萬載縣城北農(nóng)產(chǎn)品綜合市場建設(shè)項目可行性研究報告萬載縣城達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二0一三年八月一、項目概況1、項目名稱萬載縣城北農(nóng)產(chǎn)品綜合市場建設(shè)項目2、項目地點擬選址于萬載縣城北（和諧佳園一期對面），南靠萬芳掛線，西接老萬芳路，北為規(guī)劃路，東為和諧路延伸段。3、項目性質(zhì)城市基礎(chǔ)設(shè)施項目4、項目建設(shè)單位萬載縣城達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5、法定代表人蘭思站6、建設(shè)單位簡介萬載縣城達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是萬載縣城投局下屬的國有獨資單位，成立于2012年2月，主要職責(zé)是負責(zé)我縣城市政府性建設(shè)投資項目建設(shè)。7、工程概況萬載城北農(nóng)產(chǎn)品綜合市場項目規(guī)劃用地面積29100平方米（4365畝），總建筑面積3990281平方米，其中住宅建筑面積402296平方米，商鋪建筑面積2161385平方米，農(nóng)貿(mào)超市建筑面積14266平方米。建筑容積率為137。配套建設(shè)垃圾中轉(zhuǎn)站和停車位。項目總投資估算為954479萬元。項目建成后預(yù)計計算期平均年總收入17546萬元（稅前），年總成本11913萬元，年利潤為56330萬元。投資回收期為1092年。因此項目在財務(wù)上是可行的?？傮w上項目抗風(fēng)險能力較強，但相對而言項目對投資與銷售價格較為敏感。項目按江西省農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代流通綜合試點項目建設(shè)標準要求建設(shè)成標準化菜市場示范工程。二、項目建設(shè)背景萬載縣城現(xiàn)有農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易市場兩個，分別為城中心農(nóng)貿(mào)市場和金三角農(nóng)貿(mào)市場。由于歷史的原因，兩個市場的建設(shè)面積過于狹小，且功能設(shè)置不盡合理，無法滿足與適應(yīng)市民生活的需要，而且臟亂差老大難問題無法徹底解決，不僅影響周邊群眾生活，也嚴重影響了我縣衛(wèi)生城的形象。作為重要的城市基礎(chǔ)設(shè)施工程，縣政府已將該項目列為縣重點建設(shè)工程。根據(jù)2013年3月10日全縣重大項目推進調(diào)度會會議紀要（第1期）精神，為了按計劃完成縣委、縣政府交辦的任務(wù)，現(xiàn)在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上提出項目可行性研究報供決策參考。三、項目編制依據(jù)1、商貿(mào)發(fā)2009290號商務(wù)部財政部關(guān)于實施標準化菜市場示范工程的通知2、江西省農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代流通綜合試點項目建設(shè)標準3、2013年萬載縣人民政府工作報告4、中共萬載縣委辦公室2013年3月10日全縣重大項目推進調(diào)度會會議紀要（第1期）四、項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標本項目的主要技術(shù)經(jīng)濟指標匯總于下表項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標表序號指標名稱單位指標數(shù)據(jù)1總用地面積平方米291002總建筑面積平方米652221商鋪面積平方米216138522農(nóng)超面積平方米1426624垃圾站面積平方米2363地下停車場建筑面積平方米142664容積率1375用水量立方米/日1506裝機KW8567公廁個413固定資產(chǎn)投資萬元953079五、結(jié)論與建議萬載縣城北農(nóng)產(chǎn)品綜合市場建設(shè)項目是適應(yīng)萬載縣經(jīng)濟社會發(fā)展的需要。它的建設(shè)對于提高城市品位，改善城市硬件設(shè)施，能起到良好的社會經(jīng)濟效果。項目的建成使用，還能為社會提供就業(yè)崗位，解決就業(yè)問題，同時對改善城市市容，改善環(huán)境衛(wèi)生條件均有較大意義。綜上所述，我們認為萬載縣城北農(nóng)產(chǎn)品綜合市場項目建設(shè)條件基本成熟，規(guī)劃方案合理可行，開發(fā)項目資金可以落實，項目的建設(shè)開發(fā)構(gòu)想是合理的和可行的。二、項目建設(shè)的必要性隨著我縣經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，市民的整體生活水平已經(jīng)較快提高的階段。市民對生活日用品和日常生活服務(wù)的要求已經(jīng)從物質(zhì)型轉(zhuǎn)向便利型和愉悅型。