1、WORD 整理版分享物業(yè)接管可行性分析報告編寫：深圳市某物業(yè)管理有限公司范文范例參考指導(dǎo)WORD 整理版分享市場拓展部日期：2017 年 11 月 14 日目錄一、項目概況3二、項目物業(yè)管理背景資料3 4三、項目實施方案4 9四、項目收益分析9五、項目風險分析與對策9 13范文范例參考指導(dǎo)WORD 整理版分享六、報告結(jié)論13一、項目概況 ：（一）基本情況介紹 ：1、項目名稱 ：某花園2、地理位置 ：深圳市龍崗區(qū)某花園3、基本情況 :某花園是商品房住宅小區(qū)，總占地面積平方米 ，總建筑面積平方米，其中：住宅建筑面積為平方米 ，商業(yè)建筑面積為平方米 ，其他物業(yè)建筑面積為平方米 ；住宅共套，建筑容積率

2、為 / ，建筑覆蓋率為/ ，綠化率為/ 。范文范例參考指導(dǎo)WORD 整理版分享（二）主要經(jīng)濟指標 ：序內(nèi) 容相關(guān)數(shù)據(jù)資料號1 總占地面積2 總建筑面積計容積率總建3筑面積4竣工時間交付時間住宅商業(yè)公廁幼兒園社區(qū)文化中心社區(qū)健康服務(wù)中心5各種類型物業(yè)垃圾站社區(qū)居委會建筑面積及相關(guān)情況物業(yè)服務(wù)辦公用業(yè)主委員會活動用房房物業(yè)管理員工宿其他物業(yè)舍帶電梯樓宇不帶電梯樓宇6停車位數(shù)量室內(nèi)停車位室外 （含露天 ）停車位建筑物棟數(shù)建筑容積率7相關(guān)指標數(shù)據(jù)建筑覆蓋率/%綠化率二、項目物業(yè)管理背景資料：（一）現(xiàn)有物業(yè)公司 ：某花園小區(qū)物業(yè)服務(wù)供應(yīng)方目前為深圳市某某物業(yè)管理有限公司 ，該公司原為發(fā)展商下屬企業(yè) ，后

3、因發(fā)展商公司注銷被另一家公司收購 ，公司名稱留存不變 ，至今為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù) 。（二）對外招標背景信息 ：由于原物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)品質(zhì)與業(yè)主期望值偏差太大 ，某花園小區(qū)業(yè)主于 2017 年按照物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的要求成立了第一屆業(yè)范文范例參考指導(dǎo)WORD 整理版分享委會。小區(qū)業(yè)委會居于廣大業(yè)主的強烈訴求 ，經(jīng)業(yè)主大會表決 ，一致同意全權(quán)委托小區(qū)業(yè)委會對外公開選聘新的物業(yè)公司 。該業(yè)委會于 2017 年 10 月中旬正式在深圳市建設(shè)工程交易服務(wù)中心網(wǎng)龍崗分中心掛網(wǎng)發(fā)布招標公告，公開選聘新的物業(yè)公司為小區(qū)業(yè)主提供服務(wù) 。我司分管領(lǐng)導(dǎo)提前知曉該信息后立即展開與該小區(qū)業(yè)委會的前期接觸工作

4、，經(jīng)多次溝通了解并磋商，該業(yè)委會全體成員和部分業(yè)主代表一致同意由我司為某花園小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)工作 ，為此，我司計劃從即日起著手做好某花園公開投標準備工作，并力爭中標成功 。三、項目實施方案 ：（一）組織架構(gòu)及人員編制設(shè)計：某花園物業(yè)管理處組織架構(gòu)圖設(shè)想編制設(shè)置說明 ：某花園管理處人員編制擬設(shè)置 23 人，其中：主任（兼工程主管 ）1人，財務(wù) 2 人（均兼任客服 ），保安部 17 人（保安及客服主管 1 人，每班組 8 人，崗位設(shè)置為 ：地面出口 3 個、每個出入口 1 人、計 3 人，監(jiān)控范文范例參考指導(dǎo)WORD 整理版分享室 1 人，小區(qū)巡查 1 人，班長 1 人兼巡查崗 ，頂休 2 人），

