房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM茂名項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析及管理措施一、投資與收入估算（一）投資估算1、估算依據(jù)（1）廣東省及茂名市建設(shè)相關(guān)部門規(guī)定（依據(jù)廣東省建設(shè)廳、茂名市政府等網(wǎng)站公示內(nèi)容確定）。（2）建安工程費(fèi)用、小區(qū)配套建設(shè)費(fèi)、建設(shè)和銷售管理等費(fèi)用根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)估算，其他費(fèi)用（費(fèi)率）根據(jù)“廣東省價(jià)格信息網(wǎng)”及相關(guān)國(guó)家規(guī)定確定。2、估算方法如下表序號(hào)工程項(xiàng)目費(fèi)用名稱單位數(shù)量單價(jià)（費(fèi)率）合價(jià)（RMB元）備注一土地使用費(fèi)260015961土地使用費(fèi)（拍賣價(jià)）宗126000000260000002土地登記公證費(fèi)宗115961596二勘察設(shè)計(jì)費(fèi)及前期費(fèi)形圖測(cè)繪費(fèi)19229014269206土地面積為計(jì)算基數(shù)2定點(diǎn)費(fèi)19229238458土地面積為計(jì)算基數(shù)3地質(zhì)勘察費(fèi)M120055660004建筑設(shè)計(jì)費(fèi)9125810912580建筑面積為計(jì)算基房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM數(shù)5施工圖審查費(fèi)9125815136887建筑面積為計(jì)算基數(shù)6放線費(fèi)處486028807招標(biāo)費(fèi)元1420870000001142087建筑安裝工程費(fèi)為計(jì)算基數(shù)018監(jiān)理費(fèi)元1420870000002284174建筑安裝工程費(fèi)為計(jì)算基數(shù)029預(yù)結(jié)算審計(jì)費(fèi)元143876890000343163067建筑安裝工程費(fèi)為計(jì)算基數(shù)0310施工合同鑒證費(fèi)元1420870000000141989218建筑安裝工程費(fèi)為計(jì)算基01411設(shè)計(jì)勘察合同鑒證費(fèi)9125800000763880613市政配套費(fèi)（含消防設(shè)施配套費(fèi)）元1420870000045683480建筑安裝工程費(fèi)為計(jì)算基數(shù)414建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)收費(fèi)項(xiàng)112512515排污許可收費(fèi)項(xiàng)12000200016避雷安裝檢測(cè)費(fèi)91258000001091258建筑面積為計(jì)算基數(shù)17河道維修建設(shè)費(fèi)元317070800000051585354銷售額為計(jì)算基數(shù)19防空地下室易地建設(shè)費(fèi)5384101054378401922928538420工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)912582182516建筑面積為計(jì)算基數(shù)21墻改費(fèi)（民用）912588730064建筑面積為計(jì)算基數(shù)房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM22城市房屋安全鑒定費(fèi)912582182516建筑面積為計(jì)算基數(shù)23白蟻防治費(fèi)912582182516建筑面積為計(jì)算基數(shù)三建筑安裝工程費(fèi)1420870001單位工程建安工程費(fèi)912581500136887000建筑面積為計(jì)算基數(shù)2電梯安裝工程項(xiàng)134000005200000四小區(qū)配套建設(shè)費(fèi)40148901道路給排水圍墻等室外工程項(xiàng)1150000015000002綠化工程6442452898901922933564423室外供電安裝工程項(xiàng)1200000020000004供配電增容費(fèi)（貼費(fèi)）KW300075225000直接費(fèi)小計(jì)1867008865五、管理費(fèi)6344623071建設(shè)管理費(fèi)元18670088650017317391507按直接費(fèi)計(jì)172銷售管理費(fèi)元3170708000013170708銷售額為計(jì)算基數(shù)1六稅費(fèi)175420341營(yíng)業(yè)稅及附加元317070800005517438894銷售額為計(jì)算基數(shù)552建筑面積測(cè)量費(fèi)套57310057300單元套數(shù)為計(jì)算基數(shù)3房屋竣工登記費(fèi)套5738045840單元套數(shù)為計(jì)算基數(shù)七利息72031285房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM1利息（按年利率均衡投入）元17203128572031285按直接費(fèi)計(jì)八不可預(yù)見費(fèi)56010265961不可預(yù)見費(fèi)元186700886530035601026596按直接費(fèi)計(jì)3合計(jì)2233916987其中建設(shè)期貸款利息估算如下（建設(shè)期兩年，按年均衡投入，年利率585）按35自有資金，即貸款額為1867008865651213555762（元）各年貸款本金12135557622606777881（元）第一年貸款利息606777881258517748253（元）第二年貸款利息（606777881177482536067778812）58554283032（元）建設(shè)期貸款利息合計(jì)為72031285元經(jīng)估算本項(xiàng)目投資額為RMB223391699元，即RMB223392萬(wàn)元，29294元/平方米。