房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM淮南紡織廠項(xiàng)目初步可行性分析DOC淮南紡織廠項(xiàng)目初步可行性分析第一部分背景分析一、經(jīng)濟(jì)背景淮南，中國煤城，全市總?cè)丝跀?shù)2335798人。其中市區(qū)1753515人，鳳臺(tái)縣582283人。全市非農(nóng)業(yè)人口1057231人，占全市人口總數(shù)4526。而且淮南市一直采取開放的戶籍政策，購房入戶、投資納稅入戶、大中專畢業(yè)生入戶等開放的人口政策讓淮南人口迅速增加。按照政府“十一五”規(guī)劃，2010年淮南市區(qū)要擴(kuò)大一倍，人口也將相應(yīng)急速擴(kuò)張。潛在的消費(fèi)群體將是推動(dòng)淮南房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要?jiǎng)恿Α?004年，淮南市緊緊抓住國家宏觀調(diào)控政策機(jī)遇，加快推進(jìn)三大基地建設(shè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力進(jìn)一步增強(qiáng)。特別是四個(gè)方面的較快增長對(duì)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了重要促進(jìn)作用。一是農(nóng)業(yè)豐收對(duì)穩(wěn)定全市經(jīng)濟(jì)起了基礎(chǔ)性作用；二是投資快速增長對(duì)經(jīng)濟(jì)起到了重要拉動(dòng)作用；三是工業(yè)增長速度快、效益好，對(duì)經(jīng)濟(jì)的支撐作用增強(qiáng)；四是消費(fèi)市場穩(wěn)中趨旺，社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)了近幾年最高增幅。同時(shí)，與人民生活息息相關(guān)的社會(huì)事業(yè)等薄弱環(huán)節(jié)得到加強(qiáng)。全年地區(qū)生產(chǎn)總值完成21449億元，比上年增長162。其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2648億元，增長187；第二產(chǎn)業(yè)增加值11188億元，增長184；第三產(chǎn)業(yè)增加值7613億元，增長126。全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入276億元，增長371；其中地方財(cái)政收入116億元，增長296。提前一年完成“十五”計(jì)劃確定的主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。工業(yè)、農(nóng)業(yè)、服務(wù)業(yè)全面發(fā)展。工業(yè)支撐帶動(dòng)作用繼續(xù)增強(qiáng)。全年完成工業(yè)增加值850億元，比上年增長205。煤、電、化等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、銷售高速增長，全年原煤產(chǎn)量達(dá)到37493萬噸，比上年增長45；發(fā)電量2322億千瓦時(shí)，增長123。濃硝酸238萬噸，增長89；合成氨401萬噸，增長84。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)多項(xiàng)指標(biāo)創(chuàng)歷史新高。全年糧食總產(chǎn)量1183萬噸，比上年增長1005。養(yǎng)殖業(yè)保持穩(wěn)定增長的發(fā)展態(tài)勢，預(yù)計(jì)全年肉類總產(chǎn)量95萬噸，禽蛋產(chǎn)量43萬噸，牛奶產(chǎn)量31萬噸，分別增長94、105、63。服務(wù)業(yè)發(fā)展步伐進(jìn)一步加快。一批物流項(xiàng)目正在加快推進(jìn)，商業(yè)連鎖經(jīng)營蓬勃發(fā)展，旅游業(yè)增勢強(qiáng)勁，房地產(chǎn)業(yè)日趨興旺，社區(qū)服務(wù)業(yè)不斷完善。商貿(mào)餐飲、交通運(yùn)輸?shù)确?wù)業(yè)繼續(xù)較快增長。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM投資、消費(fèi)、外經(jīng)外貿(mào)快速發(fā)展。投資增長持續(xù)強(qiáng)勁。在省“861”和市“3671”行動(dòng)計(jì)劃的帶動(dòng)下，固定資產(chǎn)投資快速增長，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成861億元，增長678，增速和投資額均創(chuàng)近年新高。消費(fèi)市場活躍。消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步升級(jí)，汽車、旅游、住房、教育、信息服務(wù)、文化產(chǎn)品等已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額63億元，比上年增長133。外經(jīng)外貿(mào)快速發(fā)展。全年完成外貿(mào)出口26004萬美元，比上年增長10。