I葫蘆島富爾沃財富匯可行性研究報告摘要房地產(chǎn)業(yè)已成為遼寧經(jīng)濟發(fā)展的一大支柱產(chǎn)業(yè)，在保增長、惠民生中起到重要作用。今年前7個月，葫蘆島市房地產(chǎn)完成投資110億元，房屋施工面積2812平方米，房屋竣工面積206萬平方米，商品房銷售面積571萬平方米。本文對葫蘆島市房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境、房地產(chǎn)市場、項目區(qū)域市場、項目微觀性進行了分析，同時對葫蘆島富爾沃財富廣場項目進度計劃、投資成本估算、資金籌措、經(jīng)濟分析、社會效益評價、不確定性分析、投資風險分析等方面進行了分析說明。其中經(jīng)濟分析包括盈利能力分析，清償能力分析；不確定性分析包括敏感性分析、盈虧平衡分析。通過對以上數(shù)據(jù)的分析，確定了本項目在社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益上是可行II的。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)項目；可行性；經(jīng)濟；投資IIIABSTRACTREALESTATEINDUSTRYHASBECOMEONEOFTHEECONOMICDEVELOPMENTOFLIAONINGPILLARINDUSTRIES,INTHEGROWTH,HUIMINBIRTHPLAYSAROLETHEFIRSTSEVENMONTHSOFTHEYEAR,HULUDAOCITYESTATECOMPLETEDINVESTMENT110BILLIONYUAN,HOUSINGCONSTRUCTIONAREA2812SQUAREMETERS,BUILDINGCOMPLETEAREA206MILLIONSQUAREMETERS,COMMODITYSALESAREA571MILLIONSQUAREMETERSTHISPAPERINHULUDAOCITYREALESTATEINDUSTRYENVIRONMENT,REALESTATEMARKETANDPROJECTREGIONALMARKETANDPROJECTWEIGUANXINGWASANALYZED,MEANWHILETOHULUDAODARFURWALTERFORTUNEPLAZAPROJECTSCHEDULE,INVESTMENTCOSTESTIMATION,FINANCING,ECONOMICANALYSIS,SOCIALBENEFITEVALUATION,UNCERTAINTYANALYSIS,INVESTMENTRISKANALYSISETCWEREANALYZEDANDEXPLAINEDTHEECONOMICANALYSISINCLUDEDPROFITABILITYANALYSIS,THEREPAYMENTABILITYANALYSISUNCERTAINTYANALYSISINCLUDESSENSITIVITYANALYSIS,BREAKEVENANALYSISTHROUGHTHEABOVEDATAANALYSIS,CONFIRMEDTHEPROJECTISINTHESOCIALBENEFIT,ECONOMIC,ANDENVIRONMENTALBENEFITSWASFEASIBLEKEYWORDSREALESTATEPROJECTS,FEASIBILITY,ECONOMYINVESTMENT目錄1項目總概況111項目基本概況112開發(fā)商簡介113項目可行性研究說明12葫蘆島房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境分析221葫蘆島社會經(jīng)濟發(fā)展情況分析2211城市GDP2212城市居民家庭人均可支配收入2213房地產(chǎn)投資額322葫蘆島市房地產(chǎn)政策環(huán)境分析3221中國房地產(chǎn)政策綜述3222近期出臺房地產(chǎn)宏觀政策分析43葫蘆島市房地產(chǎn)市場分析631葫蘆島市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀632葫蘆島市房地產(chǎn)發(fā)展前景預測6321葫蘆島市房地產(chǎn)市場供求未來發(fā)展預測6322葫蘆島市房地產(chǎn)市場未來價格走勢64項目區(qū)域市場分析841項目所在區(qū)域規(guī)劃、功能定位分析8411區(qū)域規(guī)劃分析8412功能定位分析842項目相關(guān)因素和條件分析943區(qū)域內(nèi)的供求分析944周邊競爭性樓盤分析9441周邊競爭性樓盤簡介9442周邊競爭性樓盤06年銷售情況10443周邊競爭性樓盤特征分析115項目的微觀性分析1251項目區(qū)位與規(guī)劃指標1252項目周邊環(huán)境分析1353項目SWOT分析13531項目優(yōu)勢（STRENGTH）13532項目劣勢（WEAKNESS）14533項目機會（OPPORTUNITY）14534威脅（THREAT）1454項目市場定位15541產(chǎn)品定位15542客戶定位15543價格定位156項目實施進度計劃1661項目施工組織1662開發(fā)進度計劃167項目總投資與開發(fā)成本估算188項目資金籌措與資金平衡2181項目收入計劃2182項目資金籌措229項目經(jīng)濟評價2491項目盈利能力評價24911項目損益表24912項目全部投資凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率2592項目清償能力評價2610項目的不確定分析27101敏感性分析27102盈虧平衡分析2811項目投資社會效益評價30111社會效益影響30112項目社會參與性301121目標群體參與性301122受影響群體參與性3012項目投資風險分析32121風險定義、作用32122風險分類32123風險識別與分析321231市場風險321232經(jīng)營風險321233財務風險32124風險規(guī)避331241市場風險331242經(jīng)營風險331243財務風險3313項目結(jié)論及項目市場前景34131項目結(jié)論34132本項目普通公寓住宅部分市場前瞻3411項目總概況11項目基本概況葫蘆島富爾沃財富匯項目位于葫蘆島市教育園區(qū)J3B地塊內(nèi)，地處我市城市規(guī)劃建設的中心，雄居教育園區(qū)之龍頭，由葫蘆島富爾沃房地產(chǎn)開發(fā)獨家投資開發(fā)建設。