顧問管理手冊CONSULTANTMANAGEMENTHANDBOOK宏泰物業(yè)發(fā)展有限公司HONESTPROPERTYDEVELOPMENTCO,LTD目錄10人員構(gòu)架及編制說明11架構(gòu)編制說明12工作概況13顧問工作周期14初期顧問管理階段15前期顧問內(nèi)容細化及調(diào)整階段16前期顧問建議實施階段17全面物業(yè)管理顧問18現(xiàn)場勘查19例會WWWFDCSKYCNWWWFDCSKYCN10人員架構(gòu)及編制說明工程管理保潔管理綜合管理財務(wù)管理客服管理檔案行政管理保安管理11架構(gòu)編制說明（暫定人員）綜合管理檔案、行政管理工程管理財務(wù)管理客服管理保潔管理保安管理12工作概況根據(jù)物業(yè)的類型和特點，針對性地對管理模式提出優(yōu)化方案，內(nèi)容包括初期顧問階段、前期顧問內(nèi)容細化及調(diào)整階段、前期顧問建議實施階段、全面物業(yè)管理顧問四個階段。13顧問工作周期共一年131初期顧問階段計3個月工程管理顧問內(nèi)容計2周確立顧問內(nèi)容計1周財務(wù)管理3周物業(yè)管理標準化文件1周14初期顧問階段141工程管理顧問內(nèi)容A工程圖紙、資料收集A土建結(jié)構(gòu)部分主體結(jié)構(gòu)、負載、功能、安全系數(shù)墻體保溫、外墻結(jié)構(gòu)、防水、防火內(nèi)外交通設(shè)施、運輸、通道設(shè)計、地下室構(gòu)造公共區(qū)域、物管區(qū)域、空間布局門窗設(shè)計、進出入口綠化帶、澆灌系統(tǒng)B機電設(shè)備系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)供電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)暖通系統(tǒng)、樓層分布、管線預(yù)留口給排水系統(tǒng)樓宇自控系統(tǒng)衛(wèi)星通訊/接收系統(tǒng)停車場管理系統(tǒng)保安監(jiān)控系統(tǒng)、門鎖選擇、門禁系統(tǒng)消防監(jiān)控系統(tǒng)、消防分區(qū)、消防通道樓宇智能管理系統(tǒng)電梯扶梯B合理化建議WWWFDCSKYCNWWWFDCSKYCNA樓宇安全保障，包括硬件及軟件措施兩個方面，硬件即完善樓宇自動化系統(tǒng)，軟件即加強物業(yè)管理。B公共區(qū)域能源合理利用墻體節(jié)能地處采暖區(qū)的示范工程，必須嚴格執(zhí)行建設(shè)部頒發(fā)的民用建筑節(jié)能設(shè)計標準（采暖居住建筑部分）和各地編制的實施細則。地處非采暖區(qū)，尤其是過渡地區(qū)的示范工程要求以外墻采取保溫隔熱措施，以提高室內(nèi)舒適度，降低防暑降溫的能耗。應(yīng)大量采用夾芯保溫、外保溫和內(nèi)保溫的復(fù)合外墻，大幅度地降低外墻的傳熱系數(shù)。重點發(fā)展高效的外保溫復(fù)合外墻。采用單一材料的節(jié)能外墻，應(yīng)注意配套砌筑材料的防水、保溫、粘結(jié)等性能，以減少熱應(yīng)力和冷橋的出現(xiàn)。門窗節(jié)能窗戶要達到國家對節(jié)能窗的評價指標，應(yīng)具有搞雨水滲漏、搞風壓、搞空氣滲透和保溫等四性。要大量彩門窗密閉材料和成套技術(shù)，有效地提高安裝質(zhì)量。合理控制窗墻比。示范工程中所有住宅外窗應(yīng)一律采用雙層玻璃。有條件的地區(qū)可采用中空玻璃、隔熱玻璃和反熱玻璃。應(yīng)大量采用絕熱性能好塑鋼門窗、保溫鋁合金門窗和彩板鋼門窗等。住宅分戶門應(yīng)具有防盜、隔聲、保溫、防火等性能。屋面地面節(jié)能層面保溫要求一般高于外墻。應(yīng)推廣采用復(fù)合層面，其保溫隔熱材料要求輕質(zhì)高效，吸水率低，并且有一定強度。采暖區(qū)樓板下方為室外或不采暖的房間時，樓面應(yīng)采取保溫措施。采用地面輻射供暖技術(shù)的樓板必須采取有效的保溫做法。供暖系統(tǒng)節(jié)能采用以平衡閥及其專用智能儀表為核心的管網(wǎng)水力平衡技術(shù)，改善供暖質(zhì)量，節(jié)約能源。集中采暖系統(tǒng)應(yīng)當使用雙管系統(tǒng)。采用熱量按戶計量及溫度控制調(diào)節(jié)裝置，以達到改善住宅室內(nèi)熱環(huán)境和節(jié)能的雙重效果。應(yīng)實行按熱量收費。推廣采用高效節(jié)能散熱器，充分發(fā)揮熱效率。室外供暖管道必須采取保溫措施，以減少熱損失。積極在暖通空調(diào)工程中引入熱泵節(jié)能技術(shù)。推廣小型節(jié)能高效集中空調(diào)設(shè)備。電氣設(shè)備節(jié)能要求選用低耗能電氣設(shè)備（如可控硅調(diào)速節(jié)能電梯、節(jié)能變電器、節(jié)能空調(diào)機等。）大量采用節(jié)能高效的新型燈具，淘汰過時的照明設(shè)備，公共區(qū)域必須彩延時開關(guān)，減少無用電耗。新能源利用積極擴大地下熱能和冷能等可再生能源在示范工程中的應(yīng)用水平和規(guī)模。促進新能源實驗基地的形成。利用并完善太陽能電池及熱水供應(yīng)技術(shù)，滿足全天候使用要求。太陽能利用系統(tǒng)設(shè)計應(yīng)與主體工程設(shè)計同步進行，同步施工，集熱器與建筑物的屋面要有機結(jié)合，協(xié)調(diào)美觀。推廣熱、電、冷聯(lián)產(chǎn)供技術(shù)，積極利用工業(yè)廢熱向住宅提供采暖空調(diào)熱源，利用垃圾資源化技術(shù)供熱或發(fā)電。電力資源充足的地區(qū)，宜采用以電為能源的低溫輻射供暖系統(tǒng)，并可自行控制供暖溫度，具有無污染，無噪音的優(yōu)點。C環(huán)保及綠化努力方向達到或超過全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈）標準及評分細則、濟南市物業(yè)管理考核評比標準（住宅區(qū)）濟南市文明住宅小區(qū)、文明住宅組團評比標準及國家建設(shè)部和濟南市有關(guān)規(guī)定的標準。按國家規(guī)定，對于住宅小區(qū)綠化用地不可低于占地面積的30，綠化覆蓋率達100，環(huán)境衛(wèi)生、清潔滿意率達95以上。在小區(qū)內(nèi)設(shè)置區(qū)域內(nèi)平面示意圖和各種導(dǎo)向牌、在主要出入口設(shè)“熱愛地球，關(guān)愛生命”、“珍惜環(huán)境，愛護綠化”、“青青小草，請加呵護”、“尊老愛幼，人間美德”、“進出車輛禁鳴、減速”等溫馨提示牌。D清潔要求（裝飾/裝修材料及垃圾處理、清潔設(shè)施）裝飾、裝修材料及垃圾的處理所有材料、設(shè)備工具及廢物等須放置在裝修單位范圍內(nèi)，不得占用任何公共部分，所有垃圾、碎片等雜物必須及時搬運，施工區(qū)域如有變更應(yīng)與管業(yè)協(xié)商。施工方在操作過程中如須搬運有污染樓面衛(wèi)生或體積較大的物體及清運建筑垃圾時應(yīng)與管業(yè)協(xié)商并對樓面衛(wèi)生進行清理。施工區(qū)每日工作結(jié)束后，應(yīng)將當天產(chǎn)生或遺留之廢料、垃圾等清理到指定位置并清潔好清運路線。清理時要把廢料作密封處理，確保不會發(fā)生惡臭、泄漏污水、塵土飛揚和沙土滿地等現(xiàn)象。施工人員不得做出任何環(huán)境污染。嚴禁開門施工，嚴禁在施工過程中干擾其它用戶的正常施工。清潔設(shè)施WWWFDCSKYCNWWWFDCSKYCN142確立物業(yè)管理內(nèi)容A基本服務(wù)保安、保潔、綠化、消防、維修等基本服務(wù)。