某老年公寓項目某老年公寓項目可行性研究報告二零一二年目錄第一章總論1一、項目背景1二、項目概況5第二章市場分析7一、世界人口老齡化及其相關(guān)問題7二、中國人口老齡問題及社會福利化現(xiàn)狀9三、老年公寓發(fā)展現(xiàn)狀11四、老齡人群服務(wù)市場發(fā)展特征分析14五、需求分析預(yù)測15第三章場址選擇18一、項目區(qū)位18二、場址建設(shè)條件18第四章建筑方案22一、建筑設(shè)計指導(dǎo)思想與原則22二、總體規(guī)劃方案24三、建筑方案27第五章環(huán)境影響評價34一、環(huán)境條件現(xiàn)狀調(diào)查34二、環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)34三、設(shè)計原則34四、項目對環(huán)境的影響35五、施工期間的環(huán)保工作35六、營運期主要污染物37七、環(huán)境影響綜合評價37第六章勞動安全、衛(wèi)生與消防38一、設(shè)計依據(jù)38二、建筑物耐火等級38三、勞動安全設(shè)施及措施38四、消防設(shè)計39第七章項目管理41一、項目組織管理41二、開發(fā)模式及管理制度41第八章項目實施進度45一、建設(shè)工期45二、項目招標(biāo)45三、項目實施進度安排48第九章投資估算51一、項目總投資估算51二、資金籌措53第十章財務(wù)評價55一、編制說明55二、整體項目財務(wù)評價56第十一章社會評價63一、項目對社會的影響分析63第十二章研究結(jié)論與建議65一、研究結(jié)論65第一章總論一、項目背景1、項目名稱某老年公寓項目2、項目地點該項目位于3、建設(shè)規(guī)模該建設(shè)項目總占地面積219902M2，總建筑面積4837844M2。4、項目建設(shè)單位概況單位名稱5、可行性研究報告編制單位編制單位6、可行性研究報告編制依據(jù)市城市總體規(guī)劃老年人建筑設(shè)計規(guī)范建標(biāo)1999131號民用建筑設(shè)計通則（JGJ3787）民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范（JGJ/T1692）項目建設(shè)單位提供的有關(guān)資料5、項目提出背景和建設(shè)的必要性（1）所謂“老年公寓”，就是專門為老年人建造的生活設(shè)施齊全、公用設(shè)施配套不斷完善、具有時代氣息的城市老年人社區(qū)，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式。它既是一種新的老年人生活方式，又是一種民辦民營式的經(jīng)營模式，更是一種城市老年人聚居形式。老年公寓是一種新的居家養(yǎng)老方式，不僅擁有分散的居家養(yǎng)老所沒有的各類保障服務(wù)設(shè)施，讓老人既住得安心、舒心；又能擁有一般養(yǎng)老機構(gòu)所沒有的家庭氛圍。所以，優(yōu)勢十分明顯1）減輕子女養(yǎng)老壓力，提高社會效率。2）有利于老年人身心健康。3）服務(wù)專門化、系統(tǒng)化，使老年人生活質(zhì)量大大提高。4）老人仍擁有自己的居所、配置自己喜歡的家具，讓老人既有“家”可歸，又能享受一般住家無法享受到的配套服務(wù)。老年公寓已成為國際風(fēng)行的第三種養(yǎng)老模式，為老年人服務(wù)已成為一種新興的產(chǎn)業(yè)。（2）改革開放以來，我國人口出生率銳減，由1970年的334下降到2001年的134；總和生育率由1970年的58下降到2000年的16，加之城市化進程加快醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)的發(fā)展，人們的壽命快速提高，人口老齡化加速，我國60歲以上老年人口比重從2000年的1033上升到2010年的1326，成為典型的老年型社會。隨著我國經(jīng)濟快速增長，人民生活水平迅速提高，老年人口規(guī)模越來越龐大。1982年第三次全國人口普查時，60歲以上老年人口為7664萬人，1990年全國第四次人口普查時為9697萬人，2000年第五次人口普查時上升至13億人，2010年第六次人口普查已近18億人。這一數(shù)字幾乎超過兩個英國的人口，若把這樣龐大的人口群體當(dāng)作一個國家的話，它將是世界上人口數(shù)排行前十位的國家。從人口增長趨勢看，根據(jù)2010年全國第六次人口普查資料，2010年全國總?cè)丝?37054萬人，與2000年第五次人口普查相比，總?cè)丝谠鲩L了584，而60歲以上老年人口占到全國總?cè)丝诘?326，比2000年人口普查上升293個百分點，65歲及以上人口占887，比2000年上升191個百分點。更為突出的是，我國80歲以上老年人口已超過1500萬，并以年均5的驚人速度遞增。據(jù)預(yù)測到2050年60歲以上老年人口將達到4億左右，占總?cè)丝?5以上，表現(xiàn)出“兩高兩大兩低”特征，即高速、高齡，基數(shù)大，差異大，社區(qū)養(yǎng)老水平低、自我養(yǎng)老意識低。我國人口老齡化發(fā)展的不同階段，將出現(xiàn)老年人口快速增長期、高齡老年人口快速增長期、農(nóng)村老齡化加速期。我國現(xiàn)階段人口老齡化問題必將對全球人口老齡化帶來巨大影響，也必將對我國經(jīng)濟、政治、社會、文化發(fā)展帶來深刻影響。如何應(yīng)對人口老齡化挑戰(zhàn)，將在一定程度上決定中國能否成為穩(wěn)定繁榮的發(fā)達國家，在21世紀(jì)中葉達到中等發(fā)達國家現(xiàn)代化水平和全面建成小康社會。人口老齡化現(xiàn)象是人類社會發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，反映了人類社會的進步。然而老年人口比重的日益增大會給經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、文化心態(tài)、社會發(fā)展帶來一系列影響，成為21世紀(jì)我國必須認(rèn)真對待、認(rèn)真研究的重大社會問題。人口老齡化要求調(diào)整現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以滿足老年人口對物質(zhì)和精神文化的特殊需求。為了滿足老年人口日益增長的物質(zhì)和文化需求，發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)，增加老年人所需要的社會服務(wù)業(yè)，改造不適應(yīng)人口老齡化的住宅、社區(qū)和環(huán)境。人口老齡化引起家庭規(guī)模和家庭結(jié)構(gòu)的變化，使傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能不斷弱化，迫切要求發(fā)展以社區(qū)為中心的各項社會福利和社會服務(wù)事業(yè)，以補充家庭養(yǎng)老功能的不足。我國的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)從20世紀(jì)80年代起步，經(jīng)過20多年的發(fā)展，已初具規(guī)模。但社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)水平還比較低，許多地方社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)還沒有起步，不能滿足老年人多種層次需求。