財富匯由9棟板式高層住宅、一棟產(chǎn)權(quán)式公寓和一棟建筑面積4000平方米的綜合健身會館所組成的住宅區(qū)，規(guī)劃建筑面積14萬平方米。高層住宅主要設計層數(shù)為18層及21層，產(chǎn)權(quán)式公寓33層，其立面設計現(xiàn)代、大氣、新穎，具有超前的配套設施與服務，樓盤定位為現(xiàn)代化智能型健康、安全生態(tài)社區(qū)。12開發(fā)商簡介富爾沃房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總部設在葫蘆島市龍港區(qū)龍繡街，先后受托于葫蘆島渤船房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主持了教育園區(qū)“路橋工程”，教育園區(qū)“繡園小區(qū)”開發(fā)項目，2008年取得了葫蘆島教育園區(qū)J3B地塊的開發(fā)權(quán)。正在開發(fā)的項目命名為富爾沃財富廣場。13項目可行性研究說明該項目聘請北京天安偉業(yè)咨詢管理有限公司、北京中國建筑設計研究院聯(lián)安設計有限公司、奧運會“鳥巢”環(huán)境設計團隊北京中國建筑設計研究院環(huán)藝所負責整個項目咨詢策劃、建筑設計和環(huán)境設計。作為城市核心區(qū)域的重點項目。在項目的定位上以“城市名片、城市展廳、城市舞臺”為起點，以提升城市形象、展示城市面貌為己任，以“高起點、高標準、高品位”為目標，以“城市新極”的指導概念，獨立形成凝聚點，輻射周邊，成為葫蘆島市的現(xiàn)代都市綜合體。它的開工建設，對于完善城市功能，提升城市品位和檔次，都將產(chǎn)生積極的推動作用，并將進一步帶動我市地產(chǎn)市場的繁榮和城市商業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展。22葫蘆島房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境分析21葫蘆島社會經(jīng)濟發(fā)展情況分析211城市GDP葫蘆島市2002年2007年GDP（單位億元）212城市居民家庭人均可支配收入葫蘆島統(tǒng)計信息網(wǎng)顯示2010年第一季度，葫蘆島市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達4058元，同比增長116。收入主體中，工資性收入為2443元，占主導地位，同比增長79，政策性措施推動轉(zhuǎn)移性收入穩(wěn)定增長，達1500元，同比增長116。葫蘆島市居民家庭人均可支配收入表21單位元月份2110年22010年32010年5年份200220032004200520062007GDP203124029342995348141963月月月收入1465113813052010年25月份，葫蘆島市房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持健康有序的發(fā)展態(tài)勢。房地產(chǎn)市場交易量、交易額均創(chuàng)歷史新高；房屋成交價格指數(shù)全線繼續(xù)攀升；商品房合同備案旺盛；商品房市場供應充足；市民可支配收入提高，大大促進房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展。213房地產(chǎn)投資額據(jù)遼寧省統(tǒng)計部門最新公布數(shù)據(jù)，今年一季度遼寧房地產(chǎn)開發(fā)投資完成1721億元，同比大幅增長612，占全省全社會固定資產(chǎn)投資額的近五分之一。房地產(chǎn)業(yè)已成為遼寧經(jīng)濟發(fā)展的一大支柱產(chǎn)業(yè)，在保增長、惠民生中起到重要作用。全省地區(qū)生產(chǎn)總值的十分之一、財政收入的四分之一、就業(yè)崗位的六分之一都來自建設領(lǐng)域。今年遼寧將投資2400億元推動居住地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)三類地產(chǎn)業(yè)高速增長。在全省擬定的13萬億元固定資產(chǎn)投資計劃中，房地產(chǎn)投資約占五分之一。22葫蘆島市房地產(chǎn)政策環(huán)境分析221中國房地產(chǎn)政策綜述（1）宏觀政策文件，對房地產(chǎn)市場的影響；關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知文號建住房2006166號實施時間2006年07月06日內(nèi)容為貫徹國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知（國辦發(fā)200637號），現(xiàn)就進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序有關(guān)問題通知如下一、充分認識整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的重要意義。二、加大房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為整治力度。三、落實主管部門整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的責任。影響整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序,對于維護消費者合法權(quán)益，穩(wěn)定住房價格,促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，具有十分重要的意義。各地房地產(chǎn)、發(fā)展改革、價格、工商管理4部門要從實踐“三個代表“重要思想和落實科學發(fā)展觀的高度出發(fā)，切實把思想統(tǒng)一到國務院的決策部署上來,堅持深化改革和加強法治并舉、堅持整頓規(guī)范和促進健康發(fā)展并重，加強制度建設，加大對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為查處力度，努力營造主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、市場有序的房地產(chǎn)市場環(huán)境。