B無償服務(wù)序號服務(wù)項目責任部門1協(xié)助搬運家政服務(wù)2臨時代管小物件保安C有償服務(wù)序號服務(wù)項目備注1室內(nèi)委托清潔2委托清洗油煙機3委托清洗衣物普通衣物/需干洗的衣物4送水服務(wù)5代為清洗汽車6打字、復(fù)印7粉刷室內(nèi)墻面8送取干洗衣物9運送物品10更換室內(nèi)燈管、燈泡11維修更換門鎖12電器維修13疏通下水道14代購車、飛機票15室內(nèi)電路維修16更換玻璃143財務(wù)管理A人員架構(gòu)安排B員工工資福利財務(wù)主管會計出納項目養(yǎng)老保險醫(yī)療生育工傷失業(yè)公司交納22808052個人交納82001C物業(yè)管理費用測算NO類別支出項目人數(shù)計算公式平均每月全年支出員工工資人保險工工裝費用費夜班費用加班費一小計管辦公費綜合測算理通訊費綜合測算費交通費綜合測算用固定資產(chǎn)折舊綜合測算二小計運日常清潔材料費營綠化養(yǎng)護費綜合測算費垃圾清運費綜合測算用治安管理費綜合測算日常維修費綜合測算三小計四公司管理費五稅金555總計144物業(yè)管理標準化文件A管理公約（附件一）用戶手冊（附件二）B規(guī)章制度人事管理制度附件三財務(wù)管理制度（附件四）行政管理制度（附件五）C二次裝修手冊（附件六）交接流程（附件七）D應(yīng)急手冊（附件八）工程應(yīng)急流程（附件九）145銷售推廣我公司顧問組將為項目名稱“銷售中心”制定物業(yè)管理模式，組建物業(yè)管理團隊。指導(dǎo)“銷售中心”的物業(yè)管理團隊做好“銷售中心”的日常物業(yè)管理WWWFDCSKYCNWWWFDCSKYCN工作。以點帶面，宣傳、展示本項目日后物業(yè)管理模式、服務(wù)理念和工作規(guī)范。在“銷售中心”，物業(yè)管理雛型必須“麻雀雖小，五臟俱全”，充分體現(xiàn)交付使用后物業(yè)管理的規(guī)范全貌。因此，合適的人才，合理的分配，規(guī)范的流程，禮貌的接待，加以“時效與功效并重”的監(jiān)管機制，“確保客戶滿意”的工作標準，都是我公司顧問工作的重要思考。“統(tǒng)一應(yīng)對”，是確保銷售業(yè)績持續(xù)向高，消費者對項目名稱信心日增的銷控規(guī)范，也是開發(fā)商的誠信充分體現(xiàn)的重要措施。因此，我公司顧問組將在“銷售中心”設(shè)物業(yè)管理接待臺，配置“物業(yè)管理百科全書”，內(nèi)容包括物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、業(yè)主公約、物業(yè)使用手冊、商場經(jīng)營管理公約、商場使用手冊、裝修守則、消防安全協(xié)議、煤氣、暖氣設(shè)備使用協(xié)議、停車場管理規(guī)定等業(yè)主/商戶入住前必須簽訂的各類協(xié)議及規(guī)章制度，以避免業(yè)主/商戶入住后發(fā)生不必要的爭議。在“銷售中心”里，要擺放物業(yè)管理費用告示牌。銷售人員和物業(yè)管理人員要統(tǒng)一口徑，向客戶說明物業(yè)管理費用的組成，特約服務(wù)和有償服務(wù)的內(nèi)容、收費標準。15前期顧問內(nèi)容細化及調(diào)整階段151機電設(shè)施準備工作152設(shè)備運行操作手冊153管理人員功能細化A一站式服務(wù)平臺B一專多能的管理人員154運作流程及服務(wù)標準、承諾的確定1541運作流程（附件十）1542服務(wù)標準、承諾A客戶服務(wù)服務(wù)標準1客服人員言行舉止文明，著裝大方得體，能展示辦公樓整體形象。2耐心、細致的回答客戶的問詢。3對來訪人員進行登記，保障客戶安全及免受騷擾。3負責會議接待以及報紙信件的分發(fā)，使客戶享受全方位的服務(wù)。4及時處理客戶的報修及其它需求。5檔案管理規(guī)范完善。服務(wù)承諾1維修服務(wù)的回訪率達到98。2業(yè)主滿意率達到90。3檔案建立與完好率達到100。B工程管理服務(wù)標準1確保大樓外觀完好、整潔，外墻裝飾無被損或污跡、無銹跡等，無安全隱患。2及時處理設(shè)施設(shè)備故障，確保設(shè)備性能完好，保證安全運行。3確保電梯技術(shù)性能處于良好狀態(tài)，保證安全運行。4路燈完好無損，夜間照明正常。5道路暢通無損壞，平坦整潔，排水暢通。6雨水井、污水井完好，疏通正常無污染物。服務(wù)承諾1房屋完好率達到98以上。2機電設(shè)備完好率達到99。3房屋零修、急修及時率達到99以上。4維修工程質(zhì)量合格率達到98。5道路完好率及使用率達到100。6化糞池、雨水井、污水井完好率達到100。7照明完好率達到99。8給排水及供電系統(tǒng)完好率達到999。C保安管理服務(wù)標準1保障業(yè)主及財產(chǎn)的安全。2保障公共設(shè)施完好。3保障良好的治安環(huán)境。4做好消防安全服務(wù)發(fā)生火災(zāi)，及時報警，協(xié)助消防人員疏散、救助人員等；保證消防設(shè)施設(shè)備完好無損。5遇緊急，突發(fā)事件時能及時、準確、迅速地處理。6有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案，發(fā)生時，應(yīng)立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進行處理。7停車場設(shè)施設(shè)備正常，停車場疏導(dǎo)有序，無占用消防通道，無阻礙交通。服務(wù)承諾1通過對大廈實行24小時警衛(wèi)服務(wù)制度，做到以點帶面，進而形成大廈的整體安全保衛(wèi)體系，保護物業(yè)及使用人的安全，維護物業(yè)的正常工作、生活秩序。2轄區(qū)內(nèi)不發(fā)生重大安全責任事故，本年度內(nèi)無因管理公司責任造成重大刑事案件和重大火災(zāi)事故。3停車場、自行車棚完好率達到100。4智能化系統(tǒng)完好率達到99。5消防設(shè)施設(shè)備完好率達到100。D清潔管理服務(wù)標準1確保辦公樓環(huán)境優(yōu)美，清潔衛(wèi)生。2保潔設(shè)備齊全完好。3垃圾日產(chǎn)日清，空氣新鮮，環(huán)境無污染。WWWFDCSKYCNWWWFDCSKYCN4綠擺布局合理、優(yōu)美，花草樹木與辦公樓配置得當。5外圍綠化花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無踐踏折損現(xiàn)象，無大面積黃土裸露。服務(wù)承諾1保潔達標率98。2綠化完好率達到96。3辦公區(qū)域綠化率達到100。155智能化管理系統(tǒng)的設(shè)立A文件及檔案標準化管理1檔案分類1文本檔案指需進行存檔，并供日后參閱的紙張文檔資料。2電子檔案指需進行存檔，并供日后參閱、修改的電子文檔資料。2檔案管理系統(tǒng)1所有文本檔案資料均采用條形編碼進行分類，以文件夾存檔的形式并按照后述的文本檔案存檔標準進行分類存檔，并采用電子數(shù)據(jù)庫的形式對檔案進行管理。2所有電子檔案資料則按照后述的電子檔案存檔標準進行存檔管理。3外部往來函件的收發(fā)以傳真/信函等形式的來函行政人員登記編號錄入數(shù)據(jù)庫物業(yè)經(jīng)理審閱/批復(fù)機密性函件各職能部門一般性函件工程部以傳真/信函等形式的發(fā)函行政人員登記編號錄入數(shù)據(jù)庫物業(yè)經(jīng)理審閱/批復(fù)各職能部門主管審閱/批復(fù)草擬回函函件保安部保潔部運作中心處理函件相關(guān)事宜按工作需求所有函件分類存檔4檔案編碼采用條形碼印章的形式，應(yīng)加蓋于文本檔案右上角的顯著位置。5條形碼的建立條形碼由12位阿拉伯數(shù)字和3位大寫英文字母組成，共計15位，作為日常文本檔案資料按類別劃分檔案編碼。115位條形碼的含義說明將相應(yīng)的編碼填寫在空格內(nèi)，包括，A資料的類型編碼B資料所屬部門編碼C存檔日期編碼D存檔的數(shù)量6數(shù)據(jù)庫的建立管業(yè)名稱存放位置客戶內(nèi)容摘要類目部門日期檔案編號處理狀態(tài)WWWFDCSKYCNWWWFDCSKYCN7存檔文件夾1紅色標準文件夾用于保存機密性文本檔案資料；2藍色標準文件夾用于保存財務(wù)部有關(guān)費用清單類文本檔案資料；3黑色標準文件夾用于保存除上述兩種類型外的文本檔案資料4牛皮紙檔案盒用于保存財務(wù)會計憑證，并按照財務(wù)轉(zhuǎn)帳、普通收款、外匯等不同科目分別存放于文件盒內(nèi)。8文件柜單層、雙層、多層文件柜用于保存財務(wù)用文件盒、標準文件夾以及非標準文件夾、照片檔案夾、上插頁式文件夾。四屜文件柜用于保存掛件夾。9檔案管理系統(tǒng)的執(zhí)行檔案管理系統(tǒng)自執(zhí)行之日始，管業(yè)行政人員即為本項目內(nèi)檔案管理系統(tǒng)的總監(jiān)管負責人，負責進行行政辦公室檔案/人事檔案的管理并監(jiān)督各部門檔案管理系統(tǒng)的執(zhí)行情況，各部門主管即為其部門檔案管理系統(tǒng)的監(jiān)管負責人，負責監(jiān)督本部門檔案資料的系統(tǒng)管理執(zhí)行情況。B財務(wù)管理系統(tǒng)C人力資源管理系統(tǒng)DHELPDESK管理平臺16前期顧問建議實施階段161籌建管理處162管理費用預(yù)算審議、定稿163各類管理文件審議、定稿、印刷164二次裝修手冊審議、定稿、印刷165項目驗收標準及驗收辦法（附件十一）17全面物業(yè)管理顧問171日常溝通A土建維修、養(yǎng)護B機電維修、保養(yǎng)C公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護D日常管理A配套服務(wù)設(shè)施B節(jié)能管理C綠地、花木等建筑小品的養(yǎng)護D車輛行駛及停泊秩序管理E消防安全監(jiān)控F文化娛樂活動建議G檔案、資料管理18現(xiàn)場勘查19例會WWWFDCSKYCNWWWFDCSKYCN附件一管理公約目錄總則第一章物業(yè)基本情況第二章本公約涉及的各主體基本情況第三章物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標準第四章物業(yè)管理服務(wù)費用與公共維修基金第五章產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)第六章開發(fā)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)第七章物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)第八章房屋的使用、管理、維修的具體規(guī)定第九章違約責任第十章附則總則為落實（本小區(qū)大廈）的售后物業(yè)管理，明確購房人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理中的權(quán)利義務(wù)，我公司按照有關(guān)規(guī)定，制定項目名稱物業(yè)管理公約，并提交濟南市居住小區(qū)管理辦公室核準，以確保公約具備必要內(nèi)容。我公司作如下承諾如因我公司制定過程中的不謹慎導(dǎo)致本公約內(nèi)容存在歧義、語義不清或違反有關(guān)法律法規(guī)政策，由我公司承擔相應(yīng)責任。我公司和物業(yè)管理企業(yè)簽定的物業(yè)管理委托合同與本公約內(nèi)容不存在抵觸。我公司如將項目轉(zhuǎn)讓，將保證受讓人承諾遵守本公約。上述條款為本公約內(nèi)容的組成部分，經(jīng)濟南市居住小區(qū)管理辦公室核準之日起，我公司即應(yīng)遵守本公約內(nèi)容。開發(fā)企業(yè)（公章）年月日WWWFDCSKYCNWWWFDCSKYCN物業(yè)管理公約為維護開發(fā)企業(yè)、產(chǎn)權(quán)人及物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造和保持安全、整潔、舒適、文明的商務(wù)辦公環(huán)境，根據(jù)中華人民共和國及濟南市有關(guān)房地產(chǎn)法律、法規(guī)，結(jié)合項目名稱的實際情況，制訂本公約。項目名稱的所有產(chǎn)權(quán)人、使用人、開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)均受本公約各條文的約束。第一章物業(yè)基本情況一、物業(yè)名稱項目名稱二、座落位置物業(yè)四至東至西至南至北至三、建筑面積平方米四、土地用途及使用期限五、國有土地使用權(quán)證明文件政府批文號六、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備1指不為單個產(chǎn)權(quán)人所有而為全體產(chǎn)權(quán)人所有并共同使用的部位及設(shè)施設(shè)備，包括（但不限于）房屋的承重結(jié)構(gòu)（包括基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋等）、外墻面、屋頂、大堂、公共門廳、走廊、過道、管井、公共廁所、茶水間、垃圾通道、郵政信箱、避雷裝置、照明燈具、樓梯間、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、二次供水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、煤氣調(diào)壓站及上述相關(guān)配套系統(tǒng)的配套用房，衛(wèi)星閉路電視監(jiān)控室、智能化中控室、化糞池、自來水分戶水表以外計費水表以內(nèi)的上水管道、樓內(nèi)下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房、空地、道路、綠地、變配電系統(tǒng)、市政排水設(shè)施、物業(yè)管理區(qū)域的外圍護欄及圍墻等。為該土地及項目名稱產(chǎn)權(quán)而設(shè)計并供其共用的其它區(qū)域，但不包括由個別產(chǎn)權(quán)人獨自擁有所有權(quán)的區(qū)域。為本物業(yè)的利益而安裝的其他機器、儀器、儀表、裝置、管道、電線、有線電視接收系統(tǒng)、通訊設(shè)備、報警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等，但不包括任何只供產(chǎn)權(quán)人獨自使用的設(shè)施和設(shè)備。2其他共用配套設(shè)施銀行，餐廳，多功能廳與會議設(shè)施，員工餐廳，便利店以及衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)和其他商務(wù)服務(wù)設(shè)施。第二章本公約涉及的各主體基本情況一、產(chǎn)權(quán)人在項目名稱擁有全部或部分房屋所有權(quán)及相應(yīng)土地使用權(quán)的公民、法人和其它組織，包括其日后的合法繼承人或承讓及被贈與者。二、物業(yè)管理企業(yè)名稱物業(yè)管理資質(zhì)合格證書號注冊地址郵編法人代表人注冊資金聯(lián)系人聯(lián)系電話三、開發(fā)企業(yè)名稱注冊地址郵編法人代表人注冊資本聯(lián)系人聯(lián)系電話四、業(yè)管理企業(yè)的選定和變更1物業(yè)管理委員會（以下簡稱“管委會“）成立前，發(fā)展商名稱聘請物業(yè)管理公司對項目名稱進行管理；公約核準后除以下情況之外，開發(fā)企業(yè)不得變更物業(yè)管理企業(yè)。A該物業(yè)管理企業(yè)被取消濟南市物業(yè)管理資質(zhì)；B該企業(yè)注銷；上述情況下變更物業(yè)管理企業(yè)，開發(fā)企業(yè)需將變更原因和選定的新物業(yè)管理等有關(guān)事項告之業(yè)主，沒有50以上反對意見的方可與新物業(yè)管理企業(yè)簽署正式合同。并須到小區(qū)辦備案。2物業(yè)管理委員會成立之前變更物業(yè)管理企業(yè)，開發(fā)企業(yè)需要求變更后的新物業(yè)管理企業(yè)承諾遵守本公約。3管委會成立后，由管委會選聘物業(yè)管理企業(yè)對項目名稱進行管理。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有濟南市物業(yè)管理資質(zhì)合格證書，并承諾遵守本公約。五、使用人指凡在項目名稱與開發(fā)企業(yè)或產(chǎn)權(quán)人簽訂租賃合同的公民、法人和其它組織。