佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司二七年五月廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理I目錄目錄I前言1第一部分規(guī)劃方案建議11規(guī)劃開(kāi)發(fā)思路111規(guī)劃開(kāi)發(fā)原則1111市場(chǎng)導(dǎo)向原則2112項(xiàng)目利益最大化原則2113以經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)為基礎(chǔ)，綜合分析地塊價(jià)值原則22地塊價(jià)值研判421地塊狀況4211經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)5212地塊四至6213地塊現(xiàn)狀7214項(xiàng)目周邊狀況722地塊價(jià)值評(píng)判11221整體地塊價(jià)值評(píng)判11222地塊切割133商品房地塊規(guī)劃建議1631規(guī)劃原則1632市場(chǎng)動(dòng)態(tài)需求分析16321需求特征分析16322需求戶型分析17323房?jī)r(jià)可接受范圍18324未來(lái)需求分析18廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理II325結(jié)論2233地塊價(jià)值評(píng)判2334單體建議24341數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)24342單體建議2535規(guī)劃布局30351規(guī)劃布局定位30352規(guī)劃布局說(shuō)明31353戶型配比建議3236產(chǎn)品建議32361產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則32362戶型設(shè)計(jì)建議33363產(chǎn)品設(shè)計(jì)亮點(diǎn)37364空間及園林景觀設(shè)計(jì)42365整體建筑風(fēng)格及外立面建議484回遷房地塊規(guī)劃建議4941規(guī)劃原則4942地塊價(jià)值評(píng)判5043單體建議51431數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)51432單體建議5144規(guī)劃布局53441規(guī)劃布局建議53442戶型配比建議5545產(chǎn)品建議56451戶型設(shè)計(jì)建議56452園林景觀設(shè)計(jì)57453外立面建議58廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理III5產(chǎn)權(quán)式酒店可行性研判5951關(guān)于產(chǎn)權(quán)式酒店59511產(chǎn)權(quán)式酒店的緣由59512產(chǎn)權(quán)酒店的基本特點(diǎn)59513產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)模式61514業(yè)主權(quán)益及投資收益分析6152佛山市酒店業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀62521酒店業(yè)發(fā)展歷程62522星級(jí)酒店總量與結(jié)構(gòu)分析63523星級(jí)酒店分布分析63524酒店價(jià)格及入住情況65525酒店管理方式6553佛山市酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)66531高檔酒店潛在供應(yīng)量大競(jìng)爭(zhēng)加劇66532經(jīng)濟(jì)型酒店使低檔酒店面臨洗牌6654項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式酒店可行性研判67541從城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展角度研判67542從房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展角度研判68543從酒店業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展角度研判68544從項(xiàng)目實(shí)際狀況角度研判69545可行性研判結(jié)論696項(xiàng)目商業(yè)部分規(guī)劃7061商業(yè)規(guī)劃原則70611差異化開(kāi)發(fā)原則70612銷售開(kāi)發(fā)原則7062地塊價(jià)值評(píng)判7163商業(yè)規(guī)劃布局建議72631商業(yè)整體規(guī)劃布局建議72廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理IV632商業(yè)平面間隔建議7364商業(yè)定位及功能分區(qū)建議74641項(xiàng)目商業(yè)定位74642項(xiàng)目商業(yè)功能分區(qū)7565商業(yè)裝修方案76651商場(chǎng)外立面及外飾76652街區(qū)情景裝飾建議7666停車場(chǎng)規(guī)劃建議77第二部分規(guī)劃方案對(duì)比787規(guī)劃方案概述7871規(guī)劃方案一7872規(guī)劃方案二808規(guī)劃方案對(duì)比8181地塊切割對(duì)比8182各類型物業(yè)面積對(duì)比8283產(chǎn)品質(zhì)量對(duì)比8284開(kāi)發(fā)難易度對(duì)比8485開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)比8486經(jīng)濟(jì)價(jià)值對(duì)比859規(guī)劃方案選擇結(jié)論建議104第三部分開(kāi)發(fā)銷售部署10510開(kāi)發(fā)銷售需解決問(wèn)題10511開(kāi)發(fā)銷售思考原則106111穩(wěn)健開(kāi)發(fā)原則107112快速開(kāi)發(fā)原則10712開(kāi)發(fā)銷售策略選取108121“先工廠后民宅”的拆遷策略108122“低開(kāi)高走”的快速銷售策略108廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理V123“先銷售后回遷，邊銷售邊回遷”的開(kāi)發(fā)策略10813開(kāi)發(fā)銷售方案制定109131開(kāi)發(fā)銷售方案選擇109132開(kāi)發(fā)應(yīng)變建議112133開(kāi)發(fā)銷售進(jìn)度建議116廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理1前言在前期提交的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，敝司對(duì)佛山市以及禪城區(qū)作出了研究與分析，特別對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了深入的調(diào)研。以此為依據(jù)，結(jié)合普君路項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，敝司將給出相應(yīng)的規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議。第一部分規(guī)劃方案建議1規(guī)劃開(kāi)發(fā)思路項(xiàng)目所在位置為新舊城區(qū)的結(jié)合部季華路以南，為城市發(fā)展的新興區(qū)域，項(xiàng)目以西及以北為老城區(qū)。根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，敝司分析，地塊的規(guī)劃須圍繞三個(gè)核心問(wèn)題考慮第一，市場(chǎng)供求問(wèn)題。根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)有的供求狀況，預(yù)測(cè)未來(lái)的供求關(guān)系及供貨量，并根據(jù)潛在客戶的需求，給出相應(yīng)的規(guī)劃建議。第二，回遷房的安置問(wèn)題。本項(xiàng)目為一典型的舊城改造項(xiàng)目?