北京銀聯(lián)信投資顧問有限公司房地產(chǎn)行業(yè)年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO1服務(wù)電話8610634585162014年房地產(chǎn)行業(yè)年度授信政策指引重慶市銀聯(lián)信房地產(chǎn)研究系列產(chǎn)品北京銀聯(lián)信投資顧問有限責(zé)任公司BEIJINGUNBANKINVESTMENTCONSULTANTLTD北京銀聯(lián)信投資顧問有限公司房地產(chǎn)行業(yè)年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO2服務(wù)電話861063458516正文目錄正文目錄2第一章2013年全國房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境6一、2013年全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境6（一）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)形勢較好，秋糧有望再獲豐收6（二）工業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)中有升，企業(yè)利潤繼續(xù)增加7（三）固定資產(chǎn)投資較快增長，房地產(chǎn)投資增速略有回落7（四）市場銷售增長平穩(wěn)，鄉(xiāng)村增速快于城鎮(zhèn)8（五）出口增速有所回落，進(jìn)口增速略有加快8（六）居民消費價格基本穩(wěn)定，工業(yè)生產(chǎn)者價格降幅收窄9（七）居民收入繼續(xù)增長，農(nóng)村居民收入增速快于城鎮(zhèn)9（八）貨幣供應(yīng)增長，新增貸款同比增加10二、2013年全國信貸金融環(huán)境10（一）央行發(fā)布10月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告M2增14210（二）隨著經(jīng)濟(jì)回暖、企業(yè)融資需求逐漸活躍，前三季度信貸井噴至728萬億元12三、2013年全國房地產(chǎn)行業(yè)政策13（一）2013年全國房地產(chǎn)行業(yè)政策匯總13（二）2013年全國房地產(chǎn)行業(yè)政策解讀19第二章2013年全國房地產(chǎn)行業(yè)運行情況27一、2013年全國房地產(chǎn)市場運行情況27二、2013年全國房地產(chǎn)價格情況32（一）2013年全國70個大中城市房價上漲情況32（二）百城房價連漲17個月，樓市調(diào)控逐步偏向供給端36三、2013年土地市場運行情況38（一）土地財政撐起高地價，緣于地方政府債務(wù)壓力38（二）北京土地市場持續(xù)升溫，試推限房價競地價地塊43（三）土地市場持續(xù)火熱，蔓延至二三線城市45（四）十大房企年內(nèi)耗資逾660億元拿地，購地支出驟增48（五）土地差別化進(jìn)入實質(zhì)性階段，產(chǎn)業(yè)用地將給予政策支持50北京銀聯(lián)信投資顧問有限公司房地產(chǎn)行業(yè)年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO3服務(wù)電話861063458516（六）京滬蘇杭地王集中出現(xiàn)，建立長效調(diào)整機(jī)制是關(guān)鍵52（七）新一輪土改總體方案嚴(yán)禁農(nóng)地直接流轉(zhuǎn)商品房56四、2013年房地產(chǎn)市場區(qū)域58（一）三四線城市房地產(chǎn)市場存泡沫隱憂，防泡沫先給樓市降溫58（二）房貸吃緊，樓市年底或現(xiàn)“短期性”降溫60（三）上海自貿(mào)區(qū)獲批，或利好房地產(chǎn)行業(yè)62（四）房地產(chǎn)市場凸顯城市間不平衡64（五）城鎮(zhèn)化進(jìn)程需合理引導(dǎo)，開發(fā)商機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存66（六）中國家庭住宅總量充足，區(qū)域性短缺68（七）一線城市邁入限價時代，北京樓市成交仍舊回升71五、2013年房地產(chǎn)金融形勢74（一）前三季度涉房貸款新增19萬億，遠(yuǎn)超去年全年增量（上）74（二）房地產(chǎn)信托有待轉(zhuǎn)型78（三）土地流轉(zhuǎn)信托大規(guī)模發(fā)展或尚需時日81（四）內(nèi)地房企扎堆出海，尋求海外融資渠道83（五）流動性驟緊，房企融資步伐或受阻88（六）內(nèi)地首只酒店REITS在港上市，向輕資產(chǎn)運營模式轉(zhuǎn)型93（七）信貸資產(chǎn)證券化大幕再啟96六、2013年全國房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)監(jiān)測99（一）前10月29家房企業(yè)績破萬億99（二）房地產(chǎn)行業(yè)兩極化嚴(yán)重，中小房企缺席地產(chǎn)牛市101（三）開發(fā)模式轉(zhuǎn)變勢不可擋，房企投資超萬億扎堆旅游地產(chǎn)104（四）一二線城市地王躁動，主流房企回流明顯106（五）房企涉足商業(yè)地產(chǎn)，戰(zhàn)略模式待考108第三章2013年全國房地產(chǎn)行業(yè)運行數(shù)據(jù)114一、2013年全國房地產(chǎn)市場運行情況分析114（一）全國房地產(chǎn)市場供給情況分析114（二）全國房地產(chǎn)市場需求情況分析117（三）全國房地產(chǎn)市場價格變化情況分析120二、2013年全國房地產(chǎn)細(xì)分市場分析123（一）全國土地市場分析123（二）全國住宅市場分析126（三）全國辦公樓市場分析130（四）全國商業(yè)營業(yè)用房市場分析133北京銀聯(lián)信投資顧問有限公司房地產(chǎn)行業(yè)年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO4服務(wù)電話861063458516三、2013年全國房地產(chǎn)投資資金籌措情況分析137（一）全國房地產(chǎn)開發(fā)到位資金情況分析137（二）全國房地產(chǎn)開發(fā)到位資金來源分析137（三）全國房地產(chǎn)開發(fā)到位資金充裕程度分析139第四章2013年重慶房地產(chǎn)行業(yè)運行情況140一、2013年重慶宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢140（一）工業(yè)企業(yè)效益向好140（二）居民收入穩(wěn)步增長140（三）就業(yè)形勢基本穩(wěn)定140（四）財政收入平穩(wěn)增長141（五）增長動力結(jié)構(gòu)改善服務(wù)業(yè)發(fā)展初現(xiàn)成效141（六）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)改善新興產(chǎn)業(yè)帶動作用增強(qiáng)141（七）投資結(jié)構(gòu)改善民間投資活躍141（八）外貿(mào)結(jié)構(gòu)改善加工貿(mào)易快速增長142（九）微企發(fā)展形勢良好142二、2013年重慶行業(yè)政策解讀142（一）重慶房產(chǎn)稅試點1年征稅不到1億，政策面臨修訂142（二）重慶中央商務(wù)區(qū)擴(kuò)容，開發(fā)商熱議政策紅利146（三）重慶邁入40時代，房地產(chǎn)按五大功能區(qū)錯位開發(fā)148（四）重慶出臺樓市新政業(yè)內(nèi)人士一致說“不”149（五）重慶公積金貸款仍緊張，二套房貸利率或上浮150三、2013年重慶房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)151（一）重慶樓市入二環(huán)開發(fā)時代，房企搶灘西永加速產(chǎn)城融合151（二）重慶房企巨頭曬業(yè)績，百億陣營擴(kuò)容增至3家152（三）房企看好明年重慶樓市，銷售任務(wù)最高上調(diào)50153（四）融創(chuàng)成重慶土地儲備最大房企，押注綜合體轉(zhuǎn)型高周轉(zhuǎn)模式154（五）重慶土地市場現(xiàn)“翹尾”行情，上市房企爭相拿地156（六）年底重慶房價現(xiàn)小幅松動，更有房企直接降價156第五章2013年重慶房地產(chǎn)行業(yè)運行數(shù)據(jù)159一、2013年重慶房地產(chǎn)市場運行情況159（一）重慶房地產(chǎn)市場供給情況分析159（二）重慶房地產(chǎn)市場需求情況分析162（三）重慶房地產(chǎn)市場價格變化情況分析1672013年重慶房地產(chǎn)細(xì)分市場分析169北京銀聯(lián)信投資顧問有限公司房地產(chǎn)行業(yè)年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO5服務(wù)電話861063458516（一）重慶土地市場分析169（二）重慶住宅市場分析172（三）重慶辦公樓市場分析176（四）重慶商業(yè)營業(yè)用房市場分析1802013年重慶房地產(chǎn)投資資金籌措情況分析185（一）重慶房地產(chǎn)開發(fā)到位資金情況分析185（二）重慶房地產(chǎn)開發(fā)到位資金來源分析186（三）重慶房地產(chǎn)開發(fā)到位資金充裕程度分析188第六章2013年銀行同業(yè)情況189一、2008年2013上半年各大銀業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模189二、2013年上半年各大銀行信貸數(shù)據(jù)190三、2013年上半年各大銀行房地產(chǎn)貸款占比192第七章2014年重慶房地產(chǎn)行業(yè)授信建議194一、房地產(chǎn)行業(yè)回顧與發(fā)展環(huán)境預(yù)測194（一）經(jīng)濟(jì)環(huán)境194（二）信貸環(huán)境194（三）政策環(huán)境195二、重慶房地產(chǎn)行業(yè)分物業(yè)類型授信機(jī)會分析197（一）住宅197（二）寫字樓197（三）商業(yè)零售物業(yè)198北京銀聯(lián)信投資顧問有限公司房地產(chǎn)行業(yè)年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO6服務(wù)電話861063458516第一章2013年全國房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境一、2013年全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境初步核算，前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值386762億元，按可比價格計算，同比增長77。其中，一季度增長77，二季度增長75，三季度增長78。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值35669億元，同比增長34；第二產(chǎn)業(yè)增加值175118億元，增長78；第三產(chǎn)業(yè)增加值175975億元，增長84。從環(huán)比看，三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值增長22。圖表12007年2013年三季度全國GDP總量及增長情況單位億元數(shù)據(jù)來源國家統(tǒng)計局銀聯(lián)信整理（一）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)形勢較好，秋糧有望再獲豐收全國夏糧總產(chǎn)量13189萬噸，比上年增加196萬噸，增長15；早稻總產(chǎn)量3407萬噸，比上年增加783萬噸，增長24；秋糧有望再獲豐收。前三季度，豬牛羊禽肉產(chǎn)量5803萬噸，同比增長13，其中豬肉產(chǎn)量3831萬噸，增長21。生豬存欄47541萬頭，同比增長15；生豬出欄50259萬頭，增長19。北京銀聯(lián)信投資顧問有限公司房地產(chǎn)行業(yè)年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO7服務(wù)電話861063458516（二）工業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)中有升，企業(yè)利潤繼續(xù)增加前三季度，全國規(guī)模以上工業(yè)增加值按可比價格計算同比增長96。分經(jīng)濟(jì)類型看，國有及國有控股企業(yè)增加值同比增長63，集體企業(yè)增長45，股份制企業(yè)增長110，外商及港澳臺商投資企業(yè)增長79。分地區(qū)看，東部地區(qū)增加值同比增長89，中部地區(qū)增長105，西部地區(qū)增長110。分產(chǎn)品看，前三季度464種產(chǎn)品中有338種產(chǎn)品同比增長。其中，發(fā)電量增長68，粗鋼增長80，鋼材增長117，水泥增長89，平板玻璃增長113，十種有色金屬增長98，焦炭增長82，硫酸（折100）增長48，燒堿（折100）增長44，化學(xué)纖維增長75，乙烯增長64，微型計算機(jī)設(shè)備增長84，集成電路增長93，汽車增長153，其中轎車增長145。前三季度規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)銷率達(dá)到977。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)出口交貨值82148億元，同比增長45。18月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤34864億元，同比增長128，增速比上半年加快17個百分點。其中，主營活動利潤35801億元，同比增長49。在41個工業(yè)大類行業(yè)中，25個行業(yè)主營活動利潤比去年同期增長，14個行業(yè)主營活動利潤比去年同期減少，1個行業(yè)由去年同期主營活動虧損轉(zhuǎn)為盈利，1個行業(yè)主營活動虧損比去年同期減少。18月份，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)每百元主營業(yè)務(wù)收入中的成本為859元，以利潤總額計算的利潤率為54，以主營活動利潤計算的利潤率為56。（三）固定資產(chǎn)投資較快增長，房地產(chǎn)投資增速略有回落前三季度，固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）309208億元，同比名義增長202（扣除價格因素實際增長202），增速比上半年加快01個百分點。其中，國有及國有控股投資99001億元，增長176；民間投資196611億元，增長233。分地區(qū)看，東部地區(qū)投資同比增長188，中部地區(qū)增長234，西部地區(qū)增長230。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資6799億元，同比增長311；第二產(chǎn)業(yè)投資132607億元，增長171；第三產(chǎn)業(yè)投資169802億元，增長223。前三季度，基礎(chǔ)設(shè)施（不包括電力、熱力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)與供應(yīng)投資48403億元，同比增長251。從到位資金情況看，前三季度到位資金348540億元，同比增長204。其中，國家預(yù)算資金增長166，國內(nèi)貸款增長166，自籌資金增長201，利用外資下降85。前三季度新開工項目計劃總投資265497億元，同比增長133；新開工項目301504個，同比增加25228個。從環(huán)比看，9月份固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）增長128。北京銀聯(lián)信投資顧問有限公司房地產(chǎn)行業(yè)年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO8服務(wù)電話861063458516前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61120億元，同比名義增長197（扣除價格因素實際增長197），增速比上半年回落06個百分點；其中住宅投資增長195，增速比上半年回落13個百分點。