WWWFDCSKYCNWWWFDCSKYCN第三章物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標準1參與物業(yè)竣工交付使用的接管驗收，保存相關(guān)物業(yè)資料；2作好入住管理，使業(yè)主順利入住，建立業(yè)主管理檔案；3按照裝修手冊的有關(guān)規(guī)定監(jiān)督管理物業(yè)裝修施工，保證大廈的安全和完整；4管理地面和地下停車場，使車輛行駛有序，停放整齊，車場道路完好；5建立科學嚴格的檔案管理制度，做好物業(yè)檔案管理工作；6維護公共秩序，采取一切措施防止并糾正對大廈任何公共設(shè)施、公共區(qū)域的違規(guī)占用或有損于本大廈各業(yè)主利益的各種行為，必要時要求責任人進行賠償；7保持本大廈及其所有部分（單元內(nèi)除外）的環(huán)境衛(wèi)生，定期安排垃圾清運，保證垃圾收集設(shè)施處于良好工作狀態(tài)；8做好大廈綠化的管理養(yǎng)護工作，保持綠地整潔；9要求并收取本大廈所有產(chǎn)權(quán)人及使用人應(yīng)付款項，支付所有因管理和維護本大廈而產(chǎn)生的應(yīng)付款項，并就物業(yè)管理企業(yè)履行委托管理合同規(guī)定的職責而支出及支取的一切款項，預(yù)備妥善的帳目記錄。10定期巡視、檢查、檢修大廈公共機房，公共機械設(shè)備，確保公共設(shè)備設(shè)施處于良好的工作狀態(tài)；11保養(yǎng)、維護大廈的消防設(shè)備設(shè)施，并使之符合政府有關(guān)法律、法規(guī)的要求。12根據(jù)大廈管理需要，聘請、撤換及付酬予律師、建筑師、會計師及其他專業(yè)顧問、承建商，技術(shù)工人、代理人、清潔工人及其他有關(guān)的工作人員，為管理人員提供辦公地方、辦公設(shè)施、制服、工作服、工具、器具、清潔或其他材料及所有必要的儀器和設(shè)備；13保持大廈安全、良好的運行狀態(tài)，定期檢查、巡視大廈的公共區(qū)域，必要時可檢查各業(yè)主單元的內(nèi)部，但在非緊急情況下應(yīng)提前給予業(yè)主通知；14為大廈的公共區(qū)域（包括公共服務(wù)設(shè)施）投保，其保險金額及其險種由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)其管理經(jīng)驗提出建議，提交開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理委員會作出決定；15采取必要的措施，確保大廈的各項管理符合政府的規(guī)定和要求；16采取合法行動和有利措施（包括訴訟請求），制止個別業(yè)主違反、不遵守或不履行公約的規(guī)定或物業(yè)管理企業(yè)為管理大廈而制定的有關(guān)規(guī)定；17管理者有權(quán)根據(jù)本公約的規(guī)定，制定、修訂及廢止項目名稱的各項管理規(guī)定、管理細則，各產(chǎn)權(quán)人須共同遵守。18管理者遞交辭呈或職務(wù)被解聘時，須移交所有有關(guān)大廈的文件、資料、圖紙、管理帳目等與發(fā)展企業(yè)或物業(yè)管理委員會；19項目名稱按照高檔寫字樓的通行標準提供服務(wù)并進行物業(yè)管理；20全面推行ISO9000質(zhì)量標準體系，建立科學高效的管理流程和管理制度；21項目名稱開業(yè)后，力爭在兩到三年內(nèi)創(chuàng)建濟南市優(yōu)秀管理大廈。第四章物業(yè)管理費用與公共部位和公用設(shè)施設(shè)備大中修及更新改造費一、物業(yè)管理服務(wù)費用（本公約中簡稱“管理費”）1物業(yè)管理企業(yè)須向產(chǎn)權(quán)人明示物業(yè)管理服務(wù)收費標準。產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)就其物業(yè)的管理向物業(yè)管理企業(yè)全額支付物業(yè)管理服務(wù)費。其取費標準，在管委會成立前由開發(fā)企業(yè)確定；在管委會成立后，由管委會根據(jù)物業(yè)管理運行成本進行核定。2管理費用包括下列各項1管理及運行人員（如保安員、維修工、清潔工等）工資及福利費；2綠化、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保、污水處理、垃圾清潔費；3公用水、電、氣、暖費及正常供應(yīng)時間的空調(diào)費；4辦公費用（含耗材、交通、文具、通訊、用房等）；5公共場所、公用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維修、保養(yǎng)費及照明費；6大廈公共場所維修、保潔、環(huán)保、治安等發(fā)生的工具材料費；7公共治安服務(wù)費；8大廈節(jié)日裝飾費用；9公用設(shè)施設(shè)備財產(chǎn)保險費；10物業(yè)管理企業(yè)酬金；11法定稅金；12聘請管理、維修、會計、法律等專業(yè)顧問的費用；13其它物業(yè)管理委員會核準的合理支出。3收費標準如下物業(yè)管理服務(wù)費按銷售建筑面積每月每平米（）元人民幣計??；（）至（）層商業(yè)用房物業(yè)管理費按銷售建筑面積每月每平米（）元人民幣計取。4物業(yè)管理服務(wù)費的交納辦法各產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)于每月1日至10日前到物業(yè)管理企業(yè)辦公室交納，現(xiàn)金、支票均可。5產(chǎn)權(quán)人或使用人在辦理其物業(yè)入住手續(xù)時須向物業(yè)管理企業(yè)預(yù)付相當于三個月物業(yè)管理服務(wù)費（以下簡稱“管理按金”）。用于物業(yè)管理費用不敷使用時，進行臨時補救的資金儲備；或用于支付包括產(chǎn)權(quán)人或使用人產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程中暫時無法按期繳納的或非故意性的不能按期繳納的物業(yè)管理服務(wù)費，該筆款項應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人或使用人及時補齊，不可折抵。如產(chǎn)權(quán)人將其物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓他人，管理按金將自動轉(zhuǎn)至新產(chǎn)權(quán)人名下。6在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，自房屋交付使用之日起，開發(fā)企業(yè)未曾售出的房屋和產(chǎn)權(quán)人空置房屋均應(yīng)承擔相應(yīng)的物業(yè)管理費。7沒有約定或約定不明的，應(yīng)按政府有關(guān)文件實行，政府有新的規(guī)定時，收費應(yīng)依新的政策進行調(diào)整。8物業(yè)管理服務(wù)費收費標準如按規(guī)定或約定有調(diào)整，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告和書面送達通知全體產(chǎn)權(quán)人。9代收代繳費用各產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)于每月（）號前交納上月所耗水、WWWFDCSKYCNWWWFDCSKYCN電、煤氣等費用，物業(yè)管理公司依照政府規(guī)定的標準按各自的計量表的顯示用量計取。二、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備大中修及更新改造費1共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修及更新改造費是專項用于本物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、中修及更新改造費用，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是指本公約第一章第七條所列內(nèi)容。2該項費用發(fā)生時，由物業(yè)管理企業(yè)按實際情況作出預(yù)算，按銷售建筑面積比例向產(chǎn)權(quán)人籌集。