1、遵義市場調(diào)研報告,國際地產(chǎn) 2007.7,項目背景,位于遵義市匯川區(qū)香港路羅莊路段，毗鄰羅莊電器城； 項目紅線內(nèi)用地面積約為28210.5平方米。其中,待建昆明路將占用3137平方米；本地塊呈不規(guī)則梯形狀，地形為緩坡，北高南低，高差約為18米左右； 本項目地塊西臨香港路，北靠擬建中昆明路，區(qū)位優(yōu)越，交通便利； 擬規(guī)劃24米寬市政道路將從本地塊旁穿過并連通大連路； “羅莊項目”目前為待拆遷地，局部為多層住宅樓及招待所； 尚處于項目定位規(guī)劃設(shè)計前市場調(diào)研工作。,報告形成過程圖,發(fā)展商需求 項目如何定位，確保 獲取各方面效益最大化,問題,遵義 數(shù)據(jù) 房地產(chǎn)市場指標 樓盤詳細指標 項目用地研究 住宅消

2、費指標,結(jié)論,調(diào)研,分析,陳述,實現(xiàn) 我們的暢想,問題分解樹,遵義市 位于貴州省北部，為遵義市政府所在地，為貴州北部經(jīng)濟政治文化中心，東鄰銅仁地區(qū)，南抵黔東南、黔南自治州和貴陽市，西南與畢節(jié)地區(qū)接壤，西、北與四川省、重慶市交界，全市東西長247.5公里、南北寬232.5公里，國土總面積30753平方公里，占貴州省總面積的17.46。俗稱“黔北大地”或“黔北糧倉”。 黔北經(jīng)濟文化重鎮(zhèn)，以神奇國酒茅臺為代表的釀酒業(yè)已成為重要支柱產(chǎn)業(yè)，更為重要的是，遵義會議、強渡烏江、四渡赤水、婁山關(guān)大捷等紅色革命遺址，彪炳千古，使遵義成為具有很高知名度的勝地和福地。 遵義貴陽安順是貴州省開發(fā)較早、經(jīng)濟技術(shù)水平較高

3、、投資效益較好的較發(fā)達地區(qū)，被稱為“黔中經(jīng)濟帶”，同時，地理位置優(yōu)越，地處川黔渝交通要沖，亦為川、渝出海大通道。,行政區(qū)劃： 遵義市于1997年撤地設(shè)市，現(xiàn)轄2區(qū)2市8縣2個自治縣，分別為紅花崗區(qū)、匯川區(qū)、仁懷市、赤水市、遵義縣、習水縣、桐梓縣、綏陽縣、正安縣、湄潭縣、鳳岡縣、余慶縣、道真仡佬族苗族自治縣和務(wù)川仡佬族苗族自治縣?？h、自治縣、區(qū)（市）下轄有166個鎮(zhèn)、54個鄉(xiāng)、14個街道辦事處、8個民族鄉(xiāng)。鎮(zhèn)、鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）下轄1980個行政街，街道辦事處下轄216個社區(qū)居委會。 面積、人口： 遵義市是全省地域最廣、人口最多、經(jīng)濟和文化較為發(fā)達的地級行政區(qū)。2004年末全市總?cè)丝?30萬人，人口自

4、然增長率為7.61，城鎮(zhèn)化率為30.4，人口密度為237.3人/平方公里，除漢族外，有仡佬族、苗族、土家族、布依族、彝族、回族、侗族等36個少數(shù)民族，其中，遵義市區(qū)人口78萬人。 城市歷史： 公元前二世紀的西漢到公元二世紀時的東漢時期，曾先后有過舍人、盛覽和尹珍三位文化先驅(qū)在這片土地上創(chuàng)建、發(fā)展、傳播古代文化；公元八世紀唐代大詩人李白曾流放古夜郎（今桐梓縣境內(nèi)）；宋代起，政府普遍在這里設(shè)置府學、縣學，建立書院。唐貞觀十三年（公元639年），將隋代的郎州改名為播州，唐貞觀十六年（公元642年），將播州所領(lǐng)的羅蒙縣改名遵義縣。清雍正五年（公元1727年），遵義府由四川省劃歸貴州省管轄。 全國首批公

