地塊評估報(bào)告2008年2月29日報(bào)告說明針對上海市政府于2008年2月5日發(fā)布的第3號土地使用權(quán)掛牌出讓公告，綜合實(shí)地考察、歷史資料、政府職能機(jī)構(gòu)采訪形成。3號公告推出的10幅、約183萬平方米的商品房用地，全部為商辦綜合用地，分布在虹口、奉賢、南匯3個(gè)區(qū)縣，本輯報(bào)告針對3號公告的6幅地塊提供競標(biāo)背景和判斷意見。目錄11虹口北外灘匯山中塊地塊112臨港蘆潮港社區(qū)3幅地塊313臨港主城區(qū)2幅地塊6142008年第3號公告地塊基本信息913號公告地塊評估意見（6幅地塊）11公告號20080301虹口北外灘匯山中塊地塊土地性質(zhì)商業(yè)服務(wù)業(yè)土地面積19039（2856畝）；規(guī)劃容積率39掛牌起始價(jià)3934萬元/畝，樓板價(jià)15128元/地塊位置楊樹浦路以南、上海航運(yùn)交易所邊界（匯山東塊）以西、原銀匯花園邊界（匯山西塊）以東、規(guī)劃濱江綠地以北地塊評判位于北外灘規(guī)劃的核心區(qū)域，是未來上海航運(yùn)服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，項(xiàng)目前景十分看好；無償提供3萬辦公樓的出讓條件使實(shí)際成本大幅增加，而地下空間與周邊地塊統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的要求則使前期已介入企業(yè)具有一定優(yōu)勢。判斷依據(jù)第一地塊條件實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，地塊形狀不規(guī)則，大致成“”形狀（見右圖）。其中，地塊南部、近黃浦江的位置，是仍在使用中的航運(yùn)服務(wù)中心，其余部分則基本為平地。地塊東側(cè)，是2006年出讓的匯山東塊地塊，該地塊由上港集團(tuán)旗下的匯港房地產(chǎn)獲得，目前該地塊已經(jīng)動(dòng)工，周邊建有圍墻。地塊西南側(cè)是正常使用的港運(yùn)大廈，西面稍遠(yuǎn)處則是鴻泰房地產(chǎn)旗下地塊，土地面積約09萬，計(jì)劃打造成商業(yè)、辦2公、酒店一體的綜合性項(xiàng)目，目前已建有圍墻，但尚未動(dòng)工。從地塊掛牌文件看，其對地塊未來開發(fā)有較多限制，主要包括1、為保證航運(yùn)業(yè)務(wù)正常運(yùn)行，地塊南部的航運(yùn)交易大樓將先建后拆。即競得人需在競得地塊后2年內(nèi)，先在地塊范圍內(nèi)建造規(guī)模不小于3萬辦公樓（產(chǎn)權(quán)無償交付給政府），用于安置航運(yùn)交易大樓的相關(guān)機(jī)構(gòu)后，再將航運(yùn)服務(wù)中心拆除。2、本地塊要與匯山東塊、西塊基地的港池和地下空間整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工、費(fèi)用分?jǐn)偅璐_保公共安全及地下空間和港池的貫通使用。上述兩條限制對本地塊開發(fā)的實(shí)際成本影響很大，尤其第一條無償提供3萬，占到本項(xiàng)目總規(guī)模（74萬，）的40。第二區(qū)域背景從大環(huán)境看，本地塊所在區(qū)域?yàn)楹缈诒蓖鉃┥虾Ｊ姓_定的首批現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)之一，將大力發(fā)展航服務(wù)業(yè)，成為上海國際航運(yùn)中心的重要組成部分。就小環(huán)境而言，本地塊北面即為楊樹浦路，東西兩端分別連接大連路和公平路，出行線路通暢；軌道交通方面，東側(cè)不遠(yuǎn)的大連路上有4號線楊樹浦站，步行10分鐘可以到達(dá)；北面稍遠(yuǎn)的東長治路上，還有規(guī)劃中的軌道交通12號線通過。