新西蘭藍(lán)色北島酒店項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書二O一五年六月1概要11項(xiàng)目簡介藍(lán)色北島酒店BLUENORTHISLANDINN經(jīng)長期的考察和評(píng)估，公司決定實(shí)施投資新西蘭地產(chǎn)自建一所全新的自主品牌的經(jīng)濟(jì)型快捷酒店“中新酒店”的計(jì)劃。以自投資金和招投資結(jié)合的方式募集資金4250萬，用于土地購買，酒店設(shè)計(jì)施工，酒店裝修運(yùn)營等項(xiàng)目執(zhí)行。藍(lán)色北島酒店位于首都奧克蘭北部方的ALBANY行政區(qū),該區(qū)近年來是奧克蘭市新興開發(fā)區(qū),各種事業(yè)發(fā)展迅猛,方興未艾。酒店的地理位置得天獨(dú)厚,處在這個(gè)區(qū)的中心點(diǎn),奧克蘭市第二大的購物中心WESTFIELDSHOPPINGMALL的旁邊。該中心容納零售店鋪數(shù)百家，還有餐飲，電影院等。距購物中心一公里，有一座可以容納兩萬五千人的體育場，國內(nèi)的橄欖球聯(lián)賽等各種體育賽事和現(xiàn)在正在舉行的青少年足球世界杯都這里舉辦。酒店的另一側(cè)是新西蘭著名的梅西大學(xué)，是新西蘭最大的一所綜合性院校，歷史悠久，吸引了海內(nèi)外的眾多學(xué)生。藍(lán)色北島，占地面積近1892多平方米,還配有一條1300平米車道，建筑面積4000平方米（4層樓房），將按照最先進(jìn)的經(jīng)濟(jì)型智能酒店設(shè)計(jì)施工,并配備相應(yīng)的新技術(shù)設(shè)備和智能設(shè)施。預(yù)計(jì)建造各種客房100間，大小會(huì)議室4間，并將通過住宿、餐飲、商品零售，會(huì)議承辦，對(duì)外承包、承租等方式取得收入并實(shí)現(xiàn)利潤。酒店將按照經(jīng)濟(jì)型酒店的標(biāo)準(zhǔn)管理并提供服務(wù)，力爭成為奧克蘭市管理水平、服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)效益均位于前列的特色經(jīng)濟(jì)性酒店。經(jīng)營理念智能服務(wù)方便貼心用我們的專業(yè)知識(shí)和精心規(guī)劃，使我們服務(wù)和產(chǎn)品的效益最高，為客戶提供“方便、舒適、干凈、溫馨”經(jīng)濟(jì)型智能化酒店產(chǎn)品，充分體現(xiàn)更為方便、更加快捷、更富個(gè)性的消費(fèi)理念。12市場營銷藍(lán)色北島酒店定位于經(jīng)濟(jì)型酒店，目標(biāo)市場為來新西蘭旅游的各種團(tuán)隊(duì)和本地的各種商務(wù)會(huì)議，體育賽事，學(xué)術(shù)活動(dòng)的團(tuán)體，兼顧周邊居民，大學(xué)，商場，寫字樓的臨時(shí)住宿客戶。市場開拓工作將在營業(yè)前6個(gè)月開始,目標(biāo)是1和一家中國旅行社建立合作伙伴關(guān)系,固定承接該旅行社的來新西蘭的旅游團(tuán)2同時(shí)和奧克蘭市當(dāng)?shù)芈眯猩绾灱s優(yōu)惠接待他們的客戶3和梅西大學(xué)建立合作關(guān)系,使大學(xué)成為我們的簽約團(tuán)體,給與優(yōu)惠4和體育賽事承辦單位簽約,成為他們賽事食宿服務(wù)的提供商5在自家樓頂建立大型霓虹燈名牌,并印刷旅店廣告頁進(jìn)行地面推廣和網(wǎng)上同時(shí)推廣6建立內(nèi)容豐富的旅店網(wǎng)站,并合作連接各旅行門戶網(wǎng)站,做到線上線下都能成功進(jìn)行預(yù)定14投資與財(cái)務(wù)本項(xiàng)目總投資為42486萬元，主要用于土地購置，前期建造及裝修,相關(guān)設(shè)施的購置和兩個(gè)月試運(yùn)營費(fèi)用。酒店的后期階段改造費(fèi)用可視營業(yè)狀況從收入中提取。酒店?duì)I業(yè)后每年預(yù)計(jì)取得稅前利潤約2220萬元人民幣、稅后利潤1220萬元人民幣，項(xiàng)目投資回收期為4年零4個(gè)月，包括1年半的建設(shè)期和進(jìn)3年的運(yùn)營期。2項(xiàng)目規(guī)劃21酒店位置及所在區(qū)域現(xiàn)狀藍(lán)色北島酒店位于奧克蘭的北部的ALBANY，隸屬于奧克蘭市政府北岸轄區(qū)，距離機(jī)場36公里，需要39分鐘車程。距離市區(qū)17公里，19分鐘車程。2005開始開發(fā)建設(shè)并計(jì)劃將這區(qū)域改造成一個(gè)迷你的小型城市中心，成為集商業(yè)、酒店、商場、公寓和娛樂為一體的快樂城市，包括公園和湖泊及綠化街道、小徑和自行車道，與新的ALBANY停車轉(zhuǎn)乘公共汽車站和快速公交車道相連，沿北部機(jī)動(dòng)車道一直到奧克蘭市中心。初步計(jì)劃要求有酒店、圖書館、市政游泳館，并作為北島市政議會(huì)的總部。隨著這兩年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)飛速崛起某些方面因此得到了相應(yīng)的快速發(fā)展?，F(xiàn)在基本上是奧克蘭重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)，這個(gè)區(qū)的中心點(diǎn)就是這個(gè)大型購物中心WESTFIELDSHOPPINGMALL，在奧克蘭是第二大的購物中心容納零售店鋪數(shù)百家，還有餐飲，電影院等。在這個(gè)商場的旁邊距離不超過兩投資回報(bào)占地面積1892運(yùn)營總收入21,343,649建筑面積4,000運(yùn)營總成本10,144,187房間數(shù)100利潤總額元11,199,462平均實(shí)際房價(jià)1033所得稅0平均出租率90凈利潤元11,199,462土地購置費(fèi)（萬）100員工人數(shù)25建造、裝修32,486,000投資總額元42,486,000回收期年46公里，有一座可以容納兩萬五千人的體育館，國內(nèi)的橄欖球聯(lián)賽，各種體育賽事和現(xiàn)在正在舉行的青少年足球世界杯都這里舉辦。