新西蘭藍色北島酒店項目商業(yè)計劃書二O一五年六月1概要11項目簡介藍色北島酒店BLUENORTHISLANDINN經(jīng)長期的考察和評估，公司決定實施投資新西蘭地產(chǎn)自建一所全新的自主品牌的經(jīng)濟型快捷酒店“中新酒店”的計劃。以自投資金和招投資結(jié)合的方式募集資金4250萬，用于土地購買，酒店設(shè)計施工，酒店裝修運營等項目執(zhí)行。藍色北島酒店位于首都奧克蘭北部方的ALBANY行政區(qū),該區(qū)近年來是奧克蘭市新興開發(fā)區(qū),各種事業(yè)發(fā)展迅猛,方興未艾。酒店的地理位置得天獨厚,處在這個區(qū)的中心點,奧克蘭市第二大的購物中心WESTFIELDSHOPPINGMALL的旁邊。該中心容納零售店鋪數(shù)百家，還有餐飲，電影院等。距購物中心一公里，有一座可以容納兩萬五千人的體育場，國內(nèi)的橄欖球聯(lián)賽等各種體育賽事和現(xiàn)在正在舉行的青少年足球世界杯都這里舉辦。酒店的另一側(cè)是新西蘭著名的梅西大學，是新西蘭最大的一所綜合性院校，歷史悠久，吸引了海內(nèi)外的眾多學生。藍色北島，占地面積近1892多平方米,還配有一條1300平米車道，建筑面積4000平方米（4層樓房），將按照最先進的經(jīng)濟型智能酒店設(shè)計施工,并配備相應(yīng)的新技術(shù)設(shè)備和智能設(shè)施。預(yù)計建造各種客房100間，大小會議室4間，并將通過住宿、餐飲、商品零售，會議承辦，對外承包、承租等方式取得收入并實現(xiàn)利潤。酒店將按照經(jīng)濟型酒店的標準管理并提供服務(wù)，力爭成為奧克蘭市管理水平、服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)濟效益均位于前列的特色經(jīng)濟性酒店。經(jīng)營理念智能服務(wù)方便貼心用我們的專業(yè)知識和精心規(guī)劃，使我們服務(wù)和產(chǎn)品的效益最高，為客戶提供“方便、舒適、干凈、溫馨”經(jīng)濟型智能化酒店產(chǎn)品，充分體現(xiàn)更為方便、更加快捷、更富個性的消費理念。12市場營銷藍色北島酒店定位于經(jīng)濟型酒店，目標市場為來新西蘭旅游的各種團隊和本地的各種商務(wù)會議，體育賽事，學術(shù)活動的團體，兼顧周邊居民，大學，商場，寫字樓的臨時住宿客戶。市場開拓工作將在營業(yè)前6個月開始,目標是1和一家中國旅行社建立合作伙伴關(guān)系,固定承接該旅行社的來新西蘭的旅游團2同時和奧克蘭市當?shù)芈眯猩绾灱s優(yōu)惠接待他們的客戶3和梅西大學建立合作關(guān)系,使大學成為我們的簽約團體,給與優(yōu)惠4和體育賽事承辦單位簽約,成為他們賽事食宿服務(wù)的提供商5在自家樓頂建立大型霓虹燈名牌,并印刷旅店廣告頁進行地面推廣和網(wǎng)上同時推廣6建立內(nèi)容豐富的旅店網(wǎng)站,并合作連接各旅行門戶網(wǎng)站,做到線上線下都能成功進行預(yù)定14投資與財務(wù)本項目總投資為42486萬元，主要用于土地購置，前期建造及裝修,相關(guān)設(shè)施的購置和兩個月試運營費用。酒店的后期階段改造費用可視營業(yè)狀況從收入中提取。酒店營業(yè)后每年預(yù)計取得稅前利潤約2220萬元人民幣、稅后利潤1220萬元人民幣，項目投資回收期為4年零4個月，包括1年半的建設(shè)期和進3年的運營期。2項目規(guī)劃21酒店位置及所在區(qū)域現(xiàn)狀藍色北島酒店位于奧克蘭的北部的ALBANY，隸屬于奧克蘭市政府北岸轄區(qū)，距離機場36公里，需要39分鐘車程。距離市區(qū)17公里，19分鐘車程。2005開始開發(fā)建設(shè)并計劃將這區(qū)域改造成一個迷你的小型城市中心，成為集商業(yè)、酒店、商場、公寓和娛樂為一體的快樂城市，包括公園和湖泊及綠化街道、小徑和自行車道，與新的ALBANY停車轉(zhuǎn)乘公共汽車站和快速公交車道相連，沿北部機動車道一直到奧克蘭市中心。初步計劃要求有酒店、圖書館、市政游泳館，并作為北島市政議會的總部。隨著這兩年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)飛速崛起某些方面因此得到了相應(yīng)的快速發(fā)展。現(xiàn)在基本上是奧克蘭重點發(fā)展地區(qū)，這個區(qū)的中心點就是這個大型購物中心WESTFIELDSHOPPINGMALL，在奧克蘭是第二大的購物中心容納零售店鋪數(shù)百家，還有餐飲，電影院等。在這個商場的旁邊距離不超過兩投資回報占地面積1892運營總收入21,343,649建筑面積4,000運營總成本10,144,187房間數(shù)100利潤總額元11,199,462平均實際房價1033所得稅0平均出租率90凈利潤元11,199,462土地購置費（萬）100員工人數(shù)25建造、裝修32,486,000投資總額元42,486,000回收期年46公里，有一座可以容納兩萬五千人的體育館，國內(nèi)的橄欖球聯(lián)賽，各種體育賽事和現(xiàn)在正在舉行的青少年足球世界杯都這里舉辦。