與此同時，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和民生類公共產(chǎn)品的提供也保持了較高水平?；A(chǔ)設(shè)施的適度超前以及提供以“便利、舒適、安全”為主要目標的民生類公共產(chǎn)品成為經(jīng)濟社會發(fā)展中配套保障體系建設(shè)的重中之重。農(nóng)產(chǎn)品綜合市場是專門用于銷售各類農(nóng)副產(chǎn)品的市場經(jīng)營場所，是與廣大市民日常生活關(guān)系密切的民生公益設(shè)施?？h委、縣政府十分重視，并把該項目列為重點建設(shè)工程。一、綜合市場建設(shè)與運營工作，是一項關(guān)系到千家萬戶的民生工程民以食為天。做好綜合菜市場建設(shè)與后期運營保障工作，是一項關(guān)系到百姓民生、影響到和諧社會建設(shè)大局的基礎(chǔ)性事業(yè)。根據(jù)市民傳統(tǒng)的消費習(xí)慣，綜合市場仍然是絕大多數(shù)家庭在選擇購買農(nóng)副產(chǎn)品時的首選場所。二、新建成的東門保障住房小區(qū)需要項目作為該區(qū)的公益性民生類設(shè)施來配套。公益性民生類設(shè)施必須體現(xiàn)以人為本的便民原則。便捷性不僅體現(xiàn)在空間區(qū)位對服務(wù)半徑的劃分，更應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)在實際出行距離和心理距離的便捷程度上，應(yīng)當(dāng)充分尊重當(dāng)?shù)鼐用竦馁徫锪?xí)慣，結(jié)合已經(jīng)形成的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)、購物場所和新建居住區(qū)進行新增綜合市場的布局建設(shè)。三、改善市民的購物環(huán)境、讓百姓吃上放心菜，建設(shè)“農(nóng)加超”模式的標準化新菜場非常必要。“農(nóng)加超”這種新型的銷售方式，可以為廣大經(jīng)營者搭建一個更好的銷售平臺；在農(nóng)貿(mào)市場里加入超市，可以便于有關(guān)部門全程跟蹤食品的加工過程，使食品的質(zhì)量得到有效的控制，這樣消費者就能對食品的生產(chǎn)地點、農(nóng)藥含量、日期等問題一目了然；與超市相比，這里的價格較便宜，顧客付錢也不用像在超市那樣排隊。農(nóng)加超這種方式既借鑒現(xiàn)代超市管理細密、準入嚴格的運營模式，又將繼承傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場的自由交易模式。農(nóng)貿(mào)市場最突出的問題就是購物環(huán)境和食品安全，通過“農(nóng)加超”，更好地為市民營造一個干凈、衛(wèi)生、安全的購物環(huán)境。綜上所述，本項目的建設(shè)是十分必要的。三、項目建設(shè)條件評述一、項目選址縣城北農(nóng)產(chǎn)品綜合市場建設(shè)項目，擬選址于萬載縣城北（和諧佳園一期對面），南靠萬芳掛線，西接老萬芳路，北為規(guī)劃路，東為和諧路延伸段。詳見項目建設(shè)位置圖。該項目可以為正在建設(shè)的東門保障房住宅小區(qū)提供配套服務(wù)，也可為東大路、環(huán)城東路、陽樂大道以北市民提供服務(wù)，具有一定的區(qū)位優(yōu)勢。二、自然條件概述1、地形地貌萬載縣是低山、丘陵區(qū)，地貌多樣，嶺谷相間，山脈縱橫，河渠交織。整個地勢、西北高，東南低，由西北向東南遞減。全縣地貌大致可分三種1侵蝕構(gòu)造低山地；（2）侵蝕剝蝕丘陵；（3）山間沖積平原。萬載縣城地處丘陵，屬典型的山間盆地，周圍山體高度從海拔110米至250米不等，用地面積相對有限。現(xiàn)狀用地海拔多在80110米之間，其中海拔在90米以下的占80以上。2、氣候萬載屬亞熱帶濕潤氣候，四季分明，氣候溫和，雨水充沛，日照充足。年均溫度174度182度之間，極端氣溫1160C390C；最近五年年均年降水量為19096毫米,最大年降水量23534毫米，最小年降水量14310毫米,降水量在時間和空間上分布不均，每年46月降水量占全年的50左右，雨量過于集中，易造成洪澇。萬載縣主導(dǎo)風(fēng)向北北東，近五年平均風(fēng)速06M/S；全年日照時數(shù)16932小時；無霜期為227257天，最長為288天，霜雪冰凍期較少。3、水文縣城地處錦江上游，支流龍河與錦江交匯于此。龍河自南向北流，流經(jīng)天坡段進南門，在郭家橋收烏溪水及毛家沖水穿城而過。1錦江發(fā)源于湘贛交界的幕阜山脈東麓的坪子嶺（高程6286）。流向自西向東，流經(jīng)宜春的慈化鄉(xiāng)及萬載、宜豐、上高、高安、豐城、新建等縣，于南昌市汊對岸注入贛江。萬載以上干流河道穿行于低山丘陵，河面較窄，一般在3070M，河床多由卵石，粗細沙組成。由于沿河山丘植被較差，水土流失比較嚴重，河床逐年有所抬高。錦河危防站多年平均流量271M3/S，實測最大洪峰流量1550M3/S，實測最高水位9021M。2龍河由南向北穿城而過，發(fā)源于宜春市的大芴，流域面積1166KM2,主河長168KM，河道平均坡降528。