這個(gè)商場的另外一側(cè)就是新西蘭著名的梅西大學(xué)，是新西蘭最大的一所綜合性院校，歷史悠久，吸引了海內(nèi)外的眾多學(xué)生，這里的商業(yè)專業(yè)是新西蘭最好的。ALBANY商業(yè)中心的地位還未凸顯，所以潛力巨大。眾多開發(fā)商看準(zhǔn)了這一點(diǎn)，現(xiàn)在都在籌劃開發(fā)這邊的辦公寫字樓。近兩年市政府釋放了這個(gè)區(qū)中心的一些土地，現(xiàn)在大多數(shù)開發(fā)商正在大批興建公寓，來補(bǔ)充奧克蘭市對(duì)住房的強(qiáng)烈需求，據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在奧克蘭的平均房價(jià)已經(jīng)到80萬，而這個(gè)區(qū)的一塊350平米的住房建地現(xiàn)在已經(jīng)漲到了70萬，建完之后出售的價(jià)格都在160萬左右。未來這個(gè)區(qū)的人口增長會(huì)是一個(gè)非常顯著的變化。酒店的所在位置如下圖所示，在這購物中心的南邊不到1公里的，步行不到五分鐘，步行去體育場也不到十分鐘，步行去梅西大學(xué)15分鐘?，F(xiàn)在附近的娛樂場所，公寓和寫字樓都在興建和計(jì)劃建設(shè)之中，將在未來的兩年會(huì)全部到位?？梢院敛豢鋸埖闹v，這個(gè)數(shù)量和規(guī)模會(huì)是僅次于奧克蘭市中心的商業(yè)中心和教育中心。22項(xiàng)目總體規(guī)劃221投資規(guī)劃本項(xiàng)目目標(biāo)土地購置需1000萬元,預(yù)算建筑費(fèi)2940萬元，裝修費(fèi)3036萬。總投資額為42486萬元。投資將有個(gè)人投資和銀行貸款的方式募集。222建筑規(guī)劃藍(lán)色北島，占地面積近1892多平方米,還配有一條1300平米車道。建筑面積4000平方米（4層樓房），一層為車庫,可容納70個(gè)停車位二樓主要為大廳,前臺(tái),辦公室,會(huì)議室,餐廳等服務(wù)設(shè)施。3,4層為客房樓頂可建設(shè)泳池和酒水吧，為房客提供休閑納涼場地。也可以對(duì)外開放。房間類型單元面積間數(shù)累計(jì)面積備注客房豪華商務(wù)套間3010300在4層商務(wù)標(biāo)間2032640在4層標(biāo)準(zhǔn)間20581160在3層和2層合計(jì)1002100其它配給室2036024每層一間餐廳廚房、咖啡吧10011002層辦公室201202層會(huì)議室601602層小會(huì)議室202402層小賣部301302層洗手間301302層前廳15011502層樓梯24496每層一間電梯2部10440每層兩部走廊100330024每層一間停車場（1樓）9741974整個(gè)一層合計(jì)1900總建筑面積4000樓邊訂車場1321132樓邊庭院7601760建筑物占地100011000總土地面積18922221酒店大堂面積150平方米，除做好前臺(tái)接待服務(wù)外，擬開辟專區(qū)設(shè)立服務(wù)中心，提供交通、旅游及商業(yè)資訊服務(wù)，提供中介服務(wù)。引進(jìn)和設(shè)立ATM機(jī)、自動(dòng)售貨機(jī)、網(wǎng)絡(luò)資訊室等自助服務(wù)設(shè)施，提供全時(shí)便利服務(wù)。2222餐廳酒吧面積平方米，早晨作為早餐餐廳，其它時(shí)間其功能是咖啡把酒吧下午茶把。2張散臺(tái)。突出地方特色，強(qiáng)調(diào)健康飲食，提供外賣服務(wù)和客房服務(wù)。針對(duì)目標(biāo)人群提供健康快捷健康飲食。233客房客房面積共有2600平方米，客房100間，其中商務(wù)套房10套，商務(wù)標(biāo)間32間，兩人標(biāo)間58間?？头砍礃?biāo)準(zhǔn)分別配備高質(zhì)量家具、家電、臥具外，所有房間均提供24小時(shí)熱水,10秒速熱恒溫恒壓淋浴，力求舒適、溫馨、實(shí)用。234會(huì)議室為方便客戶提供60平米大會(huì)議室1間，米小會(huì)議室2間。會(huì)議室的大小合宜隨意組合，最大可組成100平米大會(huì)議室。每個(gè)會(huì)議室都提供投影設(shè)備，大屏幕顯示設(shè)備，白板，并可以提供小吃、飲料、服務(wù)生，等會(huì)務(wù)服務(wù)。2間小會(huì)議室可根據(jù)客戶量的變化在一小時(shí)內(nèi)改成客房。3、新西蘭環(huán)境評(píng)估31為什么新西蘭新西蘭位于太平洋西南部，環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人，夏季平均氣溫25，冬季10，全年溫差不超過15，屬于溫帶海洋性氣候。新西蘭免費(fèi)成熟的醫(yī)療體系，高質(zhì)量的教育水平一直廣受贊譽(yù)。并多次評(píng)為世界上最宜居住的國家之首，成為眾多移民者向往的國家。因其有著穩(wěn)定的政治經(jīng)濟(jì)體制、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的環(huán)境，大量的移民，使得新西蘭更成為經(jīng)濟(jì)高速增長的極端，又使它成為一片投資熱土。凈移民數(shù)增長新西蘭統(tǒng)計(jì)局資料顯示，截止11月30日的年度里，新西蘭凈移民達(dá)到49,836人，創(chuàng)造了新紀(jì)錄，這已經(jīng)是連續(xù)4個(gè)月破紀(jì)錄增長。統(tǒng)計(jì)資料顯示，近期的移民人數(shù)大增，主要是因?yàn)橐泼袢グ闹薜娜嗽絹碓缴?，而來自海外的學(xué)生人數(shù)增長迅猛。移入人口年度增長了17，達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的108,838人；移出人口年度減少20，為59,002人。年度凈移民至澳大利亞的人口有4,500人，是1994年以來的最少人數(shù)，比一年前少了22,100人。央行預(yù)計(jì)，明年早期，年度凈移民數(shù)量有望達(dá)到51,000人的峰值；財(cái)政部的半年經(jīng)濟(jì)與財(cái)政報(bào)告也顯示，凈移民有望在2015年3月達(dá)到52,400的峰值。