花樣年華物業(yè)管理提示建議前言優(yōu)秀的物業(yè)管理是一個優(yōu)質(zhì)樓盤的重要價值構(gòu)成要素，是一個地產(chǎn)品牌成為優(yōu)秀品牌的重要保證。規(guī)范優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理不僅能保證業(yè)主和使用者有一個高品質(zhì)的居住生活環(huán)境，而且能增強發(fā)展商社會信任感和投資者的信心，建立發(fā)展商在公眾中的良好形象，加強其在房地產(chǎn)市場中的長遠競爭力。物業(yè)管理是一個完整的系統(tǒng)工程，從物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計開始到物業(yè)建成投入使用后管理工作的正常運行，有若干環(huán)節(jié)組成。國企根據(jù)物業(yè)管理在物業(yè)價值中的重要地位和對公司品牌樹立的重要性出發(fā),結(jié)合花樣年華的市場定位,認為對市場來講，高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)尚屬新生事物，市民對實物消費觀到服務(wù)消費觀的轉(zhuǎn)變需要一個過程。因此，物業(yè)管理盡量提供優(yōu)質(zhì)、高效的基本物業(yè)服務(wù)，在降低了住戶經(jīng)濟負擔的同時，也使其享受到了優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，對品牌的塑造有著重要意義。因此開發(fā)商必須在物業(yè)管理給予充分重視，和必要的前期投入。這樣會使項目產(chǎn)生持續(xù)增值。綜上，我司對花樣年華物業(yè)管理提出以下建議和提示第一部分物業(yè)管理運作的基本環(huán)節(jié)第一章物業(yè)管理的早期介入物業(yè)管理的早期介入,是指物業(yè)管理公司在正式接管物業(yè)管理工作之前進行的工作。主要包括項目規(guī)劃設(shè)計階段的早期介入、項目施工建設(shè)階段的早期介入和項目銷售階段的早期介入一、項目規(guī)劃設(shè)計階段的早期介入1、項目規(guī)劃設(shè)計階段的早期介入，是指物業(yè)管理公司在房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計階段就介入，從物業(yè)管理的角度參與項目規(guī)劃設(shè)計方案研究工作，從日后物業(yè)管理的角度考慮開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計。2、要設(shè)置物業(yè)管理工作用房、商業(yè)用房，給樓宇的清潔沖洗留公共水源，設(shè)置防盜監(jiān)控系統(tǒng)，配備防火安全裝置。3、小區(qū)的開放路口應(yīng)集中并設(shè)崗亭，為物業(yè)管理公司實施周邊封閉式管理作準備。二、項目施工建設(shè)階段的早期介入1、項目施工建設(shè)階段的早期介入，是指物業(yè)管理公司在房地產(chǎn)開發(fā)項目施工建設(shè)階段就介入，從物業(yè)管理的角度參與項目施工管理。2、物業(yè)管理公司要通過跟進整個施工過程，熟悉整個項目的布局情況。要熟悉各種管道、各種設(shè)備設(shè)施的系統(tǒng)、位置和走向，并建立檔案，以方便物業(yè)管理公司接管后對物業(yè)的檢查、維修、保養(yǎng)工作。三、項目銷售階段的早期介入1、物業(yè)管理是客戶、準客戶和潛在客戶所關(guān)心的重要內(nèi)容，因此在銷售前就應(yīng)該確定物業(yè)管理相關(guān)的全部內(nèi)容，包括物業(yè)管理收費、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)管理承諾和物管公司等。2、物業(yè)管理是對營銷人員培訓的必須和重要內(nèi)容。3、以下所列是項目銷售過程所需物業(yè)管理資料1）、樓宇質(zhì)量保證書2）、樓宇使用說明書3）、業(yè)主公約4）、用戶手冊5）、樓宇交收流程6）、入伙通知書7）、入伙手續(xù)書8）、收樓書9）、承諾書10）、業(yè)主/用戶聯(lián)系表11）、遺漏工程使用鑰匙授權(quán)書12）、遺漏工程和水電表底數(shù)記錄表13）、裝修手冊和裝修申請表第二章物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作是指住戶入住之前，物業(yè)管理公司應(yīng)做好的工作。主要包括物業(yè)管理人員的選拔和崗位培訓、物業(yè)管理資金的落實、物業(yè)管理制度的制定和物業(yè)的接管驗收四個方面。一、物業(yè)管理人員的選聘和崗位培訓（一）物業(yè)管理人員選聘物業(yè)管理人員的選拔工作，應(yīng)該從物業(yè)管理任務(wù)確定后開始著手?？梢杂韶撠熑烁鶕?jù)物業(yè)管理接管的實際需要組閣管理班子。（二）物業(yè)管理人員的培訓物業(yè)管理人員的應(yīng)知應(yīng)會主要包括如下內(nèi)容1、應(yīng)知的基本內(nèi)容1）物業(yè)管理人員應(yīng)了解自身企業(yè)（所在公司）的基本情況，如公司的發(fā)展史、組織結(jié)構(gòu)、勞保福利公司的規(guī)章制度、勞動紀律、安全守則、業(yè)務(wù)處理程序等2）物業(yè)管理人員應(yīng)了解所管物業(yè)的基本情況，如建筑物的構(gòu)造、布局、功能、數(shù)量、質(zhì)量等各種場地的使用功能、面積、布局等各種設(shè)備設(shè)施的位置、分布和功能等3）物業(yè)管理人員應(yīng)了解公司制定的住戶手冊及各種管理規(guī)定的主要內(nèi)容2、應(yīng)會的基本內(nèi)容1）物業(yè)管理人員應(yīng)懂得物業(yè)管理的基本常識，包括應(yīng)付特發(fā)事故（如火警、盜警、人員傷亡等）的基本常識防盜、防事故、防罪案的意識及其基本常識消防管理條例及防火滅火基本知識待人接物的基本禮儀和禮貌用語維護環(huán)境整潔的基本要求及基本標準2）物業(yè)管理人員應(yīng)熟悉本崗位的職責和本崗位的操作技巧和技能3）物業(yè)管理人員應(yīng)掌握以下學科的基本知識包括行政管理、城市規(guī)劃、房屋構(gòu)造、建筑設(shè)備、市政工程、園林綠化、財務(wù)管理、心理學、公共關(guān)系學、電子計算機等。二、物業(yè)管理資金的籌措物業(yè)管理資金的來源主要有如下數(shù)項1、地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)提供的“公共設(shè)施、設(shè)備的維護管理基金”2、按照物業(yè)管理合同的規(guī)定向業(yè)主收取的“公共性管理服務(wù)費”3、按照物業(yè)管理合同的規(guī)定向業(yè)主收取的“公共設(shè)施、設(shè)備的維護管理儲備金”4、物業(yè)管理公司開展“特約管理服務(wù)”的收入5、物業(yè)管理經(jīng)營性物業(yè)（或稱商業(yè)物業(yè)）的經(jīng)濟收益6、物業(yè)管理公司開展多種經(jīng)營活動的收入7、政府給予的“城市維護費補貼”。對物業(yè)管理各項資金的收取，物業(yè)管理公司應(yīng)嚴格執(zhí)行有關(guān)法規(guī)的規(guī)定。