我公司接管杜鵑廣場項目的優(yōu)勢目錄第一章前期介入服務(wù)與接管驗收及入住管理方案一、前期介入服務(wù)二、項目的接管驗收第二章對本項目物業(yè)管理的整體設(shè)想及策劃一、總體管理服務(wù)目標第三章擬采取的工作計劃和物資裝備情況一、擬采取的工作計劃二、物資裝備情況第四章擬建立的組織機構(gòu)及人員的配備、培訓、管理一、擬建立的組織機構(gòu)及人員的配備二、培訓及管理第五章擬采取的安全與秩序維護方案一、安全管理概述二、安全管理工作特點三、安全管理目標四、安全管理原則五、安全管理內(nèi)容與方式六、組織建設(shè)七、安全管理的重點八、安全狀態(tài)控制管理九、突發(fā)事件處理第六章綠化和保潔管理方案一、綠化管理方案二、保潔管理方案第七章停車管理方案及地下車庫經(jīng)營管理的說明一、停車管理方案二、地下車庫經(jīng)營管理的說明第八章針對物業(yè)使用人及裝修企業(yè)的裝修管理與服務(wù)第九章經(jīng)費收支預(yù)算第十章結(jié)束語我公司接管杜鵑廣場項目的優(yōu)勢1、我公司是國家三級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，在管理中擁有豐富的經(jīng)驗，目前管轄的面積已超過200萬平方米，其中85以上的項目是通過市場競爭取得的管理權(quán)，公司有充分適合市場化運作的管理機制。2、我大方御景物業(yè)公司目前正管理著華屹錦城的相關(guān)物業(yè)，管理經(jīng)驗豐富，具備同類物業(yè)的管理經(jīng)驗。在畢節(jié)地區(qū)也有成熟的市政廣場管理班子，目前管理著畢節(jié)市七星關(guān)區(qū)行政中心的市政廣場以及黔西縣行政中心廣場，在市政廣場方面有著豐富的管理經(jīng)驗和成熟班子。由于杜鵑廣場緊鄰多個生活小區(qū)對廣場的管理突顯重要，因為一個成熟的廣場同時具備多種功能，群眾參與將會多達數(shù)十萬人次甚至更高，在廣場的功能開放的同時，周邊的群眾生活休息、學生的夜晚自習都會產(chǎn)生一定的矛盾，這些都需要一個有經(jīng)驗和執(zhí)行力的管理團隊去參與管理，方能妥善處理各種情況。由于廣場開放時間長、功能多、人數(shù)多，各年齡層次的人都有，勢必加快廣場的設(shè)施消耗和維護量的大量增加，以上情況都迫切需要一個成熟的管理團隊來管理和支撐。3、具有超前的服務(wù)理念御景物業(yè)讓您更滿意。公司長期從事物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)，在管理各類物業(yè)領(lǐng)域進行不懈地探索，主動借鑒國際先進的服務(wù)理念，不斷學習總結(jié)，同時結(jié)合各地的傳統(tǒng)風俗和不同用戶的需求特點，尋求各類物業(yè)最佳的管理方法。通過學習國內(nèi)外先進的服務(wù)理念與管理方法，并與自身的實踐相結(jié)合，我公司提出了獨具特色的具有超前性、創(chuàng)造性、全方位的管理服務(wù)理念，并在具體工作實踐中取得了良好的效果。第一章前期介入服務(wù)與接管驗收管理方案一、前期介入服務(wù)要使今后的物業(yè)管理順利進行，物業(yè)管理的前期介入將會起到至關(guān)重要的作用，若我方中標，將根據(jù)委托方物業(yè)施工進度的實際情況，對“杜鵑廣場”制訂科學、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅實的基礎(chǔ)。1、建設(shè)施工階段建設(shè)過程中，物業(yè)管理前期顧問人員會經(jīng)常到現(xiàn)場了解工程進度、施工情況，逐步對物業(yè)的硬件增加了解，對有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計遺漏工程項目的建議；分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見；提供機電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護，以避免施工對材質(zhì)造成損傷；提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；2、竣工驗收階段物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗收，對各種設(shè)備、管線都逐一檢查。參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗收，并建立驗收檔案；發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗收；制訂物業(yè)驗收流程；指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。4、物業(yè)銷售階段良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會吸引大量的門面需求者，因此，物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實際情況，協(xié)助廣場的物業(yè)銷售和宣傳推廣。制定合理的物業(yè)管理收費標準，為物業(yè)銷售作好準備；委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答物業(yè)管理方面的疑問；對物業(yè)人員和銷售人員進行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓工作；二、項目的接管驗收1）物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。2）依據(jù)國家建設(shè)部頒布的房屋接管驗收標準對已建物業(yè)進行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要步驟。3）物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對綜合功能的驗收。A公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對工作認真負責的工程技術(shù)人員參加驗收工作；B既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收，也應(yīng)站在廣場所有主體的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護主體的合法權(quán)益；C接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決，直到完全合格；D落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)主體負責保修，向物業(yè)管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司負責保修，開發(fā)主體一次性撥付保修費用；6）接管驗收的作用A明確交接雙方的責、權(quán)、利關(guān)系B確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護廣場所有人的利益C為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件通過物業(yè)的接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，有利于計劃安排好各項管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。