老年公寓作為專供老人居住的專有住宅，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式，滿足了老年人對居住的特殊需求，解決了傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的不足，是一條老年公益性事業(yè)市場化運作的新路子，是解決老齡化問題的有效對策之一。一些地區(qū)經(jīng)驗表明，僅靠國家投資，遠遠不能滿足需求，調(diào)動多方面積極性，吸引民間資本興建老年公寓，市場化運作，是解決老齡化問題的好辦法，一些新建的老年公寓出現(xiàn)了排隊入住的現(xiàn)象，老齡福利事業(yè)社會化運作取得了很好效果。老年公寓創(chuàng)造了一個文明、衛(wèi)生、舒適、和諧的生活環(huán)境，解決老年人在衣食住行醫(yī)療養(yǎng)生等日常生活中的各種困難和矛盾，使老年人安心養(yǎng)老，使其家屬子女集中精力工作，對社會穩(wěn)定起到了直接的促進作用。黨中央、國務(wù)院歷來十分關(guān)注老齡問題，2000年就發(fā)出了關(guān)于加強老齡工作的決定等一系列文件指示，我國制定頒布了中華人民共和國老年人權(quán)益保障法，使我國老齡事業(yè)有法可依有章可循。陜西省和全國一樣，已進入老年型社會。據(jù)2010年全國第六次人口普查，陜西省總?cè)丝?700萬人，65歲以上人口為3183840人，占總?cè)丝跀?shù)的853。中共陜西省委、陜西省人民政府十分重視老齡問題，自2010年省政府就發(fā)布了關(guān)于建立高齡老人補貼制度的意見的政策，指出“老年人是一個需要特殊關(guān)懷和照顧的群體，搞好老年人優(yōu)待服務(wù)工作是各級政府義不容辭的責(zé)任。”“做好老齡工作，滿足老年人日益增長的物質(zhì)和文化生活需要，切實保障老年人的合法權(quán)益，對于促進我省兩個文明建設(shè)，保持社會政治穩(wěn)定具有十分重要的意義。”省委、省政府制定了一系列方針政策和具體措施，投入財力物力，促進了陜西省老齡事業(yè)的健康發(fā)展。加快社會養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，逐步滿足老年人養(yǎng)老的差異需求，提高老年人生活質(zhì)量，是落實黨中央國務(wù)院方針政策，構(gòu)建和諧社會的新舉措。所以，某老年公寓項目建設(shè)的必要性是十分充分的，其建設(shè)能夠促進社會和諧，加速文明建設(shè)。二、項目概況1、擬建地點本項目建設(shè)地點位于市北城區(qū)生態(tài)旅游示范區(qū)。2、項目建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)本項目總用地面積32986畝，總建筑面積,48378440。主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)如下總用地面積219902總建筑面積48378440容積率22建筑密度2800綠化率603、項目總投資本項目總投資為9680000萬元。資金來源為企業(yè)自籌資金投入6680000萬元，向金融機構(gòu)申請貸款6300000萬元。4、主要經(jīng)濟指標(biāo)項目完成后，實現(xiàn)經(jīng)營收入38013645萬元。其中房產(chǎn)銷售收入12223647萬元，租賃收入25789998萬元。利潤總額18528671萬元，凈利潤13476467萬元，銷售利潤率4874，投資利潤率1274。項目壽命期內(nèi)財務(wù)凈現(xiàn)值為4990042萬元，內(nèi)部收益率3842，靜態(tài)投資回收期470年，動態(tài)投資回收期525年，盈虧平衡點為1423。5、結(jié)論本項目位于市北城區(qū)生態(tài)旅游示范區(qū)，宗地區(qū)位優(yōu)勢明顯，設(shè)計方案科學(xué)，潛在升值效益明顯，社會效益顯著。第二章市場分析一、世界人口老齡化及其相關(guān)問題世界人口日趨老齡化問題現(xiàn)在已經(jīng)是一個全球性問題，老齡問題發(fā)展戰(zhàn)略正在納入各國社會和經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略之中，擺在各級政府工作的主要議程之上，發(fā)展中國家的老齡化問題尤其值得關(guān)注。正如前聯(lián)合國秘書長安南所說“全世界正在經(jīng)歷著前所未有的人口轉(zhuǎn)變，從現(xiàn)在到2050年，老年人口總數(shù)將從629億增加到20億左右。在今后50年內(nèi)，全世界將會第一次出現(xiàn)60歲以上老年人口超過少年兒童人口的情況?！睋?jù)聯(lián)合國最新統(tǒng)計，目前，全球老齡人口總數(shù)已超過7億，并且正在以比總?cè)丝诳斓枚嗟乃俣冗f增。1950年，全世界60歲以上的老年人約有2億，1970年達到3億，2000年達到6億，2006年達到688億。據(jù)聯(lián)合國人口統(tǒng)計部門預(yù)計，2020年全球老年人口將達到10億；2050年，全球?qū)⒂薪?0億的老年人，占總?cè)丝?1，并將超過14歲以下兒童人口的總數(shù)。從19502050年，全球人口將平均每年增長087，而老年人口將平均每年增長238。人口老齡化已成為一個全球性現(xiàn)象。據(jù)有關(guān)部門預(yù)測，到2050年，全世界百歲老人將從2002年的約21萬增長到320萬，其中非洲老齡人口將從4200萬上升到205億；亞洲從338億增加到1227億；歐洲從148億增加到221億；美洲從9600萬增加到3億。根據(jù)數(shù)據(jù)對比分析，目前，全球人口老齡化最嚴(yán)重的國家是意大利，占總?cè)丝?5。在2006年，在全世界186個國家和地區(qū)中，已有超過半數(shù)進入“老年型”。目前，世界每10個人中就有1個老年人，預(yù)計到2050年，每5個人中有1老年人，到2150年每3個人中就有1個老年人。與此同時，老年人口本身也在老齡化。19502000年間，世界80歲以上的高齡老人增加了5倍，以平均每年33的速度增長，大大超過60歲以上人口的平均增長速度（22）。由聯(lián)合國制定的2002年老齡問題國際行動計劃要求各國制定三大優(yōu)先政策第一，老年人與發(fā)展優(yōu)先；第二，老年人的健康與福利優(yōu)先；第三，保持切實可行的支持環(huán)境優(yōu)先。首先強調(diào)保障與發(fā)展的相互關(guān)系?，F(xiàn)代社會中，經(jīng)濟發(fā)展是社會保障的基礎(chǔ)，是社會保障的前提，經(jīng)濟發(fā)展和社會保障的發(fā)展是相輔相成的。沒有經(jīng)濟的發(fā)展便沒有社會保障的發(fā)展，社會保障的程度要取決于經(jīng)濟發(fā)展的水平。老年人口是社會的重要資源，老年人的發(fā)展對社會經(jīng)濟發(fā)展的作用是不可忽視的。老年人要充分融入和參與社會，消除年齡歧視，性別歧視，消除對老年人的怠慢、虐待和暴力行為，改善他們參與社會的自身條件和社會條件。其次強調(diào)目標(biāo)。以人為本，提高人的生命和生活質(zhì)量，是以健康為本的。提高人口健康水平是世界性社會目標(biāo)，主要是提供物質(zhì)和精神方面的健康服務(wù)，提倡健康的生活方式，創(chuàng)造有利于健康的生活環(huán)境。再次強調(diào)手段。要動員全社會關(guān)心、支持和幫助老年人，通過政府組織、非政府組織、志愿組織、民間社團組織的通力合作，讓教育部門、研究部門、文化、媒體宣傳等部門攜起手來，共建一個不分年齡人人共享的社會環(huán)境。