第一章申報(bào)單位及項(xiàng)目概況11項(xiàng)目申報(bào)單位概況111項(xiàng)目申報(bào)單位名稱XXYYZZ房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱ZZ公司）住所YY區(qū)西南街布心下渦開發(fā)區(qū)九小區(qū)法定代表人姓名何惠友注冊資本人民幣壹佰萬元實(shí)收資本人民幣壹佰萬元公司類型有限責(zé)任公司112項(xiàng)目申報(bào)單位主營業(yè)務(wù)ZZ公司的經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)（持有效資質(zhì)證經(jīng)營），銷售。113項(xiàng)目申報(bào)單位經(jīng)營年限ZZ公司經(jīng)營年限自成立日期二四年二月十日至長期。114項(xiàng)目申報(bào)單位股東構(gòu)成XXYYZZ房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號為4406832001096，住所位于YY區(qū)西南街布心下渦開發(fā)區(qū)九小區(qū)，法定代表人何惠友，注冊資本人民幣壹佰萬元，實(shí)收資本壹佰萬元，何惠友占股份的100，公司類型為有限責(zé)任公司。115項(xiàng)目申報(bào)單位資產(chǎn)負(fù)債情況ZZ公司資產(chǎn)負(fù)債情況見下表11。從表11知道ZZ公司的資產(chǎn)主要為“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”和“固定資產(chǎn)凈值”，分別為643，25100元、2，933，82313元和4，745，46346元；而負(fù)債主要為“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)付工資”和“其他應(yīng)付款”分別為1，680，03450元、101，24350元和5，469，13010元。房地產(chǎn)行業(yè)資金流動速度比較快、資產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)的特點(diǎn)也使得ZZ公司的資產(chǎn)狀況總體來說是比較安全的。表11ZZ公司資產(chǎn)負(fù)債表編制單位XXYYZZ房地產(chǎn)有限公司2009年9月30日金額單位元資產(chǎn)行次年初數(shù)期末數(shù)負(fù)債及所有者權(quán)益行次年初數(shù)期末數(shù)流動資產(chǎn)流動負(fù)債貨幣資金13687542036784321短期借款27短期投資2應(yīng)付票據(jù)28應(yīng)收票據(jù)3應(yīng)付賬款296543750168003450應(yīng)收股息4應(yīng)付工資30302800010124350應(yīng)收賬款564325100應(yīng)付福利費(fèi)31其他應(yīng)收款6232018677293382313應(yīng)付利潤32存貨71656877740952734應(yīng)交稅金33待攤費(fèi)用8其他應(yīng)交款34一年內(nèi)到期的長期債券投資9其他應(yīng)付款35129123682546913010其他流動資產(chǎn)10預(yù)提費(fèi)用36流動資產(chǎn)合計(jì)11285462874435444468一年內(nèi)到期的長期負(fù)債37長期投資其他流動負(fù)債38長期股權(quán)投資12流動負(fù)債合計(jì)39138695432725040810長期債權(quán)投資13長期負(fù)債長期投資合計(jì)14000000長期借款40固定資產(chǎn)長期應(yīng)付款41固定資產(chǎn)原價(jià)159068000509068000其他長期負(fù)債42減累計(jì)折舊16365033834521654固定資產(chǎn)凈值175417662474546346長期負(fù)債合計(jì)43000000工程物資18在建工程19負(fù)債合計(jì)44138695432725040810固定資產(chǎn)清理20所有者權(quán)益固定資產(chǎn)合計(jì)215417662474546346實(shí)收資本45100000000100000000資本公積46無形資產(chǎn)22盈余公積47長期待攤費(fèi)用23其中法定公益金48其他長期資產(chǎn)24未分配利潤495218510484950004無形及其他資產(chǎn)合計(jì)25000000所有者權(quán)益（股東權(quán)益）合計(jì)50152185104184950004資產(chǎn)合計(jì)26290880536909990814負(fù)債及權(quán)益（股東權(quán)益）合計(jì)51290880536909990814企業(yè)負(fù)責(zé)人何惠友會計(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人鐘健生制表人盧雪芬ZZ公司的損益情況見下表12。ZZ公司本年累計(jì)盈利327，64900元，而盈利的原因主要是公司建設(shè)的商住樓正在銷售回籠資金階段中。相信隨著XXYY區(qū)金域華庭項(xiàng)目的開工、建設(shè)，ZZ公司的盈利情況更加樂觀。表12ZZ公司利潤表編制單位XXYYZZ房地產(chǎn)有限公司2009年9月金額單位元項(xiàng)目行次本月數(shù)本年累計(jì)數(shù)一、主營業(yè)務(wù)收入129684500100886195減主營業(yè)務(wù)成本2941771038390830主營業(yè)務(wù)稅金及附加315250603621660二、主營業(yè)務(wù)利潤（虧損以“”號填列）41874173058873705加其他業(yè)務(wù)利潤（虧損以“”號填列）5減營業(yè)費(fèi)用6管理費(fèi)用7473486028136110財(cái)務(wù)費(fèi)用8697069295三、營業(yè)利潤（虧損以“”號填列）91399990030668300加投資收益（損失以“”號填列）10營業(yè)外收入112096600減營業(yè)外支出12四、利潤總額（虧損以“”號填列）131399990032764900減所得稅14五、凈利潤（凈虧損以“”號填列）151399990032764900企業(yè)負(fù)責(zé)人何惠友會計(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人鐘健生制表人盧雪芬116項(xiàng)目申報(bào)單位主要投資項(xiàng)目117項(xiàng)目申報(bào)單位現(xiàn)有人員和資質(zhì)XXYYZZ房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的現(xiàn)有員工為25人，設(shè)有銷售部、綜合部、工程部及財(cái)務(wù)部四個(gè)職能部門。擁有一批具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富的工程、銷售、財(cái)務(wù)、綜合等管理人員，暫缺崗位人員目前正在招聘補(bǔ)充。ZZ公司擁有房地產(chǎn)開發(fā)四級資質(zhì)。相信隨著資本的不斷積累和人員素質(zhì)的不斷提高加上股東在房地產(chǎn)開發(fā)方面的綜合運(yùn)營能力已經(jīng)比較成熟，相信ZZ公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)部有足夠的能力開發(fā)大中型商品房項(xiàng)目。12項(xiàng)目概況121擬建項(xiàng)目的建設(shè)背景1211宏觀背景我國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要提出“十一五時(shí)期是全面建設(shè)小康社會的關(guān)鍵時(shí)期，十一五時(shí)期要努力實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長75、城鎮(zhèn)化率提高到47，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和企業(yè)組織結(jié)構(gòu)更趨合理，城鄉(xiāng)、區(qū)域間公共服務(wù)、人均收入和生活水平差距擴(kuò)大的趨勢得到遏制”等。XX國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要發(fā)展目標(biāo)為“十一五”期間，XX生產(chǎn)總值年均增長12，初步建成產(chǎn)業(yè)布局合理且具先進(jìn)技術(shù)水平的制造業(yè)基地，圍繞建設(shè)產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市、文化名城、現(xiàn)代化大都市與富裕和諧佛山總目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)四大發(fā)展戰(zhàn)略，即“產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)化創(chuàng)新戰(zhàn)略、生態(tài)組團(tuán)城市發(fā)展戰(zhàn)略、科教興市人才強(qiáng)市戰(zhàn)略、城鄉(xiāng)一元和諧發(fā)展戰(zhàn)略”，并明確“十一五”期間YY區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的具體目標(biāo)“YY要借助后發(fā)優(yōu)勢資源，實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展，努力成為可持續(xù)發(fā)展的示范地區(qū)。