；诒卷?xiàng)目的特殊性，其必須面對(duì)的，是拆遷、回遷的安置問(wèn)題，以及回遷房與商品房的規(guī)劃問(wèn)題，從而引出道路交通設(shè)置的問(wèn)題。第三，開(kāi)發(fā)順序、開(kāi)工時(shí)間，及開(kāi)發(fā)周期的問(wèn)題?；诒卷?xiàng)目的特殊性，故必須充分考慮由于拆遷回遷而引出的開(kāi)發(fā)順序、開(kāi)工時(shí)間，以及開(kāi)發(fā)周期的問(wèn)題。11規(guī)劃開(kāi)發(fā)原則針對(duì)待解決的三個(gè)問(wèn)題市場(chǎng)供求、回遷房的安置，以及有關(guān)開(kāi)發(fā)的系列問(wèn)題，敝司堅(jiān)持以市場(chǎng)導(dǎo)向?yàn)樵瓌t，給出相對(duì)應(yīng)的戶型配比及產(chǎn)品建議；堅(jiān)持以滿足回遷房的社會(huì)利益最大化，滿足商品房銷售利益最大化為原則，解決回遷房的安置與商品房的布局問(wèn)題；堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)為基礎(chǔ)，結(jié)合地塊開(kāi)發(fā)的綜合價(jià)值分析為原則，設(shè)置合理的開(kāi)發(fā)順序、開(kāi)工時(shí)間與開(kāi)發(fā)周期。廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理2111市場(chǎng)導(dǎo)向原則市場(chǎng)數(shù)據(jù)往往是房地產(chǎn)規(guī)劃開(kāi)發(fā)的依據(jù)。要建造符合大眾需求的產(chǎn)品，則必須從區(qū)域的發(fā)展定位、發(fā)展前景，區(qū)域內(nèi)人口的構(gòu)成、購(gòu)房需求、消費(fèi)習(xí)慣、購(gòu)買能力等方面進(jìn)行分析，并對(duì)住宅市場(chǎng)的潛在需求進(jìn)行深挖，得出未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)的潛在需求，以及項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的預(yù)測(cè)。112項(xiàng)目利益最大化原則項(xiàng)目的規(guī)劃開(kāi)發(fā)包括回遷房的規(guī)劃開(kāi)發(fā)和商品房的規(guī)劃開(kāi)發(fā)兩部分?；剡w房規(guī)劃開(kāi)發(fā)與商品房規(guī)劃開(kāi)發(fā)的目標(biāo)各異，需實(shí)現(xiàn)的最大化利益各異。一、回遷房規(guī)劃開(kāi)發(fā)原則就回遷房的規(guī)劃開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，應(yīng)遵循社會(huì)利益最大化原則。原因在于本項(xiàng)目為舊城改造項(xiàng)目，涉及三千多戶近萬(wàn)人口的拆遷回遷工作。從另一角度講，算是一項(xiàng)政府工程，為城市規(guī)劃、市容市貌的整改做出貢獻(xiàn)，并在一定程度上解決了中低收入層的住房問(wèn)題。因此，拆遷、回遷工作主要達(dá)到樹(shù)立項(xiàng)目的城市形象，建造城市舊城新造的標(biāo)桿，也就是實(shí)現(xiàn)社會(huì)利益的最大化。要實(shí)現(xiàn)社會(huì)利益最大化，在規(guī)劃開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中，應(yīng)盡量將回遷房相對(duì)分散布置。因?yàn)閺男睦韺用婵紤]，回遷房分散布置能降低回遷戶“住在回遷房，活在貧困區(qū)”等的心理壓力。人性化的規(guī)劃設(shè)計(jì)是實(shí)現(xiàn)社會(huì)利益最大化的一大途徑。二、商品房規(guī)劃開(kāi)發(fā)原則相對(duì)于回遷房而言，商品房的規(guī)劃開(kāi)發(fā)應(yīng)遵循經(jīng)濟(jì)利益最大化原則。商品房的開(kāi)發(fā)，最終通過(guò)銷售實(shí)現(xiàn)資金回收。因此，追求商品房經(jīng)濟(jì)利益的最大化是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的必然之舉。對(duì)于商品房的規(guī)劃而言，保持地塊的完整性更有利于開(kāi)發(fā)利用。在一定程度上支持了樓盤的規(guī)模，便于提升樓盤的檔次，從而提升樓盤的價(jià)值。113以經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)為基礎(chǔ)，綜合分析地塊價(jià)值原則基于項(xiàng)目的特殊性，其受拆遷回遷問(wèn)題的限制。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，必須先以廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理3經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)為基礎(chǔ)，考慮拆遷回遷工作的順序、時(shí)間、成本等，以保證項(xiàng)目順利運(yùn)作。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合地塊價(jià)值進(jìn)行綜合分析，制定合理的開(kāi)發(fā)順序、開(kāi)工時(shí)間以及開(kāi)發(fā)周期，確保資金、項(xiàng)目的正常運(yùn)營(yíng)。廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理42地塊價(jià)值研判地塊價(jià)值直接影響項(xiàng)目的銷售力的實(shí)現(xiàn)，因?yàn)槌杀緝r(jià)值與項(xiàng)目的價(jià)格策略息息相關(guān)。研判地塊價(jià)值有助于更準(zhǔn)確地進(jìn)行規(guī)劃布局及開(kāi)發(fā)建設(shè)，最終實(shí)現(xiàn)成本與利潤(rùn)的最優(yōu)方案。21地塊狀況地塊如下圖陰影部分廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理5211經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表總用地面積334786舊改范圍線面積290042舊改凈用地面積247920建筑密度30容積率40綠地率30由于本項(xiàng)目為舊城改造項(xiàng)目，涉及拆遷問(wèn)題。按貴司前期的設(shè)想，回遷的住宅、商鋪、辦公面積如下表統(tǒng)計(jì)住宅面積295989首層商業(yè)面積14817二層商業(yè)面積35211根據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及回遷類物業(yè)的面積測(cè)算，計(jì)算出各類物業(yè)的總建筑面積（如下表）項(xiàng)目總建筑面積991680回遷房總建筑面積295989商品房總建筑面積663445首商業(yè)總建筑面積28150二商業(yè)總建筑面積409642備注公建配套（如會(huì)所、物業(yè)管理用房等）面積已計(jì)算在商品房面積及商業(yè)面積內(nèi)。項(xiàng)目同時(shí)須配套的公共設(shè)施用地面積統(tǒng)計(jì)如下居民健身身設(shè)施（1處）6000幼兒園（2處）10000廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理6合計(jì)16000受建筑密度的影響，項(xiàng)目的建筑用地受到一定的限制。由上表得知，回遷房的總建筑面積占項(xiàng)目總建筑的四分之一左右，因此，按14的比例，大概測(cè)算出回遷房的建筑用地面積與其它物業(yè)的建筑用地面積（如下表）建筑用地74376回遷房建筑用地12000商住樓/商品房建筑用地62376212地塊四至在東文華北路，城市主干道；南同濟(jì)東路，城市主干道；同濟(jì)東路兆祥路普君路文華北路兆祥路廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理7西普君路，城市主干道，普君北路已經(jīng)開(kāi)通，普君南路為規(guī)劃路；北兆祥路，城市主干道，目前為規(guī)劃路，尚未開(kāi)通。