深圳商圈及鞋類零售終端調(diào)查報告一深圳市社會經(jīng)濟發(fā)展及零售業(yè)發(fā)展簡介第1頁1國民經(jīng)濟綜合情況2零售業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀二深圳市主要商圈及鞋類零售終端分析第4頁1深圳商圈的現(xiàn)狀及分類2深圳主要零售企業(yè)分析及分類3關(guān)內(nèi)商圈及零售終端分布4關(guān)外寶龍商圈及零售終端分布5關(guān)外其它商圈及零售終端分布6深圳目前主要零售終端分類三深圳市場鞋業(yè)競爭品牌分析第32頁1皮鞋類主要競爭品牌及終端分布分析2運動類競爭品牌及終端分布分析四百麗各品牌終端分布及價位分析第34頁1女鞋系列品牌終端分布及價位分析2FATO和BATA品牌終端分布及價位分析3運動品牌終端分布現(xiàn)狀及分析五總結(jié)第36頁1百麗的優(yōu)勢和面臨的威脅2新的增長點一深圳市場社會經(jīng)濟發(fā)展及零售業(yè)現(xiàn)狀1國民經(jīng)濟綜合情況深圳位于中國最南端,與香港接壤,總面積2050平方千米是我國最早設(shè)立的經(jīng)濟特區(qū)之一,其中，特區(qū)內(nèi)4個區(qū)，即福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)、鹽田區(qū)；特區(qū)外2個區(qū)，即寶安區(qū)、龍崗區(qū)。6個區(qū)共轄55個街道辦事處,600多個社區(qū)其中戶籍人口近200萬,常住人口900萬左右,另據(jù)最新調(diào)查資料,深圳目前實際人口數(shù)量已超過1200萬其人口密度排名中國各大城市前列特區(qū)成立20多來來,其經(jīng)濟飛速增長,創(chuàng)造了聞名天下的”深圳速度”,從20年前的小漁村發(fā)展成初具雛形的現(xiàn)代化國際性城市,中國舉足輕重的制造業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)基地和金融、物流中心城市，也是中國最年輕、最具生機和活力的新興移民都市。其經(jīng)濟總量與人均GDP均居國內(nèi)大中城市前列其居民收入多年來更是一直蟬聯(lián)中國第一深圳良好的城市發(fā)展及增長狀況、豐富的具有挑戰(zhàn)性的工作和就業(yè)機會,便利的通訊與交通設(shè)施、高質(zhì)量的文化娛樂與衛(wèi)生教育基礎(chǔ)設(shè)施,為深圳商業(yè)的繁榮發(fā)展提供了良好的土壤。經(jīng)過近二十年的發(fā)展，深圳零售業(yè)已經(jīng)形成了業(yè)態(tài)齊全、網(wǎng)點眾多的格局，無論是服務(wù)質(zhì)量還是內(nèi)容都已領(lǐng)先廣東和全國其它城市。2深圳零售業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀2006年，深圳社會消費品零售總額達(dá)到167129億元，比05年增長162，深圳是外資超市最青睞的城市之一。1996年，世界最大的零售企業(yè)沃爾瑪進(jìn)軍中國市場，首先落戶深圳，近年來沃爾瑪更是將其亞洲采購總部也搬遷過來1997年歐洲最大的零售企業(yè)家樂福也落戶深圳。隨后陸續(xù)有更多的國際零售企業(yè)入住深圳,在與國際商業(yè)巨頭同臺競技中，深圳也迅速成長出一大批優(yōu)秀的本土零售企業(yè)，并且伴隨著其不斷的發(fā)展壯大，也迅速走上了異地擴張和品牌管理輸出之路。其連鎖化經(jīng)營程度之高已經(jīng)成為深圳商業(yè)的顯著特點。據(jù)深圳市零售行業(yè)協(xié)會公布資料，截止目前包括華潤萬家、天虹、茂業(yè)、歲寶、新一佳、人人樂、海雅、銅鑼灣等在內(nèi)的深圳零售商，已經(jīng)在全國各地開店逾900家。華潤萬家2006年實現(xiàn)銷售額14067億元，與前年同比增長1703；新一佳實現(xiàn)銷售額13855億元，與前年同比增長17；人人樂2005年就開設(shè)20家分店，全國業(yè)績增長3439，增速十分驚人。在國家商務(wù)部公布的2006年上半年全國連鎖經(jīng)營企業(yè)30強中，華潤萬家、新一佳、人人樂3家企業(yè)榜上有名，分別處于第12、17、25位。但與超市業(yè)態(tài)不同的是，深圳百貨業(yè)多年來卻一直極少有外資進(jìn)入，這給深圳百貨業(yè)留下了很大的生存發(fā)展空間。茂業(yè)、太陽、天虹、歲寶、海雅等抓住有利的發(fā)展機遇，一躍成為深圳的主流百貨。目前深圳零售行業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出以下幾個顯著特點（1）積極擴張，擴大版圖百貨業(yè)的擴張一直是近幾年深圳零售業(yè)值得關(guān)注的現(xiàn)象。在穩(wěn)固原有市場的同時，深圳百貨業(yè)開始積極向外地擴張，在深圳周邊乃至全國范圍內(nèi)謀求自己的新的“勢力范圍”。2006年這種趨勢更為明顯茂業(yè)在無錫投資20億元建設(shè)無錫茂業(yè)城，建成后將成為當(dāng)?shù)匾?guī)模最大的綜合性商業(yè)建筑群；天虹在長三角地區(qū)的第一家店也在嘉興亮相，此外，福州天虹百貨、廈門大西洋天虹百貨也在年底相繼開業(yè)；一直偏安于南山、寶安的海雅百貨也在惠州開出了自己的第一間異地門店。