全年實(shí)際到位外資11000萬美元，比上年增長354；新批外商直接投資項(xiàng)目10個(gè)，合同外資額6606萬美元，增長250；引進(jìn)內(nèi)資實(shí)際到位資金293億元，其中省外資金273億元。成功舉辦了第十一屆中國豆腐文化節(jié)，節(jié)慶期間簽訂投資與合作項(xiàng)目金額41億元。組團(tuán)參加了皖粵、對(duì)韓、皖魯、合肥高新技術(shù)資本對(duì)接會(huì)等經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作活動(dòng)。重點(diǎn)項(xiàng)目、重點(diǎn)企業(yè)、重點(diǎn)園區(qū)支撐有力。重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)展順利。益益乳業(yè)科技園一期工程，淮化集團(tuán)4萬噸雙氧水、3萬噸食品級(jí)液體二氧化碳、恩德爐改造、熱電聯(lián)供，礦業(yè)集團(tuán)日產(chǎn)2500噸新型干法水泥生產(chǎn)線建成投產(chǎn)。顧橋、顧橋北、丁集、張北、潘北、望峰崗、劉莊礦井，田電30萬千瓦機(jī)組技改，平電二期260萬千瓦機(jī)組，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地等項(xiàng)目進(jìn)展良好。礦業(yè)集團(tuán)煤電一體化田集電廠、鳳臺(tái)電廠，淮化合成氨老系統(tǒng)改造，洛電三期，朱集、板集礦井等項(xiàng)目前期工作扎實(shí)推進(jìn)。2004年列入省“861”行動(dòng)計(jì)劃重大項(xiàng)目完成投資額44億元，其中煤電化項(xiàng)目完成投資額3502億元，占79。重點(diǎn)企業(yè)貢獻(xiàn)份額繼續(xù)提高。煤、電、化重點(diǎn)企業(yè)緊緊抓住國家鼓勵(lì)“瓶頸”產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機(jī)遇，生產(chǎn)、銷售繼續(xù)保持高速增長，產(chǎn)銷銜接良好，對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)份額繼續(xù)提高。煤電化企業(yè)新增增加值占全市新增工業(yè)增加值的86。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)增勢強(qiáng)勁。開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集功能進(jìn)一步增強(qiáng)，南區(qū)路網(wǎng)及配套設(shè)施基本建成。全年進(jìn)區(qū)項(xiàng)目30個(gè)，其中外資企業(yè)4家，實(shí)際到位內(nèi)、外資分別為55億元和4076萬美元，實(shí)現(xiàn)技工貿(mào)總收入15億元。財(cái)政、金融、居民收入顯著增長。財(cái)政收入躍上新臺(tái)階。全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入276億元，增長371；其中地方財(cái)政收入116億元，增長296；財(cái)政支出209億元，增長342。金融機(jī)構(gòu)存貸款平穩(wěn)增長。年末全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額2524億元，比上年末增加525億元；金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額為1778億元，比上年末增加229億元。城鄉(xiāng)人民生活水平繼續(xù)提高。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7418元，比上年增長234；在崗職工平均工資為16970元，增長436；全年農(nóng)民人均純收入2572元，增長265。教育、社會(huì)保障、社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步。教育事業(yè)健康發(fā)展。九年制義務(wù)教育繼續(xù)鞏固，高中階段教育加快發(fā)展，初中招生40502人，普通高中招生14095人，普通高校招生13084人。中小學(xué)危房改造取得較大進(jìn)展，改造D類危房面積69644平方米。高等教育規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，成人教房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM育、職業(yè)教育、民辦教育穩(wěn)步發(fā)展。大力抓好社會(huì)保障和再就業(yè)。全面啟動(dòng)下崗職工出中心工作，企業(yè)退休職工社會(huì)化管理服務(wù)工作穩(wěn)步推進(jìn)。全年職工參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)達(dá)263萬人，參加基本醫(yī)療保險(xiǎn)達(dá)13萬人，參加失業(yè)保險(xiǎn)達(dá)333萬人，保障城鎮(zhèn)最低生活人口1222萬人次，實(shí)施農(nóng)村特困人員救助26萬人次。全年新增城鎮(zhèn)就業(yè)人數(shù)241萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為44。