3烏溪河為龍河一條支流，流域面積124KM2，主河長79KM，河道平均坡降169。4、水文地質(zhì)本區(qū)塊地下水屬上層滯水，補給來源主要為大氣降水，一般地下水埋藏深度為2米以上，無污染，對地基無侵蝕性。5、防震萬載縣為非防震設(shè)防區(qū)，一般建筑不需考慮抗震要求。6、交通條件周邊的道路網(wǎng)已形成，區(qū)塊內(nèi)原有道路也可用于施工通行。7、供水、供電、通訊條件區(qū)塊內(nèi)市政設(shè)施齊全，道路工程、排水工程、供水工程、電信管網(wǎng)、電力溝等均已建成，已形成完善的路、水、電、通信等市政設(shè)施。供水可由城市自來水管網(wǎng)供水。供電城市10KV電力網(wǎng)就近接上。通訊直接由城區(qū)電話通信網(wǎng)接入即可。8、社會經(jīng)濟條件“十二五”以來，萬載縣委、縣政府舉全縣之力，著力打造“一城三園”、建設(shè)“四縣五區(qū)”，不斷壯大煙花爆竹、有機農(nóng)業(yè)和綠色照明三大產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟發(fā)展進入了一個新的階段城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快，人口、資源正加速向中心城市集聚，國民經(jīng)濟快速發(fā)展，市場消費旺盛。政府各部門的重視，為本項目建設(shè)提供了條件和可能。四、項目建設(shè)方案設(shè)計一、設(shè)計指導(dǎo)思想與原則嚴格按照現(xiàn)行國家市場建筑設(shè)計規(guī)范和有關(guān)規(guī)定，結(jié)合地塊實際情況進行總體布局，采用簡明的現(xiàn)代設(shè)計手法，人性化的布局和空間營造，體現(xiàn)建筑的時代氣息和人與自然和諧發(fā)展這一主題。創(chuàng)造符合時代精神面貌的有合理平面布置功能的城北農(nóng)產(chǎn)品綜合市場建設(shè)項目，達到功能合理，人流通暢，使建筑對今后的發(fā)展具有較強的適應(yīng)性，與周圍建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。1、根據(jù)本項目建設(shè)規(guī)模要求，本項目在建筑方案設(shè)計上遵循以下原則（1）必須遵循江西省農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代流通綜合試點項目建設(shè)標準與功能配置要求的原則。（2）必須遵循城市規(guī)范和土地管理要求原則。（3）必須遵循環(huán)保和消防要求的原則。（4）必須遵循建筑物的間距以及與周圍建筑物的距離符合有關(guān)技術(shù)規(guī)范的原則。2、城北農(nóng)產(chǎn)品綜合市場建設(shè)項目位置及基本情況位置情況該項目選址位于城北（和諧佳園一期對面），南靠萬芳掛線，西接老萬芳路，北為規(guī)劃路，東為和諧路延伸段。地形地質(zhì)情況項目擬建地塊地勢平緩，地形相對開闊，現(xiàn)場地勢平整，略低于道路標高約1米，市政設(shè)施良好。區(qū)塊內(nèi)地質(zhì)條件較好，地基承載力約為1825T/M2，可滿足一般建設(shè)要求，設(shè)計時需要考慮可能因水田增加因素。萬載縣為非防震設(shè)防區(qū)，一般建筑不需考慮抗震要求。二、總平面布置1、總平面布置原則及方案為方便向周圍市民提供服務(wù)，引導(dǎo)人流走向，市場擬采用點式布置，平面布置緊湊，功能區(qū)分明確，人流疏散流暢。2、布置方案根據(jù)城北農(nóng)產(chǎn)品綜合市場的位置與功能，結(jié)合道路與周圍環(huán)境，市場取座東北朝向西南，場地南臨和諧佳園小區(qū)方向，作為車流及員工主出入口。整座市場的四個方向均設(shè)置出入口?？傆玫孛娣e29100平方米，總建筑面積3990281平方米（不包括地下停車場），及道路與其他配套設(shè)施。三、豎向規(guī)劃一層層高54M；二層為5M；三層為35M，建筑物總高約139M。四、供電1、供電電源本項目供電電源就近從市10KV的城市供電線網(wǎng)在所在路段預(yù)留口接入。本項目應(yīng)選用500KVA變壓器一臺。2、防雷與接地根據(jù)防雷設(shè)計規(guī)范，本工程為二類防雷建筑物。樓頂避雷帶采用GG15鍍鋅鋼管沿屋頂一周設(shè)置。引下線利用柱內(nèi)主筋，利用基礎(chǔ)及地圈梁內(nèi)主筋組成接地裝置，其防雷接地電阻要求，不大于1歐。低配系統(tǒng)采用TNS系統(tǒng)三相五線制。3、給排水項目供水水源為城市自來水管網(wǎng)，由沿路鋪設(shè)的城市自來水管網(wǎng)預(yù)留口接入，并按建筑給排水工程設(shè)計規(guī)范要求進行設(shè)計。4、室內(nèi)外排水本項目排水體制定為雨污分流制。雨水集中收集后設(shè)排水管就近排入附近道路的雨水管。五、環(huán)境保護一、環(huán)境影響評價標準1、環(huán)境質(zhì)量標準地表水環(huán)境質(zhì)量執(zhí)行地表水環(huán)境質(zhì)量標準（GB38382002）中類標準。