（2）購物中心等新型業(yè)態(tài)不斷出現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富和提升,除百貨商場,超市等比較常見業(yè)態(tài)外,購物中心這種匯聚購物、餐飲、娛樂、休閑等多種要素的現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)正迅速走進(jìn)深圳人的生活，給深圳人帶來更多的購物體驗。購物中心的不斷出現(xiàn)并不意味著其將取代另外一種業(yè)態(tài)，而是與傳統(tǒng)百貨、大賣場、綜合市場等共同構(gòu)成更為豐富的深圳零售市場。從2006年到現(xiàn)在，怡景中心城、COCOPARK等數(shù)家購物中心不斷涌現(xiàn)。此外，位于南山區(qū)的海岸城也將于年內(nèi)開業(yè)。（3）購物區(qū)域日趨集中，商圈逐漸越來越成熟隨著零售企業(yè)集聚效應(yīng)的發(fā)揮，深圳人購物現(xiàn)在越來越習(xí)慣集中在幾個區(qū)域，深圳的幾大商圈正日益成熟，比如以東門步行街為中心的羅湖東門商圈；以人口密度、地理優(yōu)勢形成的人民南商圈；以專業(yè)市場、主題商城為主體，全國業(yè)態(tài)最全的華強北商圈；以購物、旅游、休閑為特色的華僑城商圈。此外，伴隨著深圳CBD建設(shè)的推進(jìn)，中心區(qū)商圈的發(fā)展也顯示出蓬勃的發(fā)展勢頭。而隨著整個城市的外擴，南山和寶安、龍崗甚至布龍商圈也正在崛起，成為新的商圈。在深圳零售業(yè)取得巨大發(fā)展的同時,其存在的問題點也不容忽視第一改革開放以來深圳已經(jīng)發(fā)展成了中國大陸最富裕和消費能力最高的地區(qū)，深圳零售業(yè)態(tài)之發(fā)達(dá)，數(shù)量之多在國內(nèi)同類城市應(yīng)屬前列，但最近幾年全國大商場排名，深圳卻沒有一個進(jìn)入前10名，這與深圳的整體經(jīng)濟地位極不相稱。與上海零售業(yè)的發(fā)展相比，深圳的差距明顯。其主要原因在于城市商業(yè)發(fā)展的整體水平滯后于城市的發(fā)展。深圳主要商業(yè)大多是伴隨城市的發(fā)展進(jìn)程而自發(fā)形成，其商業(yè)業(yè)態(tài)和布局都處于一種無序的狀態(tài)，商業(yè)的無序競爭導(dǎo)致單個門店的消費質(zhì)量下降,造成消費資源的分散第二整體檔次仍然偏低，特別是面向中高檔收入階層的消費場所。與深圳的城市發(fā)展地位和區(qū)域性國際城市的目標(biāo)之間存在較大的錯位。主要表現(xiàn)在目前深圳商業(yè)網(wǎng)點按數(shù)量計算近90是小門店，這其中多數(shù)位于城中村內(nèi)，外部環(huán)境和建筑質(zhì)量都比較差，在各類新興商業(yè)區(qū)內(nèi)，專業(yè)商業(yè)設(shè)施比較缺乏，很多網(wǎng)點都設(shè)在商住綜合樓宇內(nèi)；此外，代表現(xiàn)代化商業(yè)發(fā)展趨勢和方向的各類購物中心仍然數(shù)量較少。第三市場競爭和誠信的經(jīng)營環(huán)境的形成還需要一段時間的努力。深圳目前大量存在各種假冒偽劣商品，欺詐顧客的行為也時有發(fā)生，企業(yè)與企業(yè)之間的誠信合作雖為多數(shù)零售企業(yè)迫切希望，但短期內(nèi)卻難以達(dá)到，甚至個別業(yè)態(tài)的盲目發(fā)展，造成了惡性競爭、整體效益的下降等。在大百貨業(yè)態(tài)上體現(xiàn)較為明顯，由于超市業(yè)態(tài)的興起，目前單一百貨業(yè)態(tài)門店倒閉的較多。特別是在關(guān)外,這種現(xiàn)象尤其嚴(yán)重這些問題的存在對深圳發(fā)展零售業(yè)的影響不容忽視。第四深圳零售業(yè)的發(fā)展面臨地價上升、人工成本上升的挑戰(zhàn)。目前零售業(yè)還是一個依賴營業(yè)場地、勞動密集型的行業(yè)，成本、價格是最敏感的問題，地價上升、人工成本上升對零售業(yè)的影響很大。目前深圳關(guān)內(nèi)房價的快速上升已經(jīng)大大拉高了企業(yè)的商務(wù)成本,因此很多企業(yè)開始向深圳周邊地區(qū)的轉(zhuǎn)移，與此同時,很多人也將置業(yè)的目光投向了關(guān)外,這一切都導(dǎo)致深圳零售業(yè)戰(zhàn)略重心的轉(zhuǎn)移,從長遠(yuǎn)來看,零售業(yè)也將出現(xiàn)購買力外流的情況二深圳市主要商圈及鞋類零售終端分析1深圳商圈現(xiàn)狀及分類影響商圈分布的因素，主要有片區(qū)人口數(shù)量、居民購買能力和交通條件三個方面。人口數(shù)量對商業(yè)的影響十分顯著。一般地說，人口越多，商業(yè)便越繁榮。尤其是大型商圈的形成，必須具有足夠的人口數(shù)量作為支撐,才能支撐其良性運轉(zhuǎn)。但另一方面，支撐商圈的形成和發(fā)展，僅有人口數(shù)量是不夠的，它還要求片區(qū)人口具有一定的購買能力。