花樣年華物業(yè)管理提示建議前言優(yōu)秀的物業(yè)管理是一個(gè)優(yōu)質(zhì)樓盤的重要價(jià)值構(gòu)成要素，是一個(gè)地產(chǎn)品牌成為優(yōu)秀品牌的重要保證。規(guī)范優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理不僅能保證業(yè)主和使用者有一個(gè)高品質(zhì)的居住生活環(huán)境，而且能增強(qiáng)發(fā)展商社會(huì)信任感和投資者的信心，建立發(fā)展商在公眾中的良好形象，加強(qiáng)其在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的長(zhǎng)遠(yuǎn)競(jìng)爭(zhēng)力。物業(yè)管理是一個(gè)完整的系統(tǒng)工程，從物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)開始到物業(yè)建成投入使用后管理工作的正常運(yùn)行，有若干環(huán)節(jié)組成。國企根據(jù)物業(yè)管理在物業(yè)價(jià)值中的重要地位和對(duì)公司品牌樹立的重要性出發(fā),結(jié)合花樣年華的市場(chǎng)定位,認(rèn)為對(duì)市場(chǎng)來講，高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)尚屬新生事物，市民對(duì)實(shí)物消費(fèi)觀到服務(wù)消費(fèi)觀的轉(zhuǎn)變需要一個(gè)過程。因此，物業(yè)管理盡量提供優(yōu)質(zhì)、高效的基本物業(yè)服務(wù)，在降低了住戶經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的同時(shí)，也使其享受到了優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，對(duì)品牌的塑造有著重要意義。因此開發(fā)商必須在物業(yè)管理給予充分重視，和必要的前期投入。這樣會(huì)使項(xiàng)目產(chǎn)生持續(xù)增值。綜上，我司對(duì)花樣年華物業(yè)管理提出以下建議和提示第一部分物業(yè)管理運(yùn)作的基本環(huán)節(jié)第一章物業(yè)管理的早期介入物業(yè)管理的早期介入,是指物業(yè)管理公司在正式接管物業(yè)管理工作之前進(jìn)行的工作。主要包括項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的早期介入、項(xiàng)目施工建設(shè)階段的早期介入和項(xiàng)目銷售階段的早期介入一、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的早期介入1、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的早期介入，是指物業(yè)管理公司在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就介入，從物業(yè)管理的角度參與項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案研究工作，從日后物業(yè)管理的角度考慮開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。2、要設(shè)置物業(yè)管理工作用房、商業(yè)用房，給樓宇的清潔沖洗留公共水源，設(shè)置防盜監(jiān)控系統(tǒng)，配備防火安全裝置。3、小區(qū)的開放路口應(yīng)集中并設(shè)崗?fù)?，為物業(yè)管理公司實(shí)施周邊封閉式管理作準(zhǔn)備。二、項(xiàng)目施工建設(shè)階段的早期介入1、項(xiàng)目施工建設(shè)階段的早期介入，是指物業(yè)管理公司在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)階段就介入，從物業(yè)管理的角度參與項(xiàng)目施工管理。2、物業(yè)管理公司要通過跟進(jìn)整個(gè)施工過程，熟悉整個(gè)項(xiàng)目的布局情況。要熟悉各種管道、各種設(shè)備設(shè)施的系統(tǒng)、位置和走向，并建立檔案，以方便物業(yè)管理公司接管后對(duì)物業(yè)的檢查、維修、保養(yǎng)工作。三、項(xiàng)目銷售階段的早期介入1、物業(yè)管理是客戶、準(zhǔn)客戶和潛在客戶所關(guān)心的重要內(nèi)容，因此在銷售前就應(yīng)該確定物業(yè)管理相關(guān)的全部?jī)?nèi)容，包括物業(yè)管理收費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)管理承諾和物管公司等。2、物業(yè)管理是對(duì)營(yíng)銷人員培訓(xùn)的必須和重要內(nèi)容。3、以下所列是項(xiàng)目銷售過程所需物業(yè)管理資料1）、樓宇質(zhì)量保證書2）、樓宇使用說明書3）、業(yè)主公約4）、用戶手冊(cè)5）、樓宇交收流程6）、入伙通知書7）、入伙手續(xù)書8）、收樓書9）、承諾書10）、業(yè)主/用戶聯(lián)系表11）、遺漏工程使用鑰匙授權(quán)書12）、遺漏工程和水電表底數(shù)記錄表13）、裝修手冊(cè)和裝修申請(qǐng)表第二章物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作是指住戶入住之前，物業(yè)管理公司應(yīng)做好的工作。主要包括物業(yè)管理人員的選拔和崗位培訓(xùn)、物業(yè)管理資金的落實(shí)、物業(yè)管理制度的制定和物業(yè)的接管驗(yàn)收四個(gè)方面。一、物業(yè)管理人員的選聘和崗位培訓(xùn)（一）物業(yè)管理人員選聘物業(yè)管理人員的選拔工作，應(yīng)該從物業(yè)管理任務(wù)確定后開始著手?？梢杂韶?fù)責(zé)人根據(jù)物業(yè)管理接管的實(shí)際需要組閣管理班子。（二）物業(yè)管理人員的培訓(xùn)物業(yè)管理人員的應(yīng)知應(yīng)會(huì)主要包括如下內(nèi)容1、應(yīng)知的基本內(nèi)容1）物業(yè)管理人員應(yīng)了解自身企業(yè)（所在公司）的基本情況，如公司的發(fā)展史、組織結(jié)構(gòu)、勞保福利公司的規(guī)章制度、勞動(dòng)紀(jì)律、安全守則、業(yè)務(wù)處理程序等2）物業(yè)管理人員應(yīng)了解所管物業(yè)的基本情況，如建筑物的構(gòu)造、布局、功能、數(shù)量、質(zhì)量等各種場(chǎng)地的使用功能、面積、布局等各種設(shè)備設(shè)施的位置、分布和功能等3）物業(yè)管理人員應(yīng)了解公司制定的住戶手冊(cè)及各種管理規(guī)定的主要內(nèi)容2、應(yīng)會(huì)的基本內(nèi)容1）物業(yè)管理人員應(yīng)懂得物業(yè)管理的基本常識(shí)，包括應(yīng)付特發(fā)事故（如火警、盜警、人員傷亡等）的基本常識(shí)防盜、防事故、防罪案的意識(shí)及其基本常識(shí)消防管理?xiàng)l例及防火滅火基本知識(shí)待人接物的基本禮儀和禮貌用語維護(hù)環(huán)境整潔的基本要求及基本標(biāo)準(zhǔn)2）物業(yè)管理人員應(yīng)熟悉本崗位的職責(zé)和本崗位的操作技巧和技能3）物業(yè)管理人員應(yīng)掌握以下學(xué)科的基本知識(shí)包括行政管理、城市規(guī)劃、房屋構(gòu)造、建筑設(shè)備、市政工程、園林綠化、財(cái)務(wù)管理、心理學(xué)、公共關(guān)系學(xué)、電子計(jì)算機(jī)等。二、物業(yè)管理資金的籌措物業(yè)管理資金的來源主要有如下數(shù)項(xiàng)1、地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)提供的“公共設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)管理基金”2、按照物業(yè)管理合同的規(guī)定向業(yè)主收取的“公共性管理服務(wù)費(fèi)”3、按照物業(yè)管理合同的規(guī)定向業(yè)主收取的“公共設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)管理儲(chǔ)備金”4、物業(yè)管理公司開展“特約管理服務(wù)”的收入5、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)性物業(yè)（或稱商業(yè)物業(yè)）的經(jīng)濟(jì)收益6、物業(yè)管理公司開展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收入7、政府給予的“城市維護(hù)費(fèi)補(bǔ)貼”。對(duì)物業(yè)管理各項(xiàng)資金的收取，物業(yè)管理公司應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)法規(guī)的規(guī)定。三、物業(yè)管理的規(guī)章制度1、物業(yè)管理公司內(nèi)部的規(guī)章制度物業(yè)管理公司成立伊始就應(yīng)該建立一套科學(xué)的、健全嚴(yán)格的規(guī)章制度，使人人有章可循，事事有據(jù)可依?？梢詫⒐镜囊?guī)章制度綜合成一本員工手冊(cè)，方便員工全面地了解公司整套的規(guī)章制度。2、物業(yè)管理公司對(duì)外的規(guī)章制度物業(yè)管理公司對(duì)外的規(guī)章制度，包括物業(yè)管理公司向轄區(qū)業(yè)主、住戶解釋公司的宗旨、權(quán)利和義務(wù)，解釋物業(yè)管理公司的管理服務(wù)范圍，管理服務(wù)的方式、方法以及要求業(yè)主和住戶共同遵守的行為準(zhǔn)則等方面的文件。