環(huán)境空氣質(zhì)量執(zhí)行環(huán)境空氣質(zhì)量標準（GB30951996）二級標準。噪聲執(zhí)行建筑施工廠界噪聲限值（GB125232008）有關(guān)標準。施工期間的噪聲執(zhí)行建筑施工場界噪聲限值（GB1252390），即各種打樁機晝間85DB夜間禁止施工挖土機、裝卸機等晝間75DB夜間55DB攪拌機、電鋸等晝間70DB夜間55DB吊機、升降機等晝間65DB夜間55DB污染物排放標準廢水排放，執(zhí)行污水綜合排放標準GB89781996中一級標準。2、項目場址環(huán)境現(xiàn)狀本項目擬建場址屬于國有建設(shè)用地，位于城北（和諧佳園一期對面），南靠萬芳掛線，西接老萬芳路，北為規(guī)劃路，東為和諧路延伸段。目前場址住宅小區(qū)建設(shè)，臨近公路，環(huán)境保護設(shè)施不全對環(huán)境有污染，環(huán)境質(zhì)量差。二、施工期間環(huán)境影響分析項目在施工期間，對周圍環(huán)境的影響有噪聲影響施工機械的噪聲、施工作業(yè)噪聲、和運輸車輛噪聲；大氣環(huán)境影響施工過程的揚塵、建材的運輸和裝卸引起的揚塵、露天堆料場的風(fēng)力揚塵、油漆廢氣；水環(huán)境影響施工單位人員的生活污水、樁基施工泥漿、澆注水泥地面、沖洗路面和工程用水的泄漏等產(chǎn)生的廢水；固體廢棄物挖土、運輸棄土、廢水泥、廢磚瓦、廢木材和完工后殘留的建筑垃圾；生態(tài)環(huán)境影響工程施工活動會損壞原土地的自然地形地貌和地表的植被，損壞水土保持設(shè)施并產(chǎn)生大量松散、導(dǎo)致水土流失的物源采挖的土石方。因此施工活動極易造成水土流失，破壞現(xiàn)有自然景觀。三、施工期間環(huán)境保護措施1、廢水施工期間混凝土保養(yǎng)水、設(shè)備清洗水和地面沖洗水須經(jīng)沉淀處理后再向外排放。施工單位人員的生活污水應(yīng)經(jīng)臨時化糞池處理后，再行排入污水處理管網(wǎng)。2、廢氣施工期間廢氣污染物主要是揚塵，主要應(yīng)注意運輸車輛經(jīng)過的路面勤灑水，在施工中加強管理，以盡可能的減少揚塵的排放。場地上的沙石料，盡量加以遮蓋，以避免遭風(fēng)后揚撒。車輛在材料運輸途中，也應(yīng)采用封閉式和遮蓋措施，避免隨意拋撒。3、固體廢棄物將施工其間產(chǎn)生的廢建筑材料，須按城市衛(wèi)生管理條例有關(guān)規(guī)定進行處置，不能隨意拋棄、轉(zhuǎn)移和擴散。施工單位產(chǎn)生的生活垃圾應(yīng)集中收集，統(tǒng)一清運。工程產(chǎn)生的廢土等建筑垃圾應(yīng)及時清運至指定的廢土堆放場內(nèi)或送給其他建筑單位作為回填土，而不能隨意棄倒。4、噪聲施工期間，按國家GB125232011的標準和規(guī)定執(zhí)行。施工單位應(yīng)使用低噪聲的施工設(shè)備；加強管理，嚴格控制施工作業(yè)噪聲和施工車輛的噪聲輻射強度和排放時間。建設(shè)施工單位在施工前應(yīng)向當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門申請登記。除搶修、搶險作業(yè)和因生產(chǎn)工藝上要求或者遇特殊要求必須連續(xù)作業(yè)外，禁止在夜間進行產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染的建筑施工作業(yè)。因特殊要求必須作連續(xù)作業(yè)的，必須經(jīng)環(huán)境保護部門的批準，并且必須公告附近居民。四、項目建成后環(huán)境影響分析及防治措施項目建成后的環(huán)境影響主要有水環(huán)境影響、大氣環(huán)境影響、聲環(huán)境影響、固體廢棄物環(huán)境影響。廢水本項目建成后有生產(chǎn)性廢水產(chǎn)生，廢水主要來自菜市場的活禽屠宰攤位與水產(chǎn)品經(jīng)營攤位的污水。廢氣本項目廢氣主要來自于活禽直接營銷與屠宰攤位。廢渣本項目固體廢棄物主要為菜市場的農(nóng)產(chǎn)品垃圾且數(shù)量較大。噪聲主要噪聲由車輛與人員高聲說話產(chǎn)生。1、水環(huán)境影響分析與措施本項目建成投產(chǎn)后，產(chǎn)生的廢水主要為本項目建成后有生產(chǎn)性廢水產(chǎn)生，廢水主要來自菜市場的活禽屠宰攤位與水產(chǎn)品經(jīng)營攤位的污水與生活污水，產(chǎn)生的生活污水，經(jīng)標準化糞池處理后達到污水綜合排放標準GB89781996中三級標準后，生產(chǎn)性污水應(yīng)經(jīng)帶攔污柵與沉沙池的污水收集池處理后，接入市政污水管網(wǎng)。2、大氣環(huán)境影響分析與措施停車場汽車尾氣影響分析與措施項目地下停車場面積大，停車泊位多，停車場產(chǎn)生的廢氣量濃度高，擬通過人工強制通風(fēng)經(jīng)高空擴散稀釋后減少對周圍的環(huán)境影響。3、惡臭本項目運營使用期惡臭主要來源于活禽屠宰、水產(chǎn)品攤位、廁所的惡臭散發(fā)的異味，成分主要為氨、脂肪族類物質(zhì)等。