二、中國人口老齡問題及社會福利化現(xiàn)狀目前，世界上絕大多數(shù)老年人口生活在亞洲（54），歐洲（24）其次。據(jù)聯(lián)合國人口統(tǒng)計部門預(yù)計，到2050年，亞洲老年人口將增長到近63，而歐洲比例（11）將減少一半，與非洲（10）和拉丁美洲（9）接近。調(diào)查顯示，2010年底，我國60歲及以上老年人口為178億，約占世界老年人口1/5（2432），占亞洲老年人口2/5（397）。自改革開放以來，在黨中央、國務(wù)院的領(lǐng)導(dǎo)下，我國老齡事業(yè)有了較快發(fā)展。中國政府先后頒布實施中國老齡工作七年發(fā)展綱要19942000年；關(guān)于加強老齡工作的決定；中華人民共和國老年人權(quán)益保障法；中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃（2006年）；中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃（2011年）等一系列政策及措施，有力地推動了我國老齡事業(yè)的發(fā)展。老年人的經(jīng)濟供養(yǎng)與醫(yī)療保障得到了明顯改善，老年福利、文化、教育、體育事業(yè)有了較快發(fā)展，老年人合法權(quán)益受到重視，敬老、養(yǎng)老、助老的社會氛圍逐步形成，老年人生活質(zhì)量明顯提高，老齡組織健康發(fā)展，各級老齡工作委員會及其辦事機構(gòu)正在健全和加強。但是，目前我國老齡事業(yè)總體上仍滯后于人口老齡化的要求和社會經(jīng)濟的發(fā)展。社會保障制度不夠完善，老年設(shè)施、產(chǎn)品與服務(wù)短缺，老年精神文化生活不夠豐富，侵犯老年人合法權(quán)益的現(xiàn)象時有發(fā)生，適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制的老齡事業(yè)發(fā)展機制尚待建立和完善。自2000年，我國已進入老齡社會，在今后較長的一段時間內(nèi)，我國60歲以上的人口將繼續(xù)以年均約32的較快速度增長。據(jù)第六次全國人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)公報，在2010年，中國60歲及65歲以上人口比重分別為1326和887，根據(jù)專家預(yù)測，到2020年為1623和1130，2030年為2234和1521，2040年為25和20。由此可見，2030年時中國將進入“超老年型”社會。2010年，中國60歲以上老年人口為178億，到2020年，中國60歲以上老年人口將增加到26億；到2050年，達到44億左右，占總?cè)丝诘乃姆种?。屆時，每4個中國人中間就有1個白發(fā)蒼蒼的老者，同時，目前還有一批不到60歲就離崗、下崗的中年人提前進入老年人的行列，中國將成為高度老齡化的國家。我國人口老齡化與先期進入人口老年型的國家相比，具有老齡化發(fā)展快、老年人口數(shù)量大、地區(qū)之間不平衡、超前于社會經(jīng)濟發(fā)展等特點。老年人對經(jīng)濟供養(yǎng)、醫(yī)療保健、生活照料和精神文化等方面需求的日益增長，必將給國民經(jīng)濟和社會發(fā)展帶來巨大的挑戰(zhàn)。解決老齡問題，滿足老年人不斷增長的物質(zhì)和文化需求，實現(xiàn)老齡事業(yè)與經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展，促進社會公平和穩(wěn)定，是社會主義現(xiàn)代化建設(shè)一項重要而緊迫的戰(zhàn)略任務(wù)。從新世紀(jì)開始，我國全面實施社會主義現(xiàn)代化建設(shè)第三步發(fā)展戰(zhàn)略，經(jīng)濟發(fā)展和綜合國力的增強將為解決老齡問題創(chuàng)造良好的物質(zhì)基礎(chǔ)。同時，未來十幾年內(nèi)，雖然老年贍養(yǎng)比開始上升，但少兒撫養(yǎng)比明顯降低，社會總撫養(yǎng)比持續(xù)下降，也為做好二十一世紀(jì)人口老齡化高峰前的準(zhǔn)備提供了有利條件。因此抓住機遇，制定對策，有計劃、有步驟地推動老齡事業(yè)持續(xù)健康發(fā)展顯得尤為重要。為建立有力的居家養(yǎng)老支持環(huán)境，從2001年起，中國政府連續(xù)三年實施建設(shè)社區(qū)老年福利服務(wù)設(shè)施的“星光計劃”，總投資134億元人民幣，建成“星光老年之家”32萬個，涵蓋老年人入戶服務(wù)、緊急援助、日間照料、保健康復(fù)和文體娛樂等多種功能，受益老年人超過3000萬。2005年時，我國平均每個街道有132個城市老年福利機構(gòu)，每98個社區(qū)居委會有1個城市老年福利機構(gòu)。2010年底，我國城市社區(qū)服務(wù)設(shè)施達到20多萬處，綜合性社區(qū)服務(wù)中心1萬多個。各地采取上門服務(wù)、定點服務(wù)和巡回服務(wù)等方式，為老年人提供生活照料、家政服務(wù)、緊急救援以及其他便利老年人的無償、低償服務(wù)項目。目前，我國城鄉(xiāng)有社會福利院、敬老院、養(yǎng)老院、老年公寓和老年護理院等養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)4萬余個，總床位1497萬張，其中農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院29681個，總床位895萬張。國家加強對養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的規(guī)范化管理，先后頒布了國家級福利院評定標(biāo)準(zhǔn)、社會福利機構(gòu)基本規(guī)范等規(guī)范性文件，努力提高養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)質(zhì)量和水平。三、老年公寓發(fā)展現(xiàn)狀我國的老年公寓發(fā)展較晚，自年月安徽省安慶市創(chuàng)辦全國第一家老年公寓到現(xiàn)在，只有二十多年的歷史。據(jù)統(tǒng)計，目前全國農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城市街道興辦的敬老院4萬多，不同規(guī)模的老年公寓有800多家，檔次高低不同。近兩年建成的一批復(fù)合型老年公寓，配套設(shè)施比較全面，除了提供吃、住、洗等基本的服務(wù)外，還有健身房、圖書閱覽室、歌舞廳等娛樂場所。每戶裝有空調(diào)、彩電、電話和與服務(wù)員連通的傳呼線路。有專家指出，發(fā)展老年公寓，首先要考慮老年人在心理和生理上的特殊需求，確保設(shè)施無障礙，同時還要配有供老年人娛樂、健身的場所及郵電所、小賣店等。其次，還要堅持適度發(fā)展的原則。我國老年公寓發(fā)展較晚，數(shù)量還較少，今后會有較大發(fā)展，且大中城市發(fā)展較快，這是一種趨勢。但必須根據(jù)各地經(jīng)濟的發(fā)展水平和社會需求情況，有計劃、適量地發(fā)展。要根據(jù)地區(qū)特點來考慮，使老年公寓的高、中、低檔次適量，以適合不同層次老年人的需求。發(fā)展老年公寓，既迎合了老年人的心理，又能有效減輕家庭養(yǎng)老負擔(dān)。但在我國經(jīng)濟尚不發(fā)達的情況下，完全由國家辦老年公寓是不現(xiàn)實的，也滿足不了老年人的需要。