房屋新開工面積144900萬平方米，同比增長73；其中住宅新開工面積增長64。全國商品房銷售面積84383萬平方米，同比增長233，增速比上半年回落54個百分點；其中住宅銷售面積增長239。全國商品房銷售額54028億元，同比增長339，增速比上半年回落93個百分點；其中住宅銷售額增長345。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積25167萬平方米，同比下降33，降幅比上半年縮小71個百分點。9月末，全國商品房待售面積44636萬平方米，同比增長366，增速比6月末回落26個百分點。前三季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金87828億元，同比增長287，增速比上半年回落34個百分點。其中，國內(nèi)貸款增長323，自籌資金增長184，利用外資增長234。（四）市場銷售增長平穩(wěn)，鄉(xiāng)村增速快于城鎮(zhèn)前三季度，社會消費品零售總額168817億元，同比名義增長129（扣除價格因素實際增長113），增速比上半年加快02個百分點。其中，限額以上企業(yè)（單位）消費品零售額84571億元，同比增長110。按經(jīng)營單位所在地分，城鎮(zhèn)消費品零售額145799億元，同比增長127；鄉(xiāng)村消費品零售額23018億元，增長145。按消費形態(tài)分，餐飲收入18178億元，同比增長89，增速比上半年加快02個百分點；商品零售150639億元，增長134，比上半年加快02個百分點。在商品零售中，限額以上企業(yè)（單位）商品零售額78729億元，增長121。其中，汽車類增長93，家用電器和音像器材類增長147，家具類增長206。9月份，社會消費品零售總額同比名義增長133（扣除價格因素實際增長112），環(huán)比增長124。（五）出口增速有所回落，進(jìn)口增速略有加快前三季度，進(jìn)出口總額30604億美元，同比增長77，增速比上半年回落09個百分點；出口16149億美元，增長80，回落24個百分點；進(jìn)口14455億美元，增長73，加快06個百分點。進(jìn)出口相抵，順差1694億美元。進(jìn)出口總額中，一般貿(mào)易進(jìn)出口16162億美元，增長78；加工貿(mào)易進(jìn)出口9894億美元，增長07。出口額中，一般貿(mào)易出口7945億美元，增長89；加工貿(mào)易出口6250億美元，下降09。進(jìn)口額中，一般貿(mào)易進(jìn)口8217億美元，增長68；加工貿(mào)易進(jìn)口3644億美元，增長36。9月份，進(jìn)出口總額3561億美元，同比增長33；其中出口1856億美元，下降03；進(jìn)口1704億美元，增長74。北京銀聯(lián)信投資顧問有限公司房地產(chǎn)行業(yè)年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO9服務(wù)電話861063458516（六）居民消費價格基本穩(wěn)定，工業(yè)生產(chǎn)者價格降幅收窄前三季度，居民消費價格同比上漲25，漲幅比上半年擴(kuò)大01個百分點。其中，城市上漲25，農(nóng)村上漲27。分類別看，食品價格上漲44，煙酒及用品上漲06，衣著上漲23，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)上漲15，醫(yī)療保健和個人用品上漲15，交通和通信下降04，娛樂教育文化用品及服務(wù)上漲14，居住上漲28。在食品價格中，糧食價格同比上漲49，油脂價格上漲17，豬肉價格下降09，鮮菜價格上漲52。9月份，居民消費價格同比上漲31，環(huán)比上漲08。前三季度工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格同比下降21，降幅比上半年縮小01個百分點；9月份同比下降13，環(huán)比上漲02。前三季度工業(yè)生產(chǎn)者購進(jìn)價格同比下降22；9月份同比下降16，環(huán)比上漲02。圖表22012年9月2013年9月CPI指數(shù)變化情況單位數(shù)據(jù)來源國家統(tǒng)計局銀聯(lián)信整理（七）居民收入繼續(xù)增長，農(nóng)村居民收入增速快于城鎮(zhèn)前三季度，城鎮(zhèn)居民人均總收入22068元。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20169元，同比名義增長95，扣除價格因素實際增長68。在城鎮(zhèn)居民人均總收入中，工資性收入同比名義增長89，經(jīng)營凈收入增長99，財產(chǎn)性收入增長130，轉(zhuǎn)移性收入增長98。農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入7627元，同比名義增長125，扣除價格因素實際增長96。其中，工資性收入同比名義增長171，家庭經(jīng)營收入增長80，財產(chǎn)性收入增長232，轉(zhuǎn)移性收入增長北京銀聯(lián)信投資顧問有限公司房地產(chǎn)行業(yè)年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO10服務(wù)電話861063458516174。前三季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入中位數(shù)17925元，同比名義增長96；農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入中位數(shù)6554元，增長132。三季度末，農(nóng)村外出務(wù)工勞動力17392萬人，同比增加525萬人，增長31。外出務(wù)工勞動力月均收入2542元，同比增長130。（八）貨幣供應(yīng)增長，新增貸款同比增加10月末，廣義貨幣M2余額10702萬億元,同比增長143，分別比上月末和去年同期高01個和02個百分點；狹義貨幣M1余額3194萬億元,同比增長89，與上月末持平，比去年同期高28個百分點；流通中貨幣M0余額556萬億元,同比增長80。當(dāng)月凈回籠現(xiàn)金897億元。10月末，人民幣貸款余額7079萬億元，同比增長142，分別比上月末和去年同期低01個和17個百分點。當(dāng)月人民幣貸款增加5061億元，同比多增7億元。人民幣存款余額10269萬億元，同比增長145，比上月末低01個百分點，比去年同期高12個百分點。當(dāng)月人民幣存款減少4027億元，同比多減1227億元?？傮w來看，國民經(jīng)濟(jì)運行總體平穩(wěn)，穩(wěn)中向好，主要指標(biāo)處在合理區(qū)間，有利于調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革。下一階段，要下更大的力氣促進(jìn)改革開放，下更大的力氣調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式，進(jìn)一步激發(fā)市場活力和長期發(fā)展的內(nèi)生動力，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，打造中國經(jīng)濟(jì)升級版。二、2013年全國信貸金融環(huán)境（一）央行發(fā)布10月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告M2增142央行發(fā)布2013年10月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告，報告顯示，10月末，廣義貨幣M2余額10702萬億元,同比增長143，當(dāng)月人民幣貸款增加5061億元，略遜于預(yù)期市場預(yù)測人民幣貸款新增5947億元。新增貸款創(chuàng)下10個月新低。1、月末廣義貨幣增長143，狹義貨幣增長8910月末，廣義貨幣M2余額10702萬億元,同比增長143，分別比上月末和去年同期高01個和02個百分點；狹義貨幣M1余額3194萬億元,同比增長89，與上月末持平，比去年同期高28個百分點；流通中貨幣M0余額556萬億元,同比增長80。