石家莊奧林匹克花園可行性研究分析1中體奧林匹克花園管理有限公司CHINASPORTOLYMPICGARDENMANAGEMENTCO,LTD目錄市場(chǎng)調(diào)研篇21宏觀投資環(huán)境211石家莊人文特點(diǎn)212石家莊經(jīng)濟(jì)環(huán)境213城鎮(zhèn)居民生活水平314城市格局415政策環(huán)境416“奧林匹克”情結(jié)石家莊517綜述62石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析721石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析722石家莊市商品住房市場(chǎng)預(yù)測(cè)923綜述113項(xiàng)目所在區(qū)域裕華區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1131裕華區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1132重點(diǎn)樓盤個(gè)案分析1133綜述134客群特征分析1341客群特征1342購(gòu)房偏好特征1643綜述17市場(chǎng)定位篇171本案競(jìng)爭(zhēng)力分析1711本案的項(xiàng)目分析1712本案周邊居住質(zhì)量分析1813本案條件與資源分析1814綜述202本案的SWOT分析2121優(yōu)勢(shì)STRENGTH2122劣勢(shì)WEAKNESS2123機(jī)會(huì)OPPORTUNITY2124風(fēng)險(xiǎn)TREAT2125綜述233項(xiàng)目定位建議2331住宅類目標(biāo)客戶群體定位2332市場(chǎng)定位2433首期價(jià)格定位264主題定位27財(cái)務(wù)分析初步篇271項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（建議）272項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度建議283項(xiàng)目投資估算284資金籌措、投入、收回計(jì)劃285項(xiàng)目銷售收入測(cè)算296靜態(tài)盈利分析297綜述29附錄石家莊奧林匹克花園主題定位建議321奧林匹克花園主題回放322石家莊奧林匹克花園主題方案353詮釋“五環(huán)新生活”37石家莊奧林匹克花園可行性研究分析2中體奧林匹克花園管理有限公司CHINASPORTOLYMPICGARDENMANAGEMENTCO,LTD市場(chǎng)調(diào)研篇1宏觀投資環(huán)境11石家莊人文特點(diǎn)石家莊是二十世紀(jì)初伴隨著京漢、正太鐵路的修建而由獲鹿縣的一個(gè)小村莊石家莊逐步發(fā)展形成的一座新興城市。1925年6月設(shè)“石家莊”，實(shí)行市自治制，同年8月，石家莊、休門合并組建“石門市”。1947年，石門市已經(jīng)發(fā)展成為當(dāng)時(shí)較大的中等城市，人口19萬(wàn)，工業(yè)總產(chǎn)值2000萬(wàn)元左右。同年石門市改名為石家莊市。1968年河北省省會(huì)由保定遷至石家莊。1993年7月石家莊市和石家莊地區(qū)合并，石家莊市規(guī)模迅速擴(kuò)大。評(píng)價(jià)石家莊是個(gè)新興的城市，外來(lái)人口對(duì)城市的迅速發(fā)展做出了重大貢獻(xiàn)，也成為石家莊人口重要組成部分。寬厚、兼容并包的石家莊人傳統(tǒng)思想束縛少，比較容易接受新鮮事物。12石家莊經(jīng)濟(jì)環(huán)境121全國(guó)總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境2002年中國(guó)國(guó)民生產(chǎn)總值102398億元，比上年增長(zhǎng)85。固定資產(chǎn)投資43202億元，首次突破4萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)161，增幅為1996年以來(lái)最高水平。全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7703元，增長(zhǎng)134。居民家庭恩格爾系數(shù)消費(fèi)支出占家庭消費(fèi)總支出的比重，城鎮(zhèn)、農(nóng)村分別為377、462，分別比上年降低02、15個(gè)百分點(diǎn)，消費(fèi)水平有所提高。到2002年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)連續(xù)六年保持了高于GDP增長(zhǎng)速度的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。展望2003年中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增速可達(dá)79至82。根據(jù)十五綱要，未來(lái)5年內(nèi)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期在年均7左右。固定資產(chǎn)投資增速將略高于2002年。中國(guó)居民消費(fèi)，將保持10左右的增長(zhǎng)。同時(shí)消費(fèi)結(jié)構(gòu)加快升級(jí)，通信、汽車、住房消費(fèi)將繼續(xù)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。全國(guó)商品房銷售總額的還將保持25左右的增長(zhǎng)速度。評(píng)價(jià)近幾年來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體來(lái)說(shuō)是健康的，不同于90年代初的房地產(chǎn)泡沫，整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)增長(zhǎng)，供銷兩旺是拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要?jiǎng)恿Α?22石家莊總體經(jīng)濟(jì)石家莊總體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)出以下特點(diǎn)（1）石家莊經(jīng)濟(jì)增幅高于全國(guó)平均水平從80年代以來(lái)，一直保持10左右的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。2002年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值118404億元，增長(zhǎng)99，分別高于全國(guó)、全省增速19和03個(gè)百分點(diǎn)。整個(gè)經(jīng)濟(jì)的良好增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)帶動(dòng)了石家莊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的較快增長(zhǎng)。（2）石家莊的總體經(jīng)濟(jì)水平與發(fā)達(dá)城市有一定差距2002年石家莊國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值處于全國(guó)城市GDP值排名20名。石家莊資源比較貧乏，沒(méi)有獨(dú)特的城市競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；80、90年代興起的批發(fā)集貿(mào)經(jīng)濟(jì)逐漸衰減；第二、三產(chǎn)業(yè)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的比重較大，國(guó)有經(jīng)濟(jì)逐漸衰落，私營(yíng)經(jīng)濟(jì)逐漸興起?？傮w經(jīng)濟(jì)水平?jīng)Q定了石家莊人的消費(fèi)水平屬于三級(jí)城市的消石家莊奧林匹克花園可行性研究分析3中體奧林匹克花園管理有限公司CHINASPORTOLYMPICGARDENMANAGEMENTCO,LTD費(fèi)水平。石家莊奧林匹克花園可行性研究分析4中體奧林匹克花園管理有限公司CHINASPORTOLYMPICGARDENMANAGEMENTCO,LTD（3）以內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)為主，外向型經(jīng)濟(jì)規(guī)模小投資需求拉動(dòng)力比較弱，以內(nèi)生經(jīng)濟(jì)為主的石家莊經(jīng)濟(jì)不太可能在較短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)跳躍式發(fā)展，將在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)處于平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。