這個商場的另外一側(cè)就是新西蘭著名的梅西大學，是新西蘭最大的一所綜合性院校，歷史悠久，吸引了海內(nèi)外的眾多學生，這里的商業(yè)專業(yè)是新西蘭最好的。ALBANY商業(yè)中心的地位還未凸顯，所以潛力巨大。眾多開發(fā)商看準了這一點，現(xiàn)在都在籌劃開發(fā)這邊的辦公寫字樓。近兩年市政府釋放了這個區(qū)中心的一些土地，現(xiàn)在大多數(shù)開發(fā)商正在大批興建公寓，來補充奧克蘭市對住房的強烈需求，據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)在奧克蘭的平均房價已經(jīng)到80萬，而這個區(qū)的一塊350平米的住房建地現(xiàn)在已經(jīng)漲到了70萬，建完之后出售的價格都在160萬左右。未來這個區(qū)的人口增長會是一個非常顯著的變化。酒店的所在位置如下圖所示，在這購物中心的南邊不到1公里的，步行不到五分鐘，步行去體育場也不到十分鐘，步行去梅西大學15分鐘?，F(xiàn)在附近的娛樂場所，公寓和寫字樓都在興建和計劃建設(shè)之中，將在未來的兩年會全部到位?？梢院敛豢鋸埖闹v，這個數(shù)量和規(guī)模會是僅次于奧克蘭市中心的商業(yè)中心和教育中心。22項目總體規(guī)劃221投資規(guī)劃本項目目標土地購置需1000萬元,預(yù)算建筑費2940萬元，裝修費3036萬?？偼顿Y額為42486萬元。投資將有個人投資和銀行貸款的方式募集。222建筑規(guī)劃藍色北島，占地面積近1892多平方米,還配有一條1300平米車道。建筑面積4000平方米（4層樓房），一層為車庫,可容納70個停車位二樓主要為大廳,前臺,辦公室,會議室,餐廳等服務(wù)設(shè)施。3,4層為客房樓頂可建設(shè)泳池和酒水吧，為房客提供休閑納涼場地。也可以對外開放。房間類型單元面積間數(shù)累計面積備注客房豪華商務(wù)套間3010300在4層商務(wù)標間2032640在4層標準間20581160在3層和2層合計1002100其它配給室2036024每層一間餐廳廚房、咖啡吧10011002層辦公室201202層會議室601602層小會議室202402層小賣部301302層洗手間301302層前廳15011502層樓梯24496每層一間電梯2部10440每層兩部走廊100330024每層一間停車場（1樓）9741974整個一層合計1900總建筑面積4000樓邊訂車場1321132樓邊庭院7601760建筑物占地100011000總土地面積18922221酒店大堂面積150平方米，除做好前臺接待服務(wù)外，擬開辟專區(qū)設(shè)立服務(wù)中心，提供交通、旅游及商業(yè)資訊服務(wù)，提供中介服務(wù)。引進和設(shè)立ATM機、自動售貨機、網(wǎng)絡(luò)資訊室等自助服務(wù)設(shè)施，提供全時便利服務(wù)。2222餐廳酒吧面積平方米，早晨作為早餐餐廳，其它時間其功能是咖啡把酒吧下午茶把。2張散臺。突出地方特色，強調(diào)健康飲食，提供外賣服務(wù)和客房服務(wù)。針對目標人群提供健康快捷健康飲食。233客房客房面積共有2600平方米，客房100間，其中商務(wù)套房10套，商務(wù)標間32間，兩人標間58間?？头砍礃藴史謩e配備高質(zhì)量家具、家電、臥具外，所有房間均提供24小時熱水,10秒速熱恒溫恒壓淋浴，力求舒適、溫馨、實用。234會議室為方便客戶提供60平米大會議室1間，米小會議室2間。會議室的大小合宜隨意組合，最大可組成100平米大會議室。每個會議室都提供投影設(shè)備，大屏幕顯示設(shè)備，白板，并可以提供小吃、飲料、服務(wù)生，等會務(wù)服務(wù)。2間小會議室可根據(jù)客戶量的變化在一小時內(nèi)改成客房。3、新西蘭環(huán)境評估31為什么新西蘭新西蘭位于太平洋西南部，環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人，夏季平均氣溫25，冬季10，全年溫差不超過15，屬于溫帶海洋性氣候。新西蘭免費成熟的醫(yī)療體系，高質(zhì)量的教育水平一直廣受贊譽。并多次評為世界上最宜居住的國家之首，成為眾多移民者向往的國家。因其有著穩(wěn)定的政治經(jīng)濟體制、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的環(huán)境，大量的移民，使得新西蘭更成為經(jīng)濟高速增長的極端，又使它成為一片投資熱土。凈移民數(shù)增長新西蘭統(tǒng)計局資料顯示，截止11月30日的年度里，新西蘭凈移民達到49,836人，創(chuàng)造了新紀錄，這已經(jīng)是連續(xù)4個月破紀錄增長。統(tǒng)計資料顯示，近期的移民人數(shù)大增，主要是因為移民去澳洲的人越來越少，而來自海外的學生人數(shù)增長迅猛。