例如深圳，關(guān)外人口多于關(guān)內(nèi)，但關(guān)外以前并沒有形成全市性的大型商圈。其原因主要在于關(guān)外人口多為收入較低、流動性大的工廠普通工人有關(guān)。而作為一個成熟商圈，除上述三方面因素外,還需要有優(yōu)越的購物環(huán)境；有自己的特色經(jīng)營和有良好的規(guī)劃等。根據(jù)深圳近年來關(guān)內(nèi)關(guān)外商業(yè)發(fā)展情況可將目前深圳商圈劃分為以下幾類A類商圈B類商圈C類商圈D類商圈商圈名稱東門商圈,華強北商圈,人民南商圈,福田中心區(qū)商圈,南山商圈華僑城商圈,寶安商圈,龍崗商圈,龍華商圈,布吉商圈及關(guān)內(nèi)其它商圈福永商圈,沙井商圈,松崗商圈,公明商圈,石巖商圈,觀瀾商圈,平湖商圈,橫崗商圈,坪地商圈,坑梓商圈,坪山商圈光明商圈,葵涌商圈,大鵬商圈,南澳商圈商圈特征關(guān)內(nèi)最早形成的幾個商圈,這里眾多大型零售終端聚集,客流量巨大,常住人口及流動人口較多,消費層次較高,業(yè)態(tài)較多元化,有復(fù)合度較高的大型購物中心等業(yè)態(tài)出現(xiàn)包括關(guān)內(nèi)發(fā)展較晚的部分片區(qū),寶安和龍崗兩地另加關(guān)外目前發(fā)展較快的龍華,布吉兩地,其共同點是商業(yè)氛圍較濃,大型零售終端聚集,當(dāng)?shù)匾研纬上喈?dāng)?shù)娜丝谝?guī)模主要為關(guān)外經(jīng)濟較發(fā)達(dá),人口較多的街道辦,其轄區(qū)規(guī)劃較好,已形成一定城市規(guī)模,商業(yè)聚集區(qū)開始出現(xiàn),中高檔零售企業(yè)進(jìn)住,片區(qū)有眾多新樓盤出現(xiàn),形成固定中等消費群體主要為關(guān)外規(guī)模較小,經(jīng)濟相對不是很發(fā)達(dá)的街道辦,這些地方工廠較少或以高科技,旅游等為主業(yè),城鎮(zhèn)建設(shè)較落后,商業(yè)規(guī)模沒有形成,深圳目前商圈大都存在以下問題一是小店過多，專業(yè)商業(yè)設(shè)施比較缺乏二是轉(zhuǎn)型過多，整體素質(zhì)較低，比如華強北是由工業(yè)轉(zhuǎn)為商業(yè)，東門是由老居民區(qū)轉(zhuǎn)為商業(yè)。三是重商輕文，深圳的商業(yè)區(qū)極少表現(xiàn)出商業(yè)與文化結(jié)合的特點，消費行為顯得過于單薄，商業(yè)氛圍太濃,缺乏上海,廣州,哈爾濱等外市所擁有的逛街文化。四是規(guī)劃缺失，深圳的商圈絕大多數(shù)都是自發(fā)形成的,由于缺少先天規(guī)劃,大部分商圈都依托交通要道的主干道形成，一些休閑娛樂設(shè)施嚴(yán)重缺乏,這對消費是不利的。比如東門商圈空間地塊狹小，道路擁擠，綠化休閑設(shè)施缺乏，華強北商圈交通阻塞商業(yè)業(yè)態(tài)不全等等。2深圳主要零售企業(yè)分析和分類根據(jù)零售企業(yè)的經(jīng)營方式、經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)營業(yè)種及其布局，零售商業(yè)可以分為超市（如民潤和華潤超市）、大型綜合超市（如萬佳百貨和吉之島）、百貨商店（如天虹商場）、便利店（如7ELEVEN）、專賣店（如安踏專賣店）、大型購物中心（又稱“摩爾”，如萬象城）和倉儲式商店（如麥德龍）等幾大類。深圳商圈的形成,其實質(zhì)就是不同業(yè)態(tài)的零售終端發(fā)展的結(jié)果,其以何種經(jīng)營業(yè)態(tài)為主，主要取決于其經(jīng)濟發(fā)展水平和消費者的購買力根據(jù)上述分類及目前深圳商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,可將深圳本地的零售企業(yè)分為以下幾個梯隊第一梯隊在全國或深圳居于絕對領(lǐng)導(dǎo)地位,資金實力雄厚,管理成熟規(guī)范,在深圳有一家或多家A類門店或大型購物中心賣場硬件設(shè)施先進(jìn),購物氛圍良好,占據(jù)商圈最佳位置,品牌結(jié)構(gòu)合理主要經(jīng)營方向為中高檔百貨。第二梯隊深圳本地一些大型零售連鎖企業(yè),經(jīng)過多年的發(fā)展,在資金實力,門店規(guī)模,運營管理等方面積累了豐富經(jīng)驗,另外也包括一些國際性超市如,家樂福,沃爾瑪,吉之島等,這些企業(yè)具有超強的規(guī)模和競爭力,但其業(yè)態(tài)主要側(cè)重于超市方面,不是以百貨為主,但有的門店也有商店街如家樂福等第三梯隊本地或東莞,惠州等外地的連鎖零售企業(yè),這些企業(yè)起步稍晚,目前門店主要集中在關(guān)外,但這些企業(yè)正處于高速發(fā)展當(dāng)中,也擁有一些優(yōu)質(zhì)門店,但總體上來講,其企業(yè)規(guī)模或資金實力,及零售管理經(jīng)驗都與第一,二梯隊有一定差距,第四梯隊主要門店分布在關(guān)外或關(guān)內(nèi)一些城中村主要表現(xiàn)為單店模式,品牌結(jié)構(gòu)以低檔為主,產(chǎn)品陳列,賣場氛圍強,硬件設(shè)施落后,管理手段落后,客流也差經(jīng)營方資金實力差企業(yè)名稱主要情況介紹第天虹商場是由中國航空技術(shù)進(jìn)出口深圳公司與香港五龍貿(mào)易公司合資經(jīng)營的大型綜合性商業(yè)企業(yè)，是深圳中航企業(yè)集團的主要成員之一。