1、講 解 人： 部 門：財務管理部 職 務：,房產(chǎn)稅新政培訓,培訓的主要內(nèi)容,什么是稅收,我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制概括,房產(chǎn)稅新政,稅收籌劃的一些空間,房產(chǎn)稅新政對房地產(chǎn)開發(fā)商的影響,什么是稅收,什么是稅收 稅收就是你與國家合伙做生意，國家入干股，最后分享一部分你的收益。,什么是稅收,什么是稅收 西方有格言“稅收與死亡，是人生難免的兩件事” 東方有諺語“皇糧國稅，古已有之”,什么是稅收,什么是稅收 現(xiàn)實中稅收與人們的生活密切相關，但是由于稅的表現(xiàn)很復雜，往往給人一種錯覺，認為社會中并不是每個人都要納稅。,什么是稅收,什么是稅收 到目前為止，我們共有19中稅，其中有些由個人上交，有些由企業(yè)上交。在個人上

2、交的稅中，最常見的是個人所得稅、車輛購置稅、車船稅、以及房屋買賣涉及的契稅和印花稅。,什么是稅收,任何一樣消費，不管是在超市買東西，還是交電費、通訊費用，里面統(tǒng)統(tǒng)都有稅。只不過有些人不知道，國外一般把價和稅分開，你花的錢里多少是價，多少是稅，都很清楚。而在我國，有意無意地把價和稅混在一起，所以大家搞不清自己交了多少稅。,什么是稅收,所以在中國，商品標價實行的是含稅價，價格中包括了國家征收的稅金可能是增值稅、消費稅營業(yè)稅也可能是城建稅等！這些稅或多或少由消費者承擔一部分。所以，無論是誰，只要活著，就會向政府交稅。,什么是稅收,你去餐館吃飯，最后結(jié)賬時不論多少，餐費的5.5是營業(yè)稅及城建稅。 每瓶

3、3元的啤酒包含大約0.44元的增值稅、0.12元的消費稅和0.06元的城建稅。 如果你吸煙，每包煙8元，其中大約4.70元是消費稅、增值稅和城建稅。,什么是稅收,你去理發(fā)店理發(fā)，費用的5.5是營業(yè)稅及城建稅。 你花100元買了一件衣服，其中包含14.53元的增值稅和1.45元的城建稅。 如果花100元買一瓶化妝品，其中除14.53元的增值稅外，還包含25.64元的消費稅和4.02元的城建稅。,什么是稅收,這里可以清楚的看到，一個人生活在社會中，哪怕是乞丐，只要有購買行為，就免不了交稅。,我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制概括,我國目前涉及房地產(chǎn)的稅種非常多，直接的稅種包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕

4、地占用稅、契稅、營業(yè)稅等；間接相關的稅種有印花稅、城市維護建設稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅等。,我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制概括,房產(chǎn)稅 建國初期就有該稅，后被并入他稅，1986年10月1日恢復開征。該稅以房產(chǎn)余值或房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)，稅率分別為1.2%和12%。只針對商業(yè)用房。對居民個人住房實行普惠制度。,我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制概括,1986年10月1日恢復開征時，我國尚未有房地產(chǎn)市場。是我國在1984年實行第二步利改稅時設計的，當時我國正處在由計劃經(jīng)濟向商品經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌時期，其中的很多內(nèi)容包括開征范圍、稅率等主要稅制要素，同我國目前的市場經(jīng)濟體制已經(jīng)明顯不相適應。,房產(chǎn)稅新政,房產(chǎn)稅新政出臺的背景 房地產(chǎn)

5、“十二五規(guī)劃”中明確表態(tài)，贊同支持開征房產(chǎn)保有稅。 為調(diào)節(jié)收入分配，引導個人合理住房消費，根據(jù)國務院第136次常務會議有關精神，重慶市人民政府決定在部分區(qū)域進行對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點。,房產(chǎn)稅新政,調(diào)控目標 有利于調(diào)節(jié)居民收入和財富分配，促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地節(jié)約集約利用；征收房產(chǎn)稅增加了住房持有成本，也有利于合理引導住房消費，抑制投機性購房。,房產(chǎn)稅新政,試點區(qū)域 試點區(qū)域為渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)（主城九區(qū)）。含北部新區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。,房產(chǎn)稅新政,征收對象 1個人擁有的獨棟商品住宅。 2個人新購的高檔住房。高

6、檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含2倍）以上的住房。 3在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房。,房產(chǎn)稅新政,新購住房是指暫行辦法施行之日起購買的住房（包括新建商品住房和存量住房）。新建商品住房購買時間以簽訂購房合同并提交房屋所在地房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中心的時間為準，存量住房購買時間以辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時間為準。,房產(chǎn)稅新政,納稅人 納稅人為應稅住房產(chǎn)權(quán)所有人。產(chǎn)權(quán)人為未成年人的，由其法定監(jiān)護人納稅。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。產(chǎn)權(quán)所有人、監(jiān)護人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解