評(píng)價(jià)據(jù)以上特征而言，石家莊經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)將在較長(zhǎng)一段時(shí)間處于平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，且主要以內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)為主。這在一定程度上決定了該城市的房地產(chǎn)的需求也只能是處于平穩(wěn)增長(zhǎng)狀態(tài)。13城鎮(zhèn)居民生活水平131居民收入狀況（1）收入結(jié)構(gòu)發(fā)生變化居民的收入中，國(guó)有、集體經(jīng)濟(jì)單位和個(gè)體經(jīng)營(yíng)、個(gè)體被雇和從事其他勞動(dòng)的收入比重較高。但隨著第二、三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)，國(guó)有、集體經(jīng)濟(jì)地位的下降和私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，前者收入下降了169和22個(gè)百分點(diǎn)，后者則比2002年分別提高18、05和20個(gè)百分點(diǎn)。（2）收入差距拉大最高收入組和高收入組的人均可支配收入增長(zhǎng)速度分別為163和89。最高收入組的收入高出最低收入組1073977元，之比為4641，增速118個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)高于全國(guó)31的增速。石家莊的高收入人群主要有金融保險(xiǎn)、大中專院校、電力煤氣、房地產(chǎn)、電信、新聞出版、鐵路、外貿(mào)、足球俱樂(lè)部、賓館飯店十大行業(yè)。（高收入個(gè)人的界定為年收入5萬(wàn)元以上）（3）房?jī)r(jià)相對(duì)于居民的收入偏高根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，收入房?jī)r(jià)比處于3到6之間，表示房地產(chǎn)的銷售處于良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。石家莊的收入房?jī)r(jià)比達(dá)到1021，說(shuō)明房?jī)r(jià)相對(duì)于居民的收入偏高。值得注意的是，石家莊的政府機(jī)關(guān)人群屬于中高收入人群，灰色收入較高，無(wú)法獲得數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，會(huì)影響收入房?jī)r(jià)比的分析。132支出狀況恩格爾系數(shù)比較低，生活水平高于全國(guó)平均水平表1石家莊收入群體恩格爾系數(shù)表收入群體最低收入人群中等收入人群高等收入人群全國(guó)平均水平恩格爾系數(shù)334124061528379數(shù)據(jù)來(lái)源石家莊2002年統(tǒng)計(jì)年鑒恩格爾系數(shù)是食物支出占總支出的比率，其值越小，說(shuō)明生活水平越高。2002年，全國(guó)恩格爾系數(shù)為379，說(shuō)明石家莊城鎮(zhèn)的整體生活水平均高于全國(guó)平均水平。133居住狀況（1）人均居住面積較少作為全國(guó)人口密度最大的城市之一（每平方公里163萬(wàn)人），石家莊城鎮(zhèn)居民的2002年末人均住房居住面積1767平方米，比全國(guó)平均水平低433平米。世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明，人均居住面積達(dá)到30至35平方米之前，會(huì)保持較旺盛的住房需求。（2）住房消費(fèi)較低據(jù)石家莊城調(diào)隊(duì)公布的數(shù)字計(jì)算，石家莊的住房消費(fèi)比在7左右。據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，恩格爾系數(shù)在40時(shí)，住房消費(fèi)在消費(fèi)結(jié)構(gòu)中的比重將會(huì)達(dá)到15到20。目前，石家莊城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)已降到40以下，而住房消費(fèi)比重尚不足10，比國(guó)際平均水平要低5到10個(gè)百分點(diǎn)，住宅消費(fèi)應(yīng)該還有較大的空間。評(píng)價(jià)以上客觀特征反映出石家莊居民收入水平差距在擴(kuò)大，高收入人群主要集中在石家莊奧林匹克花園可行性研究分析5中體奧林匹克花園管理有限公司CHINASPORTOLYMPICGARDENMANAGEMENTCO,LTD金融保險(xiǎn)、大中專院校、電力煤氣、房地產(chǎn)、電信、等行業(yè)，溫飽早已不是問(wèn)題，生活品質(zhì)是追求的目標(biāo)，人均住房水平有望繼續(xù)提高，住房消費(fèi)還有較大空間。14城市格局石家莊市區(qū)分六個(gè)區(qū)橋西區(qū)、橋東區(qū)、裕華區(qū)、新華區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。從發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，橋西區(qū)和橋東區(qū)是老城區(qū)，也是石家莊的商貿(mào)中心。新華區(qū)人流、物流、信息流集中，具有得天獨(dú)厚的科技、文化、區(qū)位優(yōu)勢(shì)。裕華區(qū)大專院校比較多，無(wú)污染工業(yè)，但目前公共配套欠缺。裕華區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)都屬于新區(qū)，發(fā)展的空間和潛力比老城區(qū)大。從建設(shè)條件看，西北部是城市地下水水源保護(hù)區(qū)，西北邊緣有軍用機(jī)場(chǎng)噪音、電磁波干擾和機(jī)場(chǎng)凈空限制；北部瀕臨滹沱河，有洪水淹沒(méi)區(qū)制約；太行山山前斷裂帶在主城區(qū)西側(cè)南北向通過(guò)，地質(zhì)條件差。市規(guī)劃設(shè)計(jì)院劉英彩副院長(zhǎng)認(rèn)為，石家莊不宜再向北部、西部和西南部發(fā)展，適宜向東南方向發(fā)展，形成南北為工業(yè)區(qū)，中間為生活居住區(qū)，有方格網(wǎng)式主次干道相連接的城市格局。評(píng)價(jià)城市格局發(fā)展的特征說(shuō)明，石家莊東南方向是目前城市最適宜發(fā)展的方向，即裕華區(qū)和高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。此兩區(qū)的可開(kāi)發(fā)面積大，污染少，但公共配套尚缺乏；其它區(qū)域各有特點(diǎn)，但由于可開(kāi)發(fā)土地不多，或建設(shè)條件不佳，不是城市主要發(fā)展方向。15政策環(huán)境151城市總體規(guī)劃（1997年2010年）本期城市總體規(guī)劃的期限為19972010年，近期規(guī)劃為19972005年。總體規(guī)劃分為城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、主城圈規(guī)劃、主城區(qū)規(guī)劃三個(gè)層次。（1）城市定位石家莊的城市性質(zhì)被確定為全國(guó)紡織基地、華北地區(qū)重要商埠、全國(guó)藥都，另外構(gòu)筑地方特色農(nóng)業(yè)加工區(qū)。（2）構(gòu)建城市組團(tuán)以主城區(qū)為中心，在半徑20公里左右的范圍內(nèi)，建設(shè)發(fā)展相對(duì)獨(dú)立、職能各異的城市組團(tuán)。即以發(fā)展文教旅游為主的正定組團(tuán)、以建材商貿(mào)旅游業(yè)為主的鹿泉組團(tuán)、以醫(yī)藥食品工業(yè)為主的欒城組團(tuán)、以石油化學(xué)加工業(yè)為主的丘頭組團(tuán)和以化工機(jī)械工業(yè)為主的竇嫗組團(tuán)。主城區(qū)將與各組團(tuán)連同其所轄區(qū)域共同構(gòu)成石家莊市區(qū)，市區(qū)面積將調(diào)整到1885平方公里。（3）主城區(qū)向東南方向適度發(fā)展主城區(qū)總體形態(tài)是，東北部和南部為工業(yè)區(qū)、中間為生活居住區(qū)，基本格局為一軸、一核、三環(huán)的“113”模式。一軸是由中山路和裕華路兩條東西向交通干道及其中間地帶所組成的城市東西向發(fā)展主軸線，一核是指主城區(qū)的商業(yè)和商務(wù)中心，主要集中于中華大街裕華路建設(shè)大街正東路新華路圍合而成的城市核心區(qū)；三環(huán)即主城區(qū)的一環(huán)、二環(huán)和三環(huán)路。石家莊東部和東南部的規(guī)劃用地性質(zhì)主要為居住用地和工業(yè)用地。標(biāo)志著城市的發(fā)展重心向東部和東南部轉(zhuǎn)移。