第二章對本項目物業(yè)管理的整體設(shè)想及策劃一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理出一流的質(zhì)量。通過我們的服務(wù)，為“杜鵑廣場”創(chuàng)造價值，為大方人民營造一個“安全、舒適、溫馨、親情”的生活休閑、體育鍛煉及購物休閑的環(huán)境。一、總體管理服務(wù)目標1、總體指標1）、滿意度指數(shù)85以上；2）、管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責任事故，管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)責任事故，管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責任事故；2、分類指標1）、管理處設(shè)專線24小時受理報修，2）、業(yè)戶接待時間365天8002000；3）、各類服務(wù)人員上崗培訓率達到100；4）、檔案歸檔率達到100，檔案完整率達到100；5）、維修及時率達到100；6）、維修質(zhì)量合格率達到95以上；7）、實行維修服務(wù)回訪制度，回訪率達到100；8）、有效投訴處理率100，投訴人簽字滿意率95以上；9）、公共設(shè)備、設(shè)施完好率達到98以上；10）、建筑完好率達到98以上；11）、綠化存活率達到90以上；12）、清潔管理無盲點，管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔，垃圾日產(chǎn)日清；13）、道路、停車場完好率達到98以上；14）、管理服務(wù)范圍內(nèi)保安固定崗實行24小時保安服務(wù)第三章擬采取的工作計劃和物資裝備情況一、擬采取的工作計劃為了使物業(yè)保值、增值，管理處在認真做好物業(yè)的接管驗收工作的基礎(chǔ)上，擬定進一步的工作計劃，加強使用管理，增強管理部門和物業(yè)公司之間的溝通，以確保物業(yè)品質(zhì)不斷得到提升。進入全面管理階段后，物業(yè)管理處將以公司企業(yè)標準為指導，主要開展以下工作（但不限于）房屋管理建筑物以及其附屬物的保養(yǎng)、維修；設(shè)備設(shè)施管理；對物業(yè)范圍內(nèi)的共用設(shè)備設(shè)施日常的運行、保養(yǎng)、維修；清潔管理加強清潔員工的管理，維護物業(yè)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生；綠化管理物業(yè)范圍內(nèi)的綠化建設(shè)和養(yǎng)護；消防管理建立消防隊伍，對物業(yè)范圍內(nèi)消防器材、消防設(shè)施等管理；安全管理；加強保安隊伍的建設(shè)管理，確保物業(yè)內(nèi)安全、舒適；車輛管理維護行人、車輛的交通秩序，以及車輛停放秩序；財務(wù)管理對物業(yè)管理資金運作和管理；協(xié)調(diào)因建筑質(zhì)量引起的使用人與發(fā)展商之間的糾紛。二、物資裝備情況1、物業(yè)管理用房為創(chuàng)造一個良好的休閑娛樂環(huán)境，依據(jù)建設(shè)部物業(yè)管理條例的規(guī)定，以及結(jié)合杜鵑廣場的特點，除各類設(shè)施設(shè)備機房外，物業(yè)管理用房還包括管理服務(wù)用房、管理處接待、辦公用房；保安、保潔、工程維修、擺放工具設(shè)備、維修材料、清潔物料和更衣等的管理用房和倉庫；2、物業(yè)管理用房的配置要求管理處辦公用房劃分為客戶接待和辦公兩個區(qū)域，場所面積按建設(shè)部相關(guān)文件執(zhí)行。工程維修作業(yè)工作室需放置梯子、臺鉆等設(shè)備及備品備件倉庫等。保安、保潔人員休息、更衣室放置更衣箱、凳子、保潔工具等。以上配置除管理用房外，其他用房可利用車庫等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜?？偟脑瓌t是，給租戶帶來方便，提高我方人員工作效率。3、管理設(shè)施的配置要求管理處開辦物品表名稱數(shù)量/型號一、辦公用品開辦物品復印機1臺/施樂2018（可選）電腦2臺/兼容機、19寸液晶顯示器打印機1臺/HP1010對講機16只/摩托羅拉GP885對講機電池板16塊/1000MA充電器10只/單路現(xiàn)金保險箱1臺/永發(fā)4800（可選）辦公桌4張/防火板臺面1600800750辦公椅6把/麻面鋼制滑輪轉(zhuǎn)椅接待桌2張/防火板臺面1600800750接待椅4把/麻面弓型扶手椅洽談桌1張/防火板桌面直徑75CM，高度75CM洽談椅4把/麻面鍍鉻鋼椅會議桌1張會議椅12把水瓶2只/企鵝式WLLM1300煙灰缸3只/612202A考勤鐘1只/科密8100（可選）標識若干/塑封機1臺/煥達320P飲水機1臺/立式傳真機1臺/松下FT153CN分欄文件柜5組/9004002300檔案夾250只/HY2052電話機2只/西門子大貨架2只/更衣箱15只/江南六門二、維修工器具開辦物品電錘（進口）1臺/博士電動疏通機2臺/大力牌GC70鋁合金合頁梯（15M5M）10只/標準管子鉗1把/新工600M/M24寸龍門架1套/滬工2號帶腳臺虎鉗1套/滬工5”、6”各一數(shù)字式萬用表2只/指針式萬用表4只/永紅MG28數(shù)字式鉗形表2只/永紅MG28兆歐表1只/東海500V砂輪機1臺/22KV潛水泵4臺/長樂220V750W拖線板3只/塔牌60A、1M2、30M切割機2臺/梅花扳手4套/電工牌10件套筒扳手3套/電工牌32件內(nèi)六角扳手5套/電工牌15M/M10M/M工具箱10套/保險帶4套/組合工具10套/硅膠搶3只/大小各一牛油槍3只/滬工400G管道工具2套/泥瓦、木工工具2套/三、保潔工具開辦物品升降梯1部/登月牌7米25米鋁梯3部15米鋁梯2部拖線盤4只/手推車3部/四、保安器具開辦物品雨衣/雨鞋20套安全設(shè)施（錐筒等）30副警棍6根/第四章擬建立的組織機構(gòu)及人員的配備、培訓、管理一、擬建立的組織機構(gòu)及人員的配備1、管理處組織架構(gòu)及部門設(shè)置2、管理處運作方式及各部門職責1、管理處運作方式管理處實行管理處經(jīng)理負責制的直線制領(lǐng)導形式，下設(shè)業(yè)戶服務(wù)部、設(shè)備管理部、保安服務(wù)部、保潔綠化部四個部門，實施管轄區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的物業(yè)管理。管理處經(jīng)理集指揮與職能于一身，全面掌握日常工作及人員狀況，減少失控。各項工作的安排及臨時任務(wù)的下達，均由管理處經(jīng)理直接安排，各部門主管下屬員工直接向其主管負責，各部門主管直接向管理處經(jīng)理負責。