5、布的24個歷史文化名城之一。1935年1月，中國工農(nóng)紅軍轉(zhuǎn)戰(zhàn)貴州，中國共產(chǎn)黨中央政治局在遵義召開了舉世聞名的“遵義會議”。 04年獲得全國人居環(huán)境范例城市稱號,重 慶 市,一、遵義市房地產(chǎn)發(fā)展階段判定,人均GDP與發(fā)展階段的關(guān)系 市場化程度與發(fā)展階段的關(guān)系,2006年遵義市人均GDP868US$,2006年遵義市GDP465.7億元增長12.6%,遵義市房地產(chǎn)發(fā)展階段判斷,即將從啟動階段邁入快速發(fā)展階段 此階段需求特征為生存、改善需求兼有； 房地產(chǎn)開發(fā)以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重。,市場化評價指標體系,市場化程度與發(fā)展階段的關(guān)系,遵義房地產(chǎn)市場化程度判定,遵義房地產(chǎn)即將進入全面快速發(fā)展階段,二、

6、遵義市房地產(chǎn)發(fā)展周期判定,房地產(chǎn)投資比例與發(fā)展周期的關(guān)系 房地產(chǎn)景氣指數(shù)與發(fā)展周期的關(guān)系,房地產(chǎn)波動周期,低迷,正常,過熱,飽和,滯漲,低迷,正常,正常,一個房地產(chǎn)增長周期通常為810年,遵義房地產(chǎn)歷年投資統(tǒng)計,施工量逐年加大，但竣工量走勢不穩(wěn),2000-2006年商品房銷售量統(tǒng)計,遵義房地產(chǎn)市場商品房銷售高峰期在下半年 商業(yè)物業(yè)歷年成交量僅占住宅成交量10%左右,遵義市房地產(chǎn)投資周期預測,低迷 2000年,正常 2006年,過熱 2007年,飽和 2004年,滯漲 2008年,低迷 2001年,正常 2005年,正常 2002年,滯漲期飽和期,房地產(chǎn)景氣指數(shù)與發(fā)展周期關(guān)系,從景氣指數(shù)判斷遵義

7、房地產(chǎn)需求周期,推論,目前遵義市房地產(chǎn)投資周期為滯漲期飽和期，需求周期為正常期過熱期發(fā)展，房地產(chǎn)達到了發(fā)展周期的最高階段。 如果排除政府宏觀調(diào)控，遵義房地產(chǎn)市場在2008年后將會有一個從波峰下降的時期，在這個階段追加房地產(chǎn)投資風險系數(shù)加大,遵義市城市經(jīng)濟發(fā)展水平持續(xù)增長； 在全國315個地級城市中，遵義市排名123位，經(jīng)濟實力處于中上水平,單 位 ： 億 元,在崗職工工資收入水平和存款水平高于本省周邊地級城市,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第三產(chǎn)業(yè)占主導；零售及服務(wù)業(yè)比重高,礦產(chǎn)資源所占比重較高 城市化水平32,遵義市房地產(chǎn)發(fā)展周期,93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 0

8、6 07 08,98年房地產(chǎn)投資下跌至93年以來最低點，僅為0.5億元。,00年上半年，遵義市房地產(chǎn)市場對外吸引增大，土地供應(yīng)放量，房地產(chǎn)投資5.5億元，創(chuàng)歷年新高。,2007年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成8.03億元，比去年同期增長22.4。,目前遵義市房地產(chǎn)投資周期為成長期高速上升期,93年始，房地產(chǎn)投資首次突破億元大關(guān)，達1.97億元，與去年同比，增幅7.6倍。 （上年僅為0.26億元）,2006年房地產(chǎn)投資27.5億元，增幅18%，再創(chuàng)歷史新高。,房地產(chǎn)宏觀市場分析的啟示,1、遵義市房地產(chǎn)步入快速發(fā)展階段，市場需求為數(shù)量與質(zhì)量并重，大量不成熟發(fā)展商及產(chǎn)品出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場處于群雄混戰(zhàn)的時代，