社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步?？萍紕?chuàng)新取得新成績。全年共鑒定科技成果62項(xiàng)，其中國際先進(jìn)水平5項(xiàng)，國內(nèi)領(lǐng)先水平7項(xiàng)，獲省部級(jí)科技成果獎(jiǎng)17項(xiàng)。申報(bào)高新技術(shù)企業(yè)3家，申報(bào)高新技術(shù)產(chǎn)品3項(xiàng)。衛(wèi)生事業(yè)發(fā)展成效顯著。結(jié)核病免費(fèi)救治和艾滋病防治工作得到加強(qiáng)，疾病預(yù)防控制體系和突發(fā)公共衛(wèi)生醫(yī)療救治體系建設(shè)全面啟動(dòng)，在全省率先實(shí)現(xiàn)兒童計(jì)劃免疫免費(fèi)接種。人口與計(jì)劃生育綜合改革向縱深推進(jìn)，人口自然增長率為727。生態(tài)保護(hù)和環(huán)境治理工作進(jìn)一步加強(qiáng)。文化、體育、檔案、氣象、新聞出版、地方志等事業(yè)取得了新的發(fā)展。但是，在全市經(jīng)濟(jì)和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)取得較大成績的同時(shí)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)單一，結(jié)構(gòu)調(diào)整任務(wù)艱巨；“三農(nóng)”問題突出，農(nóng)業(yè)發(fā)展和農(nóng)民增收缺乏長效機(jī)制；中小企業(yè)活力不強(qiáng)；經(jīng)濟(jì)外向度和非公有制經(jīng)濟(jì)比重偏低；社會(huì)保障和就業(yè)壓力增加等問題依然突出，影響和制約著全市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，需要采取切實(shí)有效的措施，認(rèn)真加以解決。二、城市背景淮南市雖然歷史可以追溯到夏商時(shí)期，但是現(xiàn)代城市史卻非常短1949年1月18日淮南解放。3月，中共中央華東局決定在淮南三鎮(zhèn)的基礎(chǔ)上設(shè)立淮南煤礦特別行政區(qū)；4月，淮南煤礦特別行政區(qū)改設(shè)為淮南礦區(qū)。1950年9月，建縣級(jí)淮南市。1952年6月，建立省轄淮南市。1977年1月，鳳臺(tái)縣由阜陽專區(qū)劃入；1999年11月，毛集社會(huì)發(fā)展綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)批準(zhǔn)成立。今淮南市轄田家庵、大通、謝家集、八公山、潘集區(qū)和鳳臺(tái)縣以及毛集社會(huì)發(fā)展綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)。2004年7月，孔店鄉(xiāng)、三和鄉(xiāng)、曹庵鎮(zhèn)、史院鄉(xiāng)、孤堆鄉(xiāng)、楊公鎮(zhèn)、孫廟鄉(xiāng)由長豐縣分別劃入淮南市大通區(qū)、田家庵區(qū)、謝家集區(qū)。2004年是實(shí)施“城市建設(shè)三年大變樣”的起步年，也是創(chuàng)建國家、省級(jí)園林城市關(guān)鍵年。全年新增道路面積60萬平方米，城市綠地提高了2個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到了305，新建城市路燈627房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM柱1270盞，改建路燈35柱54盞，亮燈率達(dá)97以上。年內(nèi)，投入城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金19億元。完成淮舜路、電建路、淮河路、淮建路、民主路、廣場南路、劉家山路等道路大修改造工程，極大地改善了老城區(qū)的交通狀況。解決了一些有路無燈、有燈不亮的道路的亮化。主要有洞山東路、民主路、唐山北路、田大南路、舜耕西路、206國道淮化段、湖濱路、國慶西路、石澗湖西路等。解決了多年來沒有解決的問題。市政工程公司搶抓機(jī)遇碩果累累1田大南路二期工程2洞山東路改造工程竣工3淮河路改造工程完工4淮建西路改建工程竣工5田大北路改造工程完工6新建朝陽東路竣工7舜耕西路改建工程完工8國慶東路改造工程竣工10、建設(shè)北路改建工程完工11、唐山路改建工程竣工根據(jù)以上的分析，“”項(xiàng)目正處于淮南市高端人群的輻射范圍中，是淮南城市的主要發(fā)展方向，也是居家生活的首選，具備良好的地理優(yōu)勢。三、房地產(chǎn)市場概述截止目前，淮南市的房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)保持健康快速發(fā)展的勢頭，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)70家。其中一級(jí)企業(yè)1家，二級(jí)企業(yè)8家，三級(jí)、四級(jí)企業(yè)40家，暫定級(jí)別21家，年房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM內(nèi)新批房地產(chǎn)企業(yè)2家，至年底，全市開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)總計(jì)2487億元。