公司成立于1984年,目前在深圳共有17家門店,并且開始向南昌、汕頭、廈門等外地城市拓展,主打中高檔百貨路線,其資金實力雄厚,管理經(jīng)驗豐富,在深圳的大部分門店運營良好有極強的競爭力目前正在籌備上市茂業(yè)百貨茂業(yè)百貨是深圳的老牌百貨公司，從1997年開業(yè)以來，茂業(yè)百貨一直處于強勢發(fā)展的步伐中，目前在深圳擁有4個分店，分別占據(jù)深圳兩大核心商圈東門和華強北最佳地帶近年來開始在外地擴張,陸續(xù)在珠海,重慶,無錫等地開設(shè)分店。其在深圳的影響力非常巨大，在市民心目中的地位暫時無可動搖。太陽廣場太陽廣場是由深圳利聯(lián)實業(yè)發(fā)展有限公司投資建成的深圳市大型綜合商場。地處東門步行街核心地帶,經(jīng)營狀況較好華潤萬家是一家全國范圍發(fā)展的大型零售連鎖企業(yè)，隸屬香港老牌中資企業(yè)華潤集團,有雄厚的背景及實力近兩年收購了蘇果和家世界超市,已躍升至中國連鎖企業(yè)第一名,其在深圳主要有三種業(yè)態(tài),其一是萬佳百貨,主營百貨和超市,大多位于成熟社區(qū),以中檔為主打路線,第二是華潤萬家超市,主營快消品,以便利店為主,另在關(guān)內(nèi)有一大型購物中心萬象城一梯隊海雅百貨屬于深圳海雅集團,2003年在寶安開設(shè)了首家分店，目前在深圳擁有二家A類門店在寶安,南山當(dāng)?shù)鼐哂休^大影響力吉之島日本永旺株式會社下屬的零售業(yè)態(tài),日本成立最早目前也是最大零售集團之一,目前在深圳在三家店,龍崗購物公園店,COCOPARK購物公園店,中信廣場吉之島店,有雄厚資金實力及先進(jìn)的管理經(jīng)驗沃爾瑪全球零售企業(yè)老大,但在中國發(fā)展滯后于家樂福等對手,其業(yè)態(tài)主是超市業(yè)態(tài)為主家樂福全球零售企業(yè)第二名,目前在深圳共有7家店,寶安2家,關(guān)內(nèi)5家,業(yè)態(tài)主要以超市為主,但一般門店都有商店街,以一些中檔品牌專賣店為主歲寶百貨深圳本地國營零售企業(yè),目前共有7家店面,除龍崗一家店外,主要分布在關(guān)內(nèi),大多數(shù)門店質(zhì)量一般,但在深圳本地還是具有相當(dāng)?shù)闹群陀绊懥θ巳藰烦猩钲诒镜剡B鎖零售企業(yè),目前在深圳共16家門店包括崇尚百貨,關(guān)內(nèi)11家,大部分集中在南山一帶,且業(yè)態(tài)以超市為主,但近年來也有百貨店出現(xiàn)新一佳超市深圳本地零售連鎖龍頭企業(yè),目前其門店已遍及全國,但本地很多門店質(zhì)量不高而且主要以超市為主銅鑼灣百貨深圳本地零售連鎖企業(yè),主營SHOPPINGMALL和大型綜合百貨,由于前幾年瘋狂擴張導(dǎo)致資金鏈斷裂,目前在國內(nèi)大部分項目已倒閉或暫停運營,在深圳華僑城還有一家門店大福源深圳第一家門店龍華店即將開業(yè),在全國門店較多,臺資潤泰集團,全球5百強企業(yè),具有較強實力,KA運作非常專業(yè)第二梯隊百佳購物廣場香港李嘉誠集團零售,但深圳目前網(wǎng)點較少且質(zhì)量也一般以超市為主佳華百貨深圳本地連鎖零售企業(yè),其管理方面較早通過ISO認(rèn)證,運作方面比較精細(xì),目前已在香港主板上市,主要在關(guān)外發(fā)展有不少優(yōu)質(zhì)門店,第三梯隊領(lǐng)頭企業(yè)國惠康百貨深圳本地連鎖零售企業(yè),門店主要分布于關(guān)外,擁有幾家優(yōu)質(zhì)門店其消費對象主要為關(guān)外工廠群體主要定位為中檔偏低龍洲百貨在關(guān)外有幾家門店,質(zhì)量較好南城百貨深圳本地連鎖零售企業(yè),目前在深圳共有四家門店,全部在關(guān)外,其中石巖,福永門店較好永安南城百貨深圳本地連鎖零售企業(yè),目前在深圳共有四家門店,全部在關(guān)外,有幾家優(yōu)質(zhì)門店,另外在江西贛州等地也有分店金鵬百貨布吉老牌企業(yè),有金鵬賓館等實業(yè),但零售業(yè)務(wù)不是主打,現(xiàn)有一家店布吉店較好第三梯隊百洲鞋城本地鞋業(yè)連鎖超市,但以中低檔為主大新百貨東莞零售連鎖企業(yè),在深圳目前擁有幾家門店,都在關(guān)外,但質(zhì)量較差,以超市為主,百貨檔次較低,以關(guān)外低消費群體為主華洲百貨共四家店,東莞二家,龍崗二家以超市為主,百貨檔次較低,以關(guān)外低消費群體為主民樂福超市為主,門店全在關(guān)外,以關(guān)外低消費群體為主第四梯大都是單店經(jīng)營,中低檔次,企業(yè)資金實力,管理能力,賣場品牌結(jié)構(gòu),硬件設(shè)施,購物氛圍方隊其它面都較差3關(guān)內(nèi)商圈及零售終端分析（1）東門商圈主要是圍繞東門步行街為中心發(fā)展起來的集城市觀光、旅游購物和居住辦公為一體的商業(yè)旺區(qū),它由15條步行街，20多家大型商場和數(shù)百家商鋪聚集形成是目前深圳規(guī)模最大、商鋪最集中、商品經(jīng)營種類最齊全的商圈之一每天匯集大量來自香港、內(nèi)地的游客其業(yè)態(tài)主要有服裝零售和批發(fā)、電器零售、百貨零售、工藝品批發(fā)、美容美發(fā)用品批發(fā)等。