1【彈子石文化館舊城改造項(xiàng)目】產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議一、項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想及設(shè)計(jì)理念1、指導(dǎo)思想突破彈子石區(qū)域當(dāng)前消費(fèi)限制，以打造彈子石地標(biāo)性建筑，且5年不落伍、10年不被淘汰的指導(dǎo)思想設(shè)計(jì)本案。高度重視本案商業(yè)價(jià)值的挖掘，通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)最大限度挖掘商業(yè)空間。合理進(jìn)行功能分區(qū)，使其既相對(duì)獨(dú)立，又能和諧統(tǒng)一；根據(jù)用地周邊道路系統(tǒng)，合理組織人流、車流、物流滿足交通運(yùn)輸和消防要求，同時(shí)符合商業(yè)和居家的市場(chǎng)需求；靈活利用用地環(huán)境，因地制宜，提高土地利用率；建筑設(shè)計(jì)充分考慮周邊景觀環(huán)境及區(qū)域人文元素，并為建立本案之文化牌和品牌性作出貢獻(xiàn)；2、設(shè)計(jì)理念規(guī)劃設(shè)計(jì)思路應(yīng)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，在方案設(shè)計(jì)時(shí)即考慮到以后的市場(chǎng)消化問(wèn)題；2規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)重點(diǎn)區(qū)別于市場(chǎng)其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，同時(shí)最大限度地面向更廣范圍的市場(chǎng)，并在一定程度上能超越對(duì)手；規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)注重建筑物內(nèi)在與外觀之和諧統(tǒng)一、不盲目側(cè)重于外部造型而忽略內(nèi)部格局，必要時(shí)應(yīng)首先力保內(nèi)部格局之合理性；走高品質(zhì)、理想單價(jià)、低總價(jià)之路線，嚴(yán)格控制單戶建筑面積，減少面積浪費(fèi)，提升使用功能；景觀及環(huán)境布局提煉及營(yíng)造產(chǎn)品文化底蘊(yùn)，塑造區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的特色優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)，彰顯特色區(qū)域形象；對(duì)住宅部分，應(yīng)放大眼光考慮到以地段占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)之單體商住樓與花園綠化占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)之小區(qū)區(qū)別，故應(yīng)考慮到本案消費(fèi)群中宜商宜住之部分客戶需求商場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)遵循市場(chǎng)定位和需求考慮，盡力減小死角、死鋪。項(xiàng)目整體風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格表現(xiàn)方式“現(xiàn)代、時(shí)尚、人文”參考裙樓南坪天龍廣場(chǎng)玻璃幕墻3塔樓縱向色調(diào)搭配塔樓頂部4二、項(xiàng)目建筑立面建議外立面是彰顯樓盤個(gè)性、提升樓盤品質(zhì)之有效途徑，其將直接影響目標(biāo)消費(fèi)群體之視覺(jué)感觀及置業(yè)決策，因此備受開發(fā)商重視。近來(lái)年，外立面處理手法已由傳統(tǒng)“三段式”漸變色體系逐漸演變多色系搭配等多元化差異性發(fā)展方向。通過(guò)外立面塑造，將樓盤包裝為區(qū)域標(biāo)志性建筑從而取得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、壓制競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之成功案例不勝枚舉。案例說(shuō)明一昌龍城市花園運(yùn)用個(gè)性化外立面抑制競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之策略。