中國老齡協(xié)會會長張文范曾說，要采取政府決策、社會參與，調(diào)動各個方面，包括國內(nèi)外各種社會組織和個人的力量來共同興辦老年公寓，并要以社會籌資興辦為主、政府資助為輔，形成多層次、多渠道、多種經(jīng)濟成分并存的投資體系。充分發(fā)揮非政府組織、社區(qū)和個人的作用，走民辦公助、民辦民助和法人投資、法人管理的道路。對社區(qū)辦老年公寓，政府應(yīng)在法律規(guī)定的職權(quán)范圍內(nèi)，在批地、引資、拆遷、稅收等方面，提供條件或給予政策上的扶持。發(fā)展老年公寓，既可以為老年人創(chuàng)造一個適合養(yǎng)老的居住環(huán)境，又可以節(jié)約住房資源。老年公寓可以成為住房商品化的一種形式，對購買老年公寓產(chǎn)權(quán)的老年人的住房，可租、可賣、轉(zhuǎn)讓。可以預(yù)期，老年公寓作為一種新興的養(yǎng)老方式，將會被越來越多的老年人所接受，老年公寓也勢必為更多有識的投資者所關(guān)注。老年公寓特別是獨立的老年公寓，在歐美國家發(fā)展較早，建設(shè)較多，也積累了不少的經(jīng)驗。隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展和生活水平的提高，對老年公寓的需求也在不斷增長，老年公寓在一些城市也相繼發(fā)展起來，如北京太陽城國際老年公寓，是北京市規(guī)模最大的獨立老年公寓。它建于北京北部的小湯山，占地面積42萬平方米，總建筑面積18萬平方米，可以容納近萬老人入住。它的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施先進、服務(wù)較好。上海市是最早進入老年型的城市，老齡事業(yè)也發(fā)展較早。1990年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一，目前上海市養(yǎng)老院和老年公寓的床位已達2萬多張，相當(dāng)現(xiàn)有老年人口的1。大連市早在2002年就有養(yǎng)老機構(gòu)150所，其中老年公寓11所，總床位近8000張。這些城市的老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的發(fā)展，為解決老年人的養(yǎng)老和居住提供了很好的條件，并為總結(jié)老年公寓的發(fā)展和特點打下了良好基礎(chǔ)。但是，由于我國老年公寓的發(fā)展時間較短，加之區(qū)域差異，從全國范圍來看還存在不少問題和需要改進之處。L老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求。國外一些發(fā)達國家，進住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的5左右。以大連市為例，60歲以上的老人711萬，占城市總?cè)丝诘?49，若入住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的老人占總?cè)丝诘谋戎?，?的比例分析，70多萬的老年人中，將有近2萬人入住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)，而目前僅有7千多個床位，這遠遠不能滿足隨著人口老齡化發(fā)展對老年公寓的需求。2老年公寓的布局不盡合理。目前在多數(shù)城市老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)還沒有加入城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國老年人的特點和需求出發(fā)，而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點遠離社會、遠離親友。交通不便；有的居住高層密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便。3老年公寓的價位偏高。有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，服務(wù)較好，但是租售價位較高，有的月租價高達20003000元，很多老年人只好望洋興嘆。如上海市選擇老年公寓的老人中，863希望每月所需費用不超過1000元。北京市2006年調(diào)查顯示，50歲以上的常住人口中，60以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價格為1200元；大連市老人入住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)可以接受的價位為600800元?？梢?，在我國目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。4政府和社會對老年人的住宅建設(shè)重視和支持力度不夠。老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)存在資金投入不足、管理不善等問題。陜西省老齡事業(yè)社會化運作尚處在起步階段，現(xiàn)有福利機構(gòu)還比較少，養(yǎng)老機構(gòu)普遍存在著養(yǎng)老模式單一，完全依賴民政部門，資金投入不足，養(yǎng)老居所品質(zhì)及功能落后，服務(wù)項目不配套，不能適應(yīng)老齡群體的需求。四、老齡人群服務(wù)市場發(fā)展特征分析自中國加入WTO以來，為了能使經(jīng)濟政策得到更為有效的推行，政府對社會政策給予了前所未有的關(guān)注。社會福利制度雖滯后于整個經(jīng)濟體制的改革，但仍是在漸進而緩慢的變革著。中國政府正在大力推動的社會福利社會化不但是中國社會主義市場經(jīng)濟條件下社會福利體制改革與發(fā)展的客觀必然選擇，而且在很大程度上可以有效應(yīng)對老年人社會福利需求變化的挑戰(zhàn)。加強老年福利企業(yè)建設(shè)可以提高老年人社會福利“有效需求”，加強老年福利企業(yè)建設(shè)可以滿足日益增長的老年人社會福利需求，加強老年福利企業(yè)建設(shè)可以滿足日益多樣化的老年人社會福利需求。近年來，市不斷推進社會福利社會化進程，加速提高社會福利服務(wù)的層次和水平，社會福利事業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃向上的良好勢頭，早在2002年，市落實星光計劃，市就開辦全市第一家國辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，積極致力于社會福利事業(yè)的快速發(fā)展，出臺了關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利社會化的意見、全面推進居家養(yǎng)老服務(wù)工作的意見等政策，大力推進養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)的發(fā)展。五、需求分析預(yù)測全球人口老齡化是經(jīng)濟發(fā)展和社會進步的結(jié)果，是人類歷史發(fā)展的巨大成就。歷史上第一次人口革命使死亡率下降，世界人口從高出生高死亡低增長到高出生低死亡高增長；第二次人口革命帶來出生率下降，世界人口進入低出生低死亡低增長階段。因此，由人口革命、科技發(fā)展與人口長壽而出現(xiàn)的人口老齡化，應(yīng)視為社會文明的勝利成果。