三、物業(yè)管理的規(guī)章制度1、物業(yè)管理公司內(nèi)部的規(guī)章制度物業(yè)管理公司成立伊始就應(yīng)該建立一套科學的、健全嚴格的規(guī)章制度，使人人有章可循，事事有據(jù)可依?？梢詫⒐镜囊?guī)章制度綜合成一本員工手冊，方便員工全面地了解公司整套的規(guī)章制度。2、物業(yè)管理公司對外的規(guī)章制度物業(yè)管理公司對外的規(guī)章制度，包括物業(yè)管理公司向轄區(qū)業(yè)主、住戶解釋公司的宗旨、權(quán)利和義務(wù)，解釋物業(yè)管理公司的管理服務(wù)范圍，管理服務(wù)的方式、方法以及要求業(yè)主和住戶共同遵守的行為準則等方面的文件。物業(yè)管理公司對外的規(guī)章制度主要有“公共契約”、“轄區(qū)管理規(guī)定”、“業(yè)主（住戶）管理委員會章程”和“住戶手冊”等。1）公共契約應(yīng)明確以下內(nèi)容物業(yè)管理公司的名稱、管理服務(wù)范圍和管理權(quán)限、職責物業(yè)管理公司與轄區(qū)業(yè)主、住戶雙方的權(quán)利、義務(wù)及雙方的法律責任2）轄區(qū)管理規(guī)定轄區(qū)管理規(guī)定屬于物業(yè)管理公司面向轄區(qū)業(yè)主的一份綜合性管理文件。主要包括向業(yè)主介紹轄區(qū)的管理機構(gòu)的職責權(quán)限；公布物業(yè)公司管理轄區(qū)的有關(guān)原則；公布使用、維修和養(yǎng)護物業(yè)的有關(guān)規(guī)定；公布維護環(huán)境和治安的有關(guān)規(guī)定；公布管理經(jīng)費的有關(guān)規(guī)定等等。3）業(yè)主管理委員會章程它主要闡明的是業(yè)主管委會成立的目的、成立的方法和“管委會”的宗旨、任務(wù)、權(quán)利、義務(wù)以及“業(yè)主大會”召開的任務(wù)等。4）住戶手冊住戶手冊介紹的內(nèi)容一般包括轄區(qū)的概況、轄區(qū)管理和提供各種服務(wù)概況、轄區(qū)管理規(guī)定、住戶（業(yè)主）須知、家居安全指南及常用電話號碼等。四、物業(yè)的接管驗收物業(yè)的接管驗收不同于物業(yè)的竣工驗收。它是物業(yè)管理單位接管開發(fā)建設(shè)單位移交的新建物業(yè)或接管已經(jīng)投入使用的原有物業(yè)所進行的驗收。物業(yè)接管驗收是在物業(yè)竣工綜合驗收的基礎(chǔ)上進行的。驗收的對象包括房屋、房屋的配套設(shè)備、房屋的外部條件、綜合功能等。物業(yè)接管驗收是落實物業(yè)管理責任制的必要手段。物業(yè)接管驗收后，物業(yè)管理公司正式開始對接管物業(yè)實施管理，除特殊情況外，開發(fā)建設(shè)單位不再承擔工程的維護、改建費用。第三章物業(yè)管理的主要活動一、住戶入住由于住戶入住期間，人員的頻繁進出容易出現(xiàn)秩序混亂和發(fā)生事故。所以，住戶入住期間是物業(yè)公司不容忽視的環(huán)節(jié)，并應(yīng)注意以下幾個問題（一）物業(yè)管理處各方面的人員必須到位（二）要注意加強治安管理和安全管理工作1、應(yīng)加以防范的事故1）住戶財物被盜2）住戶之間的沖突3）火災(zāi)4）人身傷亡2、防范事故應(yīng)做好的工作1）加強對進出人員的管理2）有計劃地安排住戶有序地分批入住，但又應(yīng)在較為集中的時間內(nèi)裝修及在較為集中的時間內(nèi)入住3）加強保安巡邏4）加強裝修管理工作，堅決杜絕違章裝修。（三）做好住戶入住手續(xù)的辦理工作“入住手續(xù)”是指住戶在正式入住房屋之前需要前往管理處辦理的相關(guān)手續(xù)。住戶在收到物業(yè)管理公司發(fā)出的“入住通知書”后，應(yīng)按通知書上安排的時間和要求前往管理處辦理入住手續(xù)?！叭胱⊥ㄖ獣睉?yīng)清楚地向住戶交待辦理入住手續(xù)的時間、攜帶的證件、需繳納的款項及需辦理的手續(xù)和程序等。當住戶交清各種需交費用，并簽署了“公共契約”后，管理處就可以向住戶發(fā)放鑰匙和通水電。至此，入住手續(xù)告完。住戶入住時，除了交清購房余款外，一般還應(yīng)繳納如下費用1、裝防盜門、防盜網(wǎng)的費用2、公共設(shè)施、設(shè)備的維護管理儲備金3、預售6個月的“公共性管理服務(wù)費”4、裝修管理押金5、清運裝修垃圾押金（四）要與住戶建立良好的關(guān)系（五）利用有利時機向住戶宣傳各項管理規(guī)章制度（六）要做好“業(yè)主管理委員會”成立的組織活動二、完善配套設(shè)施完善配套設(shè)施，是指物業(yè)管理公司接管物業(yè)后，對投入使用了一段時間后暴露出來的施工質(zhì)量問題和規(guī)劃的不盡人意之處進行處理，填補規(guī)劃設(shè)計和施工過程的不足，使管轄區(qū)保持良好的環(huán)境和設(shè)施，贏取業(yè)主和住戶的信賴。如增建停車場、車輛保管站，增設(shè)文化娛樂、體育、商業(yè)網(wǎng)點，完善綠化工程，開辦幼兒園，安裝中央消防報警系統(tǒng)，平整道路，暢通排水管道，檢修供電線路等。完善轄區(qū)配套工作應(yīng)注意以下幾點；1、做好完善轄區(qū)配套項目計劃并落實好經(jīng)費。項目計劃須經(jīng)“管委會”認可，并向政府有關(guān)部門申報、報批2、要控制完善轄區(qū)配套的進度，合理安排好施工時間。對于涉及面廣、對住戶正常生活影響大的項目應(yīng)進行統(tǒng)籌安排，分期、分割施工，盡量減少對住戶的干擾3、要保證完善轄區(qū)配套項目的施工質(zhì)量，防止再次留下施工質(zhì)量隱患。可組織多家投標，擇優(yōu)選擇施工單位的方法，使之既有利于提高工程質(zhì)量，又利于減少工程造價三、管理服務(wù)住戶入住后，物管公司應(yīng)迅速開展管理服務(wù)和多種經(jīng)營。管理服務(wù)分為公共性管理服務(wù)和特約性管理服務(wù)兩類1、公共性管理服務(wù)是物業(yè)管理公司為轄區(qū)所有業(yè)主、住戶提供的服務(wù)公共性管理服務(wù)費由以下幾項構(gòu)成管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費綠化管理費清潔衛(wèi)生費保安費辦公費物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費法定稅費2、特約性管理服務(wù)是物業(yè)管理公司為滿足業(yè)主的特殊需求而提供的服務(wù)特約管理服務(wù)費只是享受特約服務(wù)的業(yè)主繳納。經(jīng)營者定價，以雙方均可接受為原則。管理服務(wù)費的收取方法一般為三種銀行代收，即住戶按規(guī)定時間到銀行自行繳納住戶到管理處繳納管理處收款員上門向住戶收取四、物業(yè)檔案管理物業(yè)管理的檔案資料由兩部分組成。一部分是物業(yè)本身的資料，包括從建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計到施工建成及物業(yè)管理公司接管后對物業(yè)進行維修養(yǎng)護和更新改造情況的記錄；另一部分是業(yè)主和住戶的資料，包括業(yè)主、住戶的姓名、家庭成員情況、工作單位、聯(lián)絡(luò)電話或地址、租金、管理費繳納情況等。建立物業(yè)管理的檔案資料關(guān)鍵要抓好收集、整理、歸檔、利用四個環(huán)節(jié)。