移入人口年度增長了17，達到創(chuàng)紀錄的108,838人；移出人口年度減少20，為59,002人。年度凈移民至澳大利亞的人口有4,500人，是1994年以來的最少人數(shù)，比一年前少了22,100人。央行預(yù)計，明年早期，年度凈移民數(shù)量有望達到51,000人的峰值；財政部的半年經(jīng)濟與財政報告也顯示，凈移民有望在2015年3月達到52,400的峰值。統(tǒng)計局報告顯示，來自中國的移入人口為9,617人，增長了20，凈移民數(shù)量是7,186，中國為第三大移民來源國。經(jīng)濟增長國際企業(yè)家組織的全球企業(yè)家調(diào)查報告顯示，新西蘭的新公司運營良好，人們對于經(jīng)濟前景持樂觀態(tài)度。調(diào)查顯示，新西蘭的企業(yè)家們比國際同行表現(xiàn)優(yōu)異。有74的新西蘭企業(yè)在過去6個月增加了雇員數(shù)量，而國際增長水平是56。32投資移民2014年3月新西蘭創(chuàng)業(yè)移民頒布新政規(guī)定，非股東申請人管理經(jīng)驗必須達到5年方可申請，從而使一些新西蘭移民者拒之門外。而新西蘭移民另種方式新西蘭投資移民以要求低，審批快等優(yōu)勢，深受投資移民者的青睞。為何新西蘭移民越來越受關(guān)注，新西蘭移民有哪些優(yōu)勢如此吸引著眾多投資者呢下面為大家全面解析新西蘭投資移民優(yōu)勢投資移民優(yōu)勢移民優(yōu)勢一創(chuàng)業(yè)環(huán)境好創(chuàng)業(yè)投資環(huán)境非常好，號稱西方投資創(chuàng)業(yè)的天堂。新西蘭經(jīng)商環(huán)境世界排名第二。本地人90的人注冊自己的公司，無注冊資金要求，開辦公司手續(xù)簡單形式靈活。貿(mào)易服務(wù)進出口中國是新西蘭排名第一的伙伴，創(chuàng)業(yè)投資移民引進了各種產(chǎn)品和服務(wù)同時解決了就業(yè)問題，政府非常的支持。無論是創(chuàng)業(yè)移民還是投資移民投資門檻低，投資方式靈活回報高。無復(fù)雜的政府部門，創(chuàng)業(yè)投資環(huán)境簡單。環(huán)球客戶登陸新西蘭建立了創(chuàng)業(yè)聯(lián)盟，生意都做得如火如荼互幫互助。由于我們中國人的吃苦耐勞，靈活，廉價的優(yōu)勢，越來越多的各個行業(yè)的華人公司受到當?shù)厥袌龅南矏?，競爭?yōu)勢極大。同時越來越多的新西蘭產(chǎn)品也深受中國人民的喜愛。政府各種職能部門和社團幫助新移民適應(yīng)生活免費提供各種資訊服務(wù)。全球政府廉潔指數(shù)排名,新西蘭居首。移民優(yōu)勢二無移民監(jiān)全球唯一個綠卡無移民監(jiān)的國家，永居后無移民監(jiān)。移民優(yōu)勢三無稅務(wù)問題無遺產(chǎn)稅，無資產(chǎn)增值稅，任何投資增值無需納稅，和中國有雙邊免稅協(xié)議，海外資產(chǎn)無需繳稅，公司經(jīng)營科目簡單只有增值稅15和公司所得稅28。移民優(yōu)勢四教育世界領(lǐng)先無縫對接英美教育，學校資源充足，按校區(qū)入學，對于華人非常友好，從小學開始公立學校擁有中文教育課程。在世界教育評選中綜合排名第一，比瑞士、加拿大排名更前。創(chuàng)業(yè)移民從第一個簽證開始18歲以下子女便可享受免費公立教育。移民優(yōu)勢五房產(chǎn)投資回報高新移民最大可以貸款80，房產(chǎn)增長率為10，每月租金可以覆蓋貸款利息。永久產(chǎn)權(quán)，后期開銷少，低額的地稅政府用于物業(yè)管理，完全取之于民用之于民。移民優(yōu)勢六醫(yī)療體系健全24個月工作簽證開始就可以享受免費的醫(yī)療福利，家庭醫(yī)生看小病，收費每次20紐幣以下，藥物政府補貼藥店購買。公立醫(yī)院看大病免費治療，手術(shù)免費。移民優(yōu)勢七適合華人生活傳統(tǒng)移民國家政策穩(wěn)定，對于華人來說生活豐富多彩，各種免費華人社團，各種華人活動，華人超市每個社區(qū)，華人美食，KTV，中醫(yī)按摩美容深受洋人喜愛。中國各種演藝活動經(jīng)常組織活動。購物，美食，極限運動，滑雪，高爾夫，釣魚等的天堂。物價普遍低于北上廣地區(qū)，生活無壓力輕松自如。移民優(yōu)勢八一舉兩得新西蘭公民即享受澳大利亞的居民待遇。新西蘭投資移民對于申請人條件也相當放寬，只需滿足投資金額，無面試，無雅思，周期短等優(yōu)勢，而眼下隨著申請人數(shù)的增加，審批名額也在逐漸減少，投資移民者需抓住當下最佳時機，盡早準備。33旅游行業(yè)整體發(fā)展趨勢預(yù)測新西蘭統(tǒng)計局公布的旅游業(yè)統(tǒng)計報告，對截至2014年3月的年度進行統(tǒng)計。結(jié)果顯示，新西蘭全年游客消費增加了1128億紐幣，達到238億紐幣，增幅為5。新西蘭總理約翰基兼任了旅游部長的職務(wù)。