中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法文號中華人民共和國主席令第72號實施時間2007年8月30日內(nèi)容第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議決定對中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法作如下修改在第一章“總則”中增加一條，作為第六條“為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務院規(guī)定?！北緵Q定自公布之日起施行。中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法根據(jù)本決定作相應修改，重新公布。影響中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法是中國房地產(chǎn)發(fā)展的主方向，也是一個發(fā)展的標準，對各種房地產(chǎn)工作都做了明確的規(guī)定。加強了城市房地產(chǎn)的管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。（2）國家整體現(xiàn)狀、趨勢、前景2006年我國房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢和政策措施（一）我國將加大中小戶型商品房供地；（二）我國將規(guī)范土地出讓合同和程序；（三）銀行業(yè)放寬房貸業(yè)務的同時加大房貸罰息；（四）我國將實施投資性房地產(chǎn)會計準則；（五）我國將推出住宅性能評定標準；222近期出臺房地產(chǎn)宏觀政策分析（1）宏觀政策文件，對葫蘆島市房地產(chǎn)市場的影響；關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見文號建住房2006165號實施時間2006年07月06日5內(nèi)容為貫徹國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知（國辦發(fā)200637號），切實調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，現(xiàn)就落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求提出如下意見，各地要認真貫徹執(zhí)行。一、明確新建住房結(jié)構(gòu)比例。二、妥善處理已審批但未取得施工許可證的商品住房項目。三、嚴肅查處違法違規(guī)行為。四、加強監(jiān)督檢查，落實責任追究制度。影響根據(jù)住房調(diào)查的實際狀況以及土地、能源、水資源和環(huán)境等綜合承載能力，合理確定長春市新建商品住房總面積的套型結(jié)構(gòu)比例。房地產(chǎn)主管部門將住房建設規(guī)劃納入當?shù)貒窠?jīng)濟和社會發(fā)展中長期規(guī)劃和近期建設規(guī)劃，按資源節(jié)約型和環(huán)境友好型城鎮(zhèn)建設的總體要求，合理安排型普通商品住房和經(jīng)濟適用住房布局，方便居民工作和生活，并將住房套型結(jié)構(gòu)比例分解到具體區(qū)域。遼寧省房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞣桨肝奶栠|建發(fā)200662號實施時間2006年12月01日內(nèi)容按照國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知（國辦發(fā)200637號）、建設部、國家發(fā)展和改革委員會、國家工商行政管理總局關(guān)于進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序（建住房2006166號）和建設部關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞣桨傅耐ㄖㄗ》?006216號等文件的要求，現(xiàn)就我省房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪位顒又贫ㄈ缦鹿ぷ鞣桨福垍⒄請?zhí)行影響此舉措加強了葫蘆島市房地產(chǎn)交易管理，規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，保障房地產(chǎn)交易當事人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。（2）城市規(guī)劃現(xiàn)狀、趨勢、前景，對待建項目的影響；年初以來，葫蘆島經(jīng)濟開發(fā)區(qū)堅持以科學發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，牢牢抓住招商引資這條生命線，創(chuàng)新思路，扎實工作，招商引資工作取得新突破。19月份共引進新項目29個，計劃總投資7198億元，其中投資5000萬元以上項目19個，投資10億元以上項目3個。重大項目的推進工作均取得不同程度進展，總投資36億元的山東盛大科技集團海擎重工項目一期工程即將投產(chǎn)；總投資25億元的中冶集團鎳鈷冶煉項目可研和環(huán)評通過專家評審；總投資205億元的中石油千萬噸煉油項目正在全力推進立項核準工作；總投資30億元的大唐國際熱電聯(lián)產(chǎn)項目前期工作進展迅速。6隨著人民生活水平的提高，對人居住房的要求越來越高，住房選擇也越來越多樣化。人們在選擇住房的取向越來越多樣化，這就決定了開發(fā)建設單位一定要研究這些市場變化，根據(jù)不同的需求，調(diào)整住房的供應結(jié)構(gòu)。3葫蘆島市房地產(chǎn)市場分析31葫蘆島市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀今年前7個月，葫蘆島市房地產(chǎn)完成投資110億元，房屋施工面積2812平方米，房屋竣工面積206萬平方米，商品房銷售面積571萬平方米。其中，龍港區(qū)房地產(chǎn)完成投資72億元，房屋施工面積1765萬平方米，房屋竣工面積126萬平方米，銷售面積370萬平方米。