統(tǒng)計(jì)局報(bào)告顯示，來自中國的移入人口為9,617人，增長了20，凈移民數(shù)量是7,186，中國為第三大移民來源國。經(jīng)濟(jì)增長國際企業(yè)家組織的全球企業(yè)家調(diào)查報(bào)告顯示，新西蘭的新公司運(yùn)營良好，人們對(duì)于經(jīng)濟(jì)前景持樂觀態(tài)度。調(diào)查顯示，新西蘭的企業(yè)家們比國際同行表現(xiàn)優(yōu)異。有74的新西蘭企業(yè)在過去6個(gè)月增加了雇員數(shù)量，而國際增長水平是56。32投資移民2014年3月新西蘭創(chuàng)業(yè)移民頒布新政規(guī)定，非股東申請人管理經(jīng)驗(yàn)必須達(dá)到5年方可申請，從而使一些新西蘭移民者拒之門外。而新西蘭移民另種方式新西蘭投資移民以要求低，審批快等優(yōu)勢，深受投資移民者的青睞。為何新西蘭移民越來越受關(guān)注，新西蘭移民有哪些優(yōu)勢如此吸引著眾多投資者呢下面為大家全面解析新西蘭投資移民優(yōu)勢投資移民優(yōu)勢移民優(yōu)勢一創(chuàng)業(yè)環(huán)境好創(chuàng)業(yè)投資環(huán)境非常好，號(hào)稱西方投資創(chuàng)業(yè)的天堂。新西蘭經(jīng)商環(huán)境世界排名第二。本地人90的人注冊自己的公司，無注冊資金要求，開辦公司手續(xù)簡單形式靈活。貿(mào)易服務(wù)進(jìn)出口中國是新西蘭排名第一的伙伴，創(chuàng)業(yè)投資移民引進(jìn)了各種產(chǎn)品和服務(wù)同時(shí)解決了就業(yè)問題，政府非常的支持。無論是創(chuàng)業(yè)移民還是投資移民投資門檻低，投資方式靈活回報(bào)高。無復(fù)雜的政府部門，創(chuàng)業(yè)投資環(huán)境簡單。環(huán)球客戶登陸新西蘭建立了創(chuàng)業(yè)聯(lián)盟，生意都做得如火如荼互幫互助。由于我們中國人的吃苦耐勞，靈活，廉價(jià)的優(yōu)勢，越來越多的各個(gè)行業(yè)的華人公司受到當(dāng)?shù)厥袌龅南矏郏偁巸?yōu)勢極大。同時(shí)越來越多的新西蘭產(chǎn)品也深受中國人民的喜愛。政府各種職能部門和社團(tuán)幫助新移民適應(yīng)生活免費(fèi)提供各種資訊服務(wù)。全球政府廉潔指數(shù)排名,新西蘭居首。移民優(yōu)勢二無移民監(jiān)全球唯一個(gè)綠卡無移民監(jiān)的國家，永居后無移民監(jiān)。移民優(yōu)勢三無稅務(wù)問題無遺產(chǎn)稅，無資產(chǎn)增值稅，任何投資增值無需納稅，和中國有雙邊免稅協(xié)議，海外資產(chǎn)無需繳稅，公司經(jīng)營科目簡單只有增值稅15和公司所得稅28。移民優(yōu)勢四教育世界領(lǐng)先無縫對(duì)接英美教育，學(xué)校資源充足，按校區(qū)入學(xué)，對(duì)于華人非常友好，從小學(xué)開始公立學(xué)校擁有中文教育課程。在世界教育評(píng)選中綜合排名第一，比瑞士、加拿大排名更前。創(chuàng)業(yè)移民從第一個(gè)簽證開始18歲以下子女便可享受免費(fèi)公立教育。移民優(yōu)勢五房產(chǎn)投資回報(bào)高新移民最大可以貸款80，房產(chǎn)增長率為10，每月租金可以覆蓋貸款利息。永久產(chǎn)權(quán)，后期開銷少，低額的地稅政府用于物業(yè)管理，完全取之于民用之于民。移民優(yōu)勢六醫(yī)療體系健全24個(gè)月工作簽證開始就可以享受免費(fèi)的醫(yī)療福利，家庭醫(yī)生看小病，收費(fèi)每次20紐幣以下，藥物政府補(bǔ)貼藥店購買。公立醫(yī)院看大病免費(fèi)治療，手術(shù)免費(fèi)。移民優(yōu)勢七適合華人生活傳統(tǒng)移民國家政策穩(wěn)定，對(duì)于華人來說生活豐富多彩，各種免費(fèi)華人社團(tuán)，各種華人活動(dòng)，華人超市每個(gè)社區(qū)，華人美食，KTV，中醫(yī)按摩美容深受洋人喜愛。中國各種演藝活動(dòng)經(jīng)常組織活動(dòng)。購物，美食，極限運(yùn)動(dòng)，滑雪，高爾夫，釣魚等的天堂。物價(jià)普遍低于北上廣地區(qū)，生活無壓力輕松自如。移民優(yōu)勢八一舉兩得新西蘭公民即享受澳大利亞的居民待遇。新西蘭投資移民對(duì)于申請人條件也相當(dāng)放寬，只需滿足投資金額，無面試，無雅思，周期短等優(yōu)勢，而眼下隨著申請人數(shù)的增加，審批名額也在逐漸減少，投資移民者需抓住當(dāng)下最佳時(shí)機(jī)，盡早準(zhǔn)備。33旅游行業(yè)整體發(fā)展趨勢預(yù)測新西蘭統(tǒng)計(jì)局公布的旅游業(yè)統(tǒng)計(jì)報(bào)告，對(duì)截至2014年3月的年度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。結(jié)果顯示，新西蘭全年游客消費(fèi)增加了1128億紐幣，達(dá)到238億紐幣，增幅為5。新西蘭總理約翰基兼任了旅游部長的職務(wù)。他為何如此重視旅游業(yè)下面一組數(shù)字可以說明。去年海外游客在新西蘭消費(fèi)總額103億紐幣，占新西蘭總出口額的153。國內(nèi)游客的開銷去年增加32，達(dá)到134億紐幣。旅游業(yè)直接為新西蘭GDP貢獻(xiàn)了83億紐幣，所占比例為40。新西蘭旅游業(yè)直接雇傭了約94,100名全職員工，占了新西蘭就業(yè)崗位數(shù)量的47。34為什么投資新西蘭酒店業(yè)新西蘭旅游局公布的最新統(tǒng)計(jì)顯示，截至2014年11月的12個(gè)月中，入境新西蘭的中國游客達(dá)到了257584人次，同比增長115。其中2014年11月單月，赴新西蘭的中國游客數(shù)量同比增長高達(dá)479。預(yù)計(jì)年的增長速度將不低于年。新西蘭統(tǒng)計(jì)局公布的旅游業(yè)統(tǒng)計(jì)報(bào)告，對(duì)截至2014年3月的年度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。