2、部門職責業(yè)戶服務(wù)部業(yè)戶服務(wù)部主要負責日常與業(yè)戶之間的聯(lián)系，處理包括入伙服務(wù)、業(yè)戶接待、權(quán)籍管理、收費管理、維修資金管理、裝修管理、檔案管理、投訴、報修等事宜，協(xié)調(diào)各部門工作。保安服務(wù)部保安部負責廣場、停車場、商場的治安、交通與消防管理工作，包括門崗服務(wù)、巡視管理服務(wù)、車輛管理服務(wù)、監(jiān)控管理服務(wù)、治安管理服務(wù)。設(shè)備管理部設(shè)備管理部負責整個廣場3層的設(shè)備維修養(yǎng)護服務(wù)，包括電梯設(shè)備、給排水、供配電、弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等公共設(shè)備設(shè)施的維保服務(wù)。保潔綠化部清潔管理部負責環(huán)保管理及小區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生和綠化服務(wù)。此外采購、人事、培訓等事務(wù)將由業(yè)務(wù)服務(wù)部與管理處經(jīng)理負責。3、人員配備管理處各部門崗位人員配備及崗位職責和工作范圍崗位設(shè)置人員配備人崗位設(shè)置人員配備（人）管理處經(jīng)理1設(shè)備管理部經(jīng)理助理1設(shè)備部主管1業(yè)戶服務(wù)部強弱電工1業(yè)戶服務(wù)部主管1給排水管道1業(yè)戶服務(wù)員（接待/財務(wù)/檔案/報修）3維修工1保安服務(wù)部保潔綠化部保安部主管1保潔綠化部主管1保安領(lǐng)班（兼）2領(lǐng)班1門崗8公共部位10巡崗3外圍4監(jiān)控2機動1機動2合計45人二、培訓及管理培訓承諾各類服務(wù)人員上崗培訓率達到95；各類專業(yè)人員持證上崗；培訓計劃新進員工培訓方案培訓目的使新員工了解公司概況、企業(yè)文化、各項規(guī)章制度等，以便能迅速的適應(yīng)公司的運作模式，工作要求；提高工作效率。培訓內(nèi)容公司基本情況、組織機構(gòu)、主要領(lǐng)導介紹公司管理理念和服務(wù)理念教育企業(yè)文化、價值觀的傳遞員工手冊、職業(yè)道德及有關(guān)制度教育【各部門主管培訓】通過培訓，能協(xié)助物業(yè)經(jīng)理的工作，做好各自崗位的本職工作，制定部門崗位責任制，協(xié)調(diào)各部門、各崗位之間的關(guān)系，定期或不定期地對下屬進行崗位培訓。培訓時間為34周類別科目序號培訓科目課時授課內(nèi)容物業(yè)管理法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識；社會治安條例；案例分析；物業(yè)管理基礎(chǔ)知識2物業(yè)管理常識6物業(yè)管理概論；裝修管理；入住須知；物業(yè)管理運作相關(guān)知識；3不同類型物業(yè)管理運作模式6一般住宅管理實務(wù)；經(jīng)濟適用房操作實務(wù)；物業(yè)管理運作實務(wù)4各類專業(yè)管理24設(shè)備工程管理；房屋（建物知識）；機電設(shè)備；空調(diào)；電梯；管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保與消防管理；保潔的基礎(chǔ)管理；綠化與環(huán)保管理；客戶服務(wù)禮儀；特約性服務(wù)與兼營性服務(wù)；兒童樂園設(shè)施管理；5內(nèi)部管理35員工意識的培養(yǎng)及行為規(guī)范；崗位標準及考核；文檔管理；物業(yè)管理運作實務(wù)6企業(yè)的品牌建設(shè)35物業(yè)管理與服務(wù)理念等實習與考察7實地操作與實踐56（根據(jù)需要可適當延長）注一小時為一課時【一般管理人員培訓】通過培訓，樹立100為業(yè)戶服務(wù)的思想，把“服務(wù)”作為一種敬業(yè)精神，基本了解物業(yè)經(jīng)營管理知識、法律知識，必須掌握建筑知識、機電設(shè)備維修保養(yǎng)知識，物業(yè)環(huán)境保護及管理知識，文檔管理知識等。培訓時間為23周類別科目序號培訓科目課時授課內(nèi)容物業(yè)管理法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識；社會治安條例；案例分析；2物業(yè)管理常識6物業(yè)管理概論；裝修管理；入住須知；物業(yè)管理運作相關(guān)知識；物業(yè)管理基礎(chǔ)知識3不同類型的物業(yè)管理及運作模式6一般住宅管理實務(wù)；經(jīng)濟適用房操作實務(wù)；4各類專業(yè)管理設(shè)備工程管理；房屋（建物知識）；機電設(shè)備；空調(diào)；電梯；管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保與消防管理；保潔的基礎(chǔ)管理；綠化與環(huán)保管理；客戶服務(wù)禮儀；特約性服務(wù)與兼營性服務(wù)；文檔管理；物業(yè)管理運作實務(wù)物業(yè)管理運作實務(wù)5企業(yè)的品牌建設(shè)3物業(yè)管理與服務(wù)理念等實習與考察6實地操作與實踐45（根據(jù)需要可適當延長）注一小時為一課時業(yè)戶服務(wù)培訓內(nèi)容課程概述業(yè)戶服務(wù)是專指物業(yè)管理公司為物業(yè)管理區(qū)域同的業(yè)所提供的入伙管理、裝修管理、權(quán)籍管理、檔案資料管理等方面的服務(wù)。為適合業(yè)戶服務(wù)的需要，物業(yè)管理公司可以在項目管理處設(shè)置一個業(yè)戶服務(wù)部，作為物業(yè)管理接待服務(wù)的窗口,專門負責業(yè)戶服務(wù)工作。培訓對象1、管理處業(yè)戶接待人員課程目標通過經(jīng)理培訓班學員和各管理處業(yè)戶接待人員對業(yè)戶服務(wù)與作業(yè)標準、裝修管理與運作規(guī)范和到管理處實地學習等培訓，使學員們對業(yè)戶服務(wù)的重要性有進一步的理解與掌握，使學員們深刻地認識到業(yè)戶服務(wù)是物業(yè)管理的核心、是溝通業(yè)戶關(guān)系的重要途徑、是満足業(yè)戶需求的保證、是物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)。培訓內(nèi)容業(yè)戶服務(wù)的概念；業(yè)戶服務(wù)的內(nèi)容；業(yè)戶服務(wù)的基本要求；入伙服務(wù)；業(yè)戶接待；權(quán)籍管理；裝修管理；培訓課時16課時保安服務(wù)培訓內(nèi)容課程表述物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護的基本知識，保安服務(wù)門崗、巡視崗、監(jiān)控崗和車輛管理崗的服務(wù)要求，滿足物業(yè)管理有限公司保安服務(wù)基礎(chǔ)服務(wù)標準和保安服務(wù)基礎(chǔ)作業(yè)標準。