9、并形成了本地房開商、貴陽房開商、川、渝房開商在遵義三足鼎立之勢。 我們有機會推出市場領(lǐng)先的產(chǎn)品，樹立自己的品牌。 2、房地產(chǎn)發(fā)展周期正處于上升期，住宅價格與投資猛增。 我們應(yīng)抓住發(fā)展機會，盡快占領(lǐng)市場。 3、城北是未來市場供應(yīng)的集中區(qū)域之一，在幾年內(nèi)仍將是競爭的熱點區(qū)域。 城北競爭激烈,羅莊片區(qū)屬城市中心地段,我們面臨巨大機會和挑戰(zhàn).,宏觀環(huán)境分析對本項目的啟示,對項目有利的因素 項目所處的西城區(qū)是城市未來發(fā)展的主要區(qū)域，也是居住環(huán)境最好的區(qū)域之一 遵義市社會購買力水平正穩(wěn)步上升 住房制度的改革和深化，產(chǎn)生了大量社會中層以上群體購房需求和購買力。 居住支出比例目前僅10%，較其它地級城市而言，

10、發(fā)展空間較大。 不利的因素 遵義市總體經(jīng)濟實力，人均收入和人均存款在同類地級城市中較為偏低 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：以第二產(chǎn)業(yè)的重工業(yè)為主；人口結(jié)構(gòu)中：國有及集體人員占到16%，該類人口結(jié)構(gòu)購買力普遍偏低，且較大程度依賴政府住房制度改革 人口的內(nèi)向性明顯，實際增長率不高（7%） 居民生活水平較低，屬中偏下溫飽線上。,遵義紅花崗區(qū)是遵義市的母城，是遵義市的經(jīng)濟、文化中心和交通樞紐，是聞名于世的歷史文化名城。2006年GDP達到102.25億元，在貴州省經(jīng)濟強縣排名中位居第四名。,本案,爵士藍島,鳳 凰 山,南部片區(qū),南部片區(qū),南部片區(qū),南部片區(qū),板塊市場觀點,板塊屬城市新區(qū)，為廠礦集中地之一，城市主景觀大道延

11、伸海爾大道貫穿南北，交通較為便利，該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)于02年左右開始起步，是目前遵義房地產(chǎn)大盤較為集中區(qū)域之一，但生活配套有所不足，在遵義地區(qū)對其認同度較低。本板塊呈現(xiàn)出以下特點； 集中沿線開發(fā)：目前主要集中在海爾大道沿線，具代表性樓盤主要有智慧名城、富華國際、金地華城、桃溪河畔等，品質(zhì)較高項目為桃溪河畔，其一、二期主要以別墅及聯(lián)排別墅與多層住宅為主。由于拆遷量較小，因此在售項目均具一定規(guī)模，總推售量在150萬左右。 規(guī)模小區(qū)受青睞：該區(qū)域在售項目以多層及小高層為主，其中，多層、小區(qū)環(huán)境好、樓距寬項目整體銷售率達 70%以上，同時，該區(qū)域商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較大，但市場反映冷淡，整體呈現(xiàn)出有價無市之局

12、面； 區(qū)縣購買呈主流：經(jīng)現(xiàn)場實地了解獲悉，購買客戶群體主要以周邊區(qū)縣的企事業(yè)單位集體團購、公務(wù)員、私營企業(yè)主、長駐本地蜀、渝經(jīng)商人士等購買，該客戶群體占據(jù)整體銷量80%以上，并促使整體均價不斷上漲，達到目前14001800元/左右。家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，35-50歲之間，用途為自住，主要目的；小孩教育、工作變動、作為投資為將來退休作打算；選擇方向；交通便利、有一定社區(qū)規(guī)模、環(huán)境好、周邊中、小學近及完善的生活配套等； 中小套型是首選：選購戶型主要以100120 三房為主，首付56萬元，總價在1520萬之間。對臨街商鋪興趣不大，海爾大道沿街商鋪均價40007000元/間及二樓2000元/左右基本