213地塊現(xiàn)狀地塊形狀不規(guī)整；南北跨度大，東西跨度??；地塊目前為低矮的舊房或廠房；地塊中含有政府規(guī)劃路用地。214項(xiàng)目周邊狀況采用各道路定點(diǎn)拍攝的方式，以從多角度了解項(xiàng)目周邊狀況。文華北路人流量、車流量較多。拍攝選點(diǎn)如下圖示ABCED廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理8文化北路北往南沿線路況如下圖定點(diǎn)A規(guī)劃中的兆祥路與文華北路交界處。定點(diǎn)B第十中學(xué)側(cè)面定點(diǎn)C黨校定點(diǎn)D大溏涌站附近商鋪正面廣告牌珀麗酒店廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理9定點(diǎn)E地塊紅線范圍的東南角折點(diǎn)同濟(jì)東路人流量、車流量較文華北路少。拍攝選點(diǎn)如下圖示同濟(jì)東路東往西沿線路況如下圖定點(diǎn)A地塊紅線范圍的東南角折點(diǎn)CBA廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理10定點(diǎn)B魚塘（地塊紅線范圍的西南角折點(diǎn)）定點(diǎn)C同濟(jì)東路路口紅綠燈外（地塊紅線范圍的西南角折點(diǎn)）普君北路人流量、車流量較同濟(jì)東路多，但較文華北路少。拍攝地點(diǎn)普君北路北端路口石角塘邊街人流量、車流量相對(duì)較少。廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理1122地塊價(jià)值評(píng)判在了解地塊周邊情況的基礎(chǔ)上，對(duì)地塊的價(jià)值進(jìn)行評(píng)判，能更精準(zhǔn)地規(guī)劃、開(kāi)發(fā)地塊，以提升項(xiàng)目的整體價(jià)值。221整體地塊價(jià)值評(píng)判地塊區(qū)位地塊位于百花商圈內(nèi)，以季華路為分界線，地塊位于新舊城區(qū)的結(jié)合部，既擁有舊城區(qū)的城熟配套，又獨(dú)享新城區(qū)優(yōu)美的居住環(huán)境。地塊周邊交通狀況文華北路為城市主干道，人流、車流量最大，大型貨車來(lái)往較多。由通往城中心的道路中，目前只有同濟(jì)東路垂直連通文華北路，使文華北路與同濟(jì)東路的交通壓力大增。其行駛的車輛，中、小型汽車占主要百花廣場(chǎng)嶺南明珠電視塔廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理12比例。地塊周邊南北走向的道路目前只有文華北路，普君南路尚在規(guī)劃中，因此，普君北路的交通壓力也較大。但來(lái)往的車量多為小型汽車或摩托車，故，交通壓力較文華北路少。結(jié)論就交通壓力而言文華北路同濟(jì)東路普君北路兆祥路。地塊周邊景觀資源地塊的東面為地塊的南面為規(guī)劃用地南普地塊。隔著南普地塊為嶺南明珠體育館和電視塔。因此，若暫時(shí)忽略南普地塊的影響，地塊的南部區(qū)域能享受體育館與電視塔的景觀資源。地塊的西面及北面均為老城區(qū)舊樓，景觀資源欠缺。結(jié)論景觀資源南東西北。地塊周邊噪音影響地塊所受的品音影響，與周邊道路交通的狀況有直接影響。根據(jù)前文分析的地塊周邊交通狀況，有以下結(jié)論地塊的東面臨文華北路，因來(lái)往車輛較多，且大型貨車的比例較大，故噪音影響最大；地塊的南面臨同濟(jì)東路，雖來(lái)往車輛較多，但大型貨車的比例較少，故噪音影響較大；地塊的西面臨普君路，北面為兆祥路，雖為城市主干道，但來(lái)往的車輛以小型車、摩托車為主，噪音影響一般。結(jié)論受噪音影響東南西北。商業(yè)價(jià)值評(píng)判地塊所在位置屬祖屆商業(yè)圈的影響范圍內(nèi)，商業(yè)價(jià)值較高。另外，商業(yè)價(jià)值的高低受道路人流、車流量的多少影響，地塊的商業(yè)價(jià)值評(píng)判具體如下文華北路雖車流量較多，但顧客停車駐足的地點(diǎn)較少，聚集人氣的可能廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理13性較少。同濟(jì)東路的車流量較文華北路少，且行車相對(duì)緩慢，途人駐足的機(jī)會(huì)多。普君路離百花商圈的距離最近，商業(yè)價(jià)值較高。兆祥路與百花廣場(chǎng)直接連通，交通暢順，商業(yè)價(jià)值較高。結(jié)論商業(yè)價(jià)值南東西北222地塊切割地塊切割目的通過(guò)切割來(lái)達(dá)到地塊的規(guī)整性。目前，地塊的形狀不規(guī)整，且南北跨度長(zhǎng)，東西跨度短。通過(guò)地塊切割，使地塊形狀相對(duì)規(guī)整，有利于地塊的規(guī)劃開(kāi)發(fā)。通過(guò)切割來(lái)分隔商品房與回遷房。就居民的居住需求及心理需要而言，商品房客戶更需要的是相對(duì)獨(dú)立的居住社區(qū)，以顯示居住的檔次。因此，應(yīng)將商品房與回遷房通過(guò)道路切割來(lái)分隔開(kāi)來(lái)，以提升項(xiàng)目的價(jià)值。從城市交通角度及居民生活的角度都要求有路網(wǎng)的切割。目前，來(lái)往南北的道路有文華北路，普君北路，以及規(guī)劃未完成的普君南路；來(lái)往東西的道路有同濟(jì)東路，以及規(guī)劃中的兆祥路。待路網(wǎng)完善后，地塊四周的道路均為城市主干道。但由于地塊的南北跨度大，東西跨度小，東西走向的兩條道路不足以解決南北道路的交通壓力，故需增設(shè)東西向的道路。另外，就居民生活而言，路網(wǎng)的缺乏將為生活帶來(lái)不便，居民出行的路線可能增長(zhǎng)。結(jié)論除市政規(guī)劃路外，應(yīng)增加?xùn)|西走向的道路。地塊切割建議從社會(huì)交通發(fā)展需要的社會(huì)價(jià)值和項(xiàng)目居民的居住、出行要求，建議利用公共路網(wǎng)進(jìn)行分割。路網(wǎng)有公共路網(wǎng)和小區(qū)路網(wǎng)之分。地塊東西走向道路的開(kāi)通主要目的在于減緩周邊城市主干道的交通壓力，同時(shí)促進(jìn)城廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理14區(qū)路網(wǎng)的成熟，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)交通發(fā)展需要的社會(huì)價(jià)值。具體切割方案如下圖示普君南路與普君北路的交界點(diǎn)，沿普君東路擬建規(guī)劃路；沿新風(fēng)路擬建規(guī)劃路；建議地塊的北部，兆祥路與普君東路之間，增設(shè)一條南北走向的規(guī)劃路，因?yàn)榈貕KA、B兩部分之間為第十中學(xué)，屬公建配套。出于居民的居住要求，應(yīng)加設(shè)道路，將樓盤與學(xué)校分隔開(kāi)。商品房地塊及回遷房地塊的劃分。利用公共路網(wǎng)將地塊切割后，地塊由整體劃分為東北、西北、中、南四個(gè)部分，如下圖示。A新風(fēng)路普君東路規(guī)劃路B廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理15從地塊的規(guī)整性考慮西北角地塊現(xiàn)南面地塊相對(duì)規(guī)整，且有一定規(guī)模；東北角地塊雖然規(guī)整，但面積較小；中部的地塊形狀不規(guī)整，且面積較小。從規(guī)劃開(kāi)發(fā)的角度出發(fā)商品房的規(guī)劃開(kāi)發(fā)，占地面積越大，地塊形狀越規(guī)整，規(guī)劃開(kāi)發(fā)的成本越低；回遷房的規(guī)劃，相對(duì)較分散，占地面積相對(duì)較小。結(jié)論西北地塊、南部地塊為商品房用地（如下圖紅色標(biāo)示）；東北地塊、中部地塊為回遷房用地（如下圖藍(lán)色標(biāo)示）。各地塊用地面積測(cè)算如下地塊編號(hào)用地面積（）回A回B回C商A商B廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理16回A約15185回B約35671回C約8868商A約51007商B約138989廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理173商品房地塊規(guī)劃建議31規(guī)劃原則通過(guò)公共路網(wǎng)將地塊切割為各細(xì)分地塊。