占全市的比重分別是655、628、612、648。在六個縣（市）區(qū)中起到了龍頭作用。32葫蘆島市房地產(chǎn)發(fā)展前景預測321葫蘆島市房地產(chǎn)市場供求未來發(fā)展預測葫蘆島市人口2804萬人，其中城市人口68萬人，葫蘆島全市城鎮(zhèn)日前人均住房面積達243平方米比建市之初增加了33倍。2006年，國家為了改善房地產(chǎn)市場住房供應結(jié)構(gòu)，加大小戶型的供應量，保證中低收入家庭能夠買得起住房，對各地區(qū)在新開發(fā)的住宅中，要求90平方米以下住房要占住宅總面積的70。2007年葫蘆島市在新開工住宅施工面積中，90平方米以下面積955萬平方米，占新開工住宅全部面積的458，比上年提高323個百分點。小戶型住宅比重加大，也是促進商品住宅銷售面積增長因素之一。葫蘆島市商品房銷售面積1367萬平方米，比上年增長386，高出全省平均水平13個百分點，其中商品住宅、商業(yè)營業(yè)用房銷售面積分別為1206萬平方米、135萬平方米，比上年分別增長388、821。雖然房價持續(xù)上漲，人們購房熱情高漲。7322葫蘆島市房地產(chǎn)市場未來價格走勢2007年葫蘆島市房地產(chǎn)承接2006年下半年上升走勢，總體運行的特點是高開高走，到后兩個月增幅有所回落，全年各項指標均創(chuàng)歷史新高。房地產(chǎn)完成投資246億元，比上年增長614；房屋施工面積3558萬平方米，比上年增長845；商品房銷售面積1367萬平方米，比上年增長386；商品住宅平均價格2034元，比上年增長254。2007年，葫蘆島市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資246億元，比上年增長614，增幅提高467個百分點，高出全省平均水平303個百分點。房地產(chǎn)完成投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重由上年124上升到157，仍是拉動全市投資增長的重要力量。商品住宅平均價格2034元，比上年的1622元增加412元，增長254，是葫蘆島市房價上漲幅度最高的一年。84項目區(qū)域市場分析41項目所在區(qū)域規(guī)劃、功能定位分析411區(qū)域規(guī)劃分析目前葫蘆島市正進行新城區(qū)建設，直接影響到葫蘆島樓盤的發(fā)展走向。葫蘆島富爾沃財富廣場項目位于葫蘆島市教育園區(qū)J3B地塊內(nèi)，地處我市城市規(guī)劃建設的中心，雄居教育園區(qū)之龍頭，由葫蘆島富爾沃房地產(chǎn)開發(fā)獨家投資開發(fā)建設。飛天廣場處于新城區(qū)的關(guān)鍵地段，并且交通便利，和城市中心聯(lián)系緊密。財富廣場占地面積83，300平方米，規(guī)劃建筑面積約25萬平方米，其中商業(yè)約11萬平方米，高層住宅約14萬平方米。項目總投資約11億元人民幣，將吸引世界500強企業(yè)之一沃爾瑪國際大型連鎖超市公司入駐財富茂，預計引進外資2500萬美元以上?？梢灶A見，在不久的將來，在我市的中心區(qū)將會崛起一座現(xiàn)代化商業(yè)中心，這里正成為國內(nèi)外投資者、商家創(chuàng)業(yè)平臺和投資寶地。412功能定位分析項目功能作為城市核心區(qū)域的重點項目，在項目的定位上以“城市名片、城市展廳、城市舞臺”為起點，以提升城市形象、展示城市面貌為己任，以“高起點、高標準、高品位”為目標，以“城市新極”的指導概念，獨立形成凝聚點，輻射周邊，成為葫蘆島市的現(xiàn)代都市綜合體。它的開工建設，對于完善城市功能，提升城市品位和檔次，都將產(chǎn)生積極的推動作用，并將進一步帶動我市地產(chǎn)市場的繁榮和城市商業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展。市場定位以本地及周邊所有人群的時尚消費需求為主，以高中檔商品為主，走差異化經(jīng)營道路，同時以一流環(huán)境、一流設施取勝，各項商業(yè)互補互動，與老區(qū)商業(yè)形成優(yōu)勢互補之勢，最終取得市場主動權(quán)。經(jīng)營目標引進國際國內(nèi)知名大型零售商沃爾瑪、家樂福、麥德龍、歐尚、大潤發(fā)、樂購等連鎖經(jīng)營企業(yè)。初步計劃其所在商業(yè)建筑面積約50,000平方米，超市營業(yè)面積約20,000平方米，最終成為葫蘆島市零售業(yè)龍頭企業(yè)。942項目相關(guān)因素和條件分析項目周邊分布有中小學，銀行，超市，醫(yī)院，健身會館等各種城市配套設施。項目地毗鄰“市實驗中學”在高正規(guī)院校的周邊，人文環(huán)境佳。項目地位于葫蘆島市龍灣大街西側(cè)，與五里河遙遙相望，所謂近水者智，必定吸引大部分消費者的青睞。葫蘆島人的消費流向，以購房、旅游、文化教育以及餐飲等方面為主。再從周邊幾家樓盤的銷售情況和周圍餐飲娛樂設施情況來看，便利的交通及完善的娛樂休閑設施是項目重要的競爭力。因此可確定，龍灣大街地段必然成為未來幾年葫蘆島市房地產(chǎn)的黃金地段。43區(qū)域內(nèi)的供求分析2007年葫蘆島市全年居民消費價格總水平上漲35，全市GDP完成4869億元，增長105；地方級財政收入完成314億元，增長274。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤195億元，增長90。社會消費品零售總額525億元，增長163。這些即可證明葫蘆島市市民有一定的房產(chǎn)消費能力。從該項目附近的幾個樓盤，首創(chuàng)象墅，水岸帝景，凌云金域華城等銷售情況來看，均受到廣大葫蘆島市民的歡迎，所以只要保證較高的性價比，必然能讓葫蘆島房產(chǎn)消費者接受我們的樓盤。