結(jié)果顯示，新西蘭全年游客消費(fèi)增加了1128億紐幣，達(dá)到238億紐幣，增幅為5。其中，來自中國和美國的游客“貢獻(xiàn)”最大。新西蘭旅游業(yè)協(xié)會(huì)近日表示，2014年其成員酒店入住率為76，同比上升3，是過去十年中入住率最高的年份。由于國際游客總數(shù)增加了15，帶動(dòng)平均房價(jià)上漲5元至144元，只此一項(xiàng)就帶來數(shù)百萬新元的經(jīng)濟(jì)收益。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，新西蘭本地人大約占酒店客人總數(shù)的一半，人數(shù)回到2008年的全球金融危機(jī)之前的水平，酒店接待的中國客人數(shù)量明顯增加，旅店入住緊張現(xiàn)象時(shí)常發(fā)生。新西蘭旅游局亞洲區(qū)總經(jīng)理克雷格DAVIDCRAIG克雷格透露，隨著赴新西蘭的中國游客人數(shù)增加，中國企業(yè)也借助這一東風(fēng)，積極投入新西蘭當(dāng)?shù)氐母黜?xiàng)產(chǎn)業(yè)，對(duì)酒店業(yè)的投資尤為顯著，意在為更多中國游客提供更完善的設(shè)施及服務(wù)。例如2013年有來自中國的投資集團(tuán)以360萬新西蘭元買下了位于皇后鎮(zhèn)弗蘭克頓FRANKTON街普納姆公寓POUNAMU樓背后的12公頃土地，該投資集團(tuán)還買下了一塊1923平米的土地，成交價(jià)為110萬新西蘭元。2014年，來自中國的富華國際開發(fā)集團(tuán)中標(biāo)了奧克蘭溫亞德海濱新區(qū)WYNYARDQUARTER豪華酒店項(xiàng)目的開發(fā)，這一五星級(jí)酒店耗資2億新西蘭元。以上這些報(bào)道都證明,新西蘭酒店業(yè)是個(gè)投資熱點(diǎn),中國投資新西蘭酒店建設(shè)已經(jīng)開始,但還沒有投資經(jīng)濟(jì)型酒店的先例。隨著國際旅游被廣大中國游客接受,出國度假觀光的不再只是高端游客,所以對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的經(jīng)濟(jì)型酒店的需求會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于大型高端酒店。新西蘭現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)型酒店的平均入住率為（首都奧克蘭會(huì)更高），遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于大型高端酒店，（）。35經(jīng)濟(jì)型酒店簡介金碧輝煌的高檔豪華酒店提供奢華尊貴的享受，不菲的價(jià)格自然也造就了巨大的營業(yè)額，但是進(jìn)行對(duì)比之后發(fā)現(xiàn)利潤率和人均利潤、投資回報(bào)率等指標(biāo)卻比不上看起來顯得有些寒酸和簡單的經(jīng)濟(jì)型酒店。進(jìn)入新世紀(jì)，除了宏觀數(shù)據(jù)的各種變化之外，經(jīng)濟(jì)型酒店在我國迎來了最為重要的發(fā)展契機(jī)，一個(gè)高速成長的人群開始出現(xiàn)價(jià)值敏感的中小企業(yè)商務(wù)人士和自助旅行者，他們需要清潔、舒適和便捷的住宿。而引入商務(wù)服務(wù)、舒適衛(wèi)浴、高級(jí)睡床和現(xiàn)代化管理的經(jīng)濟(jì)型酒店，逐漸成為被人們廣泛接受的業(yè)態(tài)。所謂經(jīng)濟(jì)型酒店，從狹義上講，是按照普通商務(wù)旅行者、度假旅游者選擇飯店的評(píng)價(jià)要素，重新設(shè)計(jì)建造改建的新的酒店。消費(fèi)群體主要是工薪階層、一般商務(wù)人士、普通自費(fèi)旅游者、學(xué)生群體等。市場中對(duì)這類酒店的理解，也是指適合那些比較節(jié)儉、花費(fèi)不高、需要經(jīng)濟(jì)實(shí)惠型消費(fèi)群體的那一類酒店。從廣義上可以對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店做出如下界定涉及各行各業(yè)的、各投資主體興辦的、三星級(jí)及三星級(jí)以下的或者是無星級(jí)的中低檔次的、中小規(guī)模的，主要提供專業(yè)化客房服務(wù)的，且具有餐飲及其他基本服務(wù)功能的，讓消費(fèi)者花費(fèi)不高，開支節(jié)儉，能獲得實(shí)惠，提供有限服務(wù)的酒店。投資新西蘭經(jīng)濟(jì)型酒店的有兩種辦法，一種是購買現(xiàn)有旅館，汽車旅館，其優(yōu)點(diǎn)是可以快速投資并運(yùn)營，回報(bào)相對(duì)較快。但因酒店業(yè)興隆很少有出售的旅館酒店。另一種是新建旅館，將地產(chǎn)投資和旅店投資結(jié)合起來。因酒店新，入住率高，價(jià)格有優(yōu)勢，加之地價(jià)的不斷增長其回報(bào)高，但投資額高，又因需要進(jìn)行土木建設(shè)，開始回收時(shí)間較長。4市場、競爭和項(xiàng)目定位41新西蘭酒店市場分析預(yù)測411新西蘭旅游業(yè)基本情況新西蘭旅游局公布的最新統(tǒng)計(jì)顯示，截至2014年11月的12個(gè)月中，入境新西蘭的中國游客達(dá)到了257584人次，同比增長115。其中2014年11月單月，赴新西蘭的中國游客數(shù)量同比增長高達(dá)479。預(yù)計(jì)2015年的增長速度將不低于2014年。新西蘭統(tǒng)計(jì)局公布的旅游業(yè)統(tǒng)計(jì)報(bào)告，對(duì)截至2014年3月的年度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。結(jié)果顯示，新西蘭全年游客消費(fèi)增加了1128億紐幣，達(dá)到238億紐幣，增幅為5。其中，來自中國和美國的游客“貢獻(xiàn)”最大。新西蘭旅游業(yè)協(xié)會(huì)近日表示，2014年其成員酒店入住率為76，同比上升3，是過去十年中入住率最高的年份。