13、無人問津； 房開商實力弱，銷售周期長：項目多數(shù)為滾動式開發(fā)模式，大多經(jīng)過三年以上開發(fā)期，銷售時間較長，多為2年甚至3年以上緩慢銷售。整體樓盤剩余單位均為面積較大，朝北向以及高樓層單位；壓力主要是小區(qū)環(huán)境欠佳、套型面積偏大，總價高，同時缺乏景觀、朝向、戶型設(shè)計不合理，采光不足，暗房、暗衛(wèi)、暗廚較多也是滯銷的重要因素之一；,外環(huán)片區(qū)（東）,外環(huán)片區(qū)（東）,外環(huán)片區(qū)（東）,外環(huán)片區(qū)（東）,外環(huán)片區(qū)（東）,外環(huán)片區(qū)（東）,外環(huán)片區(qū)（東）,板塊市場觀點,板塊屬城市傳統(tǒng)物流、建材、小商品集散地，為城市東部區(qū)域經(jīng)濟中心，各種生活配套相對完善，火車站、客車站坐落其中，城市景觀大道外環(huán)路大道北端與大連路及南端海

14、爾大道連接，從而貫穿整個城市南北，是遵義市重要的交通樞紐。該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)熱潮始于98年左右，早期主要為舊城拆遷戶安置區(qū)域之一，近年以來，隨著市場化進程加快，民眾購買力提高，及交通便利優(yōu)勢，區(qū)域內(nèi)商品房品質(zhì)有了較大提升，并呈現(xiàn)出以下方面特點； 區(qū)縣購買占絕對量：經(jīng)對區(qū)域在售樓盤及相關(guān)資料獲悉，購買客戶群體絕對數(shù)量來源以周邊區(qū)縣的企事業(yè)單位、公務(wù)員、私營企業(yè)主、外地長駐本區(qū)域經(jīng)商人士等為主，以及四川、重慶為輔，該兩部份客戶群體占總銷售量的80%以上，個別性價比較高的項目甚至超過90%以上。 價格差異大：該區(qū)域內(nèi)，相互間價格差異較大，外環(huán)路南段洛江河地段，平均售價約為1900-2000元/左右，

15、中段沙壩片區(qū)，整體均價在1400-1600元/左右，毗鄰北京路在售樓盤整體均價約為1800-2000元/之間，呈現(xiàn)出中間低兩頭高的格局?？蛻羧后w家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，35-50歲之間，用途為自住，主要目的；自住、小孩教育、近工作地方、作為投資為將來退休作打算；選擇方向；交通便利，有一定社區(qū)規(guī)模,環(huán)境好、周邊中、小學及完善的生活配套等； 集中沿線開發(fā)：目前在售項目多為沿外環(huán)路兩側(cè)分布，基本為舊城改造項目，密度較大； 多層房受青睞：本片區(qū)在售項目主要以多層及小高層為主，經(jīng)對認購情況了解，以區(qū)縣為主的絕大數(shù)客戶群對多層小區(qū)房認同度最高，在銷售速度上，多層屋銷售進度比電榜房銷售率高出一倍以上。 中等

16、面積是首選：選購戶型主要以100120 三房為主，首付67萬元，總價在1520萬之間。對臨街商鋪興趣不大，空置率較高（特別是沙河小區(qū)），沿街商鋪均價400015000元/左右（沃爾瑪進駐財富廣場除外），二樓商業(yè)物業(yè) 基本無人問津； 開發(fā)實力弱，銷售周期長：項目多數(shù)為滾動式，聯(lián)合開發(fā)模式，大多經(jīng)過3-5年以上開發(fā)期，除 “財富廣場住宅樓）“外，其它均已上市銷售一年甚至兩年以上，銷售率約60%左右，剩余均為大面積以及高樓層單位；壓力主要是面積偏大，總價高，同時缺乏景觀、朝向差、戶型設(shè)計不合理，采光不足等也是滯銷的重要因素之一。,北部片區(qū),北部片區(qū),北部片區(qū),北部片區(qū),北部片區(qū),北部片區(qū),板塊市場觀

