項目建筑面積（平方米）直接競爭項目項目功能定位發(fā)展商業(yè)物業(yè)的可能性銷售價格要高于寫字樓及公寓競爭性項目周邊目前存在商業(yè)空白可發(fā)揮的余地大類似參考案例偏商務(wù)案例深圳地王大廈寫字樓面積138萬平方米，公寓面積43平方米，商業(yè)面積22萬平方米，商業(yè)面積比例11偏商業(yè)案例深圳華潤中心寫字樓面積42萬平方米；公寓及酒店面積約19萬平方米；商業(yè)面積22萬平方米（一期188萬，二期約32萬），商業(yè)面積比例49本案主題偏向商務(wù)，建議商業(yè)面積占總建筑面積的15左右，具體建筑面積3萬平方米。項目功能定位發(fā)展公寓物業(yè)的可能性住宅類物業(yè)供需狀況供需狀況基本平衡銷售速度住宅類物業(yè)銷售速度要明顯高于非住宅類商品住宅回款能力公寓可以直接銷售，銷售速度快，回款能力強項目功能定位發(fā)展公寓物業(yè)的可能性競爭情況未來紅谷灘新區(qū)酒店式公寓供給量將可能達到13萬平方米，是目前南昌市酒店式公寓供給總量（118萬平方米）的12倍，較本案面市時間相當或要早的有28萬平方米參考案例（寫字樓與酒店式公寓面積比例）深圳地王大廈321（13843）深圳江蘇大廈21（3800019600）南昌恒茂中心121（726）項目名稱建筑類型建筑面積（萬M2）世貿(mào)公寓1棟19層13南昌大廈50西奇酒店廣場（二期）1棟35層39江信國際20海航白金酒店08合計13建議把公寓類物業(yè)建筑面積做足，其中酒店式公寓面積4萬平方米（21），精品公寓面積3萬平方米，合計7萬平方米（315187530）項目功能定位發(fā)展酒店物業(yè)的可能性供給總量對比長沙及武漢，目前南昌市經(jīng)濟能力能夠支撐的三星以上酒店供給總量基本達到飽和狀態(tài)入住率整體低于全國平均水平，特別是三星級酒店入住率低于全國平均水平近10個百分點項目功能定位發(fā)展酒店物業(yè)的可能性房價水平只有四星級酒店房價基本與全國平均水平持平，三星級及五星級酒店房價明顯低于全國平均水平項目功能定位發(fā)展酒店物業(yè)的可能性入住客戶五星級以商務(wù)人士及外籍人士為主，四星級以商務(wù)客戶及部分豪華旅游團為主；三星級以普通旅行團為主。星級酒店名稱主要客戶來源客戶類型總結(jié)五星凱萊大酒店60為商務(wù)客戶，30為外籍人士（主要以外籍抱嬰團為主），10為其它類型客戶。以商務(wù)客戶、外籍人士為主。江西賓館以前以政府客戶為主，現(xiàn)以商務(wù)客戶為主，政府客戶有所下降。四星七星商務(wù)酒店7080為商務(wù)客戶，1020為豪華旅行團等其它客戶。以商務(wù)客戶為主（部分酒店另有政府及事業(yè)單位公務(wù)客戶、豪華旅行團及少量外籍人士。）富豪酒店6070為商務(wù)客戶，其它為豪華旅行團和部分江西本地人士。國貿(mào)大酒店主要以商務(wù)客戶為主，旅游客戶較少。瑞都大酒店商務(wù)客戶和政府及兄弟事業(yè)單位公務(wù)客戶各半。錦峰大酒店以商務(wù)客戶為主，部分為豪華團旅游客戶。錦江皇冠大酒店以商務(wù)客戶為主，其次為政府及兄弟事業(yè)單位公務(wù)人員，有少量豪華旅行團。五湖大酒店4050客戶群以旅游團定房為主，部分商務(wù)客，少部分外籍人士。三星三星級酒店主要是通過各類旅行團、旅行社到南昌及周邊城市旅游的人士，部分為外出探親人士，少量商務(wù)人士及本地客戶。以普通旅行團客戶為主。項目功能定位發(fā)展酒店物業(yè)的可能性區(qū)域發(fā)展項目所在區(qū)域目前商務(wù)氛圍不足競爭情況競爭性項目238萬平方米項目名稱建筑面積（萬M2）物業(yè)定位項目現(xiàn)狀西奇酒店一期4江西第一家五星級涉外酒店。已建成，預(yù)計近期開業(yè)。西奇酒店二期113超五星級酒店（此項目由1棟主樓和2棟子樓構(gòu)成，主樓38層主要功能為酒店）。已平整，項目報批階段，預(yù)計工期3年。海航白金酒店19產(chǎn)權(quán)式酒店，由海航酒店連鎖管理集團經(jīng)營管理已平整，未動工。鑫峰假日酒店16標準四星級酒店已建成，未營業(yè)。南昌世貿(mào)中心5定位為高星級酒店，預(yù)計為四星或五星級酒店此項目目前基本停工，酒店物業(yè)尚未建。合計競爭性項目供給238萬M2從目前來看，南昌市星級酒店市場的客房數(shù)在近2年內(nèi)基本處于飽和狀態(tài)，2008年后市場供給可能小于其總體需求。