西北部的YY區(qū)通過承接市內(nèi)外產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移，加大招商引資和區(qū)域協(xié)調(diào)合作力度，在提高產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的基礎(chǔ)上，不僅要注重量的擴(kuò)張，更要注重質(zhì)的提高，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，整合、提升區(qū)域競爭力?！盰Y區(qū)“十一五”期間和到2020年的發(fā)展目標(biāo)是到2010年，全區(qū)生產(chǎn)總值比2000年增長52倍翻兩番多，人均GDP達(dá)到8,000美元以上；每萬元GDP能耗下降20左右，年均下降5；經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)，人民富裕安康，社會更加和諧，率先基本實(shí)現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化；到2020年，全區(qū)生產(chǎn)總值比2010年再翻一番多，人均生產(chǎn)總值達(dá)到20,000美元以上，建設(shè)經(jīng)濟(jì)繁榮、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)、社會和諧的YY，力爭全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。1212城市發(fā)展規(guī)劃背景根據(jù)YY區(qū)城市總體規(guī)劃（20032020），西南組團(tuán)未來發(fā)展重點(diǎn)將集中在西南片區(qū)、云東海片區(qū)、江南片區(qū)以及河口片區(qū)四大區(qū)域。四大片區(qū)職能各有側(cè)重，西南片區(qū)是YY區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，著力發(fā)展商住以及大型配套設(shè)施項(xiàng)目；云東海片區(qū)要在保護(hù)生態(tài)環(huán)境的前提下，以云東海湖為核心，發(fā)展諸如旅游、會議、酒店、度假及高檔次的區(qū)域性房地產(chǎn)項(xiàng)目；江南片區(qū)的發(fā)展先以生態(tài)為主，通過規(guī)劃控制手段，適量地發(fā)展區(qū)域性的房地產(chǎn)項(xiàng)目；河口片區(qū)將作為城市發(fā)展的次中心，將發(fā)展服務(wù)、商業(yè)、居住、倉儲、物流等。該總體規(guī)劃將YY區(qū)的城市性質(zhì)定義為珠三角西、北江交匯處的園林城市，廣佛都市區(qū)西部的交通樞紐和旅游、會議、培訓(xùn)基地，YY區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。主要城市職能為廣佛都市區(qū)西部交通樞紐與物流基地；廣佛都市區(qū)外圍居住中心和旅游、會議、培訓(xùn)基地；佛山西部制造業(yè)基地；XX域重要的綠色農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、加工基地。1213城市經(jīng)濟(jì)背景近幾年，YY工業(yè)園區(qū)發(fā)展迅速，極大地帶動了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，工業(yè)經(jīng)濟(jì)也成為區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有力引擎。今年以來,YY抓住新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢重點(diǎn)攻關(guān),引進(jìn)了中建材薄膜太陽能、可口可樂、中移動華南物流配送中心在內(nèi)的一批大項(xiàng)目；把3月和6月定為動工月,共有124個(gè)完工項(xiàng)目和145個(gè)在建項(xiàng)目,同時(shí)全區(qū)融資70多億元,奠定了經(jīng)濟(jì)增長的后勁。今年前三季度,YY實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3563億元,增長17；工業(yè)總產(chǎn)值10768億元,增長184；全社會固定資產(chǎn)投資1643億元,增長26；地方財(cái)政一般預(yù)算收入116億元,增長86。隨著越來越多的名企、外企進(jìn)入YY投資，YY的經(jīng)濟(jì)開始飛速發(fā)展起來，而YY的房地產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入了快速發(fā)展階段。近年來，YY堅(jiān)持工業(yè)強(qiáng)區(qū)戰(zhàn)略，建設(shè)了數(shù)個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)園區(qū)，大力招商引資，以新型工業(yè)化帶動三大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平迅速提高，外來人口明顯增多，市民的收入和消費(fèi)能力也快速增長，為房地產(chǎn)業(yè)的快速健康發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。122擬建項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn)XXYY區(qū)金域華庭項(xiàng)目位于YY區(qū)西南街道錦江15號。該地段位于XX西南組團(tuán)中心區(qū)范圍內(nèi)，中心區(qū)的開發(fā)建設(shè)的提出正是適應(yīng)YY及大佛山社會經(jīng)濟(jì)與城市轉(zhuǎn)型、提高中心城區(qū)積聚與擴(kuò)散能力、推進(jìn)城市擴(kuò)容提質(zhì)、塑造生態(tài)型現(xiàn)代化濱江城市，提升城市競爭力的有效途徑，中心區(qū)建成后主要為商業(yè)、金融、政治和居住生活用途。項(xiàng)目具體位置見附圖“項(xiàng)目地理位置圖”。123擬建項(xiàng)目的主要建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模金域華庭整個(gè)住宅小區(qū)規(guī)劃建4幢的單體建筑，其中樓高17層和樓高18層的都有2幢?，F(xiàn)總體開發(fā)的XXYY區(qū)金域華庭項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積181278平方米，建筑凈用地面積為114236平方米，總建筑面積為4539572平方米，其中計(jì)算容積率建筑面積為3381072平方米，地下建筑面積為10833平方米；本項(xiàng)目立足于提升YY城市生活品質(zhì)，在建筑內(nèi)涵上糅合了國際前沿都市生活風(fēng)格。有關(guān)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模的詳細(xì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表13。表13項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表序號項(xiàng)目名稱指標(biāo)1規(guī)劃總用地1812782凈用地面積1142363總建筑面積4539572計(jì)算容積率建筑面積3381072住宅建筑面積31810724其中其中商鋪建筑面積20005配建地下停車場10833（不計(jì)入容積率）6建筑基地面積36007建筑密度198容積率189綠地率3510總戶數(shù)38411每戶人數(shù)3212居住人口122813停車位38014地下停車位2741560（小區(qū)外）16其中地面停車位109（小區(qū)內(nèi)）17其中套型面積小于90平方米的住宅建筑面積占總住宅面積的比例70注本方案符合“國六”條要求124擬建項(xiàng)目的設(shè)計(jì)依據(jù)與規(guī)范（一）設(shè)計(jì)依據(jù)本建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件本工程項(xiàng)目紅線圖本工程項(xiàng)目地質(zhì)勘察報(bào)告本工程項(xiàng)目土地使用規(guī)劃設(shè)計(jì)條件設(shè)計(jì)合同及設(shè)計(jì)任務(wù)書建設(shè)單位提供的本項(xiàng)目的其他相關(guān)資料中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法城市規(guī)劃編制方法及實(shí)施細(xì)則廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則XX城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定國家有關(guān)建筑設(shè)計(jì)工作的指導(dǎo)方針、政策、法規(guī)、規(guī)范、規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