培訓對象物業(yè)管理經(jīng)理、保安主管課程目標1、了解物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護的基本知識；2、了解物業(yè)管理區(qū)域配置的安全技防設(shè)備設(shè)施的基本作用；3、熟悉御景物業(yè)管理有限公司保安服務(wù)基礎(chǔ)標準和保安服務(wù)基礎(chǔ)作業(yè)標準；4、熟悉御景物業(yè)管理有限公司保安服務(wù)的運作模式。5、掌握基本安全護衛(wèi)技能，能夠恰當?shù)靥幚砗蛻?yīng)對物業(yè)管理區(qū)域護衛(wèi)工作及突發(fā)事件課程提綱物業(yè)管理及保安服務(wù)的重要性物業(yè)管理分類中的保安服務(wù)保安服務(wù)的目標保安服務(wù)的特點保安服務(wù)的基本要求保安服務(wù)的主要職責保安服務(wù)的組織機構(gòu)保安各類人員的崗位職責保安服務(wù)的主要任務(wù)消防工作安全應(yīng)急方案各類表格記錄注意事項保安隊列動作教案培訓課時24課時保潔服務(wù)培訓內(nèi)容課程概述通過對保潔服務(wù)在我國的產(chǎn)生和發(fā)展的闡述，了解保潔服務(wù)概論，特性和分類。從保潔服務(wù)內(nèi)容、要求、作業(yè)規(guī)程、作業(yè)檢查和作業(yè)標準等方面，闡明樓內(nèi)保潔服務(wù)、外墻清洗服務(wù)、垃圾的存放與收集運作規(guī)范，環(huán)境保護與運作規(guī)范，掌握保潔的基礎(chǔ)知識，了解保潔服務(wù)的管理制度和崗位職責，并進行監(jiān)督檢查。培訓對象保潔服務(wù)管理人員和保潔員工及相關(guān)人員課程目標保潔服務(wù)操作規(guī)范化和服務(wù)質(zhì)量標準化課程提綱1概述2保潔服務(wù)的內(nèi)容、要求、作業(yè)規(guī)程、檢查等3常用清潔劑的使用4其他培訓課時8課時綠化服務(wù)培訓內(nèi)容課程概述綠化養(yǎng)護管理是物業(yè)管理中不可缺少的一個重要組成部分。園林綠化能保護和改善環(huán)境、調(diào)節(jié)氣候、增加收益、美化環(huán)境等方面都具有一定的作用。通過綠化養(yǎng)護管理能充分體現(xiàn)管理區(qū)域應(yīng)有的綠化景觀。培訓對象管理處經(jīng)理及小區(qū)綠化服務(wù)相關(guān)人員課程目標讓學員能認識到園林綠化在物業(yè)管理中的重要地位。課程提綱1、收集資料，建立綠化檔案2、園林綠化法律法規(guī)政策3、綠化名詞解釋4、怎樣驗收小區(qū)綠化工程5、怎樣對小區(qū)綠化環(huán)境進行監(jiān)管培訓課時12課時第五章擬采取的安全與秩序維護方案一、安全管理概述安全管理是物業(yè)管理的重要組成部分，在安全管理方面，我們將充分運用公司管理各類物業(yè)的豐富經(jīng)驗，利用現(xiàn)代化的管理手段，依靠各種先進技術(shù)設(shè)備與工具，科學組織，精心安排，提供高水平、高水準、全方位的安全管理，確保規(guī)劃大廈工作人員的安全。二、安全管理工作特點杜鵑廣場是集民眾休閑、經(jīng)營、辦公、商務(wù)為一體的綜合性廣場，總建筑面積約167,000余平方米，物業(yè)類型為綜合管理。安全管理工作特點如下1人員量大，且構(gòu)成復雜，須注重公共衛(wèi)生安全杜鵑廣場是一個廣泛對外開放的場所，開放式工作，接待人員廣泛。而且又有大量的門面對外出租，人員結(jié)構(gòu)也十分復雜。2消防等級要求高杜鵑廣場對消防等級要求高。同時，又由于其是一個2層建筑3個區(qū)域，一旦發(fā)生火災(zāi)，人員、車輛疏散十分困難。3安全管理時間長廣場一、二樓的安全管理，是對商業(yè)使用物業(yè)的管理，安全管理時間長。4車輛管理復雜杜鵑廣場一樓停車場，車輛停放既有商場車輛，又有業(yè)戶辦公人員的車輛，還有外來人員車輛，并且外來人員的車輛進出頻繁。那么，做好車輛的管理工作也是安全管理中的重點。三、安全管理目標1人員進出井然有序2日常辦公、休閑環(huán)境安全、舒適3重大活動順利進行4突發(fā)事件迅速得到解決5交通事故處理率100，無車輛失竊事件6治安案件發(fā)生率為0四、安全管理原則堅持外馳內(nèi)張，“人防、技防相結(jié)合”的原則。五、安全管理內(nèi)容與方式1安全管理內(nèi)容（1）治安管理防盜、防聚眾鬧事、防各種破壞活動，防止任何影響工作人員身心健康和工作、娛樂休閑環(huán)境的行為。保證日常辦公、娛樂休閑環(huán)境井然有序，重大活動順利進行，人身安全不受侵犯，財產(chǎn)不受損失。（2）消防管理防火及防止各種自然災(zāi)害。（3）交通管理維護杜鵑廣場區(qū)域交通秩序，車輛停放整齊，防止交通事故的發(fā)生和車輛破損、被盜。（4）公共衛(wèi)生安全管理做好公共衛(wèi)生安全管理工作。（5）緊急事件和突發(fā)事件的安全管理2安全管理方式安全管理的方式以閉路電視監(jiān)控、消防監(jiān)控系統(tǒng)等綜合安保系統(tǒng)為主；輔之以保安門崗、流動崗哨、機動應(yīng)急人員，建立一個嚴密、可靠的安全網(wǎng)絡(luò)。大樓安全崗位設(shè)置以填補技防“盲點”為準則，根據(jù)杜鵑廣場實際情況，設(shè)置門崗、外圍巡邏崗、樓內(nèi)巡邏崗、地下層的巡邏崗等；流動崗按指定路線或非指定路線流動巡查。一般情況下的安全管理，按規(guī)定班次、時間、人員、崗位、工作性質(zhì)來執(zhí)行日常管理任務(wù)，特殊情況下的安全管理，則按事件的性質(zhì)采取相應(yīng)的應(yīng)急措施，如重大活動、突發(fā)性事件和緊急事件的臨時性處置、管制，并在廣場的安全管理工作中，設(shè)定緊急事件和突發(fā)性事件處理預(yù)案。六、組織建設(shè)1保安隊伍的組建成立保安部，設(shè)主管1名，下轄保安領(lǐng)班、保安員、消防值班員、智能控制中心值班員。2保安隊伍的管理（1）保安隊伍實行準軍事化管理，組織軍事體能、消防專業(yè)技能、車輛疏導指揮訓練，部門、公司定期組織安保隊伍考核保安員訓練安排見下頁。（2）嚴格執(zhí)行請銷假制度和交接班制度。（3）建立應(yīng)急分隊值勤制度。通常按休息班30的人員比例可以外出，每次時間不超過四小時，晚上十點前必須歸隊。在節(jié)日慶典或有重大活動時，全體待命。（4）實行值班人員報崗制度。中班每小時、夜班每30分鐘，向監(jiān)控中心報告崗位值勤情況一次，以及時了解各崗位和人員的值勤情況。（5）實行監(jiān)管機制。物業(yè)管理處保安部主管對保安值班人員的工作進行督查、指導。（6）注重形象。保安員是外來客戶進入杜鵑廣場看到的第一印象點，作為保安人員，我公司要求其不但要負責日常安全防范事務(wù)，更要擔負起傳遞物業(yè)形象的責任，維護、提升杜鵑廣場的形象。保安員訓練、考核安排表時間訓練、學習項目內(nèi)容地點參加人員前二十分鐘班前安全會各種規(guī)章制度、安全條例及注意事項。樓內(nèi)接班前半小時后十分鐘整裝，準備接班接班保安每天800，2000換崗儀式各崗位交接班保安周一班務(wù)會一周保安工作總結(jié)；傳達公司、管理處精神；本周工作安排。管理處值班室非值班保安周三業(yè)務(wù)知識學習法律常識與案例分析、安全保衛(wèi)知識、保密制度等。