前期策劃綱要 揚州高力汽配科技城項目 前期策劃綱要前言 很榮幸參加這次提報，由于接觸時間短，憑借我司多年從事商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗對本項目提出初步建議綱要，以拋磚引玉作為與貴司首次探討的資料，希望能與貴司共同努力把項目運作成功。 總目錄 目前區(qū)域商業(yè)房產(chǎn)供應量較大。 商業(yè)案例觀察 國際寶珠城 漢唐數(shù)碼港 潤揚廣場 濱河城 金馬大廈 商業(yè)案例觀察 1 商業(yè)案例觀察 1 商業(yè)案例觀察 1 商業(yè)案例觀察 體量 總建面 58萬平方米 一期 12萬平方米 開工，開業(yè) 05年 6月， 06年底 價格 12000元均價 面積 30平方米起，可自由分割 招商，銷售 五地同時招商、銷售 1 商業(yè)案例觀察 2 商業(yè)案例觀察 2 商業(yè)案例觀察 2 體量 商業(yè)屬性 專業(yè)商場 一樓均價 銷售方式 帶租約投資、自主經(jīng)營、租賃經(jīng)營、先租后買 銷售率 約 70% 商業(yè)案例觀察 3 商業(yè)案例觀察 3 商業(yè)案例觀察 4 商業(yè)案例觀察 4 商業(yè)案例觀察 5 商業(yè)案例觀察 5 商業(yè)案例觀察 6 勢 劣勢 機會 威脅 成本 氛圍 人氣 現(xiàn)房 規(guī)模 位置 供需轉(zhuǎn)變 城市發(fā)展 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 宏觀調(diào)控 商業(yè)案例觀察 6 本案 優(yōu)勢（ : 1、本項目開發(fā)成本較低。 2、一期已經(jīng)是現(xiàn)房。 3、目前是揚州最具規(guī)模的汽車城。 劣勢（ : 1、宏觀地理位置較差。 2、目前區(qū)域內(nèi)無商業(yè)氛圍。 3、區(qū)域內(nèi)無住宅小區(qū)，人氣不足，缺少隨機消費。 機會（ 1、西進南擴的宏觀政策。 2、中國汽車產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。 威脅 （ : 1、 05年中旬商業(yè)物業(yè)市場供應，將從 供小于求向供略大于求轉(zhuǎn)變。 2、未來區(qū)域內(nèi)競爭激烈。 3、宏觀調(diào)控的影響。 商業(yè)地產(chǎn)是理性的，要用 數(shù)據(jù) 與 實例 說話。以正確的視角 看問題，是項目成功的前提！ 5項重點思考 快速回籠資金 招商的羊群效應 品牌與完全成功 化腐朽為神奇 5項重點思考 1 快速回籠資金： 擴大產(chǎn)品受眾群，以外激內(nèi)、變有知為無知、變理性消費為感性消費、變感性消費為感動銷費。 揚州及周邊地區(qū)投資者 普通投資者 普通房產(chǎn)投資者 商業(yè)房產(chǎn)投資者 行業(yè)經(jīng)營者需求 5項重點思考 招商的羊群效應 ： 充分發(fā)揮高力的內(nèi)外資源，前期引進主力商家，可以提高商業(yè)的整體檔次 ，提高本項目的輻射半徑，保障足夠的人氣，使其余散鋪的租售價格上升，提高中小商家信心，促進項目經(jīng)營成功 。 2 5項重點思考 品牌與完全成功 ： 產(chǎn)品的定位及后期的經(jīng)營，要以企業(yè)品牌可持續(xù)發(fā)展為原則， 部分銷售不等于全部銷售，所以營銷結(jié)點的控制與經(jīng)營管理非常重量。 3 5項重點思考 化腐朽為神奇 ： 將壞事變?yōu)楹檬?，例如：正因為遠離市中心，才有利于專業(yè)市場；正因為商業(yè)配套不齊全，才便于少量配套型業(yè)態(tài)招商；正因為目前商業(yè)氣氛不成熟，才好創(chuàng)造長期投資的空間等等。 4 5項重點思考 建立高力汽配城特有的 立精神堡壘、建立完善的指引系統(tǒng)與廣告位是產(chǎn)品升級與項目整體運營成功的基礎(chǔ)。 5 5項重點思考 5 金豐簡介 四、金豐易居簡介 企業(yè)品牌 金豐易居 中國房地產(chǎn)流通服務行業(yè)唯一上市公司成員 股票代碼 滬市 00606，金豐投資控股公司 公司主營 房屋置換、房屋銷售、房屋裝潢、房屋評估、權(quán)證代理 企業(yè)資源 學院支持東方房地產(chǎn)研究院理念指導、概念策劃、人才支持和培訓 全國聯(lián)網(wǎng)全國十多個城市連鎖，上海市 200多直屬門店聯(lián)網(wǎng)，信息溝通 客戶資源 “ 金豐易居網(wǎng) ”“ 外服易居 ” 十幾萬直屬會員形成龐大客戶群體 集中管理規(guī)模型管理模式，能同時操作十幾個產(chǎn)品 專業(yè)人才專業(yè)化之人才基礎(chǔ)，碩士以上學歷員工占 40%以上 1 金豐易居簡介 1 上海世紀時空 世紀時空大廈 位于靜安區(qū)商圈中心繁華地段，與上海國際展覽中心、上海商城、嘉里中心、恒隆廣場毗鄰，地理位置優(yōu)越。該項目由上海昌輝置業(yè)有限公司投資，金豐易居全程銷售。該大廈定位于產(chǎn)權(quán)式商務行宮，一共 288套小面積產(chǎn)權(quán)式商務酒店，經(jīng)過我公司全程營銷，取得了 50天內(nèi)銷售 80，三個月即全部售磬的佳績。 四、金豐易居近期案例 四、金豐易居近期案例 四、金豐易居近期案例 四、金豐易居近期案例 四、金豐易居近期案例 2 蘇州國際服裝城 蘇州國際服裝城 位于蘇州相城區(qū)，是總面積 100萬方的超大型商業(yè)廣場，內(nèi)部設(shè)有酒店、賓館、商業(yè)街、社區(qū)商鋪和住宅，目前銷售形式看好，有近千名客