當(dāng)月凈回籠現(xiàn)金897億元。2、當(dāng)月人民幣貸款增加5061億元，外幣貸款增加9億美元北京銀聯(lián)信投資顧問有限公司房地產(chǎn)行業(yè)年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO11服務(wù)電話86106345851610月末，本外幣貸款余額7550萬億元，同比增長143。人民幣貸款余額7079萬億元，同比增長142，分別比上月末和去年同期低01個和17個百分點。當(dāng)月人民幣貸款增加5061億元，同比多增7億元。分部門看，住戶貸款增加2049億元，其中，短期貸款增加514億元，中長期貸款增加1535億元；非金融企業(yè)及其他部門貸款增加3010億元，其中，短期貸款增加2148億元，中長期貸款增加1440億元，票據(jù)融資減少706億元。110月人民幣貸款增加778萬億元，同比多增5577億元。10月末外幣貸款余額7666億美元，同比增長192，當(dāng)月外幣貸款增加9億美元。3、當(dāng)月人民幣存款減少4027億元，外幣存款減少26億美元10月末，本外幣存款余額10543萬億元，同比增長142。人民幣存款余額10269萬億元，同比增長145，比上月末低01個百分點，比去年同期高12個百分點。當(dāng)月人民幣存款減少4027億元，同比多減1227億元。其中，住戶存款減少8967億元，非金融企業(yè)存款減少2068億元，財政性存款增加6284億元。110月人民幣存款增加1086萬億元，同比多增211萬億元。10月末外幣存款余額4461億美元，同比增長68，當(dāng)月外幣存款減少26億美元。4、當(dāng)月銀行間市場同業(yè)拆借月加權(quán)平均利率383，質(zhì)押式債券回購月加權(quán)平均利率38610月份，銀行間人民幣市場以拆借、現(xiàn)券和債券回購方式合計成交1525萬億元，日均成交8026億元，日均成交同比減少229。10月份，銀行間市場同業(yè)拆借月加權(quán)平均利率為383，分別比上月和去年同期高036個和096個百分點；質(zhì)押式債券回購月加權(quán)平均利率為386,分別比上月和去年同期高037個和104個百分點。5、當(dāng)月跨境貿(mào)易人民幣結(jié)算業(yè)務(wù)發(fā)生3853億元，直接投資人民幣結(jié)算業(yè)務(wù)發(fā)生403億元10月份，以人民幣進(jìn)行結(jié)算的跨境貨物貿(mào)易、服務(wù)貿(mào)易及其他經(jīng)常項目、對外直接投資、外商直接投資分別發(fā)生2600億元、1253億元、32億元、371億元。北京銀聯(lián)信投資顧問有限公司房地產(chǎn)行業(yè)年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO12服務(wù)電話861063458516圖表32013年M2變動圖單位億元數(shù)據(jù)來源國家統(tǒng)計局銀聯(lián)信整理這表明，我國銀行體系流動性供應(yīng)總體上仍然比較充裕。從總量上看，由于我國經(jīng)濟(jì)基本面總體穩(wěn)健，經(jīng)濟(jì)也保持了平穩(wěn)較快增長，特別是近幾個月出口形勢有所改善，貿(mào)易順差持續(xù)高位增長，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了回升向好的勢頭。國際上，美聯(lián)儲延遲退出QE。受這些因素影響，外匯流入明顯增加，銀行體系流動性增長有所加快。10月末，M2增長143，增速比上年末高05個百分點。（二）隨著經(jīng)濟(jì)回暖、企業(yè)融資需求逐漸活躍，前三季度信貸井噴至728萬億元繼2009年的天量信貸投放之后，前9個月貸款規(guī)模首次突破7萬億元水平。分析人士普遍預(yù)計，今年全年信貸投放規(guī)模將超過9萬億元，甚至達(dá)到95萬億元，僅次于2009年的96萬億元。隨著經(jīng)濟(jì)回暖、企業(yè)融資需求逐漸活躍，前三季度信貸井噴至728萬億元，這也是繼2009年的天量信貸投放之后，前9個月貸款規(guī)模首次突破7萬億元水平。對于信貸投放是否過快，央行新聞發(fā)言人昨日表示，近期貸款增速相對較快，特別是在外貿(mào)順差繼續(xù)擴(kuò)大、外匯大幅流入的情況下，貨幣信貸擴(kuò)張的壓力仍然較大。數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度人民幣貸款增長728萬億元，同比多增5570億元，成為近年來同期最高值。過去三年來，前三季度新增貸款規(guī)模均維持在5萬億6萬億元關(guān)口，從未超過7萬億元大關(guān)，只有2009年為應(yīng)對國際金融危機(jī)而推出北京銀聯(lián)信投資顧問有限公司房地產(chǎn)行業(yè)年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO13服務(wù)電話861063458516的一攬子刺激政策，令當(dāng)年前三季度新增貸款超過8萬億元。而另一方面，市場擔(dān)憂信貸的較快增長將導(dǎo)致通脹抬頭。今年9月，我國CPI同比增長31，創(chuàng)7個月新高。央行此前發(fā)布的貨幣政策執(zhí)行報告也警示，對下一階段的物價形勢仍不可盲目樂觀，要繼續(xù)引導(dǎo)、穩(wěn)定好通脹預(yù)期。貸款的過快投放會對物價上漲產(chǎn)生一定影響，但從貨幣政策層面來看，央行更關(guān)注總量控制，可能采取盤活存量的方式調(diào)整貸款投放，而不一定是打壓增量。三、2013年全國房地產(chǎn)行業(yè)政策（一）2013年全國房地產(chǎn)行業(yè)政策匯總圖表42013年房地產(chǎn)行業(yè)政策一覽時間政策出臺政策內(nèi)容20121231關(guān)于制止地方政府違法違規(guī)融資行為的通知財政部、發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會未經(jīng)有關(guān)監(jiān)管部門依法批準(zhǔn)，地方政府不得直接或間接吸收公眾資金進(jìn)行公益性項目建設(shè)。嚴(yán)禁政府直接或間接吸收公眾資金違規(guī)集資，不得組織購買理財、信托產(chǎn)品；不得以委托單位建設(shè)并承擔(dān)逐年回購責(zé)任等方式舉借政府性債務(wù)；加強(qiáng)對融資平臺公司注資行為管理，不得將政府辦公樓、學(xué)校等公益性資產(chǎn)作為資本注入融資平臺公司。此外，地方政府必須嚴(yán)格規(guī)范土地儲備機(jī)構(gòu)管理和土地融資行為，不得授權(quán)融資平臺公司承擔(dān)土地儲備職能和進(jìn)行土地儲備融資，不得將土地儲備貸款用于城市建設(shè)以及其他與土地儲備業(yè)務(wù)無關(guān)的項目。地方政府亦不得以機(jī)關(guān)事業(yè)單位及社會團(tuán)體的國有資產(chǎn)為其他單位或企業(yè)融資進(jìn)行抵押或質(zhì)押等。201316企業(yè)投資公租房可獲補(bǔ)貼財政部財政部發(fā)布通知稱，2013年除了繼續(xù)提供財政資金支持外，還將通過提供投資補(bǔ)助或貸款貼息、減免相關(guān)稅收等措施確保城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)順利完成。地方各級財政部門嚴(yán)格按照規(guī)定渠道，從公共預(yù)算、住房公積金增值收益、土地出讓收益、國有資本經(jīng)營預(yù)算、地方政府債券收入中安排資金，用于廉租住房、公共租賃住房、城市棚戶區(qū)改造等需要政府支持的城鎮(zhèn)保障性安居工程項目。同時，對于企業(yè)投資建設(shè)和運營管理公共租賃住房的項目，市縣財政部門可以對企業(yè)給予適當(dāng)?shù)耐顿Y補(bǔ)助或貸款貼息。