在地塊整體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，根據(jù)各細(xì)分地塊的特性，并結(jié)合市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)需求，得出各細(xì)分地塊的產(chǎn)品規(guī)劃。具體規(guī)劃依據(jù)以下三條原則進(jìn)行第一，從過(guò)往及在售的項(xiàng)目入手，研究佛山市禪城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于產(chǎn)品的需要變化。第二，從未來(lái)供應(yīng)量中尋找市場(chǎng)的需求變化及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的實(shí)際狀況。第三，結(jié)合項(xiàng)目地理上的特殊性（新舊城區(qū)結(jié)合部），確立項(xiàng)目市場(chǎng)的參考評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。32市場(chǎng)動(dòng)態(tài)需求分析321需求特征分析三口之家是佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍數(shù)據(jù)來(lái)源2007年佛山市購(gòu)房者調(diào)研從目前在售樓盤的成交客戶訪談可知，佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)中三口之家是住宅市場(chǎng)的目前的購(gòu)房主力，達(dá)到47的市場(chǎng)比例，其次為三代同堂的家庭，而青年持家（夫婦父母，無(wú)小孩）的家庭占25。故在未來(lái)幾年，佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)將以二代同堂的家庭為主，以夫婦子女或夫婦父母這種家庭結(jié)構(gòu)為主，結(jié)合我國(guó)計(jì)劃生育政策及家庭細(xì)分的趨勢(shì)，預(yù)期在未來(lái)5年內(nèi)，夫婦1個(gè)子女的三口家庭將成為佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要群體。19254497三代同堂夫婦父母家族聚居夫婦子女其他19254497三代同堂夫婦父母家族聚居夫婦子女其他廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理18首次置業(yè)為主，多次置業(yè)有上升趨勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源2007年佛山市購(gòu)房者調(diào)研從購(gòu)房者調(diào)研情況可知，目前的購(gòu)房者中，有45的受訪者為首次置業(yè)，而二次置業(yè)或多次置業(yè)的受訪者則有所上升的趨，共占55。隨著佛山城市化進(jìn)程的深入，不但外來(lái)人員和年輕人群置業(yè)的愿望迫切，而且禪城區(qū)原居民改善生活環(huán)境的意愿也越來(lái)越強(qiáng)，反映了佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)有較多的潛在的客戶，與此同時(shí)佛山也出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資群體，開(kāi)始通過(guò)多次置業(yè)來(lái)進(jìn)行投資活動(dòng)。322需求戶型分析90130平方米的面積是主要的需求區(qū)域數(shù)據(jù)來(lái)源2007年佛山市購(gòu)房者調(diào)研從購(gòu)房者調(diào)研情況可知，目前的購(gòu)房者中，90110和110130的建筑面積區(qū)間最受當(dāng)前購(gòu)房者歡迎，是目前的主流戶型，而130150則是市場(chǎng)上的一種重要的補(bǔ)充型的面積區(qū)域。結(jié)合未來(lái)“90/70”的政策趨勢(shì)，預(yù)期在未來(lái)5年內(nèi)，建筑面積在90以內(nèi)，帶有附送面積，將在市場(chǎng)上盛行，既能符合政策規(guī)劃要求，又能滿足主要購(gòu)房群體的面積需求。452530首次置業(yè)二次置業(yè)三次及以上452530首次置業(yè)二次置業(yè)三次及以上378292717540510152025303550以下5070709090110110130130150150200200以上廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理19323房?jī)r(jià)可接受范圍總價(jià)在4080萬(wàn)的住宅是目前的主流價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源2007年佛山市購(gòu)房者調(diào)研從購(gòu)房者調(diào)研情況可知，目前的購(gòu)房者中，購(gòu)房預(yù)算在6080萬(wàn)的占47，而預(yù)算在4060萬(wàn)的占26。整體總價(jià)在4080萬(wàn)左右，預(yù)期在未來(lái)兩年內(nèi)，在房?jī)r(jià)不斷上漲的情況下，購(gòu)房者的購(gòu)房預(yù)算將達(dá)到60100萬(wàn)左右。324未來(lái)需求分析由于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，人口的流動(dòng)、產(chǎn)品的需求將產(chǎn)生一定的變化。敝司建議將整個(gè)開(kāi)發(fā)周期大致劃分為三階段進(jìn)行第一階段（20082010年）項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2008年開(kāi)始拆遷工作，預(yù)計(jì)最快將在2009年才推出市場(chǎng)。由于“9070”政策關(guān)系，使中小戶型將會(huì)逐漸增多。但我們預(yù)測(cè)佛山現(xiàn)時(shí)至2009年內(nèi)最暢銷戶型依然為大戶型構(gòu)，其地位不會(huì)受到動(dòng)搖。10264711640萬(wàn)以下4060萬(wàn)6080萬(wàn)80100萬(wàn)100萬(wàn)以上10264711640萬(wàn)以下4060萬(wàn)6080萬(wàn)80100萬(wàn)100萬(wàn)以上廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理20第一階段戶型需求分析21112147四房（130以上）大三房（115130）小三房（90115）兩房（7090）佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)中未來(lái)五年內(nèi)三口之家仍然是住宅市場(chǎng)的目前的購(gòu)房主力，達(dá)到47的市場(chǎng)比例，其次為三代同堂的家庭。該項(xiàng)目在第一階段開(kāi)發(fā)中預(yù)測(cè)購(gòu)買者大概可分三類第一類將會(huì)以項(xiàng)目周邊原居民為主，購(gòu)買戶型以大戶型為主；第二類購(gòu)買人群內(nèi)也會(huì)有部分在禪城區(qū)上班的外來(lái)白領(lǐng)人士，但戶型需求將會(huì)為中小戶型為主。第三類回遷戶和投資者，該類消費(fèi)人群，主要需求中小戶型為主。第二階段（20102011年）2010年至2011年內(nèi)由于佛山房?jī)r(jià)將會(huì)不斷攀升，使大戶型總價(jià)普遍不易令人接受，另一方面，主要購(gòu)買大戶型消費(fèi)人群，在持續(xù)前幾年的消化也基本達(dá)到飽和。從而佛山中心城區(qū)的大戶型單位的主要地位將會(huì)徹底改變，中小戶型將會(huì)成為主力戶型。第一階段購(gòu)買客戶分析第三類10第一類60第二類30廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理21在2010年后，預(yù)計(jì)80年代前的三口之家需求量逐漸達(dá)到飽和，而主要購(gòu)買人群集中在80年代以后新建立家庭的兩口之家或新三口之家新建立家庭的兩口之家青年持家（夫婦，無(wú)小孩）的家庭占該項(xiàng)目購(gòu)買人群中大多數(shù)。而新三口之家（夫婦15歲小孩）的家庭也占有相當(dāng)?shù)囊徊糠?。