管理處值班室非值班保安每周周五體能訓練長跑適時決定非值班保安月底星期天技能訓練會操適時決定非值班保安每月月底部門考核專業(yè)技能、業(yè)務(wù)知識適時決定全體保安每半年第六個月底公司考核綜合知識（專業(yè)技能、業(yè)務(wù)知識、相關(guān)法規(guī)等）適時決定全體保安每年年底公司考核綜合知識（專業(yè)技能、業(yè)務(wù)知識、相關(guān)法規(guī)等）適時決定全體保安3安全管理工作要點日常安全管理工作的內(nèi)容包括安全監(jiān)控、樓內(nèi)巡視檢查、二層的商業(yè)區(qū)域等重點區(qū)域檢查、外圍、廣場巡視檢查、車輛疏導等的安全管理。（1）崗位要求1上崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，儀容、儀表端莊整潔，做好上崗簽名。2嚴格按崗位職責要求履行任務(wù)。3保持充沛精力，具有高度責任感、使命感及奉獻精神。4建立崗位記事本，對異常情況，及時記錄備案，并做好換崗和交接班的口頭和書面匯報。5禮貌待人，熱情服務(wù)。（2）門崗控制工作要點1發(fā)現(xiàn)形跡可疑、鬧事和其他衣著不整的人員阻止其入內(nèi)。2維持門口交通秩序，指揮和疏導進出車輛，引導要及時，手勢要規(guī)范，態(tài)度要熱情。3遇有運輸車輛出入，詳細記錄車輛來源與事由。放行時須手續(xù)完備（需由需方部門簽證的放行條），同時無其它違規(guī)行為。4引導前來學習、參觀的物業(yè)使用人，為不太熟悉本物業(yè)的市民提供指引。（3）安全監(jiān)控工作要點1安全監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)立24小時監(jiān)控值班崗，全面了解和嚴密監(jiān)視杜鵑廣場內(nèi)外的安全狀況。2監(jiān)控值班崗實行8小時輪班制，以確保值班人員精力充沛。3密切注意閉路監(jiān)控屏幕和紅外報警系統(tǒng)的情況，發(fā)現(xiàn)可疑情況定點跟蹤錄像，在大廳、客梯、辦公區(qū)及其它要害部位發(fā)現(xiàn)可疑情況要采取跟蹤監(jiān)視和錄像措施，并通知巡邏保安人員前去詢問盤查，同時向管理處值班人員報告。4監(jiān)控中心人員嚴守秘密，不得泄漏杜鵑廣場監(jiān)控點等安保方面的詳細資料。5對閉路監(jiān)控、報警系統(tǒng)等每天進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時通知工程部派工程維修人員對閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)和紅外線監(jiān)控系統(tǒng)進行維修和養(yǎng)護，保證設(shè)備能長期正常地運行，確保技防設(shè)備的可靠性。6閉路監(jiān)控采取24小時錄像，錄像資料保存期限至少為1個月（具體與管理領(lǐng)導商定）。，在發(fā)生某些事件時，能根據(jù)錄像資料找到有價值的線索，易于解決問題，達到技防的效果。（4）車輛疏導工作要點1按杜鵑廣場車輛有關(guān)管理規(guī)定放行或禁行。2維持門口交通秩序，指揮和疏導進出車輛，引導要及時，手勢要規(guī)范，態(tài)度要熱情。3遇有運輸車輛出入，詳細記錄車輛來源與事由。放行時須手續(xù)完備（需有甲方有關(guān)部門簽證的放行條），同時無其它違規(guī)行為。4進行車庫安全服務(wù)，停車就位，指揮規(guī)范，車輛停放整齊。5定時巡視車庫，防止用戶粗心而造成損失，發(fā)現(xiàn)車輛報警立即趕赴現(xiàn)場。6有重大活動安排，事先預(yù)留車位，擺放醒目標志。（5）巡視檢查工作要點1勤巡邏，細觀察，不放過任何一處非正常點。2巡視范圍包括杜鵑廣場內(nèi)的商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)、各機房、各處通道等。3按巡邏路線巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，遇重大問題告知主管及管理處，巡視中嚴格杜絕盲點。4巡視中思想集中，做到“看、聽、聞、問”，發(fā)現(xiàn)問題及時向主管匯報。并注意消防設(shè)施、閉路監(jiān)控、紅外監(jiān)控等器材和設(shè)備的完好性。5巡視時有禮有節(jié)，認真回答樓內(nèi)工作人員和其他物業(yè)使用人的詢問，熱情禮貌服務(wù)。6接到治安、火警報警信息，及時趕到現(xiàn)場了解情況，做出正確處理。7為了營造大樓環(huán)境安靜、祥和，采取正裝巡邏方式，樓內(nèi)巡邏人員身著保安制服佩帶對講機進行巡視檢查。（7）車輛管理工作要點對地下停車場的管理，應(yīng)突出以下幾個方面1制定切實可行的管理制度及運行方案我公司進駐現(xiàn)場后，首先進行調(diào)查模底，合理規(guī)劃地下停車場的使用管理，防止亂停、亂放。同時，建立完善的管理制度，確保廣場號樓項目（）文明、有序的工作、學習、活動環(huán)境。2進行安全有序的服務(wù)對駛?cè)胲噲?、車庫的車輛，均限速5公里以下，嚴防高速行駛，并有專人指引按規(guī)定存放到指定區(qū)域，做到車輛停放規(guī)范、整齊，分類科學合理、安全有序，以完善細致的管理，進行安全有序的服務(wù)，防止亂停亂放現(xiàn)象發(fā)生。3標識系統(tǒng)為保證行車安全，提供各種停車場標識系統(tǒng)的建立建議，如限高牌、限速牌、轉(zhuǎn)彎凸鏡、道路指示牌、車輛行駛引向牌、禁停標識、行駛停放識別標記等。4實施科技型管理模式完善的管理制度、智能化的管理系統(tǒng)、全方位的保安監(jiān)控緊密配合，保證無控制盲點。5出入登記管理貫徹技防為主、人防為輔的原則，做好停車場的出入口控制，建立車輛停放登記制度，嚴防被盜事件發(fā)生，同時，停車場防止無關(guān)人員進入和逗留。6規(guī)范化的人性管理在嚴格規(guī)范管理的同時，關(guān)注地下停車場的采光、衛(wèi)生、排氣、通風等基礎(chǔ)設(shè)施，對地面停車場，配合做好車輛的防護工作，盡量減少熱幅射對車輛使用人員的影響。關(guān)注已停車輛，查看有無損壞、漏油、漏水情況，做好相關(guān)記錄，若出現(xiàn)損壞、漏油、漏水等，盡快與使用者聯(lián)系，減小損失。7配合開展重大活動及其它相關(guān)工作遇有計劃性重大活動安排時，制定活動開展配合計劃，事先做好預(yù)留車位及場地檢查工作，擺放醒目標志，并做好協(xié)調(diào)、勸說及解釋工作。（8）消防管理貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的工作方針，實行人防、技防的有效結(jié)合。以消防監(jiān)控室為指揮中心，借助先進的消防監(jiān)控系統(tǒng)和消防設(shè)備設(shè)施，做好日常消防防范工作。消防管理工作必須常抓不懈，通過各種形式，加強物業(yè)使用人和員工的消防意識，提高員工消防技能，保證優(yōu)良素質(zhì)。組建一支反應(yīng)迅速、技術(shù)過硬的義務(wù)消防隊，按時對消防系統(tǒng)進行聯(lián)動測試和消防設(shè)施、器材檢查，定期進行消防演習，提高物業(yè)使用人和員工的防火、滅火技能。1消防監(jiān)控設(shè)施管理杜鵑廣場消防監(jiān)控系統(tǒng)由報警控制柜、手動聯(lián)動控制柜、緊急廣播疏散系統(tǒng)、消防電話系統(tǒng)等構(gòu)成，主要對大樓的消防設(shè)施、設(shè)備的狀態(tài)進行監(jiān)控，在發(fā)生消防事故時，自動進行滅火救災(zāi)。