北京銀聯(lián)信投資顧問有限公司房地產(chǎn)行業(yè)年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO14服務(wù)電話861063458516201318國土部急令各省逐宗核查非新增建設(shè)用地國土部國土部發(fā)出特急通知，要求各省級國土資源主管部門迅速對土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查工作中上報的非新增建設(shè)用地逐宗進(jìn)行核查，并于1月20日前將檢查核實情況的書面報告、地塊清單及相應(yīng)舉證材料一并上報，凡少報或漏報的“非新增建設(shè)用地”，將直接按違法用地計入比例。2013114綠色建筑行動方案發(fā)改委、住建部方案主要目標(biāo)包括新建建筑和既有建筑節(jié)能改造兩部分。將從八個方面保證綠色建筑行動防范的落實。一是強(qiáng)化目標(biāo)責(zé)任，把貫徹落實方案的情況納入政府和領(lǐng)導(dǎo)干部考核體系。二是加大政策激勵，研究制定有利于綠色建筑發(fā)展的財政、稅收、金融、土地轉(zhuǎn)讓、容積率獎勵等方面的政策。三是完善標(biāo)準(zhǔn)體系，對綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)等的制訂工作提出具體時間要求。四是深化城鎮(zhèn)供熱體制改革，推行按熱量計量收費，出臺價格和收費辦法，推進(jìn)供熱企業(yè)市場化運營。五是嚴(yán)格建設(shè)全過程監(jiān)督管理，在建筑設(shè)計方案、施工圖設(shè)計審查中增加綠色建筑相關(guān)內(nèi)容，并與工程規(guī)劃許可證、施工許可證發(fā)放掛鉤，強(qiáng)化施工過程的監(jiān)管。六是強(qiáng)化能力建設(shè)，加強(qiáng)綠色建筑評價標(biāo)識體系建設(shè)，以及綠色建筑人才隊伍建設(shè)。七是加強(qiáng)監(jiān)督檢查，開展綠色建筑專項督查。八是開展宣傳教育。2013115北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)行政處罰裁量基準(zhǔn)一試行北京市住建委規(guī)定了17條涉及施工許可、房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售、物業(yè)管理等方面的裁量基準(zhǔn)。這也是北京住建系統(tǒng)首批制定的行政處罰裁量基準(zhǔn)。其中對于社會關(guān)注的開發(fā)商違規(guī)收取訂金的行為，最高將處以3萬元的罰款。物業(yè)企業(yè)擅自停止服務(wù)則最高罰款10萬元。201321關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)管理的通知住建部通知要求與住建部聯(lián)網(wǎng)的城市在2013年6月份將達(dá)到500個。目前全國40個重點城市住房信息聯(lián)網(wǎng)工作已經(jīng)完成。201324關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)進(jìn)一步增強(qiáng)農(nóng)村發(fā)展活力的若干意見國務(wù)院文件提出用5年時間基本完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作，妥善解決農(nóng)戶承包地塊面積不準(zhǔn)、四至不清等問題。文件要求，加快包括農(nóng)村宅基地在內(nèi)的農(nóng)村集體土地所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)地籍調(diào)查，盡快完成確權(quán)登記頒證工作。文件還指出，必須健全農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織資金資產(chǎn)資源管理制度，依法保障農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)。北京銀聯(lián)信投資顧問有限公司房地產(chǎn)行業(yè)年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO15服務(wù)電話8610634585162013220新“國五條”國務(wù)院常務(wù)會議國務(wù)院總理溫家寶主持召開了上屆政府最后一次國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議確定了完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制、堅決抑制投機(jī)投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場監(jiān)管五條政策措施，以穩(wěn)定樓市預(yù)期，遏制房價過快上漲。201331國五條細(xì)則國務(wù)院對出售自有住房嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得20計征個人所得稅。對于房價上漲過快的城市，可進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。銀行開發(fā)貸款要優(yōu)先支持中小套型占比70以上的普通商品住房項目。各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外）需在一季度向社會公布新建商品住房（不含保障性住房）價格控制目標(biāo)。加快推進(jìn)擴(kuò)大試點工作，稅務(wù)部門繼續(xù)推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估方法加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作。到“十二五”期末，所有地級以上城市原則上要實現(xiàn)人住房信息聯(lián)網(wǎng)。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的、有穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?。加大對房企土地閑置、炒地、捂盤惜售、哄抬房價等行為的查處力度。國土資源部門要禁止其參加土地競買，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證券監(jiān)管部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資或重大資產(chǎn)重組，銀行業(yè)監(jiān)管部門要禁止其通過信托計劃融資。4月1日國務(wù)院要求除拉薩以外的直轄市、省會城市和計劃單列市在一季度公布2013年房價控制目標(biāo)各地方政府截至4月1日，35個城市均已公布2013年度房價控制目標(biāo)，且目標(biāo)基本一致2013年房價漲幅低于人均可支配收入實際漲幅。4月7日北京二套房首付提高至7成北京住房公積金管理中心、央行營業(yè)管理部購房者使用公積金貸款或北京市的商業(yè)銀行申請貸款二套房時，首付款比例都由原來的6成提高至7成。4月9日關(guān)于做好2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知住建部2013年全國城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)任務(wù)是基本建成470萬套、新開工630萬套。2013年底前，地級以上城市要明確外來務(wù)工人員申請住房保障的條件、程序和輪候規(guī)則。自2014年起，直轄市、計劃單列市及省會城市保障性住房建設(shè)，要全面執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)。北京銀聯(lián)信投資顧問有限公司房地產(chǎn)行業(yè)年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO16服務(wù)電話8610634585164月“國五條”北京細(xì)則官方解讀北京市住建委2013年北京實現(xiàn)房價控制目標(biāo)，主要包括兩方面措施一是土地供應(yīng)方面，供地量不低于前五年的平均數(shù)；二是供應(yīng)“限房價、競地價”的地塊。