但人口老齡化也是對經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展的挑戰(zhàn)，老年人口的比重加大，勞動年齡人口比重下降，社會贍養(yǎng)比上升，財政壓力加大，對社會經(jīng)濟的發(fā)展會產(chǎn)生影響，隨著人口結(jié)構(gòu)的變化，出現(xiàn)了老年公寓這一新興產(chǎn)業(yè)，隨著老年人對老年公寓的需求增加，這一產(chǎn)業(yè)也必將有較大的發(fā)展空間。1、觀念的變化中國“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進老年公寓和將來愿意入住的分別為104萬和308萬。目前武漢市老年人的居住方式以與子女同住為主占652。有47的老人希望與子女共同生活，524的老人希望與子女分開居?。滑F(xiàn)與子女同住的老人中，有648認(rèn)為這種方式很理想，而有352的老人則希望能分開?。滑F(xiàn)與子女分開住的老人中，有846仍愿與子女分開住，有154的則希望與子女同住。可見，中國老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認(rèn)為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。因此隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。2、社會上的“空巢家庭”逐漸增多這類現(xiàn)象特別是在高等學(xué)校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近30，未來10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達到90。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，占總老年戶的624，其中獨居老人為13，偶居的占494（老看住房專題會議論文集2010年）?？梢姡S著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長，那么這部分老人對老年公寓的需求將更加迫切。3、老年公寓未來有較大發(fā)展空間隨著人口格局的變化和市場經(jīng)濟的發(fā)展，老年公寓數(shù)量的需求將不斷增長，老年公寓這一新興產(chǎn)業(yè)將有較大的發(fā)展空間。同時，隨著老年公寓的發(fā)展，可以進一步導(dǎo)致為老人服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務(wù)等一系列產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機。目前，陜西省老齡工作的管理體制還沒有理順，編制不足、建制不明確、人員配備與目前所承擔(dān)的繁重任務(wù)極不相稱，影響了老齡工作的正常開展。同時，隨著社會主義新農(nóng)村建設(shè)步伐加快，農(nóng)村“留守”老人日趨增多，農(nóng)村老齡化的速度和數(shù)量正快速發(fā)展，這無疑又加大了應(yīng)對的難度。基于上述調(diào)查結(jié)果，市亟待需要建設(shè)一個全新概念的復(fù)合式綜合性養(yǎng)老處所（集“養(yǎng)老”、“居住”、“休閑”、“度假”、享樂“五位一體完善結(jié)合的，可持續(xù)發(fā)展的，具有標(biāo)準(zhǔn)高、功能全、規(guī)模大、服務(wù)好），滿足不同老年人集中養(yǎng)老、居家養(yǎng)老的不同需求，以便加快推進市地區(qū)社會化養(yǎng)老的步伐，滿足市人口老齡化日益增長的需求。第三章場址選擇一、項目區(qū)位本項目建設(shè)地點位于市北城區(qū)域湖片區(qū)。建設(shè)地點緊靠國家旅游休閑度假區(qū)，距離城中心不足2公里，屬于市區(qū)城市規(guī)劃范圍地塊；地理位置優(yōu)越，交通便利，自然環(huán)境良好，為項目的建設(shè)提供了優(yōu)良的客觀條件，發(fā)展前景廣闊。二、場址建設(shè)條件1、區(qū)域性質(zhì)項目所在地區(qū)北城區(qū)新區(qū)，地處。北部為平原，南部屬巴山北坡山地，中部為溝梁相間的丘陵地帶。總趨勢南高北低，呈階梯狀。最低處是南岸的大中灘，海拔484米；最高點為川陜界山鐵船山，海拔2468米，地質(zhì)構(gòu)造比較復(fù)雜，地跨揚子準(zhǔn)地臺北部邊緣，屬龍門大巴山隆褶斷帶的組成部分。2、工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件區(qū)地跨秦嶺褶皺系的南秦嶺華力西褶皺帶和揚子準(zhǔn)地臺的斷凹兩個構(gòu)造單元。本項目所在地地質(zhì)構(gòu)造單元屬于揚子準(zhǔn)地臺的斷凹中部，基底構(gòu)造比較復(fù)雜，主要受新生代斷裂構(gòu)造影響，使基底形成一些近東西向的塊狀斷陷及隆起，基底地形凹凸不平。境內(nèi)輕微地震時有發(fā)生，說明新構(gòu)造變動仍在繼續(xù)。項目建設(shè)場地所處地層為第四系全新統(tǒng)與下更統(tǒng)新的河漫灘沖積層及湖泊沉積層上。主要巖層為亞砂土及亞粘土，下部為細砂、中砂及礫石層。總之，地質(zhì)情況較簡單，無大的不良地質(zhì)現(xiàn)象。3、水文條件區(qū)屬長江流域，區(qū)內(nèi)河流主要有漢江。漢江是長江最大支流，區(qū)內(nèi)流程274公里，是本區(qū)與南鄭縣界河，年均徑流量3476億立方米，日均流量905億立方米/秒，最大流量10624立方米/秒，最小流量166立方米/秒；另外有小河溝18條，總流域面積7385平方公里，平均徑流量027億立方米。4、氣候條件區(qū)地處內(nèi)陸東亞季風(fēng)氣候區(qū)，由于盆地地形影響，自漢江谷地到秦嶺山地，氣候垂直差異明顯。本項目處于區(qū)內(nèi)海拔800米以下的漢江谷地，為北亞熱帶氣候類型。該地區(qū)自然氣象、氣候資料如下年平均氣溫143年平均最高氣溫192年平均最低氣溫106年極端最高氣溫38年極端最低氣溫101年平均降水量9053MM年平均主導(dǎo)風(fēng)向東北風(fēng)年平均日照時數(shù)17079小時多年最大凍土深度8CM最大積雪厚度9CM4、社會條件根據(jù)統(tǒng)計局發(fā)布的市2011年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，2011年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值64748億元，增長155，其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值為14229億元，增長66；第二產(chǎn)業(yè)增加值為26758億元，增長222；第三產(chǎn)業(yè)增加值為23761億元，增長137。全年人均GDP為18952元。在地區(qū)生產(chǎn)總值中，第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占比分別為2198、4132和3670。（1）2011年，全市農(nóng)林牧漁業(yè)完成總產(chǎn)值24556億元，增長68（可比價），其中，農(nóng)業(yè)產(chǎn)值13450億元，增長54；林業(yè)產(chǎn)值942億元，增長160；牧業(yè)產(chǎn)值8899億元、增長85；漁業(yè)產(chǎn)值307億元，增長62；農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè)產(chǎn)值958億元，增長73。