預(yù)測說明按GDP增長預(yù)測中，南昌市未來幾年內(nèi)GDP的平均增長率取13。按競爭性項目推出供給預(yù)測中，假定競爭性酒店項目在未來四年內(nèi)以每年等量的供給推向市場。項目功能定位發(fā)展酒店物業(yè)的可能性市場空缺目前項目所在片區(qū)酒店市場尚不成熟，但前景看好，并且考慮到酒店資金投入量大，資金回收期長（一般在10年左右）的特點，建議在寫字樓物業(yè)入伙之后，根據(jù)市場狀況重新定位?？紤]到公寓物業(yè)要做足量，建議在規(guī)劃方案中設(shè)5萬平方米酒店物業(yè)面積。項目功能定位發(fā)展酒店物業(yè)的可能性項目定位項目定位前提（開發(fā)策略）主題定位功能定位檔次定位客戶定位產(chǎn)品定位價格定位運營管理建議檔次定位高檔與中高檔相結(jié)合寫字樓物業(yè)高檔甲級寫字樓客戶需求存在較大量的價格承受能力強的企業(yè)，并且這部分企業(yè)需要有良好形象的辦公場所，以展示企業(yè)形象及企業(yè)實力超高層建筑建設(shè)中高檔及以下檔次寫字樓成本控制要求高，并且建設(shè)中高檔及以下檔次寫字樓將在短期內(nèi)被市場淘汰，并且將影響到本案其他類型物業(yè)的市場形象，導(dǎo)致本案投資風險迅速增大公寓高檔酒店式公寓與中高檔精品公寓相結(jié)合風險性全部建設(shè)高檔酒店式公寓存在較大的市場風險擴大客戶層面商業(yè)高輻射力的高檔商業(yè)與配套服務(wù)的中高檔商業(yè)相結(jié)合形象要求與寫字樓及公寓檔次相匹配經(jīng)營要求提升輻射力及滿足周邊對配套商業(yè)的需求項目定位項目定位前提（開發(fā)策略）主題定位功能定位檔次定位客戶定位產(chǎn)品定位價格定位運營管理建議客戶定位購買客戶寫字樓投資者、集團購買，其中集團購買以本地企業(yè)為主，部分外地企業(yè)，可能會有部分政府機關(guān)單位、事業(yè)單位公寓投資者、集團購買（異地企業(yè)駐南昌分公司或辦事處）、高級白領(lǐng)、中小企業(yè)商業(yè)投資者、銀行、通訊網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營商客戶定位進駐客戶寫字樓異地企業(yè)駐南昌分公司或辦事處、本地大中型企業(yè)和本地發(fā)展中的中小型企業(yè)公寓異地企業(yè)駐南昌辦事處管理人員、技術(shù)人員,白領(lǐng)階層、自由職業(yè)者、本地發(fā)展中的小企業(yè)及本地剛起步的小企業(yè)商業(yè)商務(wù)類商業(yè)企業(yè)、大型餐飲店、休閑娛樂項目經(jīng)營者、配套商業(yè)經(jīng)營者客戶定位商業(yè)消費客戶集團消費周邊政府機關(guān)、事業(yè)單位、寫字樓有較大量的招待需求中高層人士周邊辦公樓面積69萬平方米，按每人20平方米辦公面積計，有35萬人在本案周邊辦公舊城區(qū)人士本案商業(yè)業(yè)態(tài)定位中存在大量有強目的性消費的商業(yè)類型，輻射力較強本案及周邊項目辦公、居住人士項目定位項目定位前提（開發(fā)策略）主題定位功能定位檔次定位客戶定位產(chǎn)品定位價格定位運營管理建議產(chǎn)品定位寫字樓7175銷售100200平方米7175銷售200300平方米410銷售300500平方米25銷售大開間2050出租自由分隔層數(shù)面積比租售方式產(chǎn)品特征受訪者所在公司的辦公面積有近四成在100200平方米，200500平方米超過二成外地企業(yè)駐南昌辦事處需求面積存在兩個面積區(qū)間，200米左右及1000平方米左右產(chǎn)品定位寫字樓內(nèi)配套商業(yè)10055919136436364面積比例1家200咖啡廳標準層12層2000會議中心、商務(wù)中心及物業(yè)管理辦公室12家1家小超市10002000平方米普通標準5500合計300電信（移動或聯(lián)通）500精品及禮品店500小超市（含文具）2000銀行商業(yè)面積商業(yè)業(yè)種備注以上數(shù)據(jù)可以根據(jù)實際規(guī)劃設(shè)計方案進行微調(diào)產(chǎn)品定位公寓裙樓內(nèi)商業(yè)建議引進1家酒吧、2家茶樓822000酒吧及茶樓引進一家國內(nèi)知名健身會822000健身俱樂部1家溫泉俱樂部1家高檔次美容、水療（SPA）店12家大型餐飲店611500美食城100821638