同時，對于新建商品房政府將對價格進(jìn)行管理和引導(dǎo)，新盤報價不能高于該樓盤此前成交價，也不能高于周邊同質(zhì)商品房價格，否則將不予發(fā)放預(yù)售許可證。4月17日2013年住房供地計劃比過去5年將擴(kuò)大15倍國土部2013年全國住房用地計劃供應(yīng)1508萬公頃，是過去5年年均實際供應(yīng)量977萬公頃的15倍，其中“三類住房”用地計劃占住房用地計劃總量的794。同時，保障性安居工程用地計劃供應(yīng)415萬公頃，滿足2013年新開工630萬套保障性安居工程用地要求；商品住房用地計劃供應(yīng)1092萬公頃，其中中小套普通商品住房用地計劃供應(yīng)782萬公頃。此外，70個大中城市住房用地計劃供應(yīng)503萬公頃，是過去5年年均實際供應(yīng)量403萬公頃的12倍。一線城市北上廣深計劃同比增加28。7月，國土資源部將根據(jù)市場運行狀況，組織各地調(diào)整住房用地供應(yīng)計劃并向社會公布。4月22日禁止向違規(guī)房企放貸及信托融資,支持中小套型普通商品住房建設(shè)銀監(jiān)會對存在閑置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，也禁止其通過信托計劃融資。同時，銀監(jiān)會日前下發(fā)的關(guān)于銀行業(yè)服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的指導(dǎo)意見要求，2013年銀行信貸要支持中小套型普通商品住房建設(shè)；推進(jìn)消費信貸業(yè)務(wù)發(fā)展，支持居民家庭首套自住購房信貸需求。5月公積金繳存擴(kuò)圍或做更剛性規(guī)定住建部住建部已經(jīng)開始部署研究、探討住房公積金繳存方面“做出更加剛性規(guī)定”的可能性，以便改變目前公積金主要覆蓋國有企事業(yè)單位和政府機(jī)關(guān)公務(wù)員的局面。5月24日關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點工作的意見國務(wù)院其中，關(guān)于房地產(chǎn)的有擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍，并指定由財政部、稅務(wù)總局會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等負(fù)責(zé)。6月8日深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點工作部門分工方案國務(wù)院辦公廳禁止以物流中心、商品集散地等名義圈占土地，防止土地閑置浪費。方案要求，按照土地利用總體規(guī)劃和流通業(yè)建設(shè)項目用地標(biāo)準(zhǔn)，在土地利用年度計劃和土地供應(yīng)計劃中統(tǒng)籌安排流通業(yè)各類用地。同時，鼓勵利用舊廠房、閑置倉庫等建設(shè)符合規(guī)劃的流通設(shè)施，涉及原劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或租賃的，經(jīng)批準(zhǔn)可采取協(xié)議方式供應(yīng)。方案北京銀聯(lián)信投資顧問有限公司房地產(chǎn)行業(yè)年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO17服務(wù)電話861063458516還指出，鼓勵各地以租賃方式供應(yīng)流通業(yè)用地。支持依法使用農(nóng)村集體建設(shè)用地發(fā)展流通業(yè)。6月6日北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法北京住建委按照管理辦法，商品房預(yù)售時，購房款要直接存入銀行專屬賬戶，開發(fā)商不得直接收取除定金外的其他購房款。即便是定金，也要在完成網(wǎng)簽后5個工作日內(nèi)存入專用賬戶。購房人申請住房貸款的，銀行也將把貸款直接發(fā)放至專用的賬戶。等到工程進(jìn)度進(jìn)入節(jié)點時，開發(fā)商才能按照比例提取工程建設(shè)款，避免項目爛尾。辦法于7月1日起實施。6月14日關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市商品房預(yù)售許可管理有關(guān)問題的通知北京市住建委2013年8月1日后新簽訂土地出讓合同的房地產(chǎn)開發(fā)項目，對商業(yè)、辦公等非住宅樓棟，以及套均建筑面積大于140平方米的住宅樓棟，申請預(yù)售許可時，施工進(jìn)度應(yīng)達(dá)到以下條件地上規(guī)劃層數(shù)7層（含）以下的，施工進(jìn)度應(yīng)達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂；8層（含）以上的，施工進(jìn)度應(yīng)達(dá)到地上規(guī)劃層數(shù)1/2以上（且不低于7層）。對未達(dá)到施工進(jìn)度要求的不予辦理預(yù)售許可。6月23日關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點工作的意見發(fā)改委再次強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。3季度各地房地產(chǎn)市場分化日益加劇各地政府多個城市對地方調(diào)控細(xì)則進(jìn)行微調(diào)，在房地產(chǎn)市場及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的影響下，調(diào)整方向有緊有松。溫州、蕪湖、舟山城市限購政策略有放松。上海、鄭州、北京等熱點城市堅持調(diào)控決心。3季度貨幣穩(wěn)健原則下堅持差別化信貸各地政府為緩解公積金貸款資金壓力，北京、徐州、杭州等城市采取公轉(zhuǎn)商貼息方式，合肥、廈門則采用了輪候制等方式。同時北京、上海、天津等多城市調(diào)整公積金繳存基數(shù)，繳存上限普遍提高，廈門、平陽等城市則降低個人購房最高貸款額度或貸款門檻。7月5日國務(wù)院辦公廳關(guān)于金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的指導(dǎo)意見國務(wù)院對房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)秉持“有保有壓”原則，在防控融資風(fēng)險的前提下，進(jìn)一步落實差別化信貸政策，加大對居民首套住房的支持力度，同時抑制投資投機(jī)需求，促進(jìn)市場需求結(jié)構(gòu)合理回歸。7月中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)利率市場化改革的通知中國人民銀行為貫徹落實黨中央、國務(wù)院有關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，抑制投資投機(jī)性購房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，人民銀行對個人住房貸款實施有效的政策引導(dǎo)和審慎性監(jiān)北京銀聯(lián)信投資顧問有限公司房地產(chǎn)行業(yè)年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO18服務(wù)電話861063458516管，要求商業(yè)銀行繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策。7月11日全國土地利用動態(tài)巡查工作現(xiàn)場會在常州召開國土資源部國土資源部進(jìn)一步明確了閑置土地處置的相關(guān)要求，加大對閑置土地的清查處置力度，處置的每個環(huán)節(jié)都要錄入監(jiān)管系統(tǒng)，閑置土地要向社會公開，并及時抄送金融監(jiān)管等部門。通過推行土地利用動態(tài)巡查制度，能大力盤活存量建設(shè)用地，最終促進(jìn)土地開發(fā)利用。