5、客服部 1 人，工程部 2 人。（二）前期介入工作計劃 ：序號工作計劃計劃要點實施時間備注參加投標并進行可行性論證 ，如可行則開標前 101積極尋求中編制好投標書 ，并提交招標日內(nèi)標。人。1、改造工程管理介入時間項目進展確定 ；開標前 152成立前期介2、檔案資料 、物業(yè)資料歸類入工作組日內(nèi)收集；3、編制物業(yè)管理方案 。1、協(xié)商確定管理處辦公場所；2、二次裝修管理處辦公場所3成立某花園（必要性論證后再定 ）；項目入駐3、辦理管理處有關(guān)運作手前2個月管理處續(xù)；4、人員配置 、培訓(xùn)；5、管理處辦公設(shè)備配置 。4前期介入1、收集各類工程資料 ；入駐前 22、熟悉、掌握各類設(shè)施和系個月范文范例參考指導(dǎo)

6、WORD 整理版分享統(tǒng)。1、導(dǎo)入管理體系 ；2、導(dǎo)入某物業(yè)各項規(guī)章制5導(dǎo)入某物業(yè)入駐前 1度；管理模式個月3、導(dǎo)入某物業(yè)管理理念 。1、物業(yè)驗收 （軟、硬件）；物業(yè)接管準入駐前 162、資料移交 ；備個月內(nèi)3、問題備忘 。1、收集小區(qū)合理化建議 、分析調(diào)查結(jié)果 ；業(yè)主意見調(diào)入駐前 172、上門調(diào)查和回訪 ；查個月內(nèi)3、提出改進方案 ；4、制定物業(yè)收費標準 。（三）前期介入接管驗收方案 ：接管前期由公司組織成立前期介入接管驗收小組 ，全面梳理某花園各項物業(yè)管理問題點 ，全力進行品質(zhì)管控梳理 ，提出全面整改計劃 ，明確嚴格的責任人和完成時間節(jié)點 ，并提交業(yè)委會備份 ，涉及需要動用物業(yè)專項維修資金的

7、小 、中、大修工程報請業(yè)委會決定施工方案或通過小區(qū)公共場地及租金收入反補的方式對公共設(shè)施設(shè)備進行維修改造 。1 、接管驗收內(nèi)容 ：（ 1）現(xiàn)場驗收 ：共用部位 ：范文范例參考指導(dǎo)WORD 整理版分享包括建筑物的基礎(chǔ) 、承重墻體 、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻 、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、架空層及設(shè)備間等 ；共用設(shè)備 ：包括水泵 、水箱、避雷設(shè)施 、消防設(shè)備 、樓道燈、電視天線 、發(fā)電機 、變配電設(shè)備 、給排水設(shè)備與管線 、電線及空調(diào)設(shè)備等 ；共用設(shè)施 ：包括道路 、綠地、人造景觀 、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器 、機動車（非機動車 ）停車

8、設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施 、消防設(shè)施 、安防監(jiān)控設(shè)施 、人防設(shè)施 、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等 。水、電表進行抄底記錄 ：將公共區(qū)域所有的涉及物業(yè)的水表 、電表的表底進行抄底記錄 ，以交接時點為據(jù) ，之前的由前任物業(yè)繳納 ，之后由新進駐物業(yè)公司繳納 。物業(yè)費 、停車費：兩費用均以交接時點為據(jù) ，之后的各項費用由新任物業(yè)開始計收 ，如有業(yè)主所欠前任物業(yè)費用 ，該物業(yè)必須依法依約進行收取 ，不能干擾新任物業(yè)的收費工作 。對自來水公司 、供電局及燃氣公司辦理相應(yīng)的用戶變更名稱手續(xù) ，將小區(qū)能源使用用戶變更為新任物業(yè)公司名稱 。外包服務(wù)項目合同及其他合同的交接或重新簽訂相關(guān)合同。交接當天工作可按照 “部