152城中村改造政策石家莊市政府提出用五年時(shí)間20022007，把二環(huán)路以內(nèi)45個(gè)城中村全部改造完畢，所有村民全部搬進(jìn)功能完備、環(huán)境優(yōu)美、現(xiàn)代亮麗的住宅小區(qū)，真正實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)農(nóng)村村民向現(xiàn)代城市居民的轉(zhuǎn)變；到2010年把城市規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)村莊基本改造完畢。石家莊奧林匹克花園可行性研究分析6中體奧林匹克花園管理有限公司CHINASPORTOLYMPICGARDENMANAGEMENTCO,LTD城中村改造將實(shí)現(xiàn)“五大轉(zhuǎn)變”一是戶籍方面，城中村農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用瘢欢峭恋胤矫?，原村集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地；三是在管理體制方面，村委會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)榫游瘯?huì)；四是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)范的股份制公司；五是物質(zhì)形態(tài)方面，城中舊村轉(zhuǎn)變?yōu)楣才涮淄晟啤h(huán)境優(yōu)美的城市文明社區(qū)。153國(guó)家相關(guān)政策2003年國(guó)家出臺(tái)的房地產(chǎn)政策中，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響較大的是關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（下文簡(jiǎn)稱通知）。（1）緊縮房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈通知嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、繳納土地出讓金貸款和建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30。對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。（2）限制個(gè)人二次置業(yè)和消費(fèi)高檔商品房通知對(duì)借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行20的規(guī)定；對(duì)購(gòu)買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例。評(píng)價(jià)政策環(huán)境對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，即提供了機(jī)遇又發(fā)出預(yù)警。城市總體規(guī)劃明確了城市的定位，對(duì)于城市的經(jīng)濟(jì)增速提供前提；同時(shí)東南方向的定位居住區(qū)與工業(yè)區(qū)，預(yù)示著人口聚集的方向；以及城中村改造政策，增加了城市可開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)量，也增加了部分農(nóng)民因生活水平的提高而帶來(lái)的有效需求；這是機(jī)遇。另一方面通知對(duì)于實(shí)力弱的房地產(chǎn)企業(yè)提出資本運(yùn)作的更高要求，同時(shí)對(duì)個(gè)人二次置業(yè)和高檔商品房的限制，制約了部分有效需求，這是預(yù)警。16“奧林匹克”情結(jié)石家莊2001年申奧的成功，不僅是北京的成功，也是全國(guó)的成功。石家莊作為離北京較近的城市，也深受申奧成功的影響?！皧W林匹克”是“更高、更快、更強(qiáng)”的代名詞，以體育作為載體，在消費(fèi)者心目中打下了深深的烙印。尤其是在非典之后，健康成為現(xiàn)代社會(huì)最關(guān)心的一個(gè)話題，而運(yùn)動(dòng)本身就是一種健康的生活方式，消費(fèi)者對(duì)健康、運(yùn)動(dòng)居住社區(qū)的向往更加強(qiáng)烈。（1）石家莊有良好的體育競(jìng)賽基礎(chǔ)石家莊體育健兒共奪得世界冠軍24個(gè)，亞洲冠軍42個(gè)，全國(guó)冠軍244個(gè)，打破世界紀(jì)錄52次。2002年，石家莊市選手在省級(jí)以上比賽共獲金牌93枚，銀牌88枚，銅牌69枚。全市舉辦各種運(yùn)動(dòng)會(huì)310次，參加運(yùn)動(dòng)會(huì)的運(yùn)動(dòng)員1325萬(wàn)人次。（2）體育設(shè)施，尤其大眾體育設(shè)施相對(duì)落后，制約了群眾的健身熱潮石家莊相繼建成了被譽(yù)為“空中體育場(chǎng)”的裕彤國(guó)際體育中心、中山體育館和體育訓(xùn)練中心。全市群眾體育活動(dòng)比較活躍，尤其是非典之后，全民健身熱潮逐漸興起，體育人口不斷增加，已達(dá)到總?cè)丝诘?0，但受到了大眾體育設(shè)施欠缺的制約。據(jù)調(diào)查人員親眼所見(jiàn)，由于場(chǎng)地的缺少，每到下午，大街上打羽毛球的人成為一大景觀。石家莊奧林匹克花園可行性研究分析7中體奧林匹克花園管理有限公司CHINASPORTOLYMPICGARDENMANAGEMENTCO,LTD（3）奧林匹克花園的突出特點(diǎn)奧林匹克花園弘揚(yáng)奧林匹克精神，是體育與地產(chǎn)結(jié)合的復(fù)合地產(chǎn)的代表。奧林匹克精神的宗旨是使體育運(yùn)動(dòng)為人的和諧發(fā)展服務(wù)，以促進(jìn)建立一個(gè)維護(hù)人的尊嚴(yán)的、和平的社會(huì)。奧林匹克花園將運(yùn)動(dòng)、健康、環(huán)保的奧林匹克精神貫穿在居住社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中；倡導(dǎo)平等、健康、和諧的奧林匹克居住文化。評(píng)價(jià)奧林匹克情結(jié)石家莊，以?shī)W林匹克運(yùn)動(dòng)為主題的社區(qū)，其鮮明的特點(diǎn)會(huì)使消費(fèi)者的購(gòu)房需求得到最大的滿足。17綜述通過(guò)以上對(duì)石家莊從人文環(huán)境到“奧林匹克”環(huán)境的多方面的調(diào)研，認(rèn)為石家莊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)宏觀投資環(huán)境尚可，東南區(qū)域適宜居住，具備良好的體育競(jìng)賽基礎(chǔ)，但群眾性體育設(shè)施缺乏，因此在石家莊建設(shè)“奧林匹克花園”能更好地滿足人們對(duì)健康住房的需求。石家莊奧林匹克花園可行性研究分析8中體奧林匹克花園管理有限公司CHINASPORTOLYMPICGARDENMANAGEMENTCO,LTD2石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析21石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析211石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況由于資料的限制，公開(kāi)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)只能收集到2001年，雖然2001年的絕對(duì)數(shù)據(jù)不能直接反映當(dāng)前市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，但從這兩年的投資環(huán)境來(lái)看，2002年及今年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況應(yīng)該強(qiáng)于2001年，因此用2001的相對(duì)數(shù)據(jù)能大致折射出當(dāng)前的房地產(chǎn)狀況。從表二提供的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，石家莊房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度較快，不僅投資額增長(zhǎng)速度加快，銷售面積與銷售額增長(zhǎng)速度也在加快。2001年石家莊市固定資產(chǎn)投資完成38087億元，全年完成房地產(chǎn)投資2818億元，增長(zhǎng)215，房屋施工面積499萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)376，商品房銷售面積84萬(wàn)平方米，銷售收入1623億元，分別增長(zhǎng)217和361。銷售均價(jià)達(dá)到1926元/平方米，增長(zhǎng)13。住宅類型物業(yè)的增長(zhǎng)速度要低于商品房總體增長(zhǎng)速度，說(shuō)明該時(shí)期的商業(yè)型物業(yè)增長(zhǎng)速度快于住宅開(kāi)發(fā)銷售速度。2001年商品房年銷售面積考慮預(yù)售面積達(dá)到160萬(wàn)平方米，住宅年銷售面積約120萬(wàn)平方米。