預(yù)測(cè)購(gòu)買者大概可分四類第一類將會(huì)整個(gè)禪城區(qū)與部分南海區(qū)域新建立家庭為主，購(gòu)買戶型以中小戶型為主；第二類購(gòu)買人群內(nèi)也會(huì)有部分在禪城區(qū)上班的外來(lái)白領(lǐng)人士，但戶型需求選擇為小戶型為主。第三類以二次置業(yè)原居民為主，該類消費(fèi)人群，主要需求中大戶型為主。第四類為投資者，購(gòu)買因素看中該項(xiàng)目位置優(yōu)越、發(fā)展前景等。第二階段戶型需求分析第二、三階段戶型需求分析525401515四房（130以上）大三房（115130）小三房（90115）兩房（7090）一房（60以下）第二、三階段購(gòu)買客戶分析第四類15第三類15第一類40第二類30第二階段客戶購(gòu)買分析廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理22第三階段（2012年以后）2012年后的佛山樓市將會(huì)發(fā)生很大變化，由于現(xiàn)時(shí)禪城區(qū)和亞藝板塊在大量土地開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)2012年后土地供應(yīng)不足，供求關(guān)系緊張，而且廣佛都市圈的進(jìn)程，也使樓價(jià)升幅基本受廣州市樓價(jià)影響而上漲。在2012年后，主要購(gòu)買人群依然為80年代以后新建立家庭的兩口之家或新三口之家新建立家庭的兩口之家青年持家（夫婦，無(wú)小孩）的家庭和新三口之家（夫婦15歲小孩）的家庭占有一、二位，中小戶型是他們的首選戶型。而隨著禪城區(qū)地位越來(lái)愈顯著，四周區(qū)域居民會(huì)和投資者大量涌入。各方面因素從而使小戶型需求量大增。預(yù)測(cè)購(gòu)買者大概可分三類第一類依然以禪城區(qū)與部分南海區(qū)域新建立家第三階段客戶購(gòu)買分析第四、五階段戶型需求分析50101030大三房（115130）小三房（90115）兩房（7090）一房（60以下）第三階段戶型需求分析第二、三階段購(gòu)買客戶分析第三類20第一類60第二類20廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理23庭外來(lái)白領(lǐng)為主，購(gòu)買戶型以中小戶型為主；第二類購(gòu)買人群為外來(lái)投資人士，選擇該項(xiàng)目在于項(xiàng)目的成熟度和知名度，但戶型需求選擇多為低投入高回報(bào)的小戶型為主。第三類80年代后新建立家庭原居民為主，該類消費(fèi)人群，主要需求以中小戶型為主。325結(jié)論盡管受政策90/70的影響，禪城地區(qū)的客戶還是比較喜好面積偏大的戶型，如110130的三房（帶套房）及150180的四房（帶雙套房），總價(jià)在4080萬(wàn)的戶型。鑒于此，敝司建議，本項(xiàng)目雖受90/70政策的限制，但在限制范圍內(nèi)應(yīng)將戶型盡量做大，或者以拼湊戶型做成大面積戶型，以滿足潛在客戶群的需要，增加項(xiàng)目及產(chǎn)品的吸引力。但與此同時(shí)，受到總價(jià)的限制，戶型不能盲目地做大，而是有依據(jù)的，以市場(chǎng)作支撐的，適當(dāng)?shù)刈龃蟆V州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理2433地塊價(jià)值評(píng)判地塊商A商B東第十中學(xué)；南普君東路（規(guī)劃路）；西普君北路；北兆祥路。東文華北路；南同濟(jì)東路；西普君南路（規(guī)劃路）；北黨校。景觀地塊東面為第十中學(xué)，但地塊的南面為規(guī)劃的回遷房，有一定數(shù)量的高層。東、南均為低層建筑或馬路，通風(fēng)度好；西面為舊民房，通風(fēng)度一般。通風(fēng)地塊的南面為規(guī)劃的回遷房，有一定數(shù)量的高層，對(duì)采光有一定影響。東、西均為低層建筑或馬路，采光度好；西面為舊民房，采光度一般。采光東、北側(cè)噪音相對(duì)較大；西、南側(cè)噪音相對(duì)較小。東、南側(cè)噪音相對(duì)大；西、北側(cè)噪音影響較弱。噪音東、北側(cè)灰塵相對(duì)較多；西、南側(cè)灰塵相對(duì)較少。東、南側(cè)灰塵較大；西、北側(cè)灰塵相對(duì)較弱。灰塵廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理2534單體建議341數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)目前的購(gòu)房者中，90110和110130的建筑面積區(qū)間最受當(dāng)前購(gòu)房者歡迎，是目前的主流戶型，而130150則是市場(chǎng)上的一種重要的補(bǔ)充型的面積區(qū)域。結(jié)合未來(lái)“90/70”的政策趨勢(shì)，預(yù)期在未來(lái)5年內(nèi)，建筑面積在90以內(nèi)，帶有附送面積，將在市場(chǎng)上盛行，既能符合政策規(guī)劃要求，又能滿足主要購(gòu)房群體的面積需求。以整體項(xiàng)目保持穩(wěn)健發(fā)展、順利推廣作為指導(dǎo)原則，建議本項(xiàng)目住宅部分產(chǎn)品的營(yíng)造仍應(yīng)以中心城區(qū)的市場(chǎng)需求主流作為導(dǎo)向和重要的參考指標(biāo)，平面及空間型普通住宅的比例應(yīng)占住宅產(chǎn)品的80以上，在滿足中心城區(qū)市場(chǎng)客戶居住條件前提上為產(chǎn)品錦上添花，從而確保住宅產(chǎn)品能順利為本項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)奠定穩(wěn)健的資金基礎(chǔ)。根據(jù)以上前提，對(duì)本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品進(jìn)行如下單體平面建議指標(biāo)單體平面梯/戶層建筑面積（）總建筑面積（）戶型組合層數(shù)A兩梯四戶76061634180、200四房81B兩梯四戶66066297180四房150三房100C兩梯五戶63010450120、150三房17D三梯六戶580138436120三房85二房239E三梯六戶51037646585二房738合計(jì)6532821175廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理26342單體建議平面示意180180200200說(shuō)明梯/戶二梯四戶層建筑面積760總建筑面積62900戶型180、200四房層數(shù)81層設(shè)計(jì)說(shuō)明31M32M單體平面A大戶型產(chǎn)品的設(shè)計(jì)主要彰顯其尊貴性，因此，采用四戶布局，突出舒適感，工字型的設(shè)計(jì)能充分照顧每戶的通風(fēng)及采光，適宜采用南北向排布。廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理27平面布局示意平面布局示意說(shuō)明梯/戶二梯四戶層建筑面積660總建筑面積67659戶型180四房、150三房層數(shù)100層設(shè)計(jì)說(shuō)明150150180180單體平面B29M31M保證中、大戶型的舒適性，依舊采用四戶布局，大三房與實(shí)用四房同質(zhì)性較強(qiáng)，均為舒適偏華麗的產(chǎn)品，兩者結(jié)合，增加戶型的選擇面，同時(shí)滿足高端客戶希望與同類人群聚居的心理，避免因戶型大小差異性過(guò)強(qiáng)造成居住人群層次參差，保證高端客戶群獨(dú)享尊貴。廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理28平面示意平面示意說(shuō)明梯/戶二梯五戶層建筑面積630總建筑面積10665戶型120、150三房層數(shù)17層設(shè)計(jì)說(shuō)明受到建筑面積的限制，首先充分利用150戶型的剩余面積，布于南向位置，以朝向、景觀等優(yōu)勢(shì)增強(qiáng)大三房的競(jìng)爭(zhēng)力，組合受眾面廣的120實(shí)用型三房，采用蝶型布局，滿足部分戶型擁有南北對(duì)流的優(yōu)勢(shì)。