他為何如此重視旅游業(yè)下面一組數(shù)字可以說明。去年海外游客在新西蘭消費總額103億紐幣，占新西蘭總出口額的153。國內(nèi)游客的開銷去年增加32，達到134億紐幣。旅游業(yè)直接為新西蘭GDP貢獻了83億紐幣，所占比例為40。新西蘭旅游業(yè)直接雇傭了約94,100名全職員工，占了新西蘭就業(yè)崗位數(shù)量的47。34為什么投資新西蘭酒店業(yè)新西蘭旅游局公布的最新統(tǒng)計顯示，截至2014年11月的12個月中，入境新西蘭的中國游客達到了257584人次，同比增長115。其中2014年11月單月，赴新西蘭的中國游客數(shù)量同比增長高達479。預(yù)計年的增長速度將不低于年。新西蘭統(tǒng)計局公布的旅游業(yè)統(tǒng)計報告，對截至2014年3月的年度進行統(tǒng)計。結(jié)果顯示，新西蘭全年游客消費增加了1128億紐幣，達到238億紐幣，增幅為5。其中，來自中國和美國的游客“貢獻”最大。新西蘭旅游業(yè)協(xié)會近日表示，2014年其成員酒店入住率為76，同比上升3，是過去十年中入住率最高的年份。由于國際游客總數(shù)增加了15，帶動平均房價上漲5元至144元，只此一項就帶來數(shù)百萬新元的經(jīng)濟收益。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，新西蘭本地人大約占酒店客人總數(shù)的一半，人數(shù)回到2008年的全球金融危機之前的水平，酒店接待的中國客人數(shù)量明顯增加，旅店入住緊張現(xiàn)象時常發(fā)生。新西蘭旅游局亞洲區(qū)總經(jīng)理克雷格DAVIDCRAIG克雷格透露，隨著赴新西蘭的中國游客人數(shù)增加，中國企業(yè)也借助這一東風，積極投入新西蘭當?shù)氐母黜棶a(chǎn)業(yè)，對酒店業(yè)的投資尤為顯著，意在為更多中國游客提供更完善的設(shè)施及服務(wù)。例如2013年有來自中國的投資集團以360萬新西蘭元買下了位于皇后鎮(zhèn)弗蘭克頓FRANKTON街普納姆公寓POUNAMU樓背后的12公頃土地，該投資集團還買下了一塊1923平米的土地，成交價為110萬新西蘭元。2014年，來自中國的富華國際開發(fā)集團中標了奧克蘭溫亞德海濱新區(qū)WYNYARDQUARTER豪華酒店項目的開發(fā)，這一五星級酒店耗資2億新西蘭元。以上這些報道都證明,新西蘭酒店業(yè)是個投資熱點,中國投資新西蘭酒店建設(shè)已經(jīng)開始,但還沒有投資經(jīng)濟型酒店的先例。隨著國際旅游被廣大中國游客接受,出國度假觀光的不再只是高端游客,所以對經(jīng)濟實惠的經(jīng)濟型酒店的需求會遠遠大于大型高端酒店。新西蘭現(xiàn)在的經(jīng)濟型酒店的平均入住率為（首都奧克蘭會更高），遠遠高于大型高端酒店，（）。35經(jīng)濟型酒店簡介金碧輝煌的高檔豪華酒店提供奢華尊貴的享受，不菲的價格自然也造就了巨大的營業(yè)額，但是進行對比之后發(fā)現(xiàn)利潤率和人均利潤、投資回報率等指標卻比不上看起來顯得有些寒酸和簡單的經(jīng)濟型酒店。進入新世紀，除了宏觀數(shù)據(jù)的各種變化之外，經(jīng)濟型酒店在我國迎來了最為重要的發(fā)展契機，一個高速成長的人群開始出現(xiàn)價值敏感的中小企業(yè)商務(wù)人士和自助旅行者，他們需要清潔、舒適和便捷的住宿。而引入商務(wù)服務(wù)、舒適衛(wèi)浴、高級睡床和現(xiàn)代化管理的經(jīng)濟型酒店，逐漸成為被人們廣泛接受的業(yè)態(tài)。所謂經(jīng)濟型酒店，從狹義上講，是按照普通商務(wù)旅行者、度假旅游者選擇飯店的評價要素，重新設(shè)計建造改建的新的酒店。消費群體主要是工薪階層、一般商務(wù)人士、普通自費旅游者、學生群體等。市場中對這類酒店的理解，也是指適合那些比較節(jié)儉、花費不高、需要經(jīng)濟實惠型消費群體的那一類酒店。從廣義上可以對經(jīng)濟型酒店做出如下界定涉及各行各業(yè)的、各投資主體興辦的、三星級及三星級以下的或者是無星級的中低檔次的、中小規(guī)模的，主要提供專業(yè)化客房服務(wù)的，且具有餐飲及其他基本服務(wù)功能的，讓消費者花費不高，開支節(jié)儉，能獲得實惠，提供有限服務(wù)的酒店。投資新西蘭經(jīng)濟型酒店的有兩種辦法，一種是購買現(xiàn)有旅館，汽車旅館，其優(yōu)點是可以快速投資并運營，回報相對較快。但因酒店業(yè)興隆很少有出售的旅館酒店。另一種是新建旅館，將地產(chǎn)投資和旅店投資結(jié)合起來。因酒店新，入住率高，價格有優(yōu)勢，加之地價的不斷增長其回報高，但投資額高，又因需要進行土木建設(shè)，開始回收時間較長。4市場、競爭和項目定位41新西蘭酒店市場分析預(yù)測411新西蘭旅游業(yè)基本情況新西蘭旅游局公布的最新統(tǒng)計顯示，截至2014年11月的12個月中，入境新西蘭的中國游客達到了257584人次，同比增長115。