表22001年石家莊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要指標(biāo)主要指標(biāo)合計(jì)上年同期增幅商品房投資額（億元）28182319215商品房施工面積萬(wàn)平方米4496732620376住宅3729527034310商品房實(shí)際銷售面積萬(wàn)平方米84256913217住宅72876637198商品房預(yù)售面積（萬(wàn)平方米）5912商品房空置面積（萬(wàn)平方米）2051223181住品房實(shí)際銷售額億元16231192361住據(jù)來(lái)源于石家莊2001、2002年統(tǒng)計(jì)年鑒悉自市房地產(chǎn)交易所，2003年以來(lái)石家莊市房地產(chǎn)交易逐漸火爆。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，石家莊市現(xiàn)有幾十個(gè)樓盤正在開(kāi)發(fā)和銷售，商品房銷售面積將達(dá)到萬(wàn)平方米。表32003年上半年石家莊房地產(chǎn)交易情況商品房存量房二手房交易套數(shù)（套）建筑面積（萬(wàn)M2）平均售價(jià)（元/M2）交易套數(shù)（套）建筑面積（萬(wàn)M2）交易套數(shù)（套）建筑面積（萬(wàn)M2）合計(jì)4430579421051990209318071147比去年同期增加1825694412361數(shù)據(jù)來(lái)源石家莊市房地產(chǎn)交易所從表三提供的數(shù)據(jù)表明，今年上半年商品房銷售面積約60萬(wàn)平方米，是去年同期交易量的2倍，平均每套銷售面積130平方米，說(shuō)明今年商品房交易需求速度加快；同時(shí)存量房與二手房的交易速度也有所提高，尤其是二手房隨著減低稅費(fèi)等政策環(huán)境的改善激活這部分市場(chǎng)，二手房平均每套銷售面積60平方米；商品房交易的火爆預(yù)示著當(dāng)?shù)毓┬鑳赏木置妗?12石家莊市商品住房市場(chǎng)供給分析（1）總體供給規(guī)模大，供給速度有較大的增長(zhǎng)截止到2002年底，石家莊市人均建筑面積達(dá)到224平方米。“十五”期間，根據(jù)石家莊市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要規(guī)定，石家莊市人均住房使用面積增加2平方米，按此計(jì)算，石家莊“十五”期間每年住宅竣工量應(yīng)保持在120萬(wàn)140萬(wàn)平方米。悉市房改辦，自2003年起5年內(nèi)為滿足中低收入階層經(jīng)濟(jì)適用房年均開(kāi)發(fā)40萬(wàn)，即另外每年至少還有80100萬(wàn)平方米的商品房開(kāi)發(fā)。另外，城中村改造也要從2002年起5年內(nèi)完二環(huán)內(nèi)45個(gè)城中村，2002年二環(huán)以內(nèi)45個(gè)城中村已開(kāi)工建設(shè)的有22個(gè)，開(kāi)工面積達(dá)100萬(wàn)平方米，目前已有13個(gè)村與各地開(kāi)發(fā)商達(dá)成合作協(xié)議。除此之外還有不在以上范圍內(nèi)的舊城區(qū)的改造與開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)等，使石家莊總體供給規(guī)模增大，預(yù)計(jì)供給速度近5年內(nèi)有較大的增長(zhǎng)。石家莊奧林匹克花園可行性研究分析9中體奧林匹克花園管理有限公司CHINASPORTOLYMPICGARDENMANAGEMENTCO,LTD（2）外地資本紛紛進(jìn)入，當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商面臨不小壓力隨著全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的持續(xù)升溫，像石家莊這樣過(guò)去不被看好的中部城市，現(xiàn)在許多有資金、有實(shí)力的大企業(yè)也紛紛攜資入石，開(kāi)始與當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶市場(chǎng)。數(shù)據(jù)證明2002年天津天順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以43億元取得16公頃的土地、2002年13個(gè)城中村的改造項(xiàng)目與來(lái)自國(guó)內(nèi)的廈門、珠海、深圳、北京、上海及國(guó)外的澳大利亞等地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商達(dá)成了合作意向。而天津順馳、上海濱江置業(yè)、北京一些有實(shí)力的地產(chǎn)商等也已派出先頭部隊(duì)在石家莊設(shè)點(diǎn)扎營(yíng)、市場(chǎng)調(diào)研、土地勘測(cè)，并對(duì)石家莊2003年公開(kāi)招投標(biāo)10宗共占地950畝的地塊表現(xiàn)出極大的興趣。而相對(duì)來(lái)說(shuō)，石家莊市開(kāi)發(fā)企業(yè)雖多，但成規(guī)模、有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)少，據(jù)統(tǒng)計(jì)，石家莊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中90以上是三、四級(jí)資質(zhì)企業(yè)。外地企業(yè)的進(jìn)入，無(wú)疑對(duì)本土開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)力提出更高要求，毫無(wú)疑問(wèn)，一些實(shí)力弱又不善于資源整合的企業(yè)必然會(huì)造到淘汰。（3）缺乏成規(guī)模型大盤通常來(lái)說(shuō)，成規(guī)模型住宅小區(qū)有條件建立完善的配套服務(wù)系統(tǒng)，而且可以營(yíng)造良好的公共空間環(huán)境。城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定小區(qū)級(jí)（人口在1000015000人）配建有滿足物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施，那么以石家莊城市的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算小區(qū)級(jí)占地要達(dá)到500畝。從調(diào)查的結(jié)果來(lái)看，目前石家莊在售樓盤超過(guò)500畝的項(xiàng)目非常少，除了國(guó)際城、天山水榭花都等少數(shù)項(xiàng)目，而即便是當(dāng)年暢銷樓盤銀都花園、世紀(jì)花園占地也分別只有156畝、220畝。從此可以折射出，石家莊目前配套非常完善的小區(qū)是缺乏的，而通過(guò)調(diào)查也確實(shí)反映出讓市民非常滿意的小區(qū)不多。（4）多數(shù)普通型住宅產(chǎn)品形態(tài)雷同，少數(shù)樓盤產(chǎn)品形態(tài)良好并以較高價(jià)格贏得市場(chǎng)根據(jù)對(duì)石家莊現(xiàn)有樓盤調(diào)查的結(jié)果，多數(shù)普通住宅產(chǎn)品形態(tài)雷同，基本呈現(xiàn)出6層板樓、棋盤式行列排列、樓前規(guī)整草坪上散落著些許運(yùn)動(dòng)器械、公建配套依靠周邊，服務(wù)單一的物業(yè)管理、戶型單一、功能分區(qū)不夠細(xì)化等特點(diǎn)，而這一類產(chǎn)品大多還是98年以后建設(shè)的，由于價(jià)格基本不超過(guò)2000元/平方米，有的甚至千元左右，為廣大普通工薪階層接受。而在石家莊也涌現(xiàn)出少數(shù)項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)良好，并受到廣大市民稱道的項(xiàng)目。已基本售罄的項(xiàng)目大致有銀都花園、世紀(jì)花園、釣魚臺(tái)名邸、陽(yáng)光水岸等。這些項(xiàng)目的產(chǎn)品形態(tài)在社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、面積大小、功能區(qū)細(xì)化、建筑質(zhì)量、物業(yè)管理等方面都有所提高，這部分產(chǎn)品普遍價(jià)格都高于普通型住宅至少1000元/平方米以上，而依然受到市場(chǎng)追捧，一方面反映出石家莊這類品質(zhì)好的產(chǎn)品缺乏，而希望改善住房條件的人很多；另一方面顯示了石家莊這類商品的購(gòu)買力較強(qiáng)，有一定的有效需求。