（2）全市完成工業(yè)總產(chǎn)值604億元，增長299。規(guī)上工業(yè)能源生產(chǎn)總量16985萬噸/標(biāo)準(zhǔn)煤，增長221；能源消費總量31590萬噸/標(biāo)準(zhǔn)煤，增長752。（3）全市全社會固定資產(chǎn)投資完成41133億元，增長302。資質(zhì)以上建筑施工企業(yè)完成總產(chǎn)值70億元，增長339。（4）社會消費品零售總額18440億元，增長171；批發(fā)零售業(yè)實現(xiàn)零售額16050億元，增長176；住宿餐飲業(yè)零售額2390億元，增長139；全市對外貿(mào)易進出口總額4595萬美元，增長39。全年居民消費價格總指數(shù)1053；商品零售價格指數(shù)1047；農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格指數(shù)1120。全年累計接待國內(nèi)外游客1504萬人次，增長240，其中，接待國內(nèi)游客1502萬人次，增長240；接待海外游客201萬人次，增長169。實現(xiàn)國內(nèi)旅游收入63億元，增30，旅游外匯收入830萬美元，增長203。財政總收入完成6451億元，增長427。（5）2011年，全市財政總收入完成6451億元，增長427，財政支出15925億元，增長256，年末金融機構(gòu)各項人民幣存款余額93282億元，比年初凈增加13558億元，貸款余額34795億元，比年初凈增加4787億元。全年保險業(yè)保費收入2023億元，各類保險賠款給付支出388億元。5、交通及周邊環(huán)境條件本項目位于市北城區(qū)域，靠近路，規(guī)劃建設(shè)有路、路等，交通條件便利，有利于業(yè)主出行。本項目周邊規(guī)劃有高檔住宅小區(qū)、文化園、物流園等，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，居住環(huán)境極佳。6、滿足城市規(guī)劃的要求項目用地位于區(qū)城市規(guī)劃規(guī)范地塊，項目建設(shè)符合城市整體規(guī)劃要求。7、項目市政配套條件（1）給水項目建設(shè)地采用自打井加壓供水，能保證晝夜連續(xù)給水。（2）排水采用雨污分流制排水系統(tǒng)，區(qū)內(nèi)道路東側(cè)和北側(cè)設(shè)置污水與雨水管網(wǎng)。（3）電源項目周邊已建有完善的市政供電管網(wǎng)。（4）通信項目周邊通信基礎(chǔ)設(shè)施條件良好，通信配套良好。第四章建筑方案一、建筑設(shè)計指導(dǎo)思想與原則1、規(guī)劃設(shè)計依據(jù)中華人民共和國城市規(guī)劃法城市規(guī)劃編制辦法及實施細則建筑設(shè)計防火規(guī)范（GBF1687）民用建筑設(shè)計通則（GB503522005）城市用地分類與建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GBJ13790）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（GB5018093）民用建筑設(shè)計通則（GB503522005）汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范（GB5006797）城市規(guī)劃編制辦法市城市規(guī)劃行政技術(shù)準(zhǔn)則建筑無障礙設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)市城市總體規(guī)劃（20102020）2、設(shè)計目標(biāo)將項目建設(shè)成為環(huán)境優(yōu)美、人文氣息濃郁的集居住、休閑、娛樂于一體的的多功能養(yǎng)老居住綜合區(qū)。以提升城市形象、豐富城市功能、解決老年住房問題、構(gòu)建和諧社會為服務(wù)理念；改變傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式，整合“山水田園”文化概念，締造全新的社區(qū)生活和農(nóng)家樂式的新養(yǎng)老生活；以讓老年人感受到愉悅的休閑的晚年生活，讓經(jīng)營者獲得最好的經(jīng)營平臺，并提升經(jīng)營水平，以讓市民認(rèn)同，讓政府滿意，開發(fā)商獲得適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟效益和社會效益為投資理念；以優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境及周邊人文環(huán)境、完善的配套設(shè)施來定位。努力打造成為市老年公寓的亮點工程。3、項目定位（1）項目客戶群定位項目開發(fā)完成后主要客戶群60來自市區(qū)及周邊縣市富足的退休老人，以及子女常年在外工作，無暇照料老人且收入豐厚的人群；30的客戶群來自陜西省其他兄弟市縣的富足退休老人；10的來自于對歷史文化感興趣的又有一定收入的其他地區(qū)的老人。（2）項目概念定位開發(fā)概念定位以房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品開發(fā)、園林規(guī)劃、經(jīng)營方法、物業(yè)服務(wù)的理念打造具有政府福利性質(zhì)的養(yǎng)老、休閑中的高端產(chǎn)品經(jīng)營概念定位政府福利性實業(yè)、企業(yè)經(jīng)濟性運作產(chǎn)品功能定位養(yǎng)老康復(fù)功能、居住功能、休閑娛樂功能、度假功能園林規(guī)劃定位水系、休息樂園、果園、綠蔭大道（3）項目產(chǎn)品規(guī)劃定位產(chǎn)品類型以老年公寓為主的低密度住宅為主，社區(qū)綜合會所等商業(yè)物業(yè)為輔的大型各類設(shè)施完善養(yǎng)老居住群。整合“山水田園”文化概念，提供優(yōu)質(zhì)的社區(qū)生活和農(nóng)家樂的新養(yǎng)老生活4、規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)思想規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)思想旨在實現(xiàn)以下屬性目標(biāo)健康性通過高新技術(shù)的運用，創(chuàng)造健康社區(qū)；舒適性減少城市環(huán)境壓力，身心得以放松；節(jié)能性居住小區(qū)體現(xiàn)節(jié)能思想，實現(xiàn)資源的合理利用；差異性項目易與其他住宅項目區(qū)分，具有較強的個性；經(jīng)濟性建設(shè)物超所值經(jīng)濟實用的住宅小區(qū)；安全性運用智能化，體現(xiàn)生活安全性；愉悅性自然、和諧、健康、舒適。5、規(guī)劃設(shè)計理念項目在設(shè)計理念上始終貫穿著建筑、規(guī)劃、園林三位一體的設(shè)計思想；從老年社區(qū)的特點出發(fā)，強調(diào)環(huán)境和人文關(guān)懷。建筑規(guī)劃實現(xiàn)上，考慮充分利用景觀優(yōu)勢，將整個建筑群沿河堤和綠色景觀廊交錯布置，為每座樓、每戶居民提供有景觀利用的空間，180度視線內(nèi)，可以從運動休閑綠地經(jīng)過社區(qū)組團綠化到疊水山谷和景觀臺，使得每個樓座都有其特定的豐富視野。局部設(shè)計有親水景觀區(qū)，中間部位還有石橋溪流區(qū)，為社區(qū)居民提供親近自然，放松身心的空間。