從北外灘開發(fā)進(jìn)程看，預(yù)計(jì)到2010年將有包括瑞豐大廈、白玉蘭廣場、上海港國際客運(yùn)中心以及本項(xiàng)目在內(nèi)的多個(gè)商業(yè)辦公項(xiàng)目上市，總規(guī)模將超過100萬。第三區(qū)域房價(jià)北外灘區(qū)域內(nèi)在售的商辦項(xiàng)目不多，其中，位于漢陽路南、塘沽路以東的寶礦國際大廈，12月成交房源集中在19、20層，成交均價(jià)在30000元/左右；而位于吳淞路以東、漢陽路以北的耀江國際廣場，12月成交均價(jià)在20000元/。從租賃市場看，本地塊東部的瑞豐大廈，目前正處于招租階段，對外報(bào)價(jià)為456元/天。第四區(qū)域地價(jià)近1年時(shí)間內(nèi)，北外灘范圍內(nèi)沒有地塊公開出讓。2006年底，本地塊東側(cè)的匯山東塊地塊以掛牌方式出讓，由上港集團(tuán)旗下的上海匯港房地產(chǎn)以1465億元的價(jià)格摘得，單價(jià)為2774萬元/畝，樓板價(jià)為13962元/。3參考案例容積率土地面積性質(zhì)土地成本/時(shí)間匯山碼頭東塊地塊29835210綜合27738萬/畝/200702旅順路東綜合地塊44156670綜合4151萬/畝/200602四川北路108號地塊5025788商辦2837萬/畝/200502第五最新消息本地塊答疑會(huì)于2月21日上午召開，參加答疑的企業(yè)包括陸家嘴集團(tuán)、金豐投資、新鴻基地產(chǎn)、上海綠地集團(tuán)、上港集團(tuán)等6家單位。但據(jù)東方早報(bào)截止2月26日下午4點(diǎn)匯山中塊地塊競買保證金到達(dá)指定賬戶的截止時(shí)間，只有上港集團(tuán)旗下的上海匯港房地產(chǎn)繳納了保證金。因此，若不出意外，本地塊將被此前拿下匯山東塊地塊的上海匯港房地產(chǎn)收入囊中。12公告號20080304臨港新城蘆潮港社區(qū)E0605地塊性質(zhì)商業(yè)辦公土地面積28358（455畝）規(guī)劃容積率25地塊位置東至縱二路、南至蘆潮港路公告號20080305臨港新城蘆潮港社區(qū)E0702地塊性質(zhì)辦公土地面積15205（228畝）規(guī)劃容積率235地塊位置南至蘆碩路、西至港輝路公告號20080306臨港新城蘆潮港社區(qū)E0706地塊性質(zhì)辦公土地面積6547（98畝）規(guī)劃容積率12掛牌起始價(jià)639萬元/畝，樓板價(jià)799元/地塊位置東至潮和路、南至蘆碩路4地塊評判短期看項(xiàng)目面臨道路建設(shè)滯后、用電成本較高等不利因素；中長期而言，地塊所在分城區(qū)以安置當(dāng)?shù)貏?dòng)遷居民為主，商務(wù)辦公為輔，因此對其未來前景持謹(jǐn)慎態(tài)度即使周邊產(chǎn)業(yè)未來進(jìn)一步發(fā)展，有多少商務(wù)辦公需求能被吸引也值得商榷。判斷依據(jù)第一地塊條件蘆潮港分城區(qū)此次推出的3幅地塊，均位于分城區(qū)中部，沿東西向的江山路東西排布?，F(xiàn)場看到，地塊已經(jīng)基本拆平，部分邊界由圍墻包圍。右圖即為E0706地塊現(xiàn)狀圖。地塊北側(cè)的江山路為分城區(qū)東西向的主干道，因此交通出行情況較好，但所在區(qū)域成熟度不高，地塊周邊均為待開發(fā)的空地，南、北面稍遠(yuǎn)處則是大片用于安置當(dāng)?shù)鼐用竦膭?dòng)遷商品房。從答疑會(huì)上了解到1、此次推出的3幅地塊，未來均將打造成為蘆潮港分城區(qū)的標(biāo)志性建筑，因此要嚴(yán)格按照規(guī)劃要求建設(shè)，如設(shè)置中心廣場、商業(yè)步行街等。2、未來開發(fā)面臨2個(gè)問題地塊南側(cè)的蘆潮港路，由于動(dòng)遷問題目前尚未開工建設(shè)，未來啟動(dòng)時(shí)間也難以估計(jì)；雖然地塊附近的35KV變電站已經(jīng)建好，但由于區(qū)域上級電源尚未開通，因此項(xiàng)目開發(fā)用電需從較遠(yuǎn)變電站輸送，成本有所增加從掛牌文件看，E0706地塊還需要在地塊內(nèi)落實(shí)為自身服務(wù)的10KV變電站和天然氣調(diào)壓站。