本項目廁所要求達到國家二級廁所標準，對周圍影響不大。對活禽屠宰攤位與水產(chǎn)品經(jīng)營攤位產(chǎn)生的惡臭擬通過派專人及時清運垃圾，保持垃圾收集點周圍的較好衛(wèi)生狀況，及加強強制通風(fēng)及時臭味排出高空稀釋將有效減少臭味。4、聲環(huán)境影響分析與措施本工程營運期噪聲主要包括三個方面一是空調(diào)設(shè)備、機動車等噪聲。二是汽車噪聲、三是通風(fēng)機械、四是人群高聲說話。固定設(shè)施及機械產(chǎn)生的噪聲分析與措施使用的各類機械設(shè)備要選用低噪聲型產(chǎn)品，且在安裝時采取相應(yīng)的減振降噪措施。停車場噪聲分析與措施汽車噪聲在車輛停放時，會對周圍聲環(huán)境在一定范圍內(nèi)產(chǎn)生影響。但是，產(chǎn)生的噪聲是間斷，不連續(xù)的，采取加強停車場管理，禁止車輛鳴笛。5、固體廢棄物環(huán)境影響分析與措施本項目實施后，最主要的固體廢棄物是市場經(jīng)營性產(chǎn)生的生活垃圾、廢棄物等。垃圾的處理方法有生態(tài)處理、清運處理、焚燒處理三種方式進行。經(jīng)綜合考慮本項目采用清運的方式更為合理。對于各種垃圾，應(yīng)合理布設(shè)垃圾收集點，并及時將收集后的垃圾向外清運，保持用房內(nèi)的整潔；對于包裝廢棄物等應(yīng)進行回收利用。關(guān)鍵在于及時清運。否則在高溫季節(jié)由于微生物的作用腐敗，產(chǎn)生惡臭。五、環(huán)境影響評價項目在建設(shè)和建成后投入使用，會產(chǎn)生對環(huán)境的影響，經(jīng)過綜合治理和保護環(huán)境措施后，可以做到符合國家環(huán)境保護法律法規(guī)的要求，污染物排放達到相關(guān)排放標準要求，關(guān)鍵在于同時堅持“三同時”原則，即環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項目的主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時投產(chǎn)使用。項目建成后，將有利進一步改善區(qū)域的環(huán)境狀況。六、消防、防雷、抗震一、消防本項目在設(shè)計時，按照消防規(guī)范中二級耐火等級設(shè)置消防設(shè)施。設(shè)計單位應(yīng)按GB500162006建筑設(shè)計防火規(guī)范進行建筑的防火設(shè)計。本項目建筑物四周應(yīng)滿足環(huán)形消防車道進入要求。農(nóng)產(chǎn)品超市擬設(shè)火災(zāi)自動報警系統(tǒng)。室外按城市規(guī)劃要求設(shè)置地上消火栓。在建筑物周圍消防通道，主要利用建筑物四周的城市道路系統(tǒng)，為消防提供暢通的道路交通條件，保證消防車順利進出和消防作業(yè)面。相鄰建筑物之間的防火間距等需能滿足國家規(guī)定的防火要求。各層之間設(shè)防煙疏散樓梯與排煙道，采用室內(nèi)自動噴淋消防、消火栓。項目建筑按國家有關(guān)規(guī)定設(shè)置防火分區(qū)與防火門。根據(jù)市場消防用水量要求設(shè)置消防水池，按規(guī)定要求儲存充足水量，以滿足消防的要求。二、防雷根據(jù)JGJT1692民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范，本工程的防雷按三級防雷建筑設(shè)計，須在房頂設(shè)置設(shè)有避雷帶作接閃器以防直擊雷，引下線利用結(jié)構(gòu)鋼筋，接地體利用建筑物基礎(chǔ)地粱內(nèi)二根主筋焊通而成，接地電阻要求不大于4歐。此外，外露屋面金屬物體須與避雷裝置連通，外墻面金屬物體須與防側(cè)擊雷避雷裝置連通。三、抗震本項目建筑為公共建筑，根據(jù)GB522395建筑抗震設(shè)防分類標準為二類建筑。可按六度等級僅對建筑物的重要部位的構(gòu)件作抗震構(gòu)造設(shè)計，構(gòu)件抗震等級為四級。七、節(jié)能節(jié)水措施一、編制依據(jù)中華人民共和國節(jié)約能源法江西省建筑節(jié)能管理辦法省政府令第234號江西省節(jié)約用水辦法省政府令第237號二、節(jié)能措施節(jié)能降耗是當(dāng)今全社會面臨的一項重要任務(wù)，本項目的節(jié)能降耗主要從建筑節(jié)能、運營節(jié)電方面著力。1、建筑節(jié)能措施建筑設(shè)計中須執(zhí)行國家建筑節(jié)能設(shè)計標準，通過改善建筑圍護結(jié)構(gòu)保溫、隔熱性能、提高通風(fēng)和使用制冷制熱設(shè)備的能效比。應(yīng)按建設(shè)部頒布的公共建筑建筑節(jié)能設(shè)計標準進行認真設(shè)計。通過選用新型節(jié)能材料，通過對地板節(jié)能設(shè)計、屋頂節(jié)能設(shè)計、外墻裝飾節(jié)能設(shè)計、門窗節(jié)能設(shè)計，以實現(xiàn)改善建筑圍護結(jié)構(gòu)保溫、隔熱性能，提高供暖、通風(fēng)和空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)的能效比，以實現(xiàn)節(jié)能目標。