消防監(jiān)控中心值班員24小時對大樓的消防系統(tǒng)進行監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)報警立刻通知相關(guān)崗位到現(xiàn)場查看確認，防止超長時間報警，確屬火警則按火警處理程序進行處理，屬誤報警的，查明原因，消除故障，恢復系統(tǒng)。定期對消防系統(tǒng)進行巡視檢查、檢測，發(fā)現(xiàn)問題及時排除，保證系統(tǒng)的正常運轉(zhuǎn)。消防巡視檢查至少要包括以下內(nèi)容消防通道是否暢通無阻。消防器材是否已按要求配備。消防栓內(nèi)水槍、水帶及報警設(shè)施是否完好。消防水源是否滿足要求。煙感、溫感、噴淋頭是否完好。自動消防設(shè)備是否在聯(lián)動位置。做好相關(guān)記錄。在下列場所，應(yīng)增加巡視頻率撲滅火災(zāi)后的現(xiàn)場。在動火作業(yè)的前后。重點防火的部位。裝修施工現(xiàn)場。監(jiān)控中心實行8小時輪班制，以確保值班人員精力充沛。嚴格執(zhí)行交接班制度，加強消防監(jiān)控室管理，杜絕閑雜人員隨意出入。2消防日常管理管理處經(jīng)理為大樓防火負責人，負責組建義務(wù)消防隊，不定期檢查、指導大樓消防管理工作及處理消防管理中的問題。管理處及兼職安全員定期對大樓消防管理工作進行檢查和指導。堅持“預(yù)防為主、防消結(jié)合”，做好大樓的消防工作。做好消防培訓工作，使所有員工都具備相應(yīng)的消防知識，能夠熟練使用各種消防器材、設(shè)施。做好消防宣傳工作，利用網(wǎng)絡(luò)、宣傳欄等媒體宣傳有關(guān)消防及逃生知識，組織消防知識競賽，使所有工作人員都能了解、掌握一定的消防常識。加強對義務(wù)消防員的消防知識和業(yè)務(wù)技能的培訓，定期進行消防實戰(zhàn)演習，內(nèi)容包括人員逃生、救生、常用消防工具的使用、火災(zāi)時人員緊急疏散、大樓各消防系統(tǒng)的功能檢測等。（9）防火管理防火管理是消防工作的重中之重，杜鵑廣場重點區(qū)域的防火工作如下1業(yè)戶辦公室等在樓內(nèi)以樓層防火門為分界點設(shè)立防火分區(qū)，每個防火分區(qū)均設(shè)有防火責任人，加強監(jiān)控中心的監(jiān)控和日常巡視檢查，發(fā)現(xiàn)事故隱患及時排除，保持消防設(shè)備設(shè)施完好。2商場是外來人員之場所，活動時人流密度高，其設(shè)備功率大，局部發(fā)熱量較大，是重點的防火區(qū)域。按多個防火分區(qū)設(shè)置責任人，定時、定期檢查、保養(yǎng)消防設(shè)備設(shè)施和其他電氣設(shè)備，杜絕電器設(shè)備超負荷運行，避免電氣著火現(xiàn)象發(fā)生。防火區(qū)內(nèi)嚴禁吸煙，在醒目位置懸掛各類防火標示牌。活動進行前，管理人員提前到位，對設(shè)備設(shè)施進行全面檢查；活動進行中，管理人員與設(shè)備維護人員堅守現(xiàn)場，確保消防通道暢通無阻；活動結(jié)束后，及時全面清理，對不必要使用的用電設(shè)備一律切斷電源，消除一切安全隱患。3機房為消防重點防火區(qū)域，設(shè)置專門消防責任人，定時、定期檢查、保養(yǎng)消防設(shè)備設(shè)施和其他電氣設(shè)備，杜絕電器設(shè)備超負荷運行，避免電氣著火現(xiàn)象發(fā)生。機房內(nèi)嚴禁吸煙，在醒目位置懸掛各類防火標示牌。（10）公共衛(wèi)生安全管理公共衛(wèi)生管理是通過預(yù)防和控制疾病、傷害、殘障來促進大眾健康及生命質(zhì)量的提高。我公司在對杜鵑廣場的管理服務(wù)中，將公共衛(wèi)生安全管理作為安全管理的重點內(nèi)容。建立健全公共衛(wèi)生管理體系，我公司依據(jù)2003年5月12日國務(wù)院出臺突發(fā)公共衛(wèi)生事件應(yīng)急條例組織實施。建立防護網(wǎng)絡(luò)健全的公共衛(wèi)生管理體系應(yīng)該包括建立疾病防治預(yù)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、疫情信息報告體系、社區(qū)防控體系的建設(shè)等多方面內(nèi)容。而一個充滿活力的公共衛(wèi)生防疫體系就應(yīng)該是一個實施疾病監(jiān)測、救災(zāi)防病、處理緊急疫情和突發(fā)公共衛(wèi)生事件的“快速反應(yīng)網(wǎng)絡(luò)”。定期演習如何建設(shè)一支實踐經(jīng)驗豐富、技術(shù)過硬、訓練有素的疾病控制預(yù)防隊伍，來應(yīng)對突如其來的疫病、險情的挑戰(zhàn)呢我公司認為，捷徑只有一條，就是“實地訓練”。突發(fā)事件發(fā)生后，每個人都是應(yīng)急體系中的“末梢神經(jīng)”，都要對危機作出迅速反應(yīng)。定期對全員和業(yè)主/用戶進行應(yīng)急培訓，以增強他們面對突發(fā)疫情或險情的敏銳程度是非常必要的。公共衛(wèi)生安全管理是安全管理的重要內(nèi)容，也是物業(yè)公司各部門和全員都必須重視和參與的工作，如環(huán)境管理部門必須嚴格實施清潔和消毒工作規(guī)程，嚴格做好消毒防疫工作，預(yù)防“非典”病毒及其它流行性病毒的傳播。在傳染性較強的疾病發(fā)生特殊時期，首先在物業(yè)內(nèi)加大相關(guān)知識的宣傳力度，增強使用人對各類傳染病的了解，思想上引起高度重視，提高使用人的預(yù)防意識。同時，協(xié)助杜鵑廣場物業(yè)管理主管部門采取各項預(yù)防措施，動員業(yè)主、使用人積極配合物業(yè)管理處的工作，共同參與物業(yè)管理處組織的各項預(yù)防工作中；物業(yè)管理處將對來訪人員進行嚴格檢查，有效控制外來人員將傳染病菌帶入物業(yè)；對物業(yè)內(nèi)及周邊有可能產(chǎn)生病菌的孳生場所加強消毒措施（每天一次），對物業(yè)內(nèi)其他區(qū)域每周至少進行兩次全面消毒；除采用對各傳染病有針對性的消毒藥品進行消毒外，加大物業(yè)內(nèi)其他清潔保潔工作的力度，縮短物業(yè)內(nèi)各垃圾桶、箱的垃圾存貯時間，垃圾中轉(zhuǎn)站的垃圾保證100裝袋，并每隔1小時進行一次消毒。七、安全管理的重點1日常管理杜鵑廣場每天的人流量大，素質(zhì)良參差不齊，為防止出現(xiàn)盜竊、破壞等問題，我們將充分利用杜鵑廣場內(nèi)的閉路監(jiān)控系統(tǒng)，密切注意營業(yè)場所的異常情況，對可疑人員進行重點監(jiān)視。并利用出入口處設(shè)置的防盜安全門，交替巡邏，關(guān)門時，協(xié)助工作人員清理現(xiàn)場，采取人防與技防相結(jié)合的方法，制定一套行之有效的安全管理措施，確保安全。2消防管理消防工作是各項管理工作重中之重，一旦發(fā)生火災(zāi)，其損失將是無法估量的。消防工作的方針是“預(yù)防為主，防消結(jié)合”，實行人防、技防的有效結(jié)合，消防工作常抓不懈,加強員工的消防意識培訓和技能培訓,對大樓消防系統(tǒng)和內(nèi)部消防設(shè)施定期聯(lián)動測試。