44周邊競爭性樓盤分析441周邊競爭性樓盤簡介周邊競爭性樓盤簡介（表41）案名地理位置規(guī)模（萬M2）建筑形態(tài)規(guī)劃戶型（M2）銷售價格（元/M2）備注10首創(chuàng)象墅葫蘆島市龍港區(qū)龍程街72號35花園洋房1031331493153800多層，高層，躍層；高中低檔各種戶型齊全；水岸帝景教育園區(qū)五里河西岸22英倫風情1023500多層，高層，躍層；戶型多為兩室一廳兩衛(wèi)及三室兩廳等大戶型；天馬水木清華臨河街與衛(wèi)星路交匯處106水木園林851783600多層，小高層；二室二廳一衛(wèi)至三室二廳二衛(wèi)不等；凌云金域華城龍繡街與海翔路交匯處40新加坡風情601403600多層,小高層,高層,別墅；戶型多為兩室一廳、三室一廳等中等戶型；442周邊競爭性樓盤06年銷售情況周邊競爭性樓盤06年銷售分析表42項目名稱總套數(shù)剩余套數(shù)總銷售率對外報價1月銷售套數(shù)2月銷售套數(shù)環(huán)比1月成交均價2月成交均價環(huán)比首創(chuàng)象墅47014070500030506664500500011111水岸帝景20303098480015020033343005000162天馬水木清華90001003000100150503000330010凌云金域華城200001004500200280404000480020443周邊競爭性樓盤特征分析周邊四個項目中，“水岸帝景”與該項目在同一地段，位置上最為接近，因此就“水岸帝景”項目做出相關(guān)分析比較。產(chǎn)品分析（1）“水岸帝景”以英倫風情作為建筑風骨，力求營造出自然、淳樸、和諧的生活方式，既能享受優(yōu)雅生活又不失都市氣息，而且品牌優(yōu)勢強大。（2）戶型多為兩室一廳兩衛(wèi)，三室兩廳等大戶型。（3）價格多在3500元左右，在葫蘆島市場屬于高檔住宅。客戶群體分析“水岸帝景”主要面向中高端人群，小區(qū)可容納2030戶，同時配有1411個停車位，表明小區(qū)內(nèi)70的住戶有私家車，從此即可證明“水岸帝景”主要面向中高端人群。價格分析“水岸帝景”主要銷售價格在31884388元/，其中多數(shù)戶型價位在3488元/上下。部分大戶型及越層售價可達到4500元/，此價格在葫蘆島市場屬于中高等價位。所以可以判定，此價位在葫蘆島市是可以被中高收入人群所接受的價位。125項目的微觀性分析51項目區(qū)位與規(guī)劃指標位于葫蘆島市教育園區(qū)J3B地塊內(nèi)，地處我市城市規(guī)劃建設的中心，占地83300，開放式商業(yè)廣場。整體規(guī)劃建筑面積28000財富街，由9棟板式高層住宅、一棟產(chǎn)權(quán)式公寓和一棟建筑面積4000平方米的綜合健身會館所組成的住宅區(qū)和50000商業(yè)聯(lián)盟。目前一期財富匯部分高層住宅主體結(jié)構(gòu)正在緊張的施工過程中，二期計劃于2010年7月開始動工，于2011年6月竣工，建設工期1年。根據(jù)項目的初步設計，由9棟板式高層住宅、一棟產(chǎn)權(quán)式公寓、一棟建筑面積4000平方米的綜合健身會館、一棟商業(yè)娛樂綜合性建筑和建筑面積28000平方米的財富街所組成，高層住宅主要設計層數(shù)為18層及21層，產(chǎn)權(quán)式公寓33層，規(guī)劃建筑面積約25萬平方米，其中商業(yè)約11萬平方米，高層住宅約14萬平方米。建筑多為高層住宅，建成后將形成一座現(xiàn)代化商業(yè)中心。本項目一期設計指標如下樓盤地址葫蘆島市教育園區(qū)J3B地塊整盤建面250000整盤戶數(shù)2000多套占地面積59840本期總建筑面積192000其中地上建筑面積1900001）住宅1600002）商業(yè)280003）公建配套40004）架空層1160地下建筑面積20461）地下車庫02）住宅地下室10463）公建及配套設施1000容積率11213建筑密度297綠地率401集中綠地率15非機動車停車量62752項目周邊環(huán)境分析富爾沃財富廣場一期位置教育園區(qū)J3B地塊內(nèi)基地周邊情況位于龍灣大街，葫蘆島市環(huán)境較好的地段。以金融、信息、服務交流等現(xiàn)代服務業(yè)為主的現(xiàn)代化服務中心。周邊交通便利，五里河生態(tài)公園市政重點項目也同期在建設當中。財富街及財富廣場為住戶提供了極大的購物便利。這些項目都將為葫蘆島龍港新區(qū)建設帶來前所未有的機遇。項目交通條件1路3路14路18路項目處于葫蘆島市新興發(fā)展的龍港新區(qū)，交通設施完善。項目周邊的公共設施配套商業(yè)沃爾瑪超市、世紀大廈、口岸大廈教育師范學校附屬小學、市實驗中學娛樂潔康洗浴中心、健身會館項目所在地龍灣大街是葫蘆島市目前最理想的居住區(qū)域之一，該區(qū)域是政府規(guī)劃好的高級住宅區(qū)，政府在現(xiàn)有條件上正著力完善各項基礎設施，市政配套設施在短期內(nèi)就會健全；項目鄰近師范學校附屬小學，毗鄰五里河，生活環(huán)境適宜；大批醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)散布于小區(qū)周圍，免去后顧之憂；區(qū)內(nèi)會所、區(qū)外各類商業(yè)場所、商業(yè)購物極為便利。53項目SWOT分析531項目優(yōu)勢（STRENGTH）本項目以“高起點、高標準、高品位”為目標，以“城市新極”的指導概念，獨立形成凝聚點，輻射周邊，成為葫蘆島市的現(xiàn)代都市綜合體。公司歷來以注重產(chǎn)品質(zhì)量為優(yōu)勢，用極高的性價比打造精品住宅。同樣，開發(fā)商依14然要在此項目上面做好性價比文章，“價錢可以打折，但質(zhì)量決不可以打折?！毕嘈鸥哔|(zhì)量的房屋品質(zhì)，加上低廉的銷售價格，必然能夠吸引葫蘆島的消費者。住宅功能齊全。除了具有高級公寓所具備的基本功能外，還有門廳、車庫、私家花園、閣樓等，并在儲藏、露臺、工作陽臺等功能上放大，財富廣場所具有的這些功能，同時也滿足了自有空間和私密性的要求。在規(guī)劃設計、項目風格及其戶型等方面項目也具有相當?shù)膬?yōu)勢，而且價格合理，購物便利，這是本項目最突出的一個賣點。532項目劣勢（WEAKNESS）項目包括零售超市及娛樂設施，人口流動性大，管理難度大。項目投資大，而且周期長，受到政府和市場影響大，有一定的風險性。本項目主要面向有私家車用戶，樓盤定位面向中高端，消費群體的定位有局限性。533項目機會（OPPORTUNITY）葫蘆島市政府已規(guī)劃建設龍灣新城區(qū)。隨著政府規(guī)劃發(fā)展，此區(qū)域?qū)⒊蔀橐越鹑冢畔?，服務，交流等現(xiàn)代服務業(yè)為主的城市商務平臺。政府對于土地的宏觀調(diào)控及中心城區(qū)可開發(fā)大地塊資源的減少，該項目以其優(yōu)勢的位置和便利的交通條件，面臨很大的發(fā)展空間。項目位于五里河邊際，周邊環(huán)境優(yōu)雅。獨立式商鋪建筑，產(chǎn)權(quán)公寓將吸引廣大消費者的眼光。項目將購物休閑融為一體，成為葫蘆島龍灣新城區(qū)集商業(yè)、休閑、時尚購物為一體的新時代街區(qū)。