其服裝零售類商鋪遍布整個東門商圈，是圈內(nèi)最主要的業(yè)態(tài)。但從服裝的品牌來看，大多只是班尼路、美特斯邦威等一些國內(nèi)二線品牌，缺乏高檔的國際品牌,另外東門商圈中還有新白馬服裝批發(fā)市場、寶華白馬時裝批發(fā)城等多個大型服裝批發(fā)市場項目。從經(jīng)營范圍上看，從男女高檔品牌服裝到內(nèi)衣鞋襪均有相當(dāng)?shù)囊?guī)模，是深圳乃至整個珠三角地區(qū)最大的服裝集散中心。除了服裝批發(fā)之外，商圈內(nèi)還有其他類型的批發(fā)市場。比如惠麗美容美發(fā)用品商場、金白利工藝品市場，窗簾布藝批發(fā)市場、布料批發(fā)市場等項目，另外東門的動漫、游戲等文化產(chǎn)業(yè)也初具規(guī)模如西華宮這里每天有大量的動漫游戲愛好者聚集此外這里滿街的小裝飾品店也吸引了大量新新人類東門商圈存在的問題和發(fā)展趨勢一這里的大型商業(yè)項目中普遍缺少綠化以及休閑設(shè)施在東門老街中段雖然有一些休閑座椅以及飲水裝置，但在缺少綠化的情況下，則更多成為一個擺設(shè)。配套設(shè)施的不足直接導(dǎo)致消費者購買質(zhì)量的下降二商業(yè)業(yè)態(tài)重復(fù)嚴(yán)重，這里大多數(shù)百貨在經(jīng)營模式,品牌結(jié)構(gòu)等方面都高度同質(zhì)化,缺乏自身特色,個體店鋪方面由于經(jīng)營者缺乏專業(yè)經(jīng)營知識等種種原因，很多店面已充斥假冒廉價產(chǎn)品導(dǎo)致東門成為深圳廉價低檔的代名詞目前的東門區(qū)隨處可見一些商業(yè)樓宇,檔口空置或?qū)ぷ饪梢娖淞闶蹣I(yè)經(jīng)營風(fēng)險最高從上述問題可以分析東門商圈未來要想進(jìn)一步發(fā)展，需要從軟硬件上兩手抓。在軟件上通過發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，充分挖掘老街的歷史文化底蘊,提升片區(qū)的文化底蘊和持久的競爭力；在硬件上則需要做好商圈的交通與配套設(shè)施的規(guī)劃。東門商圈主要鞋類零售終端及相關(guān)情況見下表終端名稱單層面積及樓層分布業(yè)態(tài)客流量百貨定位鞋類品牌備注1茂業(yè)百貨東門店鞋區(qū)負(fù)一樓,運動在七樓百貨很好一般較差其它中高檔百麗,思加圖,天美意,TATA,BATA,金利來,暇步士,老人頭達(dá)芙妮,接吻貓,星期六,美麗寶,真美詩,妙麗等位于東門入口處，客流量巨大，而且是深圳老字號百貨，在消費者心目中有很高知名度，所以銷售較好，商品品類較齊全2太陽百貨共6層,鞋區(qū)一樓百貨很好一般較差其它中高檔百麗,思加圖,天美意,TATA,BATA,星期六,奧卡索,哈森,富貴鳥,密絲羅妮等位于步行街中間，客流量非常大，鞋類零售額在東門商圈排第一3天虹商場東門店鞋區(qū)一樓,運動五樓百貨超市很好一般較差其它中高檔百麗,思加圖,天美意,TATA,星期六,哈森,KISSCAT,達(dá)芙妮等到與步行街相鄰，但客流量明顯下降4白馬運動單層專賣店很好一般較差其它高檔阿迪,NIKE位于老街中間，今年二月份開業(yè)。店員反映空調(diào)效果不好，太熱顧客無法試衣，另外貨源問題緊張。5東門三層,一樓為個很好老人頭,紅蜻蜓,喬專業(yè)鞋類商城，以中鞋城體店鋪,二三樓為賣場鞋業(yè)超市一般較差其它中低檔丹,德爾惠,喜德龍低檔為主，客流量尚可。二樓以皮鞋為主，三樓運動休閑為主。6茂業(yè)和平店五層,鞋區(qū)一樓百貨很好一般較差其它百麗,思加圖大門出口處地鐵正在建設(shè)當(dāng)中，因此交通不便，客流較少，（2）華強北商圈主要指東起上步路，西到華富路，南至深南中路，北抵紅荔路一帶的商業(yè)區(qū)域,上世紀(jì)80年代華強北屬于上步工業(yè)區(qū)，在后期電子消費的帶動下，吸引了眾多百貨類及家電商家的進(jìn)駐，促使其向綜合性商圈發(fā)展。并且一躍成為深圳市規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最豐富、功能最齊全的商業(yè)區(qū)目前其商品銷售總額已躍升成為全國第一。日人流量可達(dá)50萬人次華強北商圈業(yè)態(tài)主要包括電子、電器、通訊、鐘表配套、服裝、百貨、珠寶等,另外區(qū)內(nèi)銀行證券、保險、房地產(chǎn)、酒樓賓館等行業(yè)也相當(dāng)發(fā)達(dá)，有眾多大型或特大型專業(yè)市場分布其中。特別是電子專業(yè)市場已成為亞洲最大的電子市場華強北商圈問題點分析及發(fā)展趨勢第一交通擁堵，購物環(huán)境差由于片區(qū)相對狹小,每天超過50萬的客流使這里顯得異常擁擠在帶來巨大商機的同時,也讓該區(qū)域顯得異常嘈雜和擁擠可能是停車位不足的原因,每逢上下班及雙休，華強北的交通擁堵現(xiàn)象尤為嚴(yán)重。二是假冒偽劣產(chǎn)品多。其中電子產(chǎn)品尤其突出。比如遠(yuǎn)望數(shù)碼商城曾因銷售“黑手機”等不良經(jīng)營行為被多家媒體連續(xù)曝光和點名批評。