二、總體規(guī)劃方案本項目規(guī)劃總用地21990200，總建筑面積48378440，住宅建筑以多層、小高層為主，建設(shè)內(nèi)容主要為老年公寓、頤養(yǎng)住宅樓群、商業(yè)中心、綜合管理中心、社區(qū)配套室外體育以及娛樂活動區(qū)。沿規(guī)劃的康定路和陳倉路設(shè)置小區(qū)出入口，道路貫穿整個區(qū)域，具有良好的通達性。區(qū)域中央結(jié)合中心活動場設(shè)置中心綠地，實現(xiàn)資源共享的目標(biāo)。1、環(huán)境和建筑標(biāo)準(zhǔn)在綠化設(shè)計上，綠林淺丘、陽光溪谷、郁蔭綴坡的綠意長廊，潛山式谷地空間，利用地勢造就森林、名貴樹陣、花山、建筑、樹木和景觀綠地互相穿插、呼應(yīng)；在植物選配上，有意的大量適宜當(dāng)?shù)厣L的殺菌、防風(fēng)、防沙的品種，起到凈化小環(huán)境、有益健康的作用；在地形組織上、既增加了景觀的深度效果、又有效地降低了地表徑流量。本項目景觀主要由小區(qū)內(nèi)部和外部主體廣場、小區(qū)外部綠化組成，要以配合區(qū)內(nèi)各休閑廣場結(jié)合為特點，努力營造自然，和諧的生態(tài)環(huán)境。小區(qū)內(nèi)綠化采取點、線、面相結(jié)合的形式，同時加強人行道綠化、院落綠化（以名貴花卉灌木綠化為主，局部雕塑點綴其中），通過中心綠地、花池、花架、樹木、雕塑等構(gòu)成有主有次，層次豐富的景觀環(huán)境。社區(qū)內(nèi)林蔭、長椅、噴泉、假山、樓頂花園與優(yōu)雅建筑交織融合，形成一處真正的生態(tài)生活園區(qū)。做到每一幢樓都有最好的朝向和景觀。在總體布局上，以行列式為主，將建筑物沿周邊布置。這樣最大限度爭取了內(nèi)庭院的面積，使整個小區(qū)擁有一個面積較大的內(nèi)部綠化環(huán)境。通過建筑底層的架空空間讓視線通透，將整個組團各具特色的花園連成一個有分有合的完整體系。優(yōu)美的園林綠化空間為居住其中的居民提供了一個休憩、娛樂、觀景的居住環(huán)境。針對單體建筑，利用開放的入戶花園、生活陽臺做綠化設(shè)計，將綠化由地面引向空中。整個園林景觀層次豐富，多樣化、立體化，使人有步移景易地感受。景觀設(shè)計上注意體現(xiàn)出小區(qū)內(nèi)人與自然和諧的設(shè)計理念，綠化周線結(jié)合房屋布局，成自然曲線；在綠化設(shè)計上力求體現(xiàn)現(xiàn)代都市中人群對郊區(qū)的田園生活情趣的向往，在小區(qū)內(nèi)用盡可能多的綠化使小區(qū)內(nèi)的生態(tài)環(huán)境與自然氣候相符合，達到一種田園生活的居住理念。在環(huán)境設(shè)計中還特別考慮到社區(qū)是針對老齡人群，在設(shè)計中按照無障礙規(guī)范設(shè)計，使得居者能生活愉快，心情舒暢。4、建筑空間布局項目總體規(guī)劃設(shè)計主要考慮幾個要素（1）充分利用區(qū)位、地形優(yōu)勢，建設(shè)具有一定文化底蘊，反映現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)水平的城市形象地區(qū)，讓歷史與現(xiàn)代科技有機的實現(xiàn)統(tǒng)一。（2）高效安全的交通、通訊系統(tǒng)。（3）漸進開發(fā)、梯度推進，尋求一種最為經(jīng)濟和符合人性的規(guī)劃改造建設(shè)模式，通過漸進式開發(fā)改造，與市場經(jīng)濟規(guī)律相結(jié)合，梯度推進，創(chuàng)造較為完善和具有鮮明時代特色的城市地區(qū)。5、道路系統(tǒng)布局結(jié)合周邊環(huán)境與空間布局以及老年住宅的功能特點，以加強內(nèi)部功能組織和便利內(nèi)外交通聯(lián)系的原則，將老年公寓出入口交通組織與中心景觀形成入口對景，將道路設(shè)計與廣場空間、綠地空間、建筑空間相結(jié)合，共同塑造戶外空間景觀。在康定路和絲綢之路設(shè)置小區(qū)主入口，車行主干道路寬9米，形成了本小區(qū)的道路骨架，滿足消防車通行的機動車道外，小區(qū)支路及入戶道路寬度均為36米。靜態(tài)交通規(guī)劃也是本次規(guī)劃設(shè)計的重要方向，適應(yīng)小汽車的日益增長，充分考慮停車庫的安排，機動車停車分為兩種方式，配合中心綠設(shè)置地面停車庫，地上停車安排在建筑旁以減少停車對居民的干擾。小區(qū)機動車停車位規(guī)模按總居住戶數(shù)的50設(shè)置；機動車的集中停放，既減少了對小區(qū)內(nèi)部交通的干擾，又便于集中管理。三、建筑方案1、概述本項目開發(fā)建設(shè)內(nèi)容主要為老年公寓、商業(yè)中心、綜合管理中心、老年活動中心、配套體育、娛樂以及其他公建設(shè)施，總建筑面積48378440平方米，老年公寓1號住宅區(qū)建筑面積12254640平方米，老年公寓2號住宅區(qū)建筑面積2798750平方米，老年公寓3號住宅區(qū)建筑面積20775110平方米，老年公寓4號住宅區(qū)建筑面積7613140平方米，商業(yè)中心建筑面積2700000平方米，老年活動中心建筑面積1287000平方米，綜合管理中心建筑面積679800平方米，社區(qū)配套公廁、垃圾中轉(zhuǎn)站、配電室270000平方米。本項目建筑密度為2800，容積率為22，綠化率為4300。主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)如下用地面積21990200總建筑面積48378440容積率22綠化率4300建筑密度28002、工程設(shè)計指標(biāo)建筑結(jié)構(gòu)安全等級二級耐火等級一級基本風(fēng)壓030KPA抗震設(shè)防烈度七度3、建筑工程（1）結(jié)構(gòu)部分本工程采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，樓面結(jié)構(gòu)局部厚板以減少梁的布置，使建筑室內(nèi)空間盡可能達到最佳。（2）建筑部分外墻面沿街面商業(yè)用房局部掛貼花崗巖板材，其余為彩色外墻面磚；內(nèi)墻面混合砂漿上刷普通水質(zhì)涂料。所有衛(wèi)生間、洗漱間、廚房均粘貼內(nèi)墻衛(wèi)生面磚；樓地面沿街面臺階室外平臺均鋪貼花崗巖板。住宅考慮到入住戶二次裝修，僅做水泥砂漿拉毛地面。所有衛(wèi)生間、洗漱間、廚房均鋪貼防滑地板磚，并增設(shè)柔性防水卷材一道；天棚均為混合砂漿刷普通水質(zhì)涂料；屋面沿街建筑采用柔性防水卷材防水，內(nèi)側(cè)住宅均采用機瓦屋面，為上人屋面。（3）單體設(shè)計面積特點老年人的居所一般都是一房一廳、一房兩廳、兩房一廳、兩房兩廳這幾種房型。據(jù)調(diào)查，在敬老院中，每位老人人均居住面積有15；而一般公寓中，老人平均居住面積可達30。功能特點居住方面老年人的居所大都鄰近醫(yī)院、菜場。因為老年人體力有限，從住所步行到菜場就增加了生活的便利性；而且老年人患病幾率較高，萬一有急事，可以及時就醫(yī)。療養(yǎng)方面老年人社區(qū)的醫(yī)療要比一般公寓社區(qū)規(guī)格高對于亞健康狀態(tài)的老人，要有常見疾病的中西醫(yī)門診；對于有老年慢性病的老人，要有跟蹤檔案，對其定期進行體檢，確保老人日常生活的安全；而專業(yè)的醫(yī)療服務(wù)機構(gòu)，則可以提供老年人專業(yè)的治療和護理，護理人員可以上門為老年人服務(wù)，老年人也可以白天在醫(yī)院接受護理，晚上回家休息。