物業(yè)管理公司對(duì)外的規(guī)章制度主要有“公共契約”、“轄區(qū)管理規(guī)定”、“業(yè)主（住戶）管理委員會(huì)章程”和“住戶手冊(cè)”等。1）公共契約應(yīng)明確以下內(nèi)容物業(yè)管理公司的名稱、管理服務(wù)范圍和管理權(quán)限、職責(zé)物業(yè)管理公司與轄區(qū)業(yè)主、住戶雙方的權(quán)利、義務(wù)及雙方的法律責(zé)任2）轄區(qū)管理規(guī)定轄區(qū)管理規(guī)定屬于物業(yè)管理公司面向轄區(qū)業(yè)主的一份綜合性管理文件。主要包括向業(yè)主介紹轄區(qū)的管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)權(quán)限；公布物業(yè)公司管理轄區(qū)的有關(guān)原則；公布使用、維修和養(yǎng)護(hù)物業(yè)的有關(guān)規(guī)定；公布維護(hù)環(huán)境和治安的有關(guān)規(guī)定；公布管理經(jīng)費(fèi)的有關(guān)規(guī)定等等。3）業(yè)主管理委員會(huì)章程它主要闡明的是業(yè)主管委會(huì)成立的目的、成立的方法和“管委會(huì)”的宗旨、任務(wù)、權(quán)利、義務(wù)以及“業(yè)主大會(huì)”召開的任務(wù)等。4）住戶手冊(cè)住戶手冊(cè)介紹的內(nèi)容一般包括轄區(qū)的概況、轄區(qū)管理和提供各種服務(wù)概況、轄區(qū)管理規(guī)定、住戶（業(yè)主）須知、家居安全指南及常用電話號(hào)碼等。四、物業(yè)的接管驗(yàn)收物業(yè)的接管驗(yàn)收不同于物業(yè)的竣工驗(yàn)收。它是物業(yè)管理單位接管開發(fā)建設(shè)單位移交的新建物業(yè)或接管已經(jīng)投入使用的原有物業(yè)所進(jìn)行的驗(yàn)收。物業(yè)接管驗(yàn)收是在物業(yè)竣工綜合驗(yàn)收的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。驗(yàn)收的對(duì)象包括房屋、房屋的配套設(shè)備、房屋的外部條件、綜合功能等。物業(yè)接管驗(yàn)收是落實(shí)物業(yè)管理責(zé)任制的必要手段。物業(yè)接管驗(yàn)收后，物業(yè)管理公司正式開始對(duì)接管物業(yè)實(shí)施管理，除特殊情況外，開發(fā)建設(shè)單位不再承擔(dān)工程的維護(hù)、改建費(fèi)用。第三章物業(yè)管理的主要活動(dòng)一、住戶入住由于住戶入住期間，人員的頻繁進(jìn)出容易出現(xiàn)秩序混亂和發(fā)生事故。所以，住戶入住期間是物業(yè)公司不容忽視的環(huán)節(jié)，并應(yīng)注意以下幾個(gè)問題（一）物業(yè)管理處各方面的人員必須到位（二）要注意加強(qiáng)治安管理和安全管理工作1、應(yīng)加以防范的事故1）住戶財(cái)物被盜2）住戶之間的沖突3）火災(zāi)4）人身傷亡2、防范事故應(yīng)做好的工作1）加強(qiáng)對(duì)進(jìn)出人員的管理2）有計(jì)劃地安排住戶有序地分批入住，但又應(yīng)在較為集中的時(shí)間內(nèi)裝修及在較為集中的時(shí)間內(nèi)入住3）加強(qiáng)保安巡邏4）加強(qiáng)裝修管理工作，堅(jiān)決杜絕違章裝修。（三）做好住戶入住手續(xù)的辦理工作“入住手續(xù)”是指住戶在正式入住房屋之前需要前往管理處辦理的相關(guān)手續(xù)。住戶在收到物業(yè)管理公司發(fā)出的“入住通知書”后，應(yīng)按通知書上安排的時(shí)間和要求前往管理處辦理入住手續(xù)?！叭胱⊥ㄖ獣睉?yīng)清楚地向住戶交待辦理入住手續(xù)的時(shí)間、攜帶的證件、需繳納的款項(xiàng)及需辦理的手續(xù)和程序等。當(dāng)住戶交清各種需交費(fèi)用，并簽署了“公共契約”后，管理處就可以向住戶發(fā)放鑰匙和通水電。至此，入住手續(xù)告完。住戶入住時(shí)，除了交清購房余款外，一般還應(yīng)繳納如下費(fèi)用1、裝防盜門、防盜網(wǎng)的費(fèi)用2、公共設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)管理儲(chǔ)備金3、預(yù)售6個(gè)月的“公共性管理服務(wù)費(fèi)”4、裝修管理押金5、清運(yùn)裝修垃圾押金（四）要與住戶建立良好的關(guān)系（五）利用有利時(shí)機(jī)向住戶宣傳各項(xiàng)管理規(guī)章制度（六）要做好“業(yè)主管理委員會(huì)”成立的組織活動(dòng)二、完善配套設(shè)施完善配套設(shè)施，是指物業(yè)管理公司接管物業(yè)后，對(duì)投入使用了一段時(shí)間后暴露出來的施工質(zhì)量問題和規(guī)劃的不盡人意之處進(jìn)行處理，填補(bǔ)規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工過程的不足，使管轄區(qū)保持良好的環(huán)境和設(shè)施，贏取業(yè)主和住戶的信賴。如增建停車場(chǎng)、車輛保管站，增設(shè)文化娛樂、體育、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，完善綠化工程，開辦幼兒園，安裝中央消防報(bào)警系統(tǒng)，平整道路，暢通排水管道，檢修供電線路等。完善轄區(qū)配套工作應(yīng)注意以下幾點(diǎn)；1、做好完善轄區(qū)配套項(xiàng)目計(jì)劃并落實(shí)好經(jīng)費(fèi)。項(xiàng)目計(jì)劃須經(jīng)“管委會(huì)”認(rèn)可，并向政府有關(guān)部門申報(bào)、報(bào)批2、要控制完善轄區(qū)配套的進(jìn)度，合理安排好施工時(shí)間。對(duì)于涉及面廣、對(duì)住戶正常生活影響大的項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)籌安排，分期、分割施工，盡量減少對(duì)住戶的干擾3、要保證完善轄區(qū)配套項(xiàng)目的施工質(zhì)量，防止再次留下施工質(zhì)量隱患。可組織多家投標(biāo)，擇優(yōu)選擇施工單位的方法，使之既有利于提高工程質(zhì)量，又利于減少工程造價(jià)三、管理服務(wù)住戶入住后，物管公司應(yīng)迅速開展管理服務(wù)和多種經(jīng)營(yíng)。管理服務(wù)分為公共性管理服務(wù)和特約性管理服務(wù)兩類1、公共性管理服務(wù)是物業(yè)管理公司為轄區(qū)所有業(yè)主、住戶提供的服務(wù)公共性管理服務(wù)費(fèi)由以下幾項(xiàng)構(gòu)成管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)綠化管理費(fèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)保安費(fèi)辦公費(fèi)物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)法定稅費(fèi)2、特約性管理服務(wù)是物業(yè)管理公司為滿足業(yè)主的特殊需求而提供的服務(wù)特約管理服務(wù)費(fèi)只是享受特約服務(wù)的業(yè)主繳納。經(jīng)營(yíng)者定價(jià)，以雙方均可接受為原則。管理服務(wù)費(fèi)的收取方法一般為三種銀行代收，即住戶按規(guī)定時(shí)間到銀行自行繳納住戶到管理處繳納管理處收款員上門向住戶收取四、物業(yè)檔案管理物業(yè)管理的檔案資料由兩部分組成。一部分是物業(yè)本身的資料，包括從建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)到施工建成及物業(yè)管理公司接管后對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)和更新改造情況的記錄；另一部分是業(yè)主和住戶的資料，包括業(yè)主、住戶的姓名、家庭成員情況、工作單位、聯(lián)絡(luò)電話或地址、租金、管理費(fèi)繳納情況等。建立物業(yè)管理的檔案資料關(guān)鍵要抓好收集、整理、歸檔、利用四個(gè)環(huán)節(jié)。五、節(jié)能管理節(jié)能管理，就是在物業(yè)管理過程千方百計(jì)地節(jié)約能源，降低管理成本，提高效益。節(jié)能管理主要包括調(diào)查研究，分析評(píng)估、實(shí)施改良三個(gè)環(huán)節(jié)。六、風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)即可能發(fā)生的危險(xiǎn)。是危害現(xiàn)有或未來資產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)、收入、人身、無形資產(chǎn)的任何事物。風(fēng)險(xiǎn)管理，是通過預(yù)測(cè)、計(jì)劃、組織、統(tǒng)籌等方法理性地處理風(fēng)險(xiǎn)和避免風(fēng)險(xiǎn)，以保障現(xiàn)有及未來的資產(chǎn)不受危害的管理活動(dòng)。