從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)人數(shù)約2400人，專業(yè)技術(shù)人員約1500人。2005年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資152億元，同比增長257；其中住房投資111億元，同比增長108；商品房屋施工面積260萬平方米，同比增長191；其中住宅面積22811萬平方米，同比增長361；新開工面積13569萬平方米，竣工面積10268萬平方米，同比增長50；其中住宅898萬平方米，同比增長768，房屋空置面積1141萬平方米，比上年減少426?！九f城改造成績顯著】2004年，淮南市舊城改造工作堅(jiān)持有利于城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，又有利于改善城市居民的生活環(huán)境和提高生活質(zhì)量為原則的指導(dǎo)思想，加快了改造建設(shè)的步伐，全年完成投資81億元，施工面積179萬平方米，其中住宅147萬平方米，竣工面積55萬平方米，其中住宅47萬平方米。華聲嘉苑、海達(dá)花園等一批新建的高檔次的住宅小區(qū)建成并投入使用。礦業(yè)集團(tuán)全年開工14個(gè)危舊房改造項(xiàng)目，開工面積120萬平方米，竣工40萬平方米，謝二西村、新社東村等一批現(xiàn)代化小區(qū)建成。極大的改善了淮南市老礦區(qū)職工的住房條件。淮南市目前開發(fā)小區(qū)及銷售行情（截止2006年七月22日）房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM樓盤名稱入網(wǎng)總套數(shù)可售套數(shù)已簽約套數(shù)已備案套數(shù)已辦證套數(shù)今日簽約套數(shù)今日備案套數(shù)成交均價(jià)龍湖匯景豪庭603921210002370元/金色巴黎購物中心272232492490009540元/惠利花園城C區(qū)翰林華府618180438438431002061元/惠利花園城D區(qū)中都華府29644140140129001803元/新光花園11476383836002414元/金玉新村29138848456001397元/鐘山園小區(qū)4924252520002188元/國慶花園8031494932002003元/金色家園24910614214294002432元/綠苑山莊5951883002912元/淮南長江商貿(mào)新區(qū)北區(qū)909000000謝三村農(nóng)貿(mào)市場0000000橋南小區(qū)969600000桂園小區(qū)0000000淮望村5158900000選煤村576187870001524元/斯瑞明珠城186691171170002098元/龍眼村36458155155136002762元/紫金華庭693666630061285元/房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM上述價(jià)格是淮南市房產(chǎn)網(wǎng)上備案價(jià)格，實(shí)際從售樓處了解到的價(jià)格要比網(wǎng)上價(jià)格高100200元/M2（來源于淮南市房產(chǎn)網(wǎng)）（二）分區(qū)樓盤田家庵綠苑山莊龍眼村龍湖匯景豪庭金色巴黎購物中心惠利花園城C區(qū)翰林華府惠利花園城D區(qū)中都華府新光花園鐘山園小區(qū)國慶花園金色家園謝家集淮南長江商貿(mào)新區(qū)北區(qū)謝三村農(nóng)貿(mào)市場桂園小區(qū)淮望村選煤村金玉新村八公山紫金華庭潘集橋南小區(qū)大通斯瑞明珠城上述只是一部分備案樓盤，還有一部分樓盤正在籌備前期事宜，沒有備案；（來源于淮南市房產(chǎn)網(wǎng)）淮南市地產(chǎn)市場價(jià)格差異明顯，不但多層、小高層、高層各類型房地產(chǎn)價(jià)格差異明顯，而且從各分區(qū)域來看，價(jià)格懸殊較大，八公山區(qū)一帶由于接近城市邊緣，價(jià)格上稍低，多層價(jià)格一般在13001600元/M2之間，而位于田家俺區(qū)的售房均價(jià)一般在22003000元/M2之間，其它各區(qū)住宅價(jià)格大多在18003000元/M2之間。其次從房地產(chǎn)功能和用途來看，高層住宅、寫字樓的功能區(qū)分模糊，而商業(yè)樓盤價(jià)格差異比較小。另外，淮南目前還呈現(xiàn)出一個(gè)現(xiàn)象目前整個(gè)城市的高層建筑特別多，基本上在售或待售的樓盤高層建筑都占有相當(dāng)大的比例，有的樓盤幾乎全部是高層，多達(dá)30層。四、本章小節(jié)縱觀淮南房地產(chǎn)市場，我們可以發(fā)現(xiàn)，淮南市場已經(jīng)積累了大量的房地產(chǎn)需求，并且具有可觀的上升空間，為我們提供了很好的營銷背景，但是目前缺乏突破價(jià)格瓶頸的房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM契機(jī)，市場消費(fèi)情緒不足。該市場上具有足夠的高端消費(fèi)客群容量，但是沒有相應(yīng)的高端產(chǎn)品，為我們在產(chǎn)品形式的突破上提供了機(jī)會(huì)。在高端市場價(jià)格上，低質(zhì)低價(jià)仍就是其主要特征。第二部分區(qū)域價(jià)值一、行政區(qū)化二、項(xiàng)目概況房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM該項(xiàng)目