5昌龍城市花園外立面金色家園外立面色彩靚麗線條明快色彩黯淡欠缺活力結(jié)果昌龍城市花園運(yùn)用外立面之特色優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)，迎得市場(chǎng)持續(xù)關(guān)注，搶占區(qū)域有效份額，分流金色家園目標(biāo)客戶群體，取得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并結(jié)合戶型面積、景觀、配套等優(yōu)勢(shì)，最終導(dǎo)致先期切入市場(chǎng)的金色家園全盤滯銷。由此可知，樓盤外立面已為目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之主要手段之一。案例說(shuō)明二各區(qū)域標(biāo)志性建筑鑒賞6案例說(shuō)明三彈子石片區(qū)樓盤外立面小結(jié)將本地開發(fā)項(xiàng)目與各外圍區(qū)域建筑物相比較可知，外立面競(jìng)爭(zhēng)手段未被本區(qū)域開發(fā)商重視，為本案切入市場(chǎng)提供了空間。本案外立面建議以項(xiàng)目外立面做為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之主要手段之一7裙樓外觀體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格大氣通透之感，局部附作物融入文化元素，體現(xiàn)厚重、傳統(tǒng)之建筑底蘊(yùn)，力求現(xiàn)代與傳統(tǒng)有機(jī)結(jié)合，水乳交融；塔樓突破“三段式”處理的傳統(tǒng)色調(diào)搭配，做到點(diǎn)、線、面有機(jī)結(jié)合，生動(dòng)、細(xì)膩、簡(jiǎn)潔、明快、富含動(dòng)感；塔樓頂部VI視覺(jué)元素，體現(xiàn)視覺(jué)感觀，力求剛、柔并濟(jì)，生動(dòng)而形象；三、項(xiàng)目景觀環(huán)境布局建議景觀環(huán)境為本案市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之軟肋。由于本案受用地面積限制，綠地率低，可利用景觀環(huán)境條件苛刻，相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手而言（市場(chǎng)將涌現(xiàn)眾多大規(guī)模、商品質(zhì)住宅小區(qū)），其綠化面積可謂“彈丸之地”。因此，本案在景觀布局上應(yīng)另辟蹊徑，引入?yún)^(qū)域特色化元素打造符合本案獨(dú)有的特色人文景觀。案例說(shuō)明一渝中區(qū)望江公寓現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計(jì)與巴渝人文特色8景觀嫁接。1、望江公寓架空層效果圖2、望江公寓巴渝文化、長(zhǎng)江文化壁畫3、外立面效果圖小結(jié)望江公寓倚托上述特色人文景觀嫁接，淡化了綠地率低，可利用景觀環(huán)境條件苛刻之不利因素，營(yíng)造出獨(dú)具特色的人9文景觀優(yōu)勢(shì)，迅速樹立市場(chǎng)形象，成為渝中區(qū)儲(chǔ)奇門臨江沿線之標(biāo)志性建筑。2、其它景觀環(huán)境營(yíng)造要素旱地噴泉的運(yùn)用；裙樓外圍地坪的處理、裙樓購(gòu)物休閑區(qū)的設(shè)置；裙樓外圍植被棕櫚樹為主力樹種，配合長(zhǎng)綠喬木、季節(jié)花卉。10裙樓鐵花燈飾及燈光系統(tǒng)；中庭小水景、棕櫚林等。裙樓屋頂花園休閑健身小天地五、項(xiàng)目建筑平面布局定位市場(chǎng)流行建筑平面布局分析1、“田”式布局112、“Y”式布局3、“蝶”式布局4、“品”式布局12經(jīng)述上述建筑平面布局分析，結(jié)合本項(xiàng)目建筑平面布局之幾次易稿并根據(jù)區(qū)域目標(biāo)客戶需求特點(diǎn)調(diào)研分析，特建議本項(xiàng)目采用“品”式平面布局，以求達(dá)到合理控制戶型面積，優(yōu)化面積搭配，確保方正通透、降低總價(jià)市場(chǎng)抗性、滿足容積率之目的。六、戶型設(shè)計(jì)及配比建議總體思路根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)需求特點(diǎn)，結(jié)合本項(xiàng)目建筑平面規(guī)劃布局、打造方正、大氣、采光通風(fēng)效果較好之戶型設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制面積搭配，并注重室內(nèi)格局之“人性化”元素，兼顧面積與功能之合協(xié)統(tǒng)一。