（一）物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的主要環(huán)節(jié)1、進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)鑒別2、進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估3、進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制（二）物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的主要措施1、籌措風(fēng)險(xiǎn)資金2、購買各種保險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避3、雇傭風(fēng)險(xiǎn)管理顧問，提高風(fēng)險(xiǎn)管理水平4、加強(qiáng)對(duì)人和財(cái)務(wù)的管理，全面進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。（三）物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的主要內(nèi)容1、抓好消防管理工作要層層落實(shí)消防安全責(zé)任，健全三級(jí)防火組織，并確定相應(yīng)的防火責(zé)任人。定期進(jìn)行防火檢查，根據(jù)查出的火險(xiǎn)隱患，制定和落實(shí)消防整改措施。以保安部為中心，組建義務(wù)消防隊(duì)，實(shí)施嚴(yán)格的消防監(jiān)督管理。1）配備現(xiàn)代化消防設(shè)施2）建立和健全防火安全制度3）要定期組織防火演習(xí)。2、抓好治安管理工作1）配備防盜、防暴設(shè)施2）建立一支訓(xùn)練有素的專業(yè)保安隊(duì)伍，24小時(shí)巡邏警戒3）加強(qiáng)對(duì)來訪客人和外來施工者的管理。健全出入證、出入登記制度4）加強(qiáng)對(duì)公司員工進(jìn)行安全管理教育，如突發(fā)事件的處理，報(bào)警、現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)、急救、事故報(bào)告等5）建立財(cái)務(wù)管理制度，如貨物放行制度、現(xiàn)金管理制度等。3、做好衛(wèi)生防疫工作1）要嚴(yán)格執(zhí)行食品衛(wèi)生法和公共場(chǎng)所衛(wèi)生管理?xiàng)l例，定期對(duì)蚊蟲孿生地噴藥、清理，加強(qiáng)對(duì)“二次供水”的消毒管理2）做好員工勞動(dòng)保護(hù)工作，不斷改善勞動(dòng)環(huán)境，預(yù)防職業(yè)疾病，定期進(jìn)行職工體格檢查3）制定安全生產(chǎn)操作規(guī)程，定期組織員工安全學(xué)習(xí)4）減輕員工的勞動(dòng)強(qiáng)度，降低工作壓力，通過提高員工的身體素質(zhì)提高員工的工作效率。4、加強(qiáng)電腦系統(tǒng)的管理工作第二部分物業(yè)管理公司第一章物業(yè)管理公司的性質(zhì)、宗旨、目的一、物業(yè)管理公司的性質(zhì)物業(yè)管理公司是從事物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，它是以住宅小區(qū)、寫字樓宇、商業(yè)大廈、綜合市場(chǎng)等管理服務(wù)為核心的經(jīng)營(yíng)服務(wù)型的企業(yè)。物業(yè)管理公司應(yīng)具有法人資格，實(shí)行獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、獨(dú)立核算、享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事責(zé)任的合法企業(yè)。二、物業(yè)管理公司的宗旨1、為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)服務(wù)，完成房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務(wù)工作，造就房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和良性循環(huán)。2、堅(jiān)持“用戶至上，服務(wù)第一”的原則，為用戶提供多項(xiàng)服務(wù)，作用戶的“后勤部”、“總管家”。3、做城市管理的一份子，履行社會(huì)管理的義務(wù)，進(jìn)一步為城市的建設(shè)、管理和文明作貢獻(xiàn)。三、物業(yè)管理公司的目的1、維護(hù)小區(qū)舒適、整潔、寧靜、優(yōu)雅的環(huán)境；2、妥善管理業(yè)主的物業(yè)，延長(zhǎng)其使用壽命，促進(jìn)物業(yè)的升值；3、通過多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與便民服務(wù)，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益；4、通過專業(yè)化管理促進(jìn)城市的兩個(gè)文明建設(shè)。四、物業(yè)管理公司的主要工作內(nèi)容物業(yè)管理公司的工作內(nèi)容涉及經(jīng)營(yíng)與管理兩個(gè)方面，包含服務(wù)與發(fā)展兩個(gè)部分（一）屬于管理與服務(wù)方面的工作內(nèi)容1、房屋管理2、環(huán)境秩序管理3、清潔衛(wèi)生管理4、綠化管理5、治安管理6、設(shè)備管理7、財(cái)務(wù)管理8、檔案管理9、制定及貫徹執(zhí)行各項(xiàng)管理制度及居民公約10、處理居民投訴，調(diào)解居民鄰里關(guān)系11、貫徹執(zhí)行國家有關(guān)法令12、組織開展社區(qū)文化活動(dòng)13、其他管理和服務(wù)工作（二）屬于經(jīng)營(yíng)性的工作內(nèi)容1、物業(yè)租賃與經(jīng)營(yíng)2、業(yè)主住宅物業(yè)的看管與養(yǎng)護(hù)3、業(yè)主家庭設(shè)備的修理4、小區(qū)車輛的保管與經(jīng)營(yíng)5、為業(yè)主代購、搬運(yùn)大件家具6、代業(yè)主雇請(qǐng)保姆、家庭教師等7、為業(yè)主代收、代交電話、煤氣費(fèi)等8、其他項(xiàng)目的委托服務(wù)第二章物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置與管理制度一、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置，應(yīng)視不同的規(guī)模及業(yè)務(wù)范圍而定。本項(xiàng)目可考慮設(shè)置如下管理機(jī)構(gòu)1、經(jīng)理室設(shè)經(jīng)理1人，副經(jīng)理若干人。經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)全面工作，副經(jīng)理組織實(shí)施自己分管的工作。2、辦公室負(fù)責(zé)公司的人事、檔案資料、文秘信訪、接待及行政后勤等工作；3、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)公司的會(huì)計(jì)、出納、經(jīng)費(fèi)收支、投資管理、經(jīng)費(fèi)運(yùn)作。4、工程管理部負(fù)責(zé)公司的工程計(jì)劃安排、工程合同的簽定、工程預(yù)結(jié)算、工程設(shè)備的維修保養(yǎng)、工程資料與圖紙的管理等。5、保安部負(fù)責(zé)保安人員的招聘、培訓(xùn)、調(diào)配、使用及與公安部門的聯(lián)系溝通等。6、房產(chǎn)管理部負(fù)責(zé)公司或公司委托管理房產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)籍的管理，拆遷周轉(zhuǎn)房的管理，產(chǎn)權(quán)房的管理，維修、收費(fèi)等。7、經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)公司的商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，組織多種經(jīng)營(yíng)和對(duì)外合作，進(jìn)行市場(chǎng)管理及有關(guān)租賃業(yè)務(wù)等。8、小區(qū)管理部根據(jù)公司管理的物業(yè)的范圍及分布情況，可設(shè)若干個(gè)小區(qū)管理部，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的一切日常管理服務(wù)工作9、附屬保障機(jī)構(gòu)1）清潔公司2）綠化公司3）保安隊(duì)4）工程維修隊(duì)5）生活服務(wù)隊(duì)二、物業(yè)管理公司的管理制度物業(yè)公司管理制度包括物業(yè)綜合管理及企業(yè)內(nèi)部管理兩個(gè)類型（一）物業(yè)綜合管理規(guī)定1、住宅小區(qū)綜合管理規(guī)定（1）房屋管理第一條業(yè)主必須辦妥房屋購、租手續(xù)，取得購、租賃證并辦理入住手續(xù)后方可使用房屋。當(dāng)業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，請(qǐng)通知管理處。第二條住宅小區(qū)內(nèi)一切房屋實(shí)行統(tǒng)一管理，業(yè)主必須遵守本規(guī)定中的各項(xiàng)條款和購、租房屋協(xié)議中的各項(xiàng)規(guī)定，保證不改變房屋的結(jié)構(gòu)、外墻立面和使用功能；不占用樓內(nèi)公共部位和室外空地；不在門口、陽臺(tái)亂搭亂放；不搭外伸衣架，檐棚、天線；不準(zhǔn)改變室內(nèi)原設(shè)計(jì)部位、空間、管道等，如需改動(dòng)，應(yīng)報(bào)所在房屋開發(fā)建設(shè)管理單位批準(zhǔn)。否則，除責(zé)令業(yè)主立即停止施工和恢復(fù)原貌外，并根據(jù)規(guī)定給予一定處罰。第三條業(yè)主進(jìn)室內(nèi)裝修，事前必須向小區(qū)管理處提出書面申請(qǐng)，報(bào)送圖紙，繳納裝修管理費(fèi)、余泥清運(yùn)費(fèi)，并辦妥一切報(bào)批手續(xù)后方能施工，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)施工完畢。