第五章產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利及義務(wù)一、產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利在各產(chǎn)權(quán)人遵守本公約并按期繳納有關(guān)費用的先決條件下，各產(chǎn)權(quán)人將享有下述權(quán)利1對其名下的物業(yè)享有占有、使用、收益和處分權(quán)；2按規(guī)定和設(shè)置目的使用共用部位和共用設(shè)施設(shè)備；3產(chǎn)權(quán)人有權(quán)要求召開、參加產(chǎn)權(quán)人大會，享有管委會委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；4有權(quán)按有關(guān)規(guī)定進行房屋自用部位的裝飾裝修；5有權(quán)自行聘請他人對物業(yè)自用部位設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護，但當該等維修、養(yǎng)護操作涉及公共系統(tǒng)、公共區(qū)域或其他產(chǎn)權(quán)人、使用人的正常使用和其他利益時，該產(chǎn)權(quán)人有責任向物業(yè)管理企業(yè)提出申報，并經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)書面同意后，方可實施；6有權(quán)根據(jù)房屋建筑共用部位及場所、共用設(shè)備、設(shè)施的狀況，建議物業(yè)管理企業(yè)及時修繕；7對物業(yè)管理的重大事項享有表決權(quán)；8有權(quán)監(jiān)督管委會、物業(yè)管理企業(yè)的工作，并向管委會、物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理的有關(guān)問題提出意見、建議和要求；9有權(quán)向物業(yè)管理行政主管部門投訴；10有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理的收費情況，并要求管委會和物業(yè)管理企業(yè)按照規(guī)定的期限公布物業(yè)管理服務(wù)費用收支帳目；11有權(quán)要求異產(chǎn)毗連部位的其他維修責任人承擔維修養(yǎng)護責任。對方拒不維修并造成他人損失的，可向管委會投訴直至提請有關(guān)部門調(diào)解、仲裁或訴訟。二、產(chǎn)權(quán)人的義務(wù)1遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和本公約規(guī)定，接受物業(yè)管理企業(yè)的管理；遵守物業(yè)管理企業(yè)依有關(guān)規(guī)定和公約訂立的本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)章制度；2執(zhí)行產(chǎn)權(quán)人大會及管委會決議；3按規(guī)定和約定交納物業(yè)管理服務(wù)費、房屋公共部位和公用設(shè)施設(shè)備大中修維修基金，物業(yè)管理企業(yè)代收代繳的水、電、暖、燃氣、有線電視費等市政公共設(shè)施使用費，及其他因管理本物業(yè)所發(fā)生的費用支出，無論其擁用房屋是否空置、出租或自用；4產(chǎn)權(quán)人出租、轉(zhuǎn)讓其擁有物業(yè)時，應(yīng)提前書面通知物業(yè)管理企業(yè)，并應(yīng)在其契約生效之日起（）日內(nèi)（如需在該（）日內(nèi)入住時，則應(yīng)在入住前）取得承租方或受讓方遵守本公約及物業(yè)管理規(guī)定的書面承諾，交給物業(yè)管理企業(yè)。前產(chǎn)權(quán)人在物業(yè)管理企業(yè)接到上述承諾書前，對該擬轉(zhuǎn)讓的物業(yè)管理費及其它有關(guān)費用仍負有責任。同時，也有責任支付至轉(zhuǎn)讓日的管理費用及其它有關(guān)費用，如前產(chǎn)權(quán)人仍要履行本公約的責任直到其承讓人簽署的承諾書生效止。在受讓方簽署的承諾書生效前，如該受讓方對開發(fā)企業(yè)或其他產(chǎn)權(quán)人造成任何損失，應(yīng)由前產(chǎn)權(quán)人負責賠償開發(fā)企業(yè)或者其他產(chǎn)權(quán)人。前產(chǎn)權(quán)人如未能付清其應(yīng)付的管理費及其它有關(guān)費用，管理企業(yè)有權(quán)向前產(chǎn)權(quán)人追討；5應(yīng)愛護并合理使用房屋及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；6產(chǎn)權(quán)人應(yīng)對其雇員、承租人、訪客、代理人及其他使用者的疏忽和錯誤向物業(yè)管理企業(yè)及其他產(chǎn)權(quán)人負責。如因上述人士的行為、疏忽和錯誤而發(fā)生損害、損失，該產(chǎn)權(quán)人應(yīng)支付所有因此而產(chǎn)生的費用或賠償。在上述情況下，如損害、損失是由物業(yè)管理企業(yè)負責修復(fù)、補償?shù)?，則費用由物業(yè)管理企業(yè)收??；非物業(yè)管理企業(yè)負責修復(fù)、補償?shù)?，則費用由物業(yè)管理企業(yè)收取；非物業(yè)管理企業(yè)負責修復(fù)、補償?shù)?，費用由受害者收取。7不得作出與本公約相違背從而使項目名稱的保險成為無效或令保險金額提高的行為。如有上述情況發(fā)生，則違約的產(chǎn)權(quán)人對因此而產(chǎn)生的所有損失、損害、費用、訴訟、索賠或要求及因此引致的額外增加的保險金額對其他產(chǎn)權(quán)人負有責任。如因該產(chǎn)權(quán)人違約的行為導(dǎo)致項目名稱或其中的部分被損毀，而所保項下的全部或部分保險金無法得到賠償，則違約的產(chǎn)權(quán)人應(yīng)立即將全部重建或修復(fù)損毀部分。8產(chǎn)權(quán)人或使用人須同管理者簽署承諾書，承諾遵守本公約。第六章開發(fā)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)一、開發(fā)企業(yè)對其擁有的物業(yè)，享有與其他產(chǎn)權(quán)人同等的權(quán)利，并履行相應(yīng)的義務(wù)。二、管委會成立前，開發(fā)企業(yè)有權(quán)自行組建或選聘物業(yè)管理企業(yè)對本物業(yè)進行管理。發(fā)展商與管理者簽署管理合同，制定管理者的職責范圍、期限及酬金等無須先經(jīng)其他業(yè)主同意，但管理合同不能違反本公約的條款。依法制定公約和物業(yè)管理規(guī)章制度。三、開發(fā)企業(yè)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定承擔本物業(yè)保修期內(nèi)保修范圍的維修責任。在保修期間，開發(fā)企業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)及時處理有關(guān)保修適宜，其發(fā)生的費用由開發(fā)企業(yè)負責。四、開發(fā)企業(yè)出售物業(yè)時，應(yīng)向購房人明示經(jīng)核準的公約，并要求購房人在簽署購房合同的同時，簽署遵守公約的承諾書。五、在不妨礙產(chǎn)權(quán)人使用其所擁有物業(yè)的前提下，開發(fā)企業(yè)或管理者及經(jīng)他們認可、批準的人為檢查、維修或改造本物業(yè)區(qū)的任何一部分，包括公共區(qū)域、公共服務(wù)設(shè)施設(shè)備，有權(quán)攜帶必需的設(shè)備、器材及材料進入本物業(yè)區(qū)的任何一部分。如有必要，可進入任何單元內(nèi)部，除緊急情況外，須事先WWWFDCSKYCNWWWFDCSKYCN通知并征得有關(guān)產(chǎn)權(quán)人或使用人同意。六、除緊急情況外開發(fā)企業(yè)或管理者在發(fā)出合理通告后，有權(quán)暫時停止任何設(shè)施的使用，以便進行維修及保養(yǎng)。七、在本公約的限制和保障下，開發(fā)企業(yè)有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、批準占用或以其它任何方式處置項目名稱開發(fā)企業(yè)保留所有權(quán)的任何地方，而無須其他產(chǎn)權(quán)人同意。八、開發(fā)企業(yè)可委派代理人或公司行使本公約給予開發(fā)企業(yè)的任何權(quán)利。