)單位認(rèn)可的設(shè)計(jì)方案（二）設(shè)計(jì)規(guī)范1）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500961999）；2）建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB500162006）；3）民用建筑設(shè)計(jì)通則（GB500152003）；4）建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范（GB5004595）（2005版）；5建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB5022295）；6建筑物滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范（GB501402005）；7民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范（JGJ/T1692）；8汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50067；9）民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范（GBJ11888）；10）公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（GB501892005）；11）建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（GB500092001）（2006版）；12）國家和地區(qū)有關(guān)的設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定。125擬建項(xiàng)目的建筑方案金域華庭項(xiàng)目占地181278平方米，總建筑面積為4539572平方米，建筑密度為19，建筑容積率為18，綠地率為35。（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念1、以人為本，創(chuàng)造引領(lǐng)西南組團(tuán)中心區(qū)商住人文生活環(huán)境的地標(biāo)性社區(qū)。2、定位于一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的社區(qū)，從某種程度上說，在經(jīng)濟(jì)、服務(wù)和管理上做到自給自足。3、將含地面和地下停車場、商業(yè)、會所、中心花園等服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造一個(gè)生動而友好的居住環(huán)境。4、科學(xué)合理利用土地為前提，以高層住宅為主體，采用點(diǎn)式規(guī)劃布局，充分利用項(xiàng)目北側(cè)城市森林公園的良好景觀優(yōu)勢，合理規(guī)劃建筑朝向，大道景觀的最大化利用。（二）戶型本項(xiàng)目共規(guī)劃有樓高17、18層的高層住宅，戶型建筑面積由70至130不等。并根據(jù)每幢樓的位置、朝向等情況提出多種相應(yīng)的戶型設(shè)置。每種戶型都做到“三明”設(shè)計(jì)，適合廣東地區(qū)住戶對住宅的基本要求，住宅主朝向無遮擋，主要為南北朝向，主朝向間距30M以上，局部樓距達(dá)到60M。1251建筑設(shè)計(jì)本項(xiàng)目小區(qū)在設(shè)計(jì)構(gòu)思中，力圖使建筑能夠在優(yōu)美的環(huán)境中，以自身的建筑語言體現(xiàn)出自身的風(fēng)格，并與周圍環(huán)境融合。立面設(shè)計(jì)中，以豐富和諧的色彩配合現(xiàn)代的建筑造型，創(chuàng)造出親切、協(xié)調(diào)、富有人情味的建筑形象。在形式上，選用了挑板、凸窗、檐口、線角、頂部構(gòu)架等建筑元素，并對其比例進(jìn)行商業(yè)部分配以黃色、紅色，形成生動、豐富的立面造型。注重窗、陽臺、空調(diào)機(jī)等立面構(gòu)件的細(xì)部處理及墻面的材料色彩和組成的變化。立面簡潔、輕松、既節(jié)約造價(jià)，又呈現(xiàn)南國居住建筑的秀雅風(fēng)格。1252結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基本風(fēng)壓WO05KN/；樓面均布活荷載為4KN/，特殊的設(shè)備荷載按實(shí)際情況考慮。本工程抗震設(shè)防烈度為6度，按鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。擬采用預(yù)制管樁基礎(chǔ)，視地質(zhì)勘察結(jié)果定。1253道路設(shè)計(jì)本小區(qū)道路系統(tǒng)規(guī)劃遵循“短、捷、順”的原則，以環(huán)狀道路做為小區(qū)主干及消防車道，人車分流的交通系統(tǒng)，小區(qū)主出入口設(shè)置在用地北面，順接城市支路錦江路。道路規(guī)劃設(shè)計(jì)充分考慮為步行服務(wù)，體現(xiàn)對人的關(guān)懷。主要表現(xiàn)在1、汽車?yán)@組團(tuán)外圍道路進(jìn)入地下車庫，戶主可通過地下室的樓梯直接進(jìn)入組團(tuán)綠化平臺，出入方便，組團(tuán)內(nèi)部除留有緊急消防通道以外，是完全的人行空間，形成完全的人車分流系統(tǒng)。人行系統(tǒng)融入景觀系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，各個(gè)組團(tuán)的人行流線相串聯(lián)，達(dá)到“步移景異”的效果與綠化帶結(jié)合的自由式人行道。2、重視道路景觀設(shè)計(jì)，使駕車或步行是一個(gè)愉快的過程。如機(jī)動車道兩旁均為綠化，而人行道則是或穿插于綠化之中，或穿過架空層下面的水榭。3、貫徹適用、經(jīng)濟(jì)和安全的原則，道路布局合理、流暢且生動。活動與綠化結(jié)合極容易獲得良好的景觀效果。4、停車場主要通過路邊硬地綠化、半地下及地下室作為停車位，解決停車問題的同時(shí)確保環(huán)境綠化的品質(zhì)。1254給排水設(shè)計(jì)本項(xiàng)目用水有生活用水、綠化用水和消防用水。項(xiàng)目供水管道沿道路布置，擬從市政給水管網(wǎng)上引入2根DN150的給水管，能夠滿足項(xiàng)目用水需要。根據(jù)有關(guān)消防規(guī)范將生活用水與消防供水系統(tǒng)合一。樓宇排水系統(tǒng)采用雨污分流方式。消防方面用水，小區(qū)內(nèi)以DN150的管道形成環(huán)狀管網(wǎng)，每隔50米設(shè)置一個(gè)室外消火栓，型號為SS10010。室外消防用水由消防泵加壓后提供，消防水池貯水為2小時(shí)的室內(nèi)消防用水量。同時(shí)，在室內(nèi)消防管網(wǎng)上設(shè)置水泵接合器。1255通風(fēng)及空調(diào)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目采用自然通風(fēng)，空調(diào)由住戶自行選擇安裝。1256電氣設(shè)計(jì)項(xiàng)目內(nèi)設(shè)配電房供電，配電房設(shè)置于地下室。變配電房內(nèi)設(shè)1000KVA變壓器一臺。高壓柜采用真空斷路器，變壓器采用新式節(jié)能干式變壓器。系統(tǒng)低壓母線分段運(yùn)行，相互聯(lián)絡(luò)。低壓采用TNS方式供電。電源，由城區(qū)供電網(wǎng)引1路10KV專線給小區(qū)供電，10KV電纜埋地引入小區(qū)配電房。照明系統(tǒng)。照度按國家標(biāo)準(zhǔn)中間值執(zhí)行，燈具采用節(jié)能燈具。各樓內(nèi)照明采用多管日光燈,戶外路燈采用高壓鹵素氣體光源照明，景觀用燈采用節(jié)能裝飾燈。防雷接地。按三級防雷建筑考慮，接地按共用接地裝置考慮，接地電阻R1歐姆。1257弱電系統(tǒng)設(shè)計(jì)電話系統(tǒng)。由城市通訊光纖引入小區(qū)機(jī)房，設(shè)置ADSL復(fù)用設(shè)備，提供用戶寬帶上網(wǎng)業(yè)務(wù)，小區(qū)內(nèi)設(shè)若干戶外電話分線箱，為用戶提供電話線路。有線電視系統(tǒng)。弱電中心內(nèi)設(shè)有線電視房，小區(qū)配置有線電視雙向傳輸網(wǎng)，采用HFC接入方式向住戶提供寬帶接入。1258消防設(shè)計(jì)本項(xiàng)目建筑物為二類高層建筑物，耐火等級為級。所有樓梯間和通道需符合高層建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB5004595。項(xiàng)目設(shè)有室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)、自動噴淋滅火系統(tǒng)。電房設(shè)水噴霧滅火系統(tǒng)。綜上所述，金域華庭項(xiàng)目建筑方案比較完善,在總平面布置上有效地合理利用空間尤其是道路環(huán)境的設(shè)計(jì)。建筑設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)科學(xué),結(jié)構(gòu)牢固可靠,消防符合有關(guān)規(guī)范的要求,另外項(xiàng)目的給排水和通風(fēng)及空調(diào)設(shè)計(jì)也是比較完備的?？