由于國際游客總數(shù)增加了15，帶動(dòng)平均房價(jià)上漲5元至144元，只此一項(xiàng)就帶來數(shù)百萬新元的經(jīng)濟(jì)收益。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，新西蘭本地人大約占酒店客人總數(shù)的一半，人數(shù)回到2008年的全球金融危機(jī)之前的水平，酒店接待的中國客人數(shù)量明顯增加，旅店入住緊張現(xiàn)象時(shí)常發(fā)生。新西蘭旅游局亞洲區(qū)總經(jīng)理克雷格DAVIDCRAIG克雷格透露，隨著赴新西蘭的中國游客人數(shù)增加，中國企業(yè)也借助這一東風(fēng)，積極投入新西蘭當(dāng)?shù)氐母黜?xiàng)產(chǎn)業(yè)，對(duì)酒店業(yè)的投資尤為顯著，意在為更多中國游客提供更完善的設(shè)施及服務(wù)。例如2013年有來自中國的投資集團(tuán)以360萬新西蘭元買下了位于皇后鎮(zhèn)弗蘭克頓FRANKTON街普納姆公寓POUNAMU樓背后的12公頃土地，該投資集團(tuán)還買下了一塊1923平米的土地，成交價(jià)為110萬新西蘭元。2014年，來自中國的富華國際開發(fā)集團(tuán)中標(biāo)了奧克蘭溫亞德海濱新區(qū)WYNYARDQUARTER豪華酒店項(xiàng)目的開發(fā)，這一五星級(jí)酒店耗資2億新西蘭元。以上這些報(bào)道都證明,新西蘭酒店業(yè)是個(gè)投資熱點(diǎn),中國投資新西蘭酒店建設(shè)已經(jīng)開始,但還沒有投資經(jīng)濟(jì)型酒店的先例。隨著國際旅游被廣大中國游客接受,出國度假觀光的不再只是高端游客,所以對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的經(jīng)濟(jì)型酒店的需求會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于大型高端酒店。新西蘭現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)型酒店的平均入住率為（首都奧克蘭會(huì)更高），遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于大型高端酒店，（）。隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，來奧克蘭旅游的中外游客逐年增多，全年接待旅游總?cè)藬?shù)萬人次同比增長（其中國內(nèi)旅游人數(shù)萬人次同比增長；入境旅游人數(shù)萬人次，同比下降）；實(shí)現(xiàn)旅游總收入億元，同比增長（其中國內(nèi)旅游收入億元同比增長；入境旅游收入萬美元，同比下降）。旅游市場逆勢上揚(yáng)旅游業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)。412奧克蘭市酒店基本情況目前奧克蘭市擁有星級(jí)酒店61家，其中五星級(jí)酒店2家，四星級(jí)酒店8家，三星級(jí)及以下酒店51家。另外有540家酒店沒參加星級(jí)評(píng)選，多為政府賓館、各地州縣駐蘭辦事處、各行政事業(yè)單位培訓(xùn)中心，民間資本運(yùn)營的賓館和小招待所。奧克蘭市作為新西蘭最大的旅游集散地和主要旅游目的地，旅游人數(shù)和旅游收入均占全國的50以上，也擁有全省最為健全的旅游服務(wù)體系。根據(jù)2013年旅游設(shè)施普查，奧克蘭市在2009年旅游酒店擁有客房49000間，床位76542張，客房和床位數(shù)均接近全國的50。414奧克蘭市酒店價(jià)格和出租率奧克蘭市星級(jí)酒店的價(jià)格在各個(gè)酒店之間、季節(jié)之間差異不大。根據(jù)20132014年的情況，在考慮團(tuán)隊(duì)客人折扣因素后，經(jīng)濟(jì)型級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間實(shí)際價(jià)格旺季約在700元間左右，平季約在650元間左右，淡季約在600間左右，全年平均價(jià)格約在650元間左右。奧克蘭市經(jīng)濟(jì)型酒店的入住率高于星級(jí)酒店應(yīng)在8085左右，其中在7、8、9三個(gè)月旺季酒店出租率在90以上，在5、6、10三個(gè)月平季中酒店出租率約在80左右，在114月六個(gè)月淡季中出租率約在70左右。415新西蘭酒店市場預(yù)測根據(jù)新西蘭旅游局報(bào)告，本著“適度超前”、“留有余地”的原則，到2010年，全市旅游業(yè)總收入力爭達(dá)到52億元人民幣，占全市國民經(jīng)濟(jì)的比重達(dá)到52，年均增長速度20，具體測算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表由于奧克蘭市是新西蘭旅游重點(diǎn)地區(qū)和旅游集散地，接待游客占全國的50以上，而旅游客人是店最重要的客源，因此旅游人數(shù)的增長率能夠大致地反映酒店客源的增長，因此，奧克蘭市酒店客源將隨著旅游人數(shù)的增長而增長，預(yù)計(jì)年增長率應(yīng)當(dāng)不低于10，考慮各種酒店得增長速度將遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于旅游客人的增長率,預(yù)計(jì)近年來奧克蘭市酒店出租率應(yīng)當(dāng)同全國其他地區(qū)一樣有所上升。42競爭分析早在2005年市政府開始規(guī)劃ALBANY的開發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候是有興建大型酒店的項(xiàng)目的，但由于后來金融危機(jī)，地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)，導(dǎo)致整個(gè)計(jì)劃被廢棄了，現(xiàn)在釋放出的土地已經(jīng)悉數(shù)被各個(gè)開發(fā)商購買，大部分做了公寓的開發(fā)，一部分做了寫字樓的開發(fā)，興建酒店的有聽說過，但實(shí)際再建的還沒有。