否則，小區(qū)管理處有權(quán)責(zé)令其停工，由此造成的后果和損失由業(yè)主負(fù)責(zé)。第四條住戶陽臺(tái)、窗安裝防盜網(wǎng)或安裝暴露在樓宇立面之外的空調(diào)、招牌時(shí)，必須到小區(qū)管理處辦理報(bào)裝手續(xù)，按照統(tǒng)一的規(guī)格、樣式、顏色、位置安裝，同時(shí)亦須符合消防規(guī)定。天臺(tái)嚴(yán)禁加建任何未經(jīng)許可之建筑物及防盜網(wǎng)。否則，住宅小區(qū)管理處將根據(jù)情節(jié)輕重給予拆除和處罰。第五條業(yè)主裝修時(shí)所余下的廢料、余泥、雜物，要運(yùn)到指定的地點(diǎn)堆放，由小區(qū)管理處統(tǒng)一運(yùn)走，運(yùn)輸費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。余下的水泥漿水不要倒入廁盆、地漏內(nèi)，以免堵塞管道。第六條各業(yè)主不得更改或增加任何其他裝置于走廊，保持所有走廊、通道及樓梯暢通。（2）市政公用設(shè)施管理第七條小區(qū)內(nèi)的各類公共設(shè)施，如路燈、消防設(shè)備、水泵、電房、避雷器、道路、花基等，不隨意損壞，損壞者照價(jià)賠償，并承擔(dān)因此而引起的法律責(zé)任。第八條業(yè)主需要在住宅小區(qū)內(nèi)接引和改變各類管線，挖掘道路時(shí)，應(yīng)事先與小區(qū)管理處取得聯(lián)系，并經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后方能施工。（3）環(huán)境衛(wèi)生管理第九條業(yè)主要處處講文明、講道德、講衛(wèi)生，自覺地搞好家庭衛(wèi)生和公共衛(wèi)生，垃圾、雜物應(yīng)倒入設(shè)置的垃圾筒內(nèi)，嚴(yán)禁從窗口、陽臺(tái)向下拋擲。第十條業(yè)主不準(zhǔn)在室內(nèi)外飼養(yǎng)家禽，以保持室內(nèi)外的環(huán)境衛(wèi)生。第十一條業(yè)主不準(zhǔn)在住宅區(qū)、樓宇外墻亂寫、亂畫、亂貼廣告。第十二條各樓宇、樓梯、走廊的公共衛(wèi)生，由小區(qū)管理處提供有償服務(wù)。（4）綠化管理第十三條住宅小區(qū)內(nèi)的花草、樹木、涼亭、假山等小品是小區(qū)的美化點(diǎn)綴設(shè)施，人人都有維護(hù)和管理的義務(wù)，任何人不得任意攀摘和損壞，并教育小孩子不摘花、不蹋草、不損壞花基、花欄，違者將處以賠償?shù)忍幜P。第十四條業(yè)主不準(zhǔn)在門口綠化地種植蔬菜及農(nóng)作物，和擅自種植其他花木。第十五條業(yè)主不準(zhǔn)在樹木上掛曬衣物和吊扎鐵絲、繩索；不準(zhǔn)在綠化地帶堆放垃圾、雜物；不準(zhǔn)向花草樹木上潑污水和有害物質(zhì)?；镜谋Ｗo(hù)設(shè)施不準(zhǔn)隨意損壞。對(duì)損壞綠化的單位和個(gè)人，根據(jù)情節(jié)輕重給予批評(píng)教育和賠償?shù)忍幜P。（5）交通管理第十六條住宅小區(qū)內(nèi)，除救護(hù)車、消防車、清潔車、工程搶險(xiǎn)車和殯葬車等特殊車輛外，其他機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)入小區(qū)，應(yīng)嚴(yán)格遵守小區(qū)“交通管理規(guī)定”。第十七條大型機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)入住宅小區(qū)內(nèi)，只準(zhǔn)在主干道行駛，嚴(yán)禁駛?cè)霔濋g支道。第十八條禁止機(jī)動(dòng)車輛在住宅小區(qū)內(nèi)亂停、亂放，一切車輛應(yīng)停放在住宅區(qū)內(nèi)的停車場(chǎng)內(nèi)，或按小區(qū)管理處指定停放地點(diǎn)保管。對(duì)亂停亂放的車輛一律將被拖離現(xiàn)場(chǎng)，予以扣留或就地鎖車，而無需事先通知，如有損失或損壞，管理處恕不負(fù)責(zé)，拖車費(fèi)、扣留費(fèi)及一切費(fèi)用概由車主或駕駛員負(fù)責(zé)。第十九條機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)入住宅區(qū)內(nèi)，如損壞路面、綠化花木、房屋及公用設(shè)施，除照價(jià)賠償外，還要根據(jù)情節(jié)輕重繳納罰款。第二十條機(jī)動(dòng)車輛如違反以上規(guī)定，小區(qū)管理處有權(quán)根據(jù)上級(jí)規(guī)定作出處罰，如發(fā)生交通事故者，則送交通管理部門依法處理。（6）治安管理第二十一條業(yè)主必須嚴(yán)格遵守當(dāng)?shù)厣鐣?huì)治安管理?xiàng)l例，積極地維護(hù)好住宅小區(qū)內(nèi)的社會(huì)秩序和治安。第二十二條業(yè)主如有外來人員在住宅內(nèi)住宿，必須按規(guī)定到派出所申報(bào)。第二十三條業(yè)主不得利用房屋窩藏違法犯罪人員和贓物，對(duì)違法犯罪人員和違法犯罪行為要積極主動(dòng)舉報(bào)。第二十四條業(yè)主必須嚴(yán)格遵守當(dāng)?shù)卣?guī)定，嚴(yán)禁在小區(qū)住宅內(nèi)養(yǎng)狗。第二十五條各住戶不得在門口或公共地方堆放雜物、設(shè)置神位或燃燒香燭。第二十六條請(qǐng)各住戶協(xié)助管理處維持美好的居住環(huán)境、當(dāng)收看電視、收聽收音機(jī)，裝修或在家中舉行聚會(huì)時(shí)，請(qǐng)為鄰居著想，勿作不必要的喧嘩，盡量減低音量。（7）市場(chǎng)（攤擋）管理第二十七條企業(yè)單位和個(gè)體工商戶需在住宅小區(qū)內(nèi)擺設(shè)攤擋的，需經(jīng)有關(guān)部門和小區(qū)管理單位共同批準(zhǔn)，并按照指定的地點(diǎn)經(jīng)營(yíng)，不準(zhǔn)亂擺、亂賣。第二十八條小區(qū)管理單位或業(yè)委會(huì)，有權(quán)制止未經(jīng)批準(zhǔn)的單位和個(gè)人在住宅小區(qū)營(yíng)業(yè)，如不服從管理規(guī)定，送交有關(guān)部門處理。（8）附則第二十九條凡違反本管理規(guī)定中的某一項(xiàng)條款或拒交管理費(fèi)等多次不改者，小區(qū)管理處有權(quán)對(duì)住宅進(jìn)行停水停電的處罰，或申請(qǐng)有關(guān)部門處理。第三十條本管理規(guī)定由本物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)解釋。2、居住公約為了保持小區(qū)完好的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的美觀，使每一個(gè)居民都共享安靜、舒適的生活環(huán)境，全體業(yè)主特制定并共同遵守本公約。（1）積極支持、配合、服從物業(yè)管理公司對(duì)住宅小區(qū)所有建筑物、園林綠化、公用空間、公共設(shè)施以及為維護(hù)小區(qū)良好居住環(huán)境所作的管理。（2）嚴(yán)格遵守城市規(guī)劃法規(guī)，遵守住宅小區(qū)各項(xiàng)管理規(guī)定，樹立講文明、講禮貌、講衛(wèi)生、講秩序的道德風(fēng)范。（3）愛護(hù)住宅小區(qū)園林綠化和公共設(shè)施，遵守社會(huì)公德和公共衛(wèi)生，美化住宅小區(qū)和居住環(huán)境。（4）治安防范，人人有責(zé)，搞好住宅小區(qū)治安秩序，遵守有關(guān)法律、規(guī)定，維護(hù)住宅小區(qū)寧靜。嚴(yán)禁住戶私藏槍械彈藥、使用毒品、淫穢物品和賭博。（5）鄰里之間要講文明、講禮貌、互讓互諒和睦相處，發(fā)生矛盾協(xié)商解決或通過管理處調(diào)解，或循法律途徑解決。不做損害他人和公共利益的事情。（二）物業(yè)管理公司內(nèi)部管理制度物業(yè)管理公司的內(nèi)部管理制度，主要是規(guī)范內(nèi)部管理行為、管理程序及落實(shí)崗位職責(zé)，從公司經(jīng)理到各個(gè)專業(yè)人員都應(yīng)具有明確的崗位職責(zé)，具體是1、物業(yè)公司工作職責(zé)物業(yè)公司受聘于開發(fā)商和業(yè)主委員會(huì)，承擔(dān)住宅小區(qū)、商業(yè)樓宇、大廈等管理服務(wù)和房產(chǎn)物業(yè)的管理工作。其職責(zé)范圍是（1）住宅小區(qū)、大廈的管理工作參與新建樓宇及住宅小區(qū)配套設(shè)施的竣工驗(yàn)收，辦理接管手續(xù)，建立小區(qū)竣工資料檔案。根據(jù)市政府關(guān)于住宅小區(qū)建設(shè)的要求及小區(qū)管理的需要，參與小區(qū)規(guī)劃及其環(huán)境設(shè)計(jì)，從小區(qū)管理的角度，提出小區(qū)市政公建配套等方面的意見和建議。負(fù)責(zé)對(duì)樓房交付使用后的管理及維護(hù)。制定小區(qū)、大廈的管理制度，組織各項(xiàng)管理制度的落實(shí)。為住戶提供系列綜合服務(wù)及安全、方便、舒適配套齊全的居住環(huán)境，建立住戶檔案，切實(shí)為住戶排憂解難。完善小區(qū)的配套設(shè)施，定期進(jìn)行檢查、維修。負(fù)責(zé)小區(qū)的綠化及環(huán)境衛(wèi)生管理。協(xié)助派出所搞好小區(qū)內(nèi)的治安管理，保障人民的生命、財(cái)產(chǎn)安全。做好經(jīng)常性的督促檢查評(píng)比工作，及時(shí)總結(jié)交流和推廣小區(qū)、大廈管理經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)小區(qū)管理工作的發(fā)展。（2）房產(chǎn)管理工作管理移交物業(yè)公司管理的一切房屋，根據(jù)房屋的類別，建立、健全各項(xiàng)管理制度和臺(tái)帳。