2008年北京房地產市場回顧與2009年市場展望北京中原一、2008年北京房地產市場回顧1土地市場分析招拍掛出讓成交土地1300余公頃2008年北京市土地成交總表住宅用途土地成交占總量的七成限價房地塊普遍遇冷2008年截至12月11日，北京土地市場共推出11塊限價房用地，目前成交9塊，大興康莊三期、四期兩塊至今流標。而9塊限價房用地的成交并非十分順利，只有紀家廟、東沙河、大興康莊（二期）等少數(shù)限價房地塊一次順利成交，其余地塊均曾出現(xiàn)流標，有的做出規(guī)劃或者價格調整重新上市交易成功。樓面地價小幅上漲，漲幅為382、一手房地產市場分析21住宅市場分析211供應2008年住宅市場供應繼續(xù)下降08年全年，北京住宅市場上市面積約11555萬平米，上市套數(shù)98萬套，延續(xù)了自04年的下降勢頭，較07年供應面積減少116，供應套數(shù)減少186。從供應勢頭看，08年的供應增加呈現(xiàn)出“雙高峰”的分布；同時，08年下半年市場新增供應量較上半年下降了127，顯示了經濟轉冷、成交量下降的市場格局已開始向供應端傳導。212需求2008年住宅市場成交量大幅下挫2008年住宅市場成交量僅有6653萬平方米，成交套數(shù)僅為58萬套，較07年巨幅下挫。與07年相比，成交面積下降了60，成交套數(shù)下降了59。比較供應量與成交量，可以發(fā)現(xiàn)，08年市場呈現(xiàn)出明顯的供過于求現(xiàn)象，自07年的供不應求迅速降溫。上半年的宏觀調控、股市的縮水及下半年世界性經濟危機導致的對未來預期的不確定性都是此輪縮水的外部原因，加之北京的房價水平相對較高、外來投資比重較大，導致受外部因素的影響較大，成交量縮水較嚴重。213價格2008年住宅市場價格出現(xiàn)下降趨勢08年，北京普通住宅價格出現(xiàn)下降趨勢，單價較07年下降了753，部分樓盤降幅達20以上。從月度走勢看，8、9兩月是全年的價格高點，同時也是成交的低點。政策刺激，自10月開始，價格出現(xiàn)明顯的下降趨勢，同時成交也開始出現(xiàn)回暖跡象。22寫字樓市場分析221供應2008年寫字樓供應150萬平米，繼續(xù)回落截止到2008年11月底，北京寫字樓供應達138萬平方米，預計12月份仍有10萬平米供應，2008年全年供應接近150萬平方米。相較于2006年和2007年寫字樓供應量，2008年大幅減少。222需求寫字樓需求走低，全年銷售100萬平方米，寫字樓供大于求奧運會的結束，全球金融危機的影響，國內宏觀經濟進入下降周期，皆使得寫字樓投資需求受到影響。2008年，北京寫字樓成交100萬平方米，較2007年200多萬的需求急劇走低，且低于全年150萬的供給，全年供需存在較大缺口。223價格寫字樓均價18879元/平方米，成交價格繼續(xù)回升2008年寫字樓均價繼續(xù)回升至18879元/平方米，達近年來最高。面對上一輪住宅房價飛漲，寫字樓市場表現(xiàn)平穩(wěn)，因此在房地產整體進入下降通道時，寫字樓市場價格較投資者預期差距較小，加之供應減少以及寫字樓可以持有度危機的優(yōu)勢，使得寫字樓價格仍舊走高。23商業(yè)市場分析231供應總體供應面積較上年降幅明顯，達292008年北京商業(yè)市場期房供應面積為14015萬平方米。232需求期房成交占總體供應面積的63，較上年略有下降。2007年商業(yè)市場期房成交面積為13667平方米，占總體供應的69。各城區(qū)成交量均有一定幅度的下降，雖然朝陽區(qū)成交量依舊位于各城區(qū)之首，但已經從2007年的7893萬平方米下降到2008年的5272萬平方米，該市場反應說明投資客群的減少和日趨理性的投資心理，同時部分開發(fā)企業(yè)將銷售型物業(yè)轉為持有型物業(yè)也造成這一情況的加劇。2008年各月份月度成交面積以1月份的144244平方米為最多。233價格商業(yè)用房均價20995元/平米，漲幅為69城八區(qū)中朝陽區(qū)價格最高，達到2950882元/平米；遠郊區(qū)縣中，大興區(qū)的成交價格最高，達到1619938元/平米，平谷區(qū)成交均價較低，為65135元/平米。二、2009年市場展望1土地市場預測分析保障型住房和兩限房土地供應增多2009年土地供應總量將繼續(xù)增加，仍將大力推出保障性住房和兩限房，將會較多出現(xiàn)或與商品房配建的形式，預計明年保障性住房和兩限房用地供應將比08年有所增加。