（5）隨著距離市中心遠(yuǎn)近以及品質(zhì)高低，價(jià)格呈現(xiàn)一定規(guī)律；價(jià)位在2700元/平方米以下的住宅占87，2700元/平方米以上的住宅只占13按距離市中心遠(yuǎn)近的價(jià)格大致為表4不同區(qū)位價(jià)位區(qū)位中心區(qū)次中心區(qū)偏遠(yuǎn)區(qū)二環(huán)外遠(yuǎn)離二環(huán)外價(jià)位元/平方米30002500200015001000高檔加5001000數(shù)據(jù)來(lái)源石家莊搜房網(wǎng)從石家莊搜房網(wǎng)提供的各個(gè)區(qū)位（行政區(qū)）樓盤分析，均價(jià)1800元/平方米的項(xiàng)目占到大約46，均價(jià)18002700元/平方米約31，均價(jià)2800元/平方米以上的項(xiàng)目占到23。低價(jià)位房多的原因，一方面是由于大量經(jīng)濟(jì)適用房的石家莊奧林匹克花園可行性研究分析10中體奧林匹克花園管理有限公司CHINASPORTOLYMPICGARDENMANAGEMENTCO,LTD開(kāi)發(fā)平抑了價(jià)格，另一方面的原因是流于普通的產(chǎn)品居多；高價(jià)位房占少數(shù)，原因是近年來(lái)才涌現(xiàn)幾個(gè)從產(chǎn)品到營(yíng)銷都很有特點(diǎn)的項(xiàng)目。通過(guò)區(qū)位價(jià)格也發(fā)現(xiàn)住宅價(jià)格檔次與區(qū)位沒(méi)有非常明顯關(guān)聯(lián)，卻與住宅產(chǎn)品品質(zhì)高低有直接聯(lián)系。表5不同區(qū)域各種房?jī)r(jià)比例區(qū)域1800以下（）18002700（）2800以上（）普通住宅均價(jià)元橋東334027225400橋西384417181100長(zhǎng)安484210152700新華50419179300裕華573211183500開(kāi)發(fā)區(qū)543214195100數(shù)據(jù)來(lái)源搜房網(wǎng)評(píng)價(jià)各項(xiàng)數(shù)據(jù)表明，當(dāng)前石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺狀況。今后5年內(nèi)供應(yīng)量會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，年均約供應(yīng)120140萬(wàn)平方米；外地開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入已對(duì)實(shí)力不夠強(qiáng)大的當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商形成壓力；產(chǎn)品形態(tài)多數(shù)普通單一；少數(shù)顯有特點(diǎn)產(chǎn)品售價(jià)突破3000元/平方米，銷售情況良好，說(shuō)明這部分市場(chǎng)的潛力；產(chǎn)品價(jià)格與距離中心區(qū)遠(yuǎn)近呈現(xiàn)一定規(guī)律，從1000元3000元不等；與行政區(qū)域沒(méi)有直接關(guān)系，與產(chǎn)品綜合品質(zhì)有直接關(guān)聯(lián)。22石家莊市商品住房市場(chǎng)預(yù)測(cè)221競(jìng)爭(zhēng)激烈，中高端項(xiàng)目謹(jǐn)防過(guò)熱石家莊“十五”期間每年住宅竣工量保持在120萬(wàn)140萬(wàn)平方米，經(jīng)濟(jì)適用房5年內(nèi)每年開(kāi)發(fā)40萬(wàn)，二環(huán)內(nèi)45個(gè)城中村占地1120公頃5年內(nèi)改造完等等數(shù)據(jù)無(wú)不表明，石家莊3到5年內(nèi)將是到處林立塔吊、大興土木的時(shí)期。而以目前石家莊市轄區(qū)2,180,677人，50多萬(wàn)戶，年均人口機(jī)械增長(zhǎng)率0437，即便是戶籍制度的放寬吸引外地人的進(jìn)入，也不可否認(rèn)石家莊對(duì)住宅有效需求的速度遠(yuǎn)高不過(guò)供給的速度，石家莊房地產(chǎn)將進(jìn)入一個(gè)激烈競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)即是房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，是房地產(chǎn)企業(yè)資源整合的競(jìng)爭(zhēng)，而這無(wú)疑是對(duì)實(shí)力還不夠強(qiáng)大的石家莊房地產(chǎn)企業(yè)的挑戰(zhàn)，而同時(shí)還要面對(duì)眾多進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的外地巨頭房地產(chǎn)的挑戰(zhàn)。對(duì)于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)而言改變過(guò)去的思路，調(diào)整戰(zhàn)略，尋求合作，進(jìn)行更為有競(jìng)爭(zhēng)力的資源整合是應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)的唯一出入。2001年在外地開(kāi)發(fā)商還未大量進(jìn)入之時(shí)，一塊近300畝的地塊被河北燕都地產(chǎn)以近1億元（折合33萬(wàn)/畝）奪得，而當(dāng)時(shí)能符合競(jìng)拍條件的開(kāi)發(fā)商還寥寥無(wú)幾；到了2003年，見(jiàn)下表，石家莊地價(jià)以2000多元/平方米奪得，相比一級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)高出許多，而其中一塊總價(jià)4億元的地塊是由外地開(kāi)發(fā)商奪得。地價(jià)的提高是競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，而從某種程度上說(shuō)，地價(jià)決定了產(chǎn)品的定位，2003年的爭(zhēng)奪可以看出僅地價(jià)就已達(dá)到2500元/平方米（假定住宅容積率為2，樓面地價(jià)達(dá)到1200元/平方米，再考慮建安成本等），這類產(chǎn)品的價(jià)格在當(dāng)?shù)匾欢ㄊ侵懈叨水a(chǎn)品。競(jìng)爭(zhēng)的加劇無(wú)疑使這類產(chǎn)品的供應(yīng)加劇，而石家莊這部分人群畢竟有限，因此這類產(chǎn)品有可能過(guò)熱發(fā)展。石家莊奧林匹克花園可行性研究分析11中體奧林匹克花園管理有限公司CHINASPORTOLYMPICGARDENMANAGEMENTCO,LTD表6拍賣地塊狀況代號(hào)位置用途占地奪標(biāo)價(jià)地面價(jià)奪標(biāo)公司005博雅莊園以西住宅90畝15億167萬(wàn)/畝2503元/平方米河北恒實(shí)003中山西路與師范街相交處住宅78畝1230萬(wàn)157萬(wàn)/畝2353元/平方米石家莊制藥006248畝43億173萬(wàn)/畝2593元/平方米天津天順表7石家莊基準(zhǔn)地價(jià)表（1998年）單位元/平方米土地等級(jí)級(jí)地級(jí)地級(jí)地商業(yè)用地450032401995住宅用業(yè)用地855450165注石家莊基準(zhǔn)地價(jià)2003年進(jìn)行調(diào)整，相比98年等級(jí)更為細(xì)化222東南區(qū)域成為主戰(zhàn)場(chǎng)，主要以中高端產(chǎn)品為主最近國(guó)家統(tǒng)計(jì)局提供的資料表明，高收入占1，中產(chǎn)占30，低收入占70?，F(xiàn)在石家莊買房的主要是這1和30。有很多戶有多套房，缺房戶不多，房子的租價(jià)也很便宜，因此從量上，石家莊房子并不緊缺。經(jīng)過(guò)了房改后，這部分1和30的收入較高的人群對(duì)自己的住房條件不滿意，并不是追求高檔，但需要更好的戶型、更大的居住面積、更好的樓層和地段。世紀(jì)花園和博雅莊園、筑業(yè)花園的熱銷就說(shuō)明了這個(gè)問(wèn)題?，F(xiàn)在石家莊房產(chǎn)價(jià)格比較高，漲幅也比較大，主要是供需矛盾。另外，也有市政的大規(guī)模投入帶來(lái)的地產(chǎn)的普遍升值。從城市的規(guī)劃來(lái)看，城市的發(fā)展方向是東南區(qū)域，規(guī)劃用途主要是居住用地和工業(yè)用地。由于東南區(qū)域比CBD可開(kāi)發(fā)量大、位于二環(huán)內(nèi)比開(kāi)發(fā)區(qū)距離市區(qū)近、配套相對(duì)更完善，東南區(qū)域?qū)⒊蔀橹鲬?zhàn)場(chǎng)，以中端、高端產(chǎn)品為主。低檔房的前景不樂(lè)觀，石家莊市從1998年開(kāi)始推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，到目前為止，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)累計(jì)竣工面積206萬(wàn)平方米。經(jīng)濟(jì)適用房面向中低收入家庭，其價(jià)格相對(duì)商品房便宜，與同地段商品房相比，每平方米差價(jià)在300元左右，價(jià)格基本保持在每平方米14001600元之間，戶型一般控制在60110平方米。到目前已解決了3萬(wàn)多戶中低收入家庭的住房問(wèn)題。