120120120120150單體平面C38M33M廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理29平面布局示意平面布局示意說(shuō)明梯/戶三梯六戶層建筑面積580總建筑面積141281戶型120三房、85二房層數(shù)239層設(shè)計(jì)說(shuō)明由于受到規(guī)劃90/70的限制，令戶均85的二房成為主力產(chǎn)品，避免二房戶型過(guò)多重復(fù)，利用120三房產(chǎn)品進(jìn)行平衡，豐富平面戶型的組合，同時(shí)將面積相對(duì)較大的三房戶型設(shè)置于東西兩側(cè)，利于制造南北對(duì)流的理想效果。85851201208585單體平面D33M32M廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理30平面布局示意平面布局示意說(shuō)明梯/戶三梯六戶層建筑面積510總建筑面積384202戶型85二房層數(shù)738層設(shè)計(jì)說(shuō)明由于規(guī)劃條件的限制，無(wú)法避免部分單體均為85二房的產(chǎn)品組合，采用六戶設(shè)計(jì)，保證二房產(chǎn)品最大限度的舒適性，采用直線型布局，戶型更為方正實(shí)用，保證各戶的均好性。858585858585單體平面E278M282M廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理3135規(guī)劃布局351規(guī)劃布局定位項(xiàng)目位于新舊城區(qū)的結(jié)合部，戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)明顯，但與此同時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)激烈。新城區(qū)概況近年來(lái)，各大發(fā)展商對(duì)佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注加大，萬(wàn)科、中海地產(chǎn)、凱德置地等品牌發(fā)展商紛紛投資置地。其特點(diǎn)如下置地的地點(diǎn)均城南禪城區(qū)的新城區(qū)；用地面積較大，且地塊形狀較規(guī)整，有一定的景觀資源作支撐；樓盤的規(guī)模較大，園林景觀優(yōu)，項(xiàng)目檔次較高，定位以“大型園林居住社區(qū)”為主導(dǎo)；戶型相對(duì)舒適。舊城區(qū)概況自建房，在舊城區(qū)占一定比例，為老居民的主要住房。自建房多為二三層的低矮樓房，因缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，故外立面不統(tǒng)一之余，樓高、面積等各異，總體比較亂雜，如本項(xiàng)目將要拆遷的樓房。但隨著廣佛經(jīng)濟(jì)圈的影響，帶動(dòng)著佛山，特別是禪城區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展，有一定檔次的樓盤如雨后春筍般涌現(xiàn)。其特點(diǎn)如下外立面醒目，與周邊樓房對(duì)比明顯；注重小區(qū)規(guī)劃，園林布局；大部分產(chǎn)品在戶型設(shè)計(jì)上不斷追求創(chuàng)新，尋求完美，以適應(yīng)當(dāng)?shù)鼐用竦淖》啃枨?；結(jié)論根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)向，大型園林社區(qū)成為市場(chǎng)未來(lái)的趨向。居民在選擇樓盤時(shí)，比以前更注重樓盤的居住環(huán)境與居住氛圍小區(qū)園林成為他們下班后炎熱下休閑休息的地點(diǎn)；樓盤規(guī)劃大，居住人口多，居住氛圍也就更濃厚。廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理32鑒于此，敝司建議本項(xiàng)目以“打造大型園林社區(qū)”為基調(diào)，利用面積較大，形狀較規(guī)整的地塊西北角地塊、南面地塊，規(guī)劃為大型園林社區(qū)，中心園景與分散園景綜合排布，以達(dá)到小區(qū)內(nèi)，戶戶有景，景景不一。352規(guī)劃布局說(shuō)明回A回B回C商A商B估算規(guī)劃指標(biāo)如下地塊占地總建住宅總建公建商業(yè)90以下131716商A5100618169117093190以上392154000676090以下325791商B13898849883748265190以計(jì)189994680528653582400022946該地塊占地51006平方米，計(jì)劃總建達(dá)181691平方米，主要以90平方米以下的中小戶型為主?？紤]將文化活動(dòng)站，社區(qū)健康服務(wù)中心設(shè)置在此地塊。該地塊占地138988平方米，計(jì)劃總建達(dá)555955平方米，其中大部分90平方米以上的大戶型都集中在此地塊。會(huì)所廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理33353戶型配比建議36產(chǎn)品建議361產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則I通過(guò)住宅產(chǎn)品取得成功作為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的基石、有效地降低整體項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，以“住宅產(chǎn)品確保能順利為項(xiàng)目回籠啟動(dòng)資金、令項(xiàng)目中、后期資金流得以保證”作為住宅戶型、面積規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本指導(dǎo)思想。II以佛山整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和區(qū)域內(nèi)外的主要參照樓盤作為藍(lán)本，項(xiàng)目設(shè)計(jì)方面必須豐富住宅產(chǎn)品的類別和選擇性，使得既能順應(yīng)中心城區(qū)主流產(chǎn)品的市場(chǎng)需求，又能前瞻性地塑造適當(dāng)比例的市場(chǎng)創(chuàng)新型產(chǎn)品、增加產(chǎn)品的附加值，從而挖掘佛山市場(chǎng)潛在的產(chǎn)品需求。III住宅產(chǎn)品注意銷售總價(jià)與銷售單價(jià)之間的關(guān)系，以銷售總價(jià)的有效控制來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售速度及資金回籠時(shí)間的具體要求。根據(jù)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)原則，對(duì)于戶型設(shè)計(jì)、產(chǎn)品附加值等方面，敝司提出具體建議，通過(guò)實(shí)用、舒適兼?zhèn)涞膽粜?、附加值疊加，塑造本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品。戶型建筑面積（）建筑面積比例戶均建筑面積（）戶數(shù)戶數(shù)比例戶型比例二房實(shí)用型二房457297708553807870實(shí)用型三房65328101205448三房舒適型三房326645150218315舒適型四房65328101803635四房豪華型四房326645200163215合計(jì)6532821006668100100廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理34362戶型設(shè)計(jì)建議I180200四房戶型建議戶型特色本戶型最大特色為入戶花園、私家花園及主臥的景觀露臺(tái)分布合理，為房屋制造三面采光、三面送風(fēng)三面采光、三面送風(fēng)的舒適感，同時(shí)令房屋有更多綠化空間，讓業(yè)主有更多自主支配的綠休閑空間。主臥的弧形露臺(tái)弧形露臺(tái)，增添了主臥室的內(nèi)外景致，對(duì)內(nèi)如同主人專屬私人花園，對(duì)外可以遠(yuǎn)眺戶外景色，實(shí)現(xiàn)引景入室與獨(dú)立成景的疊加。超大入戶花園超大入戶花園成為業(yè)主私人會(huì)所，棋牌室、瑜珈室、燒烤場(chǎng)多種功能運(yùn)用，一家人的自?shī)氏硎堋？蛷d客廳6米超豪華開(kāi)間米超豪華開(kāi)間，彰顯大戶型的氣派，但從實(shí)用性及舒適性考慮，可適當(dāng)減少客廳開(kāi)間，以增加主臥的開(kāi)間，保持原有氣派的同時(shí)增加主臥廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理35的舒適性，令戶型布局及合理性更佳。