534威脅（THREAT）項目所在區(qū)域住宅供應量大，而且質(zhì)量高，面臨嚴峻的競爭。項目周邊“水岸帝景”等項目，有很好的品牌效應，直接影響到此項目?！八兜劬啊表椖繕潜P的具體位置、項目風格、戶型等方面，在葫蘆島市場有明顯優(yōu)勢，受到葫蘆島消費者的廣泛關(guān)注和歡迎。1554項目市場定位541產(chǎn)品定位以先進的居住理念為先導，注重營造空間布局、主題生活環(huán)境、社區(qū)生活配套三大方面的鮮明特點，兼顧建筑單體的內(nèi)外感受，相對弱化處理住宅配套設施，具備二十一世紀領(lǐng)先品質(zhì)住宅產(chǎn)品鮮明形象的居住社區(qū)。542客戶定位整個項目的客戶群定位必然是多層次的?？傮w上看，應明確以“中等收入階層”為主流消費群體的客戶群定位?！爸械仁杖腚A層”應該是指有一定的經(jīng)濟基礎，家庭月收入在4500元以上，具有較高的文化水平和審美能力，對未來美好生活充滿信心和渴望的人群。543價格定位定價，普通高層住宅3900元/平方米。這對于城市中高收入階層以上的白領(lǐng)具有很大的誘惑力。相對于首創(chuàng)象墅4200元/平方米的房價，富爾沃財富廣場更是極具競爭力。用普通公寓的價格坐擁葫蘆島核心商業(yè)城，不再只是夢想。此外，該區(qū)域是政府規(guī)劃好的高級住宅區(qū)，臨近海上海酒店、龍灣公園。各房地產(chǎn)開發(fā)商已購置大量土地于此，可以預期，除了現(xiàn)有項目外，周邊還會有樓盤項目競相跟進的態(tài)勢，形成開發(fā)熱潮。該處房產(chǎn)極具升值潛力。166項目實施進度計劃61項目施工組織1、前期工作（1）項目開發(fā)融資2009年4月前完成。（2）簽訂合同及付款2009年4月前完成。（3）批文報批工作2009年5月前完成。2、規(guī)劃、設計階段（1）規(guī)劃設計方案的審批、修改2009年5月初完成。（2）委托設計2009年5月初完成。（3）初步設計和施工圖設計2009年4月2009年7月末完成。3、工程招標招標及采購工作于2009年7月1日前完成（包括施工、監(jiān)理的招標，以及材料設備采購）。4、施工階段（1）施工準備2009年7月初2009年7月末。（2）基礎工程2009年7月末2009年8月末。（3）土方工程2009年8月末2009年9月末。（4）地下結(jié)構(gòu)工程2009年10月初2010年3月初。（5）主體工程2009年11月初2010年4月初。（6）安裝與裝修工程2010年1月初2010年5月初。（7）室外總體2010年5月初2010年6月末。5、竣工準備及驗收備案2010年7月初2011年8月初。6、銷售2009年6月2011年7月。62開發(fā)進度計劃項目論證及準備工作在2009年12月前完成。2009年6月，完成土地三通一平并投17入施工使用。項目建設包括多層住宅、聯(lián)體別墅、地下室、及地下停車場等公共設施。預計項目的開發(fā)建設經(jīng)營期限為335天2009年7月30日2010年6月30日。項目所需的大體時間及進度見下表項目開發(fā)進度計劃表（表61）年份2009年2010年時間項目月份123456789101112123456項目論證及準備工作拆遷及土地三通一平前期工程基礎工程基坑圍護及土方工程地下結(jié)構(gòu)地上結(jié)構(gòu)外立面裝飾工程建安工程土建工程室內(nèi)裝飾工程室外附屬工程市政配套說明1、項目前期工作包括項目開發(fā)融資、項目規(guī)劃設計方案和施工圖設計以及項目實施前各種批文的報批工作。2、建安工程包括主體工程的建設和室內(nèi)外設備的安裝。3、配套工程建設包括管線鋪設、公共建筑建設、小區(qū)內(nèi)外綠化以及道路的建設。187項目總投資與開發(fā)成本估算1、項目建安工程組成住宅、商業(yè)、公建及配套設施、地下結(jié)構(gòu)。2、固定資產(chǎn)費用包括工程費用，工程建設其它費用3、工程費用包括建筑工程費、安裝工程費和設備購置費表一建筑工程費用估算表序號建、構(gòu)筑物名稱單位工程量單價（萬元）費用合計（萬元）1號樓型棟4175896759270358703662號樓型棟4218838165587535266193號樓型棟1588141382513221207374號樓型棟22874760303519244726885入口商店門面400按720元/計2886集貿(mào)市場1000按450元/計457總計4899333299表二國內(nèi)設備購置費估算表單位萬元序號設備名稱設備購置費出廠價運雜費總價1人工天然氣88470707769554762供電供熱系統(tǒng)4355643484512470409123智能系統(tǒng)1472221177776158999764合計591633473306463896364表三安裝工程費用估算表19序號安裝工程名稱指標（費率）安裝費用（萬元）1人工天然氣001495352727676466162供電供熱系統(tǒng)073620639813625943613智能系統(tǒng)024884007546056117344合計1850832表四項目投入總資金估算匯總表單位萬元投資額序號費用名稱合計其中外匯占項目投入總資金的比例估算說明1建設投資103857710098697479511建設投資靜態(tài)部分937311300899408707111建筑工程費489933329900470725323112設備及工器具購置費6389636400061391285113安裝工程費185083200177826949114工程建設其他費用186377400179070409115基本預備費120210001039474112建設投資動態(tài)部分101265800087566088121漲價預備費66100005715767122建設期利息9465581400081850322流動資金135567000130252053項目投入總資金（12）1052133801表五分年資金投入計劃表人民幣序號名稱2009201020112012小計分年計劃（）3535301001建設投資（不含建設期4858744858744164630138821120利息）2建設期利息10669172655668287149828714989465581443流動資金9710617207530204712056817769084項目投入總資金（123）593649268450577472251234395325