傮w來說項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)是經(jīng)濟(jì)、適用、可靠的。126擬建項(xiàng)目的投資規(guī)模和資金籌措方案1261擬建項(xiàng)目總投資本項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資約為561076萬元，見表14。預(yù)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)期15個(gè)月，即由09年11月（項(xiàng)目現(xiàn)已著手進(jìn)行前期工作）籌建至2011年1月竣工。項(xiàng)目初始建設(shè)投資由自有資金投入，預(yù)計(jì)2010年上半年進(jìn)入建設(shè)期高峰將產(chǎn)生一定的資金缺口，屆時(shí)進(jìn)行短期融資解決。項(xiàng)目建設(shè)后期即2010年下半年項(xiàng)目開始發(fā)售時(shí)可回籠大量的資金，則資金狀況可較為寬松。項(xiàng)目具體投資和籌資由XXYYZZ房地產(chǎn)開發(fā)有限公司內(nèi)部詳細(xì)策劃。表14工程項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資估算表項(xiàng)目名稱總價(jià)萬元單方造價(jià)元/一、項(xiàng)目開發(fā)成本二、項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)三、管理及其他不可預(yù)見費(fèi)四、項(xiàng)目總投資1262擬建項(xiàng)目資本金資金來源主要通過自籌和銀行貸款解決，現(xiàn)土地費(fèi)用74406萬元已交納。依照國務(wù)院新公布的關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知國發(fā)200927號，從2009年5月27日起，對不同行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例進(jìn)行了細(xì)化，其中，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30。XXYYZZ房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自有資本占總投資比例符合要求。第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析21發(fā)展規(guī)劃分析211國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展總體規(guī)劃“十一五”時(shí)期是全面建設(shè)小康社會的關(guān)鍵時(shí)期，具有承前啟后的歷史地位，既面臨難得機(jī)遇，也存在嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。我國具備保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展和社會和諧進(jìn)步的有利條件。城鄉(xiāng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)加速升級，將帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)加快調(diào)整和城鎮(zhèn)化加快發(fā)展，市場潛力巨大。勞動力資源豐富，國民儲蓄率較高，基礎(chǔ)設(shè)施不斷改善，產(chǎn)業(yè)配套能力較強(qiáng)，科技教育具有較好基礎(chǔ)，社會政治保持長期穩(wěn)定。改革向縱深推進(jìn)，社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制逐步完善，將進(jìn)一步激發(fā)社會活力和發(fā)展動力。和平、發(fā)展、合作成為當(dāng)今時(shí)代的潮流，世界政治力量對比有利于保持國際環(huán)境的總體穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)全球化趨勢深入發(fā)展，科技進(jìn)步日新月異，生產(chǎn)要素流動和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移加快，我國與世界經(jīng)濟(jì)的相互聯(lián)系和影響日益加深，國內(nèi)國際兩個(gè)市場、兩種資源相互補(bǔ)充，外部環(huán)境總體上對我國發(fā)展有利。根據(jù)全面建設(shè)小康社會的總體要求，“十一五”時(shí)期要努力實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長75，實(shí)現(xiàn)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值比2000年翻一番。城鎮(zhèn)新增就業(yè)和轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)勞動力各4500萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在5。價(jià)格總水平基本穩(wěn)定。國際收支基本平衡?！笆晃濉睍r(shí)期，堅(jiān)持市場化、產(chǎn)業(yè)化、社會化方向，拓寬領(lǐng)域、擴(kuò)大規(guī)模、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)功能、規(guī)范市場，提高服務(wù)業(yè)的比重和水平。適應(yīng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級趨勢，繼續(xù)發(fā)展主要面向消費(fèi)者的服務(wù)業(yè)，擴(kuò)大短缺服務(wù)產(chǎn)品供給，滿足多樣化的服務(wù)需求。積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房。按照保障供給、穩(wěn)定房價(jià)的原則，加強(qiáng)對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費(fèi)。完善房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，加強(qiáng)資本金管理，規(guī)范發(fā)展住房消費(fèi)信貸和保險(xiǎn)。規(guī)范物業(yè)管理行為，提高市場化程度。表21我國“十一五”時(shí)期國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的主要目標(biāo)類別指標(biāo)2005年2010年年均增長屬性經(jīng)濟(jì)增長國內(nèi)生產(chǎn)總值（萬億元）人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（元）18213985261192707566預(yù)期性預(yù)期性經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)服務(wù)業(yè)增加值比重（）服務(wù)業(yè)就業(yè)比重（）研究與試驗(yàn)發(fā)展經(jīng)費(fèi)支出占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重（）城鎮(zhèn)化率（）403313134343335324734074預(yù)期性預(yù)期性預(yù)期性預(yù)期性人口資源環(huán)境全國總?cè)丝冢ㄈf人）單位國內(nèi)生產(chǎn)總值能源消耗降低（）單位工業(yè)增加值用水量降低（）農(nóng)業(yè)灌溉用水有效利用系數(shù)工業(yè)固體廢物綜合利用率（）耕地保有量（億公頃）主要污染物排放總量減少（）森林覆蓋率（）130756045558122182136000056012208203000542031018約束性約束性約束性預(yù)期性預(yù)期性約束性約束性約束性公共服務(wù)人民生活國民平均受教育年限（年）城鎮(zhèn)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)覆蓋人數(shù)（億人）新型農(nóng)村合作醫(yī)療覆蓋率（）五年城鎮(zhèn)新增就業(yè)（萬人）五年轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)勞動力（萬人）城鎮(zhèn)登記失業(yè)率（）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）農(nóng)村居民人均純收入（元）8517423542104933255922380513390415005515654500450055預(yù)期性約束性約束性預(yù)期性預(yù)期性預(yù)期性預(yù)期性預(yù)期性注國內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民收入為2005年價(jià)格；帶的為五年累計(jì)數(shù)；主要污染物指二氧化硫和化學(xué)需氧量。212專項(xiàng)規(guī)劃對我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要第四篇“加快發(fā)展服務(wù)業(yè)”第十七章“豐富消費(fèi)性服務(wù)業(yè)”第二節(jié)“發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)”指出，“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房。