17、點,板塊屬城市新區(qū)，在原開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)上成立匯川區(qū)，為遵義市政府所在地，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，各種生活配套相對較為完善，城市主景觀大道南京路貫穿東西，湘江河劍沿鳳凰山西部由北向南灣沿而下，平均寬度為40米左右，是城市主要的景觀帶，在貴州及當?shù)叵碛休^高認同度。商品房開發(fā)品質(zhì)較其它區(qū)域有較大提高，本板塊呈現(xiàn)出以下特點； 物業(yè)品質(zhì)高：整體的開發(fā)規(guī)模、小區(qū)規(guī)劃、園林布局、戶型設(shè)計、管理等方面基本代表了整個城市的開發(fā)質(zhì)素.具代表性的項目有香水郡、錦都豪苑、楓橋韻泊等，由于各小區(qū)均具一定規(guī)模與開發(fā)水平，性價比方面就市中心開發(fā)項目而言具有較大優(yōu)勢。 中等面積是首選：經(jīng)對在售項目實地了解，選購戶型主要以100120

18、 三房最受歡迎，首付67萬元，總價在2025萬之間，二房80-90左右，總價在15-17萬元之間是年青人的首選，用途多為結(jié)婚用房，購買方式多由父母幫助首期房款及裝修 ； 商業(yè)物業(yè)空置大：在對大連路、南京路在售項目了解，臨街商鋪空置率較高，均價850013000元/左右，二樓基本無人問津，臨街多數(shù)為2層以上商業(yè)，體量較為巨大，且進深大，開間窄，呈有價無市現(xiàn)狀； 區(qū)縣購買呈主流：經(jīng)相關(guān)資料獲悉，購買客戶群體，主要來自周邊區(qū)縣的企事業(yè)單位、公務(wù)員、私營企業(yè)主等購買，并促使整體均價不斷上漲，達到目前20002200元/左右。家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，35-50歲之間，用途為自住，主要目的；小孩教育、工作

19、調(diào)動、作為投資為將來退休作打算；選擇方向；有一定社區(qū)規(guī)模,環(huán)境好、周邊中、小學、醫(yī)院及完善的生活配套等； 開發(fā)實力弱，銷售周期長：大多經(jīng)過二年以上開發(fā)期，銷售剩余均為大面積以及高樓層單位；壓力主要是面積偏大，總價高，同時缺乏景觀、朝向差、戶型設(shè)計不合理，采光不足，暗房、暗衛(wèi)、暗廚較多 也是滯銷的重要因素之一。,澳門路（羅莊附近）,香港路（羅莊附近）,香港路（羅莊附近）,匯景臺,港灣麗都,東方星園,上海路,香水郡,北部灣錦都豪苑,大成帝景,鳳 凰 山,海珠廣場,板塊市場觀點,板塊屬城市三大商圈之一，是遵義市區(qū)北部經(jīng)濟中心，各種生活配套相對完善，區(qū)域內(nèi)香港路為城市電子、電器一條街，景象繁華、人流如

20、織，在全省、地區(qū)享有很高認同度。本板塊呈現(xiàn)出以下特點； 物業(yè)品質(zhì)高：香港路上目前在售項目主要有四個，基本為舊城改造項目，建筑密度較大，整體的小區(qū)規(guī)劃、園林布局、戶型設(shè)計、管理等方面基本代表了整個城市的開發(fā)質(zhì)素.具代表性的項目有維也納春天、盛邦地標等，由于各小區(qū)均具一定規(guī)模與品質(zhì)，性價比方面就本區(qū)域而言具有絕對性優(yōu)勢。 區(qū)縣購買呈主流：經(jīng)相關(guān)資料獲悉，所有項目付款方式上，商業(yè)貸款及公積金貸款約占7 成以上。其中，主要來自周邊區(qū)縣的企事業(yè)單位、公務(wù)員、私營企業(yè)主等購買，并促使整體均價不斷上漲，達到目前20002400元/左右。家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，35-50歲之間，用途為自住，主要目的；小孩教育