現(xiàn)在了解到在藍(lán)色北島坐在位置得方圓1公里僅有酒店一家，距離不到500米。該酒店現(xiàn)有客房40間，還有幾間會(huì)議室。入住率極高，幾乎全年爆滿，平均房價(jià)大約在150紐幣，大約750元人民幣。附近五公里內(nèi)還有幾家，但規(guī)模都不大，而且酒店興建較早，軟硬件設(shè)施老舊。從設(shè)計(jì)理念、現(xiàn)代化程度和實(shí)際舒適度上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上藍(lán)色北島。藍(lán)色北島酒店的地理位置決定了它將是ALBANY地區(qū)酒店業(yè)的排頭兵，最大的競爭將來自自己。422SWOT分析優(yōu)勢有新建設(shè)酒店的優(yōu)勢酒店企業(yè)的生命期與其他行業(yè)有顯著的不同，酒店企業(yè)通常經(jīng)歷三個(gè)階段起步期、中期以及衰退期，并且生命期都較短，根據(jù)國外的經(jīng)驗(yàn)表明，一家酒店的平均生命期為40年，通常只有少數(shù)企業(yè)由于不斷創(chuàng)新的緣故使得企業(yè)生命期延長到80到90年。酒店的入住率和收益在起初的5到10年之間，也就是起步期階段基本上增長都非常迅速，并且在開業(yè)后8到15年之間（中期）收益都會(huì)維持相當(dāng)高的水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降（衰退期）。藍(lán)色北島酒店將在2017建成營業(yè)，作為新建成酒店，其全新理念的設(shè)計(jì)和裝修、更現(xiàn)代化設(shè)施、設(shè)備更能夠符合客人的需求，其對(duì)酒店經(jīng)營的12年將均處于該酒店高收益、高出租率時(shí)期，相對(duì)于建成時(shí)間較長的同檔次酒店能夠取得更好的收益。具有顯著的成本費(fèi)用優(yōu)勢酒店的成本費(fèi)用是影響酒店經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)重要因素，對(duì)于一家新建的酒店土地成本、建造成本、利息費(fèi)用、家具及固定設(shè)施和其他日常運(yùn)營成本等都是重要的成本費(fèi)用因素。藍(lán)色北島將全面采用智能酒店管理系統(tǒng)，以及選進(jìn)的經(jīng)濟(jì)型酒店管理方法，可以減少員工聘用費(fèi)用，爭取做到人房比102。這將成為藍(lán)色北島酒店取得良好的盈利狀況無可替代的成本費(fèi)用優(yōu)勢。具有地理位置和配套設(shè)施優(yōu)勢藍(lán)色北島酒店所處的區(qū)域目前現(xiàn)有的星級(jí)酒店不多，且藍(lán)色北島緊鄰梅西大學(xué)和奧克蘭體育場，周邊娛樂設(shè)施和餐館酒吧資源豐富，將有助于提高酒店的入住率和酒店房間價(jià)格。藍(lán)色北島酒店還擁有100余個(gè)停車位（地上地下定車場），這在奧克蘭市經(jīng)濟(jì)型酒店是絕無僅有的，能夠?yàn)榫频耆胱】腿颂峁┍憷耐＼嚪?wù)，在淡季還可以對(duì)外承租車位。也是外地游客自家游得首選酒店必備條件。具有部分穩(wěn)定的客源根據(jù)公司與中青旅、途牛簽訂長期戰(zhàn)略合作的協(xié)議，藍(lán)色北島酒店將作為這些旅行社的定點(diǎn)接待酒店，接待來自大陸的旅游觀光客。在為其提供超水平服務(wù)的前提下給與旅行社優(yōu)惠的價(jià)格。酒店還將和周邊的學(xué)校、公司、體育場等單位合作，簽訂接待標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議書按協(xié)議的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)接待安排這些單位的客人入住、會(huì)議及各種活動(dòng)接待、餐飲服務(wù)任務(wù)。酒店酒吧對(duì)這部分客戶開放，提供HANPPYHOURS優(yōu)惠活動(dòng)。這部分餐飲客房收入能夠?yàn)樗{(lán)色北島酒店提供部分穩(wěn)定的客源，降低酒店的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。隨著軟硬件環(huán)境優(yōu)越的藍(lán)色北島酒店的開業(yè)，相信穩(wěn)定的內(nèi)部接待金額將會(huì)有大幅度的增長。劣勢缺少酒店行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)本項(xiàng)目發(fā)起人之一是原中國7天酒店北京的CFO，對(duì)酒店財(cái)務(wù)管理，經(jīng)營管理精通但還缺少對(duì)于酒店日常運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)豐富的中層管理人員，如客房經(jīng)理，和大堂經(jīng)理。酒店品牌知名度欠缺藍(lán)色北島酒店作為新開業(yè)的酒店，是奧克蘭市場的新進(jìn)入者，酒店尚缺少品牌知名度，建立品牌將要經(jīng)過一定的時(shí)間，投入一定的資金。酒店星級(jí)尚未評(píng)定藍(lán)色北島酒店尚未開業(yè)，酒店星級(jí)也未評(píng)定，在酒店星級(jí)評(píng)定前，作為未定級(jí)酒店在一定程度上會(huì)影響酒店客源和酒店房間價(jià)格。機(jī)會(huì)甘肅和奧克蘭旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民收入的提高，出國旅游呈現(xiàn)較高的增長速度，新西蘭成為我國游客的重要的觀光旅游地區(qū)的態(tài)勢已經(jīng)逐步呈現(xiàn)。同時(shí)新西蘭高度重視其旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度，根據(jù)新西蘭旅游局的新西蘭旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的預(yù)測，未來5年赴新大陸游客將保持10以上的增長速度，這為奧克蘭酒店業(yè)的發(fā)展提供了良好的機(jī)會(huì)。