（二）收入估算根據(jù)提供的數(shù)據(jù)收入估算表如下序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量單價(jià)（元/平方米）合價(jià)（RMB元）1住宅平方米5425826001410708002商業(yè)平方米220008000176000000合計(jì)317070800經(jīng)估算本項(xiàng)目收入額為RMB317070800元，即RMB317071萬(wàn)元，41579元/平方米二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一）利潤(rùn)計(jì)算表?yè)p益表房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM序號(hào)項(xiàng)目名稱單位金額計(jì)算方法1項(xiàng)目成本萬(wàn)元223392投資估算2資金籌措萬(wàn)元22339221資本金萬(wàn)元7818722借款萬(wàn)元1452053經(jīng)營(yíng)收入萬(wàn)元317071收入估算4利潤(rùn)總額萬(wàn)元93679315所得稅萬(wàn)元30914074336稅后利潤(rùn)萬(wàn)元6276493457投資利潤(rùn)率419428資本金利潤(rùn)率803621（二）現(xiàn)金流量表按投資在建設(shè)期兩年內(nèi)均衡投入，三年內(nèi)全部銷售完，銷售率分別為30、50、20，項(xiàng)目全部現(xiàn)金流量表及內(nèi)部收益率試算如下單位RMB萬(wàn)元房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM由上表基準(zhǔn)收益率為10時(shí),財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV54205萬(wàn)元0靜態(tài)投資回收期P1212584892131382465182年動(dòng)態(tài)投資回收期I10P2123496669192592191609191年內(nèi)部收益率FIRR12868710,用插入法計(jì)算公式如下FIRR12513012531725674631725674611303035年份序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123銷售率3050201現(xiàn)金流入317071951213158535563414211銷售收入317071951213158535563414212其他收入02現(xiàn)金流出2543060712097022112715303521開發(fā)投資經(jīng)營(yíng)22339211169611169622所得稅309140792742211545703561828143凈現(xiàn)金流量627649325848921313824656341424累積凈現(xiàn)金流量258489215533544689477445折現(xiàn)系數(shù)I100909082607516折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量54205002652349666919259219160951779755747累積折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量2349666919242524690154205002658折現(xiàn)系數(shù)I1300435018900829折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量11303035112442806459312858855199964410累積折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量11244280645312994751130303511折現(xiàn)系數(shù)I12504440198008812折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量31725674611476920926213728075580449613累積折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量11476920925263192854317256746房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM三、不確定性分析財(cái)務(wù)分析中的主要變量為投資中的土地成本、建安成本和收入中銷售單價(jià)（一）盈虧平衡分析盈虧平衡銷售單價(jià)項(xiàng)目總投資/可出售面積2233927625829294（元/平方米）（二）敏感分析以項(xiàng)目成本和經(jīng)營(yíng)收入為變量，設(shè)其變化率按下表按上表變化率投資利潤(rùn)率和資本金利潤(rùn)率變化如下表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位基數(shù)變化1變化2變化31項(xiàng)目成本萬(wàn)元2233922457312234561621222242資金籌措萬(wàn)元22339224573122345616212222421資本金萬(wàn)元78187286005928209656742778422借款萬(wàn)元1452048159725315246504137944563經(jīng)營(yíng)收入萬(wàn)元31707130121753234124228536394利潤(rùn)總額萬(wàn)元93679554862588850827314155所得稅萬(wàn)元30914071831046293207706241366956稅后利潤(rùn)萬(wàn)元6276493371757959530049449004805變化率基數(shù)變化1變化2變化3項(xiàng)目成本01055經(jīng)營(yíng)收入05210房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM7投資利潤(rùn)率04193481022580103787952503446455238資本金利潤(rùn)率080275204322470725122340659750001四、風(fēng)險(xiǎn)管理（一）在工程實(shí)施階段風(fēng)險(xiǎn)源主要有業(yè)主的政府，資金籌措機(jī)構(gòu)，工程項(xiàng)目組織，當(dāng)?shù)貤l件（包括政治、經(jīng)濟(jì)、勞工和環(huán)境條件等），施工和合同規(guī)定，后勤供應(yīng)，工程預(yù)定時(shí)間和估算費(fèi)用，通貨膨脹和信貸風(fēng)險(xiǎn)，匯率變化，不可抗力等。