其中2014年11月單月，赴新西蘭的中國游客數(shù)量同比增長高達479。預(yù)計2015年的增長速度將不低于2014年。新西蘭統(tǒng)計局公布的旅游業(yè)統(tǒng)計報告，對截至2014年3月的年度進行統(tǒng)計。結(jié)果顯示，新西蘭全年游客消費增加了1128億紐幣，達到238億紐幣，增幅為5。其中，來自中國和美國的游客“貢獻”最大。新西蘭旅游業(yè)協(xié)會近日表示，2014年其成員酒店入住率為76，同比上升3，是過去十年中入住率最高的年份。由于國際游客總數(shù)增加了15，帶動平均房價上漲5元至144元，只此一項就帶來數(shù)百萬新元的經(jīng)濟收益。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，新西蘭本地人大約占酒店客人總數(shù)的一半，人數(shù)回到2008年的全球金融危機之前的水平，酒店接待的中國客人數(shù)量明顯增加，旅店入住緊張現(xiàn)象時常發(fā)生。新西蘭旅游局亞洲區(qū)總經(jīng)理克雷格DAVIDCRAIG克雷格透露，隨著赴新西蘭的中國游客人數(shù)增加，中國企業(yè)也借助這一東風，積極投入新西蘭當?shù)氐母黜棶a(chǎn)業(yè)，對酒店業(yè)的投資尤為顯著，意在為更多中國游客提供更完善的設(shè)施及服務(wù)。例如2013年有來自中國的投資集團以360萬新西蘭元買下了位于皇后鎮(zhèn)弗蘭克頓FRANKTON街普納姆公寓POUNAMU樓背后的12公頃土地，該投資集團還買下了一塊1923平米的土地，成交價為110萬新西蘭元。2014年，來自中國的富華國際開發(fā)集團中標了奧克蘭溫亞德海濱新區(qū)WYNYARDQUARTER豪華酒店項目的開發(fā)，這一五星級酒店耗資2億新西蘭元。以上這些報道都證明,新西蘭酒店業(yè)是個投資熱點,中國投資新西蘭酒店建設(shè)已經(jīng)開始,但還沒有投資經(jīng)濟型酒店的先例。隨著國際旅游被廣大中國游客接受,出國度假觀光的不再只是高端游客,所以對經(jīng)濟實惠的經(jīng)濟型酒店的需求會遠遠大于大型高端酒店。新西蘭現(xiàn)在的經(jīng)濟型酒店的平均入住率為（首都奧克蘭會更高），遠遠高于大型高端酒店，（）。隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的逐步實施，來奧克蘭旅游的中外游客逐年增多，全年接待旅游總?cè)藬?shù)萬人次同比增長（其中國內(nèi)旅游人數(shù)萬人次同比增長；入境旅游人數(shù)萬人次，同比下降）；實現(xiàn)旅游總收入億元，同比增長（其中國內(nèi)旅游收入億元同比增長；入境旅游收入萬美元，同比下降）。旅游市場逆勢上揚旅游業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)。412奧克蘭市酒店基本情況目前奧克蘭市擁有星級酒店61家，其中五星級酒店2家，四星級酒店8家，三星級及以下酒店51家。另外有540家酒店沒參加星級評選，多為政府賓館、各地州縣駐蘭辦事處、各行政事業(yè)單位培訓中心，民間資本運營的賓館和小招待所。奧克蘭市作為新西蘭最大的旅游集散地和主要旅游目的地，旅游人數(shù)和旅游收入均占全國的50以上，也擁有全省最為健全的旅游服務(wù)體系。根據(jù)2013年旅游設(shè)施普查，奧克蘭市在2009年旅游酒店擁有客房49000間，床位76542張，客房和床位數(shù)均接近全國的50。414奧克蘭市酒店價格和出租率奧克蘭市星級酒店的價格在各個酒店之間、季節(jié)之間差異不大。根據(jù)20132014年的情況，在考慮團隊客人折扣因素后，經(jīng)濟型級酒店標準間實際價格旺季約在700元間左右，平季約在650元間左右，淡季約在600間左右，全年平均價格約在650元間左右。奧克蘭市經(jīng)濟型酒店的入住率高于星級酒店應(yīng)在8085左右，其中在7、8、9三個月旺季酒店出租率在90以上，在5、6、10三個月平季中酒店出租率約在80左右，在114月六個月淡季中出租率約在70左右。415新西蘭酒店市場預(yù)測根據(jù)新西蘭旅游局報告，本著“適度超前”、“留有余地”的原則，到2010年，全市旅游業(yè)總收入力爭達到52億元人民幣，占全市國民經(jīng)濟的比重達到52，年均增長速度20，具體測算經(jīng)濟指標如下表由于奧克蘭市是新西蘭旅游重點地區(qū)和旅游集散地，接待游客占全國的50以上，而旅游客人是店最重要的客源，因此旅游人數(shù)的增長率能夠大致地反映酒店客源的增長，因此，奧克蘭市酒店客源將隨著旅游人數(shù)的增長而增長，預(yù)計年增長率應(yīng)當不低于10，考慮各種酒店得增長速度將遠遠滯后于旅游客人的增長率,預(yù)計近年來奧克蘭市酒店出租率應(yīng)當同全國其他地區(qū)一樣有所上升。