21、、工作調(diào)動、作為投資為將來退休作打算；選擇方向；有一定社區(qū)規(guī)模,環(huán)境好、周邊中、小學、醫(yī)院及完善的生活配套等； 中等面積是首選：選購戶型主要以100130 三房為主，首付67萬元，總價在2025萬之間，80-90左右的二房是年青人的首選，用途多為結(jié)婚用房，購買方式多 由父母幫助首期房款及裝修 。對臨街商鋪興趣不大，沿街商鋪均價850023000元/左右，二樓4000元/ 基本無人問津； 開發(fā)實力弱，銷售周期長：項目多數(shù)為滾動式開發(fā)模式，大多經(jīng)過三年以上開發(fā)期，除 “盛邦地標”為06年銷售外，其它均已上市銷售一年甚至兩年以上，住宅銷售率約60-70%左右（港澳廣場除外），目前待售總面積約15萬以

22、上，剩余均為大面積以及高樓層單位；壓力主要是面積偏大，總價高，同時缺乏景觀、朝向差、戶型設(shè)計不合理，采光不足，暗房、暗衛(wèi)、暗廚較多 也是滯銷的重要因素之一； 商業(yè)物業(yè)冷熱不均：均為底商上住宅，裙樓商業(yè)物業(yè)規(guī)劃上為3層以上甚至5層，供應(yīng)量較大，業(yè)態(tài)分為電子、電器、時尚用品、餐飲業(yè)等，呈現(xiàn)出香港南路繁華，香港北路較為冷淡的局面。,城西片區(qū),城西片區(qū),城西片區(qū),城南老城區(qū),板塊市場觀點,該板塊位于城市西部毗鄰湘江河，屬城市自然景觀較好的區(qū)域，各種生活配套較為完善。 推出量較少：目前該區(qū)域在售項目3個，開發(fā)以多層為主，具代表性項目為“康海世紀花城”； 客戶群體：除來自項目周邊居民、遵義本地企事業(yè)單位、

23、教職員工外，其主要買家來至區(qū)縣，該板塊由于周邊環(huán)境較為理想，生活配套較為完善等等原因，市場關(guān)注度較高，房價在全市屬較高區(qū)域之一； 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品構(gòu)成：以小高層層為主，占總量的80%以上； 中等戶型受青睞：從所了解的成交情況及目前剩余套型單位來看，100-120是較受市場歡迎面積。,2006年上半年商品房（住宅套型面積）交易情況,交易量最低為60-80平米間及180平米以上套型，呈現(xiàn)出中間高，兩頭低格局,2006年上半年商品房成交價格所占比重,表現(xiàn)出以改善生活環(huán)境，自住型的剛性需求為主 注：07年上半年全市在售項目同比，整體均價漲幅達10%-15%左右,各區(qū)域房地產(chǎn)(住宅物業(yè))市場特征,各區(qū)域房地產(chǎn)

24、(商業(yè)物業(yè))市場特征,房地產(chǎn)區(qū)域市場分析的啟示,根據(jù)遵義市城市發(fā)展現(xiàn)狀和未來規(guī)劃, 城市將向北部逐步延伸. 大量的新盤主要集中在開發(fā)區(qū)與南京路沿線； 目前遵義市場各區(qū)域正處于群雄并起階段, 區(qū)域間價格差異除城南、外環(huán)路沙壩片區(qū)最低外，中心區(qū)及城北區(qū)域間價格差距相對較?。ɡ铣切陆殖猓侵行膮^(qū)域優(yōu)勢明顯； 購房群體主要以區(qū)縣購買為主及川、渝人士為輔，本地企事業(yè)單位,公務(wù)員和泛公務(wù)員(主要以教師、醫(yī)生等為主) 以及私營企業(yè)主等高收入階層次之； 電梯房已成為開發(fā)主流,大眾購房者普遍關(guān)注地段、環(huán)境、戶型和價格； 市場競爭主要以地段競爭為主, 普遍注重樓盤本身品質(zhì)和景觀環(huán)境等。,我們的觀點:,通過對各