（二）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施1、確定風(fēng)險(xiǎn)的類型；2、風(fēng)險(xiǎn)分析，即確定風(fēng)險(xiǎn)量。根據(jù)同類型工程進(jìn)行預(yù)測(cè)分析風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的頻率及損失量等3、風(fēng)險(xiǎn)控制，即采取措施降低風(fēng)險(xiǎn)量，自己承受的風(fēng)險(xiǎn)作為重點(diǎn)控制；4、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，根據(jù)實(shí)際情況可以將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司（物資保險(xiǎn)、房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM人員傷亡保險(xiǎn)和責(zé)任保險(xiǎn)）五、進(jìn)度計(jì)劃建設(shè)期兩年，分為兩個(gè)標(biāo)段同時(shí)施工，施工總進(jìn)度按季度安排如下表序號(hào)分部工程123456781基礎(chǔ)工程2主體結(jié)構(gòu)3內(nèi)外裝飾4門窗安裝5屋面工程6水電安裝7電梯安裝8室外配套9室外配電10綠化工程11竣工清理房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM六、管理措施及建議（一）工程進(jìn)度控制1、在合同中明確工程各節(jié)點(diǎn)的時(shí)間要求，若延誤要有相應(yīng)的處罰措施；2、施工單位要根據(jù)合同要求及自身優(yōu)勢(shì)，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)條件，在施工組織設(shè)計(jì)中詳細(xì)排出施工進(jìn)度計(jì)劃（同時(shí)包括勞動(dòng)力計(jì)劃、機(jī)械設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃、材料供應(yīng)計(jì)劃等）及保證計(jì)劃落實(shí)的各項(xiàng)措施（要考慮雨季施工、冬季施工等各方面因素）。3、在施工過程中，監(jiān)督施工單位按照合同及施工組織設(shè)計(jì)要求落實(shí)各項(xiàng)進(jìn)度要求。按程序話的檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)偏差，及時(shí)糾偏。以確保工程在計(jì)劃工期內(nèi)竣工。（二）工程質(zhì)量控制1、審核施工單位施工組織設(shè)計(jì)質(zhì)量管理組織要健全、項(xiàng)目部管理人員齊全、質(zhì)量控制程序要清晰、質(zhì)量責(zé)任制落實(shí)到位，分工明確、各工序施工質(zhì)量保證措施表述清楚，對(duì)質(zhì)量通病（特別是滲漏問題）有針對(duì)性的防治方法、措施。2、對(duì)于監(jiān)理單位審核監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理實(shí)施細(xì)則，督促監(jiān)理按監(jiān)理合同及監(jiān)理實(shí)施細(xì)則要求對(duì)工程進(jìn)行監(jiān)督管理。3、工程部人員施工過程中要嚴(yán)格按照合同條款、施工組織設(shè)計(jì)、施工規(guī)范、驗(yàn)房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)HTTP/WWWFDCEWCOM收標(biāo)準(zhǔn)對(duì)照檢查工作。要參加本工程所有單位工程的分項(xiàng)分部及隱蔽工程驗(yàn)收，與監(jiān)理單位一起對(duì)分項(xiàng)分部工程的質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收。分部工程以上的驗(yàn)收，工程部經(jīng)理要參與組織驗(yàn)收。4、施工過程中應(yīng)采取先樣板后大面積施工的方法。（三）工程造價(jià)及合同管理1、分解造價(jià)控制指標(biāo)由各專業(yè)管理工程師、預(yù)結(jié)算工程師對(duì)確定的投資控制指標(biāo)進(jìn)行具體分析，將總的投資控制指標(biāo)分解到各專業(yè)分包工程的每一子項(xiàng)。造價(jià)分解控制指標(biāo)應(yīng)由項(xiàng)目部相應(yīng)責(zé)任者（各專業(yè)負(fù)責(zé)人）通過審查設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及用料，通過嚴(yán)格的招投標(biāo)爭(zhēng)較低的價(jià)格條件來實(shí)現(xiàn)，并由預(yù)結(jié)算工程師根據(jù)造價(jià)分解控制指示表監(jiān)控每一筆費(fèi)用的支出，實(shí)現(xiàn)監(jiān)督管理。2、作好工程量計(jì)量、工程款支付、竣工結(jié)算的工作在施工承包合同的基礎(chǔ)上，確定各專業(yè)、子項(xiàng)工程計(jì)量的基本原則，如遇特殊情況應(yīng)及時(shí)協(xié)商確定具體的計(jì)量原則。未經(jīng)監(jiān)理驗(yàn)收合格的工程量不予計(jì)量，計(jì)量應(yīng)做到真實(shí)、準(zhǔn)確。3、設(shè)計(jì)變更、洽商款、索賠款的審查是造價(jià)控制的重點(diǎn)，造價(jià)工程師應(yīng)嚴(yán)格審查變更洽商簽認(rèn)手續(xù)的真實(shí)、完整性，索賠證據(jù)的時(shí)效性，工程量計(jì)量的準(zhǔn)確性和套用定額、取費(fèi)的合理性現(xiàn)場(chǎng)簽證的控制。現(xiàn)場(chǎng)簽證由現(xiàn)場(chǎng)專業(yè)工程師、現(xiàn)場(chǎng)預(yù)結(jié)算工程師、工程經(jīng)理共同簽字確認(rèn)，對(duì)費(fèi)用較大的基礎(chǔ)加固措施等項(xiàng)目需請(qǐng)第三方專家技術(shù)人員進(jìn)行會(huì)診。4、對(duì)合同執(zhí)行情況進(jìn)行管理，嚴(yán)防被對(duì)方索賠設(shè)立專門人員密切注視合同執(zhí)行其間合同執(zhí)行的情況。一方面，要盡量按合同條款支付工程款，以防止被對(duì)方