三和東門一樣這里的業(yè)態(tài)也是高度重復(fù)。特別是電子行業(yè),據(jù)了解華強北銷售額大部分來自電子產(chǎn)品,占其70左右順電、國美、和蘇寧都盤據(jù)在這里競爭尤為激烈而服裝方面又以女性居多，女人世界,紫荊城、曼哈、群星購物廣場及茂業(yè)百貨又均以專營女性用品居多其重復(fù)的業(yè)態(tài)容易讓人產(chǎn)生疲倦。四,缺少真正高檔的商場目前商圈內(nèi)真正稱得上高檔次的商場惟有茂業(yè)百貨，但與萬象城、金光華廣場，甚至蛇口的花園城,怡景中心城，COCOPARK等又無法相比。華強北商圈以外高檔次商場的存在，必將沖擊本商圈的高檔次客流，若不盡早開發(fā)高檔次商場，或許華強北商圈的檔次就只能停留現(xiàn)狀。目前華強北發(fā)展方向一是適當(dāng)增加高檔次休閑場所。雖然這里客流量巨大,但流動速度快，往往是匆匆而來匆匆而去。要想人流逗留更久，有必要增加一些休閑的餐飲娛樂設(shè)施。目前這類設(shè)施的條件參差不齊，而且檔次普遍偏低。所以在增加這類休閑設(shè)施的現(xiàn)時，還要適當(dāng)提高其檔次。下表是華強北商圈主要鞋類零售終端和相關(guān)情況終端名稱單層面積及樓層分布業(yè)態(tài)客流量整體定位鞋類品牌備注1華強北茂業(yè)9層,鞋區(qū)一樓,運動七樓百貨很好一般較差其它中高檔百麗,天美意,TATA,思加圖,BATA其它見詳細(xì)調(diào)查表華強北核心百貨店,客流量極大,鞋區(qū)品牌相當(dāng)多,并且一樓沿街多為一些深圳沒有的國外品牌2深圳天虹6層,鞋區(qū)5樓,運動6樓百貨超市很好一般較差其它中高檔百麗,天美意,TATA,思加圖,其它見詳表最早天虹商場之一,屹立深南路已有23年,硬件設(shè)施老化,擁擠不堪,將于今年底停業(yè)3深南天虹新店四層,二樓超市,鞋區(qū)一樓,運動4樓百貨超市很好一般較差其它中高檔百麗,天美意,TATA,思加圖,BATA等,其它見詳細(xì)調(diào)查表與老天虹相隔100多米,客流一般,硬件設(shè)施及購物環(huán)境非常好受老天虹影響,目前客流量一般4曼哈購物廣場四層,鞋區(qū)一樓百貨很好一般較差其它中高檔百麗,天美意,TATA,思加圖,NIKE,其它見詳細(xì)調(diào)品牌結(jié)構(gòu)與茂業(yè),天虹等雷同,但地理位置不是很好查表5群星購物廣場一樓百貨很好一般較差其它中高檔百麗,天美意,思加圖二樓是蘇寧電器,三樓是百佳購物廣場,位于華強北商圈邊緣6萬佳華強北三層,12樓超市,3樓百貨,單層8千左右百貨超市很好一般較差其它超市好,百貨一般中檔豪行,袋鼠,摩絲雷,鮑西婭和萬商友誼百貨在一幢建筑,萬商主營服裝,對面是紫荊城振興店7好家庭二層，單層1千平左右體育用品連鎖專賣店很好一般較差其它中高檔阿迪旁邊道路改造，鄰近深南天虹和賽格電子市場，但目前賽格還沒有正式開業(yè)8深南茂業(yè)5層,鞋區(qū)一樓,運動五樓百貨很好一般較差其它中高檔百麗,天美意,TATA,其它見詳細(xì)調(diào)查表鄰近購書中心和中信城市廣場,硬件設(shè)施有點老化,但客流量不錯,單層面積不是很大9中信城市廣場地下二層,上面4層,吉之島位于負(fù)一樓購物中心很好一般較差其它吉之島中檔,西武主營奢侈品吉之島有寶曼妮,康莉,東京名鞋夢特嬌,NIKE,AD,美津濃里面有西武百貨和吉之島購物廣場,負(fù)一樓和中信地鐵商城相聯(lián),客流量較好3人民南商圈位于羅湖區(qū)的西部，主要包括人民南路、南湖路、春風(fēng)路、嘉賓路等街道網(wǎng)絡(luò)是深圳開發(fā)最早、程度最高的商業(yè)片區(qū)。轄區(qū)內(nèi)有全國最繁忙的文錦渡口岸與羅湖口岸，由于與香港相鄰,不少外資公司都入住在人民南片區(qū)，特別是物流、金融、地產(chǎn)等行業(yè),片區(qū)內(nèi)還有大量的高檔寫字樓如天安國際大廈、國貿(mào)大廈、嘉里中心等,另外高檔酒店,卡拉OK、夜總會等休閑場所也非常多，零售方面層次較高,這里有華潤萬象城、金光華商業(yè)城等特大型購物中心,又有羅湖商業(yè)城、西武百貨、友誼城等一批大型老牌商業(yè)名店，此外沃爾瑪、華潤萬佳、新一佳等一批大型連鎖超市也在紛紛入住這里。其環(huán)境具有國際一流水平，能代表深圳城市形象，成為中高收入及白領(lǐng)階層購物的首選區(qū)域。不過近年來因種種原因，其商業(yè)環(huán)境硬件方面已顯得有些落伍,無法適應(yīng)新形勢發(fā)展的需要。目前，人民南正在進(jìn)行一系列大的市政工程改造，將努力建設(shè)成為深圳的核心商務(wù)區(qū)。人民南商圈的問題首先是缺乏核心競爭力和核心百貨人民南位于口岸與東門商圈之間，從地理位置上來講得天獨厚。然而客戶群卻比較尷尬，這主要是由于人民南的高檔定位造成的。隨著往返香港日趨方便，越來越多的大陸人不再在深圳買奢侈品，而是直接去香港采購，這讓人民南曲高和寡。人氣的減少促使品牌旗艦店縮水，作為商場管理者只好降低招商標(biāo)準(zhǔn)，致使商場定位錯亂，進(jìn)而迫使中高檔商家撤場，長此以往片區(qū)失去特色，更無法吸引人流。第二人民南雖然緊鄰口岸，但試圖主要憑借香港游客盤活市場的想法未免有些簡單。