同時，醫(yī)院可針對敬老院內(nèi)的老人開出相應(yīng)的“營養(yǎng)處方”、“醫(yī)療處方”等，具體來講，老年人在食堂就餐時可參考醫(yī)院“營養(yǎng)處方”和營養(yǎng)師給出的菜單配菜；如果老年人腿腳不好，在“運動處方”中便會讓老年人日常生活中多跳跳臺階，逐步進行鍛煉。學(xué)習(xí)、休閑方面本市每年老人到各類老年教育機構(gòu)和社區(qū)學(xué)校學(xué)習(xí)，參加文化體育活動的老年人數(shù)與日俱增。戶型特點房型以緊湊小房型為主。主臥面積設(shè)計得寬闊舒適，而客廳通常比較小。供老年人用的門把手、應(yīng)擺把式、開鎖的鑰匙就應(yīng)為錐形，以適應(yīng)老年人握裹力和視力不強的特點。有大陽臺，方便老年人曬太陽。南北通透，便于通風(fēng)。設(shè)計特點老年人居住的樓宇中最好設(shè)有可平展擔(dān)架的醫(yī)護護欄，同時走廊要寬，樓梯踏步要比一般踏步低；房屋由外至內(nèi)，要完全采用無障礙設(shè)計；室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑材料，例如廚衛(wèi)應(yīng)采用防滑瓷磚，其他地面可采用木地板、塑料地板、橡膠地板或地毯。裝飾材料的選擇，應(yīng)協(xié)調(diào)配套，符合老年人的心情，注重簡潔、典雅，不求華麗，此外墻面、地面除了注意安全外要便于清洗。室內(nèi)裝飾的色彩要有利于老年人的心理與健康，老年人一般喜愛典雅、潔凈、安寧、穩(wěn)重，加之體弱、心律減緩、視力減弱，一般宜采用淺色，如淺米黃、淺灰、淺藍等。忌用紅、橙、黃，因為紅色會引起心律加速，血壓升高，不利于健康。淺藍則給人以安寧感，適合減緩心律，消除緊張。淺米黃給人以溫馨感覺，有利于休息，消除疲勞。家具應(yīng)從實用出發(fā)，宜少不宜多。家具外露部分應(yīng)盡量減少棱角；老人用的雙人床應(yīng)兩面上下，有條件的應(yīng)有手扶之處；床與沙發(fā)應(yīng)該稍硬，不宜過軟、過深和過矮，更不要坐下去站不起來。室內(nèi)燈光應(yīng)有弱有強。夜間最好有低度照明，便于老人起夜如廁；老年人視力有所衰退，寫字、看書時燈光應(yīng)強一些；室內(nèi)電燈開關(guān)安裝部位，夜間使用要方便；家用電器設(shè)備應(yīng)盡量采用智能型，如電鍋、電水壺等有自動保溫功能。櫥衛(wèi)設(shè)計要點做飯的灶頭高度參照老年人的平均身高設(shè)計，老年人不必踮腳或哈腰便可完成生活所需；衛(wèi)生間的潔具不宜用蹲坑，可選用專供老人久坐起身困難之用的能升降的馬桶蓋；浴缸不宜過高，較高應(yīng)加墊，為老人坐立方便，浴缸要安裝扶手，浴缸底面要有防滑，以確保安全。特殊要求在老年人居住的社區(qū)和房屋里，需隨處設(shè)計“緊急按扭”和醫(yī)院聯(lián)網(wǎng)，如果老年人忽然感到身體不適，可通過“緊急按扭”尋求幫助。4、公用工程（1）給水工程水源給水系統(tǒng)由該區(qū)自打井提供。給水系統(tǒng)該區(qū)給水系統(tǒng)視供水壓力情況分區(qū)加壓供水。住宅每單元入戶管在室外設(shè)單元水表井，每戶在廚房間設(shè)一塊戶用水表，水表后的支管沿走道上空敷設(shè)或局部沿墊層敷設(shè)，水表采用IC卡水表。小區(qū)室外消火栓與低區(qū)生活給水管網(wǎng)連接，室外消火栓距路邊為20米。（2）排水工程市政條件采用雨污分流制排水系統(tǒng)，規(guī)劃道路東側(cè)和北側(cè)布置市政排水管道。雨水排水系統(tǒng)暴雨強度計算公式Q434（11041LGP）/（T4）0518雨水量QQF重現(xiàn)期屋面P2年，室外P1年。室外雨水管道設(shè)計降雨歷時T10MIN。室外綜合徑流系數(shù)06。小區(qū)內(nèi)雨水量為450L/S。每戶空調(diào)室外機的冷凝水，有組織排入沿外墻設(shè)置的冷凝水立管，然后排入室外雨水管道。（3）配電系統(tǒng)電源設(shè)置10KV變配電室和發(fā)電機房，采用220/380V低壓電纜向小區(qū)內(nèi)各樓放射式供電，共需要3臺變壓器。負荷多層住宅樓用電負荷為三級負荷，應(yīng)急照明等為二級負荷外，其余用電負荷均為三級負荷。計量在變配電室內(nèi)低壓配電屏上設(shè)置總表，對商業(yè)、辦公及住宅回路單獨計量，總?cè)萘繛?800，630KVA。用電負荷住戶每戶用電負荷按5KW考慮，營業(yè)房按每平方米50W考慮。主要電氣技術(shù)數(shù)據(jù)小區(qū)變壓器裝機容量2500KVA，備電負荷（發(fā)電機）250KW。各樓進線均采用YJV221KV電纜穿混凝土套管埋地敷設(shè)，進樓處套鋼管保護。照明標(biāo)準(zhǔn)及照明節(jié)能小區(qū)內(nèi)照明按現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)GB500342004規(guī)定的照度及照明功率密度值標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行。（4）弱電系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)各住宅樓均設(shè)置電視、電話、網(wǎng)絡(luò)。小區(qū)內(nèi)各住宅樓均設(shè)置樓宇對講系統(tǒng)，并實現(xiàn)小區(qū)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)，主機設(shè)置在小區(qū)入口處物業(yè)管理用房內(nèi)。建筑設(shè)置火災(zāi)自動報警系統(tǒng)，小區(qū)統(tǒng)一設(shè)置消防控制室。（5）綠化隨著社會的不斷發(fā)展進步，人們?nèi)找嬷匾暛h(huán)境質(zhì)量的塑造，對于改善居民生活整體質(zhì)量，對于建設(shè)文明小區(qū)，提高居民擇屋購房吸引力起到相當(dāng)重要的作用，本次規(guī)劃設(shè)計在整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)布局的基礎(chǔ)上，著意強調(diào)小區(qū)整體綠化環(huán)境的塑造，以“天人合一”的生態(tài)理念作為綠化環(huán)境的整體宗旨，繼而營造出一個整體和諧可親，充滿詩情畫意的人居環(huán)境。第五章環(huán)境影響評價一、環(huán)境條件現(xiàn)狀調(diào)查本項目建設(shè)場址位于市北城區(qū)新區(qū)，周圍無污染源，環(huán)境狀況良好，適合本項目建設(shè)。二、環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例（1998年11月29日）；環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（GB30951996）二級標(biāo)準(zhǔn)；城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)（GB309693）；污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（GB89781993）；大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（GB132712001）二級排放標(biāo)準(zhǔn)；建筑施工場界噪聲限值（GB1252390）規(guī)定；中華人民共和國固體廢棄物污染環(huán)境防治法；機動車輛允許噪聲標(biāo)準(zhǔn)