小結(jié)小結(jié)1大戶型產(chǎn)品重點(diǎn)突出其氣派、豪華的特性，如闊綽的客廳開(kāi)間，功能齊備大戶型產(chǎn)品重點(diǎn)突出其氣派、豪華的特性，如闊綽的客廳開(kāi)間，功能齊備的豪華主人房，均能體現(xiàn)大宅的氣派，其次考慮景觀的引入，如增加超大入戶的豪華主人房，均能體現(xiàn)大宅的氣派，其次考慮景觀的引入，如增加超大入戶花園，弧形露臺(tái)等景觀元素，將室內(nèi)景觀最大化?；▓@，弧形露臺(tái)等景觀元素，將室內(nèi)景觀最大化。II120三房戶型建議戶型特色該戶型在功能功能上具有明顯的優(yōu)勢(shì)，125的戶型，除正常使用的功能性房廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理36間外，更配備儲(chǔ)藏室，方便業(yè)主擺放雜物，而南向主臥及次臥房均有大飄窗設(shè)計(jì)，擁有更多實(shí)用的小空間。擁有入戶花園、景觀陽(yáng)臺(tái)、工作陽(yáng)臺(tái)三面采光點(diǎn)三面采光點(diǎn)，入戶花園與景觀陽(yáng)臺(tái)相輝映，營(yíng)造室內(nèi)綠化地帶，增添室內(nèi)景觀，能擁有前后花園的享受。各功能性空間尺度把握恰當(dāng)尺度把握恰當(dāng)，避免出現(xiàn)因遷就客廳或主臥房的闊綽而忽略次房舒適性的問(wèn)題，令每個(gè)空間均能最大限度發(fā)揮其作用。主臥與其他房間通過(guò)客廳進(jìn)行分隔，私密性私密性更佳，儲(chǔ)物室通過(guò)打通處理，也可以作為衣帽間，與主臥連為一體，增強(qiáng)主臥的實(shí)用性實(shí)用性。III150三房戶型建議戶型特色該戶型最大特色為主臥的豪華型設(shè)置主臥的豪華型設(shè)置，385米的寬裕開(kāi)間，30的寬敞豪華主臥，180的戶型觀景臺(tái)，盡覽戶外似錦繁華。主臥、次臥、客廳均向南布局，最大限度采納南風(fēng)及光線。廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理3710的超大南向陽(yáng)臺(tái)超大南向陽(yáng)臺(tái)，具有更多發(fā)揮空間，私家園林自成一體，為室內(nèi)迎風(fēng)納光，為自家制造景觀的同時(shí)，也成為外界一道風(fēng)景線。小結(jié)小結(jié)2120三房為大眾型產(chǎn)品，在戶型設(shè)計(jì)上重點(diǎn)考慮其實(shí)用性，對(duì)于各功能空三房為大眾型產(chǎn)品，在戶型設(shè)計(jì)上重點(diǎn)考慮其實(shí)用性，對(duì)于各功能空間的面積分布盡量平均，令使用性更強(qiáng)，同時(shí)考慮室內(nèi)空間的靈活性，通過(guò)對(duì)間的面積分布盡量平均，令使用性更強(qiáng)，同時(shí)考慮室內(nèi)空間的靈活性，通過(guò)對(duì)墻體打通處理令室內(nèi)布局能夠多元化，以滿足實(shí)際型買家需要。墻體打通處理令室內(nèi)布局能夠多元化，以滿足實(shí)際型買家需要。150三房屬于舒適型產(chǎn)品，因此，除了考慮其實(shí)用性外，應(yīng)盡量增加其附三房屬于舒適型產(chǎn)品，因此，除了考慮其實(shí)用性外，應(yīng)盡量增加其附加價(jià)值，例如增加弧形觀景飄臺(tái)，前后花園的設(shè)置，針對(duì)購(gòu)買加價(jià)值，例如增加弧形觀景飄臺(tái)，前后花園的設(shè)置，針對(duì)購(gòu)買150產(chǎn)品的享產(chǎn)品的享樂(lè)型買家而言，也應(yīng)盡量將主臥房的功能齊全化，彰顯尊貴感。樂(lè)型買家而言，也應(yīng)盡量將主臥房的功能齊全化，彰顯尊貴感。IV8590二房戶型建議3600420011000廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理38戶型優(yōu)點(diǎn)設(shè)計(jì)方正實(shí)用，空間利用率高8590的二房舒適度高。主臥及客廳南向采光納風(fēng)，令房屋整體通風(fēng)采光極佳。兩間臥房均設(shè)有法式小陽(yáng)臺(tái)作為景觀的支持，同時(shí)增加室內(nèi)通風(fēng)及采光的作用。小結(jié)小結(jié)38590的二房戶型空間較為舒服，是實(shí)用與舒適的結(jié)合，重點(diǎn)以空間的的二房戶型空間較為舒服，是實(shí)用與舒適的結(jié)合，重點(diǎn)以空間的合理布局為主，若規(guī)劃許可，可適當(dāng)增加露臺(tái)作為贈(zèng)送面積，增加二房產(chǎn)品的合理布局為主，若規(guī)劃許可，可適當(dāng)增加露臺(tái)作為贈(zèng)送面積，增加二房產(chǎn)品的性價(jià)比。性價(jià)比。363產(chǎn)品設(shè)計(jì)亮點(diǎn)智能化系統(tǒng)住宅整體應(yīng)用新型智能化系統(tǒng)，將高科技術(shù)引入物業(yè)管理、家居管理等范疇，將更科學(xué)、更安全的管理帶給業(yè)主。本項(xiàng)目將成為佛山首個(gè)引入真正智能化系統(tǒng)管理的樓盤，以創(chuàng)新性亮點(diǎn)沖擊市場(chǎng)，引導(dǎo)市場(chǎng)向更高的居住追求發(fā)展。AFTTH的技術(shù)應(yīng)用FTTHFIBERTOTHEHOME是“光纖到家庭”的英文縮寫。光纖是現(xiàn)在廣泛用于通信網(wǎng)絡(luò)中的一種傳輸媒介，其通信速度快，保密性好，節(jié)約金屬資源，比現(xiàn)在廣泛使用的銅線有很大的技術(shù)優(yōu)勢(shì)。BRFID遠(yuǎn)程識(shí)別系統(tǒng)視頻識(shí)別RFID技術(shù)（遠(yuǎn)程識(shí)別技術(shù)）是全球最先進(jìn)的標(biāo)識(shí)技術(shù)，能夠廣泛應(yīng)用于物流、人流、車流的管理，在物業(yè)管理中可以提供包括電梯層控、酒店FTTH提供的業(yè)務(wù)高速數(shù)據(jù)上網(wǎng)語(yǔ)音業(yè)務(wù)寬帶視頻廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理39門禁、巡更、車庫(kù)管理、消費(fèi)等一系列的應(yīng)用，大幅度提高物業(yè)管理的水平。廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理40陽(yáng)光智能系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)、建設(shè)及應(yīng)用分解示意圖車庫(kù)管理系統(tǒng)智能卡控制系統(tǒng)OPERATIONSEPON光纖網(wǎng)絡(luò)公共廣播系統(tǒng)電視接收/廣播系統(tǒng)電話系統(tǒng)應(yīng)用服務(wù)器組數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)消防報(bào)警有線電視視頻點(diǎn)播閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)視頻會(huì)議系統(tǒng)防盜監(jiān)測(cè)系統(tǒng)報(bào)警自動(dòng)化系統(tǒng)智能會(huì)議系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)辦公自動(dòng)化酒店管理系統(tǒng)門禁考勤消費(fèi)系統(tǒng)背景音樂(lè)通訊服務(wù)物業(yè)管理系統(tǒng)一卡通應(yīng)用系統(tǒng)計(jì)費(fèi)接口寬帶上網(wǎng)服務(wù)酒店住客酒店管理者公寓住戶物業(yè)管理職員廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理41小小靈靈通通電電話話寬寬帶帶業(yè)業(yè)主主電信電信地產(chǎn)地產(chǎn)商商物管物管商家商家信息家園增增值值業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)社區(qū)管理社區(qū)管理智智能能家家電電休閑娛樂(lè)休閑娛樂(lè)生生活活服服務(wù)務(wù)C信息家園將原來(lái)分立的地產(chǎn)商、物管、業(yè)主、商家通過(guò)信息家園搭起溝通的橋梁。