九、開發(fā)企業(yè)可就項目名稱的任何部分另行訂立有關(guān)管理項目名稱的契約，但該契約不得抵觸本公約的條款。十、物業(yè)交付使用時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列材料1新建項目竣工總平面圖；2單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖；3附屬公建配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；4有關(guān)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維護保養(yǎng)技術(shù)資料；5各單項工程竣工驗收證明材料；6房屋質(zhì)量保證文件和房屋使用說明文件；7房屋銷售清單和產(chǎn)權(quán)資料；8公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬清單；9物業(yè)管理所必須的其他資料。十一、關(guān)于車位的使用管理1車位由物業(yè)管理企業(yè)負責管理；2車位主要以出租方式經(jīng)營管理；3具體管理辦法由物業(yè)管理企業(yè)制定執(zhí)行。第七章物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)開發(fā)企業(yè)確認管理者為項目名稱及其所占土地的管理機構(gòu)，全權(quán)負責項目名稱的各項管理服務(wù)工作，決定項目名稱的管理形式。一、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利1依照有關(guān)法律法規(guī)和合同的約定，制定實施物業(yè)管理的制度；2對接受委托的物業(yè)實施管理；3管理者對項目名稱及其所占土地公共區(qū)域及公用設(shè)施享有排它性管理權(quán)和使用權(quán)，其中包括維修、保養(yǎng)、清潔、綠化、安全、消防等權(quán)利。4管理者在依據(jù)本公約規(guī)定行使其各項權(quán)力時所做出的任何決定和采取的任何行動對產(chǎn)權(quán)人及其它單元使用人有約束力。5管理者有權(quán)為項目名稱的公共區(qū)域及公用設(shè)施購買保險。6有權(quán)依據(jù)本公約規(guī)定向產(chǎn)權(quán)人收取物業(yè)管理服務(wù)費、維修基金、管理按金、特約維修服務(wù)費等各項費用，及水、電、燃氣等代繳費用。7清除項目名稱內(nèi)外及所占土地因違反本公約的規(guī)定而設(shè)置的任何結(jié)構(gòu)、裝置、標志牌、遮陽物、廣告和其它物體，并責成有上述行為者恢復(fù)原狀且對由此產(chǎn)生的損壞做出應(yīng)有賠償。8有權(quán)根據(jù)管理需要聘請專營公司承擔本物業(yè)各專項業(yè)務(wù)。9根據(jù)公約的規(guī)定，委派管理人員對大廈進行管理、維護和修繕。10采取一切必要的措施或步驟使大廈各項管理工作符合各有關(guān)法律和規(guī)定。11防止或禁止任何人違反本公約的規(guī)定占有或使用項目名稱的公共區(qū)域或公用設(shè)施的任何部分。12因維修、搬遷、清潔、粉刷或裝飾項目名稱的公共場所和公共設(shè)備，包括天然氣管、污水管、排水管、自來水管、消防水管、電線、管道等設(shè)備等原因，管理者有權(quán)在發(fā)出合理的通知并獲得許可后，進入產(chǎn)權(quán)人所購房產(chǎn)內(nèi)部。若遇緊急事故，管理者有權(quán)在未經(jīng)通知的情況下，進入產(chǎn)權(quán)人所購房產(chǎn)的內(nèi)部進行搶修等工作。二、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)1履行委托管理合同，提供物業(yè)管理服務(wù)；2聽取產(chǎn)權(quán)人、使用人的意見和建議，接受產(chǎn)權(quán)人及管委會的監(jiān)督；3重大事項告之產(chǎn)權(quán)人、使用人，接受政府有關(guān)主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)；4重大維護管理事項和年度維護計劃應(yīng)與委托人協(xié)商；5建立物業(yè)管理收支帳目，定期向產(chǎn)權(quán)人及使用人公布，接受管委會的查詢；6維護物業(yè)公共安全環(huán)境和秩序，制止違反物業(yè)管理制度的行為；7協(xié)助有關(guān)部門對物業(yè)管理區(qū)域的治安、交通、消防等事項進行管理；8責成所有產(chǎn)權(quán)人將其各自所購房產(chǎn)保持良好狀態(tài)，并將采取一切合理步驟補救因產(chǎn)權(quán)人或使用人過失而出現(xiàn)不良狀態(tài)，由此而發(fā)生的一切費用由產(chǎn)權(quán)人或有關(guān)責任人承擔；9禁止產(chǎn)權(quán)人、使用人或任何其他人違反本公約，改變或損壞項目名稱的任何公共部位、公共設(shè)施，由此產(chǎn)生的一切費用均由產(chǎn)權(quán)人或有關(guān)責任人承擔；10全權(quán)代表產(chǎn)權(quán)人及其他單元使用人與政府部門、法律機構(gòu)或其他單位交涉有關(guān)大廈的設(shè)備、服務(wù)和管理事宜，并有權(quán)責成產(chǎn)權(quán)人或其他單元使用人遵守上述交涉而作出的決定或采取的行動。第八章房屋使用、管理、維修的具體規(guī)定一、產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)當遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，按照有利于物業(yè)外貌保持、使用安全等原則，妥善處理供水、排污、通行、通風、采光、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關(guān)系，自覺維護本物業(yè)公共場所的整潔、美觀及公共設(shè)施設(shè)備的完好。二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為1在得到物業(yè)管理企業(yè)書面同意前，在建筑外墻上安裝或懸掛任何戶外遮光簾、遮蓬、花架、旗桿、電視天線、廣告、招牌或其它任何伸出物；在其物業(yè)單元內(nèi)玻璃窗或玻璃幕墻設(shè)置招貼、海報、廣告燈裝置；亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫。2產(chǎn)權(quán)人或使用人不得違反有關(guān)規(guī)定在本物業(yè)內(nèi)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和排放有毒、有害危險物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲；利用房屋進行危害公共利益的活動和其它違法及不道德的行為。WWWFDCSKYCNWWWFDCSKYCN3在得到政府有關(guān)部門、物業(yè)管理企業(yè)和相鄰產(chǎn)權(quán)人書面同意前，各產(chǎn)權(quán)人擅自改變其所擁有房屋設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)和建筑物外立面（含外墻、外門窗等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格），對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、板等進行違章鑿、拆、搭、建；各產(chǎn)權(quán)人在其所擁有的物業(yè)以外地方加建任何建筑物。4在所購房產(chǎn)的地面上放置超過規(guī)定載荷的物品。5產(chǎn)權(quán)人和使用人對公共區(qū)域及公共服務(wù)設(shè)施作出或造成任何改動、損害、破壞或干擾。6在項目名稱的所有通道、綠地內(nèi)或其他共用部位堆放或留置箱物、家具、垃圾，阻礙這些地方的通行和使用。7私設(shè)攤點。8將垃圾隨處亂放。