9、門對部門 ”的方式進行交接 ，即可考慮先進行保安的交接 ，由保安部安排好各崗位人員在交接當天陸續(xù)接下各個崗位 ，隨后可分別進行客服 、工程、保潔、綠化等相應(yīng)交接 ，均可采取交接方部范文范例參考指導(dǎo)WORD 整理版分享門對應(yīng)接替方的部門進行交接 ，雙方對應(yīng)交接部門均有負責人 ，由第三方（應(yīng)包含政府監(jiān)管部門 、小區(qū)業(yè)委會 ）進行監(jiān)督 ，交接完畢要有三方簽字確認的交接資料 。（ 2）資料交接 ：產(chǎn)權(quán)資料 ：1）項目批準文件 ；2）用地批準文件 ；3）建筑規(guī)劃審批文件 ；4）房屋產(chǎn)權(quán)清冊 ，包括業(yè)主產(chǎn)權(quán)資料 、姓名、電話、建筑面積 ，公共房屋及場地等 ；小區(qū)驗收合格資料 ：1）工程竣工驗收證書 ；2）

10、消防工程驗收合格證 ；3）用水審批表 、水費收繳合同書 ；4）用電許可證 ；5）供用電協(xié)議書 ；6）其他必要驗收合格資料 ；工程技術(shù)資料 ：1）建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、給排水、等工程的全套竣工圖紙及各類公共設(shè)備使用 說明書、調(diào)試報告等 ；2）工程合同及開竣工報告 ；3）工程預(yù)決算分項清單 ；4）圖紙會審記錄 ；范文范例參考指導(dǎo)WORD 整理版分享5）工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄 ）；6）隱蔽工程驗收記錄 ；7）沉降觀察記錄及其沉降觀察點布置圖；8）竣工驗收證明書 ；9）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；10 ）新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書 ；11 ）水、電等設(shè)備及衛(wèi)生潔具的檢驗

11、合格證書；12 ）砂漿、混凝土試塊試壓報告 ；13 ）供水管道試壓報告 ；14 ）機電設(shè)備訂購合同 、單臺設(shè)備的說明書 、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄。（3）其他交接 ：原管理單位應(yīng)提供 物業(yè)情況一覽表 ，包括小區(qū)的建筑面積 、占地面積、綠化面積 ，總戶數(shù)，戶型等，對于空置房屋應(yīng)特別注明 ，并將其鑰匙悉數(shù)移交接管單位 ；原管理單位須對小區(qū)的所有設(shè)施設(shè)備列出清單 ，如供水設(shè)備 、供電設(shè)施、會所設(shè)施 、所有路燈 、污水井、雨水井、化糞池等 ，交接時雙方須對小區(qū)的建筑 、結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備進行全面的驗收 ，做好交接記錄 ；入伙至今所有管理運作資料均應(yīng)移交 ，包括裝修管理資料 、設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計劃 、記錄等；所有

12、接管事項均應(yīng)以書面方式進行 ，并須經(jīng)雙方簽字蓋章確認 ，且需經(jīng)第三方業(yè)委會或政府監(jiān)管機構(gòu)等部門監(jiān)交 ；范文范例參考指導(dǎo)WORD 整理版分享建筑物原有的設(shè)備設(shè)施應(yīng)恢復(fù)原來的使用功能 ，并經(jīng)我司驗收后簽字交接。代收代繳各項費用 ，包括物業(yè)專項維修資金要上繳至龍崗區(qū)物業(yè)專項維修資金管理中心專戶 ，繳交截止期為原物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)截止當月底的全部費用 。（4 ）各類遺留問題 ：物業(yè)費 、停車費等費用 ：物業(yè)向業(yè)主所收取的物業(yè)費 、停車費及水 、電費等其他費用 ，前任物業(yè)公司有無已經(jīng)多收取的費用 ，如有，在進駐前需跟業(yè)委會或開發(fā)商進行溝通，索要回逾收的各項費用 ，或者對此解決方案有三方簽字認可的書面約