25、區(qū)域目前在售項目調(diào)研分析后,我們認為,遵義房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出以 下方面特征; 1、區(qū)縣客戶群體已成為目前遵義房地產(chǎn)市場絕對數(shù)的消化來源; 2、區(qū)域選擇上，短期內(nèi)仍難以動搖客戶群體對城市中心青睞； 3、上規(guī)模、良好規(guī)劃的小區(qū)并接合市場需求，科學布局戶型，市場供應(yīng)量偏小, 難以滿足市場需求。 4、商業(yè)物業(yè)整體供應(yīng)量過大，市場消化空間極為有限。,四、地塊研究,地塊周邊區(qū)域分析,地塊交通狀況分析,地塊指標 宗地面積約42.31畝 （2.82公頃） 容積率：2.5 地勢北高南低,呈緩坡 狀,最高點為東北角,最低點為西南角 地面高差約為18米 擬建中24米寬昆明路將占用3137平方米,地塊地形與相關(guān)指標,地

26、塊地形與現(xiàn)狀,地塊呈東北角高，西南角低之勢（高差約18米）, 現(xiàn)有物業(yè)以家屬樓、招待所為主。,待建昆明路,北,地塊四至,地塊西邊界,地塊東邊界,地塊南邊界,地塊北邊界,地塊解析結(jié)論,地塊位于紅花崗區(qū)北部，處于城市中心城市重要三大商圈之一 港澳商圈羅莊地段，屬繁華之處，曲徑通幽之地，未來升值潛力巨大； 地塊與規(guī)劃中的昆明路接壤，周邊交通、生活配套等，人文環(huán)境資源良好； 地形呈北高南低延緩之勢，利于居家日照需求，有較為理想的視覺空間享受。,地塊中擬建昆明路將占用3100余平米，及開工時限目前尚未完全確定； 地塊面積較小，坡度較大，對規(guī)劃布局要求較高； 未來幾年內(nèi)市場供應(yīng)放量。必將對潛在購買力產(chǎn)生分

27、流。,六、 消費者市場調(diào)查分析,都勻房地產(chǎn)市場購買力構(gòu)成,消費者特征 1 本地購買群體,所占比例約20%,由兩部份組成，一單位團購，二自行選擇購買，在置業(yè)選擇上，呈現(xiàn)出以下特征； 年齡段:分為28-30歲,35-50歲兩個年齡段為主； 職業(yè)分布:公務(wù)員、企事業(yè)單位、教職員工、私營企業(yè)主、個體商戶、一般公司職員； 家庭人口:二口之家約占10%，三口之家約占70%，其次是三代同堂4-5口之家約占15%； 家庭年收入: 2萬元左右占30%，3-5萬元%占60%，5萬元以上占10% 選擇地段:桃溪地塊，茅草鋪占80% 選擇小區(qū):小區(qū)環(huán)境好、交通方便、距單位近； 選擇戶型:3房2廳2衛(wèi)戶型占75%以上，

28、2房一廳一衛(wèi)戶型約占10%、其次為4房； 選擇面積:80-90占20%，110-120占30%，120-140占35%，150占15% 戶型要求:80%希望廳大、廚房大，其次是衛(wèi)生間，希望有大陽臺占80%，戶型方正，采光 性好占90%以上； 承受總價:20-30萬元之間占80%，30-35萬元之間占15%，35萬元以上占5% 付款方式:一次性付款占30%,組合貸款約占70% 購買動機:改變生活環(huán)境自住、房價增長沒有其它投資渠道買房作為投資， 置業(yè)次數(shù)：二次置業(yè)占80%，第一次置業(yè)占20%。,消費者特征 2長駐本地外地經(jīng)商人士購買群體,所占比例約20%,在遵義城打拼5-10年以上，以重慶人居多，

29、四川次之，對本地人際、生活環(huán)境已有了較高的認同感與歸屬感，在本地置業(yè)量占其總數(shù)三分一左右，在置業(yè)選擇上，呈現(xiàn)出以下特征； 年齡段:以30-45歲年齡段為主； 職業(yè)分布:私營企業(yè)主、個體商戶； 家庭人口:二口之家約占5%，三口之家約占60%，其次是三代同堂4-5口之家約占35%； 家庭年收入:3萬元左右占30%，4-5萬元%占40%，5萬元以上占30%； 選擇地段:茅草鋪、外環(huán)路沿線 選擇小區(qū):交通方便、本省人較集中,距經(jīng)營場所近、周邊購物中心； 選擇戶型:3房2廳2衛(wèi)戶型占90%以上，2房一廳一衛(wèi)戶型約占5%、其次為4房； 選擇面積:70-90占5%，110-120占60%，120-140占2