按照保障供給、穩(wěn)定房價(jià)的原則，加強(qiáng)對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費(fèi)。完善房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，加強(qiáng)資本金管理，規(guī)范發(fā)展住房消費(fèi)信貸和保險(xiǎn)。規(guī)范物業(yè)管理行為，提高市場化程度。”213區(qū)域規(guī)劃2131XX規(guī)劃XX國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要第四章“主要任務(wù)和措施”提出要推進(jìn)現(xiàn)代化大城市建設(shè)，加快建設(shè)組團(tuán)城市，全面實(shí)施“25”組團(tuán)城市發(fā)展規(guī)劃，加快建設(shè)中心組團(tuán)和大良容桂組團(tuán)兩個(gè)100萬人口以上的新城區(qū)，培育獅山組團(tuán)、西南組團(tuán)、西江組團(tuán)、大瀝組團(tuán)、九江龍江組團(tuán)五個(gè)30萬50萬人口規(guī)模的城區(qū)，扶持九個(gè)1020萬人口規(guī)模的城鎮(zhèn)（群），完善其它10萬人口規(guī)模以下的小城鎮(zhèn)，形成四級城鎮(zhèn)等級結(jié)構(gòu)，推進(jìn)新型城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。發(fā)揮中心組團(tuán)建設(shè)的引領(lǐng)和示范帶動作用，突出各組團(tuán)的發(fā)展特色，提升中心城鎮(zhèn)建設(shè)水平。積極參與廣佛都市圈建設(shè)，形成在空間形態(tài)上與珠江東西岸的“港深珠澳”相呼應(yīng)的現(xiàn)代化大都市圈。到2010年，全市城市化水平達(dá)到80以上，中心城區(qū)城市化水平達(dá)到85。2132YY區(qū)規(guī)劃（1）XXYY區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要指出YY區(qū)在未來幾年的發(fā)展戰(zhàn)略是致力打造以“西南組團(tuán)”為中心，以YY大道為軸線的東部工業(yè)板塊和西部服務(wù)業(yè)板塊。形成兩翼齊飛、三大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的YY經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的總體格局。現(xiàn)摘錄其中1條戰(zhàn)略如下城市化戰(zhàn)略。把西南中心城區(qū)和全區(qū)城市化建設(shè)結(jié)合起來，加快推進(jìn)西南中心城區(qū)建設(shè)，著力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)，輻射帶動城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)基地人口、資源、公共服務(wù)設(shè)施和土地利用向西南中心城區(qū)集中，使城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展相適應(yīng)，與生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)人與自然和諧發(fā)展。（2）XXYY區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要確定YY區(qū)在未來五年的總體發(fā)展目標(biāo)是到2010年，全區(qū)生產(chǎn)總值比2000年增長52倍翻兩番多，人均GDP達(dá)到8000美元以上；每萬元GDP能耗下降20左右，年均下降5；經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)，人民富裕安康，社會更加和諧，率先基本實(shí)現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化；到2020年，全區(qū)生產(chǎn)總值比2010年再翻一番多，人均生產(chǎn)總值達(dá)到20000美元以上，建設(shè)經(jīng)濟(jì)繁榮、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)、社會和諧的YY，力爭全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。部分“十一五”發(fā)展具體目標(biāo)如下1、整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力實(shí)現(xiàn)新跨越?！笆晃濉逼陂g，全區(qū)生產(chǎn)總值年均增長21，到2010年突破500億元,人均GDP超過8,000美元，年均增長102左右。財(cái)政稅收占GDP的比重逐步提高，縣域鎮(zhèn)級經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，基本形成集群經(jīng)濟(jì)。在產(chǎn)業(yè)提高質(zhì)量和效益的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)總量的規(guī)模，經(jīng)濟(jì)社會實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，成為佛山經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點(diǎn)。2、產(chǎn)業(yè)素質(zhì)實(shí)現(xiàn)新提升。產(chǎn)業(yè)競爭力和可持續(xù)發(fā)展能力顯著提升。初步建成擁有一定創(chuàng)新能力、產(chǎn)業(yè)集群較發(fā)達(dá)，生產(chǎn)服務(wù)體系較完善，具有較大區(qū)域競爭力的現(xiàn)代新型制造業(yè)基地；加快發(fā)展以現(xiàn)代物流為重點(diǎn)、面向本地優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的服務(wù)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)增加值在生產(chǎn)總值中的比重得到提升；科技含量高、外向度高、經(jīng)濟(jì)效益高的現(xiàn)代化都市型生態(tài)農(nóng)業(yè)實(shí)現(xiàn)新突破?！笆晃濉逼谀?，全區(qū)工業(yè)生產(chǎn)總值將突破1500億元，年均遞增25；高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值比重達(dá)到35以上；第三產(chǎn)業(yè)增加值力爭達(dá)到90億元，年均遞增13；農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到327億元，年均遞增45以上。3、西南中心城區(qū)初具規(guī)模。建設(shè)3050萬人口規(guī)模的中心城區(qū)。交通、通訊、能源、水利、環(huán)保等現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷推進(jìn)，城市功能更加完善，環(huán)境綜合治理取得實(shí)效，城鄉(xiāng)環(huán)境質(zhì)量明顯改善，環(huán)境綜合指數(shù)達(dá)到90分以上，常住人口接近40萬人，西南中心城區(qū)框架基本形成，建成國家環(huán)保模范城市。（3）XXYY區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要第四章“主要任務(wù)”第（六）條“加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快西南中心城區(qū)建設(shè)進(jìn)程”則對西南街道城區(qū)的建設(shè)指明了方向，即“按照合理布局、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)功能、組團(tuán)發(fā)展規(guī)劃的要求，大力推進(jìn)以交通、能源、環(huán)保、水利等為重點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快西南中心城區(qū)建設(shè)進(jìn)程加快推進(jìn)西南中心城區(qū)建設(shè)步伐。強(qiáng)化西南中心城區(qū)的集聚作用，加快云東海開發(fā)，建設(shè)江南新區(qū)，打造我區(qū)二江三岸城市發(fā)展的新格局。到2010年，全區(qū)城鎮(zhèn)化水平達(dá)到80以上，中心城區(qū)城鎮(zhèn)化水平達(dá)到8590以上?！?14城市總體規(guī)劃在XX國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要的指引下，根據(jù)XX“25”組團(tuán)城市發(fā)展戰(zhàn)略，XXYY區(qū)城市總體規(guī)劃（20032020年）構(gòu)建了YY建設(shè)“一河兩岸”的城市空間形態(tài)，明確了未來15年YY的城市性質(zhì)、職能、規(guī)模和發(fā)展方向。