冬春兩季氣候干燥，是火災(zāi)高發(fā)期，需特別注意防火，我們將制定嚴格的消防管理制度，結(jié)合現(xiàn)場的具體情況制定切實可行的滅火方案，在出入口處及醒目位置處設(shè)置“嚴禁火種入內(nèi)”、“嚴禁吸煙”、“嚴禁煙火”等標示牌，禁止租戶和外來人員攜帶易燃、易爆物品進入樓內(nèi)，在入口處設(shè)置存物柜，大件物品、提包等在入口處存放。3防火管理特色防火是安全管理工作的重中之重，消防工作的方針是以“預(yù)防為主、防消結(jié)合”，實行人防、技防的有效結(jié)合，消防管理工作必須常抓不懈。經(jīng)常舉辦消防知識和意識的講座，加強消防意識培訓和技能培訓，在宣傳欄加強消防知識宣傳，建立義務(wù)消防隊，消防系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施每月聯(lián)動測試一次，每年至少進行兩次消防演習，提高員工防火、滅火技能。采取的具體措施為（1）嚴禁易燃、易爆物品進入樓內(nèi)和在樓內(nèi)存放。（2）嚴禁攜帶火種進入機房及庫房，在樓內(nèi)嚴禁吸煙和明火操作。（3）嚴禁亂拉臨時電源和私接電器設(shè)備、改動線路，遇特殊情況，嚴格執(zhí)行報批手續(xù)，由物業(yè)管理處派專業(yè)人員進行操作。（4）下班后對樓內(nèi)進行全面檢查，并切斷有關(guān)電源。（5）每天檢查消防設(shè)施，定期檢測消防設(shè)施的性能，發(fā)現(xiàn)問題及時整改。（6）請消防局專家進行消防知識講座，現(xiàn)場指導消防滅火技能，針對其保護特點確立滅火方案。八、安全狀態(tài)控制管理我們將杜鵑廣場報警的應(yīng)急處理納入安全狀態(tài)控制管理。將報警信息分成兩類非確切報警信息、確切報警信息。根據(jù)報警信息反映的不同事件，定義了四種狀態(tài)一級狀態(tài)、二級狀態(tài)、三級狀態(tài)、四級狀態(tài)。建立以監(jiān)控中心為指揮調(diào)度中心，相關(guān)部長為分狀態(tài)、分階段現(xiàn)場指揮的指揮體系，針對不同的狀態(tài)，調(diào)動不同的應(yīng)急反應(yīng)力量，采取相應(yīng)的處理程序，分級應(yīng)對，限時到位。通過完善各狀態(tài)應(yīng)急處理的調(diào)動、組織、協(xié)調(diào)，保證及時、快速、有效地處理各類異常情況，為杜鵑廣場提供快速反應(yīng)、保障有力的安全服務(wù)。九、突發(fā)事件處理1突發(fā)事件的處理（1）目的迅速、果斷進行處理，保護人身財產(chǎn)安全。（2）適用范圍車禍、盜竊、匪警、斗毆、設(shè)備設(shè)施故障、水電系統(tǒng)發(fā)生故障、水浸、火災(zāi)報警系統(tǒng)誤報、自然災(zāi)害等異常情況。（3）職責1管理處經(jīng)理負責組織員工進行突發(fā)事件及異常情況處理能力的培訓。2值班人員嚴守崗位。3安全管理部負責安全防范，水電維修人員負責水、電供應(yīng)及搶修；義務(wù)消防隊負責初期火災(zāi)的撲救；安全管理部負責治安、交通事件的處理。4其他員工聽從管理處領(lǐng)導的調(diào)遣，積極參與救護或搶修。（4）突發(fā)事件的處理1暴力事件在執(zhí)勤過程中，如遇一些暴力事件，保安人員應(yīng)立即制止犯罪行為，并報告安全管理部長，通知監(jiān)控室，同時向物業(yè)管理處經(jīng)理及有關(guān)領(lǐng)導匯報。巡邏保安應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場院進行緊急疏散，必要時報警110，并協(xié)助警察將犯罪分子制服。監(jiān)控中心對現(xiàn)場進行全方位監(jiān)控、錄像，以備查驗。2聚眾鬧事事件處理原則平息沖突，驅(qū)散聚眾鬧事者，保證杜鵑廣場正常工作秩序。對聚眾鬧事者，保安人員要通過疏導、勸說或與事件代表交涉，協(xié)商解決問題的方法，調(diào)解沖突，控制事件擴大，以保證杜鵑廣場的正常工作，并將現(xiàn)場情況及時報告。必要情況下，根據(jù)事件嚴重程度向公安機關(guān)報警，請求援助，嚴防局面失控，造成混亂。同時，監(jiān)控中心對現(xiàn)場進行全方位監(jiān)控、錄像，以備查驗。3執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子、可疑物品的處理線索來源固定崗執(zhí)勤、巡邏執(zhí)勤、監(jiān)控中心報警及群眾舉報。處理方式查驗證件，開箱檢查物品。對檢查出的可疑物品交管理處處理，必要時移交公安機關(guān)進一步審查。對有作案嫌疑人員，送交派出所審查。嚴格按有關(guān)條例執(zhí)行，嚴禁超越權(quán)限違規(guī)行為。增強自律意識，杜絕敲詐、勒索現(xiàn)象存在。4暴風驟雨等自然災(zāi)害的預(yù)防和補救預(yù)防措施A應(yīng)急工具齊備（排水設(shè)備，水帶等）性能良好，防災(zāi)設(shè)施落實到位，備用沙袋存放在指定地點。B急救基本藥物齊備。C保持天臺、溝渠、管道、地漏的暢通無阻。D緊閉所有門窗，同時做好防火措施。E加固所有樹木，搬離空中懸掛物及高處放置的物品。F密切關(guān)注受災(zāi)情況，及時將最新信息通報給工作人員。G值班員工必須與監(jiān)控中心或管理處聯(lián)絡(luò)，聽候指示。H災(zāi)害來臨期間，員工輪流值班，隨時做好搶險準備。I采取安全措施，注意自身安全。災(zāi)害過后的補救措施A加大巡查力度，及時做好現(xiàn)場督導工作，真正做到“三個關(guān)鍵”，即在關(guān)鍵的時候，出現(xiàn)在關(guān)鍵的地方，解決關(guān)鍵的問題。加強與各部門、班組的聯(lián)系和溝通，做好協(xié)調(diào)配合工作及災(zāi)后的補救工作。B及時進行檢查及填報暴風驟雨損毀報告；以最快速度保證災(zāi)后系統(tǒng)恢復穩(wěn)定工作。（5）車輛事故處理1疏通車輛，防止事態(tài)擴大影響到其它車輛的正常運作。2拔打122報警，移交交警處理。3全力搶救受傷人員，保護好現(xiàn)場。4記錄肇事車輛車牌號碼、車型和顏色，通知前方攔截，并及時報警處理。5監(jiān)控室調(diào)整監(jiān)控設(shè)備實時錄像。2火災(zāi)事件應(yīng)急處理措施（1）監(jiān)控中心在系統(tǒng)報警時應(yīng)立即指揮保安員到現(xiàn)場查看，如屬誤報則查明原因，排除故障恢復正常監(jiān)控狀態(tài)。如發(fā)生火災(zāi)，立即利用現(xiàn)場滅火器材、設(shè)備設(shè)施進行撲救，并通知物業(yè)管理處經(jīng)理及有關(guān)領(lǐng)導。在不能自救的情況下拔打119報警，并疏散相關(guān)區(qū)域的人員。（2）消防中心切斷大樓相關(guān)部位的電源、液化石油氣源，迫降客梯，利用緊急廣播疏散系統(tǒng)疏散著火區(qū)域人員。（3）消防監(jiān)控中心開放相關(guān)的出入口以利于人員疏散，對現(xiàn)場進行監(jiān)控錄像，以備事后調(diào)查火災(zāi)原因。