項目實施中，建設(shè)單位和施工單位須嚴格執(zhí)行國家有關(guān)部門建筑節(jié)能管理的規(guī)定。2、對于有溫度要求的或需作調(diào)溫處理的場所，要采用新型、輕質(zhì)、節(jié)能、保溫、隔熱、環(huán)保節(jié)能墻體材料。此外，在項目建設(shè)及投入運營后，都必須始終堅持節(jié)能原則，采取必要的措施，加強管理，達到綜合節(jié)能的效果。A、提高圍護結(jié)構(gòu)熱阻值參考措施采用輕質(zhì)高效保溫材料與磚、混凝土或鋼筋混凝土等材料組成的復(fù)合結(jié)構(gòu)。采用密度為500800KGM。的輕混凝土或密度為8001200KGM。的輕骨料混凝土作為單一材料墻體。采用多孔粘土空心磚或多排孔輕骨料混凝土空心砌塊墻體。采用封閉空氣間層或帶有鋁箔的窄氣問層。B、提高圍護結(jié)構(gòu)熱穩(wěn)定性參考措施采用復(fù)合結(jié)構(gòu)時，內(nèi)外側(cè)宜采用磚、混凝土或鋼筋混凝土等重質(zhì)材料，中間復(fù)合輕質(zhì)保溫材料。采用加氣混凝土、泡沫混凝土等輕混凝土單一材料墻體時，內(nèi)外側(cè)宜作水泥砂漿抹面層或其他重質(zhì)材料飾面層。3、節(jié)電項目的能源主要為電源，因此項目設(shè)計要選用先進節(jié)能技術(shù)和選用節(jié)能型設(shè)備。在變配電設(shè)備中，選用低耗節(jié)能型電力變壓器；在變壓器低壓側(cè)采用自動補償裝置；電光源盡量采用高效節(jié)能燈具；在空調(diào)系統(tǒng)中，應(yīng)用節(jié)能空調(diào)等先進設(shè)備。工程所需配置的儀器、儀表等均應(yīng)選用具有高效、節(jié)電特性的產(chǎn)品。要加強能源管理，節(jié)約用電。A、在照明上可應(yīng)用電子鎮(zhèn)流器節(jié)能通常電感鎮(zhèn)流器雖然可起到鎮(zhèn)流作用，但消耗的電能相當(dāng)于匹配的熒光燈功率的20，且功率因數(shù)低COS0406、噪音大、頻閃嚴重。電子鎮(zhèn)流器可使系統(tǒng)光效提高15，節(jié)電20以上，功率因數(shù)可達09以上，線路損耗會相應(yīng)減少。由于利用高頻點火，使其兼有啟動速度快、無噪音、無頻閃的優(yōu)點。每只電子鎮(zhèn)流器功耗約25W。實際上由于電子鎮(zhèn)流器使光源的效率提高，還可節(jié)省部分燈具。B、應(yīng)用高效節(jié)能熒光燈緊湊型節(jié)能熒光燈，包括單端熒光燈和普通照明自鎮(zhèn)流熒光燈簡稱“節(jié)能燈”，其結(jié)構(gòu)形式很多，使用三基色熒光粉，顯色性好；其光效是白熾燈57倍；壽命是白熾燈的5倍。C、應(yīng)用細管輕型熒光燈過去國產(chǎn)直管熒光燈管徑為405RAM和38MM兩種。由于三基色熒光粉或優(yōu)異鹵粉的應(yīng)用降低了燈表面負荷，并在管內(nèi)封入氪氫混合燈是適用的，且比相同功率白熾燈節(jié)電40，其壽命為白熾燈的25倍，顯色指數(shù)高達1OO。我國己生產(chǎn)220V12V兩種電壓的PAR型鹵鎢燈。而50W12V的PAR燈適合大面積使用，即節(jié)能又適用。D、合理布局與選擇燈具建議采用國家定型標準的光帶燈具，因為這種燈具的參數(shù)都是經(jīng)過節(jié)電、高效一般達8292和優(yōu)質(zhì)慢反射均勻，光色好等的優(yōu)化設(shè)計。燈具的布置必須嚴格計算其輸出光效與照度，吊燈應(yīng)選用熒光燈光源，燈具的選擇應(yīng)遵循國家要求標準。E、合理提高夏季空調(diào)器調(diào)節(jié)溫度，無人時及時關(guān)閉電源F、合理配置無功補償設(shè)備，提高系統(tǒng)功率因素。三、節(jié)水措施1、應(yīng)采用節(jié)水型工藝和設(shè)備，安裝質(zhì)量符合國家標準的節(jié)水型器具；提高資源利用率，降低水資源無效消耗。2、在供水系統(tǒng)采用防滲防漏措施的基礎(chǔ)上，加強運行中的日常管理，宣傳節(jié)水工作的重要性，提高經(jīng)營者節(jié)水意識。八、機構(gòu)設(shè)置與職工定員本項目建成后將由萬載縣物業(yè)管理中心統(tǒng)一管理。城北農(nóng)產(chǎn)品綜合市場擬下設(shè)部門如下1、市場服務(wù)中心經(jīng)理室2、辦公室3、財務(wù)室4、市場監(jiān)管5、入場蔬菜、食品農(nóng)藥檢測、計量與衛(wèi)生檢測，動物防疫檢測二、定員具體如下1、市場經(jīng)理1人2、市場物業(yè)管理5人3、市場市場監(jiān)管25人4、保潔6人合計36人九、項目實施進度安排一、建設(shè)工期建設(shè)工期一般是指從擬建項目主體工程開工之日，到項目全部建成交付使用所需的全部時間，本項目建設(shè)工期為18個月。二、實施進度安排2013年8月，完成可行性研究報告的編制，審批。2013年10月，完成項目初步設(shè)計及審批。2013年11月，完成施工圖設(shè)計與審查、土地與建設(shè)資金落實。