而現(xiàn)在很多城中村改造缺恰恰推出了大量的低檔房。年均開(kāi)發(fā)40萬(wàn)的經(jīng)濟(jì)適用房多集中在北二環(huán)外與西二環(huán)外，對(duì)中高檔產(chǎn)品針對(duì)的客戶群體不造成影響。表82003年計(jì)劃開(kāi)工經(jīng)濟(jì)適用房序號(hào)項(xiàng)目名稱位置開(kāi)發(fā)規(guī)模（總建筑面積）1紅星花園北二環(huán)外熱電二廠附近8萬(wàn)平方米2中山小區(qū)北二環(huán)外未知3東鑫花園西二環(huán)外保龍倉(cāng)附近未知4玉龍花園西二環(huán)外玉村附近萬(wàn)平方米5富城花園南二環(huán)附近萬(wàn)平方米6恒立園小區(qū)北二環(huán)桃園村附近萬(wàn)平方米7趙苑小區(qū)趙陵鋪附近萬(wàn)平方米8安苑小區(qū)南二環(huán)附近萬(wàn)平方米資料來(lái)源石家莊房改辦223中高端項(xiàng)目高性價(jià)比競(jìng)爭(zhēng)中高端產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)將是性價(jià)比的競(jìng)爭(zhēng)（產(chǎn)品定位、人性化、智能化的社區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)配套、主題鮮明深入人心的現(xiàn)代營(yíng)銷手段）。石家莊市商品住房除在房型、戶型、面積、質(zhì)量、功能等內(nèi)在品質(zhì)上越來(lái)越走向市場(chǎng)細(xì)分的多元化發(fā)展外，品牌、環(huán)境、企業(yè)形象等也日益成為重石家莊奧林匹克花園可行性研究分析12中體奧林匹克花園管理有限公司CHINASPORTOLYMPICGARDENMANAGEMENTCO,LTD要樓盤品質(zhì)指標(biāo)。精裝修的同時(shí)，高品質(zhì)而不是高檔化的精品住房越來(lái)越贏得消費(fèi)者的認(rèn)同，競(jìng)爭(zhēng)的加劇也使開(kāi)發(fā)商更注重產(chǎn)品內(nèi)涵質(zhì)量和外在形象。繼釣魚臺(tái)名邸、銀都花園等精裝修住宅項(xiàng)目后，近兩年，陽(yáng)光華苑、心海假日、筑業(yè)花園廣場(chǎng)等項(xiàng)目以及近日新開(kāi)盤的新天地自然康城都部分或全部以精裝修住宅供應(yīng)市場(chǎng)。224部分熱點(diǎn)區(qū)域房?jī)r(jià)會(huì)上漲上漲區(qū)域?yàn)闁|南區(qū)、市中心、CBD區(qū)，主要特點(diǎn)是受規(guī)劃、政策、土地、市場(chǎng)需求等影響，市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品會(huì)考慮越來(lái)越人性化、越來(lái)越精致，性價(jià)比趨于合理，綜合成本會(huì)上升，房?jī)r(jià)自然也會(huì)有一定漲幅。隨著城市規(guī)劃實(shí)施進(jìn)程的加快和城市化發(fā)展速度的提升，石家莊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)郊區(qū)化的發(fā)展將得到進(jìn)一步的體現(xiàn)，但城區(qū)居住環(huán)境的改善和城市的整體增值使城區(qū)市場(chǎng)仍將扮演重要的角色。評(píng)價(jià)今后幾年石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持供需兩旺狀態(tài)，但供給的增長(zhǎng)速度會(huì)快于有效需求的增長(zhǎng)速度，尤其是中高端項(xiàng)目的供需。東南區(qū)域、市中心、CBD會(huì)成為熱點(diǎn)區(qū)域，而東南區(qū)域由于城市發(fā)展的趨勢(shì)，土地成本的提高等，市民看好等因素使其將成為中高端市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈；對(duì)于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)而言，改變過(guò)去的思路，調(diào)整戰(zhàn)略，尋求合作，進(jìn)行更有競(jìng)爭(zhēng)力的資源整合是應(yīng)對(duì)內(nèi)外挑戰(zhàn)的唯一出入。23綜述通過(guò)以上對(duì)石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與趨勢(shì)的分析，認(rèn)為今后幾年當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)供需兩旺勢(shì)頭，但競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈，尤其是中高端產(chǎn)品；鑒于本案所處東南區(qū)域的發(fā)展勢(shì)頭，適宜發(fā)展中高端產(chǎn)品；東南區(qū)域是石家莊未來(lái)熱點(diǎn)區(qū)域之一，但也容易過(guò)快出現(xiàn)供大于求局面。面對(duì)眾多外來(lái)房地產(chǎn)商進(jìn)入的市場(chǎng)，要求當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商要充分利用其地緣、政府等資源優(yōu)勢(shì)，引進(jìn)外援，尋求合作，形成更具競(jìng)爭(zhēng)力的資源整合，避免市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。我司眾多成功的奧林匹克花園項(xiàng)目形成的品牌優(yōu)勢(shì)和資源整合能力，是合作成功的重要砝碼。3項(xiàng)目所在區(qū)域裕華區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析31裕華區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析311城市規(guī)劃對(duì)裕華區(qū)的影響根據(jù)石家莊19972010年總體規(guī)劃，石家莊的城市中心向東南移。東南區(qū)域規(guī)劃采取“一帶四點(diǎn)四片區(qū)”的結(jié)構(gòu)，主要是居住用地和工業(yè)用地。南王村所在裕華區(qū)將作為城市副中心、體育中心、區(qū)行政中心，建設(shè)具有一定規(guī)模的城市次一級(jí)大、中型公共設(shè)施，市政配套將逐漸完善。建成后將成為省會(huì)新的經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)地區(qū)，將吸引更多的物流、資金流、人流，必將對(duì)城市的發(fā)展、人民的生活改善帶來(lái)深遠(yuǎn)影響。312城中村改造對(duì)裕華區(qū)的影響裕華區(qū)城中村改造目前有5個(gè)較大的改造項(xiàng)目群“城中村”改造綠色社區(qū)項(xiàng)目群、槐南路體育大街金十字走廊現(xiàn)代商貿(mào)項(xiàng)目群、東南二環(huán)大型特色專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目群、宋營(yíng)高科技工業(yè)園高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目群、東南分區(qū)省市重大工程項(xiàng)目群。該區(qū)將投資10億元，開(kāi)發(fā)建設(shè)“五橫六縱”11條路，同時(shí)體育中心、南部大學(xué)城等省市重大項(xiàng)目正在積極的前期準(zhǔn)備工作中。目前，東王、方北等10個(gè)村的城中村改造已經(jīng)全面啟動(dòng)。本案屬于城中村改造項(xiàng)目之一。石家莊奧林匹克花園可行性研究分析13中體奧林匹克花園管理有限公司CHINASPORTOLYMPICGARDENMANAGEMENTCO,LTD313裕華區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀已建和在建的住宅小區(qū)目前在裕華區(qū)知名度比較高的有針對(duì)中低等收入人群的卓達(dá)花園、神興小區(qū)，針對(duì)中等收入人群的新天地自然康城，針對(duì)中高等收入人群的世紀(jì)花園。就目前裕華區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，還比較缺乏定位精確、產(chǎn)品優(yōu)良的高性價(jià)比的產(chǎn)品。但裕華區(qū)城中村改造已吸引了不少外地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)入，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年該區(qū)將投資近百億，新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)面積100萬(wàn)平方米以上，這些項(xiàng)目勢(shì)必在產(chǎn)品上會(huì)有進(jìn)一步的提高，也勢(shì)必加劇該區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)。