從長遠(yuǎn)來看，如果國際航空“落地簽證”等問題得到妥善解決，很可能成為消費(fèi)能力較強(qiáng)的中國游客的旅游熱點(diǎn)地區(qū)。新西蘭酒店業(yè)進(jìn)入新的一輪景氣周期由于酒店業(yè)自身的特點(diǎn)，酒店行業(yè)存在明顯的景氣周期，從新西蘭酒店行業(yè)的利潤、入住率、酒店房價(jià)等指標(biāo)分析，酒店自2010年應(yīng)當(dāng)已經(jīng)開始新的一輪景氣周期，目前正處于入住率、房價(jià)平穩(wěn)增長時(shí)期（初期），目前正是進(jìn)入酒店業(yè)的良好時(shí)機(jī)。威脅店業(yè)激烈的市場競爭酒店業(yè)是一個(gè)市場化程度很高的行業(yè)，始終存在激烈的市場競爭。如出現(xiàn)階段性、區(qū)域性酒店供給過剩，則競爭程度將更為激烈，有可能出現(xiàn)四星級(jí)、五星級(jí)酒店通過降價(jià)競爭，爭奪三星級(jí)酒店喝經(jīng)濟(jì)型酒店的客源，如國內(nèi)外酒店巨頭通過經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)大舉進(jìn)入奧克蘭酒店市場，也會(huì)加大奧克蘭酒店業(yè)的競爭激烈程度。同行業(yè)的競爭將始終是酒店經(jīng)營面臨的主要威脅，容易受到突發(fā)事件的影響酒店業(yè)作為旅游業(yè)的重要組成部分，容易受到突發(fā)事件（如急性傳染病，暴力恐怖事件）的影響，出現(xiàn)酒店出租率在突發(fā)事件出現(xiàn)的一個(gè)階段性時(shí)期內(nèi)急劇下降的現(xiàn)象。423競爭分析結(jié)論根據(jù)項(xiàng)目的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會(huì)、威脅的分析，項(xiàng)目的實(shí)施具有難以替代的內(nèi)部優(yōu)勢和眾多的機(jī)會(huì)，存在的劣勢均可以通過企業(yè)自身努力和正確的經(jīng)營策略加以彌補(bǔ)，面臨的威脅并不大，應(yīng)當(dāng)采取增長型進(jìn)取戰(zhàn)略，盡快實(shí)施奧克蘭藍(lán)色北島酒店項(xiàng)目，使藍(lán)色北島酒店能夠在2017年正式投入運(yùn)營。43項(xiàng)目目標(biāo)定位。根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)和旅游發(fā)展?fàn)顩r、區(qū)域環(huán)境及發(fā)展趨勢，項(xiàng)目定位于智能經(jīng)濟(jì)型級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店，設(shè)置餐飲和各種娛樂設(shè)施。酒店客戶群主要定位于參加各類會(huì)議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)，外省市來蘭旅游的人員，即酒店根據(jù)客戶群體定位于商務(wù)、旅游、會(huì)議酒店。奧克蘭市四星、五星級(jí)酒店由于房價(jià)高，相當(dāng)部分客源來自海外，其經(jīng)營受國際經(jīng)濟(jì)影響較大，在目標(biāo)區(qū)域內(nèi)，由于一直缺少濃厚國際商業(yè)氛圍和環(huán)境條件條件支撐，所以沒有出現(xiàn)同等星級(jí)的酒店，在目標(biāo)區(qū)域內(nèi)開發(fā)四星、五星級(jí)酒店風(fēng)險(xiǎn)較大。此外，經(jīng)營高星級(jí)酒店需要更高的經(jīng)營技巧和管理手段，也具有較大經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。隨著新西蘭宏觀經(jīng)濟(jì)向好，旅游業(yè)發(fā)展迅速，更多的國際旅游團(tuán)體和自助旅游者將來到新西蘭，奧克蘭是必經(jīng)之地。新西蘭國內(nèi)游客、因商因公出差的國內(nèi)客戶也新歡物美價(jià)廉的經(jīng)濟(jì)型酒店，尤其是在本區(qū)域內(nèi)，交通便利，市場前景較好；再加上價(jià)位適當(dāng)、具有吸引力，將形成價(jià)格和入住率的良好配合，提高經(jīng)營效率。對(duì)于某些特殊標(biāo)準(zhǔn)的要求，可以設(shè)置若干高于三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的套間以備使用。此外，通過加強(qiáng)管理和服務(wù)，藍(lán)色北島的整體水平將不僅僅體現(xiàn)在硬件的星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)上，更體現(xiàn)在配套軟件、管理的星級(jí)水平。5人員配備酒店人房比1025的比例配備服務(wù)人員，旺季約需要25名服務(wù)人員，平季、淡季將適當(dāng)減少人員。酒店后樓服務(wù)人員計(jì)劃102的比例旺季配備服務(wù)人員20人。酒店餐飲部廚房工作人員計(jì)劃配備3人，前臺(tái)8人,客房12人。經(jīng)理2人51管理團(tuán)隊(duì)酒店的管理團(tuán)隊(duì)部分來自于奧克蘭西部之星工貿(mào)公司，部分外聘具有豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn)的人員。具體高級(jí)管理人員的人選將與外部投資者共同考察、協(xié)商后確定。6投資與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)61投資估算根據(jù)酒店的定位，將按照三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修并配備相關(guān)設(shè)施，項(xiàng)目投資為500萬元，其中320萬元，用于酒店的酒樓改造和內(nèi)部裝修和前期籌備工作，首期尚需投入180萬元用于酒店設(shè)備設(shè)施采購和營業(yè)啟動(dòng)資金，酒店即可開業(yè)；考慮到酒店業(yè)的特點(diǎn)，具有少量啟動(dòng)資金后，應(yīng)無需另外準(zhǔn)備流動(dòng)資金。