第六章綠化和保潔管理方案一、綠化管理方案綠地更新及時率98；綠化存活率達到98以上；殘枝斷葉控制率98；有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理；及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物；花卉、綠籬、樹木根據(jù)品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果；二、保潔管理方案清潔管理無盲點；管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；合理調(diào)整果殼箱或者垃圾桶，每日清運2次；保潔人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、儀容儀表整潔端莊；為業(yè)戶、訪客提供一個清潔、舒適的生活和工作環(huán)境；操作規(guī)范化、管理科學化；適時、及時、準時進行保潔服務(wù)，包括蟲害滅殺；愛護物業(yè)各項設(shè)施及財物；及時處理垃圾、廢棄物分類按指定地點安放；節(jié)約用電、用水；服務(wù)標準【走廊、過道】地面、梯級無垃圾雜物、污跡、泥土。每天3次保潔墻面干凈無臟污，天頂無積灰、蜘蛛網(wǎng)。每月2次保潔扶手、欄桿干凈。每天1次保潔目視燈具、燈管無灰塵，燈具內(nèi)無蚊蟲，燈罩、燈蓋無積灰。每月1次保潔門、窗干凈無污漬、浮塵。每周1次保潔【監(jiān)控探頭】探頭鏡頭干凈無積灰、浮塵。每周1次保潔【地下室、地下車庫】目視標識、指示牌無灰塵。每周1次保潔下水道暢通無堵塞。每周1次保潔【道路】目視地面無垃圾雜物、污漬、積水、泥沙。每天巡回保潔人行路面無雜物、煙蒂、垃圾和痰跡。每天巡回保潔【綠化帶】花園內(nèi)無瓜果皮殼、枯葉、飲料盒、紙屑、碎石等雜物。每天巡回保潔【垃圾桶、垃圾房】地面干凈、干燥無異味。每天2次保潔墻面無污跡、粘附物。每天2次保潔垃圾桶表面無積灰、污跡，沖洗空桶內(nèi)壁無異味。每天2次保潔【保安崗亭】室內(nèi)地面干凈無雜物。每天1次保潔墻面四周無污跡，頂部無蜘蛛網(wǎng)。每月1次保潔崗亭外立面干凈無積灰。每周1次保潔【宣傳欄、閱報欄、布告欄】玻璃干凈無灰塵，框架干凈無污跡。每周3次保潔【員工衛(wèi)生間】地面干燥、干凈，無垃圾、雜物。每天1次保潔墻面、隔屏無污漬，天頂無蜘蛛網(wǎng)。每周2次保潔小便斗、坐便器無黃漬、污漬。每天1次保潔空氣清新無異味。每天1次保潔洗手盆無污跡。每天1次保潔【排水溝】目視干凈無雜草、雜物。每周1次保潔排水暢通無堵塞、積水、異味。每周1次保潔【外墻】外立面二米以下無污垢。每天1次保潔【健身器材】健身器材表面無積灰、污漬。每周3次保潔保潔質(zhì)量三查制度員工自查每個員工根據(jù)有關(guān)作業(yè)規(guī)程，對自己負責分管區(qū)域的保潔項目進行自查，及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，并做好記錄。領(lǐng)班巡查領(lǐng)班應(yīng)把巡回檢查作為自己的主要工作，對管理區(qū)域內(nèi)所有保潔部位、項目進行巡回檢查，每天不得少于二次，并做好紀錄。主管抽查主管每日抽查不得少于一次；主管還應(yīng)會同物業(yè)管理處經(jīng)理（或陪同上級領(lǐng)導）每月三次聯(lián)合檢查，并做好紀錄。第七章停車管理方案及地下車庫經(jīng)營管理的說明（地下車庫車位有租有售）一、停車管理方案【道路交通管理方案】小區(qū)出入口及行車主干道地面用白色油漆劃出交通指引標志，指明行車方向；道路轉(zhuǎn)彎處及大門口設(shè)置交通禁令、禁示、禁鳴、限速等標志，確保道路車輛行駛暢通、安全。行車道路兩邊側(cè)石油漆黃色標志，表示禁止停車；油漆黑黃相間（30CM間距）標志，表示允許臨時停車，確保管理區(qū)域內(nèi)無違規(guī)停車現(xiàn)象，道路路面應(yīng)保持整潔、無損、通暢。小區(qū)支道及會所外場上允許停車的位置，用白色油漆標志停車位及編號，標識應(yīng)清晰、醒目、完整。對進入管理區(qū)域內(nèi)的特種車輛應(yīng)予以引導，并指揮車輛按規(guī)定車位停車。小區(qū)行車道應(yīng)油漆黑白相間減速條標志，警示車輛減速緩行?！就＼噹欤▓觯┕芾矸桨浮吭谕＼噹欤▓觯┑孛嬗冒咨推釀澇鲕囕v行駛指引標志、車位標志及編號。合理規(guī)劃地下停車場的使用管理，防止亂停、亂放。同時，建立完善的管理制度，確保杜鵑廣場文明、有序的工作、學習、活動環(huán)境。對駛?cè)胲噹斓能囕v，均限速5公里以下，嚴防高速行駛，并有專人指引按規(guī)定存放到指定區(qū)域，做到車輛停放規(guī)范、整齊，分類科學合理、安全有序，以完善細致的管理，進行安全有序的服務(wù)，防止亂停亂放現(xiàn)象發(fā)生。完善的管理制度、智能化的管理系統(tǒng)、全方位的保安監(jiān)控緊密配合，保證無控制盲點。貫徹技防為主、人防為輔的原則，做好停車場的出入口控制，建立車輛停放登記制度，嚴防被盜事件發(fā)生，同時，停車場防止無關(guān)人員進入和逗留。關(guān)注已停車輛，查看有無損壞、漏油、漏水情況，做好相關(guān)記錄，若出現(xiàn)損壞、漏油、漏水等，盡快與使用者聯(lián)系，減小損失。遇有計劃性重大活動安排時，制定活動開展配合計劃，事先做好預(yù)留車位及場地檢查工作，擺放醒目標志，并做好協(xié)調(diào)、勸說及解釋工作。在停車庫的進出口上方醒目處，掛禁令標志、限高標志、收費標志。停車庫的通風、消防、排水及照明等設(shè)備、設(shè)施應(yīng)保持完好。保持停車庫環(huán)境整潔、無滲漏水、地面平整，無積水?！緳C動車輛管理方案】為辦妥長期停車證的業(yè)戶提供相對固定的車位。地下車庫只為業(yè)戶提供長期停車服務(wù)（特殊情況需臨時停車，應(yīng)由管理處經(jīng)理批準后方可停車）。輔助、引導車主安全停車，提醒車主勿將貴重物品遺忘在車內(nèi)，勿忘關(guān)閉車窗車門。并檢查車輛狀況，如發(fā)現(xiàn)漏油、破損等情況應(yīng)立即提示車主，同時向管理處報告。周邊地面可提供臨時停車服務(wù)的地段，執(zhí)行限額發(fā)證制度，先到先停，停滿為止，并確保已辦證車輛的停車?！痉菣C動車輛管理方案】為進入管理區(qū)域內(nèi)的非機動車輛提供指定區(qū)域有序停放的服務(wù)不準許小區(qū)內(nèi)非機動車亂停、亂放。對收費的非機動車庫實行出入調(diào)牌制度（收費標準按所在地物價局規(guī)定執(zhí)行）并有序停放。二、車庫經(jīng)營管理的說明在執(zhí)行車庫管理方案的前提下，經(jīng)營應(yīng)注意以下幾個方面1）制定切實可行的管理制度及運行方案；2）進行安全有序的服務(wù)；3）實施科技型管理模式；4）出入登記管理；第八章針對物業(yè)使用人及裝修企業(yè)的裝修管理與服務(wù)為保證“杜鵑廣場”的高雅性和統(tǒng)一性及領(lǐng)先于同檔次物業(yè)的特殊性，特制定嚴格的裝修管理規(guī)定。（1）設(shè)立裝修管理領(lǐng)導小組以管理處經(jīng)理為總負責人，管理處經(jīng)理助理、保安主管、保潔主管和設(shè)備主管為組員，負責協(xié)調(diào)裝修