因為作為來自“購物天堂”的港客或其它國家過境客人，在缺乏價格或質(zhì)素優(yōu)勢的情況下，恐怕將難以選擇在人民南購買高檔商品或奢侈品。其三是該片區(qū)物業(yè)老化。缺乏良好的購物環(huán)境和綠地等公眾活動場所以國貿(mào)大廈為代表的商務(wù)樓已顯得陳舊，一定程度上損害了高級商務(wù)區(qū)的形象。需要對其進(jìn)行更新。最后是交通問題，目前地鐵和道路還在持續(xù)改造,對片區(qū)人流量有一定影響?，F(xiàn)在人民南鋪面空置率較高、相信其租金也會隨之減少,如果不采取措施長此以往將會逐漸走向衰落,最終受損的將會是哪里的眾多商家下表是目前該商圈主要鞋類零售終端和相關(guān)情況終端名稱單層面積及樓層分布業(yè)態(tài)客流量整體定位鞋類品牌備注1金光6層,地下二很好思加圖,D二樓店中店D鱷魚恤,特步XTEP,喬丹QIAODAN,匹克PEAK,三六一度361金萊克,偉亞體育貴人鳥,康威,鴻星爾克,百事運動,曼奴,索牌等其中喬丹,偉亞,361及金萊克,鴻星爾克網(wǎng)點較多在關(guān)外一些經(jīng)濟商業(yè)較發(fā)達(dá)街道辦都能看到其專賣店分布。四百麗各品牌終端分布及價位分析從上面對所調(diào)查全部零售終端分類的結(jié)果,可以對我司下屬品牌在所調(diào)查各類型終端中的占有率得出如下統(tǒng)計結(jié)果品牌類型百麗天美意TATA思加圖FATOBATANIKEADA類終端867806678671333331330B類終端79372465537969345103345C類終端211105703500180D類終端000000001女鞋系列品牌終端分布及價位分析1）百麗品牌終端分布及價位分析作為我司主力品牌,百麗已經(jīng)連續(xù)數(shù)年蟬聯(lián)中國真皮女鞋銷售的冠軍位置,其在深圳的地位也是如此,無論是銷售量,還是網(wǎng)點的占有率都遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于競爭對手包括公司其它幾個品牌從所調(diào)查的終端來看,超過95以上的有百麗進(jìn)駐的終端百麗在里面的銷售額長期都是排在第一名特別是在A類終端,考慮到有些終端有地理及其它一些原因沒有進(jìn)駐之外如天虹購物廣場和COCOPARK,百麗品牌占有率幾乎達(dá)到100的覆蓋率，另外有一點，雖然在定位和價格上百麗要高于天美意和TATA，但其在BC類終端銷售及占有率也優(yōu)于這兩個品牌。這充分說明了品牌對銷售的拉動作用。目前百麗產(chǎn)品大部分零售區(qū)間集中在400至1000左右的位置,與深圳市經(jīng)濟發(fā)展水平相比,這個價位段基本上能被大部分人接受而且目前市面上很多女鞋品牌，如密絲羅妮,哈森,星期六，寶曼妮，接吻貓等競爭品牌都處于這一區(qū)間段,但我方優(yōu)勢相比對手比較明顯，主要體現(xiàn)在款型設(shè)計新穎,新品上市速度較快等方面市場上很多品牌都在這些方面模仿百麗另外最大的一點是對手無法相比的哪就是百麗在深圳市場有著極高的知名度,以至于成為了很多廠家的風(fēng)向標(biāo),遇到有新的零售賣場招商,大家都會首先了解百麗有沒有進(jìn)場及在賣場的銷售情況通過本次市調(diào)可以看出,目前百麗在深圳的市場地位是非常牢固的,特別是其與天虹商場的緊密合作,幾乎所有的天虹商場,都把百麗安排在最好的位置,另外象佳華,人人樂等亦是如此2）天美意終端分布及價位分析作為緊隨百麗之后的第二大品牌，天美意也在市場上獲得了充分的認(rèn)可，受到了很多年輕人的熱情追捧，其銷量或網(wǎng)點密度也直逼百麗，在賣場實地觀察可以發(fā)現(xiàn)，雖然其消費群定位比較年輕,但在實際上可以發(fā)現(xiàn)其受眾群體相當(dāng)寬泛，上至50歲以上中老年群體，下至十多歲的在校學(xué)生都不缺乏天美意的擁蹙者，從價位上分析，天美意產(chǎn)品零售價主要集中在300600這樣一個價格段，能夠被絕大部分消費者所輕易接受，再加上其休閑，運動，時尚，前衛(wèi)的品牌風(fēng)格迎合了當(dāng)前的社會潮流，因此獲得了很多人的共鳴和認(rèn)同，再加上其專柜富有特色的LOGO和裝修風(fēng)格，讓人可以一眼認(rèn)出，因此無論在關(guān)內(nèi)還是關(guān)外，天美意的銷量都極為穩(wěn)定。另外與百麗不同的是天美意產(chǎn)品在手袋方面占比例較大，其專柜一般手袋背包類能占到四分之一左右，而其銷量個別專柜更是高達(dá)百分之三十還多。從價格上講，天美意價格與達(dá)芙妮有一定接近，但達(dá)芙妮產(chǎn)品主要為革材料，與天美意有所區(qū)別，再加上兩者品牌定位之間存在較大差異，因此目前在市場上可以說其還沒有真正的競爭對手。（3）TATA品牌終端分布及價位分析作為公司自有品牌之一的TATA品牌，盡管從上表統(tǒng)計來看也取得了不錯的業(yè)績，但我們也可以發(fā)現(xiàn)，其自身的風(fēng)格定位，品牌知名度，價格區(qū)間存在一些模糊，在很多網(wǎng)點其與百麗，天美意銷量相比都稍遜一籌。首先在品牌定位上，TATA給人的感覺就是比較時尚和年輕化，其定位與天美意比較接近，但風(fēng)格又沒有天美意哪么強烈，在產(chǎn)品上，其又與百麗和思加圖類似，但知名度又遜色于百麗，再加上市場又有大量同質(zhì)化的競爭對手，上述原因都對其銷量造成一定的影響。