辦理租賃手續(xù)，按照上級(jí)房管部門規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)核定租價(jià)，按月收繳房租。貫徹上級(jí)制訂的房管制度，對(duì)違反房屋管理規(guī)定和使用功能的現(xiàn)象及時(shí)制止和處理。做好房屋管理和修繕工作，對(duì)所管轄的房屋及附屬設(shè)備進(jìn)行經(jīng)常性的檢查維修，確保房屋設(shè)施的正常使用。（3）協(xié)助開發(fā)商辦理小區(qū)路名、門牌及住戶的通郵等工作。（4）負(fù)責(zé)公建配套項(xiàng)目的接收和向市、區(qū)、街使用單位的移交工作。（5）負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)代管的商業(yè)鋪位出租工作，積極開展多種經(jīng)營(yíng)。2、經(jīng)理職責(zé)經(jīng)理是公司的行政領(lǐng)導(dǎo)，負(fù)責(zé)公司的全面工作。主要職責(zé)是1）領(lǐng)導(dǎo)全體人員貫徹執(zhí)行黨的路線、方針和政策，堅(jiān)持四項(xiàng)基本原則，堅(jiān)持改革開放。遵守國家法律、法規(guī)；執(zhí)行上級(jí)指示號(hào)令。2）掌握好經(jīng)營(yíng)決策、生產(chǎn)指揮、人事勞資、財(cái)務(wù)管理和計(jì)劃管理等各項(xiàng)工作。領(lǐng)導(dǎo)全體人員認(rèn)真履行職責(zé)，落實(shí)崗位責(zé)任制。理順和協(xié)調(diào)好內(nèi)外關(guān)系，減少內(nèi)耗，提高工作效率，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境三個(gè)效益；增強(qiáng)企業(yè)自我完善、自我發(fā)展的能力。努力實(shí)現(xiàn)任期目標(biāo)。3）積極創(chuàng)造條件改善職工的福利生活，幫助解決實(shí)際困難，調(diào)動(dòng)職工的積極因素。注重抓好政治教育，做好思想政治工作，提高其政治覺悟；建成一支有理想、有道德、有文化、有紀(jì)律的職工隊(duì)伍，增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力。4）注重智力投資和人才開發(fā)，組織崗位培訓(xùn)和職員輪流進(jìn)修，鼓勵(lì)職員自學(xué)成才，提高人的素質(zhì)，提高職員的管理能力，使企業(yè)管理逐步實(shí)現(xiàn)制度化、規(guī)范化、科學(xué)化。5）及時(shí)向上級(jí)機(jī)關(guān)請(qǐng)示，報(bào)告工作。副經(jīng)理在經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下工作，向經(jīng)理負(fù)責(zé)。協(xié)助經(jīng)理履行職責(zé)，實(shí)現(xiàn)任期目標(biāo)，對(duì)經(jīng)理交給的分管項(xiàng)目負(fù)完全責(zé)任。經(jīng)理暫時(shí)離開崗位時(shí)，代理經(jīng)理職務(wù)。3、辦公室工作職責(zé)辦公室是公司綜合管理部門，主要任務(wù)是參謀、協(xié)調(diào)、把關(guān)、服務(wù)。其職責(zé)是1）經(jīng)理指示，擬定本公司工作計(jì)劃、會(huì)議紀(jì)要、工作總結(jié)及其他全局性文件。2）主管公司勞動(dòng)人事、工資分配、社會(huì)保險(xiǎn)及企業(yè)管理工作。3）負(fù)責(zé)公司行政、車輛、食堂、固定資產(chǎn)的管理和辦公用品的購買與發(fā)放。4）承辦上級(jí)等部門布置的各項(xiàng)工作。5）做好公司文書、檔案資料、印信、經(jīng)濟(jì)合同的管理和歸檔工作，建立和健全公司機(jī)關(guān)日常工作管理制度。6）處理日常秘書工作，包括信件交換、公文收發(fā)、保密等。對(duì)公司會(huì)議決定的事項(xiàng)負(fù)責(zé)督辦。7）負(fù)責(zé)公司計(jì)算機(jī)設(shè)備和網(wǎng)絡(luò)的運(yùn)作、維護(hù)、人員培訓(xùn)，承擔(dān)信息收集等工作。8）負(fù)責(zé)公司電氣設(shè)備（如復(fù)印機(jī)）的操作、管理，把好文件質(zhì)量關(guān)。9）開展調(diào)查研究，當(dāng)好參謀，做好通訊報(bào)道工作，做好上傳下達(dá)，溝通協(xié)調(diào)各部門之間的工作。10）負(fù)責(zé)上級(jí)機(jī)關(guān)及外來人員來訪的接待工作。11）完成經(jīng)理交辦的其他工作。4、辦公室各崗位工作職責(zé)1）主任職責(zé)領(lǐng)導(dǎo)全室人員貫徹黨的路線、方針和政策，遵守國家法律、法令，執(zhí)行上級(jí)的指示。負(fù)責(zé)做好公司的文秘工作，重要的文稿要親自動(dòng)手草擬，對(duì)外發(fā)文要把質(zhì)量關(guān)。負(fù)責(zé)溝通公司與上級(jí)機(jī)關(guān)、公司內(nèi)部各部門之間的聯(lián)系，發(fā)揮協(xié)調(diào)職能。管理好公司的行政事務(wù)，保障日常工作和生活的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。負(fù)責(zé)公司的印信管理，嚴(yán)格掌握印信的使用范圍和權(quán)限。負(fù)責(zé)勞動(dòng)人事調(diào)配和管理，工資分配方案的制定。完成經(jīng)理交給的其他任務(wù)和臨時(shí)性工作。2）勞資管理員職責(zé)負(fù)責(zé)公司員工的招聘考核，辦理簽訂勞動(dòng)合同手續(xù)。熟悉公司及下屬各部門的用工情況，辦理調(diào)動(dòng)、辭職、退休人員的有關(guān)手續(xù)。每年與財(cái)會(huì)部門一起做好公司工效掛鉤工資和工資使用清算工作，做好年終的勞資報(bào)表的統(tǒng)計(jì)工作。每季的工資和用工統(tǒng)計(jì)工作。做好公司職員的考勤，準(zhǔn)確編制工資發(fā)放表。根據(jù)公司的決定，及時(shí)辦理有關(guān)的獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)貼和福利待遇的報(bào)請(qǐng)工作。按照政策規(guī)定，辦理養(yǎng)老、工傷、失業(yè)、生育、醫(yī)療保險(xiǎn)及退休金返還等工作，每年及時(shí)準(zhǔn)確地統(tǒng)計(jì)好數(shù)據(jù)，提供給保險(xiǎn)部門調(diào)整繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。管理公司職員的人事檔案，辦理干部任免手續(xù)。3）總務(wù)管理員職責(zé)負(fù)責(zé)實(shí)施公司的各項(xiàng)管理制度。做好行政總務(wù)和后勤保障及接待工作。會(huì)同財(cái)務(wù)部門做好職員的各項(xiàng)福利工作。做好車輛、食堂的管理，購買和發(fā)放辦公用品及固定資產(chǎn)的管理工作。做好安全保衛(wèi)工作，定期組織司機(jī)安全學(xué)習(xí)和對(duì)行車登記進(jìn)行檢查評(píng)比。4）秘書職責(zé)負(fù)責(zé)草擬公司文件，處理公司對(duì)外及各方往來的文件。處理群眾來信，接待來訪，做好通訊報(bào)道工作。保管公司的文件、合同，建立和保管各類檔案。做好上級(jí)主管機(jī)關(guān)布置的工作。5）計(jì)算機(jī)管理員職責(zé)組織實(shí)施公司計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的規(guī)劃，配置、升級(jí)；負(fù)責(zé)公司計(jì)算機(jī)及配套設(shè)施的造型、維護(hù)、送修；組織公司員工的計(jì)算機(jī)使用培訓(xùn)；完善與維護(hù)公司內(nèi)部的應(yīng)用管理程序；做好信息收集工作；隨時(shí)掌握計(jì)算機(jī)發(fā)展趨勢(shì)，促進(jìn)公司信息化進(jìn)程；兼顧公司內(nèi)其他弱電設(shè)備的維護(hù)。6）打字員職責(zé)認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，能熟練掌握操作技能，嚴(yán)守操作規(guī)程和崗位職責(zé)。定期對(duì)機(jī)器進(jìn)行維修保養(yǎng)，保障機(jī)器的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和延長(zhǎng)機(jī)器的壽命。嚴(yán)格遵守保密規(guī)定，不得擅自把資料泄漏給他人。5、經(jīng)營(yíng)部工作職責(zé)經(jīng)營(yíng)部是公司開展多種經(jīng)營(yíng)的職能管理部門，其主要職責(zé)是1）執(zhí)行國家和上級(jí)的經(jīng)營(yíng)管理政策、規(guī)定，按章辦事、合法經(jīng)營(yíng)。2）負(fù)責(zé)提出多種經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究、組建經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)和為項(xiàng)目企業(yè)辦理工商登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。3）對(duì)多種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目實(shí)施綜合管理，掌握企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)管理狀況，定期提出評(píng)價(jià)意見和改善經(jīng)營(yíng)的建議，并檢查、落實(shí)公司與其簽定的合同。