30、0%，150占15% 戶型要求:80%希望廳大、廚房大，其次是衛(wèi)生間，希望有大陽臺占60%，戶型方正，采光性好 占90%以上； 承受總價:15-20萬元之間占75%，20-25萬元之間占30%，25萬元以上占5% 付款方式:一次性付款占20%,按揭貸款約占80以上； 購買動機:作好長期打算，改變生活環(huán)境、自住、房價增長作為投資； 置業(yè)次數(shù)：第一次置業(yè)占50%，二次置業(yè)占50%。,消費者特征 3 區(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)購買群體,所占比例約為總消化量的50%左右,普遍較為富有，以仁懷居多，選擇上對學區(qū)、周邊繁華程度、環(huán)境等要求較高,在置業(yè)選擇上，呈現(xiàn)出以下特征； 年齡段:以35-50歲年齡段為主； 職業(yè)分布:公

31、務(wù)員、企事業(yè)單位、教職員工、私營企業(yè)主、個體商戶； 家庭人口:二口之家約占3%，三口之家約占80%，其次是三代同堂4-5口之家約占17%； 家庭年收入:3萬元左右占5%，4-5萬元%占50%，5萬元以上占45%； 選擇地段：茅草鋪、外環(huán)路 選擇小區(qū):小區(qū)環(huán)境好、交通方便、學區(qū)近、周邊購物中心； 選擇戶型:3房2廳2衛(wèi)戶型占75%以上，2房一廳一衛(wèi)戶型約占10%、其次為4房； 選擇面積:70-90占20%，110-120占60%，120-140占15%，140以上占5% 戶型要求:80%希望廳大、廚房大，其次是衛(wèi)生間，希望有大陽臺占60%，戶型方正， 采光性好占90%以上； 承受總價:12-25

32、萬元之間占80%，25-30萬元之間占15%，30萬元以上占5% 付款方式:一次性付款占50%,組合貸款約占50% 購買動機:子女教育、投資、退休后居住、工作調(diào)動； 置業(yè)次數(shù)：二次置業(yè)占90%以上（含單位房改房）。,消費者特征 4 在外地工作的本地人購買群體,所占比例約10%,本地人地外地工作主要由兩部份區(qū)域組成；珠三角與長三角 地區(qū),置業(yè)選擇上，呈現(xiàn)出以下特征； 年齡段:以25-45歲年齡段為主； 職業(yè)分布:公務(wù)員、企事業(yè)單位、私營企業(yè)主、個體商戶、一般公司中高層人士； 家庭人口:二口之家約占20%，三口之家約占65%，其次是三代同堂4-5口之 家約占15%； 家庭年收入:3-5萬元%占30

33、%，8萬元以上占70%； 選擇地段:茅草鋪占50%，桃溪30%，外環(huán)路沿線20% 選擇小區(qū):小區(qū)環(huán)境好、交通方便、周邊購物中心； 選擇戶型:3房2廳2衛(wèi)戶型占90%以上，2房一廳一衛(wèi)戶型約占10%； 選擇面積:70-90占10%，110-120占40%，120-140占45%，150占5% 戶型要求:80%希望廳大、廚房大，其次是衛(wèi)生間，希望有大陽臺占60%，戶 型方正，采光性好占90%以上； 承受總價:25-30萬元之間占80%，35-40萬元之間占15%，50萬元以上占5%； 付款方式:一次性付款占30%,商業(yè)貸款約占70%； 購買動機:其工作所在地房價漲幅較大、在給家人居住的同時，尊孝、投資兼得； 置業(yè)次數(shù)：二次置業(yè)占90%，第一次置業(yè)占10%。,受訪者工作單位分布,受訪者：教育、事業(yè)單位、科研、事業(yè)及私營企業(yè)為主。,職業(yè)分布,60以上的受訪者為管理人員及科教衛(wèi)生人員。,受訪者家庭月收入,絕大部分家庭