42競爭分析早在2005年市政府開始規(guī)劃ALBANY的開發(fā)項目的時候是有興建大型酒店的項目的，但由于后來金融危機，地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)，導(dǎo)致整個計劃被廢棄了，現(xiàn)在釋放出的土地已經(jīng)悉數(shù)被各個開發(fā)商購買，大部分做了公寓的開發(fā)，一部分做了寫字樓的開發(fā)，興建酒店的有聽說過，但實際再建的還沒有?，F(xiàn)在了解到在藍色北島坐在位置得方圓1公里僅有酒店一家，距離不到500米。該酒店現(xiàn)有客房40間，還有幾間會議室。入住率極高，幾乎全年爆滿，平均房價大約在150紐幣，大約750元人民幣。附近五公里內(nèi)還有幾家，但規(guī)模都不大，而且酒店興建較早，軟硬件設(shè)施老舊。從設(shè)計理念、現(xiàn)代化程度和實際舒適度上都遠遠趕不上藍色北島。藍色北島酒店的地理位置決定了它將是ALBANY地區(qū)酒店業(yè)的排頭兵，最大的競爭將來自自己。422SWOT分析優(yōu)勢有新建設(shè)酒店的優(yōu)勢酒店企業(yè)的生命期與其他行業(yè)有顯著的不同，酒店企業(yè)通常經(jīng)歷三個階段起步期、中期以及衰退期，并且生命期都較短，根據(jù)國外的經(jīng)驗表明，一家酒店的平均生命期為40年，通常只有少數(shù)企業(yè)由于不斷創(chuàng)新的緣故使得企業(yè)生命期延長到80到90年。酒店的入住率和收益在起初的5到10年之間，也就是起步期階段基本上增長都非常迅速，并且在開業(yè)后8到15年之間（中期）收益都會維持相當高的水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降（衰退期）。藍色北島酒店將在2017建成營業(yè)，作為新建成酒店，其全新理念的設(shè)計和裝修、更現(xiàn)代化設(shè)施、設(shè)備更能夠符合客人的需求，其對酒店經(jīng)營的12年將均處于該酒店高收益、高出租率時期，相對于建成時間較長的同檔次酒店能夠取得更好的收益。具有顯著的成本費用優(yōu)勢酒店的成本費用是影響酒店經(jīng)濟效益的一個重要因素，對于一家新建的酒店土地成本、建造成本、利息費用、家具及固定設(shè)施和其他日常運營成本等都是重要的成本費用因素。藍色北島將全面采用智能酒店管理系統(tǒng)，以及選進的經(jīng)濟型酒店管理方法，可以減少員工聘用費用，爭取做到人房比102。這將成為藍色北島酒店取得良好的盈利狀況無可替代的成本費用優(yōu)勢。具有地理位置和配套設(shè)施優(yōu)勢藍色北島酒店所處的區(qū)域目前現(xiàn)有的星級酒店不多，且藍色北島緊鄰梅西大學和奧克蘭體育場，周邊娛樂設(shè)施和餐館酒吧資源豐富，將有助于提高酒店的入住率和酒店房間價格。藍色北島酒店還擁有100余個停車位（地上地下定車場），這在奧克蘭市經(jīng)濟型酒店是絕無僅有的，能夠為酒店入住客人提供便利的停車服務(wù)，在淡季還可以對外承租車位。也是外地游客自家游得首選酒店必備條件。具有部分穩(wěn)定的客源根據(jù)公司與中青旅、途牛簽訂長期戰(zhàn)略合作的協(xié)議，藍色北島酒店將作為這些旅行社的定點接待酒店，接待來自大陸的旅游觀光客。在為其提供超水平服務(wù)的前提下給與旅行社優(yōu)惠的價格。酒店還將和周邊的學校、公司、體育場等單位合作，簽訂接待標準協(xié)議書按協(xié)議的價格標準接待安排這些單位的客人入住、會議及各種活動接待、餐飲服務(wù)任務(wù)。酒店酒吧對這部分客戶開放，提供HANPPYHOURS優(yōu)惠活動。這部分餐飲客房收入能夠為藍色北島酒店提供部分穩(wěn)定的客源，降低酒店的經(jīng)營風險。隨著軟硬件環(huán)境優(yōu)越的藍色北島酒店的開業(yè)，相信穩(wěn)定的內(nèi)部接待金額將會有大幅度的增長。劣勢缺少酒店行業(yè)管理經(jīng)驗本項目發(fā)起人之一是原中國7天酒店北京的CFO，對酒店財務(wù)管理，經(jīng)營管理精通但還缺少對于酒店日常運營管理經(jīng)驗豐富的中層管理人員，如客房經(jīng)理，和大堂經(jīng)理。酒店品牌知名度欠缺藍色北島酒店作為新開業(yè)的酒店，是奧克蘭市場的新進入者，酒店尚缺少品牌知名度，建立品牌將要經(jīng)過一定的時間，投入一定的資金。酒店星級尚未評定藍色北島酒店尚未開業(yè)，酒店星級也未評定，在酒店星級評定前，作為未定級酒店在一定程度上會影響酒店客源和酒店房間價格。機會甘肅和奧克蘭旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展隨著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展和居民收入的提高，出國旅游呈現(xiàn)較高的增長速度，新西蘭成為我國游客的重要的觀光旅游地區(qū)的態(tài)勢已經(jīng)逐步呈現(xiàn)。