平面戶型搭配建議方案一A棟整棟為平層設(shè)計(jì)，頂部少量躍層；B棟整棟為錯(cuò)層設(shè)計(jì)，頂部少量躍層；方案二A、B棟以戶型朝向?yàn)閰^(qū)別，進(jìn)行平、錯(cuò)搭配，頂部少量躍層；13戶型面積配比（以下面積均為建筑面積）1、50以下一室一廳一衛(wèi)10平層7090二室二廳單衛(wèi)、雙衛(wèi)25平層90100三室二廳單衛(wèi)20小錯(cuò)層100120三室二廳雙衛(wèi)25平錯(cuò)層120130三室二廳雙衛(wèi)帶書房或保姆房15錯(cuò)層130以上四室二廳或其它5躍層案例分析精典戶型鑒賞14八、項(xiàng)目建筑配套及設(shè)備建議15智能化住宅智能化住宅是以現(xiàn)代化建筑技術(shù)、計(jì)算機(jī)以及通訊技術(shù)、現(xiàn)代化實(shí)驗(yàn)室技術(shù)等為基礎(chǔ)，裝配有智能住宅自動(dòng)化系統(tǒng)和高度信息、知識(shí)化、網(wǎng)絡(luò)化系統(tǒng)的現(xiàn)代住宅?！皣?guó)家對(duì)康居示范小區(qū)智能化系統(tǒng)示范小區(qū)建設(shè)要點(diǎn)與技術(shù)導(dǎo)則”規(guī)定為使不同類型、不同居住對(duì)象、不同建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的住宅小區(qū)，合理配置智能化系統(tǒng)建設(shè)，劃分為一星級(jí)（普及型，符號(hào)）、二星級(jí)（提高型，符號(hào)）、三星級(jí)（超前型，符號(hào)）。1、普及型網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)功能子系統(tǒng)包括（1）出入口管理及周界防越報(bào)警；（2）閉路電視監(jiān)控；（3）對(duì)講與防盜門空；（4）住戶報(bào)警；（5）巡更管理；（6）緊急廣播與背景音樂(lè)系統(tǒng)；（7）物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)；（8）電話網(wǎng)、電視網(wǎng)及合理的布線系統(tǒng)；（9）寬帶接入網(wǎng)。162、提高型網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)功能子系統(tǒng)包括；（1）出入口管理及周邊界防越報(bào)警；（2）閉路電視監(jiān)控；（3）對(duì)講與防盜門控；（4）住戶報(bào)警；（5）巡更管理；（6）自動(dòng)抄表系統(tǒng)；（7）公用設(shè)備監(jiān)控；（8）停車場(chǎng)管理；（9）緊急廣播與背景音樂(lè)系統(tǒng)；（10）物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)；（11）電話網(wǎng)、電視網(wǎng)及合理的布線系統(tǒng)；（12）寬帶接入網(wǎng)。3、先進(jìn)型網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)功能子系統(tǒng)包括（1）出入口管理及周邊界防衛(wèi)報(bào)警；（2）閉路電視監(jiān)控；（3）對(duì)講與防盜門控；（4）住戶報(bào)警；（5）巡更管理；（6）自動(dòng)抄表系統(tǒng)；（7）公用設(shè)備監(jiān)控；17（8）停車場(chǎng)管理；（9）緊急廣播與背景音樂(lè)系統(tǒng)；（10）物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)；（11）電話網(wǎng)、電視網(wǎng)及合理的布線系統(tǒng)；（12）100M寬帶接入網(wǎng)。（13）電子商務(wù)系統(tǒng)；（14）一卡通；（15）音、視頻點(diǎn)播；（16）遠(yuǎn)程接入系統(tǒng)；（17）家庭自動(dòng)化示范系統(tǒng)。關(guān)于本案智能化設(shè)施建議，我司將在以后工作中同貴司洽商確定。結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，建議本案配套如下外墻仿真石漆（廊柱），優(yōu)質(zhì)外墻磚或文化石，歐式裝飾藝術(shù)線條。