4）抓好出租鋪位、場(chǎng)地和臨時(shí)建筑物的租賃管理，及時(shí)完成與租賃方的簽約、續(xù)約及各類租金、費(fèi)用的收取工作。5）根據(jù)工程開發(fā)建設(shè)的需要，做好臨時(shí)出租鋪位、場(chǎng)地和其他建筑物的清除，清理工作，按時(shí)將土地交開發(fā)商使用。6）做好多種經(jīng)營(yíng)的統(tǒng)計(jì)及有關(guān)資料的整理、歸檔工作。6、經(jīng)營(yíng)部各崗位工作職責(zé)1）部長(zhǎng)職責(zé)領(lǐng)導(dǎo)本部人員貫徹執(zhí)行黨的路線、方針、政策，遵守國家法律、法規(guī)，執(zhí)行上級(jí)的指令。堅(jiān)持四項(xiàng)基本原則，堅(jiān)持改革開放，把經(jīng)營(yíng)搞活。領(lǐng)導(dǎo)所屬人員履行職責(zé)，鉆研業(yè)務(wù)，提高工作能力，完成經(jīng)營(yíng)任務(wù)。督促所有人員嚴(yán)守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，認(rèn)真執(zhí)行經(jīng)營(yíng)管理制度。關(guān)心愛護(hù)所屬人員，做好思想政治工作，幫助解決實(shí)際問題，調(diào)動(dòng)積極因素，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力。主動(dòng)及時(shí)地向公司經(jīng)理請(qǐng)示匯報(bào)工作。根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要及時(shí)提出新的多種經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及可行性研究。積極主動(dòng)地與工商和稅務(wù)等部門溝通聯(lián)系，依法經(jīng)營(yíng)，依法納稅，溝通各種經(jīng)營(yíng)渠道。完成經(jīng)理交給的其他任務(wù)。離開崗位時(shí)指定代理人。2）多種經(jīng)營(yíng)管理員職責(zé)負(fù)責(zé)編擬多種經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，組建管理機(jī)構(gòu)并為其辦理工商登記和領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。收集、掌握項(xiàng)目企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理資料，建立多種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目檔案。定期對(duì)項(xiàng)目企業(yè)評(píng)價(jià)，并提出改善經(jīng)營(yíng)的建議。檢查、落實(shí)公司與企業(yè)簽定的合同。3）行政管理員職責(zé)負(fù)責(zé)出租鋪位、場(chǎng)地和臨時(shí)建筑物的租賃管理，及時(shí)完成與租賃方的簽約、續(xù)約及租金和各種費(fèi)用的收繳工作，不定期對(duì)出租鋪位用水用電情況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)偷用水電時(shí)要及時(shí)處理。負(fù)責(zé)需要拆除的臨時(shí)鋪位等建筑物的停租事宜，并組織拆除工作。對(duì)公司所轄的市場(chǎng)和停車場(chǎng)實(shí)施管理。負(fù)責(zé)對(duì)本部門的文件和印信的管理。完成部長(zhǎng)交給的其他任務(wù)。4）市場(chǎng)收費(fèi)員職責(zé)按時(shí)完成市場(chǎng)各種費(fèi)用的收繳工作，嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度，做到無差錯(cuò)，每日將收取的款項(xiàng)及時(shí)入庫。協(xié)助完成市場(chǎng)的租賃簽約、續(xù)約和臨時(shí)市場(chǎng)攤位的拆除工作。在部長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下積極參與市場(chǎng)日常的管理。7、財(cái)會(huì)部工作職責(zé)財(cái)會(huì)部是公司實(shí)施財(cái)會(huì)管理的職能部門，負(fù)責(zé)管理公司資金，審核各項(xiàng)開支，進(jìn)行成本核算，協(xié)助公司經(jīng)理組織安排、合理使用各種經(jīng)費(fèi)，保證公司各種資金正常流通，以提高經(jīng)濟(jì)效益。其主要職責(zé)是1）遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律、建立和健全各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度。2）抓好各種應(yīng)收款項(xiàng)的收取工作，對(duì)長(zhǎng)期拖欠不清的款項(xiàng)，督促經(jīng)辦人限期清理。3）參與策劃各種重要營(yíng)銷策略，并對(duì)重要的經(jīng)濟(jì)合同及投資項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)議和審定。4）按合同的要求，做好工程費(fèi)的撥付、結(jié)算工作。5）執(zhí)行審批制度，按規(guī)定的開支范圍和標(biāo)準(zhǔn)核報(bào)一切費(fèi)用。負(fù)責(zé)發(fā)放職工工資、獎(jiǎng)金。6）嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和支票的使用規(guī)定，做好收費(fèi)發(fā)票的購買、保管、使用、回收工作。7）編制記帳憑證，及時(shí)記帳，及時(shí)編報(bào)各種報(bào)表，妥善管理會(huì)計(jì)帳冊(cè)檔案。8）擬定各項(xiàng)財(cái)務(wù)計(jì)劃，提供財(cái)務(wù)分析報(bào)告，當(dāng)好參謀。8、財(cái)會(huì)部各崗位工作職責(zé)1）部長(zhǎng)職責(zé)領(lǐng)導(dǎo)本部職員貫徹黨的路線、方針和政策，遵守國家法律法規(guī)。嚴(yán)格遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，建立和健全財(cái)務(wù)管理制度。組織職員認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)，不斷地提高業(yè)務(wù)水平。參與策劃重要的經(jīng)營(yíng)策略，并對(duì)重要經(jīng)濟(jì)合同及投資項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)議。擬定重要的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，及時(shí)向經(jīng)理提供財(cái)務(wù)分析報(bào)告。關(guān)心愛護(hù)職員，做好思想政治工作，幫助解決實(shí)際困難。2）會(huì)計(jì)師職責(zé)負(fù)責(zé)成本核算工作，及時(shí)向部長(zhǎng)、經(jīng)理報(bào)告企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)情。參與策劃重要的經(jīng)營(yíng)決策，提供核算資料，分析投資項(xiàng)目的可行性。負(fù)責(zé)總帳工作，及時(shí)編制各種會(huì)計(jì)報(bào)表，按時(shí)上報(bào)。嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)制度，按規(guī)定核報(bào)各種費(fèi)用。做好收付憑證的審核、工程結(jié)算工作。3）會(huì)計(jì)職責(zé)編制各種記帳憑證，及時(shí)記帳。抓好各種應(yīng)收款項(xiàng)的收取工作。月末后五天內(nèi)做好分類帳余額結(jié)帳工作，并與總帳對(duì)帳。負(fù)責(zé)繳納各種稅金及有關(guān)資料的報(bào)送工作，按發(fā)票管理的有關(guān)規(guī)定，做好發(fā)票的保管及發(fā)出工作。按有關(guān)規(guī)定，做好財(cái)務(wù)檔案的保管和銷毀工作。4）出納員職責(zé)出納員必須在部長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下，在會(huì)計(jì)的指導(dǎo)下進(jìn)行工作。遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度及支票使用辦法。做好現(xiàn)金收付工作，必須做到無差錯(cuò)，保證日清月結(jié)。做好現(xiàn)金帳、銀行帳登記及結(jié)帳工作，做到月末后五天內(nèi)結(jié)出余額并與總帳對(duì)帳，及時(shí)作出銀行存款調(diào)節(jié)表。5）對(duì)會(huì)計(jì)人員的要求。會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)人員必須遵守國家法律、法規(guī)、財(cái)經(jīng)紀(jì)律和上級(jí)財(cái)政部門的規(guī)章制度，嚴(yán)格按照“中華人民共和國會(huì)計(jì)法”和“國營(yíng)企業(yè)成本管理?xiàng)l例”等章程，辦理會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)，進(jìn)行會(huì)計(jì)核算、實(shí)行會(huì)計(jì)監(jiān)督。