五、節(jié)能管理節(jié)能管理，就是在物業(yè)管理過程千方百計地節(jié)約能源，降低管理成本，提高效益。節(jié)能管理主要包括調(diào)查研究，分析評估、實施改良三個環(huán)節(jié)。六、風險管理風險即可能發(fā)生的危險。是危害現(xiàn)有或未來資產(chǎn)、財產(chǎn)、收入、人身、無形資產(chǎn)的任何事物。風險管理，是通過預測、計劃、組織、統(tǒng)籌等方法理性地處理風險和避免風險，以保障現(xiàn)有及未來的資產(chǎn)不受危害的管理活動。（一）物業(yè)風險管理的主要環(huán)節(jié)1、進行風險鑒別2、進行風險評估3、進行風險控制（二）物業(yè)風險管理的主要措施1、籌措風險資金2、購買各種保險，實現(xiàn)風險規(guī)避3、雇傭風險管理顧問，提高風險管理水平4、加強對人和財務(wù)的管理，全面進行風險控制。（三）物業(yè)風險管理的主要內(nèi)容1、抓好消防管理工作要層層落實消防安全責任，健全三級防火組織，并確定相應(yīng)的防火責任人。定期進行防火檢查，根據(jù)查出的火險隱患，制定和落實消防整改措施。以保安部為中心，組建義務(wù)消防隊，實施嚴格的消防監(jiān)督管理。1）配備現(xiàn)代化消防設(shè)施2）建立和健全防火安全制度3）要定期組織防火演習。2、抓好治安管理工作1）配備防盜、防暴設(shè)施2）建立一支訓練有素的專業(yè)保安隊伍，24小時巡邏警戒3）加強對來訪客人和外來施工者的管理。健全出入證、出入登記制度4）加強對公司員工進行安全管理教育，如突發(fā)事件的處理，報警、現(xiàn)場保護、急救、事故報告等5）建立財務(wù)管理制度，如貨物放行制度、現(xiàn)金管理制度等。3、做好衛(wèi)生防疫工作1）要嚴格執(zhí)行食品衛(wèi)生法和公共場所衛(wèi)生管理條例，定期對蚊蟲孿生地噴藥、清理，加強對“二次供水”的消毒管理2）做好員工勞動保護工作，不斷改善勞動環(huán)境，預防職業(yè)疾病，定期進行職工體格檢查3）制定安全生產(chǎn)操作規(guī)程，定期組織員工安全學習4）減輕員工的勞動強度，降低工作壓力，通過提高員工的身體素質(zhì)提高員工的工作效率。4、加強電腦系統(tǒng)的管理工作第二部分物業(yè)管理公司第一章物業(yè)管理公司的性質(zhì)、宗旨、目的一、物業(yè)管理公司的性質(zhì)物業(yè)管理公司是從事物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營的企業(yè)，它是以住宅小區(qū)、寫字樓宇、商業(yè)大廈、綜合市場等管理服務(wù)為核心的經(jīng)營服務(wù)型的企業(yè)。物業(yè)管理公司應(yīng)具有法人資格，實行獨立經(jīng)營、自負盈虧、獨立核算、享有民事權(quán)利和承擔民事責任的合法企業(yè)。二、物業(yè)管理公司的宗旨1、為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)服務(wù)，完成房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務(wù)工作，造就房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和良性循環(huán)。2、堅持“用戶至上，服務(wù)第一”的原則，為用戶提供多項服務(wù)，作用戶的“后勤部”、“總管家”。3、做城市管理的一份子，履行社會管理的義務(wù)，進一步為城市的建設(shè)、管理和文明作貢獻。三、物業(yè)管理公司的目的1、維護小區(qū)舒適、整潔、寧靜、優(yōu)雅的環(huán)境；2、妥善管理業(yè)主的物業(yè)，延長其使用壽命，促進物業(yè)的升值；3、通過多種經(jīng)營活動與便民服務(wù)，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益；4、通過專業(yè)化管理促進城市的兩個文明建設(shè)。四、物業(yè)管理公司的主要工作內(nèi)容物業(yè)管理公司的工作內(nèi)容涉及經(jīng)營與管理兩個方面，包含服務(wù)與發(fā)展兩個部分（一）屬于管理與服務(wù)方面的工作內(nèi)容1、房屋管理2、環(huán)境秩序管理3、清潔衛(wèi)生管理4、綠化管理5、治安管理6、設(shè)備管理7、財務(wù)管理8、檔案管理9、制定及貫徹執(zhí)行各項管理制度及居民公約10、處理居民投訴，調(diào)解居民鄰里關(guān)系11、貫徹執(zhí)行國家有關(guān)法令12、組織開展社區(qū)文化活動13、其他管理和服務(wù)工作（二）屬于經(jīng)營性的工作內(nèi)容1、物業(yè)租賃與經(jīng)營2、業(yè)主住宅物業(yè)的看管與養(yǎng)護3、業(yè)主家庭設(shè)備的修理4、小區(qū)車輛的保管與經(jīng)營5、為業(yè)主代購、搬運大件家具6、代業(yè)主雇請保姆、家庭教師等7、為業(yè)主代收、代交電話、煤氣費等8、其他項目的委托服務(wù)第二章物業(yè)管理公司的機構(gòu)設(shè)置與管理制度一、物業(yè)管理公司的機構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理公司的機構(gòu)設(shè)置，應(yīng)視不同的規(guī)模及業(yè)務(wù)范圍而定。本項目可考慮設(shè)置如下管理機構(gòu)1、經(jīng)理室設(shè)經(jīng)理1人，副經(jīng)理若干人。經(jīng)理領(lǐng)導全面工作，副經(jīng)理組織實施自己分管的工作。2、辦公室負責公司的人事、檔案資料、文秘信訪、接待及行政后勤等工作；3、財務(wù)部負責公司的會計、出納、經(jīng)費收支、投資管理、經(jīng)費運作。4、工程管理部負責公司的工程計劃安排、工程合同的簽定、工程預結(jié)算、工程設(shè)備的維修保養(yǎng)、工程資料與圖紙的管理等。5、保安部負責保安人員的招聘、培訓、調(diào)配、使用及與公安部門的聯(lián)系溝通等。6、房產(chǎn)管理部負責公司或公司委托管理房產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)籍的管理，拆遷周轉(zhuǎn)房的管理，產(chǎn)權(quán)房的管理，維修、收費等。7、經(jīng)營部負責公司的商業(yè)經(jīng)營活動，組織多種經(jīng)營和對外合作，進行市場管理及有關(guān)租賃業(yè)務(wù)等。8、小區(qū)管理部根據(jù)公司管理的物業(yè)的范圍及分布情況，可設(shè)若干個小區(qū)管理部，負責小區(qū)內(nèi)的一切日常管理服務(wù)工作9、附屬保障機構(gòu)1）清潔公司2）綠化公司3）保安隊4）工程維修隊5）生活服務(wù)隊二、物業(yè)管理公司的管理制度物業(yè)公司管理制度包括物業(yè)綜合管理及企業(yè)內(nèi)部管理兩個類型（一）物業(yè)綜合管理規(guī)定1、住宅小區(qū)綜合管理規(guī)定（1）房屋管理第一條業(yè)主必須辦妥房屋購、租手續(xù)，取得購、租賃證并辦理入住手續(xù)后方可使用房屋。