明確規(guī)劃YY城市建設(shè)的目標(biāo)就是使YY成為珠江三角洲西、北江交匯處的園林城市，廣佛都市圈西部交通樞紐及旅游、會議、培訓(xùn)基地。YY區(qū)城市總體規(guī)劃確定了西南組團(tuán)人口規(guī)模為近期（2010年）城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到80左右，城鎮(zhèn)人口規(guī)模2628萬人；遠(yuǎn)期（2020年）城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到90左右，城鎮(zhèn)人口規(guī)模3640萬人；遠(yuǎn)景人口規(guī)模達(dá)50萬人。西南組團(tuán)城市建設(shè)用地規(guī)模為近期（2010年）城市建設(shè)用地達(dá)到336K，人均建設(shè)用地控制在120。遠(yuǎn)期（2020年）城市建設(shè)用地控制在48K，人均建設(shè)用地120。YY區(qū)城市總體規(guī)劃將我區(qū)的城市性質(zhì)定義為珠三角西、北江交匯處的園林城市，廣佛都市區(qū)西部的交通樞紐和旅游、會議、培訓(xùn)基地，YY區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。主要城市職能為廣佛都市區(qū)西部交通樞紐與物流基地；廣佛都市區(qū)外圍居住中心和旅游、會議、培訓(xùn)基地；佛山西部制造業(yè)基地；XX域重要的綠色農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、加工基地。此外，本規(guī)劃明確了城市中心區(qū)的位置，并明確了西南、河口、云東海以及江南的功能，確定城市發(fā)展方向以向西、向南發(fā)展為主。我區(qū)未來的建設(shè)需加快河口片區(qū)的提升改造，強(qiáng)化其生活居住功能；西南片區(qū)重點(diǎn)向西，近期適當(dāng)向北，逐步優(yōu)化；江南片區(qū)重視保護(hù)環(huán)境，適時(shí)開發(fā)。西南組團(tuán)中心區(qū)的規(guī)劃范圍為東起三達(dá)路，南到北江堤岸、西側(cè)北段以森林公園邊緣為界，西側(cè)南段以口岸大道為界，北至南湖路，規(guī)劃范圍南北長約4600米，東西長約2200米，規(guī)劃用地面積約73平方公里。中心區(qū)規(guī)劃以南北向景觀大道為主軸線，發(fā)揮了沿江的優(yōu)勢，規(guī)劃建設(shè)濱江公園、行政服務(wù)中心、商務(wù)中心、青少年活動中心、體育館、展覽館、圖書館及一系列公共服務(wù)設(shè)施，以及良好的人居環(huán)境，營造出一系列環(huán)境優(yōu)美的城市開放空間，使YY區(qū)的城市配套項(xiàng)目得到了合理的補(bǔ)充，也為中心區(qū)開發(fā)建設(shè)的良性發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。215項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)容的銜接和協(xié)調(diào)2151規(guī)劃銜接根據(jù)XX城市規(guī)劃管理有關(guān)規(guī)定及XXYY區(qū)城市總體規(guī)劃（20032020年）的規(guī)劃要求，結(jié)合佛山規(guī)劃局YY分局給出的本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，本項(xiàng)目規(guī)劃目標(biāo)是立足于以人為本和尊重與保護(hù)環(huán)境的基礎(chǔ)上，將小區(qū)打造成為YY當(dāng)?shù)氐臉?biāo)志性高檔生活小區(qū)。本項(xiàng)目依據(jù)XX規(guī)劃局YY分局對本項(xiàng)目給出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，已經(jīng)對項(xiàng)目總平面布置進(jìn)行了周詳?shù)恼撟C和合理的規(guī)劃，使項(xiàng)目規(guī)劃、布局與YY城市規(guī)劃相匹配。其具體規(guī)劃包括項(xiàng)目總平面規(guī)劃、綠地系統(tǒng)規(guī)劃、豎向系統(tǒng)規(guī)劃、道路交通系統(tǒng)規(guī)劃以及單體建筑規(guī)劃等。XX規(guī)劃局YY分局對XXYY區(qū)金域華庭項(xiàng)目地塊土地利用做出用地控制指標(biāo)。項(xiàng)目的土地使用只須在總體上符合控制指標(biāo)的，在局部上可適當(dāng)調(diào)整土地利用強(qiáng)度。項(xiàng)目地塊的規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)需滿足以下要求建筑密度（D）28；容積率（FAR）18；綠地率（GR）35；建筑層數(shù)及高度宜3層，限高12米。按照國家有關(guān)規(guī)定要求套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比例必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)住房總面積的70以上。本次金域華庭項(xiàng)目在用地強(qiáng)度上比較大，但不會影響項(xiàng)目符合土地利用控制指標(biāo)。經(jīng)XX規(guī)劃局YY分局審核通過了本項(xiàng)目的規(guī)劃建筑密度為19，容積率為18，綠地率為35，建筑最高層數(shù)為18層。2152布局協(xié)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中的先導(dǎo)性行業(yè)、支柱性產(chǎn)業(yè)，也就是說要發(fā)展一個(gè)地區(qū)必然是房地產(chǎn)行業(yè)先行，有了房，才可以居、才可以工、才可以商。上面我們介紹了YY區(qū)的城市總體規(guī)劃，知道西南組團(tuán)近期（2010年）城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到80左右，城鎮(zhèn)人口規(guī)模2628萬人；遠(yuǎn)期（2020年）城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到90左右，城鎮(zhèn)人口規(guī)模3640萬人；遠(yuǎn)景人口規(guī)模達(dá)50萬人。這樣的城鎮(zhèn)化進(jìn)程推進(jìn)就必然需要大量的住宅，故在YY發(fā)展房地產(chǎn)是一項(xiàng)關(guān)乎人民生活水平提高、關(guān)乎社會進(jìn)步發(fā)展的大事。本項(xiàng)目不僅位于西南片區(qū)重點(diǎn)發(fā)展方向的位置上，而且還剛好處于西南組團(tuán)中心區(qū)內(nèi)，戰(zhàn)略意義重大。如何搞好本項(xiàng)目，是關(guān)系到如何把YY區(qū)城市總體規(guī)劃變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的關(guān)鍵一步?？梢?，本項(xiàng)目的適時(shí)而為是順應(yīng)了YY的城市規(guī)劃發(fā)展的。項(xiàng)目所處位置屬于西南組團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，其開發(fā)建設(shè)可作為新城開發(fā)建設(shè)的排頭兵，一方面配合了規(guī)劃居住區(qū)的實(shí)施，另一方面配合了規(guī)劃工業(yè)區(qū)工廠工作人員的住房需要?？傮w來說，項(xiàng)目與有關(guān)國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展規(guī)劃以及YY區(qū)城市總體規(guī)劃是比較銜接和協(xié)調(diào)的。22產(chǎn)業(yè)政策分析221房地產(chǎn)市場的產(chǎn)業(yè)政策近年來隨著我國房地產(chǎn)市場的升溫，國家也相繼出臺了相關(guān)的調(diào)控政策,這些政策對房地產(chǎn)市場起到了一定的調(diào)控和引導(dǎo)作用，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的良性健康發(fā)展。尤其是隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，特別是高收入人群數(shù)量的增加，人民對住宅的多樣化，可選擇性及功能質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的要求越來越高。為了滿足這部分高收入人群對高質(zhì)量居住環(huán)境的需求，讓他們產(chǎn)生一種強(qiáng)烈的歸屬感，從而在市場上形成較為強(qiáng)烈的需求，故而項(xiàng)目在規(guī)劃、開發(fā)構(gòu)思上都是針對他們而量體裁出合適的低層戶型。可見，本項(xiàng)目積極響應(yīng)了國家的政策，滿足了市場的需求，盡了企業(yè)的社會責(zé)任，是利國利民的好項(xiàng)目。現(xiàn)就有關(guān)對本項(xiàng)目有影響作用的行業(yè)政策陳述如下（1）2005年3月國務(wù)院辦公廳發(fā)出了國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知（簡稱“國八條”），國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控上升到政治高度。