第二區(qū)域背景臨港新城開發(fā)過程中，為配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的發(fā)展，以萬祥鎮(zhèn)、書院鎮(zhèn)、泥城鎮(zhèn)和蘆潮港鎮(zhèn)四鎮(zhèn)的老鎮(zhèn)區(qū)為基礎(chǔ)，規(guī)劃了四個(gè)以居住、商業(yè)服務(wù)為主的分城區(qū)。面積43平方公里的蘆潮港分城區(qū)，就配套服務(wù)于重裝備和物流園區(qū)服務(wù)。蘆潮港分城區(qū)的規(guī)劃格局簡單，總體以住宅開發(fā)為主，商業(yè)、商務(wù)功能主要集中在東西向主干道江山路以南的一狹長地帶內(nèi)。5現(xiàn)場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，蘆潮港分城區(qū)主要道路框架已經(jīng)建成，前期開發(fā)以動(dòng)遷商品房的建設(shè)為主。江山路以北區(qū)域，除個(gè)別地塊外，開發(fā)基本完成，以動(dòng)遷住宅為主（大多交房入?。?，另有部分配套商業(yè)設(shè)施在建；江山路以南區(qū)域，南部也以動(dòng)遷房為主，目前仍在建。分城區(qū)未來可供開發(fā)土地，主要集中在江山路以南、蘆潮港路兩側(cè)區(qū)域。此次推出的3幅地塊即位于這一區(qū)域。第三區(qū)域房價(jià)除動(dòng)遷商品房外，蘆潮港分城區(qū)內(nèi)真正意義的商品房市場尚未啟動(dòng)。其動(dòng)遷商品房定向銷售的價(jià)格在2300元/，二手轉(zhuǎn)讓售價(jià)則在3300元/左右，與萬祥、泥城和書院三個(gè)分城區(qū)水平相當(dāng)。第四，歷史地價(jià)2007年6月，蘆潮港分城區(qū)推出了1幅住宅、商住混合用地D0102、0103地塊，土地面積85643，容積率為14、18，最終由上海臨港蘆潮港經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司摘牌，摘牌價(jià)為99萬/畝，樓板價(jià)為928元/。參考案例容積率面積性質(zhì)土地成本/時(shí)間D0102、0103地塊14/1885643住宅/商住99萬/畝/20076第五，最新消息2月21日答疑會(huì)后兩天，蘆潮港分城區(qū)電話聯(lián)系告知，此次公告推出地塊，由于均為標(biāo)志性建筑，有“出形象”要求，因此將由“自己”公司開發(fā)，建議不要參與地塊的摘牌。12公告號20080309臨港新城主城區(qū)WNWA1282地塊土地性質(zhì)商業(yè)、辦公土地面積9896（148畝）規(guī)劃容積率20地塊位置東至環(huán)湖西一路、南至綠麗港北路、西至水蕓路6公告號20080310臨港新城主城區(qū)WSWA1271地塊土地性質(zhì)商業(yè)、辦公土地面積11395（1708畝）規(guī)劃容積率40掛牌起始價(jià)4534萬元/畝，樓板價(jià)1700元/地塊位置東至環(huán)湖西一路，西至水蕓路、北至申港南二路地價(jià)預(yù)估WSWA1271地塊地塊久銀風(fēng)險(xiǎn)地價(jià)608萬元/畝；樓板價(jià)2280元/；預(yù)計(jì)土地總價(jià)10385萬元（注預(yù)估地價(jià)為風(fēng)險(xiǎn)地價(jià)上限）地塊評判本次公開推出的2幅地塊緊臨滴水湖，其突出的景觀優(yōu)勢是之前公告地塊無法比擬的；雖然主城區(qū)遠(yuǎn)景十分看好，但建立于灘涂之上的主城區(qū)缺乏成熟的配套，在產(chǎn)業(yè)尚未成熟之際，項(xiàng)目將面臨一段市場培育期。判斷依據(jù)第一地塊條件2幅地塊均位于臨港新城主城區(qū)核心位置，與滴水湖僅隔了一條環(huán)湖西一路，項(xiàng)目未來建成后景觀優(yōu)勢相當(dāng)突出。