977481表六流動資金估算表單位萬元計算期序號項目最低周轉(zhuǎn)天數(shù)周轉(zhuǎn)次數(shù)20032004200520061流動資產(chǎn)100774818817923409758138827711應收賬款011290771704879555312612存貨492102564537610229311388277121原材料2460513951765716049832968122在產(chǎn)品1476306564537610229311388277123產(chǎn)成品9842041129077204585341648413現(xiàn)金5156821881792681951669414032流動負債13383333117691335303168621應付賬款1338333311769133530316863流動資金（12）873954154867527184231058112218項目資金籌措與資金平衡81項目收入計劃項目銷售情況預測在第一年度末，可獲得10銷售款；第二年度末，可獲得15銷售款；交房后獲得75銷售款。項目收入計劃及估算見下表表七銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算表單位萬元計算期項目合計20092010201120122013銷售（營業(yè)）收入25504142402299968416748216967520691924A房型銷售收入17195868821561009393單價（含稅）275814294052296879275814銷售量（套）3034B房型銷售收入1931292900702103059單價（含稅）288684300234303116288684銷售量（套）3034C房型銷售收入1472781292618016單價（含稅）18016184661846618016銷售量（套）7010D房型銷售收入309416827236370568單價（含稅）370568385396389092370568銷售量（套）7010E房型銷售收入393001485943877294219329單價（含稅）429715438647438647414722銷售量（套）202050F房型銷售收入35750447660848025620064單價（含稅）383042401284012837940122銷售量（套）202050G房型銷售收入486167883555423715143343677909528單價（含稅）177771185757185757179762銷售量（套）202018044計算期項目合計20092010201120122013H房型銷售收入436092363189123332562999267094956單價（含稅）159456166628166628161249銷售量（套）202018044入口商店門面968單價（含稅）0242銷售量（）400集貿(mào)市場143單價（含稅）0143銷售量（）1000銷售稅金及附加382562043449951625342825451253103789營業(yè)稅512752071114998420837418483751034596消費稅（不考慮）城市維護建設稅717852891609977291723711877251448435教育費附加3765124368999125024550902562075882項目資金籌措具體資金籌措及使用詳見表表八資金來源與運用表（新設項目法人項目）單位萬元23計算期序號項目合計200920102011201220131資金流入485874594178260921671968592126503111銷售（營業(yè)）收入255041424022999684167482169675206919212長期借款18587427678637601計算期序號項目合計2009201020112012201313項目資本金300014流動資金回收8739541548675271842310581122資金流出50026170179771779554562289334185701821銷售稅金及附加344995162534282545125310378922所得稅226055630001680148580408523建設投資（不含建設期利息）48587448587441646324流動資金87395415486752718423105811225各種利息支出1066922655672871498287149826償還債務本金00050026127分配股利或利潤279719196629223資金盈余（12）9806461076195117027636320742107932924累計資金盈余38262679249項目經(jīng)濟評價91項目盈利能力評價911項目損益表項目總投資額為1482867萬元，總銷售收入為2318592萬元，總銷售利潤額為710972萬元（見損益和利潤分配表）投資利潤率平均利潤總額/總投資額1004795銷售利潤率平均利潤總額/銷售收入1003066項目的各類靜態(tài)指標詳見下表表九、損益表和利潤分配計算期序號項目合計200920102011201220131銷售（營業(yè)）收入25504516022999684167482169678720691922銷售稅金及附加（15）3825677534499526251223254518131037893總成本費用9863236549654325124306844517828714984利潤總額（123）118156024965432316933490942141355417588145彌補以前年度看虧損90441866應納稅所得額（45）4965432316933490942509135717588147所得稅（33）22605563000168014858040858稅后利潤496543231693349094234112091178405259提取法定盈余公積金（15）688442130005116814176760810提取公積金（3）137688430001023363353521511提取任意盈余公積金0000012可供分配利潤（891011）0002797191966292213應付利潤14未分配利潤（1213）2797191966292215累計未分配利潤3763484912項目全部投資凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率項目全部投資按折現(xiàn)率8測算，得出累計凈現(xiàn)值（稅前、稅后）、財務凈限值、財務內(nèi)部收益率等財務數(shù)據(jù)。