62收入、成本費(fèi)用及利潤預(yù)測621住宿收入預(yù)測住宿收入預(yù)測根據(jù)奧克蘭經(jīng)濟(jì)性酒店的一般情況，在旺季、平季、淡季的出租率差別不大，分別為95、85和75，我們不分淡旺季，只取個(gè)平均值85。但考慮到我們的酒店是新興建的，第一年到第三年客人入住率會(huì)有個(gè)逐步盤升的過程，所以第一年按80計(jì)算，第二和第三年每年增長5，以后將維持在90，則頭三年平均住宿收入可達(dá)到2162萬元，詳見下面列表運(yùn)營收入第1年第2年第3年第4年第5年出租率數(shù)量單價(jià)08085090090090豪華商務(wù)套間101,25010,00010,62511,25011,25011,250商務(wù)標(biāo)間3270017,92019,04020,16020,16020,160標(biāo)準(zhǔn)間5860027,84029,58031,32031,32031,320合計(jì)天55,76159,24662,73162,73162,731月1,672,8241,777,3761,881,9271,881,9271,881,927年20,352,69221,624,73522,896,77922,896,77922,896,779622餐飲收入預(yù)測酒店設(shè)有150平米餐廳一間，早晨6001000點(diǎn)用于提供自助早餐，1000到下午600作為咖啡吧提供咖啡，簡單酒水飲料和小吃，晚上70000到凌晨200作為酒吧為店內(nèi)外客人提供酒吧服務(wù)和各種雞尾酒。根據(jù)奧克蘭三星級(jí)酒店的餐飲的一般狀況和我酒店餐飲的定位，預(yù)計(jì)平均每日餐飲及酒水收入可達(dá)5200元，全年餐飲收入可達(dá)180萬元。詳見下表。序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量每桌人數(shù)人均消費(fèi)每日收入備注1早餐5440800這里只算部分客房不含早餐的客戶2下午茶104502000咖啡吧只提供，咖啡，酒水，小吃3晚酒吧104602400酒吧晚上7點(diǎn)到12點(diǎn)4總收入5200623總收入預(yù)測預(yù)計(jì)開業(yè)后，年實(shí)現(xiàn)總收入23888萬元，表97前三年平均銷售收入年總收入項(xiàng)目收入（元）住宿收入21,624,735餐飲收入1,898,000其它收入365,000合計(jì)23,887,735624成本費(fèi)用預(yù)測因酒店餐飲業(yè)成本費(fèi)用構(gòu)成龐雜，詳細(xì)分項(xiàng)計(jì)算反而容易出現(xiàn)比較大的偏差，故根據(jù)國內(nèi)外酒店行業(yè)通常的成本費(fèi)用結(jié)構(gòu)進(jìn)行測算，1建造/裝修成本酒店的建造及裝修成本包括三種不同的客房建造裝修，大廳、前臺(tái)、會(huì)議室、餐廳等其他基礎(chǔ)設(shè)施的建造和裝修，以及整體規(guī)劃水，電，消防、空調(diào)等設(shè)施的設(shè)計(jì)安裝，各個(gè)房間的家具、電器的購置。建造/裝修成本項(xiàng)目名稱平米建造費(fèi)含設(shè)計(jì)）裝修費(fèi)（含空調(diào)消防）單項(xiàng)合計(jì)豪華商務(wù)套間3003,000,000360,0003,360,000商務(wù)標(biāo)間6406,400,000768,0007,168,000標(biāo)準(zhǔn)間1,16011,600,0001,160,00012,760,000一層車庫1,0003,000,000150,0003,150,000其他9005,400,000648,0006,048,000合計(jì)4,00029,400,0003,086,00032,486,0002運(yùn)營成本運(yùn)營成本中物料是酒店的重要成本，包括房屋管理費(fèi)，布草，易耗品，維修費(fèi)等。人工成本按每小時(shí)15紐幣計(jì)算。預(yù)計(jì)全體工作人員最多達(dá)到25人。水電費(fèi)是按奧克蘭德天氣和季后急性評(píng)估的，因其所住地區(qū)，冬暖夏涼，氣候宜人，冬夏一般不需要空調(diào)，暖氣，所以電費(fèi)并不高。新西蘭最不缺的就是水，其水資源豐富，價(jià)格便宜。運(yùn)營成本項(xiàng)目名稱天月年備注物料成本6,167185,0002,220,000客房，維修，布草,易耗品人工成本12,500375,0004,500,00025人15000/月含保險(xiǎn)）水電費(fèi)73322,000267,667水,電,汽貸款利息8,261247,8352,974,0204000萬貸款7利息其它50015,000182,500合計(jì)28,161844,83510,144,1873總成本運(yùn)營成本加固定成本等于我們的總成本9，970，16732，486，00042,680,137635利潤預(yù)測預(yù)計(jì)在奧克蘭藍(lán)色北島酒店運(yùn)營的第一個(gè)5年中，第一年新開業(yè),按平均75的入住率計(jì)算可獲得凈利潤1100萬左右以后每年入住率增加5,直至90,并保持90的入住率。房價(jià)每年增長5，5年之后房價(jià)增長率根據(jù)當(dāng)年的市場情況調(diào)節(jié)。下圖顯示了開業(yè)前5年的利潤預(yù)測。利潤稅后028所得稅28第1年第2年第3年第4年第5年出租率數(shù)量075080085090090天58,47664,74971,37078,34081,277月1,754,2731,942,4642,141,1112,350,2122,438,307收入合計(jì)年21,343,64923,633,31226,050,17828,594,24629,666,069天28,16128,16128,16128,16128,161月844,835844,835844,835844,835844,835支出合計(jì)年10,144,18710,144,18