當業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓時，請通知管理處。第二條住宅小區(qū)內(nèi)一切房屋實行統(tǒng)一管理，業(yè)主必須遵守本規(guī)定中的各項條款和購、租房屋協(xié)議中的各項規(guī)定，保證不改變房屋的結(jié)構(gòu)、外墻立面和使用功能；不占用樓內(nèi)公共部位和室外空地；不在門口、陽臺亂搭亂放；不搭外伸衣架，檐棚、天線；不準改變室內(nèi)原設(shè)計部位、空間、管道等，如需改動，應(yīng)報所在房屋開發(fā)建設(shè)管理單位批準。否則，除責令業(yè)主立即停止施工和恢復原貌外，并根據(jù)規(guī)定給予一定處罰。第三條業(yè)主進室內(nèi)裝修，事前必須向小區(qū)管理處提出書面申請，報送圖紙，繳納裝修管理費、余泥清運費，并辦妥一切報批手續(xù)后方能施工，并在規(guī)定的時間內(nèi)施工完畢。否則，小區(qū)管理處有權(quán)責令其停工，由此造成的后果和損失由業(yè)主負責。第四條住戶陽臺、窗安裝防盜網(wǎng)或安裝暴露在樓宇立面之外的空調(diào)、招牌時，必須到小區(qū)管理處辦理報裝手續(xù)，按照統(tǒng)一的規(guī)格、樣式、顏色、位置安裝，同時亦須符合消防規(guī)定。天臺嚴禁加建任何未經(jīng)許可之建筑物及防盜網(wǎng)。否則，住宅小區(qū)管理處將根據(jù)情節(jié)輕重給予拆除和處罰。第五條業(yè)主裝修時所余下的廢料、余泥、雜物，要運到指定的地點堆放，由小區(qū)管理處統(tǒng)一運走，運輸費用由業(yè)主承擔。余下的水泥漿水不要倒入廁盆、地漏內(nèi)，以免堵塞管道。第六條各業(yè)主不得更改或增加任何其他裝置于走廊，保持所有走廊、通道及樓梯暢通。（2）市政公用設(shè)施管理第七條小區(qū)內(nèi)的各類公共設(shè)施，如路燈、消防設(shè)備、水泵、電房、避雷器、道路、花基等，不隨意損壞，損壞者照價賠償，并承擔因此而引起的法律責任。第八條業(yè)主需要在住宅小區(qū)內(nèi)接引和改變各類管線，挖掘道路時，應(yīng)事先與小區(qū)管理處取得聯(lián)系，并經(jīng)有關(guān)部門批準后方能施工。（3）環(huán)境衛(wèi)生管理第九條業(yè)主要處處講文明、講道德、講衛(wèi)生，自覺地搞好家庭衛(wèi)生和公共衛(wèi)生，垃圾、雜物應(yīng)倒入設(shè)置的垃圾筒內(nèi)，嚴禁從窗口、陽臺向下拋擲。第十條業(yè)主不準在室內(nèi)外飼養(yǎng)家禽，以保持室內(nèi)外的環(huán)境衛(wèi)生。第十一條業(yè)主不準在住宅區(qū)、樓宇外墻亂寫、亂畫、亂貼廣告。第十二條各樓宇、樓梯、走廊的公共衛(wèi)生，由小區(qū)管理處提供有償服務(wù)。（4）綠化管理第十三條住宅小區(qū)內(nèi)的花草、樹木、涼亭、假山等小品是小區(qū)的美化點綴設(shè)施，人人都有維護和管理的義務(wù)，任何人不得任意攀摘和損壞，并教育小孩子不摘花、不蹋草、不損壞花基、花欄，違者將處以賠償?shù)忍幜P。第十四條業(yè)主不準在門口綠化地種植蔬菜及農(nóng)作物，和擅自種植其他花木。第十五條業(yè)主不準在樹木上掛曬衣物和吊扎鐵絲、繩索；不準在綠化地帶堆放垃圾、雜物；不準向花草樹木上潑污水和有害物質(zhì)。花木的保護設(shè)施不準隨意損壞。對損壞綠化的單位和個人，根據(jù)情節(jié)輕重給予批評教育和賠償?shù)忍幜P。（5）交通管理第十六條住宅小區(qū)內(nèi)，除救護車、消防車、清潔車、工程搶險車和殯葬車等特殊車輛外，其他機動車輛進入小區(qū)，應(yīng)嚴格遵守小區(qū)“交通管理規(guī)定”。第十七條大型機動車輛進入住宅小區(qū)內(nèi)，只準在主干道行駛，嚴禁駛?cè)霔濋g支道。第十八條禁止機動車輛在住宅小區(qū)內(nèi)亂停、亂放，一切車輛應(yīng)停放在住宅區(qū)內(nèi)的停車場內(nèi)，或按小區(qū)管理處指定停放地點保管。對亂停亂放的車輛一律將被拖離現(xiàn)場，予以扣留或就地鎖車，而無需事先通知，如有損失或損壞，管理處恕不負責，拖車費、扣留費及一切費用概由車主或駕駛員負責。第十九條機動車輛進入住宅區(qū)內(nèi)，如損壞路面、綠化花木、房屋及公用設(shè)施，除照價賠償外，還要根據(jù)情節(jié)輕重繳納罰款。第二十條機動車輛如違反以上規(guī)定，小區(qū)管理處有權(quán)根據(jù)上級規(guī)定作出處罰，如發(fā)生交通事故者，則送交通管理部門依法處理。（6）治安管理第二十一條業(yè)主必須嚴格遵守當?shù)厣鐣伟补芾項l例，積極地維護好住宅小區(qū)內(nèi)的社會秩序和治安。第二十二條業(yè)主如有外來人員在住宅內(nèi)住宿，必須按規(guī)定到派出所申報。第二十三條業(yè)主不得利用房屋窩藏違法犯罪人員和贓物，對違法犯罪人員和違法犯罪行為要積極主動舉報。第二十四條業(yè)主必須嚴格遵守當?shù)卣?guī)定，嚴禁在小區(qū)住宅內(nèi)養(yǎng)狗。第二十五條各住戶不得在門口或公共地方堆放雜物、設(shè)置神位或燃燒香燭。第二十六條請各住戶協(xié)助管理處維持美好的居住環(huán)境、當收看電視、收聽收音機，裝修或在家中舉行聚會時，請為鄰居著想，勿作不必要的喧嘩，盡量減低音量。（7）市場（攤擋）管理第二十七條企業(yè)單位和個體工商戶需在住宅小區(qū)內(nèi)擺設(shè)攤擋的，需經(jīng)有關(guān)部門和小區(qū)管理單位共同批準，并按照指定的地點經(jīng)營，不準亂擺、亂賣。第二十八條小區(qū)管理單位或業(yè)委會，有權(quán)制止未經(jīng)批準的單位和個人在住宅小區(qū)營業(yè)，如不服從管理規(guī)定，送交有關(guān)部門處理。（8）附則第二十九條凡違反本管理規(guī)定中的某一項條款或拒交管理費等多次不改者，小區(qū)管理處有權(quán)對住宅進行停水停電的處罰，或申請有關(guān)部門處理。第三十條本管理規(guī)定由本物業(yè)管理公司負責解釋。2、居住公約為了保持小區(qū)完好的規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)的美觀，使每一個居民都共享安靜、舒適的生活環(huán)境，全體業(yè)主特制定并共同遵守本公約。（1）積極支持、配合、服從物業(yè)管理公司對住宅小區(qū)所有建筑物、園林綠化、公用空間、公共設(shè)施以及為維護小區(qū)良好居住環(huán)境所作的管理。（2）嚴格遵守城市規(guī)劃法規(guī)，遵守住宅小區(qū)各項管理規(guī)定，樹立講文明、講禮貌、講衛(wèi)生、講秩序的道德風范。（3）愛護住宅小區(qū)園林綠化和公共設(shè)施，遵守社會公德和公共衛(wèi)生，美化住宅小區(qū)和居住環(huán)境。（4）治安防范，人人有責，搞好住宅小區(qū)治安秩序，遵守有關(guān)法律、規(guī)定，維護住宅小區(qū)寧靜。嚴禁住戶私藏槍械彈藥、使用毒品、淫穢物品和賭博。（5）鄰里之間要講文明、講禮貌、互讓互諒和睦相處，發(fā)生矛盾協(xié)商解決或通過管理處調(diào)解，或循法律途徑解決。不做損害他人和公共利益的事情。