同時新西蘭高度重視其旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度，根據(jù)新西蘭旅游局的新西蘭旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的預(yù)測，未來5年赴新大陸游客將保持10以上的增長速度，這為奧克蘭酒店業(yè)的發(fā)展提供了良好的機會。從長遠來看，如果國際航空“落地簽證”等問題得到妥善解決，很可能成為消費能力較強的中國游客的旅游熱點地區(qū)。新西蘭酒店業(yè)進入新的一輪景氣周期由于酒店業(yè)自身的特點，酒店行業(yè)存在明顯的景氣周期，從新西蘭酒店行業(yè)的利潤、入住率、酒店房價等指標分析，酒店自2010年應(yīng)當已經(jīng)開始新的一輪景氣周期，目前正處于入住率、房價平穩(wěn)增長時期（初期），目前正是進入酒店業(yè)的良好時機。威脅店業(yè)激烈的市場競爭酒店業(yè)是一個市場化程度很高的行業(yè)，始終存在激烈的市場競爭。如出現(xiàn)階段性、區(qū)域性酒店供給過剩，則競爭程度將更為激烈，有可能出現(xiàn)四星級、五星級酒店通過降價競爭，爭奪三星級酒店喝經(jīng)濟型酒店的客源，如國內(nèi)外酒店巨頭通過經(jīng)濟型酒店業(yè)大舉進入奧克蘭酒店市場，也會加大奧克蘭酒店業(yè)的競爭激烈程度。同行業(yè)的競爭將始終是酒店經(jīng)營面臨的主要威脅，容易受到突發(fā)事件的影響酒店業(yè)作為旅游業(yè)的重要組成部分，容易受到突發(fā)事件（如急性傳染病，暴力恐怖事件）的影響，出現(xiàn)酒店出租率在突發(fā)事件出現(xiàn)的一個階段性時期內(nèi)急劇下降的現(xiàn)象。423競爭分析結(jié)論根據(jù)項目的優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅的分析，項目的實施具有難以替代的內(nèi)部優(yōu)勢和眾多的機會，存在的劣勢均可以通過企業(yè)自身努力和正確的經(jīng)營策略加以彌補，面臨的威脅并不大，應(yīng)當采取增長型進取戰(zhàn)略，盡快實施奧克蘭藍色北島酒店項目，使藍色北島酒店能夠在2017年正式投入運營。43項目目標定位。根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟和旅游發(fā)展狀況、區(qū)域環(huán)境及發(fā)展趨勢，項目定位于智能經(jīng)濟型級標準酒店，設(shè)置餐飲和各種娛樂設(shè)施。酒店客戶群主要定位于參加各類會議、進行公務(wù)、商務(wù)活動，外省市來蘭旅游的人員，即酒店根據(jù)客戶群體定位于商務(wù)、旅游、會議酒店。奧克蘭市四星、五星級酒店由于房價高，相當部分客源來自海外，其經(jīng)營受國際經(jīng)濟影響較大，在目標區(qū)域內(nèi)，由于一直缺少濃厚國際商業(yè)氛圍和環(huán)境條件條件支撐，所以沒有出現(xiàn)同等星級的酒店，在目標區(qū)域內(nèi)開發(fā)四星、五星級酒店風險較大。此外，經(jīng)營高星級酒店需要更高的經(jīng)營技巧和管理手段，也具有較大經(jīng)營風險。隨著新西蘭宏觀經(jīng)濟向好，旅游業(yè)發(fā)展迅速，更多的國際旅游團體和自助旅游者將來到新西蘭，奧克蘭是必經(jīng)之地。新西蘭國內(nèi)游客、因商因公出差的國內(nèi)客戶也新歡物美價廉的經(jīng)濟型酒店，尤其是在本區(qū)域內(nèi)，交通便利，市場前景較好；再加上價位適當、具有吸引力，將形成價格和入住率的良好配合，提高經(jīng)營效率。對于某些特殊標準的要求，可以設(shè)置若干高于三星級標準的套間以備使用。此外，通過加強管理和服務(wù)，藍色北島的整體水平將不僅僅體現(xiàn)在硬件的星級標準上，更體現(xiàn)在配套軟件、管理的星級水平。5人員配備酒店人房比1025的比例配備服務(wù)人員，旺季約需要25名服務(wù)人員，平季、淡季將適當減少人員。酒店后樓服務(wù)人員計劃102的比例旺季配備服務(wù)人員20人。酒店餐飲部廚房工作人員計劃配備3人，前臺8人,客房12人。經(jīng)理2人51管理團隊酒店的管理團隊部分來自于奧克蘭西部之星工貿(mào)公司，部分外聘具有豐富酒店管理經(jīng)驗的人員。具體高級管理人員的人選將與外部投資者共同考察、協(xié)商后確定。6投資與財務(wù)評價61投資估算根據(jù)酒店的定位，將按照三星級標準裝修并配備相關(guān)設(shè)施，項目投資為500萬元，其中320萬元，用于酒店的酒樓改造和內(nèi)部裝修和前期籌備工作，首期尚需投入180萬元用于酒店設(shè)備設(shè)施采購和營業(yè)啟動資金，酒店即可開業(yè)；考慮到酒店業(yè)的特點，具有少量啟動資金后，應(yīng)無需另外準備流動資金。62收入、成本費用及利潤預(yù)測621住宿收入預(yù)測住宿收入預(yù)測根據(jù)奧克蘭經(jīng)濟性酒店的一般情況，在旺季、平季、淡季的出租率差別不大，分別為95、85和75，我們不分淡旺季，只取個平均值85。