會(huì)計(jì)人員不得兼管收入、費(fèi)用、債權(quán)、債務(wù)帳簿登記工作，以及稽核工作。會(huì)計(jì)人員必須堅(jiān)持原則，秉公辦事，即要做好財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作，又要做好財(cái)務(wù)監(jiān)督工作。會(huì)計(jì)人員要加強(qiáng)政治學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高會(huì)計(jì)人員的政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力。會(huì)計(jì)人員應(yīng)保持相對(duì)的穩(wěn)定，如調(diào)動(dòng)工作或因故離職時(shí)要辦好交接手續(xù)，并將情況交待清楚，不得中斷會(huì)計(jì)工作。9、房產(chǎn)管理部各崗位工作職責(zé)1）部長(zhǎng)職責(zé)領(lǐng)導(dǎo)本部人員執(zhí)行黨的路線、方針、政策、遵守國家法律、法令，貫徹執(zhí)行上級(jí)的指示號(hào)令。全面掌握本公司的產(chǎn)權(quán)房屋及租賃房屋。組織職員進(jìn)行房屋管理、收費(fèi)、維修及資料整理等工作。檢查、審核房屋維修工程項(xiàng)目的預(yù)結(jié)算工作。檢查、督促財(cái)務(wù)人員做好租金的收取及上繳工作。做好職員的思想政治工作，提高職員的素質(zhì)及工作能力。關(guān)心和愛護(hù)職員，改善物質(zhì)文化生活，幫助解決實(shí)際困難。負(fù)責(zé)組織考評(píng)工作。協(xié)調(diào)好與其它部門的關(guān)系，保證工作的順利開展。2）產(chǎn)籍員職責(zé)負(fù)責(zé)辦理房產(chǎn)的登記、造卡、造冊(cè)和統(tǒng)計(jì)工作。負(fù)責(zé)辦理房產(chǎn)租賃、發(fā)證及房產(chǎn)的轉(zhuǎn)入、轉(zhuǎn)出、變更的有關(guān)手續(xù)。負(fù)責(zé)辦理住宅和非住宅租金的計(jì)算、審核和協(xié)助鋪面租金的驗(yàn)證工作。負(fù)責(zé)帳冊(cè)、卡片、合約的分類、整理、歸檔、保管。負(fù)責(zé)向房管部門交換或購買有關(guān)房產(chǎn)管理的文件、法規(guī)和資料等。3）維修員職責(zé)負(fù)責(zé)房屋的維修服務(wù)工作。接到維修委托書要及時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)察看、處理。負(fù)責(zé)工程預(yù)決算的編制工作。維修計(jì)劃批準(zhǔn)后，組織工人維修，并監(jiān)督施工的整個(gè)過程和工程的驗(yàn)收，把好質(zhì)量關(guān)。參與糾察住戶違章工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑，并組織人員拆除。參與房屋的安全、防火、防臺(tái)風(fēng)、防雨的檢查工作。4）房管員職責(zé)全面掌握所管轄區(qū)內(nèi)的房屋情況。負(fù)責(zé)本管理區(qū)內(nèi)租賃房屋的收租及摧租工作。與維修人員配合，及時(shí)地制止亂搭亂建。密切與街道聯(lián)系，加強(qiáng)對(duì)管理區(qū)內(nèi)房屋、道路、綠化及其他設(shè)施的管理。加強(qiáng)房屋質(zhì)量、安全防火、防臺(tái)風(fēng)和暴雨的檢查，做好防御工作。協(xié)助搞好房屋的維修工作。5）收費(fèi)員職責(zé)全面掌握房屋收租情況，每月按規(guī)定日期發(fā)出收租通知。租金及時(shí)匯交公司財(cái)務(wù)部。負(fù)責(zé)開票、收款、記帳上報(bào)。負(fù)責(zé)本部的內(nèi)務(wù)工作。10、管理部工作職責(zé)1）制定小區(qū)的管理制度，組織落實(shí)各項(xiàng)管理任務(wù)。2）為住戶提供安全、舒適、方便、配套齊全的居住環(huán)境及系列綜合服務(wù)；建立住戶檔案，切實(shí)為住戶排憂解難。3）負(fù)責(zé)竣工工程的驗(yàn)收，交接工作；為住房辦理房屋交接和入住手續(xù)。4）負(fù)責(zé)小區(qū)的綠化管理。5）負(fù)責(zé)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生管理，保持小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生，定期清疏下水道和清理化糞池，完善環(huán)衛(wèi)設(shè)施。6）協(xié)助派出所搞好小區(qū)的治安管理，保護(hù)人民的生命、財(cái)產(chǎn)安全，維護(hù)小區(qū)的安寧。7）負(fù)責(zé)小區(qū)的公共設(shè)施、房屋的管理，制止違章建筑。對(duì)住戶的房屋、水電負(fù)責(zé)保修和有償維修。8）處理好與城建、公安、地方政府、水電管理部門的關(guān)系，協(xié)調(diào)解決好小區(qū)管理上的矛盾和問題。9）領(lǐng)導(dǎo)和組織評(píng)比各管理處的工作，不斷提高各管理處的管理能力和綜合服務(wù)水平。10）協(xié)助做好來訪、參觀、考察人員的接待工作。11）完成經(jīng)理交給的其他任務(wù)。11、管理部部長(zhǎng)職責(zé)1）帶領(lǐng)本部全體員工認(rèn)真貫徹執(zhí)行政策、法令，尤其是城市各項(xiàng)管理法規(guī)。2）組織有關(guān)人員，根據(jù)所管住宅、大廈、商業(yè)樓宇等特點(diǎn)，制定適合實(shí)際的有關(guān)管理服務(wù)規(guī)定和實(shí)施辦法。3）組織好新接收物業(yè)的竣工驗(yàn)收，登記造冊(cè)和檔案資料的整理儲(chǔ)存工作，并辦理好業(yè)主的入住手續(xù)，同業(yè)主的交接工作。4）帶領(lǐng)全體職工認(rèn)真履行自己的職責(zé)，按照住戶手冊(cè)、入住合約、文明公約等，完成上級(jí)（業(yè)主）和公司所賦予的各項(xiàng)管理服務(wù)任務(wù)。5）定期組織各管理處主任會(huì)議，傳達(dá)布置、講評(píng)工作，以及總結(jié)交流管理服務(wù)等方面的經(jīng)驗(yàn)。6）作好本部范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)協(xié)商工作，及時(shí)調(diào)整人力、物力完成突擊性的緊急任務(wù)。7）及時(shí)溝通與所在街道辦事處、派出所、居委會(huì)等聯(lián)系，在工作上互相支持、互相配合，完成上級(jí)政府交給的任務(wù)和管理范圍內(nèi)的治安等工作。8）組織好住宅小區(qū)的文體活動(dòng)，開好居民聯(lián)歡會(huì)、座談會(huì)和業(yè)主聯(lián)合會(huì)，廣泛聽取居民意見，及時(shí)研究改進(jìn)措施，為居民提供更多的服務(wù)。9）組織好本部人員的專業(yè)培訓(xùn)，不斷提高管理服務(wù)人員的政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力，以保持物業(yè)管理的良好形象。12、工程主管職責(zé)1）工程主管在本部和公司工程部的雙重領(lǐng)導(dǎo)下工作，及時(shí)溝通上下之間的關(guān)系，處理解決好管理部各管理處的工程維修保養(yǎng)工作。2）負(fù)責(zé)制定本部所屬工程維修、保養(yǎng)計(jì)劃，安排工程施工，并實(shí)施檢查監(jiān)督和竣工后的驗(yàn)收工作。3）抓好所屬設(shè)備技術(shù)人員的專業(yè)培訓(xùn)工作，組織檢查考核他們的工作質(zhì)量和操作熟練程度，及時(shí)總結(jié)交流技術(shù)業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，提高專業(yè)能力。4）建立工程統(tǒng)計(jì)、登記制度，整理好日常工程檔案資料。5）經(jīng)常聽取設(shè)備技術(shù)人員對(duì)工程設(shè)備的使用、維修意見，及時(shí)向部長(zhǎng)反映情況。13、物業(yè)主管職責(zé)1）協(xié)助部長(zhǎng)作好本部的管理服務(wù)工作，制定各保障專業(yè)規(guī)章制度及日常操作的工作規(guī)程。2）檢查巡視清潔、綠化、保安等人員的工作情況，發(fā)現(xiàn)問題立即糾正處理。并對(duì)他們的工作情況進(jìn)行登記、考核和講評(píng)。3）負(fù)責(zé)與業(yè)主（住戶）的聯(lián)系溝通，聽取他們對(duì)管理服務(wù)工作的意見，及時(shí)解決他們所需要的服務(wù)和其他問題。4）作好社區(qū)的文體活動(dòng)，活躍小區(qū)居民的文化生活。5）負(fù)責(zé)檢查各管理處對(duì)管理制度、服務(wù)項(xiàng)目的推行落實(shí)情況，督促他們作好各項(xiàng)管理服務(wù)工作，不斷提高業(yè)務(wù)水平和工作效率。5）責(zé)與所在街道辦事處、居委會(huì)聯(lián)系，及時(shí)接收上級(jí)的指示與意圖，作好政府布置的各項(xiàng)工作，搞好協(xié)調(diào)等工作，共同完成小區(qū)的管理服務(wù)任務(wù)。14、資料員工作職責(zé)1）負(fù)責(zé)本部的內(nèi)勤工作，協(xié)助有關(guān)人員完成上下溝通及聯(lián)絡(luò)工作，及時(shí)將有關(guān)的業(yè)務(wù)工作和上級(jí)布置的各項(xiàng)任務(wù)，告及本部的經(jīng)辦人員。2）負(fù)責(zé)本部的文秘資料的登記、整理、保管和電腦的入網(wǎng)工作。3）負(fù)責(zé)本部的資料、數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)工作，建立健全管理制度。4）協(xié)助部長(zhǎng)和有關(guān)人員搞好接待工作。