9月9日重拳打擊省級重點項目違法用地國土資源部國土部在網(wǎng)站公示一起掛牌督辦的違法用地案件，昭示省級重點項目也不能作為違法用地的擋箭牌。9月11日證監(jiān)會就上市公司并購重組、再融資涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提交相關(guān)報告提出了具體的申報要求證監(jiān)會專項核查報告的范圍主要包括涉及用地專項核查和商品房開發(fā)專項核查兩類，相關(guān)范圍確定為在國家對房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)期間，相關(guān)上市公司通過再融資募集資金投向涉房的土地和住宅開發(fā)等業(yè)務(wù)。9月25日國土資源部召開部分城市房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作座談會國土資源部要求進(jìn)一步做好房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控，保持城市地價平穩(wěn)，切實穩(wěn)定土地市場11月9日建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場十八屆三中全會在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。擴(kuò)大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個人收益。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級市場。11月9日健全宏觀調(diào)控體系十八屆三中全會加快建立國家統(tǒng)一的經(jīng)濟(jì)核算制度，編制全國和地方資產(chǎn)負(fù)債表，建立全社會房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺，推進(jìn)部門信息共享。11月9日完善稅收制度十八屆三中全會深化稅收制度改革，完善地方稅體系，逐步提高直接稅比重。推進(jìn)增值稅改革，適當(dāng)簡化稅率。調(diào)整消費稅征收范圍、環(huán)節(jié)、稅率，把高耗能、高污染產(chǎn)品及部分高檔消費品納入征收范圍。逐步建立綜合與分類相結(jié)合的個人所得稅制。加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革，加快資源稅改革，推動環(huán)境保護(hù)費改稅。11月9日賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利十八屆三中全會保障農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員權(quán)利，積極發(fā)展農(nóng)民股份合作，賦予農(nóng)民對集體資產(chǎn)股份占有、收益、有償退出及抵押、擔(dān)保、繼承權(quán)。保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入渠道。建北京銀聯(lián)信投資顧問有限公司房地產(chǎn)行業(yè)年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO19服務(wù)電話861063458516立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場，推動農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運行。堅持走中國特色新型城鎮(zhèn)化道路，推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，推動大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)融合發(fā)展，促進(jìn)城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)協(xié)調(diào)推進(jìn)。優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和管理格局，增強(qiáng)城市綜合承載能力。推進(jìn)城市建設(shè)管理創(chuàng)新。建立透明規(guī)范的城市建設(shè)投融資機(jī)制，允許地方政府通過發(fā)債等多種方式拓寬城市建設(shè)融資渠道，允許社會資本通過特許經(jīng)營等方式參與城市基礎(chǔ)設(shè)施投資和運營，研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機(jī)構(gòu)。完善設(shè)市標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格審批程序，對具備行政區(qū)劃調(diào)整條件的縣可有序改市。對吸納人口多、經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)的鎮(zhèn)，可賦予同人口和經(jīng)濟(jì)規(guī)模相適應(yīng)的管理權(quán)。建立和完善跨區(qū)域城市發(fā)展協(xié)調(diào)機(jī)制。11月9日完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制十八屆三中全會推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，逐步把符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民。創(chuàng)新人口管理，加快戶籍制度改革，全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模。穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)常住人口全覆蓋，把進(jìn)城落戶農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房和社會保障體系，在農(nóng)村參加的養(yǎng)老保險和醫(yī)療保險規(guī)范接入城鎮(zhèn)社保體系。建立財政轉(zhuǎn)移支付同農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤機(jī)制，從嚴(yán)合理供給城市建設(shè)用地，提高城市土地利用率。11月9日建立更加公平可持續(xù)的社會保障制度十八屆三中全會健全符合國情的住房保障和供應(yīng)體系，建立公開規(guī)范的住房公積金制度，改進(jìn)住房公積金提取、使用、監(jiān)管機(jī)制。11月9日深化醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革十八屆三中全會堅持計劃生育的基本國策，啟動實施一方是獨生子女的夫婦可生育兩個孩子的政策，逐步調(diào)整完善生育政策，促進(jìn)人口長期均衡發(fā)展。數(shù)據(jù)來源銀聯(lián)信整理（二）2013年全國房地產(chǎn)行業(yè)政策解讀國五條”后的各地房地產(chǎn)市場分化日益加劇。多個城市對地方調(diào)控細(xì)則進(jìn)行微調(diào)，在房地產(chǎn)市場及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的影響下，調(diào)整方向有緊有松。在各地短期調(diào)控政策微調(diào)的同時，中央也在加緊完善房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制，土地改革進(jìn)度加快、保障安居工程持續(xù)推進(jìn)、差別化信貸政策作用漸顯，一系列措施為當(dāng)前及今后房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展提供了保障。