（二）物業(yè)管理公司內(nèi)部管理制度物業(yè)管理公司的內(nèi)部管理制度，主要是規(guī)范內(nèi)部管理行為、管理程序及落實崗位職責，從公司經(jīng)理到各個專業(yè)人員都應(yīng)具有明確的崗位職責，具體是1、物業(yè)公司工作職責物業(yè)公司受聘于開發(fā)商和業(yè)主委員會，承擔住宅小區(qū)、商業(yè)樓宇、大廈等管理服務(wù)和房產(chǎn)物業(yè)的管理工作。其職責范圍是（1）住宅小區(qū)、大廈的管理工作參與新建樓宇及住宅小區(qū)配套設(shè)施的竣工驗收，辦理接管手續(xù)，建立小區(qū)竣工資料檔案。根據(jù)市政府關(guān)于住宅小區(qū)建設(shè)的要求及小區(qū)管理的需要，參與小區(qū)規(guī)劃及其環(huán)境設(shè)計，從小區(qū)管理的角度，提出小區(qū)市政公建配套等方面的意見和建議。負責對樓房交付使用后的管理及維護。制定小區(qū)、大廈的管理制度，組織各項管理制度的落實。為住戶提供系列綜合服務(wù)及安全、方便、舒適配套齊全的居住環(huán)境，建立住戶檔案，切實為住戶排憂解難。完善小區(qū)的配套設(shè)施，定期進行檢查、維修。負責小區(qū)的綠化及環(huán)境衛(wèi)生管理。協(xié)助派出所搞好小區(qū)內(nèi)的治安管理，保障人民的生命、財產(chǎn)安全。做好經(jīng)常性的督促檢查評比工作，及時總結(jié)交流和推廣小區(qū)、大廈管理經(jīng)驗，促進小區(qū)管理工作的發(fā)展。（2）房產(chǎn)管理工作管理移交物業(yè)公司管理的一切房屋，根據(jù)房屋的類別，建立、健全各項管理制度和臺帳。辦理租賃手續(xù)，按照上級房管部門規(guī)定的租金標準核定租價，按月收繳房租。貫徹上級制訂的房管制度，對違反房屋管理規(guī)定和使用功能的現(xiàn)象及時制止和處理。做好房屋管理和修繕工作，對所管轄的房屋及附屬設(shè)備進行經(jīng)常性的檢查維修，確保房屋設(shè)施的正常使用。（3）協(xié)助開發(fā)商辦理小區(qū)路名、門牌及住戶的通郵等工作。（4）負責公建配套項目的接收和向市、區(qū)、街使用單位的移交工作。（5）負責小區(qū)內(nèi)代管的商業(yè)鋪位出租工作，積極開展多種經(jīng)營。2、經(jīng)理職責經(jīng)理是公司的行政領(lǐng)導，負責公司的全面工作。主要職責是1）領(lǐng)導全體人員貫徹執(zhí)行黨的路線、方針和政策，堅持四項基本原則，堅持改革開放。遵守國家法律、法規(guī)；執(zhí)行上級指示號令。2）掌握好經(jīng)營決策、生產(chǎn)指揮、人事勞資、財務(wù)管理和計劃管理等各項工作。領(lǐng)導全體人員認真履行職責，落實崗位責任制。理順和協(xié)調(diào)好內(nèi)外關(guān)系，減少內(nèi)耗，提高工作效率，提高企業(yè)的經(jīng)濟、社會、環(huán)境三個效益；增強企業(yè)自我完善、自我發(fā)展的能力。努力實現(xiàn)任期目標。3）積極創(chuàng)造條件改善職工的福利生活，幫助解決實際困難，調(diào)動職工的積極因素。注重抓好政治教育，做好思想政治工作，提高其政治覺悟；建成一支有理想、有道德、有文化、有紀律的職工隊伍，增強企業(yè)的凝聚力。4）注重智力投資和人才開發(fā)，組織崗位培訓和職員輪流進修，鼓勵職員自學成才，提高人的素質(zhì)，提高職員的管理能力，使企業(yè)管理逐步實現(xiàn)制度化、規(guī)范化、科學化。5）及時向上級機關(guān)請示，報告工作。副經(jīng)理在經(jīng)理領(lǐng)導下工作，向經(jīng)理負責。協(xié)助經(jīng)理履行職責，實現(xiàn)任期目標，對經(jīng)理交給的分管項目負完全責任。經(jīng)理暫時離開崗位時，代理經(jīng)理職務(wù)。3、辦公室工作職責辦公室是公司綜合管理部門，主要任務(wù)是參謀、協(xié)調(diào)、把關(guān)、服務(wù)。其職責是1）經(jīng)理指示，擬定本公司工作計劃、會議紀要、工作總結(jié)及其他全局性文件。2）主管公司勞動人事、工資分配、社會保險及企業(yè)管理工作。3）負責公司行政、車輛、食堂、固定資產(chǎn)的管理和辦公用品的購買與發(fā)放。4）承辦上級等部門布置的各項工作。5）做好公司文書、檔案資料、印信、經(jīng)濟合同的管理和歸檔工作，建立和健全公司機關(guān)日常工作管理制度。6）處理日常秘書工作，包括信件交換、公文收發(fā)、保密等。對公司會議決定的事項負責督辦。7）負責公司計算機設(shè)備和網(wǎng)絡(luò)的運作、維護、人員培訓，承擔信息收集等工作。8）負責公司電氣設(shè)備（如復印機）的操作、管理，把好文件質(zhì)量關(guān)。9）開展調(diào)查研究，當好參謀，做好通訊報道工作，做好上傳下達，溝通協(xié)調(diào)各部門之間的工作。10）負責上級機關(guān)及外來人員來訪的接待工作。11）完成經(jīng)理交辦的其他工作。4、辦公室各崗位工作職責1）主任職責領(lǐng)導全室人員貫徹黨的路線、方針和政策，遵守國家法律、法令，執(zhí)行上級的指示。負責做好公司的文秘工作，重要的文稿要親自動手草擬，對外發(fā)文要把質(zhì)量關(guān)。負責溝通公司與上級機關(guān)、公司內(nèi)部各部門之間的聯(lián)系，發(fā)揮協(xié)調(diào)職能。管理好公司的行政事務(wù)，保障日常工作和生活的正常運轉(zhuǎn)。負責公司的印信管理，嚴格掌握印信的使用范圍和權(quán)限。負責勞動人事調(diào)配和管理，工資分配方案的制定。完成經(jīng)理交給的其他任務(wù)和臨時性工作。2）勞資管理員職責負責公司員工的招聘考核，辦理簽訂勞動合同手續(xù)。熟悉公司及下屬各部門的用工情況，辦理調(diào)動、辭職、退休人員的有關(guān)手續(xù)。每年與財會部門一起做好公司工效掛鉤工資和工資使用清算工作，做好年終的勞資報表的統(tǒng)計工作。每季的工資和用工統(tǒng)計工作。做好公司職員的考勤，準確編制工資發(fā)放表。根據(jù)公司的決定，及時辦理有關(guān)的獎勵、補貼和福利待遇的報請工作。按照政策規(guī)定，辦理養(yǎng)老、工傷、失業(yè)、生育、醫(yī)療保險及退休金返還等工作，每年及時準確地統(tǒng)計好數(shù)據(jù)，提供給保險部門調(diào)整繳費標準。管理公司職員的人事檔案，辦理干部任免手續(xù)。3）總務(wù)管理員職責負責實施公司的各項管理制度。做好行政總務(wù)和后勤保障及接待工作。會同財務(wù)部門做好職員的各項福利工作。做好車輛、食堂的管理，購買和發(fā)放辦公用品及固定資產(chǎn)的管理工作。做好安全保衛(wèi)工作，定期組織司機安全學習和對行車登記進行檢查評比。4）秘書職責負責草擬公司文件，處理公司對外及各方往來的文件。處理群眾來信，接待來訪，做好通訊報道工作。保管公司的文件、合同，建立和保管各類檔案。做好上級主管機關(guān)布置的工作。5）計算機管理員職責組織實施公司計算機網(wǎng)絡(luò)的規(guī)劃，配置、升級；負責公司計算機及配套設(shè)施的造型、維護、送修；組織公司員工的計算機使用培訓；完善與維護公司內(nèi)部的應(yīng)用管理程序；做好信息收集工作；隨時掌握計算機發(fā)展趨勢，促進公司信息化進程；兼顧公司內(nèi)其他弱電設(shè)備的維護。6）打字員職責認真學習業(yè)務(wù)知識，能熟練掌握操作技能，嚴守操作規(guī)程和崗位職責。