土地成交呈兩級分化態(tài)勢雖然目前情況下，多數(shù)開發(fā)商更多關注的是如何保持良好的現(xiàn)金流，但認為實力派開商仍將實施“儲地為王”地產開發(fā)策略。比如近2年銷售情況較好的開發(fā)商，或在07年拿到高價地的開發(fā)商等資金鏈充足的開發(fā)商，將會在明年實施“儲地為王”計劃。但近2年銷售情況不好，資金緊缺的開發(fā)商，關注的重點是如何平衡土地儲備和資金鏈的問題，拿地較為謹慎。土地價格下調由于今年市場形勢低迷，并且出現(xiàn)多宗土地流拍、大量保障性住房和兩限房用地供應，預計09年土地整體價格下調。2、一手房地產市場預測分析21住宅明年上半年持續(xù)08年的市場態(tài)勢，預計地產市場下半年將穩(wěn)定運行全球金融危機，還未見底。國內經濟發(fā)展困難重重，以出口為導向的經濟結構面臨調整。消費信心不足，需求啟動緩慢。09年保8發(fā)展形勢不容樂觀。就房地產行業(yè)而言，1/3是經濟的問題，1/3是金融的問題、1/3是地產的問題。目前這三個方面均受到嚴重影響，價格下調、成交緩慢、觀望情緒嚴重，典型的買方市場，雖然有政策的刺激，市場信心的恢復仍然需要時間。我們樂觀估計明年下半年市場發(fā)展基本穩(wěn)定、價格穩(wěn)定至06年水平，日成交在200套以上。供應結構調整，保障性住房供應繼續(xù)增加根據(jù)土地供應計劃判斷，09年普通住宅、限價房、廉租房、經濟適用房等各類保障性住房將進一步增加，保證更多中低收入家庭的需求。成交量溫和轉暖，但難以回復至07年水平隨著政府一系列保障經濟、穩(wěn)定房地產市場政策的出臺，部分自住型需求及長期投資需求將開始釋放；但在整體經濟形勢轉冷的大環(huán)境下，預期成交量將呈現(xiàn)小幅上漲的態(tài)勢。價格下降的趨勢將繼續(xù)持續(xù)經歷2008年下半年房地產初冬的洗禮，部分小開發(fā)商、或者同期在售量較多的開發(fā)商，并且考慮到國內經濟不會在短期內扭轉下滑的態(tài)勢，為了快速回攏資金，使公司能正常運轉，明年必將降價銷售，同時根據(jù)不同情況，確定當期的打折策略。小戶型集中供應由于“7090”政策難以動搖，并且政府計劃明年推出政策性住房800多萬，因此，預測明年住宅產品整體戶型面積偏小，并且在戶型空間格局也將出現(xiàn)拼裝產戶型。比如，將出現(xiàn)90平米左右的三居或復式戶型，二個80平米左右的戶型拼將裝成一個大三居或四居等，明年戶型將更加緊湊多樣。22寫字樓新建寫字樓供應繼續(xù)回落北京寫字樓在近幾年集中供應，尤其在2006年出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，整體供應逾1000萬平方米。在2007年回落的基礎上，2008年繼續(xù)回落，隨著全球性經濟危機的爆發(fā)，房地產市場將繼續(xù)調整，預計2009年寫字樓供應仍將繼續(xù)回落。寫字樓投資需求回落，整購需求減少隨著房地產市場持續(xù)調整，雖然09年供應量繼續(xù)回落，一投資客群進入寫字樓市場。不過此類投資客群對寫字樓的面積需求將集中在中小戶型面積，而整購需求將隨著宏觀經濟進入下降周期而減少。寫字樓銷售價格保持平穩(wěn)2008年，面對房地產整體的不利形勢，寫字樓售價仍保持了較高的增長，寫字樓仍存在較大投資潛力。隨著宏觀經濟整體形勢下行，寫字樓市場也將受到一定的影響，雖然需求有所回落，但寫字樓銷售價格的變化，與其租金相比，有一定的滯后期，因此，預計2009年寫字樓售價保持平穩(wěn)。甲級寫字樓租金呈小幅下滑趨勢受到全球經濟危機的影響，北京寫字樓租賃市場將受到一定的影響，尤其對甲級寫字樓的影響較大，部分外資公司開始縮減辦公面積。從北京中原監(jiān)測的數(shù)據(jù)看出，北京甲級寫字樓租金從2008年11月份出現(xiàn)拐點，處下行趨勢。隨著全球經濟的調整速度，以及目前租賃需求的縮減，預測2009年北京甲級寫字樓租金呈下滑趨勢。教育產業(yè)辦公需求增加從經濟學的角度看，發(fā)展教育產業(yè)可以從增加投資和消費兩個方面擴大需求，從而拉動經濟的增長。對于消費者來說，教育是終身投資，只有一技之長，才能讓自己立于不敗之地。從這次全球性金融危機看，遇到了經濟不景氣，上班族就會回流到學校繼續(xù)深造，儲備知識，為經濟復蘇的來臨做準備。23商業(yè)北京商業(yè)供應量小幅回落雖然受全球經濟危機的影響，內外資在商業(yè)方面的投資力度有所減緩，所以明年商業(yè)供應量將減少。但由于2006年、2007年開工的項目比較多，所以明年商業(yè)供應量將小幅減緩。明年商業(yè)成