詳見下表表10、項目財務現(xiàn)金流量表計算期序號項目200920102011201220131現(xiàn)金流入485874594178260921671968592312650312411銷售（營業(yè)）收入0229996841674821696752069192412回收固定資產(chǎn)余值13回收流動資金87395415486752718423105811214其他現(xiàn)金流入（長期借款）485874276786376012現(xiàn)金流出5839385676701797704779532511413413450831037892621建設投資（不含建設期利息）48587448587441646322流動資金87395415486752718423105811223經(jīng)營成本24銷售稅金及附加0344995262512232545181310378925其他現(xiàn)金流出（利息）1066916762655668428714981428714983凈現(xiàn)金流量（12）9816456761076195041667158114627247221233993354累積凈現(xiàn)金流量9816456762057840716372499883254747337148874068792項目清償能力評價本項目貸款按季度給付利息，建設經(jīng)營期結(jié)束一次性償還本金?？傆嬞J款額度為500261萬元，支付利息總額為94656萬元。表11、借款償還計劃表計算期序號項目合計20092010201120121借款11年初本息余額1858744626650026112本年借款5002611858742767863760113本年應計利息9465581066922655672871498287149814本年還本付息1066922655672871498528976其中還本000500261付息9465581066922655672871498287149815年末本息余額1858744626650026102還本資金來源2721當年可用于還本的折舊和攤銷22以前年度結(jié)余可用于還本資金106692265567287149852897623可用于還款的其他資金10項目的不確定分析101敏感性分析銷售總收入與總成本的變動對全部投資及資本金的敏感性分析?，F(xiàn)設定建設總成本在1010范圍內(nèi)變動全部投資（資本金）內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值的變動狀況見下表因素變化對凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率的影響項目變化率09年凈現(xiàn)金流量10年凈現(xiàn)金流量11年凈現(xiàn)金流量12年凈現(xiàn)金流量13年凈現(xiàn)金流量NPVIRR敏感度系數(shù)銷售收入1098164567684619824128640991479692222125468527411,741191021925981645676106119664149478401471208472124433931210,697469117109816456761076195041667158114627247221233993359,8537785059816456119119319115325424097212236533888,867237622876442141098164567613061918421999063144575722212133014267,8456867204建設投資1014665196761562069042119621114627247221233993358,6290763124512235826761319132041911389614627247221233993359,227597211709816456761076195041667158114627247221233993359,8537785057377086768332580414949266146272472212339933510,42464101116104947716765903210412866951146272472212339933511,02316127119敏感性分析表不確定性因素變化率（）敏感度系數(shù)臨界點臨界值銷售收入5,10192476210839041建設投資5,10119762222781842NPV與銷售收入變化的函數(shù)NVP20692811（1X）10839041NPV與建設投資變化的函數(shù)NVP2278184212928072（1X）通過敏感分析得在分析的各種情況下，項目均能保持較高的內(nèi)部收益率，并且內(nèi)29部收益率高于基準收益率。凈現(xiàn)值對銷售收入的敏感性較大，預期銷售收入比臨界值高出較多，預期建設投資比臨界值低較多，項目盈利能力有較強保證。102盈虧平衡分析分析所用數(shù)據(jù)如下固定成本包括土地開發(fā)費408256萬元、居民安置費2600萬元、房屋拆除費56萬元、拆遷安置管理費6536萬元、土地批租費400萬元；總可變成本為項目投入總資金10521338萬元；營業(yè)稅金及附加包括營業(yè)稅12752071萬元、城市維護建設稅1785289萬元，共30604961萬元；銷售收入255041424萬元；總建筑面積250000。根據(jù)公式P0C2TC1/QC、Q0C1/PC2T分別求出盈虧平衡時的銷售價格、銷售量。其中P0為盈虧平衡時銷售價格，C1為總成本中的固定成本，C2為單位產(chǎn)品可變成本，T為單位產(chǎn)品營業(yè)稅金及附加，QC為建筑面積，P為平均單位產(chǎn)品銷售價格，Q0盈虧平衡時銷售量。本案例中C1720392，C210521338/2542085352，T30604961/25122419844,QC250000，P255041424/25102016568，1、盈虧平衡時的銷售價格P0C2TC1/Q420853521224198442881568831430164（元）占預計銷售價格百分比831430164/1020165688152、盈虧平衡時的銷售量Q0C1/PC2T720392/102016568420853521224198444768923161511萬占總建筑面積百分比為1511/256042由以上數(shù)據(jù)得