9破壞一切消防設(shè)施、控制設(shè)備及阻塞大廈的排水系統(tǒng)。10法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。三、產(chǎn)權(quán)人或使用人進行室內(nèi)裝飾裝修時，必須遵守管理公司的規(guī)定，在施工前填寫施工申請表，報管理公司審查批準，向管理公司交納有關(guān)費用、施工押金后方可按規(guī)定施工。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知產(chǎn)權(quán)人或使用人。產(chǎn)權(quán)人或使用人裝飾裝修房屋，不得影響共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的正常使用和維修養(yǎng)護以及相鄰產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。裝修完工后報管理公司進行查驗，由產(chǎn)權(quán)人或使用人、物業(yè)管理企業(yè)分別在裝修驗收單上簽字蓋章。如無違規(guī)、違章情況等現(xiàn)象發(fā)生，押金如數(shù)無息予以退還；否則視違章情況，酌情予以扣除押金并限期整改。因裝飾裝修導(dǎo)致共用部位、共用設(shè)備設(shè)施以及其他產(chǎn)權(quán)人利益受損，產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)當承擔修復(fù)及賠償責任。四、房屋應(yīng)當按設(shè)計用途使用。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)征得相鄰產(chǎn)權(quán)人以及管委會的書面同意，并報政府有關(guān)主管部門批準。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施，不得改變使用性質(zhì)。五、因房屋維修或公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當與管委會或管委會授權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，應(yīng)作相應(yīng)賠償。六、利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的，應(yīng)當在征得相鄰產(chǎn)權(quán)人、管委會的書面同意后，方可向有關(guān)部門辦理報批手續(xù)。經(jīng)批準設(shè)置的經(jīng)營性設(shè)施的收益，應(yīng)當納入共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修及更新改造費用的補充。七、產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當將公約作為物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的必要附件。當事人應(yīng)將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或出租情況書面告知物業(yè)管理企業(yè)。八、房屋及其配套設(shè)施應(yīng)當定期維修養(yǎng)護，出現(xiàn)危害物業(yè)安全、影響外觀或妨礙公共利益的情況時，管委會、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)督促責任人維修養(yǎng)護。九、物業(yè)管理企業(yè)實施對物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施進行維修養(yǎng)護時，有關(guān)產(chǎn)權(quán)人和使用人應(yīng)當給予配合。產(chǎn)權(quán)人、使用人阻撓維修造成物業(yè)損壞及財產(chǎn)損失的，應(yīng)當負責修復(fù)或者賠償。十、物業(yè)管理企業(yè)進入產(chǎn)權(quán)人或使用人的單元進行維修工作，應(yīng)事先通知產(chǎn)權(quán)人或使用人并取得其同意。緊急情況下無法通知產(chǎn)權(quán)人或使用人的，物業(yè)管理企業(yè)可在第三方機構(gòu)的監(jiān)督下，進入單元內(nèi)部，但事后應(yīng)及時通知產(chǎn)權(quán)人或使用人。十一、在遇到強風或暴風雨來臨之前不得打開大廈窗戶以防止意外發(fā)生。若因該單元有關(guān)大廈窗戶或該單元窗戶打開而發(fā)生意外事件，該單元產(chǎn)權(quán)人或使用人承擔全部有關(guān)責任。十二、對由于其本身的疏忽或過失引起水、電、氣、煙或其它有關(guān)物體外溢而損壞大廈、他人或者財產(chǎn)，則該產(chǎn)權(quán)人及其租戶須對因此而產(chǎn)生的所有訴訟、索賠和要求全部負責。十三、除事先征得開發(fā)企業(yè)或管理者書面同意外，不得在項目名稱的公共區(qū)域舉行任何慶典活動和聚會。十四、按照管理者的規(guī)定使用停車場，不得在大廈范圍內(nèi)亂停亂放機動車及非機動車。十五、產(chǎn)權(quán)人擁有的物業(yè)，其維修養(yǎng)護由產(chǎn)權(quán)人負責；若委托物業(yè)管理企業(yè)負責，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)承擔特約維修服務(wù)費及相關(guān)材料費用。十六、如房屋因火災(zāi)、臺風、地震、地陷或其它原因而破壞，以致大部分不能使用，則管委會應(yīng)該召開特別產(chǎn)權(quán)人大會，決定房屋是否修復(fù)或重建以及修復(fù)或重建費用的籌集辦法；如產(chǎn)權(quán)人大會決定放棄修復(fù)和重建，則管委會應(yīng)拍賣剩余房產(chǎn)，并將拍賣所得與房屋公共維修基金及產(chǎn)權(quán)人其他共有財產(chǎn)按建筑面積比例返還給各產(chǎn)權(quán)人。第九章違約責任一、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依照本公約、委托管理合同和國家有關(guān)規(guī)定對小區(qū)實行物業(yè)管理，提供質(zhì)價相符的物業(yè)管理服務(wù)。二、產(chǎn)權(quán)人、使用人違反公約和物業(yè)使用管理維修規(guī)定的，應(yīng)承擔相應(yīng)的民事責任。對違反公約的，管委會、相關(guān)產(chǎn)權(quán)人及使用人、物業(yè)管理企業(yè)可依照公約向物業(yè)管理行政主管部門投訴，也可直接向人民法院提起民事訴訟。產(chǎn)權(quán)人、使用人未按照公約、物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費用的，物業(yè)管理企業(yè)可按每日加收應(yīng)交納費用的3的滯納金或按約定加收滯納金。三、開發(fā)企業(yè)在簽訂售房合同或售房時不出示公約的，購房人有權(quán)解除房屋買賣合同，并向開發(fā)企業(yè)提出違約賠償。四、產(chǎn)權(quán)人和使用人對本公約公共利益造成損失的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)要求責任人進行賠償。產(chǎn)權(quán)人大會、管委會作出的決定違反本公約或公共利益的，產(chǎn)權(quán)人、物業(yè)管理企業(yè)可以向政府物業(yè)管理行政主管部門申請撤消產(chǎn)權(quán)人大會、管委會的決定。五、對于違反本公約使用規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)進行處理，并要求有關(guān)責任人限期整改；逾期不整改的，物業(yè)管理企業(yè)可采取合法措施進行強制整改，有關(guān)責任人承擔相應(yīng)費用。六、產(chǎn)權(quán)人若無理阻礙或拒絕物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備進行正常的檢查維修及其他管理活動，由此造成的損失由產(chǎn)權(quán)人負責賠償。