另外在價格上TATA主體價位在450600左右,此一價格段基本上被天美意和百麗完全覆蓋了，因此我覺得需要在TATA品牌定位及價格區(qū)間上與公司其它品牌拉開鮮明的距離才行。從終端分布上看,目前TATA品牌在BC類終端占有率還不是很高,但從TATA品牌價位來講,其應(yīng)該是與這一區(qū)間終端主體價位接近的,因此這一區(qū)間可作為TATA品牌今后拓展的一個重點（4）思加圖品牌終端分布及價位分析思加圖品牌由于定位比較明確，它以2535歲，追求品位的顧客和高級白領(lǐng)為主打消費群，由于充分迎合了深圳這個城市女性白領(lǐng)眾多的特點，憑著其前衛(wèi)的設(shè)計、卓越的品質(zhì)、優(yōu)秀的服務(wù)深受高品位顧客和白領(lǐng)女性的青睞。在深圳這一群體當(dāng)中享有較高的知名度，因此在深圳市場取得了比較好的銷售業(yè)績。思加圖主要零售價位區(qū)間在598到2100之間，同類型競爭品牌主要有萊爾斯丹，真美詩等。由于其價位相對較高，因此目前其終端主要集中于關(guān)內(nèi)AB類門店。關(guān)外由于消費層次低，女性白領(lǐng)群體相對較小等原因，終端分布較少。2FATO和BATA品牌終端分布及價位分析作為百麗旗下唯一的男鞋類產(chǎn)品自有品牌FATO，從上表來看，其銷量和網(wǎng)點占有率皆不是很理想。與女鞋相比，男正裝鞋似乎是一個被人遺忘的品類，近幾年傳統(tǒng)而正式的西裝的市場空間越來越小，傳統(tǒng)的正裝鞋的市場似乎也在縮水。隨著人們的物質(zhì)生活越來越富裕，個性化的要求也越來越強烈，對休閑和放松的追求比以往任何時候都強烈，一些商務(wù)休閑鞋在市場上銷售火爆。對于正裝鞋而言，也是具有休閑風(fēng)格的最暢銷。目前市場趨勢似乎正裝鞋企都開始向休閑轉(zhuǎn)型了。目前市場上中高檔正裝鞋除了少數(shù)老字號品牌，如金利來，老人頭等之外，就是大量的假冒“泊來品牌”，如花花公子，華奴天倫，啄木鳥等，而中低端方面則大部分是溫州品牌的天下，如紅蜻蜓，康奈，富貴鳥，蜘蛛王等，在中高檔正裝皮鞋這一區(qū)間真正成熟的品牌太少，應(yīng)該說對FATO品牌來講這是大好的機遇。BATA品牌風(fēng)格主要偏向于休閑及功能方面，其實這一類產(chǎn)品應(yīng)該是目前市場上最暢銷的品類，其零售區(qū)間在4002000左右，其主力價格則多在500700之間，其產(chǎn)品風(fēng)格及質(zhì)量均屬上等，可能是目前進(jìn)入國內(nèi)市場較晚的緣故，再加上同類競爭品牌太多（如美麗寶，豪行，圣加步，鱷魚恤，其樂等），所以目前在市場拓展進(jìn)度上較慢，其網(wǎng)點銷售質(zhì)量也有待提升。目前公司在女鞋方面的市場地位相對穩(wěn)固，作為品牌群里面的相對弱勢品牌，F(xiàn)ATO和BATA主打是男鞋市場，這一塊的市場空間也是非常大的，要想真正成為中國鞋業(yè)的第一名，需要公司在這一塊投入更多的資源。3運動品牌終端分布現(xiàn)狀及分析綜合上述報表可以看出，我司目前運動品牌網(wǎng)點較少，特別是AD品牌，不過在現(xiàn)有幾大商圈里面，大都擁有了一個立足之地。只不過在網(wǎng)點數(shù)量及質(zhì)量方面差強人意。從關(guān)內(nèi)來看，目前龍浩運動品牌已經(jīng)將絕大部分AB類終端占據(jù)，我司要想取得突破比較困難，但在專賣店這一業(yè)態(tài)方面對方分布還存在空白點，除東門，南山及鹽田有幾家店規(guī)模稍大之外，在福田和羅湖區(qū)的核心商圈基本沒有大店，因此我司可考慮在關(guān)內(nèi)中心位置開設(shè)一個大型韜博運動城。以增強公司在關(guān)內(nèi)運動品類上的勢力。關(guān)外方面雖然空白點很多，龍浩公司也有一些網(wǎng)點，但其目前經(jīng)營現(xiàn)狀可能不是很理想，考慮到這些品牌的價位等因素，關(guān)外商圈目前對它們的承受水平及將來的市場空間還是一個極大的未知數(shù)。需要小心應(yīng)對。五總結(jié)1百麗的優(yōu)勢和面臨的威脅通過本次的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，百麗公司的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下方面（1）資訊系統(tǒng)的優(yōu)勢我司目前所有的終端都配備了電腦系統(tǒng)。在同行業(yè)當(dāng)中這一步是走在了前面，通過實時連網(wǎng)的系統(tǒng)，公司可以及時的掌握每一個終端的銷售及庫存信息，這樣可以更加高效的安排生產(chǎn)和降低庫存，而且能有效加快產(chǎn)品的周轉(zhuǎn)速度，最大程度的減少資金積壓。節(jié)約開支，減少員工的工作量，實現(xiàn)了管理的科學(xué)化和人性化。（2）多品牌戰(zhàn)略的成功，據(jù)近幾年來國內(nèi)相關(guān)組織的調(diào)查報告，百麗公司的四大自有品牌百麗，天美意，TATA，思加圖其銷售額和市場占有率都名列國內(nèi)前十名，百麗品牌更是多次蟬聯(lián)第一，一個公司能取得如此