展望2013年四季度，雖然全國范圍內(nèi)房價快速上漲的勢頭已得到遏制，但熱點城市龐大的需求及持續(xù)升溫的土地市場仍在推動房價上漲預(yù)期，調(diào)控基調(diào)北京銀聯(lián)信投資顧問有限公司房地產(chǎn)行業(yè)年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO20服務(wù)電話861063458516不容改變。但由于城市間市場現(xiàn)狀的差異，各地落實調(diào)控的手段將更為靈活，調(diào)控力度也將由各地政府根據(jù)實際情況把握。堅持穩(wěn)定的宏觀政策平穩(wěn)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場預(yù)期，依靠更為靈活的微觀政策激發(fā)市場自身活力、實現(xiàn)繼續(xù)發(fā)展，“宏觀要穩(wěn)，微觀要活”將成為未來房地產(chǎn)調(diào)控政策的總體導(dǎo)向。此外，11月召開的十八屆三中全會有望為新型城鎮(zhèn)化背景下的長效機(jī)制建設(shè)制定更為明確的目標(biāo)與實施計劃。隨著一系列改革措施的逐步落實，中國房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展環(huán)境將逐步明晰。1、地方政策靈活調(diào)整，積極應(yīng)對樓市變化溫州、蕪湖等城市限購政策略有放松。2013年8月6日，溫州市相關(guān)部門決定，對原有限購政策進(jìn)行調(diào)整；8月28日，蕪湖出臺規(guī)定，本科生買房可免契稅并獲2萬元補(bǔ)助。此外，9月舟山市一度傳出放松限購，隨后住房保障和房產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前并未明確調(diào)整相關(guān)限購政策，但由于舟山市改善性需求強(qiáng)烈，已開始調(diào)研樓市及限購政策，將重新評估政策措施。上海、鄭州等熱點城市堅持調(diào)控決心。9月2日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局召開新聞發(fā)布會，微調(diào)限購政策；8月19日，上海市住房保障和房屋管理局重申，將繼續(xù)認(rèn)真貫徹執(zhí)行住房限購、差別化的信貸、稅收等各項房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施，保持房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展；此外有消息稱，北京市委市政府已抓緊研究支持自住型商品住房的政策，包括推進(jìn)自住型商品住房供地等，北京市首宗配建自住型住房地塊已入市，受到各方關(guān)注。圖表5近期地方限購政策微調(diào)細(xì)則變化城市政策溫州對原有限購政策進(jìn)行調(diào)整原2011年3月14日后已購買一套住宅的，即日起還可以再購買一套住宅，但名下房產(chǎn)只能是二套；名下之前無房產(chǎn)的可以連續(xù)購買二套。其中名下有一套住宅的認(rèn)定包括已簽訂購房合同但未取得房產(chǎn)證的住宅。蕪湖本科生買房可免契稅并獲2萬元補(bǔ)助。舟山調(diào)研樓市限購政策調(diào)整，將重新評估政策措施。放松舟山9月舟山市一度傳出放松限購，隨后住房保障和房產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前并未明確調(diào)整相關(guān)限購政策，但由于舟山市改善性需求強(qiáng)烈，已開始調(diào)研樓市及限購政策，將重新評估政策措施。北京銀聯(lián)信投資顧問有限公司房地產(chǎn)行業(yè)年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO21服務(wù)電話861063458516鄭州未滿20周歲的無住房單身人員，暫停其在本市限購區(qū)域購房；對于年滿20周歲的無住房單身人員，限購一套住房；將居住證明1年時限要求提高至3年。上海8月19日重申將繼續(xù)認(rèn)真貫徹執(zhí)行住房限購。北京抓緊研究支持自住型商品住房的政策，包括推進(jìn)自住型商品住房供地等。上海8月19日，上海市住房保障和房屋管理局重申，將繼續(xù)認(rèn)真貫徹執(zhí)行住房限購、差別化的信貸、稅收等各項房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施，保持房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展；從8月19日起至年底，在全市范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場專項治理工作，重點檢查經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)行“限購”等調(diào)控政策的情況。收緊北京北京市委市政府已抓緊研究支持自住型商品住房的政策，包括推進(jìn)自住型商品住房供地等，日前北京市首宗配建自住型住房地塊入市，受到各方關(guān)注。數(shù)據(jù)來源銀聯(lián)信整理熱點城市不放松，低迷城市尋突破。2013年以來，中央已明確認(rèn)識到城市間房地產(chǎn)市場面臨的問題、調(diào)控的任務(wù)都各有差異，差別化處理城市的調(diào)控方法和力度更多地由當(dāng)?shù)卣枰源_定。對于房價快速上漲的熱點城市，加強(qiáng)調(diào)控仍然是主基調(diào)，政策上要確保自住型首套房需求并有效抑制投機(jī)性住房需求；而對于房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷的城市，地方政府應(yīng)更多地思考未來如何在不突破調(diào)控底線的前提下，尋求政策突破點，保障當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場與社會經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)同步健康發(fā)展。2、貨幣穩(wěn)健原則下堅持差別化信貸通脹壓力略有抬頭，貨幣政策穩(wěn)健審慎。8月全國居民消費價格總水平同比上漲26，低于全年35的控制目標(biāo)，但環(huán)比上月增長05。在通脹壓力仍在持續(xù)、宏觀經(jīng)濟(jì)未現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)的背景下，18月貨幣信貸平穩(wěn)適度增長。截至8月末，全國M2（貨幣供應(yīng)量）同比增長147，較6月末的14略有回升，但明顯低于5月末157的增速水平；18月累計新增人民幣貸款649萬億元，同比多增3912億元。下半年新增貸款出現(xiàn)季節(jié)性下降，其中7、8月單月新增貸款由6月的8600億元回落至7000億元左右，但相較于去年同期仍呈現(xiàn)增長態(tài)勢。9月6日以來，上海銀行間同業(yè)拆放利率（SHIBOR）全線品種一路上行，在經(jīng)歷過6月“錢荒”之后，季度末資金面緊張預(yù)期再現(xiàn)。多地公積金貸款發(fā)放達(dá)歷史最高水平，部分城市采取應(yīng)急措施。今年上半年樓市成交量和成交金額的高速增長，導(dǎo)致了公積金貸款業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)增長，不斷沖擊歷史高點。與此同時，多地公積金歸集額增速卻趕不上貸款增速，致使公積金存貸倒掛，部分城市已突破75的警戒線。存貸比過高，將造成住房公積金存北京銀聯(lián)信投資顧問有限公司房地產(chǎn)行業(yè)年度授信政策指引HTTP/WWWUNBANKINFO22服務(wù)電話861063458516款額過低，不利于保證貸款供應(yīng)。為緩解公積金貸款資金壓力，北京、徐州、杭州等城市采取公轉(zhuǎn)商貼息方式，合肥、廈門則采用了輪候制等方式。同時北京、上海、天津等多城市調(diào)整公積金繳存基數(shù)，繳存上限普遍提高，廈門、平陽等城市則降低個人購房最高貸款額度或貸款門檻。圖表6多種方式應(yīng)對公積金余額吃緊方式城市主要內(nèi)容天津、大連、桂林、南京、南寧、蕪湖提高公積金繳存“上限”武漢取消已實行三年的公積金繳存“保底限高”政策。調(diào)整公積金繳存基數(shù)，提