13、定。各類能源費 ：前任物業(yè)有無拖欠自來水公司 、供電局及燃氣公司等各項費用 ，如有，敦促其交接前繳清 。車輛刮蹭事件 ，前任物業(yè)有無承諾給業(yè)主在物業(yè)費 、停車費或者其他形式的解決承諾 ，進行摸底調(diào)查 ，避免接手之后造成業(yè)主費用已交 ，但承諾的問題還未解決 。業(yè)主家中有個別特殊問題的 ，前任物業(yè)給業(yè)主承諾并未兌現(xiàn)的 ，摸清情況，由前任物業(yè)進行解決 ，避免業(yè)主日后將其承諾轉(zhuǎn)嫁到新任物業(yè) 。例如：個別業(yè)主減免物業(yè)費 、停車費等情況 。工程遺留問題 ，要進行摸底調(diào)查 ，掌握小區(qū)或業(yè)主家中的工程遺留問題的類別 、開發(fā)及施工方的維修情況 、目前遺留問題的處理情況等 。（四）接管驗收進駐物業(yè)管理工作 ：范文

14、范例參考指導(dǎo)WORD 整理版分享1 、設(shè)備設(shè)施試運行 ：設(shè)備設(shè)施在驗收合格后，工程技術(shù)部組織對設(shè)備設(shè)施進行試運行，并詳細記錄設(shè)備運行狀況，排查設(shè)備運行問題點 ，然后會商整改方案 ，直至設(shè)備運行正常 、安全。2 、全面清潔開荒 ：清潔開荒工作的范圍 ：根據(jù)前期介入發(fā)現(xiàn)的問題和實際情況 ，進行全面的清潔開荒工作 ，主要包括：各樓層的通道 、廣場、室內(nèi)地面 （地磚清洗 、木地板打蠟等 ）、墻壁（不包括外墻 ）、天花板、燈具、樓梯等室內(nèi)外相關(guān)設(shè)施 、設(shè)備；室外地面所有設(shè)施等 。清潔開荒工作程序及標準：按照常規(guī)清潔保潔標準操作 ，確保干凈 、整潔、無污跡、無異味，整體感觀良好 。四、項目收益分析 ：依據(jù)

15、業(yè)委會提供資料及招標文件數(shù)據(jù)預(yù)估 ，某花園全年總收入金額為 2827584.00 元，全年總支出金額為 2779633.90 元，收支相抵全年盈利金額為 47950.10 元，具體詳見附件一 。五、項目風險分析與對策 ：（一）風險點一 ：1、問題描述 ：業(yè)委會與原物業(yè)公司之間的矛盾。范文范例參考指導(dǎo)WORD 整理版分享2、解決方法 ：協(xié)助業(yè)委會妥善處理 ，必要時請求政府有關(guān)部門介入平息。（二）風險點二 ：1、問題描述 ：業(yè)委會與支持原物業(yè)公司的業(yè)主之間的矛盾。2、解決方法 ：進駐后通過上門溝通 ，在不違反原則且不造成其他業(yè)主反感的前提下盡量為該部門業(yè)主提供力所能及的服務(wù)需求 ，以化解矛盾 。（

16、三）風險點三 ：1、問題描述 ：原物業(yè)公司撤場前對小區(qū)重要設(shè)施設(shè)備不可逆性的破壞。2、解決方法 ：提請業(yè)委會提前發(fā)函知會 ，告知原物業(yè)公司這樣做的法律后果 ，同時我司進駐后全面排查小區(qū)重要設(shè)施設(shè)備安全運行情況 。（四）風險點四 ：1、問題描述 ：招標文件收費標準因部分不同意提高物業(yè)管理費收費標準的業(yè)主抵制而造成局部難落地執(zhí)行 （尤其是商業(yè)物業(yè)管理費收費標準的增加 ），進而造成收繳率下降及物業(yè)整體收益差 ，甚至出現(xiàn)虧損狀況 。2、解決方法 ：與業(yè)委會共同邀請商鋪業(yè)主進行座談 ，對提高物業(yè)管理費收費標準的必要性進行溝通解釋 ，力爭取得諒解和支持 。（五）風險點五 ：范文范例參考指導(dǎo)WORD 整理版