七、遇以下情況本公約解除開發(fā)企業(yè)與購房人簽定的房屋買賣合同解除WWWFDCSKYCNWWWFDCSKYCN八、開發(fā)企業(yè)未履行工程質(zhì)量保修責任的，產(chǎn)權(quán)人可要求其賠償損失。九、物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理合同規(guī)定或公約的，產(chǎn)權(quán)人及管委會可依照合同或公約追究其民事責任。十、產(chǎn)權(quán)人、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司執(zhí)行本公約產(chǎn)生的糾紛和爭議，首先可通過協(xié)商或調(diào)解的方式解決，協(xié)商或調(diào)解達不成一致意見的，雙方約定選擇以下方式解決爭議1向濟南仲裁委員會申請仲裁；2直接向該物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。第十章附則公約的效力及于開發(fā)企業(yè)、產(chǎn)權(quán)人、使用人和物業(yè)管理企業(yè)。適用法律適用中華人民共和國法律、法規(guī)、政府規(guī)章有關(guān)政策以及濟南市法規(guī)、政府規(guī)章和有關(guān)政策。公約不得與前述法律、法規(guī)、規(guī)章、政策相抵觸，如有抵觸，該條款無效，但不影響其他條款的有效性。公約的解釋與修改開發(fā)企業(yè)對本公約有解釋的義務(wù)。管委會成立前，不得對已核準的公約進行修改；管委會成立后，可由管委會根據(jù)產(chǎn)權(quán)人大會決議對公約進行修改。修改后的公約，應(yīng)重新申請核準。本公約自濟南市國土資源和房屋管理局核準并經(jīng)當事人簽署承諾書之日起生效。本公約報審一式五份，市國土資源和房屋管理局備案一份，濟南市小區(qū)管理辦公室一份，（）小區(qū)辦備案一份，發(fā)展商名稱留存一份，物業(yè)管理企業(yè)一份。上述文件及公約具有同等法律效力。發(fā)展商名稱（章）年月日附件二用戶手冊歡迎信業(yè)主/租戶您好歡迎您入駐項目名稱項目名稱為寫字樓/公寓，建筑面積平方米。項目名稱由物業(yè)公司名稱管理，將為您提供最具專業(yè)化和完善的標準化服務(wù)。項目名稱介紹作為項目名稱的物業(yè)管理公司，物業(yè)全體駐項目名稱員工將致力于為每位業(yè)主/租戶提供專業(yè)化優(yōu)質(zhì)服務(wù)。通過我們的努力，希望您能獲得一個滿意的工作環(huán)境。如您需要幫助，請電話告之我司物業(yè)管理處電話傳真我司在項目名稱的物業(yè)管理處辦公室設(shè)在大廈（）室。我們將隨時恭候為您提供最佳的服務(wù)。籍此機會，管理處全體員工歡迎貴司入駐項目名稱，并祝生意興隆物業(yè)公司名稱項目名稱管理處WWWFDCSKYCNWWWFDCSKYCN管理處經(jīng)理謹啟10前言本用戶手冊特為貴司作為項目名稱之業(yè)主/租戶（以下簡稱用戶）而制訂，目的是向各位用戶全面介紹本項目情況及物業(yè)管理公司的服務(wù)和職責，同時解釋用戶在物業(yè)服務(wù)協(xié)議條款下應(yīng)承擔的責任，并指導(dǎo)用戶預(yù)防及應(yīng)付可能發(fā)生的問題，以維護各用戶在辦公期間的安全。手冊會因時宜而變更，內(nèi)容也會及時修訂，管理處將會以通知形式告知全體用戶。20項目名稱概況21投資商22大廈描述23大廈位置和環(huán)境30項目名稱物業(yè)管理處簡介31物業(yè)公司32物業(yè)管理處名稱物業(yè)公司名稱、項目名稱物業(yè)管理處地址辦公時間聯(lián)系電話傳真郵編33物業(yè)管理職責項目名稱管理處的主要職責包括保持設(shè)備設(shè)施及其他服務(wù)系統(tǒng)的正常運作；保障能源供應(yīng)；保持所有公共區(qū)域，包括大堂入口、升降機大堂、樓梯、外墻、洗手間、停車場等地方，整潔及保養(yǎng)良好；保障安全，維護良好的辦公秩序；解答用戶有關(guān)管理的咨詢并處理投訴；負責與政府有關(guān)部門聯(lián)絡(luò)及協(xié)調(diào)工作；保持及不斷改善大廈環(huán)境，包括樓宇綠化及布置節(jié)日裝飾等。34管理處工作人員項目名稱由物業(yè)管理公司指派的受過專業(yè)訓練的隊伍管理。如需要管理人員提供協(xié)助或查詢管理方面的事項，請隨時致電管理處。管理處員工禁止因任何私人事宜，而與用戶聯(lián)系。同時嚴禁向用戶索要小費或任何額外報酬。管理處非常感謝用戶的合作和監(jiān)督。40設(shè)施設(shè)備41電力系統(tǒng)42給排水系統(tǒng)43樓宇自動化系統(tǒng)44消防系統(tǒng)45保安監(jiān)控系統(tǒng)46通訊設(shè)備47電梯48地下停車場49衛(wèi)生間50大廈服務(wù)51服務(wù)聯(lián)系方式24小時服務(wù)熱線52客戶投訴及建議管理處歡迎任何有關(guān)本大廈或物業(yè)管理處的建議或投訴。用戶可致電24小時服務(wù)熱線或者您也可以書面形式至函管理處。管理處地址管理處將對您所提出的問題，做認真地登記，并根據(jù)投訴內(nèi)容采取相WWWFDCSKYCNWWWFDCSKYCN應(yīng)行動妥善安排，及時給您回復(fù)。53辦公時間24小時對外開放。正常的辦公時間為周一至周五周六在正常辦公時間以外，管理處將安排保安人員職守和巡視，以確保安全。如您需在非辦公時間進入，請出示出入證并在前臺保安值班處登記。54保潔為保持環(huán)境整潔衛(wèi)生管理處委派具備保潔專業(yè)知識，具備豐富操作技能的保潔員工，負責全部公共區(qū)域的清潔工作。管理處人員也會加強巡視和監(jiān)督，確保環(huán)境整潔。A日常保潔專業(yè)清潔人員將提供高素質(zhì)清潔服務(wù)，負責公共區(qū)域和外墻的清潔。B滅蟲服務(wù)公共區(qū)域會派駐專業(yè)人員定期或于有需要時進行滅蟲服務(wù)。C用戶室內(nèi)清潔服務(wù)如用戶需要保潔為租區(qū)內(nèi)部提供清潔服務(wù)，可與管理處聯(lián)系。另如用戶需要聘請以外清潔公司對單元內(nèi)部進行清潔，須事先通知管理處，以便做出安排。55保安物業(yè)管理處將提供24小時的保安服務(wù)，保安監(jiān)控中心亦將安排24小時值班，以確保安全。56工程維修本管理處擁有一支專業(yè)工程技術(shù)維修隊伍，提供機電及工程上的全面技術(shù)服務(wù)，以確保正常運行。公共區(qū)域及中央系統(tǒng)的原設(shè)施損壞，將由工程部負責維修。用戶租區(qū)內(nèi)的自行裝修的設(shè)施損壞，如需工程部維修，用戶需支付相關(guān)費用。57郵政及報刊服務(wù)管理處將為用戶免費提供報刊投遞服務(wù)。60物業(yè)管理費物業(yè)管理費是基于項目名稱每年管理成本開支的預(yù)算而制定的。61物業(yè)管理費主要包括下列服務(wù)項目的開支A公用設(shè)施的運行管理和日常維護。B電力、水等的運行費用。C保安、清潔及日耗物料的費用。D保險費用。E環(huán)境美化和裝飾費用。F管理處所有員工的薪金和相關(guān)費用。G管理公司的酬金。H法律、審計和其他專業(yè)費用。I其他意外支出。62物業(yè)管理費用的支付管理處將在每月15日發(fā)放下月帳單，并請各用戶于當月30日之前支付相關(guān)費用。交費地點為A請勿將任何支票或現(xiàn)金交與管理處個別員工，請直接和管理處財務(wù)部聯(lián)系，電話B管理處在收到相關(guān)費用后，將提供發(fā)票；C請您按時交納相關(guān)費用，如您發(fā)生拖欠費用，管理處將會采取行動追討。于必要時，管理處將依照物業(yè)服務(wù)協(xié)議等契約文件的相關(guān)規(guī)定而采取相應(yīng)法律行動。70用戶須知71單元用途用戶只能按購房合同規(guī)定的用途使用室內(nèi)設(shè)施，不得擅作它用，更不得作非法或其它不道德之用。72緊急聯(lián)系人名單用戶須向管理處提供一份負責非辦公時間處理緊急事務(wù)的職員名單。WWWFDCSKYCNWWWFDCSKYCN保安人員發(fā)現(xiàn)用戶區(qū)域未上鎖或發(fā)