5）負(fù)責(zé)本部人員辦公用品的購買和發(fā)放工作。15、各管理處工作職責(zé)為方便住戶，管理部視情況可下設(shè)若干個(gè)管理處，劃片設(shè)計(jì)對(duì)住戶實(shí)施管理服務(wù)。其主要職責(zé)是1）按公司制定的住宅小區(qū)業(yè)主、住戶手冊(cè)規(guī)定和要求，對(duì)住戶實(shí)行綜合管理服務(wù)工作，并重點(diǎn)做好下列六項(xiàng)利用各種形式，對(duì)住戶進(jìn)行城市規(guī)劃法和小區(qū)管理規(guī)定的宣傳教育。督促住戶認(rèn)真履行住戶入住合約和居住公約。督促住戶按時(shí)繳納管理費(fèi)、水電費(fèi)和其他費(fèi)用。監(jiān)督住戶執(zhí)行政府制定的新建住宅小區(qū)管理暫行辦法和公司制定的住宅小區(qū)綜合管理規(guī)定制止住戶的違章行為。按住宅小區(qū)綜合管理規(guī)定，逐漸組織落實(shí)各項(xiàng)管理工作。負(fù)責(zé)住戶和物業(yè)資料、檔案的收集、完善和管理工作。2）參與管轄區(qū)域內(nèi)新建房屋的驗(yàn)收和交接工作。3）搞好小區(qū)內(nèi)的綠化、環(huán)衛(wèi)、保安、服務(wù)等各項(xiàng)管理工作。4）配合派出所搞好住宅小區(qū)的治安管理工作。5）每年進(jìn)行一次住戶居住情況調(diào)查工作。6）做好房屋、水電維修的報(bào)送處理工作。7）搞好住宅小區(qū)創(chuàng)建精神文明活動(dòng)的各項(xiàng)落實(shí)工作。8）聽取并反映住戶反映的一切與公司有關(guān)的問題。9）完成業(yè)主委員會(huì)決定的各項(xiàng)工作，做好各項(xiàng)溝通協(xié)調(diào)工作。16、管理處主任職責(zé)1）領(lǐng)導(dǎo)本管理處全體人員貫徹黨的路線、方針、政策，遵守國家法律、法令，執(zhí)行上級(jí)的指示、指令。2）領(lǐng)導(dǎo)全處認(rèn)真履行職責(zé)，貫徹執(zhí)行公司的各項(xiàng)規(guī)定和小區(qū)管理制度，搞好所擔(dān)負(fù)的各項(xiàng)管理服務(wù)工作。3）做好所屬人員思想政治工作，注重培訓(xùn)專業(yè)知識(shí)，提高工作能力，關(guān)心其生活，幫助解決實(shí)際困難，增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力。4）嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)經(jīng)紀(jì)律和財(cái)務(wù)制度，厲行節(jié)約。堅(jiān)持收費(fèi)原則，完成收費(fèi)任務(wù)。5）認(rèn)真做好住戶和物業(yè)的檔案資料收集工作，完善并管理好各種檔案資料。6）利用各種形式，對(duì)住戶進(jìn)行小區(qū)管理規(guī)定的宣傳教育。督促住戶認(rèn)真履行住戶入住合約和居住公約，搞好小區(qū)精神文明建設(shè)。7）積極配合派出所抓好治安管理，與保安隊(duì)共同做好駐本管理處保安員的思想政治工作，調(diào)動(dòng)其積極因素，完成保安任務(wù)。8）及時(shí)地向管理部領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示報(bào)告工作。17、工程助理職責(zé)1）建立小區(qū)公共設(shè)施、公用系統(tǒng)的維護(hù)和檢修制度，并監(jiān)督落實(shí)。2）安排技術(shù)員進(jìn)行每日之工程例檢，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問題。3）處理由管理處提交的工程問題，并及時(shí)反饋處理結(jié)果。4）根據(jù)小區(qū)實(shí)施情況，適時(shí)提出維修（整改）方案，提交公司參考。5）根據(jù)小區(qū)公共設(shè)施質(zhì)量情況，及時(shí)與發(fā)展商聯(lián)系維修事宜。6）建立日常工作檔案，做到資料齊全，制度健全。7）針對(duì)發(fā)展商配給業(yè)主的系統(tǒng)和設(shè)備，建立日常服務(wù)項(xiàng)目和有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。8）巡查、了解情況，并進(jìn)行核數(shù)，遇到意外事件須到場(chǎng)處理。9）協(xié)助制定預(yù)算，呈公司審議，按時(shí)呈交報(bào)告，反映管理情況。10）出席各類會(huì)議，并于會(huì)后兩天內(nèi)提交會(huì)議記錄。18、物業(yè)助理職責(zé)1）協(xié)助管理處主任做好管理工作，督導(dǎo)各員工執(zhí)行本崗位職責(zé)，提高服務(wù)水平。2）每日巡視檢查環(huán)衛(wèi)和綠化工作情況，督促環(huán)衛(wèi)和綠化工人按要求完成任務(wù)。3）解決業(yè)主的投訴及問題（分析、說服、處理）。4）協(xié)助招聘員工，注意員工紀(jì)律操守及工作表現(xiàn)，以作年終考評(píng)。5）協(xié)助培訓(xùn)員工，發(fā)掘有潛力或特殊技能的員工。6）監(jiān)督各合作商履行合約細(xì)則及服務(wù)水平。7）負(fù)責(zé)糾察住戶違章行為。8）定期巡查，了解情況，并進(jìn)行核數(shù)，遇到意外事件，須到場(chǎng)處理。9）協(xié)助制訂預(yù)算，呈公司審議，按時(shí)承交報(bào)告，反映管理狀況。10）出席各類會(huì)議，并與會(huì)后兩天內(nèi)提交會(huì)議記錄。11）組織開展社區(qū)文化活動(dòng)，與住戶經(jīng)常溝通，共建文明。12）運(yùn)用合理的想象力。預(yù)計(jì)各樣可能發(fā)生的事故。13）負(fù)責(zé)綠化、泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、健身房等的行政工作。14）負(fù)責(zé)住戶服務(wù)及其他有關(guān)工作，定期整理物業(yè)管理報(bào)告材料、存檔并向管理處主任匯報(bào)及發(fā)送給公司經(jīng)理。19、行政助理職責(zé)1）對(duì)日常往來的公文、信函、傳真等進(jìn)行整理、登記后傳遞到各崗位人員，對(duì)屬于本職責(zé)的文件，應(yīng)自行處理或提出初步處理意見。2）協(xié)助各崗位建立檔案資料（如驗(yàn)收、維修、裝修、保養(yǎng)、住戶檔案等），建立有效的檢查制度。3）接受住戶的來訪、投訴，并做好登記，及時(shí)回訪。4）根據(jù)管理主任意圖，起草、打印并送發(fā)與公司業(yè)務(wù)往來有關(guān)的信函、文件傳真、告示等并做好歸檔。5）作好會(huì)議的準(zhǔn)備工作，起草、發(fā)出會(huì)議通知，必要時(shí)制定會(huì)議程序表，安排活動(dòng)，業(yè)務(wù)培訓(xùn)等，參加會(huì)議并作好會(huì)議紀(jì)要，分送有關(guān)人員。6）購日常所需的辦公用品，并做好領(lǐng)取登記。7）責(zé)計(jì)算機(jī)使用、維修和保養(yǎng)。8）好辦公室的清潔、保衛(wèi)工作。20、房屋管理員職責(zé)1）負(fù)責(zé)受理住戶的房屋、水、電維修和裝修工作，本處不能完成的，應(yīng)及時(shí)將委托書呈管理部主管該項(xiàng)維修工作的人員。2）參與小區(qū)內(nèi)新竣工住宅和公建配套設(shè)施的驗(yàn)收工作，并負(fù)責(zé)公建配套設(shè)施的管理。3）負(fù)責(zé)住戶檔案的收集、完善和管理工作，及時(shí)向管理部資料員提供房產(chǎn)檔案所需的有關(guān)資料及維修記錄。4）協(xié)助物業(yè)助理制止住戶違章行為。5）全心全意為住戶服務(wù)，做住戶的知心人，為住戶排憂解難，積極地創(chuàng)造條件開展多項(xiàng)的有償服務(wù)和特約服務(wù)。21、收費(fèi)員職責(zé)1）負(fù)責(zé)收取各類費(fèi)用，按規(guī)定認(rèn)真填寫發(fā)票或收據(jù)，并將每日收取的現(xiàn)金按財(cái)會(huì)部規(guī)定的時(shí)間上交。2）遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律和財(cái)務(wù)管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度。3）按規(guī)定的記帳憑證及時(shí)記帳，主動(dòng)搜集積累財(cái)務(wù)檔案資料，并及時(shí)提供給財(cái)務(wù)部歸檔。4）與財(cái)務(wù)部收費(fèi)員協(xié)調(diào)好工作，現(xiàn)金帳目要日清月結(jié)。5）向住戶收取管理費(fèi)的同時(shí)要積極宣傳“取之于民，用之于民”收費(fèi)宗旨，協(xié)助房管員收集住戶檔案資料。22、水電工職責(zé)1）接收住戶的水電維修委托要及時(shí)維修；自己不能完成的維修要立即報(bào)告管理部水電管理員。2）負(fù)責(zé)本管理處供水、電設(shè)施維修。3）接受管理部水電管理員的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和水電維修工作的統(tǒng)籌安排，聽從調(diào)遣，并積極協(xié)助水電管理員進(jìn)行水電管理。23、工程部職責(zé)根據(jù)公司下達(dá)的工程任務(wù)，編制施工計(jì)劃，作出工程預(yù)算，組織和監(jiān)理維修等，其職責(zé)是1）根據(jù)公司下達(dá)的工程任務(wù)，編制施工計(jì)劃，作出工程預(yù)算，組織和監(jiān)理施工，驗(yàn)收和結(jié)算竣工工程。2）定期檢查各小區(qū)水電設(shè)施的保養(yǎng)和安全運(yùn)行情況，對(duì)各項(xiàng)技術(shù)狀況作出