17、分享1、問題描述 ：業(yè)委會對我公司進駐接管后收益方面比列分成的承諾 （主要是幼兒園租金收益補貼物業(yè)收入不足 ）因小區(qū)業(yè)主大會表決困難而造成難以兌現(xiàn)產(chǎn)生的收益下降 。2、解決方法 ：此項問題因?qū)儆跉v史遺留 ，可能存在不確定性 ，將配合小區(qū)業(yè)委會與發(fā)展商通過溝通解決 ，如果無法解決 ，再由小區(qū)業(yè)委會決定是否通過法律途徑解決 。（六）風險點六 ：1、問題描述 ：小區(qū)物業(yè)圖紙等必要性資料移交業(yè)委會嚴重不完整造成新物業(yè)公司進駐接管后的日常物業(yè)服務(wù)工作開展困難 。2、解決方法 ：提請業(yè)委會在接收原物業(yè)公司資料時務(wù)必要求提供完整 ，不得隱瞞或故意銷毀 ，必要時提請政府有關(guān)部門介入進行物業(yè)各方面的移交工作 ，

18、確保交接順利 。（七）風險點七 ：1、問題描述 ：小區(qū)設(shè)施設(shè)備老化嚴重 、問題多、故障率高造成維修費用奇高造成的影響。2、解決方法 ：范文范例參考指導(dǎo)WORD 整理版分享進駐前就小區(qū)重要設(shè)施設(shè)備狀況協(xié)同業(yè)委會共同進行排查 ，找出問題點并明確維修責任和費用支出來源 ，如物業(yè)專項維修資金不足則提請政府有關(guān)部門介入厘清責任義務(wù)關(guān)系 ，規(guī)避我司財務(wù)投入回報風險 。（八）風險點八 ：1、問題描述 ：小區(qū)物業(yè)專項維修資金繳存政府專戶的余額極少 ，造成設(shè)施設(shè)備維修大中小修經(jīng)費嚴重缺失 【經(jīng)咨詢龍崗區(qū)物業(yè)專項維修資金管理中心的工作人員，某花園目前專戶余額共計僅有 12 萬元整，其中：首期歸集金額僅 2 萬元，

19、日常繳存金額僅 10 萬元（該部分日常繳存金額為現(xiàn)有物業(yè)公司自 2017 年 2 月 1 日至 2017 年 7 月 31 日共計 6 個月期間上繳的物業(yè)專項維修資金 ）】。2、解決方法 ：由業(yè)委會聘請律師向開發(fā)商和原物業(yè)公司追繳 “兩金 ”，即：首期應(yīng)由發(fā)展商歸集繳納的物業(yè)專項維修資金和業(yè)主自入伙后日常繳納的物業(yè)專項維修資金 ?！皟山?”未追繳到位前由業(yè)委會協(xié)調(diào)政府有關(guān)部門采取強制方式利用發(fā)展商余留在小區(qū)紅線范圍內(nèi)的物業(yè)產(chǎn)業(yè)收益彌補上述 “兩金 ”不足支出。依據(jù)某花園建筑面積及樓盤性質(zhì)初步估算 ，該小區(qū)開發(fā)商和物業(yè)公司欠繳物業(yè)專項維修資金入政府監(jiān)管專戶的金額分別為 ：開發(fā)商應(yīng)追繳金額 ：首期

20、歸集欠繳金額為 219.96 萬元（按照某花園建筑面積為 92482.62 平方米，預(yù)計當期建筑安裝工程總造價為 1200元/ 平方米，依據(jù)有關(guān)法規(guī)的規(guī)定首期歸集物業(yè)專項維修資金由建設(shè)單位按照物業(yè)項目建筑安裝工程總造價的百分之二交存 ，所以當期開發(fā)商應(yīng)繳范文范例參考指導(dǎo)WORD 整理版分享納物業(yè)專項維修資金金額為 92482.62 1200 2%=221萬.96元，扣除其已繳納 2 萬元，剩余未繳納首期歸集物業(yè)專項維修資金金額為 219.96 萬元）業(yè)委會應(yīng)向原物業(yè)公司應(yīng)追繳金額 ：日常收集欠繳金額為 403.55 萬元（按照某花園建筑年限 ，該小區(qū)業(yè)主應(yīng)在 1998 年開始繳納日常物業(yè)專項維修資金 ，至今已繳納 19 年，依據(jù)各類建