國務(wù)院出臺八點(diǎn)穩(wěn)定房價(jià)的意見如下一是高度重視穩(wěn)定住房價(jià)格；二是將穩(wěn)定房價(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制；三是大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；四是嚴(yán)格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五是正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求；六是全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運(yùn)行；七是積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施；八是認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價(jià)格工作的督促檢查。2005年5月國務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見，要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價(jià)格上漲幅度過快等問題，作為當(dāng)時(shí)加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。本次調(diào)整指出應(yīng)該在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價(jià)位普通住房給予優(yōu)惠政策支持，改善住房供給結(jié)構(gòu)。（2）2006年5月17日關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見也就是國六條出臺，具體內(nèi)容是一是切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。二是進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。三是合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求過快增長。四是進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價(jià)行為。五是加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。六是完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度。增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。（3）進(jìn)入2007年，廣東省也相應(yīng)作出了調(diào)控動作，出臺了相關(guān)的意見，對此華盛公司將全力擁護(hù)。廣東省建設(shè)廳印發(fā)2007年廣東省建設(shè)工作要點(diǎn)的通知（粵建法字200718號）指出，2007年全省建設(shè)工作的總體要求是，以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，認(rèn)真貫徹全國建設(shè)工作會議和省委九屆十次全會精神，全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建社會主義和諧社會重大戰(zhàn)略部署，發(fā)揮城鄉(xiāng)規(guī)劃的統(tǒng)籌和先導(dǎo)作用，促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，深入貫徹房地產(chǎn)調(diào)控政策，完善住房保障體系，加大建筑節(jié)能和安全生產(chǎn)工作力度，完善市政公用服務(wù)設(shè)施，提高城鄉(xiāng)人居環(huán)境水平，促進(jìn)依法行政，加強(qiáng)黨風(fēng)廉政建設(shè)和精神文明建設(shè)，開創(chuàng)我省建設(shè)事業(yè)的新局面。（4）2008年12月20日國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見出臺，具體的內(nèi)容是一、加大保障性住房建設(shè)。力度爭取用3年時(shí)間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題。二、進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)。加大對自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度，對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。三、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化。引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求取消城市房地產(chǎn)稅。四、強(qiáng)化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責(zé)。五、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測。六、積極營造良好的輿論氛圍。（5）進(jìn)入2009年，廣東省也相應(yīng)作出了調(diào)控動作?；浭鍡l國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見（國辦發(fā)2008131號）中鼓勵(lì)普通住房消費(fèi)措施和支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，要求在2009年重點(diǎn)抓好全面落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，著力構(gòu)建住房保障體系的工作。切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。深入貫徹國家關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控政策，適當(dāng)加大土地供應(yīng)量，落實(shí)年度住宅建設(shè)計(jì)劃，使商品房供應(yīng)量基本滿足市場需求；運(yùn)用規(guī)劃等調(diào)節(jié)手段，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加面向中低收入家庭的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供給，穩(wěn)定市場供求關(guān)系，保持房地產(chǎn)業(yè)合理的發(fā)展規(guī)模和增長水平。（6）在低層住宅建筑產(chǎn)業(yè)政策上，國家國土資源部重申“調(diào)整住房戶型結(jié)構(gòu)、嚴(yán)格低層用地審批”，明確繼續(xù)限制低層住宅建筑的供應(yīng)，對于類似用地限制兩年以上的要回收。222房地產(chǎn)市場發(fā)展的方向1、企業(yè)中心全面轉(zhuǎn)移。早期，房地產(chǎn)業(yè)是勞動密集型企業(yè)，對資金、技術(shù)、人才的需求遠(yuǎn)低于低廉、充足的勞動力和優(yōu)惠寬松的稅收環(huán)境的需求。在發(fā)展到一定規(guī)模后，房地產(chǎn)業(yè)開始尋求資本、信息、技術(shù)、人才等企業(yè)快速發(fā)展的新生產(chǎn)要素，而這些往往是在企業(yè)的誕生地找不到的。2、上下游開始對接。隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力與技術(shù)力量的發(fā)展，一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不再是簡單地處在產(chǎn)業(yè)鏈的一個(gè)節(jié)點(diǎn)上（如建材等），而是擁有了自己的一些核心技術(shù)，企業(yè)的產(chǎn)業(yè)布局開始向相對完整的產(chǎn)業(yè)鏈方向擴(kuò)張。3、開發(fā)模式發(fā)生革命。在對發(fā)達(dá)國家的產(chǎn)業(yè)追趕中，中國的房地產(chǎn)現(xiàn)在有片面重視產(chǎn)品技術(shù)與質(zhì)量，而對生產(chǎn)模式等柔性的工藝技術(shù)重視不夠。在信息技術(shù)的促進(jìn)下，世界房地產(chǎn)開發(fā)將從大規(guī)模生產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向大規(guī)模定制（大規(guī)模定制能給用戶提供個(gè)性化的產(chǎn)品）模式的改變。4、信息產(chǎn)品進(jìn)入房地產(chǎn)終端?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)終端產(chǎn)品簡單地存在著，在使用中基本上只發(fā)揮相對單一的功能。而隨著信息技術(shù)的發(fā)展，在以后的10年中，信息技術(shù)將廣泛地應(yīng)用到房地產(chǎn)的最終產(chǎn)品中。