7、決的，由代管人或使用人納稅。 應稅住房產(chǎn)權(quán)共有的，共有人應主動約定納稅人，未約定的，由稅務機關指定納稅人。,房產(chǎn)稅新政,計稅依據(jù) 應稅住房的計稅價值為房產(chǎn)交易價。條件成熟時，以房產(chǎn)評估值作為計稅依據(jù)。 獨棟商品住宅和高檔住房一經(jīng)納入應稅范圍，如無新的規(guī)定，無論是否出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)變動均屬納稅對象，其計稅交易價和適用的稅率均不再變動。,房產(chǎn)稅新政,計稅依據(jù) 屬于新政的應稅住房用于出租的，按規(guī)定征收房產(chǎn)稅，不再按租金收入征收房產(chǎn)稅。,房產(chǎn)稅新政,稅率 1、獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4

8、倍（含4倍）以上的稅率為1.2%。,房產(chǎn)稅新政,稅率 2、在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為0.5%。,房產(chǎn)稅新政,應納稅額的計算 應納稅額=應稅建筑面積建筑面積交易單價稅率,房產(chǎn)稅新政,應納稅額的計算（目前尚未建立評估體系） 1、應稅建筑面積是指納稅人應稅住房的建筑面積扣除免稅面積后的面積。 2、上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價國土房管部門公布為準的年度均價計算確定。,房產(chǎn)稅新政,免稅面積的計算 扣除免稅面積以家庭為單位，一個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積。,房產(chǎn)稅新政,免稅面積的計算 納稅人在本辦法施行前擁有的獨棟商品住宅，免

9、稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。納稅人家庭擁有多套新購應稅住房的，按時間順序?qū)ο荣彽膽愖》坑嬎憧鄢舛惷娣e。,房產(chǎn)稅新政,免稅面積的計算 在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人的應稅住房均不扣除免稅面積。,房產(chǎn)稅新政,稅收減免 （一）對農(nóng)民在宅基地上建造的自有住房，暫免征收房產(chǎn)稅。,房產(chǎn)稅新政,稅收減免 （二）在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人擁有的普通應稅住房，如納稅人在重慶市具備有戶籍、有企業(yè)、有工作任一條件的，從當年起免征稅，如已繳納稅款的，退還當年已繳稅款。,房產(chǎn)稅新政,稅收減免 （二）在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人擁有的

10、普通應稅住房，如納稅人在重慶市具備有戶籍、有企業(yè)、有工作任一條件的，從當年起免征稅，如已繳納稅款的，退還當年已繳稅款。,房產(chǎn)稅新政,稅收減免 （三）因自然災害等不可抗力因素，納稅人納稅確有困難的，可向地方稅務機關申請減免稅和緩繳稅款。,房產(chǎn)稅新政,征收管理 （一）個人住房房產(chǎn)稅的納稅義務發(fā)生時間為取得住房的次月。稅款按年計征，不足一年的按月計算應納稅額。,房產(chǎn)稅新政,征收管理 （二）個人住房房產(chǎn)稅由應稅住房所在地的地方稅務機關負責征收。納稅人有多處應稅房產(chǎn)，且又不在同一地方的，應按住房的坐落地點，分別向住房所在地稅務機關申報繳納個人住房房產(chǎn)稅。,房產(chǎn)稅新政,征收管理 （三）個人住房房產(chǎn)稅納稅期

11、限為每年的10月131日。應稅住房轉(zhuǎn)讓的，在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時一并征收當年個人住房房產(chǎn)稅。,房產(chǎn)稅新政,征收管理 （四）稅務機關于每年8月31日前將應稅住房的坐落地址、計稅依據(jù)、應納稅額、申報期限等通過直接送達、郵寄、公告等方式通知納稅人。,房產(chǎn)稅新政,征收管理 （五）納稅人應在規(guī)定的申報期限內(nèi)向應稅住房所在地稅務機關，報送納稅申報表，提供減免稅要件和其他納稅資料。如實辦理納稅申報。也可以按照規(guī)定采取郵寄、數(shù)據(jù)電文或者其他方式辦理納稅申報和報送事項。,房產(chǎn)稅新政,納稅人不進行納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的處理。 1、處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款。,房產(chǎn)稅新政,2、稅務機關可以書面通知納稅人開戶銀行或者其他金融機構(gòu)從其存款中扣繳稅款、滯納金及罰款。 3、稅務機關將納稅人欠稅信息傳遞給國土房管部門，由國土房管部門對欠稅的住房予以交易限制。交易限制待納稅人繳清欠稅后解除。,房產(chǎn)稅新政對開發(fā)商的影響,2、稅務機關可以書面通知納稅人開戶銀行或者其他金融機構(gòu)從其存款中扣繳稅款、滯納金及罰款。 3、稅務機關將納稅人欠稅信息傳遞給國土房管部門，由國土房管部門對欠稅的住房予以交易限制。交易限制待納稅人繳清欠稅后解除。,研究背景與意義,研究背景,核心概念界定,研究方法與思路,研究方法與思路,觀察現(xiàn)象,發(fā)現(xiàn)問題,驗證問題,研究結(jié)論,研究思路,論文的主要內(nèi)容,問題提出,理論分析,