A統(tǒng)一物業(yè)信息發(fā)布；B電子化管理及時(shí)處理業(yè)主需求，加強(qiáng)與業(yè)主的信息互動(dòng)；C提供“三表查詢”以及網(wǎng)上繳費(fèi)功能；D為社區(qū)周邊的商戶提供網(wǎng)上信息發(fā)布；E為社區(qū)業(yè)主提供便捷、及時(shí)的服務(wù)，網(wǎng)上訂餐，訂水。圖信息家園運(yùn)作原理圖網(wǎng)上小區(qū)信息公布示意廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理42D智能家電A室內(nèi)遙控光源、電器B通過(guò)遙控器自遙控家里的所有燈光、空調(diào)、電視、DVDC電話遙控光源、電器D通過(guò)電話自動(dòng)轉(zhuǎn)接，根據(jù)系統(tǒng)提示操作，可以遙控家里光源與電器E網(wǎng)絡(luò)遙控光源、電器F通過(guò)網(wǎng)絡(luò)，可以遙控家里的光源、電器G網(wǎng)絡(luò)家居監(jiān)控H在房間、客廳設(shè)置攝像頭，可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)家里進(jìn)行監(jiān)控，可以及時(shí)知道家中長(zhǎng)者的情況、保姆照顧孩子的狀況。環(huán)保社區(qū)循環(huán)系統(tǒng)“隱形”垃圾處理自動(dòng)化垃圾收集系統(tǒng)自動(dòng)化垃圾收集系統(tǒng)原理圖示廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理43八大環(huán)保生態(tài)系統(tǒng)環(huán)保生態(tài)型住宅應(yīng)用新型材料A玻璃采用玻璃作為窗戶材料，冬季，保證室內(nèi)熱量不向室外散失，從而節(jié)約取暖費(fèi)用。夏季，它可以阻止室外地面、建筑物發(fā)出的熱輻射進(jìn)入室內(nèi)，節(jié)約空調(diào)制冷費(fèi)用。LOWE玻璃為綠色、節(jié)能、環(huán)保的建材產(chǎn)品，滿足客戶對(duì)健康家居的要求。B光化照明A除病菌開(kāi)燈后對(duì)空氣中的有機(jī)物及浮游菌加以分解，達(dá)到殺菌、抑菌、凈化空氣的作用。B去異味去除煙臭、魚腥味、廁所異味等。混凝土采暖制冷子系統(tǒng)采用歐洲成熟技術(shù)，依靠輻射人體舒適溫度來(lái)營(yíng)造室內(nèi)整體溫度。外墻子系統(tǒng)獨(dú)特設(shè)計(jì)的四層外墻，將冷熱傳導(dǎo)系數(shù)降低到最低。屋面及地下子系統(tǒng)加厚的外保溫板上下延伸，根絕來(lái)自地下的濕冷和頂層的曝曬。垃圾處理子系統(tǒng)中央吸塵食物垃圾處理集裝箱式分類垃圾周轉(zhuǎn)箱。健康新風(fēng)子系統(tǒng)獨(dú)立新風(fēng)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)人在室內(nèi)可以100呼吸新鮮空氣。外窗子系統(tǒng)高新技術(shù)和頂級(jí)產(chǎn)品的綜合運(yùn)用，有效阻擋熱量散失和噪音干擾。防噪音子系統(tǒng)隔音墊、低噪音窗及同層后排水等技術(shù)的運(yùn)用，全面阻擋噪音污染。水處理子系統(tǒng)在節(jié)約水資源的同時(shí)，節(jié)省了物業(yè)管理費(fèi)用。廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理44C凈化空氣快速消除污染物，如甲醛、苯、氨等。C抗菌開(kāi)關(guān)開(kāi)關(guān)面板和按鍵里添加一種納米級(jí)復(fù)合抗菌材料，高效殺滅和清除細(xì)菌及其殘骸，同時(shí)分解細(xì)菌分泌的毒素。364空間及園林景觀設(shè)計(jì)本項(xiàng)目為大型居住社區(qū)，因此在園林布局上必須以營(yíng)造溫馨的社區(qū)環(huán)境為主，通過(guò)多種功能性的區(qū)域，滿足不同居住者對(duì)于園林空間的需求，園林空間營(yíng)造方面主要遵循如下原則第一、以綠、水為主旋律，剛?cè)岵⒑?；第二、園林固是景、建筑亦是景，園林與建筑相融合；第三、綠化與建筑立體展現(xiàn)、兼顧日與夜光影效果。園林景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)在追求高質(zhì)素的同時(shí)，應(yīng)注意對(duì)成本的適當(dāng)控制，對(duì)形廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理45態(tài)的規(guī)劃、質(zhì)材的應(yīng)用、將來(lái)的維護(hù)管理均應(yīng)以舒適、美觀、適用及容易維護(hù)為原則。廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理46整體園林環(huán)境營(yíng)造在選用植物應(yīng)充分考慮季相變化，喬、灌、藤、草及花等配合，層次與群落結(jié)合，彩葉樹(shù)與芳香樹(shù)種配合，通過(guò)高大寬闊的亞熱帶喬木來(lái)營(yíng)造平臺(tái)的林蔭生態(tài)景觀，在舒適的樹(shù)林中形成建筑組團(tuán)的群落空間。利用高差形成瀑布再順級(jí)跌入泳池，泳池可分游水區(qū)及戲水區(qū)兩級(jí)，形成動(dòng)態(tài)流動(dòng)水景。利用水系的貫穿，將園林營(yíng)造為多個(gè)錯(cuò)落有致的景觀空間，令園林整體具有層次感。構(gòu)架、疊石、雕塑的運(yùn)用，增加景觀點(diǎn)的同時(shí)，也為整體園林賦予層次。廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理47各功能區(qū)域設(shè)置園林強(qiáng)調(diào)人的參與性，通過(guò)合理配置場(chǎng)地設(shè)施，促使人的參與性，使人的活動(dòng)也成為一種景觀。社區(qū)園林景觀的規(guī)劃應(yīng)強(qiáng)調(diào)自然和諧、開(kāi)放容納的形態(tài)，建議設(shè)置一些可以讓住戶親身在園林景觀中參與各項(xiàng)戶外活動(dòng)活動(dòng)場(chǎng)所，如棋牌椅、兒童游戲場(chǎng)、沙坑、木船等，使得人能更親密體驗(yàn)和感受自然。老年休閑活動(dòng)區(qū)少兒活動(dòng)區(qū)園林小品趣味空間廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理48住宅園林空間營(yíng)造建議在項(xiàng)目住宅范圍內(nèi)創(chuàng)造下沉式廣場(chǎng)、地面園林水景、平臺(tái)天面綠化、各層大堂綠化、入戶私家花園及窗臺(tái)園藝等6重立體化景觀空間，加強(qiáng)居住的舒適度、注重園林景觀的參與性，力求塑造出佛山住宅市場(chǎng)上前所未有的空間景觀賣點(diǎn)。立體園林景觀空間示意建議在裙樓天面平臺(tái)處營(yíng)建風(fēng)雨連廊（情景長(zhǎng)廊），將靠近中心花園的部分全架空，綠化、水體盡可伸延其中，形成回轉(zhuǎn)蜿延、而風(fēng)雨無(wú)阻的長(zhǎng)廊空間。這些迂回的廊有收有放地咬合在內(nèi)庭園林中，可將它們賦予各種生活的必備功天面花園廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理49能，無(wú)論刮風(fēng)下雨，老人們可在此看書、讀報(bào)、聊天和下棋，孩子們可在此寫作業(yè)、做游戲，釋放身心。公共空間綠化及細(xì)部處理除了戶外園林的建造以外，室內(nèi)部分以及公共空間的處理也不能忽視，同時(shí)，通過(guò)對(duì)部分建筑細(xì)部的處理，達(dá)致園林與建筑渾然一體的效果。住戶大堂內(nèi)大膽種植室內(nèi)植物，增加其自然效果，仿如將戶外園林景觀引入室內(nèi)，令園林景觀在室內(nèi)得到延伸。廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司佛山普君路項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)建議中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專