一些舊的樓宇也要進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)化的升級，產(chǎn)品信息化（全面數(shù)字化將擁有網(wǎng)絡(luò)核心）成為網(wǎng)絡(luò)的終端。水泥鋼筋的建筑在網(wǎng)絡(luò)的支持下，將更加智能化，從開放的網(wǎng)絡(luò)中獲得充分的信息，功能將更加人性化。223項(xiàng)目所在地YY房地產(chǎn)市場綜述YY地域廣闊，自然環(huán)境優(yōu)美，空氣質(zhì)量高，非常適合生活居住，YY的房地產(chǎn)依托這個(gè)得天獨(dú)厚的自然背景大力發(fā)展了一大批高素質(zhì)樓盤而且深受市場歡迎。根據(jù)YY區(qū)建設(shè)局提供的2005年、2006年商品房預(yù)售與銷售數(shù)據(jù)顯示2005年111月，共預(yù)售1948套，預(yù)售面積是2014萬平方米，實(shí)際成交套數(shù)為2959套，實(shí)際成交面積則是2379萬平方米，初顯供不應(yīng)求的情況。但這種供不應(yīng)求現(xiàn)象在2006年已得到有力的緩解。2006年111月份共預(yù)售1124套商品房，預(yù)售面積為1459萬平方米，而實(shí)際成交套數(shù)則是1528套，成交面積達(dá)1456萬平方米，實(shí)際成交套數(shù)超出預(yù)售套數(shù)404套，實(shí)際成交面積則比預(yù)售面積少了003萬平方米。從上述數(shù)據(jù)可看出，雖實(shí)際成交套數(shù)上升，但實(shí)際成交面積卻有所降低，YY區(qū)樓市供求關(guān)系大致平衡。2007年，隨著YY城市環(huán)境的進(jìn)一步改善和樓盤素質(zhì)的大幅提升，房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了量價(jià)齊升的可喜局面。2007年YY區(qū)商品房成交面積為5581萬，成交套數(shù)為5787套，月均成交482套，其中160以上商品房成交345套，面積1040萬，總金額為6664137萬元。2008年全年YY區(qū)商品房成交面積為3314萬，成交套數(shù)為3548套，為2007年全年成交套數(shù)的613，月均成交296套，比上年減少2239套，其中160以上商品房成交294套，面積902萬比2007年少138萬，總金額達(dá)7255610萬元，比2007年高886。同時(shí)，2008年商品房成交均價(jià)為558722元/，同比2007年的451836元有237的漲幅，可見YY市場在08年寒冬下，并沒有量價(jià)齊跌。進(jìn)入2009年，前三季度商品房成交套數(shù)為7361套，遠(yuǎn)超過去年前三季度的2587套；前三季度商品房成交金額達(dá)3，134，101，8656元，遠(yuǎn)超過去年前三季度的1，165，443，7665元。2009年以來，YY房地產(chǎn)市場量價(jià)齊升，部分開發(fā)商乘“回暖之風(fēng)”低價(jià)入市，而更多開發(fā)商則順勢調(diào)價(jià)，幅度合理則增強(qiáng)消費(fèi)者的信心，過度則一直剛性需求的釋放，目前各開發(fā)商均處于邊試邊調(diào)邊觀察階段。隨著泛珠三角、粵港澳和廣佛都市圈區(qū)域合作的加快推進(jìn)，珠三角的競爭力不斷加強(qiáng)。珠二環(huán)、佛山一環(huán)等高等級公路的建成通車，使YY與珠三角其他城市地區(qū)的距離大大拉近，往來更加便利。便捷的交通使得YY區(qū)位、資源、生態(tài)等比較優(yōu)勢和后發(fā)優(yōu)勢將更加凸現(xiàn)。2006年，廣東麗日集團(tuán)、匯銀創(chuàng)展等大型房地產(chǎn)開發(fā)商先后進(jìn)駐YY開發(fā)超級大盤。這些大型房地產(chǎn)開發(fā)商的到來使得YY樓市熱鬧紛繁，為YY樓市、YY經(jīng)濟(jì)注入了高質(zhì)量的新鮮血液。YY從此開始舊貌換新顏。地處廣佛都市圈后花園的YY，正成為珠三角新一輪房地產(chǎn)開發(fā)的熱土。23行業(yè)準(zhǔn)入分析231行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)介紹中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法為房地產(chǎn)行業(yè)的管理法規(guī)，本項(xiàng)目的建設(shè)、運(yùn)作均依照此法進(jìn)行，現(xiàn)簡介其中部分條文如下2311總則第一條為了加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法。第二條在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。2312房地產(chǎn)開發(fā)用地第一節(jié)土地使用權(quán)出讓第九條土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。第十四條土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。第十五條土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償。2313房地產(chǎn)開發(fā)第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。第二十五條以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。第二十七條依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。第二十八條國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)居民住宅。第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；（二）有固定的經(jīng)營場所；（三）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；（四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請?jiān)O(shè)立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本與投資總額的比例應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)的，分期投資額應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)，并按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定，按期投入資金，用于項(xiàng)目建設(shè)。232對本項(xiàng)目符合行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)分析本項(xiàng)目的建設(shè)單位是XXYYZZ房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，符合房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入規(guī)定，并已取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書。詳見附件。土地方面，項(xiàng)目地塊土地使用權(quán)的取得符合中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法相關(guān)規(guī)定。ZZ公司在資質(zhì)范圍內(nèi)開發(fā)本項(xiàng)目，公司有自己的名稱、固定的經(jīng)營場所，有足夠的注冊資本、足夠的專業(yè)人員（見第一章項(xiàng)目申報(bào)單位簡介），在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)、對土地的開發(fā)使用、企業(yè)的經(jīng)營條件等方面，都是符合中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法相關(guān)規(guī)定的。第三章資源開發(fā)及綜合利用分析本項(xiàng)目并非資源開發(fā)類項(xiàng)目，沒有對金屬礦、煤礦、石油天然氣礦、建材礦以及水（力）、森林等自然和礦產(chǎn)資源的開發(fā)，故不對資源開發(fā)及綜合利用展開分析，只簡要介紹如下。31資源開發(fā)方案本項(xiàng)目不屬于資源開發(fā)類項(xiàng)目，對資源開發(fā)方案不予論述。32資源利用方案本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中需要耗用的自然資源及原材料為鋼材、水泥、砂、石、環(huán)保磚、拋光磚、瓷磚、水、電等。其中鋼材由外地運(yùn)輸過來，其余材料在YY各鎮(zhèn)區(qū)有其生產(chǎn)的企業(yè)，可以就近取材。YY本地有豐富的水泥、砂、石資源。尤其是陶瓷與水泥，當(dāng)?shù)鼐陀卸嗉疑a(chǎn)的企業(yè)，本項(xiàng)目的建設(shè)就近取材大大節(jié)約了建材采購費(fèi)用和運(yùn)輸費(fèi)用，且使上游原材料生產(chǎn)企業(yè)得到可觀的業(yè)務(wù)收益。33資源節(jié)約措施建設(shè)資源節(jié)