門入戶門為高級(jí)防盜門（或子母防盜門）。窗塑鋼窗或高級(jí)彩鋁窗，部分窗為陽(yáng)光飄窗或轉(zhuǎn)角凸窗，臥室弧形落地窗。露臺(tái)局部歐式風(fēng)格裝飾線構(gòu)成，藝術(shù)鐵花圍欄?？蛷d陽(yáng)臺(tái)白色高級(jí)塑鋼配以厚型大板落地白玻。內(nèi)墻水泥砂漿基層（或膩?zhàn)幽ɑ遥?8地坪水泥砂漿拉毛面層。公用部分地面優(yōu)質(zhì)防滑地磚鋪貼。公用走道吊頂石膏板吊頂公用走道墻面藝術(shù)墻、文化墻點(diǎn)綴。住宅入口大堂地主題石材拼花；墻花崗石墻面配藝術(shù)浮雕；頂酒店式吊頂處理。廚房地面做防水層，水泥砂漿找平。廚房設(shè)集中式排煙道，預(yù)留上、下水接口。衛(wèi)生間地面做防水層，水泥砂漿找平預(yù)留上、下水接口。空調(diào)位客廳、臥室機(jī)位統(tǒng)一設(shè)置。智能化安全防范系統(tǒng)；每單元入口設(shè)置高級(jí)電子鎖鐵門；每戶配黑白可視對(duì)講系統(tǒng)；預(yù)留INTERNET接駁口進(jìn)入小區(qū)，方便業(yè)主快速駛?cè)刖W(wǎng)絡(luò)信息高速公路。電視接收系統(tǒng)社區(qū)內(nèi)統(tǒng)一設(shè)置公共接收系統(tǒng)可接CATV訊號(hào)。對(duì)講系統(tǒng)來(lái)訪者通過(guò)樓門主機(jī)呼叫業(yè)主，業(yè)主聽到呼叫后通過(guò)對(duì)講主機(jī)辨認(rèn)來(lái)訪者，經(jīng)確認(rèn)后，按開鎖健打開樓門上的電控門鎖。信箱設(shè)置獨(dú)戶專用信箱。供電配10（40）A容量電表。樓道采用聲控?zé)簟?huì)所文化茶座、棋牌室、健身房、兒童游戲室等，營(yíng)造一種更文化悠閑的生活氛圍。19九、項(xiàng)目物業(yè)管理建議物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容物業(yè)管理通常包括以下內(nèi)容日常管理和特約服務(wù)日常管理是經(jīng)濟(jì)性的管理和服務(wù)，包括以下內(nèi)容（1）日常養(yǎng)護(hù)對(duì)于一個(gè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，配套的機(jī)電、供水、供電設(shè)施等應(yīng)經(jīng)常、定期地進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，讓其維持良好的運(yùn)行狀態(tài)，延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命。（2）清潔綠化對(duì)一個(gè)住宅小區(qū)來(lái)說(shuō)，搞好清潔綠化工作可為業(yè)主和住戶創(chuàng)造良好、舒適的工作、生活環(huán)境，培養(yǎng)人們親近自然的意識(shí)。（3）安全保衛(wèi)在現(xiàn)實(shí)生活中，每個(gè)人都希望有安全感。物業(yè)管理應(yīng)切實(shí)做好安全保衛(wèi)工作，將不安全因素消滅在萌芽狀態(tài)，讓業(yè)主和使用人無(wú)后顧之憂，確保業(yè)主們的生命財(cái)產(chǎn)的安全。（4）消防工作物業(yè)管理應(yīng)高度重視消防工作，一定要保證消防設(shè)備處于良好待用狀態(tài)，并培訓(xùn)一支業(yè)余消防隊(duì)伍，一遇火情可立即作出反應(yīng)。另外還要提高業(yè)主和使用人的防火和自救意識(shí)。（5）日常維護(hù)物業(yè)在使用過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)很多的問(wèn)題，需有一支全天候的維修隊(duì)伍，隨叫隨到，及時(shí)處理20各類小修、急修工作，方便業(yè)主和使用人。（6）征收各類費(fèi)用、保管使用管理基金；定期收取管理費(fèi)編制預(yù)算、收支帳目，并定期公布，以便業(yè)主和使用人監(jiān)督。（7）協(xié)調(diào)各方面社會(huì)關(guān)系物業(yè)管理公司應(yīng)與派出所、街道居委會(huì)經(jīng)濟(jì)保持聯(lián)系，協(xié)調(diào)好工作。管理公司還應(yīng)與物業(yè)相關(guān)的政府各部門如供水、供電、煤氣、電力、電信、市政等進(jìn)行溝通，以便出現(xiàn)情況時(shí)4與這些部門配合，盡快予以解決。（8）處理好物業(yè)內(nèi)部人際關(guān)系一個(gè)大