定期對機器進行維修保養(yǎng)，保障機器的正常運轉(zhuǎn)和延長機器的壽命。嚴格遵守保密規(guī)定，不得擅自把資料泄漏給他人。5、經(jīng)營部工作職責經(jīng)營部是公司開展多種經(jīng)營的職能管理部門，其主要職責是1）執(zhí)行國家和上級的經(jīng)營管理政策、規(guī)定，按章辦事、合法經(jīng)營。2）負責提出多種經(jīng)營計劃，進行項目可行性研究、組建經(jīng)營管理機構(gòu)和為項目企業(yè)辦理工商登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。3）對多種經(jīng)營項目實施綜合管理，掌握企業(yè)的日常經(jīng)營管理狀況，定期提出評價意見和改善經(jīng)營的建議，并檢查、落實公司與其簽定的合同。4）抓好出租鋪位、場地和臨時建筑物的租賃管理，及時完成與租賃方的簽約、續(xù)約及各類租金、費用的收取工作。5）根據(jù)工程開發(fā)建設(shè)的需要，做好臨時出租鋪位、場地和其他建筑物的清除，清理工作，按時將土地交開發(fā)商使用。6）做好多種經(jīng)營的統(tǒng)計及有關(guān)資料的整理、歸檔工作。6、經(jīng)營部各崗位工作職責1）部長職責領(lǐng)導本部人員貫徹執(zhí)行黨的路線、方針、政策，遵守國家法律、法規(guī)，執(zhí)行上級的指令。堅持四項基本原則，堅持改革開放，把經(jīng)營搞活。領(lǐng)導所屬人員履行職責，鉆研業(yè)務(wù)，提高工作能力，完成經(jīng)營任務(wù)。督促所有人員嚴守財經(jīng)紀律，認真執(zhí)行經(jīng)營管理制度。關(guān)心愛護所屬人員，做好思想政治工作，幫助解決實際問題，調(diào)動積極因素，增強企業(yè)凝聚力。主動及時地向公司經(jīng)理請示匯報工作。根據(jù)市場經(jīng)濟發(fā)展的需要及時提出新的多種經(jīng)營計劃及可行性研究。積極主動地與工商和稅務(wù)等部門溝通聯(lián)系，依法經(jīng)營，依法納稅，溝通各種經(jīng)營渠道。完成經(jīng)理交給的其他任務(wù)。離開崗位時指定代理人。2）多種經(jīng)營管理員職責負責編擬多種經(jīng)營計劃，組建管理機構(gòu)并為其辦理工商登記和領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。收集、掌握項目企業(yè)經(jīng)營管理資料，建立多種經(jīng)營項目檔案。定期對項目企業(yè)評價，并提出改善經(jīng)營的建議。檢查、落實公司與企業(yè)簽定的合同。3）行政管理員職責負責出租鋪位、場地和臨時建筑物的租賃管理，及時完成與租賃方的簽約、續(xù)約及租金和各種費用的收繳工作，不定期對出租鋪位用水用電情況進行檢查，發(fā)現(xiàn)偷用水電時要及時處理。負責需要拆除的臨時鋪位等建筑物的停租事宜，并組織拆除工作。對公司所轄的市場和停車場實施管理。負責對本部門的文件和印信的管理。完成部長交給的其他任務(wù)。4）市場收費員職責按時完成市場各種費用的收繳工作，嚴格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度，做到無差錯，每日將收取的款項及時入庫。協(xié)助完成市場的租賃簽約、續(xù)約和臨時市場攤位的拆除工作。在部長的領(lǐng)導下積極參與市場日常的管理。7、財會部工作職責財會部是公司實施財會管理的職能部門，負責管理公司資金，審核各項開支，進行成本核算，協(xié)助公司經(jīng)理組織安排、合理使用各種經(jīng)費，保證公司各種資金正常流通，以提高經(jīng)濟效益。其主要職責是1）遵守財經(jīng)紀律、建立和健全各項財務(wù)管理制度。2）抓好各種應(yīng)收款項的收取工作，對長期拖欠不清的款項，督促經(jīng)辦人限期清理。3）參與策劃各種重要營銷策略，并對重要的經(jīng)濟合同及投資項目進行評議和審定。4）按合同的要求，做好工程費的撥付、結(jié)算工作。5）執(zhí)行審批制度，按規(guī)定的開支范圍和標準核報一切費用。負責發(fā)放職工工資、獎金。6）嚴格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和支票的使用規(guī)定，做好收費發(fā)票的購買、保管、使用、回收工作。7）編制記帳憑證，及時記帳，及時編報各種報表，妥善管理會計帳冊檔案。8）擬定各項財務(wù)計劃，提供財務(wù)分析報告，當好參謀。8、財會部各崗位工作職責1）部長職責領(lǐng)導本部職員貫徹黨的路線、方針和政策，遵守國家法律法規(guī)。嚴格遵守財經(jīng)紀律，建立和健全財務(wù)管理制度。組織職員認真學習業(yè)務(wù)，不斷地提高業(yè)務(wù)水平。參與策劃重要的經(jīng)營策略，并對重要經(jīng)濟合同及投資項目進行評議。擬定重要的經(jīng)營計劃，及時向經(jīng)理提供財務(wù)分析報告。關(guān)心愛護職員，做好思想政治工作，幫助解決實際困難。2）會計師職責負責成本核算工作，及時向部長、經(jīng)理報告企業(yè)經(jīng)營實情。參與策劃重要的經(jīng)營決策，提供核算資料，分析投資項目的可行性。負責總帳工作，及時編制各種會計報表，按時上報。嚴格執(zhí)行財務(wù)制度，按規(guī)定核報各種費用。做好收付憑證的審核、工程結(jié)算工作。3）會計職責編制各種記帳憑證，及時記帳。抓好各種應(yīng)收款項的收取工作。月末后五天內(nèi)做好分類帳余額結(jié)帳工作，并與總帳對帳。負責繳納各種稅金及有關(guān)資料的報送工作，按發(fā)票管理的有關(guān)規(guī)定，做好發(fā)票的保管及發(fā)出工作。按有關(guān)規(guī)定，做好財務(wù)檔案的保管和銷毀工作。4）出納員職責出納員必須在部長的領(lǐng)導下，在會計的指導下進行工作。遵守財經(jīng)紀律，嚴格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度及支票使用辦法。做好現(xiàn)金收付工作，必須做到無差錯，保證日清月結(jié)。做好現(xiàn)金帳、銀行帳登記及結(jié)帳工作，做到月末后五天內(nèi)結(jié)出余額并與總帳對帳，及時作出銀行存款調(diào)節(jié)表。5）對會計人員的要求。會計機構(gòu)、會計人員必須遵守國家法律、法規(guī)、財經(jīng)紀律和上級財政部門的規(guī)章制度，嚴格按照“中華人民共和國會計法”和“國營企業(yè)成本管理條例”等章程，辦理會計業(yè)務(wù)，進行會計核算、實行會計監(jiān)督。會計人員不得兼管收入、費用、債權(quán)、債務(wù)帳簿登記工作，以及稽核工作。會計人員必須堅持原則，秉公辦事，即要做好財務(wù)會計工作，又要做好財務(wù)監(jiān)督工作。會計人員要加強政治學習和業(yè)務(wù)培訓，提高會計人員的政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力。會計人員應(yīng)保持相對的穩(wěn)定，如調(diào)動工作或因故離職時要辦好交接手續(xù)，并將情況交待清楚，不得中斷會計工作。9、房產(chǎn)管理部各崗位工作職責1）部長職責領(lǐng)導本部人員執(zhí)行黨的路線、方針、政策、遵守國家法律、法令，貫徹執(zhí)行上級的指示號令。