2幅地塊目前均已平整完畢，目前在臨環(huán)湖西一路處建有景觀圍墻，交地時(shí)將拆除。2幅地塊中，位置偏北的WNWA1282地塊，位于綠麗港以北，所在區(qū)域以荒地為主，無動(dòng)工建設(shè)項(xiàng)目，南面隔綠麗港是已建成的會(huì)展中心。WSWA1271地塊位于申港大道南側(cè)申港大道是目前進(jìn)出臨港新城主城區(qū)的門戶道路，其向西直接連接A2高速公路，可快速到達(dá)外環(huán)線。從地塊所處位置看，A1271地塊更勝一籌。現(xiàn)場看到，A1271地塊南面，是剛剛動(dòng)工的閔聯(lián)大廈和已基本建成、但尚未投入使用的辦公樓項(xiàng)目臨港城投建設(shè)大廈（見右圖）。第二區(qū)域背景7臨港新城是上?！笆晃濉逼陂g重點(diǎn)開發(fā)的三個(gè)新城之一，由以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主的產(chǎn)業(yè)區(qū)和以居住、商辦功能為主的主城區(qū)組成。主城區(qū)占地約100平方公里，規(guī)劃居住人口50萬，居住用地平均容積率10左右，集中了新城主要的高等級公共服務(wù)設(shè)施和城市居住區(qū)。主城區(qū)以56平方公里的滴水湖為核心，由內(nèi)向外形成三個(gè)環(huán)帶（見右圖）一環(huán)為商業(yè)辦公功能區(qū)，安排行政商務(wù)、文化娛樂和高檔公寓；二環(huán)以集中綠地為主，配有部分政府機(jī)構(gòu)辦公場所；三環(huán)以居住功能為主，商辦為輔，除安排24個(gè)“城市島”形態(tài)、容積率10左右的住宅小區(qū)之外，還在主干道兩側(cè)安排部分商辦項(xiàng)目。此次公告推出的2幅地塊，即位于一環(huán)帶商業(yè)辦公功能區(qū)西側(cè)。主城區(qū)建立于灘涂之上，缺乏原住民作為基礎(chǔ)，在產(chǎn)業(yè)尚未成熟、配套缺乏的前期，人氣的聚集是其房地產(chǎn)市場面臨的實(shí)際問題。第三區(qū)域房價(jià)臨港新城主城區(qū)內(nèi)目前尚無商辦項(xiàng)目上市。唯一在售的商品房項(xiàng)目是由綠地集團(tuán)開發(fā)的綠地藍(lán)海庭一期，規(guī)劃小高層、多層、雙躍層物業(yè)，其2007年底推出的一批多層、小高層公寓，2008年1月成交均價(jià)為7897元/。第四區(qū)域地價(jià)2007年底，臨港新城主城區(qū)范圍推出幾幅商辦用地，但位置相對較遠(yuǎn)，均位于三環(huán)帶內(nèi)，其摘牌樓板價(jià)在25002800元/之間。此外，2006年底主城區(qū)也曾推出5幅商辦用地，位于一環(huán)帶申港大道兩側(cè)，最終摘牌樓板價(jià)12221641元/之間。參考案例容積率土地面積性質(zhì)樓板價(jià)/時(shí)間WSWC3212地塊207439辦公2621元/20081WNWC331地塊209992辦公2511元/20081WNWC3411地塊206482辦公2788元/20081一環(huán)云鵑路西地塊2512861辦公1222元/20071一環(huán)云鵑路東地塊2510385辦公1464元/200718一環(huán)山蘭路西地塊259720商辦1641元/20071第五最新消息2月21日答疑會(huì)后，答疑的工作人員透露，此次推出的2幅地塊中，公告號為20080309的WNWA1282地塊，由于需在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)“出形象”，因此港城集團(tuán)旗下的一家開發(fā)公司將參與地塊掛牌，即使面臨競爭，也將以更高的價(jià)格確保摘牌。9142008年第3號公告商品房地塊基本信息區(qū)縣區(qū)域地塊位置性質(zhì)面積容積率商辦（10幅、183萬）虹口環(huán)內(nèi)北至楊樹浦路東至上海航運(yùn)交易所邊界商業(yè)服務(wù)1903939奉賢南橋新城北至運(yùn)河北路