但考慮到我們的酒店是新興建的，第一年到第三年客人入住率會有個逐步盤升的過程，所以第一年按80計算，第二和第三年每年增長5，以后將維持在90，則頭三年平均住宿收入可達到2162萬元，詳見下面列表運營收入第1年第2年第3年第4年第5年出租率數(shù)量單價08085090090090豪華商務(wù)套間101,25010,00010,62511,25011,25011,250商務(wù)標間3270017,92019,04020,16020,16020,160標準間5860027,84029,58031,32031,32031,320合計天55,76159,24662,73162,73162,731月1,672,8241,777,3761,881,9271,881,9271,881,927年20,352,69221,624,73522,896,77922,896,77922,896,779622餐飲收入預(yù)測酒店設(shè)有150平米餐廳一間，早晨6001000點用于提供自助早餐，1000到下午600作為咖啡吧提供咖啡，簡單酒水飲料和小吃，晚上70000到凌晨200作為酒吧為店內(nèi)外客人提供酒吧服務(wù)和各種雞尾酒。根據(jù)奧克蘭三星級酒店的餐飲的一般狀況和我酒店餐飲的定位，預(yù)計平均每日餐飲及酒水收入可達5200元，全年餐飲收入可達180萬元。詳見下表。序號項目數(shù)量每桌人數(shù)人均消費每日收入備注1早餐5440800這里只算部分客房不含早餐的客戶2下午茶104502000咖啡吧只提供，咖啡，酒水，小吃3晚酒吧104602400酒吧晚上7點到12點4總收入5200623總收入預(yù)測預(yù)計開業(yè)后，年實現(xiàn)總收入23888萬元，表97前三年平均銷售收入年總收入項目收入（元）住宿收入21,624,735餐飲收入1,898,000其它收入365,000合計23,887,735624成本費用預(yù)測因酒店餐飲業(yè)成本費用構(gòu)成龐雜，詳細分項計算反而容易出現(xiàn)比較大的偏差，故根據(jù)國內(nèi)外酒店行業(yè)通常的成本費用結(jié)構(gòu)進行測算，1建造/裝修成本酒店的建造及裝修成本包括三種不同的客房建造裝修，大廳、前臺、會議室、餐廳等其他基礎(chǔ)設(shè)施的建造和裝修，以及整體規(guī)劃水，電，消防、空調(diào)等設(shè)施的設(shè)計安裝，各個房間的家具、電器的購置。建造/裝修成本項目名稱平米建造費含設(shè)計）裝修費（含空調(diào)消防）單項合計豪華商務(wù)套間3003,000,000360,0003,360,000商務(wù)標間6406,400,000768,0007,168,000標準間1,16011,600,0001,160,00012,760,000一層車庫1,0003,000,000150,0003,150,000其他9005,400,000648,0006,048,000合計4,00029,400,0003,086,00032,486,0002運營成本運營成本中物料是酒店的重要成本，包括房屋管理費，布草，易耗品，維修費等。人工成本按每小時15紐幣計算。預(yù)計全體工作人員最多達到25人。水電費是按奧克蘭德天氣和季后急性評估的，因其所住地區(qū)，冬暖夏涼，氣候宜人，冬夏一般不需要空調(diào)，暖氣，所以電費并不高。新西蘭最不缺的就是水，其水資源豐富，價格便宜。運營成本項目名稱天月年備注物料成本6,167185,0002,220,000客房，維修，布草,易耗品人工成本12,500375,0004,500,00025人15000/月含保險）水電費73322,000267,667水,電,汽貸款利息8,261247,8352,974,0204000萬貸款7利息其它50015,000182,500合計28,161844,83510,144,1873總成本運營成本加固定成本等于我們的總成本9，970，16732，486，00042,680,137635利潤預(yù)測預(yù)計在奧克蘭藍色北島酒店運營的第一個5年中，第一年新開業(yè),按平均75的入住率計算可獲得凈利潤1100萬左右以后每年入住率增加5,直至90,并保持90的入住率。房價每年增長5，5年之后房價增長率根據(jù)當年的市場情況調(diào)節(jié)。下圖顯示了開業(yè)前5年的利潤預(yù)測。利潤稅后028所得稅28第1年第2年第3年第4年第5年出租率數(shù)量075080085090090天58,47664,74971,37078,34081,277月1,754,2731,942,4642,141,1112,350,2122,438,307收入合計年21,343,64923,633,31226,050,17828,594,24629,666,069天28,16128,16128,16128,16128,161月844,835844,835844,835844,835844,835支出合計年10,144,18710,144,18