表9裕華區(qū)項(xiàng)目均價(jià)及戶型面積一覽項(xiàng)目名稱均價(jià)（元/平方米）銷售面積（萬(wàn)平方米）國(guó)際城2300（多層）、2800（小高層）100新天地自然康城23006卓達(dá)小區(qū)222867神興小區(qū)204817世紀(jì)花園3000左右2432重點(diǎn)樓盤個(gè)案分析以下為本案區(qū)域市場(chǎng)在售房地產(chǎn)項(xiàng)目，以國(guó)際城、新天地、心海假日、天山水榭花都為代表的一批項(xiàng)目市場(chǎng)反映均良好。下表對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目作為重點(diǎn)樓盤分析。表10重點(diǎn)樓盤個(gè)案分析項(xiàng)目國(guó)際城新天地自然康城天山水榭花都心海假日位置交通裕華區(qū)槐中路裕華區(qū)塔北路99號(hào)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)珠峰大街218號(hào)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)江大道1號(hào)占地面積667畝100畝1000畝左右近千畝建筑面積80萬(wàn)平米不詳約70萬(wàn)不詳容積率18不詳107不詳開(kāi)發(fā)商石家莊慧彀科技城開(kāi)發(fā)有限公司石家莊市長(zhǎng)安區(qū)城市建設(shè)開(kāi)發(fā)公司河北天山實(shí)業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司中潤(rùn)地產(chǎn)投資商PEP基金亞太地區(qū)管理機(jī)構(gòu)（香港）有限公司石家莊燕華地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不詳不詳代理商FLAMINGO上海安瑞機(jī)構(gòu)深圳同致地產(chǎn)顧問(wèn)集團(tuán)同致行北京龍尊廣告有限公司（原世尊龍）平均價(jià)格2600（多）、3300（小高層）2600（300裝修）2780（480裝修）300025002600物業(yè)費(fèi)08（多）、12（小高層）07待定1銷售率一期80一期8090一期剛開(kāi)盤二期80主力戶型二居115、三居190、五居二居93、三居128、一居71三居123三居155二居90四居190主題概念以國(guó)際視野造城奧林匹克生活全面到來(lái)智者天作伴，水為鄰移民心海假日，享有綠卡產(chǎn)權(quán)。樓書中解釋是把綠卡還給健康，把綠色還給家園綠化率40516841540入住時(shí)間一期03年12月一期04年6月30日一期2004年7月二期2003年12月1日建筑形態(tài)多板、小高板、高層寫字樓多板小高板、多板、TOWNHOUSE多板、小高層配套設(shè)施小學(xué)、中學(xué)、科普中心、藏谷（前衛(wèi)藝術(shù)展廳）、公園幼兒園、會(huì)所、健身園小超市、小學(xué)、幼兒園、露天游泳場(chǎng)、周邊將引進(jìn)12000米的大西邊有20萬(wàn)平米的城區(qū)綠化公園；三期將有休閑中心、商業(yè)街、社區(qū)幼兒園、小石家莊奧林匹克花園可行性研究分析14中體奧林匹克花園管理有限公司CHINASPORTOLYMPICGARDENMANAGEMENTCO,LTD型超市學(xué)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房，提供DIY精裝（另加300、480元/平方米），毛坯房毛坯房，提供DIY以上是本案所在區(qū)域的主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，通過(guò)分析可以發(fā)現(xiàn)，它們具有下列幾個(gè)共同特征1都有明顯賣點(diǎn)，分別以國(guó)際生活、運(yùn)動(dòng)、水景、綠色最為流行的概念作為其項(xiàng)目主題；2規(guī)模基本上都超過(guò)500畝（新天地自然康城近百畝），項(xiàng)目自身配套基本齊全，配有小學(xué)、幼兒園、會(huì)所；3社區(qū)規(guī)劃均考慮集中式廣場(chǎng)，設(shè)有停車庫(kù)，實(shí)行人車分流，綠化率都達(dá)到40以上；4建筑形式以多層板樓（6、7層為主）、小高板為主,天山水榭花都有部分TOWNHOUSE,都沒(méi)有高層住宅樓與塔樓形式；5客戶90為自住型客戶，多為改善居住條件；6其中三個(gè)項(xiàng)目均可提供精裝修，從銷售情況來(lái)看，也逐漸得到認(rèn)可；7均價(jià)都在2700元/平方米左右，以新天地自然康城價(jià)格略低（毛，2300元/平方米），一期銷售情況均良好。8在設(shè)計(jì)和營(yíng)銷等方面均表現(xiàn)出與深圳、北京、上海或外國(guó)單位合作。33綜述通過(guò)對(duì)本案所處區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀的調(diào)查分析，可以看出所處區(qū)域的規(guī)劃等外部政策因素對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有積極影響。由于東南區(qū)域比其它區(qū)域可開(kāi)發(fā)面積大，目前區(qū)域內(nèi)已涌現(xiàn)出大盤，從規(guī)劃到配套到營(yíng)銷都有一定特點(diǎn)。區(qū)域中高端項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)已初見(jiàn)端倪，這一方面使區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)提前到來(lái)，產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)促使競(jìng)爭(zhēng)向品牌、向規(guī)模、向服務(wù)轉(zhuǎn)變；另一方面營(yíng)造了區(qū)域市場(chǎng)中、高端產(chǎn)品的整體形象，為本案定位為中高端項(xiàng)目營(yíng)造區(qū)域環(huán)境。4客群特征分析通過(guò)以上各方面分析，決定了本案的定位必然是針對(duì)中高等收入客群的中高端住宅項(xiàng)目。我司調(diào)研人員結(jié)合我司“奧林匹克花園”健康住宅等特點(diǎn)有針對(duì)性地進(jìn)行了的調(diào)研，以及綜合石家莊搜房和地坤置業(yè)調(diào)研的部分結(jié)論，對(duì)這部分人群做出以下分析判斷。41客群特征石家莊中高等收入人群的家庭收入3000元/月以上年齡2555歲文化程度中專及高中以上職業(yè)私營(yíng)小業(yè)主、村委領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)的高層管理人員、政府公務(wù)員、教師及學(xué)校管理人員家庭狀況子女010歲居多，但村委領(lǐng)導(dǎo)子女523歲居多購(gòu)房目的為改善自我居住條件或者為子女購(gòu)買，希望有更高檔次的房屋，更高檔的居住環(huán)境42購(gòu)房偏好特征對(duì)健康住宅的重視程度空前，9493的人認(rèn)為重要在調(diào)查人群中，認(rèn)為“非常重要”的占75；認(rèn)為“很重要”占3342；認(rèn)為比較重要的占24；認(rèn)為不太重要的占507。調(diào)查結(jié)果說(shuō)明石家莊人對(duì)健康住宅十分重視。石家莊人對(duì)健康住宅的重視程度3833245非常重要很重要比較重要不太重要石家莊奧林匹克花園可行性研究分析15中體奧林匹克花園管理有限公司CHINASPORTOLYMPICGARDENMANAGEMENTCO,LTD健康住宅的首選要素是區(qū)域環(huán)境和綠化率消費(fèi)者最看重區(qū)域環(huán)境和綠化率，均占總健康評(píng)分的19，其次是配套設(shè)施、建材環(huán)保和空氣質(zhì)量，占14、13、13，戶型和水質(zhì)也占一定的比重。與環(huán)境綠化率等“硬指標(biāo)”相比，容積率是相對(duì)較“軟”的指標(biāo)。健康的戶型首先是采光通風(fēng)好采光好和通風(fēng)好比重最大，分別占23、22。此后依次是“私密性”、“空間布局”、“視野景觀”、“日照充足”。值得注意的是，衛(wèi)生間的通風(fēng)、采光已引起大多數(shù)購(gòu)房者的重視。有2055的認(rèn)為衛(wèi)生間必須有明窗的占2055，認(rèn)為“應(yīng)該有”的占5099,只有2846的人認(rèn)為關(guān)系不大。健康的樓型首選多層與聯(lián)排石家莊消費(fèi)者對(duì)多層板樓最認(rèn)可，占2316,其次是聯(lián)排別墅,占2165。然后是單體別墅、小高層板樓、高層板樓和塔樓。石家莊住宅建筑仍以多層板樓為主,近兩年,隨著中心區(qū)地價(jià)的上漲,小高層板樓已呈逐年增多趨勢(shì),并日漸被石家莊人所接受。由于建筑成本較高以及通風(fēng)、采光等方面的原因,高層板樓和塔樓一直不被石家莊市民所認(rèn)可。