全面掌握本公司的產(chǎn)權(quán)房屋及租賃房屋。組織職員進行房屋管理、收費、維修及資料整理等工作。檢查、審核房屋維修工程項目的預結(jié)算工作。檢查、督促財務(wù)人員做好租金的收取及上繳工作。做好職員的思想政治工作，提高職員的素質(zhì)及工作能力。關(guān)心和愛護職員，改善物質(zhì)文化生活，幫助解決實際困難。負責組織考評工作。協(xié)調(diào)好與其它部門的關(guān)系，保證工作的順利開展。2）產(chǎn)籍員職責負責辦理房產(chǎn)的登記、造卡、造冊和統(tǒng)計工作。負責辦理房產(chǎn)租賃、發(fā)證及房產(chǎn)的轉(zhuǎn)入、轉(zhuǎn)出、變更的有關(guān)手續(xù)。負責辦理住宅和非住宅租金的計算、審核和協(xié)助鋪面租金的驗證工作。負責帳冊、卡片、合約的分類、整理、歸檔、保管。負責向房管部門交換或購買有關(guān)房產(chǎn)管理的文件、法規(guī)和資料等。3）維修員職責負責房屋的維修服務(wù)工作。接到維修委托書要及時到現(xiàn)場察看、處理。負責工程預決算的編制工作。維修計劃批準后，組織工人維修，并監(jiān)督施工的整個過程和工程的驗收，把好質(zhì)量關(guān)。參與糾察住戶違章工作，及時發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑，并組織人員拆除。參與房屋的安全、防火、防臺風、防雨的檢查工作。4）房管員職責全面掌握所管轄區(qū)內(nèi)的房屋情況。負責本管理區(qū)內(nèi)租賃房屋的收租及摧租工作。與維修人員配合，及時地制止亂搭亂建。密切與街道聯(lián)系，加強對管理區(qū)內(nèi)房屋、道路、綠化及其他設(shè)施的管理。加強房屋質(zhì)量、安全防火、防臺風和暴雨的檢查，做好防御工作。協(xié)助搞好房屋的維修工作。5）收費員職責全面掌握房屋收租情況，每月按規(guī)定日期發(fā)出收租通知。租金及時匯交公司財務(wù)部。負責開票、收款、記帳上報。負責本部的內(nèi)務(wù)工作。10、管理部工作職責1）制定小區(qū)的管理制度，組織落實各項管理任務(wù)。2）為住戶提供安全、舒適、方便、配套齊全的居住環(huán)境及系列綜合服務(wù)；建立住戶檔案，切實為住戶排憂解難。3）負責竣工工程的驗收，交接工作；為住房辦理房屋交接和入住手續(xù)。4）負責小區(qū)的綠化管理。5）負責小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生管理，保持小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生，定期清疏下水道和清理化糞池，完善環(huán)衛(wèi)設(shè)施。6）協(xié)助派出所搞好小區(qū)的治安管理，保護人民的生命、財產(chǎn)安全，維護小區(qū)的安寧。7）負責小區(qū)的公共設(shè)施、房屋的管理，制止違章建筑。對住戶的房屋、水電負責保修和有償維修。8）處理好與城建、公安、地方政府、水電管理部門的關(guān)系，協(xié)調(diào)解決好小區(qū)管理上的矛盾和問題。9）領(lǐng)導和組織評比各管理處的工作，不斷提高各管理處的管理能力和綜合服務(wù)水平。10）協(xié)助做好來訪、參觀、考察人員的接待工作。11）完成經(jīng)理交給的其他任務(wù)。11、管理部部長職責1）帶領(lǐng)本部全體員工認真貫徹執(zhí)行政策、法令，尤其是城市各項管理法規(guī)。2）組織有關(guān)人員，根據(jù)所管住宅、大廈、商業(yè)樓宇等特點，制定適合實際的有關(guān)管理服務(wù)規(guī)定和實施辦法。3）組織好新接收物業(yè)的竣工驗收，登記造冊和檔案資料的整理儲存工作，并辦理好業(yè)主的入住手續(xù)，同業(yè)主的交接工作。4）帶領(lǐng)全體職工認真履行自己的職責，按照住戶手冊、入住合約、文明公約等，完成上級（業(yè)主）和公司所賦予的各項管理服務(wù)任務(wù)。5）定期組織各管理處主任會議，傳達布置、講評工作，以及總結(jié)交流管理服務(wù)等方面的經(jīng)驗。6）作好本部范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)協(xié)商工作，及時調(diào)整人力、物力完成突擊性的緊急任務(wù)。7）及時溝通與所在街道辦事處、派出所、居委會等聯(lián)系，在工作上互相支持、互相配合，完成上級政府交給的任務(wù)和管理范圍內(nèi)的治安等工作。8）組織好住宅小區(qū)的文體活動，開好居民聯(lián)歡會、座談會和業(yè)主聯(lián)合會，廣泛聽取居民意見，及時研究改進措施，為居民提供更多的服務(wù)。9）組織好本部人員的專業(yè)培訓，不斷提高管理服務(wù)人員的政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力，以保持物業(yè)管理的良好形象。12、工程主管職責1）工程主管在本部和公司工程部的雙重領(lǐng)導下工作，及時溝通上下之間的關(guān)系，處理解決好管理部各管理處的工程維修保養(yǎng)工作。2）負責制定本部所屬工程維修、保養(yǎng)計劃，安排工程施工，并實施檢查監(jiān)督和竣工后的驗收工作。3）抓好所屬設(shè)備技術(shù)人員的專業(yè)培訓工作，組織檢查考核他們的工作質(zhì)量和操作熟練程度，及時總結(jié)交流技術(shù)業(yè)務(wù)經(jīng)驗，提高專業(yè)能力。4）建立工程統(tǒng)計、登記制度，整理好日常工程檔案資料。5）經(jīng)常聽取設(shè)備技術(shù)人員對工程設(shè)備的使用、維修意見，及時向部長反映情況。13、物業(yè)主管職責1）協(xié)助部長作好本部的管理服務(wù)工作，制定各保障專業(yè)規(guī)章制度及日常操作的工作規(guī)程。2）檢查巡視清潔、綠化、保安等人員的工作情況，發(fā)現(xiàn)問題立即糾正處理。并對他們的工作情況進行登記、考核和講評。3）負責與業(yè)主（住戶）的聯(lián)系溝通，聽取他們對管理服務(wù)工作的意見，及時解決他們所需要的服務(wù)和其他問題。4）作好社區(qū)的文體活動，活躍小區(qū)居民的文化生活。5）負責檢查各管理處對管理制度、服務(wù)項目的推行落實情況，督促他們作好各項管理服務(wù)工作，不斷提高業(yè)務(wù)水平和工作效率。5）責與所在街道辦事處、居委會聯(lián)系，及時接收上級的指示與意圖，作好政府布置的各項工作，搞好協(xié)調(diào)等工作，共同完成小區(qū)的管理服務(wù)任務(wù)。14、資料員工作職責1）負責本部的內(nèi)勤工作，協(xié)助有關(guān)人員完成上下溝通及聯(lián)絡(luò)工作，及時將有關(guān)的業(yè)務(wù)工作和上級布置的各項任務(wù)，告及本部的經(jīng)辦人員。2）負責本部的文秘資料的登記、整理、保管和電腦的入網(wǎng)工作。3）負責本部的資料、數(shù)據(jù)的統(tǒng)計工作，建立健全管理制度。4）協(xié)助部長和有關(guān)人員搞好接待工作。5）負責本部人員辦公用品的購買和發(fā)放工作。