2013年12月，通過招投標落實施工單位、辦理開工手續(xù)。2014年1月至2014年10月，完成本項目工程施工及附屬設(shè)施的施工與設(shè)備的安裝調(diào)試工作任務(wù)。2014年11月底完成整個項目的竣工驗收工作。十、招標方案根據(jù)中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會2001年第9號令，特制訂本項目招標方案。一、招標工作依據(jù)中華人民共和國招標投標法國家發(fā)展計劃委員會招標公告發(fā)布暫行規(guī)定評標委員會和評標辦法暫行規(guī)定二、招標工作原則招標范圍本項目全部工程的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動均實行招標形式。三、招標組織形式招標機構(gòu)由項目法人委托招標代理機構(gòu)實施招標組織工作。評標委員會由業(yè)主從招投標中心的專家?guī)熘谐槿∥迕麑＜乙陨希▎螖?shù)）組成的評標委員會。四、招標方式按照江西省發(fā)展和改革委員會有關(guān)要求，結(jié)合本項目特點，擬采用以下招標方式全部工程的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動采用國內(nèi)公開招標。五、招標工作計劃根據(jù)國家原計委第9號令的要求，建設(shè)單位必須抓緊向有關(guān)部門申報核準項目招標內(nèi)容，具體指標內(nèi)容見下表項目招標基本情況表項目招標范圍招標組織形式招標方式備注勘察全部招標委托招標公開招標設(shè)計全部招標委托招標公開招標建筑工程全部招標委托招標公開招標安裝工程全部招標委托招標公開招標監(jiān)理全部招標委托招標公開招標主要設(shè)備采購全部招標委托招標公開招標重要材料采購全部招標委托招標公開招標根據(jù)招投標法的規(guī)定，建設(shè)工程項目的施工、監(jiān)理、勘察設(shè)計等均應(yīng)通過公開招標投標來選擇，以確保資質(zhì)高、信譽好的單位來完成項目。按招投標法等相關(guān)法律要求實施工程項目招投標，選擇有資質(zhì)的專業(yè)監(jiān)理公司和施工單位，確保項目保質(zhì)保量順利完成。十一、投資估算與資金籌措一、項目投資估算1、估算依據(jù)業(yè)主對本工程項目的使用要求、意見及設(shè)想。建安工程根據(jù)江西省建筑工程預(yù)算定額、市政工程投資估算編制辦法試行、經(jīng)濟評價方法與參數(shù)和類似的工程投資估算指標進行估算。主要材料價格以市場信息價為編制依據(jù)。土地費以萬載縣城區(qū)劃撥價估算。投資總額估算本項目靜態(tài)投資估算為995479萬元。工程費用為953077萬元，其中建筑工程費用848038萬元其它費用105039萬元，其中A、土地費用15060萬元B、與項目建設(shè)有關(guān)的其他費用89979萬元不可預(yù)見費42402萬元固定資產(chǎn)靜態(tài)投資合計995479萬元二、投資估算表城北農(nóng)產(chǎn)品綜合市場項目固定資產(chǎn)投資估算表序號工程費用名稱單位數(shù)量單價（元）投資額（萬元）1工程費用84803811建筑工程111商住樓402296120048276112商鋪21613852000432277116農(nóng)貿(mào)超市142662000285320117垃圾中轉(zhuǎn)站23612002832小計76870512設(shè)備和工器具費121供排水與消防工程1800016988122室內(nèi)外電力工程1700016045123通訊與弱電工程20001888124通風(fēng)工程套100600000006000125禽類宰殺攤位嗅氣脫排設(shè)施套100100000001000126電梯工程套400180000007200127垃圾中轉(zhuǎn)站設(shè)備套10017000000017000128星級公廁設(shè)備座200150000003000129監(jiān)控與與報警及播音設(shè)施計7212113安裝工程費131設(shè)備安裝工程費721210107212小計7212項目其他費用估算表序號工程費用名稱單位數(shù)量單價（元）投資額（萬元）1工程費用8480382其他費用105039小計95307721形成固定資產(chǎn)的其他費用小計22形成無形資產(chǎn)的其他費用15060221建設(shè)用地費畝43653450015060小計1506023形成其他資產(chǎn)的費用231建設(shè)管理費與其他費45038162232可行性研究費0252120233研究試驗費000000234勘察設(shè)計費25021200235環(huán)境影響評價費0504240236勞動安全衛(wèi)生評價費007563237場所準備臨時設(shè)施費1008480238工程保險費0403392239聯(lián)合試運轉(zhuǎn)費0000002310特種設(shè)備安全監(jiān)督費03025442311市政公用建設(shè)費元/12000175432312白蟻防治費元/2007982313生產(chǎn)準備及開辦費1008480小計899793基本預(yù)備費31不可預(yù)見費84803850042402一靜態(tài)投資995479二動態(tài)投資1建設(shè)期利息0000000002漲價預(yù)備費000000000小計000三固定資產(chǎn)總投資995479三、項目資金籌集及使用計劃項目資金籌集本工程投資需籌集建設(shè)資金995479萬元。