房型偏好在住房結(jié)構(gòu)上，主要為平層，錯(cuò)層和躍層也有相當(dāng)比例。有4975的消費(fèi)者選擇平層，錯(cuò)層占3284，躍層占1741。191914131397605101520（）區(qū)域環(huán)境綠化率配套設(shè)施建材環(huán)保空氣質(zhì)量戶型水質(zhì)容積率消費(fèi)者心中的健康住宅健康戶型的認(rèn)知標(biāo)準(zhǔn)232215131296采光好通風(fēng)好私密性空間布局視野景觀日照充足其他房型偏好503317平層錯(cuò)層躍層健康樓型認(rèn)知標(biāo)準(zhǔn)23222017126多層板樓聯(lián)排別墅單體別墅小高層板樓高層板樓塔樓石家莊奧林匹克花園可行性研究分析16中體奧林匹克花園管理有限公司CHINASPORTOLYMPICGARDENMANAGEMENTCO,LTD戶型偏好調(diào)查顯示，居民的置業(yè)購(gòu)買意向中，二居和三居受到青睞。選擇三居的最多，占5124，二居其次，占3433。對(duì)一居、四居、五居及以上的選擇分別是746、597、1。面積偏好目前戶均建筑面積近60平方米，超過(guò)8成的家庭使用面積在60平方米以下，而且多是過(guò)去一間半和兩間半的老戶型，實(shí)際居住條件并沒(méi)有多大改善。100150平米需求最大，100150平米的三居室是主要選擇，60100平米的二居也比較受歡迎。區(qū)域偏好選擇在裕華區(qū)置業(yè)的人最多，占4428；橋西區(qū)其次，占2328；開(kāi)發(fā)區(qū)和長(zhǎng)安區(qū)均為896；新華區(qū)占579；其它區(qū)域?yàn)?73。能接受的單價(jià)下表對(duì)石家莊新建和已建項(xiàng)目中，比較有特色的樓盤進(jìn)行了初步統(tǒng)計(jì)，這些針對(duì)中高收入人群的樓盤的均價(jià)約為3100元/平米，在開(kāi)盤后半年到一年之間，銷售量一般在80左右，顯示石家莊中高收入人群可以接受2800元/平米的住房?jī)r(jià)格。表11中高檔項(xiàng)目均價(jià)項(xiàng)目名稱國(guó)際城華脈新村新天地自然康城陽(yáng)光水岸銀都花園博雅莊園心海假日天山水榭花都燕都花園均價(jià)3300350026002780270040003350260030002800能接受的總價(jià)按照三成首付，七成按揭來(lái)計(jì)算，有近70的消費(fèi)者希望購(gòu)買總價(jià)在30萬(wàn)以下的房子，有30左右的消費(fèi)者能支付總價(jià)30萬(wàn)元以上的房子，有2266的消費(fèi)者希望購(gòu)買總價(jià)在17萬(wàn)元以下的房子。43綜述通過(guò)以上對(duì)客群特征以及購(gòu)房偏好特征調(diào)研的結(jié)果，主要對(duì)購(gòu)房偏好進(jìn)行歸納。絕大部分人偏好健康住宅；健康住宅首選因素是環(huán)境與綠化，容積率不是最為關(guān)注；健康戶型采光通風(fēng)最重要；健康樓型為板樓與聯(lián)排別墅，其次為小高層；房型最偏好平層，錯(cuò)層與躍層有相當(dāng)比例；戶型最偏好三居與二居；面積最偏好100150平方米，60100平方米也較受歡迎；區(qū)域最為偏好裕華區(qū)，占44；能接受單價(jià)2800元/平方米；能接受總價(jià)30萬(wàn)左右。戶型偏好7345261一居二居三居四居五居及以上區(qū)域偏好44239969裕華區(qū)橋西區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)安區(qū)新華區(qū)其它面積偏好8162726236080M280100M2100120M2120150M2150M2以上石家莊奧林匹克花園可行性研究分析17中體奧林匹克花園管理有限公司CHINASPORTOLYMPICGARDENMANAGEMENTCO,LTD市場(chǎng)定位篇1本案競(jìng)爭(zhēng)力分析11本案的項(xiàng)目分析111區(qū)位項(xiàng)目地點(diǎn)石家莊市裕華區(qū)南王村占地面積約1022畝容積率2（擬定）112基本情況本案地塊平面為基本規(guī)整，地塊內(nèi)高差不大，沒(méi)有明顯的高低起伏?，F(xiàn)用地狀況為農(nóng)民居住用地和耕地，其中農(nóng)民居住用地687畝，耕地335畝。1022畝地塊邊界大體呈現(xiàn)出“”形狀，中間有8條市政道路穿過(guò)，地塊零散，勢(shì)必會(huì)影響社區(qū)規(guī)劃的整體性與系統(tǒng)性。地塊下底區(qū)域?yàn)楦兀勺鳛橐黄陂_(kāi)發(fā)用地；其他部位為農(nóng)民居住用地。113交通狀況分析地塊周邊交通條件目前尚不理想，公交網(wǎng)絡(luò)未形成，目前與外界連接的公交線路有6、26、12、33、42路公交專線。12本案周邊居住質(zhì)量分析121交通條件本案地塊周邊規(guī)劃的道路都在30米以上，現(xiàn)狀四周都有近10米寬的道路，它們與境內(nèi)東西貫通的裕華路、南二環(huán)、南北貫通的體育大街、以及規(guī)劃道路建華大街構(gòu)成了較為便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。從本案到市中心乘公交車20分鐘、騎自行車約30分鐘，公交網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)未形成，交通條件一般。122自然環(huán)境在對(duì)中國(guó)47個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力研究報(bào)告中，石家莊的環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力位居45位，被評(píng)價(jià)為“城市污染比較嚴(yán)重，環(huán)境質(zhì)量不容樂(lè)觀，環(huán)境舒適度不佳，自然環(huán)境不夠優(yōu)美”。石家莊一年內(nèi)大部分時(shí)間為輕度污染，小部分時(shí)間為良。本案地塊所處區(qū)域是石家莊大氣環(huán)境最好的區(qū)域，但除了空氣較清新外，景觀資源諸如水景較為缺乏。本案的綠化條件不錯(cuò)，按規(guī)劃要求與地塊緊鄰的三條交通干道有3060米的綠化帶。123人文景觀環(huán)境本案地塊周邊大學(xué)學(xué)院集中，人文氣氛較濃厚，有河北醫(yī)科大學(xué)、河北科技大學(xué)、河北城鄉(xiāng)建設(shè)學(xué)校、市第二教育學(xué)院、石家莊郵政高等?？茖W(xué)校、石家莊電力學(xué)校等；另外，在本案北面還有石家莊最大的免費(fèi)公園世紀(jì)公園，與世紀(jì)高爾夫球場(chǎng)。124生活配套設(shè)施本案市政配套設(shè)施完善，自來(lái)水、天然氣、集中供熱主管線已經(jīng)進(jìn)入?yún)^(qū)域內(nèi)，排污可雨污分流。生活設(shè)施配套相比二環(huán)內(nèi)其它區(qū)域較欠佳，只有一、兩所中小學(xué)以及兩石家莊奧林匹克花園可行性研究分析18中體奧林匹克花園管理有限公司CHINASPORTOLYMPICGARDENMANAGEMENTCO,LTD個(gè)大型醫(yī)院，但距離本案用地3公里以內(nèi)；大型現(xiàn)代商業(yè)配套缺乏，但在本案東側(cè)正在籌建12萬(wàn)平方米卓達(dá)商業(yè)城。13本案條件與資源分析在了解市場(chǎng)環(huán)境對(duì)本案的影響前提下，對(duì)本案現(xiàn)有的各種資源進(jìn)行整合，進(jìn)一步明確目標(biāo)市場(chǎng)，充分發(fā)揮整合能力以提高本案的競(jìng)爭(zhēng)力。本處僅對(duì)一般初步條件進(jìn)行分析。131條件分析（1）用地條件本案用地上居住南王村村民3346人，村莊面積687畝，拆遷補(bǔ)償具體方案尚未確定，規(guī)劃控制條件也尚未公布，但本案居住用地的地形地貌不復(fù)雜，不過(guò)比較零散，故可預(yù)見(jiàn)的建筑類型選擇空間較大，各地塊定位需分組團(tuán)考慮。（2）城市建設(shè)和規(guī)劃條件根據(jù)裕華區(qū)的規(guī)劃，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)都將優(yōu)于舊城區(qū)，本案地塊也將隨著區(qū)建設(shè)、規(guī)劃而具有很高的升值潛力。從規(guī)劃可知緊鄰本案地塊的西側(cè)將建設(shè)占地6513公頃的體育中心，該中心建成后將是石家莊最完備的場(chǎng)館，將為市民提供更好的康體健身場(chǎng)所，為河北省與石家莊市舉辦大型賽事提供條件；占地1332畝，投資163億的裕華區(qū)行政中心，明年建成投入使用，建成后將是城市景觀一大亮點(diǎn)。在石家莊百項(xiàng)工程中，2條步行街建設(shè)和市區(qū)內(nèi)6條道路建設(shè)是其中重中之中，而其中1條步行街和4條道路建設(shè)與本案地塊有直接影響。大石門飲食文化步行街，位于建華大街和東崗路交口處，緊鄰本案地塊的西北側(cè)，是集物質(zhì)消費(fèi)