15、各管理處工作職責為方便住戶，管理部視情況可下設(shè)若干個管理處，劃片設(shè)計對住戶實施管理服務(wù)。其主要職責是1）按公司制定的住宅小區(qū)業(yè)主、住戶手冊規(guī)定和要求，對住戶實行綜合管理服務(wù)工作，并重點做好下列六項利用各種形式，對住戶進行城市規(guī)劃法和小區(qū)管理規(guī)定的宣傳教育。督促住戶認真履行住戶入住合約和居住公約。督促住戶按時繳納管理費、水電費和其他費用。監(jiān)督住戶執(zhí)行政府制定的新建住宅小區(qū)管理暫行辦法和公司制定的住宅小區(qū)綜合管理規(guī)定制止住戶的違章行為。按住宅小區(qū)綜合管理規(guī)定，逐漸組織落實各項管理工作。負責住戶和物業(yè)資料、檔案的收集、完善和管理工作。2）參與管轄區(qū)域內(nèi)新建房屋的驗收和交接工作。3）搞好小區(qū)內(nèi)的綠化、環(huán)衛(wèi)、保安、服務(wù)等各項管理工作。4）配合派出所搞好住宅小區(qū)的治安管理工作。5）每年進行一次住戶居住情況調(diào)查工作。6）做好房屋、水電維修的報送處理工作。7）搞好住宅小區(qū)創(chuàng)建精神文明活動的各項落實工作。8）聽取并反映住戶反映的一切與公司有關(guān)的問題。9）完成業(yè)主委員會決定的各項工作，做好各項溝通協(xié)調(diào)工作。16、管理處主任職責1）領(lǐng)導本管理處全體人員貫徹黨的路線、方針、政策，遵守國家法律、法令，執(zhí)行上級的指示、指令。2）領(lǐng)導全處認真履行職責，貫徹執(zhí)行公司的各項規(guī)定和小區(qū)管理制度，搞好所擔負的各項管理服務(wù)工作。3）做好所屬人員思想政治工作，注重培訓專業(yè)知識，提高工作能力，關(guān)心其生活，幫助解決實際困難，增強企業(yè)的凝聚力。4）嚴格執(zhí)行財經(jīng)紀律和財務(wù)制度，厲行節(jié)約。堅持收費原則，完成收費任務(wù)。5）認真做好住戶和物業(yè)的檔案資料收集工作，完善并管理好各種檔案資料。6）利用各種形式，對住戶進行小區(qū)管理規(guī)定的宣傳教育。督促住戶認真履行住戶入住合約和居住公約，搞好小區(qū)精神文明建設(shè)。7）積極配合派出所抓好治安管理，與保安隊共同做好駐本管理處保安員的思想政治工作，調(diào)動其積極因素，完成保安任務(wù)。8）及時地向管理部領(lǐng)導請示報告工作。17、工程助理職責1）建立小區(qū)公共設(shè)施、公用系統(tǒng)的維護和檢修制度，并監(jiān)督落實。2）安排技術(shù)員進行每日之工程例檢，及時發(fā)現(xiàn)和解決問題。3）處理由管理處提交的工程問題，并及時反饋處理結(jié)果。4）根據(jù)小區(qū)實施情況，適時提出維修（整改）方案，提交公司參考。5）根據(jù)小區(qū)公共設(shè)施質(zhì)量情況，及時與發(fā)展商聯(lián)系維修事宜。6）建立日常工作檔案，做到資料齊全，制度健全。7）針對發(fā)展商配給業(yè)主的系統(tǒng)和設(shè)備，建立日常服務(wù)項目和有償服務(wù)收費標準。8）巡查、了解情況，并進行核數(shù)，遇到意外事件須到場處理。9）協(xié)助制定預算，呈公司審議，按時呈交報告，反映管理情況。10）出席各類會議，并于會后兩天內(nèi)提交會議記錄。18、物業(yè)助理職責1）協(xié)助管理處主任做好管理工作，督導各員工執(zhí)行本崗位職責，提高服務(wù)水平。2）每日巡視檢查環(huán)衛(wèi)和綠化工作情況，督促環(huán)衛(wèi)和綠化工人按要求完成任務(wù)。3）解決業(yè)主的投訴及問題（分析、說服、處理）。4）協(xié)助招聘員工，注意員工紀律操守及工作表現(xiàn)，以作年終考評。5）協(xié)助培訓員工，發(fā)掘有潛力或特殊技能的員工。6）監(jiān)督各合作商履行合約細則及服務(wù)水平。7）負責糾察住戶違章行為。8）定期巡查，了解情況，并進行核數(shù)，遇到意外事件，須到場處理。9）協(xié)助制訂預算，呈公司審議，按時承交報告，反映管理狀況。10）出席各類會議，并與會后兩天內(nèi)提交會議記錄。11）組織開展社區(qū)文化活動，與住戶經(jīng)常溝通，共建文明。12）運用合理的想象力。預計各樣可能發(fā)生的事故。13）負責綠化、泳池、運動場、健身房等的行政工作。14）負責住戶服務(wù)及其他有關(guān)工作，定期整理物業(yè)管理報告材料、存檔并向管理處主任匯報及發(fā)送給公司經(jīng)理。19、行政助理職責1）對日常往來的公文、信函、傳真等進行整理、登記后傳遞到各崗位人員，對屬于本職責的文件，應(yīng)自行處理或提出初步處理意見。2）協(xié)助各崗位建立檔案資料（如驗收、維修、裝修、保養(yǎng)、住戶檔案等），建立有效的檢查制度。3）接受住戶的來訪、投訴，并做好登記，及時回訪。4）根據(jù)管理主任意圖，起草、打印并送發(fā)與公司業(yè)務(wù)往來有關(guān)的信函、文件傳真、告示等并做好歸檔。5）作好會議的準備工作，起草、發(fā)出會議通知，必要時制定會議程序表，安排活動，業(yè)務(wù)培訓等，參加會議并作好會議紀要，分送有關(guān)人員。6）購日常所需的辦公用品，并做好領(lǐng)取登記。7）責計算機使用、維修和保養(yǎng)。8）好辦公室的清潔、保衛(wèi)工作。20、房屋管理員職責1）負責受理住戶的房屋、水、電維修和裝修工作，本處不能完成的，應(yīng)及時將委托書呈管理部主管該項維修工作的人員。2）參與小區(qū)內(nèi)新竣工住宅和公建配套設(shè)施的驗收工作，并負責公建配套設(shè)施的管理。3）負責住戶檔案的收集、完善和管理工作，及時向管理部資料員提供房產(chǎn)檔案所需的有關(guān)資料及維修記錄。4）協(xié)助物業(yè)助理制止住戶違章行為。5）全心全意為住戶服務(wù)，做住戶的知心人，為住戶排憂解難，積極地創(chuàng)造條件開展多項的有償服務(wù)和特約服務(wù)。21、收費員職責1）負責收取各類費用，按規(guī)定認真填寫發(fā)票或收據(jù)，并將每日收取的現(xiàn)金按財會部規(guī)定的時間上交。2）遵守財經(jīng)紀律和財務(wù)管理制度，嚴格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度。3）按規(guī)定的記帳憑證及時記帳，主動搜集積累財務(wù)檔案資料，并及時提供給財務(wù)部歸檔。4）與財務(wù)部收費員協(xié)調(diào)好工作，現(xiàn)金帳目要日清月結(jié)。5）向住戶收取管理費的同時要積極宣傳“取之于民，用之于民”收費宗旨，協(xié)助房管員收集住戶檔案資料。22、水電工職責1）接收住戶的水電維修委托要及時維修；自己不能完成的維修要立即報告管理部水電管理員。2）負責本管理處供水、電設(shè)施維修。3）接受管理部水電管理員的業(yè)務(wù)指導和水電維修工作的統(tǒng)籌安排，聽從調(diào)遣，并積極協(xié)助水電管理員進行水電管理。23、工程部職責根據(jù)公司下達的工程任務(wù)，編制施工計劃，作出工程預算，組織和監(jiān)理維修等，其職責是1）根據(jù)公司下達的工程任務(wù)，編制施工計劃，作出工程預算，組織和監(jiān)理施工，驗收和結(jié)算竣工工程。2）定期檢查各小區(qū)水電設(shè)施的保養(yǎng)和安全運行情況，對各項技術(shù)狀況作出