十二、財務(wù)評價一、財務(wù)評價依據(jù)（1）國家和有關(guān)部門頒布的有關(guān)財會等方面的政策、法規(guī)。（2）萬載縣有關(guān)稅收、勞動工資管理和社會保障等有關(guān)規(guī)定。（3）投資項目可行性研究指南（中國電力出版社出版）。（4）業(yè)主及相關(guān)會議紀要和文件批復(fù)二、財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取1、財務(wù)價格的確定原則根據(jù)本地市場，結(jié)合外地市場的情況，購買材料，投入物以現(xiàn)行市場為依據(jù)。（1）項目計算周期項目計算期為22年，建設(shè)期2年，運營期20年。（2）生產(chǎn)負荷據(jù)行業(yè)經(jīng)驗，結(jié)合項目具體情況，生產(chǎn)負荷確定為項目運營期第一年為80，第二年為90，從第三年起至第20年為100。（3）財務(wù)基準收益率按行業(yè)規(guī)定，結(jié)合項目平均資金確定折現(xiàn)率為8,同時也作為對項目內(nèi)部收益率指標的評判（基準收益率）。（4）其它計算參數(shù)按照國家和行業(yè)有關(guān)法規(guī)并結(jié)合項目的具體情況選取。（5）財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表序號名稱計算參數(shù)備注1固定資產(chǎn)折舊建（構(gòu)）筑物20平均年限法，凈殘值率按52無形資產(chǎn)攤銷10年平均攤銷3其它資產(chǎn)攤銷5年平均攤銷4工資及五金11人，20000元/人年企業(yè)五金占工資比例的4135修理費40固定資產(chǎn)折舊費為基數(shù)6其它稅收營業(yè)稅率6，城建稅7教育附加費37銷售費用1銷售收入為基數(shù)8所得稅率25三、項目經(jīng)濟效益分析本項目建成后，通過經(jīng)營使建設(shè)的項目維持正常運營。1、項目收入預(yù)測年收入估算商鋪年租賃收入商鋪單位平均日租金可租賃面積365112975萬元?？勺赓U面積總建筑面積垃圾站面積廁所面積門廳面積216138523640035552062238商鋪單位平均日租金15元/農(nóng)貿(mào)超市租賃收入超市單位平均日租金可租賃面積365天62485萬元農(nóng)貿(mào)超市單位平均日租金12元/收入合計112975萬元62485萬元17546萬元2、生產(chǎn)投入物估算項目運營期的主要投入物為電力與水及其他輔助材料與辦公費用電力費用總裝機每天工作時間365天非經(jīng)營性負荷分攤單價8561236503088998萬元水費日用水量用水總天數(shù)單價150365251369萬元其他輔助材料與辦公費用按上述費用的30估計其他輔助材料與辦公費用（8998萬元1369萬元）033110萬元主要投入物費用合計（8998萬元1369萬元）1312177萬元3、年總成本費用估算人員工資及福利費本項目按總?cè)藛T36人測算，工資按每人每年24萬元計算。估算總額為864萬元。人員工資3624萬元/人年864萬元五金提取比例為41，其他工資性支出為864萬元413542萬元固定資產(chǎn)折舊費固定資產(chǎn)折舊費，房屋及建筑物20年不計建設(shè)期2年。固定資產(chǎn)折舊費采用直線法平均計算，殘值率按有關(guān)規(guī)定為5固定資產(chǎn)的折舊年限參照規(guī)定，按以下數(shù)據(jù)計算年折舊費848038（15）/2040282萬元攤銷費和修理費（1）攤銷；無形資產(chǎn)按10年平均攤銷，其它資產(chǎn)按5年攤銷攤銷費無形資產(chǎn)40282/104028萬元其他資產(chǎn)105060/521012萬元（2）修理費每年大修理費占折舊費的40，402824016113萬元銷售費用銷售費用按銷售額的1估算，銷售費用1754611755萬元銷售稅金與附加銷售額為17546萬元，營業(yè)稅率按6。營業(yè)稅17546萬元610528萬元城市建設(shè)維護費。以增值稅為基數(shù)，稅率為7，則城市建設(shè)維護費為10528萬元7737萬元教育附加費。以增值稅為基數(shù)，稅率為3，則教育附加費為10528萬元3316萬元總成本費用生產(chǎn)投入物修理費修理費折舊費工資其他工資性支銷售費用稅金與附加11913萬元4、項目效益預(yù)測根據(jù)上面所作的收入成本預(yù)測，項目建成后預(yù)計計算期平均年總收入17546萬元（稅前），年總成本11913萬元，年利潤為56330萬元。靜態(tài)投資回收期根據(jù)現(xiàn)金流量表計算，投資回收期為117年。投資